Đề tài: Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam pot

Đề tài tham dự cuộc thi
Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2010


Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất
động sản: kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam











1


1

LỜI NÓI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Chính sách tín dụng luôn được sử dụng theo hai chiều hướng “thắt chặt”
hoặc “nới lỏng” tùy theo từng giai đoạn và yêu cầu cụ thể. Trong đó, chính sách
nới lỏng tín dụng có thể thực hiện thông qua cho vay lãi suất thấp hoặc cho vay
dưới chuẩn. Về lý thuyết, lãi suất thấp khuyến khích doanh nghiệp vay vốn, đẩy
mạnh đầu tư, do vậy thị trường bất động sản cũng chịu tác động gián tiếp. Tuy
nhiên, một trong những vấn đề lớn của chính sách này là độ trễ của nó. Còn
chính sách về cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam ngày càng được quan tâm hơn,
đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng địa ốc nặng nề tại Mỹ. Theo đánh giá nhận
định của một số chuyên gia, diễn biến thị trường bất động sản tại Việt Nam
trong giai đoạn 5 năm trở lại đây (2005-2009) mang nhiều biến động đầy bất
ngờ. Là một quốc gia có thị trường bất động sản non trẻ và chưa thật sự có một
bộ máy tài chính hoàn thiện, việc áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng ở Việt
Nam vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức.
Để nói về chính sách nới lỏng tín dụng tại một quốc gia nơi khái niệm này
còn khá mới mẻ như Việt Nam, trước hết chúng ta hãy nhìn lại một ví dụ điển
hình nhất là Hoa Kỳ, quốc gia mà vào những thập niên cuối thế kỉ XX, thị
trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn đã trở thành môt mục tiêu đầu tư
lý tưởng. Cuối cùng, vào tháng 8/2007, không hề được báo trước, cuộc khủng
hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ nổ ra, ảnh hửng tiêu cực và nghiêm
trọng tới thị trường tài chính và nền kinh tế Mỹ. Cuộc khủng hoảng dần dần lan
rộng ra nhiều trung tâm tài chính trên thế giới. Một trong số đó là Trung Quốc :
Ngân hàng công thương Trung Quốc và Ngân hàng Trung Quốc bị lỗ xấp xỉ 11
tỉ USD cho các khoản vay thế chấp rủi ro cao. Bên cạnh đó, chúng ta sẽ nghiên
cứu sâu hơn một quốc gia trong khu vực và tương đối gần gũi với Việt Nam –
Malaysia – những tác động của chính sách nới lỏng tín dụng lên quốc gia này.
Những tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đối với thị trường bất động

sản có thể được làm rõ qua kinh nghiệm của các nước và từ đó dẫn đến những
ngụ ý chính sách phù hợp cho Việt Nam. Vì lý do này mà nhóm tác giả quyết
định chọn đề tài “Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị
2


2

trƣờng bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam”
với mong muốn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động
sản nói riêng cũng như thị trường tài chính nói chung ở Việt Nam.

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
2.1. Nghiên cứu của nƣớc ngoài về chính sách nới lỏng tín dụng và thị
trƣờng bất động sản
Ở các nước phát triển như đặc biệt là Mỹ. đã có rất nhiều nghiên cứu về
chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó tới thị trường bất động sản. Có
thể đề cập đến The balancing act between lending standards and rates của
Shannon Luscher (2010), bàn về cho vay dưới chuẩn và cho vay lãi suất thấp;
China at risk of a home-grown financial crisis của Jonathan Bell và Beijing in
signal on lending của Patti Waldmeir đề cập đến chính sách tín dụng ở Trung
Quốc và tác động của nó. Còn Tuy nhiên, thị trường tài chính nói chung và thị
trường bất động sản nói riêng ở các nước đó đã phát triển ở mức cao và hiện rất
phức tạp. Những nghiên cứu nói trên có thể trong một thời gian nữa mới có thể
đưa ra so sánh đối chiếu với các chính sách của Việt Nam do thị trường bất
động sản nước ta vẫn còn non trẻ so với thế giới.
2.2. Nghiên cứu trong nƣớc về chính sách nới lỏng tín dụng và thị trƣờng
bất động sản
TS. Phan Minh Ngọc và ThS Phan Thúy Nga khẳng định về sự tồn tại của
thị trường cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam và sự non trẻ của nó trong Có thị

trường cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam không? (Đăng trên tạp chí Ngân
hàng); hay Những tác độngc ủa khủng hoảng tài chinh của TS Vũ Quang
Việt, bàn về những ảnh hưởng của khủng hoàng tài chính nói chung tới nền
kinh tế .Các nghiên cứu hiện có đều thống nhất với quan điểm: thị trường bất
động sản ở Việt Nam chịu ảnh hưởng rất lớn từ chính sách tín dụng. Tuy nhiên
có những ý kiến trái chiểu về chính sách trong năm 2010 cũng như thời gian sắp
tới: vẫn thiên về ổn định hay tiếp tục nới lỏng để kích thích đầu tư.
3. Đối tƣợng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu
3.1.Đối tượng nghiên cứu
3


3

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là chính sách nới lỏng tín dụng và những
tác động của nó tới thị trường bất động sản. Từ đó sẽ rút ra những bài học và đề
ra giải pháp chính sách tín dụng nhằm kích thích sự phát triển hiệu quả và bền
vững thị trường bất động sản ở Việt Nam.

3.2.Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được thực hiện với 3 mục tiêu chính:
Thứ nhất, làm rõ các khái niệm về chính sách nới lỏng tín dụng, về thị
trường bất động sản cũng như các tác động của chính sách nới lỏng tín dụng với
thị trường bất động sản.
Thứ hai, nghiên cứu diễn biến chính sách nới lỏng tín dụng, thực trạng
của thị trường bất động sản Mỹ, Trung Quốc và Thái Lan.
Cuối cùng, trên cơ sở các mục tiêu đã đạt được nói trên, đề tài sẽ rút ra bài
học kinh nghiệm cho Việt Nam, từ đó đề xuất giải pháp định hướng chính sách
nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Nhóm nghiên cứu sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau:
- Phân tích-tổng hợp-khái quát hóa
- So sánh-đối chiếu
- Mô tả-giải thích
- Thống kê mô tả
- Ngoài ra nhóm cũng tìm hiểu thông tin dựa trên các nghiên cứu đã được
tiến hành cũng như trên tình hình thực tế của thị trường
5. Phạm vi nghiên cứu
Các chính sách nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản của Mỹ (từ 1997
tới hết 2008), Trung Quốc (từ 1999 đến nay) và Thái Lan (từ 1986 tới nay)
4


4



6. Kết cấu của đề tài
Đề tài gồm 3 phần:
Chƣơng I: Tổng quan về thị trường bất động sản và chính sách nới lỏng tín
dụng.
Chƣơng II: Chính sách nới lỏng tín dụng và những tác động của nó đến thị
trường bất động sản ở một số nước trên thế giới.
Chƣơng III: Bài học kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam trong việc thực hiện
hiệu quả chính sách nới lỏng tín dụng để đẩy mạnh sự phát trieerncuar thị
trường bất động sản.

5


5



CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
CHÍNH SÁCH NỚI LỎNG TÍN DỤNG
1.1.Tổng quan về thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Khái niệm về thị trƣờng bất động sản
(Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 7) Bất động sản là cá tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai (hàng rào, cây cối, các thiết
bị cấp thoát nước, điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông
tin…) và các tái sản khác do pháp luật quy định.
Khái niệm: Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán
và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông
qua cơ chế giá. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ
chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác
như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất
động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về

bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản
như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Tóm lại, thị trường bất động sản là tổng
thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong
một không gian và thời gian nhất định.
6


6

Thị trường bất động sản bao gốm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị
trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Ngoài ra, căn
cứ vào thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì bất động sản gồm có
3 cấp: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (thị
trường cấp I); Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê (thị
trường cấp II); Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được bán
hoặc cho thuê (thị trường cấp III).
1.1.2. Các đặc tính của thị trƣờng bất động sản
- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi có trong bất
động sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình.
- Thị trường mang tính khu vực do đặc đặc điểm cố định, không di chuyển
được của bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực
trong đô thị, thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ
cung cầu và mức giá cả rất khác nhau.
- Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bất động
sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà
một đời người lại chẳng có mấy lần mua sắm như vậy (ở Mỹ số liệu tổng kết
cho biết là khoảng 3-4 lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi
ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá… Tuy giá do
chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này
đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của

thị trường, thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua
để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm… để mua hoặc thuê bất
động sản đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi
7


7

giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu
quả, chi phí giao dịch về bất động sản sẽ đắt lên.
- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên
thị trường. Muốn biết thị trường hoạt động hiệu quả thì phải xét mức độ tự do
cạnh tranh, tức là bên bán bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có
đủ số lượng bên bán và bên mua không? Vì thị trường bất động sản mang tính
khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn
không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án bất động sản lớn gặp trở
ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị
thực hoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê.
1.1.3. Vai trò của thị trƣờng bất động sản:
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản
cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế
quốc dân: Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản
trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm
trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan
đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh
giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất
động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD,
gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các
nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. Bất động sản còn là tài sản lớn

của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản
ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là
nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
8


8

- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên
thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu
hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và
được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó
một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được
những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát
triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên
80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất
động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn
tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu
tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền
sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của
các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô
thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất
động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm
quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong
điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa
được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị
trường bất động sản ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để

khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có
quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị
9


9

trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo
phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu
tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các
ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị
trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các
biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến
trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các
ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng
cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ
năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này
mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực
tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy
bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức
(có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá
thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế
trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị
trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất
động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất
động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan

toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống
của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động
sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu
nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà
nước về thị trường bất động sản nhà ở.
10


10

1.1.4. Rủi ro của thị trƣờng bất động sản
Bản chất của hàng hóa bất động sản biến nó thành một thị trường đầy rủi ro.
Sự phát triển bong bong của thị trường bất động sản: thông tin về các dự án
bất động sản trên thị trường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên
nghiệp cao. Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin
liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thỏa thuận mua đất, hoặc chỉ
mới được chấp nhận về chủ trương đầu tư… Những động thái này tạo nên
“cầu ảo” của thị trường và góp phần đưa đến những cơn “sốt” đất khiến cho
các dự án bất động sản có dự chênh lệch rất lớn về giá so với giá tị thực tế của
nó.
Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của
các nhà đầu cơ làm cho giá cả bất động sản đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo
giá ảo. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những
cơn sốt nóng lạnh trên thị trường.
Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông
tin về phát triển và quy hoạch không được công khai một cách rõ ràng, làm
cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng.
Điều này làm cho tính minh bạch của thị trường này thấp hơn những thị
trường khác.
Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà nước đã khiến thị trường này

hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật:
hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống
đăng kí bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản
11


11

lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính
vốn tiềm ẩn trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ
thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm
trong áp dụng phát luật mới về đất đai…
Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: Thị trường bất động sản vẫn
rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các
doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt
động với tính chuyên nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù
hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu
kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh
thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản , và
tác động xấu đến hiệu quả đầu tư.
Quy hoạch tổng thể: Việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây
ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển
khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư.
1.2.Chính sách nới lỏng tín dụng
1.2.1. Một số khái niệm
Chính sách lƣu thông tiền tệ hay chính sách tiền tệ: là quá trình quản lý
hỗ trợ đồng tiền của chính phủ hay ngân hàng trung ương để đạt được những
mục đích đặc biệt- như kiềm chế lạm phát, duy trì ổn định tỷ giá hối đoái, đạt
được toàn dụng lao động hay tăng trưởng kinh tế. Chính sách lưu thông tiền tệ

bao gồm việc thay đổi các loại lãi suất nhất định, có thể trực tiếp hay gián tiếp
12


12

thông qua các nghiệp vụ thị trường mở; qui định mức dự trữ bắt buộc; hoặc
trao đổi trên thị trường ngoại hối.
Gồm có 6 công cụ sau:
+ Công cụ tái cấp vốn: là hình thức cấp tín dụng của Ngân hàng Trung ương
đối với các Ngân hàng thương mại.
+ Công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc: là tỷ lệ giữa số lượng phương tiện cần vô
hiệu hóa trên tổng số tiền gửi huy động, nhằm điều chỉnh khả năng thanh toan
(cho vay) của các Ngân hàng thương mại.
+ Công cụ nghiệp vụ thị trƣờng mở: là hoạt động Ngân hàng Trung ương
mua bán giấy tờ có giá ngắn hạn trên thị trường tiền tệ.
+ Công cụ lãi suất tín dụng: Cơ chế điều hành lãi suất được hiểu là tổng thể
những chủ trương chính sách và giải pháp cụ thể của Ngân hàng Trung ương
nhằm điều tiết lãi suất trên thị trường tiền tệ, tín dụng trong từng thời kỳ nhất
định.
+ Công cụ hạn mức tín dụng: là 1 công cụ can thiệp trực tiếp mang tính
hành chính của Ngân hàng Trung ương để khống chế mức tăng khối lượng tín
dụng của các tổ chức tín dụng.
+ Tỷ giá hối đoái:Tỷ giá hối đoái là tương quan sức mua giữa đồng nội tệ và
đồng ngoại tệ. Ở nhiều nước, đặc biệt là các nước có nền kinh tế đang chuyển
đổi coi tỷ giá là công cụ hỗ trợ quan trọng cho chính sách tiền tệ.
- Nới lỏng tiền tệ là chính sách của chính phủ nhằm mục đích gia tăng chi
tiêu, đầu tư trong thời kỳ lạm phát bao gồm các biện pháp của chính sách
tài khóa và chinh sách tiền tệ.
- Chính sách nới lỏng tín dụng là chính sách nới lỏng về tiền tệ nhằm gia tăng

vốn, khuyến khích nhà đầu tư trên thị trường, từ đó thúc đẩy nền kinh tế;
thông qua các biện pháp thông dụng như giảm lãi suất cho vay, nâng hạn mức
tín dụng và, ở một số quốc gia, là cho vay thế chấp dưới chuẩn…

Khái niệm tín dụng bất động sản: Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với
khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
13


13

Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khahcs hàng
căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh
bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho
thuê…
1.2.2. Điều kiện để thực hiện chính sách nới lỏng tín dụng
Điều kiện áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng:
+ Nếu như chính sách thắt chặt tín dụng được áp dụng nhằm kiềm chế lạm
phát, thì ngược lại, chính sách nới lỏng tín dụng là nhằm thúc đẩy tăng trưởng
một nền kinh tế đang có dấu hiệu đi xuống.
+ Mặt trái của chính sách thắt chặt tiền tệ là làm cho nền kinh tế khan hiếm
vốn trầm trọng, nếu tiếp tục thắt chặt nữa sản xuất kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng
nghiêm trọng, tác động không tốt đến kinh tế vĩ mô. Vì vậy chính sách nới
lỏng tín dụng được áp dụng khi cầu vốn lớn.

1.2.3. Chính sách lãi suất thấp
Để đối mặt với khủng hoảng tài chính hàng loạt ngân hàng lớn trên thế giới
cùng công bố việc hạ lãi xuất cơ bản Khi hạ lãi xuất xuống thấp sẽ khiến

người tiêu dùng dễ dàng vay tiền đề mua nhà hơn. Khi mua nhà thì nhu cầu
của nhiều vật dụng khác cũng xuất hiện như đồ trang trí dụng cụ vv, nhờ đó
mà thúc đẩy nền kinh tế. Khi lãi xuất xuống thấp người tiêu dùng sẽ phải trả
lãi ít hơn và có nhiều tiền hơn cho các hàng hóa và dịch vụ cần thiết. Với một
mức lãi xuất thấp tỷ lệ tiết kiệm cũng sẽ thấp hơn người tiêu dùng sẽ tiêu dùng
nhiều hơn, lượng cầu trong nền kinh tế tăng lên sẽ giúp phát triển nền kinh tế.
Bên cạnh đó các doang nghiệp cũng có động lực để vay và đầu tư hơn khi lãi
xuất thấp. Lượng đầu tư của các doanh nghiệp sẽ thúc đẩy kinh tế phát triển
tăng năng suất lao động.
14


14

Theo dự đoán của các mô hình kinh tế chuẩn thì việc giảm lãi xuất sẽ làm
lượng tín dụng tăng nhanh hơn và giá của tài sản cũng tăng lên vì lãi xuất sẽ
làm giảm các nhân tố chiếu khấu ( discount factors) cho các lượng tiền trong
tương lai. Khi các nhân tố khác không đổi diều này sẽ làm tăng giá trị của vật
thế chấp và kích thích các công ty tài chính mở rộng số lượng và khối lượng
của tín dụng và mạnh dạn hơn khi mua vào các tài sản rủi ro cao. Song song
với sự tăng giá của tài sản sự biến động về giá sẽ giảm bớt, các chỉ số về độ
rủi ro cũng thấp hơn. Các yếu tố này sẽ củng cố thêm lượng vốn đầu tư cho
các tài sản rủi ro, và tiếp tục tăng giá tài sản và thu hẹp rủi ro.

1.2.4. Chính sách cho vay dƣới chuẩn
Về khái niệm, thị trường cho vay dưới chuẩn là một thị trường mà ở đó,
người có vốn (ngân hàng) cho vay những người có lịch sử (quá khứ) tín dụng
xấu – không đủ khả năng trả lãi suất thị trường do một số nhân tố rủi ro, như
mức thu nhập, quy mô thanh toán một phần, hồ sơ tín dụng và tình trạng nghề
nghiệp. Theo đó, chủ nợ nhận thức rõ rằng chất lượng khoản cho vay của

mình là xấu; rủi ro tín dụng được bù đắp chủ yếu bằng lãi suất cho vay cao và
còn bằng tài sản thế chấp.
Nhờ việc nới lỏng tín dụng, mức thank khoản cũng được mở rộng các ngân
hàng sẵn sáng cho vay hơn do đó các nhà phát triển bất động sản cũng gặp ít
khó khắn hơn trong việc huy động vốn. Nhiều công ty tài chính đã tái tổ chức
các khoản nợ và tiến tới xem xét đến các đề nghị về mở rộng các đự án bất
động sản. Ngưởi mua nhà cũng chuyển từ trạng thái đóng băng sang cân nhắc
việc mua nhà khi giá và lãi suất trở nên hợp lý hơn cho họ. Từ sau khi các
chính sách nới lỏng được áp dụng các khoản vay dành cho lĩnh vực bất động
sản cũng tăng lên. Khi các khoản cho vay thế chấp tăng lên, nguồn nhu cầu
15


15

nhà ở cũng tăng các công ty xây dựng có động lực hơn trong việc xây các
công trình mới.
1.3.Tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đến thị trƣờng bất động
sản
Chính sách nới lỏng tín dụng sẽ ảnh hưởng cả đến giá và số lượng tín dụng
trong giao dịch. Ví dụ khi ngân hàng trung ương mua các giấy tờ thương tín sẽ
làm giảm lượng cung của tài sản này cho các nhà đầu tư tư nhân. Sự khan hiến
này sẽ đẩy giá của tài sản lên cao. Khi nhu cầu về các tài sản rủi ro xuống thấp
việc mua vào của ngân hàng trung ương sẽ biến tín dụng trở thành lựa chon
duy nhất và tăng lượng cầu của tài sản này lên. Tác dụng của chính sách nới
lỏng tiền tệ sẽ mạnh hơn khi có khác biệt giữa lợi tức của tài sản mà ngân
hàng trung ương mua và tài sản mà ngân hàng trung ương bán trở nên rõ rệt
hơn. Tác động của việc nới lỏng tiền tệ sẽ được nhân rộng hơn khi sự can
thiệp của ngân hàng trung ương cũng cải thiện độ thanh khoản của thị trường.
Nhờ việc nới lỏng tín dụng, mức thank khoản cũng được mở rộng các ngân

hàng sẵn sáng cho vay hơn do đó các nhà phát triển bất động sản cũng gặp ít
khó khắn hơn trong việc huy động vốn. Nhiều công ty tài chính đã tái tổ chức
các khoản nợ và tiến tới xem xét đến các đề nghị về mở rộng các đự án bất
động sản. Ngưởi mua nhà cũng chuyển từ trạng thái đóng băng sang cân nhắc
việc mua nhà khi giá và lãi suất trở nên hợp lý hơn cho họ. Từ sau khi các
chính sách nới lỏng được áp dụng các khoản vay dành cho lĩnh vực bất động
sản cũng tăng lên. Khi các khoản cho vay thế chấp tăng lên, nguồn nhu cầu
nhà ở cũng tăng các công ty xây dựng có động lực hơn trong việc xây các
công trình mới. Mặc dù nửa đầu năm 2009 vẫn còn nhiều khó khăn nhưng
nhìn chung các khoản nợ vẫn có sẵn cho các nhà phát triển bất động sản. Bên
cạnh nguồn vốn từ các ngân hàng, khu vực bất động sản cũng có được sự phục
hồi trong sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Thêm vào đó khi
housing stock giảm xuống thị trường nhà ở đã co nhiều tín hiệu khả quan.
Đồ thị 1.1: Phân tích phản ứng của thị trường
16


16


Giả sử đường cung của thị trường trước khi bùng nổ là S1, đường cầu là D1.
Khi đó thị trường phát triển ổn định và có cân bằng tại E1.
Do các ngân hàng và quĩ tín dụng ồ ạt đổ vốn vào thị trường, giới đầu tư
được tiếp cận ngồn tài chính dồi dào với giá rẻ dẫn đến chi phí cơ hội cho xây
dựng giảm. Như vậy, các công ti xây dựng có xu hướng tăng cường sản xuất,
biểu hiên của nó là sự ra đời của hàng loạt các dự án cao ốc và biệt thự sang
trọng. Tóm lại, do thay đổi tâm lí đầu tư và chi phí cơ hội, đường cung S1 bị
dịch chuyển sang phải tới S2 (cùng 1 giá nhưng số lượng dự án tăng).
Việc nới lỏng tín dụng phải được kết hợp với các chính sách vĩ mô hợp lý để
đảm bảo nguồn vốn bất động sản hợp lý, cân bằng cung cầu. Nếu không kết

hợp với các chính sách vĩ mô thì việc bơm vốn vào thị trường bất động sản dễ
gây nên sự phát triển nóng ở thị trường này tạo điều kiện cho những kẻ đầu cơ
trục lợi. Mặt khác khi thị trường bất động sản mở rộng sẽ có nhiều doanh
nghiệp nước ngoài tham gia vào thị trường hơn, nếu các doanh nghiệp trong
nước không phát huy khả năng cạnh tranh của mình thì dễ bị các công ty này
nuốt chửng.
17


17

Bên cạnh đó việc nởi lỏng tín dụng quá mạnh tay cũng dẫn đến việc các
ngân hàng lơ là việc quản lý mức độ rủi ro của các khoản vay. Cuối năm 2008
nhiều ngân hàng đã lao đao do tỷ lệ nợ xấu quá cao, đặc biệt là các khoản vay
để đầu tư vào thị trường bất động sản. Hậu quả là khi thị trường này mất ổn
định thì ngân hàng là những người đầu tiên chịu thiệt hại.









CHƢƠNG II: CHÍNH SÁCH NỚI LỎNG TÍN DỤNG VÀ NHỮNG TÁC
ĐỘNG CỦA NÓ ĐẾN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ
NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.1. Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó lên thị trƣờng bất
động sản Mỹ

2.1.1. Tổng quan thị trƣờng bất động sản Mỹ
Cho đến tận năm 2000, giá cả bất động sản và giá thuê bất động sản ở Mỹ
biến động gắn bó với nhau. Sau đó, giá cả bất động sản tăng vọt lên so với tốc
độ tăng giá thuê. Tín dụng dư thừa và miễn thuế là lý do chính cho tình trạng
này. Vốn cho vay cầm cố bất động sản trở nên dồi dào và việc chứng khoán
hóa các khoản cho vay này đã đẩy quả bóng rủi ro ra khỏi tay người cho vay
18


18

ban đầu. Các tiêu chuẩn cho vay cũng trở nên dễ dãi hơn. Việc mua nhà trở
thành một cơ hội đầu tư “không thể cưỡng lại” cho phần lớn dân chúng Mỹ.
Cuối năm 2002, hoạt động của thị trường nhà ở diễn ra sôi động nhờ thu
nhập cá nhân tăng, lãi suất cho vay thế chấp thấp và các khoản tín dụng dồi
dào. Điều này đã khiến cho tất các các chủ thể tham gia thị trường đều muốn
tranh thủ kiếm lời.
2.1.2. Các chính sách nới lỏng tín dụng của Mỹ trong giai đoạn 1997-2008
Chính sách cho vay dưới chuẩn
Về khái niệm, thị trường cho vay dưới chuẩn là một thị trường mà ở đó, người
có vốn (ngân hàng) cho vay những người có lịch sử (quá khứ) tín dụng xấu –
không đủ khả năng trả lãi suất thị trường do một số nhân tố rủi ro, như mức
thu nhập, quy mô thanh toán một phần, hồ sơ tín dụng và tình trạng nghề
nghiệp. Theo đó, chủ nợ nhận thức rõ rằng chất lượng khoản cho vay của
mình là xấu; rủi ro tín dụng được bù đắp chủ yếu bằng lãi suất cho vay cao và
còn bằng tài sản thế chấp. Ở Mỹ, những khoản cho vay có tài sản thế chấp là
bất động sản xem ra không có vấn đề gì rủi ro vào thời điểm mấy năm trước
đây, khi mà nền kinh tế Mỹ đang phát triển thịnh vượng và mọi thứ có vẻ như
đều mang lại lợi nhuận cho giới chủ nợ cũng như giới quản lý quỹ đầu tư.
Thêm vào đó, cho vay dưới chuẩn được cho là cách hiệu quả để tận dụng

nguồn vốn đang dư thừa nhằm tối đa hóa lợi nhuận của các tổ chức cho vay.
Tính đến tháng 3 năm 2007, tổng giá trị tài sản thế chấp dưới chuẩn của Hoa
Kỳ đạt ở mức 1,3 nghìn tỉ USD , trong đó 7,5 triệu USD là giá trị tài sản thế
chấp dưới chuẩn với quyền lưu giữ cơ bản. Trong giai đoạn 2004-2006, tỉ lệ
tài sản thế chấp dưới chuẩn dao động trong khoảng 18-21% - trong khi đó con
19


19

số này vào thời điểm 2001-2003 và 2007 là dưới 10%. Quý III năm 2007,
ARM dưới chuẩn chỉ chiếm 6.8% dư nợ Hoa Kỳ, nhưng đại diện cho 43% tài
sản bị tịch biên để thế nợ.
2.1.3. Tác động đến thị trƣờng bất động sản
Trong suốt năm 2007, con số tài sản bị tịch biên để thế nợ là gần 1.3 triệu,
tăng 79% so với 2006. Xấp xỉ 16% nợ dưới chuẩn với thế chấp có thể điều
chỉnh tỉ lệ (ARM) là nợ quá hạn 90 ngày hoặc đang trong quá trình tịch biên
tài sản để thế nợ tính đến tháng 10/2007. Tỉ lệ nợ trễ hạn tăng tới 21% vào
tháng 1/2008 và 25% vào tháng 5/2008. Trong tháng 8/2008, thị trường thế
chấp Hoa Kỳ ước tính đạt 12 nghìn tỉ USD với 9.2% nợ hoặc quá hạn hoặc
đang bị tịch biên để thế nợ.
Nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng cho vay dƣới chuẩn
- Rủi ro tín dụng: Do những sản phẩm tài chính mới xuất hiện, các ngân hàng
bán quyền thanh toán khoản cho vay cầm cố và chuyển rủi ro tín dụng có liên
quan cho các nhà đầu tư thông qua một quá trình gọi là chứng khoán hóa.
Chứng khoán các nhà đầu tư mua vào được đảm bảo bằng cầm cố và trái vụ
thế chấp bằng trái phiếu dùng giấy nợ bảo đảm (collateralized debt obligations
– CDO). Đây là một phương thức kinh doanh ngân hàng đã phổ biến rộng rãi
và có tác động không tốt lên nền kinh tế.
Đồ thị 2.1: Tình hình thị trường nhà đất Mỹ từ 12/2005-06-2009

20


20


- Vỡ bong bóng trên thị trường nhà đất: Xảy ra do sự mở rộng tín dụng (cho
vay dưới chuẩn, lãi suất thấp và dòng vốn lớn từ bên ngoài Hoa Kỳ chảy vào),
khiến cho những tài sản có tính rủi ro cao nhất tăng giá. Nhu cầu nhà ở tăng
lên nhanh chóng (64% năm 1994 lên 69.2% năm 2004) làm tăng cao giá nhà
đất (tăng 124% từ 1997 đến 2006) và tiêu dùng cá nhân. Bên cạnh đó yếu tố
“văn hóa tiêu dùng” cũng không thể bỏ qua. Một nền kinh tế ngày càng dựa
vào sự “thỏa mãn tức thì” (giá nhà đất tăng khiến người dân giảm tiết kiệm,
tăng cường vay nợ và tiêu dùng) khiến tỉ lệ nợ của các hộ gia đình trên phần
trăm ngân sách chi tiêu gia đình tăng lên 134% (2008).
- Đầu cơ vào bất động sản “nóng” quá mức: Giá nhà đất nói chung tăng lên gần
gấp đôi trong giai đoạn 2000-2006 – một hiện tượng chưa từng có ngay cả khi
21


21

đã giảm trừ lạm phát. Trong khi nhà ở từ trước đến nay không được coi là
khoản đầu tư chứng khoán thì quan niệm này đã thay đổi trong suốt thời kì
bong bóng nhà đất. Việc đầu cơ vào bất động sản cũng là một nhân tố dẫn đến
cuộc khủng hoảng. Chẳng hạn, một công ty bất động sản ước tính có 85% số
nhà công ở Miami là dùng cho mục đích đầu tư. Năm 2006, 1.65 triệu căn nhà
được mua với mục đích đầu tư (chiếm 22%), cộng với 14% (1.07 triệu căn)
mua là nhà trống hoặc biệt thự nghỉ dưỡng. Năm 2005, con số này tương ứng
là 28% và 12%. Như vậy, gần 40% doanh thu mua nhà có được từ việc mua đi

bán lại – một con số kỉ lục.
- Hoạt động cho vay cầm cố rủi ro cao: Trong một vài năm trước khi xảy ra
cuộc khủng hoảng, hành vi của người cho vay thay đổi rõ rệt – họ tỏ ra dễ dãi
hơn với những người vay tiền có rủi ro cao, bao gồm cả giới nhập cư bất hợp
pháp. Nợ dưới chuẩn chỉ là 35 tỉ USD, chiếm tới 5% tổng giá trị năm 1994,
nhưng đã leo thang lên 9% năm 1996, 13% năm 1999 và 20% năm 2006 (600
tỉ USD). Một nghiên cứu của Cục dự trữ liên bang Mỹ cho thấy độ vênh giữa
lãi suất cho vay chuẩn và dưới chuẩn ngày một thu hẹp trong giai đoạn 2001 –
2007. Thêm vào đó, người cho vay ngày một tạo thêm “động lực” để người
cần vốn vay tiền với nhiều lựa chọn “hấp dẫn” hơn. Năm 2005, có tới 43%
những người vay tiền mua nhà lần đầu không bị bắt buộc phải trả góp.
Hoạt động chứng khoán hóa: Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính, cho
vay cơ cấu xuất hiện vào những năm 1970 mà trong đó các tài sản thế chấp
của những người đi vay khác nhau hay các công cụ tài chính được mua lại, tập
hợp, “đóng gói” phân thành các nhóm rồi được dùng làm đảm bảo để phát
hành các trái phiếu. Tiền thu được từ người mua các chứng khoán này sẽ được
các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để cho người đem thế chấp tài sản vay
tiền.
22


22

Đồ thị 2.2: Toàn cảnh lừa đảo thế chấp tại Mỹ từ 1996 – 2006


Nguồn: Wikipedia
- Do sự tồn tại của hoạt động tài chính này, nhà đầu tư ngày một hứng thú với
chứng khoán có đảm bảo bằng thế chấp (MBS – mortgage backed security),
tạo ra những khoản vay có độ rui ro tín dụng cao, kết hợp lại và rủi ro sẵn

sàng chuyển sang cho người khác (ở đây là các nhà đầu tư). Tỉ lệ tài sản thế
chấp dưới chuẩn được chứng khoán hóa tăng từ 54% năm 2001 lên 75% năm
2006. Người ta cho rằng tiêu chuẩn cho vay cầm cố lỏng lẻo hơn trước bởi sự
xuống cấp trong về mặt đạo đức, khi mà mỗi mắt xích trong dây chuyền cho
vay cầm cố thu được lợi nhuận và chuyển lại rủi ro sang cho người khác.
-
Sự lỏng lẻo trong chính sách nới lỏng tín dụng của Nhà nƣớc
- Xếp hạng tín dụng không chính xác: Việc xếp hạng cao cho các giao dịch
chứng khoán hóa (CDO và MBS) trên cơ sở các khoản vay thế chấp dưới
23


23

chuẩn, góp hần hình thành nên bong bóng nhà đất, hiện đang nằm trong diện
điều tra của các cơ quan xếp hạng tín dụng.

Đồ thị 2.3: Nợ dưới chuẩn ở Mỹ tăng vọt 2004 - 2006

- Giám sát không chặt chẽ những công ty môi giới cầm cố: Công bố không
đúng số liệu vay vốn và gian lận cầm cố cũng góp phần gây nên cuộc khủng
hoảng. Báo cáo của Bộ tài chính Hoa Kỳ cho thấy số vụ gian lận cầm cố đã
tăng 1411% từ năm 1997 đến 2005. Theo một nghiên cứu mới đây của công ty
nghiên cứu và tư vấn bất động sản bán buôn, các công ty môi giới cầm cố ở
Mỹ đã cho vay mua nhà tới 68% với các khoản vay dưới chuẩn và Alt-A
(khoản vay dưới chuẩn và chuẩn) chiếm 42.7% tổng khối lượng sản xuất của
các nhà môi giới vào năm 2004.
24

24

- Bảo lãnh quá mức các khoản cho vay cầm cố có rủi ro cao: Các bên bảo lãnh
quyết định mức độ rủi ro tín dụng của một người đi vay cụ thể theo các tiêu
chí nhất định – hầu hết đều rơi vào nhóm 3C: tín dụng, khả năng và thế chấp.
40% các khoản vay dưới chuẩn năm 2007 là nhờ bảo lãnh tự động.
- Khuyến khích từ chính sách của Chính phủ: Nhiều đạo luật có từ thế kỉ 20 vẫn
đang điều hành nền kinh tế thế kỉ 21 của chúng ta, đơn cử như Gramm-Leach-
Bliley – một đạo luật được ban hành từ 1999 có thể được kể đến như một tác
nhân của cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn; hoặc đạo luật CRA
(community reinvestment act) đã tạo điều kiện cho người tiêu dùng không
đáng tin cậy vay.
- Những nhầm lẫn của chính sách tiền tệ: Ngân hàng Trung ương quan tâm tới
các chính sách quản lý tiền tệ hơn là rủi ro đến từ các bong bóng nhà đất và
công ty ảo (dot com) - thể hiện ở việc ưu tiên phản ứng trước diễn biến của
các bong bóng thay vì tìm cách tránh chúng.
Tác động của cuộc khủng hoảng
Việc giá nhà đất sụt giảm 1 cách nhanh chóng gây nên 1 loạt các tác động lên
nền kinh tế. Cá nhân và các nhà đầu tư không thể bán nhà một cách nhanh
chóng để thu lợi nhuận tức thời, các nợ thế chấp có tỷ giá thay đổi tăng giá bất
thường khiến nhiều chủ nhà đất không thể trả được các khoản nợ này. Điều
này gây tổn thất lớn cho các đảm bảo dựa trên nợ thế chấp gây thất thoát cho
nhiều ngân hàng và các công ty đầu tư. Hậu quả của khủng hoảng không chỉ
dừng lại ở thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến cả nền kinh tề.


Đối với thế giới tài chính