Quản Lý Hợp Đồng Xây Dựng

HỢP ĐỒNG VÀ QUẢN LÝ
HỢP ĐỒNG XD
Biên tập nội dung: Ks. Phùng Văn Chinh
Nguồn đào tạo: Ths. Ks. Nguyễn Phú Bình


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

Mục Lục
I. Phân loại hợp đồng (đi theo những nhóm nào).......................................... 2
1. Theo tính chất nội dung công việc ........................................................................2
1.1. Mục 1.a) ..................................................................................................................... 3
1.2. Mục 2.b) .................................................................................................................... 3
1.3. Mục 3.c) ..................................................................................................................... 3
1.4. Mục 4.d) .................................................................................................................... 3
1.5. Mục 5.d ; 6.e ; 7.g) .................................................................................................... 3
1.6. Mục 8.h) .................................................................................................................... 3

2. Theo hình thức giá HĐ ..........................................................................................4
2.1. HĐ trọn gói ................................................................................................................ 5
2.2. HĐ theo ĐG cố định .................................................................................................. 5
2.3. HĐ theo đơn giá điều chỉnh ....................................................................................... 5
2.4. HĐ theo thời gian ...................................................................................................... 5

3. Theo mối quan hệ của các bên tham gia trong HĐ ...............................................5
3.1. HĐ thầu chính............................................................................................................ 5
3.2. HĐ thầu phụ .............................................................................................................. 5
3.3. HĐ giao khoán nội bộ................................................................................................ 5
3.4. HĐ XD có yếu tố nước ngồi .................................................................................... 5

4. Quản lý thực hiện HĐ xây dựng ...........................................................................6
5. Tóm lại phần HĐ ...................................................................................................6
6. Câu hỏi ..................................................................................................................6
6.1. Trả lời ........................................................................................................................ 6

II. Hiệu lực và tính pháp lý của HĐ XD ......................................................... 7
1. HĐ XD có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau .............................7
2. Nguyên tắc ký kết HĐ ...........................................................................................7
3. Tính pháp lý của HĐ XD ......................................................................................7

III. Các loại đảm bảo HĐ................................................................................. 8
1. Bảo đảm thực hiện HĐ ..........................................................................................8
2. Bảo đảm thanh toán HĐ ......................................................................................10
3. Bảo lãnh tạm ứng HĐ ..........................................................................................10
4. Tóm lại phần này .................................................................................................11

IV. Hiểu rõ tạm ứng – thanh toán – quyết toán .......................................... 11
1. Tạm ứng HĐ ........................................................................................................12
2. Thanh toán HĐ ....................................................................................................13

V. Thanh lý HĐ............................................................................................... 15
Trang 1


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

I. Phân loại hợp đồng (đi theo những nhóm nào)

Trên thực tế, mục đích phân loại để làm tốt hơn. Cũng không quan trọng lắm
nhưng phải nắm bắt được hệ thống tổng quan.

1. Theo tính chất nội dung công việc

Trang 2


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

Theo nội dung bên trong hợp đồng.
Ví dụ : nhà máy xi măng, VN không rành về công nghệ này (trước kia nhưng
nay đã tiếp thu được) thì giao cho nhà cung cấp ln.
1.1. Mục 1.a)

1.2. Mục 2.b)

1.3. Mục 3.c)

Cơng nghệ này có thể tập hợp từ nhiều nhà thầu khác nhau, trong đó có ơng
thầu là bao trọn gói.
1.4. Mục 4.d)

1.5. Mục 5.d ; 6.e ; 7.g)
Xem ảnh trên cùng.
1.6. Mục 8.h)

Ơng CĐT có tiền giao cho 1 ông làm từ lúc chuẩn bị đến lúc kết thúc DA.
Nội dung công việc thể hiện trên HĐ, tuy là bàn giao hết nhưng vẫn quản lý về
mặt tổng thể.
Trang 3


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

2. Theo hình thức giá HĐ

Được quy định rõ trong Luật đấu thầu.

Trang 4


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

2.1. HĐ trọn gói
Trọn gói có thể thay đổi trong 1 số trường hợp như : khi đơn đặt hàng của
CĐT thay đổi ; Thay đổi thiết kế từ phía CĐT trong q trình thi cơng.
2.2. HĐ theo ĐG cố định
Thay đổi so với thiết kế ban đầu, khối lượng thanh toán thực tế phù hợp với
bản vẽ thiết kế.
2.3. HĐ theo đơn giá điều chỉnh
Phải ghi rõ trong HĐ trường hợp nào điều chỉnh, công thức điều chỉnh là gì ?
để sau nay 2 bên khơng xảy ra tranh chấp.

2.4. HĐ theo thời gian
Vốn NN thường th nước ngồi tư vấn, HĐ này cũng ít gặp.

3. Theo mối quan hệ của các bên tham gia trong HĐ

3.1. HĐ thầu chính

3.2. HĐ thầu phụ

3.3. HĐ giao khốn nội bộ
Là nội bộ của các nhà thầu khoán với nhau. Ví dụ : tổng cơng ty giao cho
cơng ty ở dưới, rồi công ty ở dưới giao cho các đội thi cơng.
3.4. HĐ XD có yếu tố nước ngồi
HĐ đầu tư trong nước ký với các nhà thầu nước ngồi. Ví dụ : nhà thầu TQ
làm đướng sắt Cát Linh,…

Trang 5


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

4. Quản lý thực hiện HĐ xây dựng

5. Tóm lại phần HĐ
Quy định về quyền hạn, trách nhiệm, quyền lợi của các bên. Quyền lợi liên
quan đến giá HĐ ; Trách nhiệm là làm những công việc gì ; Quyền hạn là phạm
vi cơng việc tới đâu.

6. Câu hỏi
Đối với HĐ cung cấp Vật tư, vật liệu, ở vai trò nhà thầu bạn quy định về
quyền lợi, trách nhiệm, quyền hạn thế nào ?
6.1. Trả lời
Thứ nhất đáp ứng được tiến độ của nhà thầu, thứ hai chất lượng phải đảm
bảo. Đi vào trách nhiệm cụ thể phải khách quan, minh bạch. CĐT là người đi tìm
nhà cung ứng không am hiểu kỹ thuật nên phải cần 1 ông trung gian để đánh giá
về mặt chất lượng thơng qua thí nghiệm. Bản chất tiền thí nghiệm này tuy là nhà
thầu chi trả nhưng đều là tiền của CĐT. Để khỏi rắc rối sau này, trong HĐ ngay
từ đầu 2 bên thống nhất chỉ định ra 1 ông thí nghiệm, ơng này cùng với CĐT, Nhà
thầu, đơn vị Giám sát sẽ tiến hành đi kiểm tra cùng lúc vật tư, vật liệu này. Bản
chất tiền thí nghiệm đó là do CĐT chi trả, tuy không thể hiện ra bên ngồi nhưng
đã được đưa vào trong gói thầu, đi theo quy trình QLCL và có những quy trình
lấy mẫu nghiệm thu cụ thể.

Trang 6


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

II. Hiệu lực và tính pháp lý của HĐ XD

1. HĐ XD có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau

Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự là không bị tâm thần, tù treo,…

2. Nguyên tắc ký kết HĐ
Xem ảnh mục II trên.

3. Tính pháp lý của HĐ XD

Trang 7


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

Đối tượng được ghi trong giấy phép đăng ký KD mới được ký HĐ, cịn nếu
khơng ký được thì phải có giấy ủy quyền trực tiếp cho người đại diện.
Có 2 loại ủy quyền :
 Uỷ quyền thường xuyên thông qua quy chế hoạt động.
 Uỷ quyền cụ thể cho 1 đối tượng nào đó để ký vào tất cả các HĐ trong
HSDT.
Chỉ được ủy quyền trực tiếp, khơng được ủy quyền qua nhiều cấp. Ví dụ :
Ơng có tính pháp lý cao nhất ủy quyền cho GĐ chi nhánh, ơng GĐ chi nhánh
khơng có quyền hạn ủy quyền thêm cho bất cú ai khác, trừ khi ơng có tính pháp
lý cao nhất bỏ qua ơng GĐ chi nhánh và ủy quyền trực tiếp cho 1 ông khác.
Cho dù NS được ủy quyền có nghỉ ngang thì người chịu trách nhiệm vẫn là
ông đại diện theo pháp luật.
Ký nháy : pháp luật không quy định về ký nháy, ký nháy là người điều hành
tin tưởng được giao ký mà chưa cần tư vấn, tìm hiểu. Cịn chịu trách nhiệm cụ thể
là do quy định tại địa phương đó.

III. Các loại đảm bảo HĐ

1. Bảo đảm thực hiện HĐ
Làm HĐ phải tránh rủi ro cho cả 2 bên, ngồi trách nhiệm ra thì rủi ro về tiền

là nhiều nhất.
Giả sử nhà thầu ký HĐ cả tháng, sau đó báo công nhân nghỉ hàng loạt, bây
giờ rút lui, không làm nữa dẫn đến dự án bị đình trệ. Để tránh rủi ro trong trường
hợp này thì phải có Bảo đảm thực hiện HĐ, có các hình thức sau :

Trang 8


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

Là việc phòng tránh rủi ra cho CĐT khi nhà thầu không chịu thực hiện HĐ
hoặc là rủi ro khác từ phía nhà thầu. Ví dụ : nhà thầu thấy phần nào ngon ăn thì
làm, khó thì bỏ chạy.
Hình thức đặt cọc : tiền mặt hoặc gửi tiền ngân hàng cho CĐT, trước kia
thường làm vậy nhưng nay khơng cịn.
Trang 9


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

Hình thức ký quỹ : thuộc về lĩnh vực ngân hàng.
Hình thức bảo lãnh : là hình thức phổ biến, tức là 1 ngân hàng đứng ra bảo
lãnh trách nhiệm thực hiện HĐ của nhà thầu đối với CĐT. Là 1 tờ biên bản, ai dự
thầu sẽ thấy trong HSMT của CĐT, có mẫu sẵn.
 Bảo lãnh này khơng được hủy ngang, tức có thời hạn bắt đầu và kết thúc.
HĐ có thời hạn bao lâu thì bảo lãnh cũng đi theo bấy nhiêu.

 Các khái niệm cần quan tâm : hiệu lực HĐ ; thời điểm ký HĐ ; thời điểm
bắt đầu thực hiện bảo lãnh.

2. Bảo đảm thanh tốn HĐ

Có những trường hợp nhà thầu không cần tiền tạm ứng, nhà thầu tự bỏ tiền
ra làm, đến khi làm xong, CĐT khơng thanh tốn tiền hoặc chậm, nhà thầu sẽ lao
đao, nhiều khi vay ngân hàng, lãi suất phải trả theo thời gian. Vì vậy phải có bảo
đảm thanh tốn trên.
Hình thức phổ biến cũng là bảo lãnh như bảo đảm thực hiện HĐ nhưng đổi
đối tượng lại. Tùy quy mơ, tính chất DA nhà thầu sẽ có những cách thức khác
nhau, bảo đảm cũng đi theo tiến độ DA.

3. Bảo lãnh tạm ứng HĐ

CĐT tạm ứng cho nhà thầu, nhà thầu không thực hiện DA mà lấy số tiền đó
dùng cho DA khác hoặc chi tiêu cá nhân. Vì vậy phải có bảo lãnh tạm ứng trên,
CĐT tạm ứng bao nhiêu cho nhà thầu thì ngược lại nhà thầu phải gửi lại bảo đảm
này bằng bảo lãnh ngân hàng. Thời gian bắt đầu, kết thúc tùy vào điều kiện HĐ.
Bảo lãnh này cũng giảm trừ trong q trình thanh tốn.

Trang 10


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

4. Tóm lại phần này
3 phần trên có là nhà thầu ruột thì cũng phải thực các bảo đảm trên, vì tương

lai khơng biết được điều gì sẽ xảy ra. Đã làm ăn thì phải sịng phẳng, phịng tránh
rủi ro trên giấy tờ đàng hồng.

IV. Hiểu rõ tạm ứng – thanh toán – quyết toán

Trang 11


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

1. Tạm ứng HĐ

Trang 12


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

Nếu HĐ có bảo lãnh thực hiện HĐ thì khơng được có điều kiện ngăn cản
việc thực hiện bảo lãnh này, vi phạm là phải mất tiền bảo đảm đó.
Nguyên tắc : xem thêm trên sơ đồ.
 Nhà thầu có thể đưa vào đề xuất tài chính của mình trong HSDT. Tùy theo
cách thức nguồn tiền, đối với những DA mà CĐT có giá đánh giá liên quan đến
phần tài chính này.
 Đối với nguồn vốn NN có quy định về định mức tạm ứng cụ thể, thường
CĐT sẽ đưa vào HSMT.
 Thu hồi tạm ứng : sẽ thu hồi dần trong q trình thi cơng, có quy định cụ

thể đối với nguồn vốn NN. Còn tư nhân thì tùy thỏa thuận giữa các bên phải đưa
vào điều khoản HĐ cụ thể, giai đoạn nào, thu hồi bao nhiêu, số tiền cụ thể,…
Thủ tục tạm ứng : xem trên sơ đồ, sẽ đưa cụ thể vào điều khoản HĐ.

2. Thanh tốn HĐ
Xem và phóng to sơ đồ trang bên.

Trang 13


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

Trang 14


Phụ lục CV - Phùng Văn Chinh

QS: Hợp đồng và Quản lý hợp đồng

Phải hoàn thành rồi mới được thanh tốn, hồn thành 1 phần hoặc tồn bộ.
Do thỏa thuận trong HĐ và do nhà thầu đưa vào trong HSDT. CĐT đảm bảo nguồn
tiền được giải ngân, ngược lại nhà thầu cũng chèo kéo làm sao lấy được tiền
nhanh, tốt nhất. Phải có bài tốn cân đối ghi cụ thể trong HĐ.
Thủ tục thanh toán như thế nào phụ thuộc vào loại HĐ. Xem cụ thể sơ đồ
trên.
Trong TH thời điểm thực hiện HĐ mà đơn giá điều chỉnh không kịp hoặc
ách tắc nguồn vốn. Lúc này có thể lấy tạm đơn giá trong HĐ để hoạch toán, tuy
nhiên đến thời điểm khác sẽ điều chỉnh lại và bù trừ. Tóm lại phải đưa vào điều

khoản HĐ chặt chẽ.

V. Thanh lý HĐ

Trong q trình thanh lý HĐ có kèm theo xuất hóa đơn. Thanh lý HĐ đi kèm
là quyết tốn HĐ sẽ có 1 hóa đơn đỏ cho tồn bộ cơng trình.
Vấn đề thiết kế sai khơng phải lỗi nhà thầu, phải điều chỉnh phát sinh, phải
có phần quản trị rủi ro cho CĐT, thuộc về phía nhà tư vấn.
…

Trang 15