Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dựán đầu tư trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu từ& Phát triển Bắc Hà Nội

MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU
1
CHƯƠNG 1 HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
3
1.1 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 3
1.1.1 Ngân hàng thương mại 3
1.1.2 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 5
1.1.3 Hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM 6
1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư 7
1.2.1 Dự án đầu tư 7
1.2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư 7
1.2.1.2 Vai trò của dự án đầu tư 8
1.2.2 Sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án đầu tư 8
1.2.2.1 Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tư 8
1.2.2.2 Sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án đầu tư 9
1.2.3 Nội dung công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
11
1.2.3.1 Thẩm định tình hình tài chính của chủ đầu tư 11
1.2.3.2 Thẩm định vốn đầu tư của dự án 11
1.2.3.3 Thẩm định về dự trù doanh thu - chi phí của dự án 14
1.2.3.4 Thẩm định dòng tiền hàng năm của dự án 15
1.2.3.5 Thẩm định và phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả
tài chính dự án
17
1.2.3.6 Xác định bảng cân đối khả năng trả nợ 23
1.3 Chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư 24
1.3.1 Quan niệm về chất lượng thẩm định tài chính dự án 24
1.3.2 Các chỉ tiêu phản ánh chất lượng thẩm định tài

chính
24
1.3.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm
định tài chính dự án đầu tư
25
1.3.3.1 Nhóm các nhân tố chủ quan 25
1.3.3.2 Nhóm các nhân tố khách quan 28
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ & PHÁT
TRIỂN BẮC HÀ NỘI
30
2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng Đầu từ & Phát
triển Bắc Hà Nội
30
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Chi nhánh 30
2.1.2 Cơ cấu và bộ máy tổ chức 31
2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh 33
2.1.3.1 Hoạt động huy động vốn 33
2.1.3.2 Hoạt động tín dụng 34
2.1.3.3 Một số hoạt động dịch vụ khác 36
2.2 Thực trạng chất lượng thẩm định tài chính dự án
đầu tư của Ngân hàng Đầu từ & Phát triển Bắc Hà
Nội
36
2.2.1 Quy trình thẩm định DAĐT 36
2.2.2 Nội dung thẩm định tài chính DAĐT 39
2.2.3 Thực trạng hoạt động thẩm định tài chính DAĐT 41
2.2.4 Ví dụ minh hoạ về thẩm định một DAĐT 44
2.2.4.1 Giới thiệu sơ bộ về dự án 44
2.2.4.2 Nội dung thẩm định tài chính dự án tại Chi nhánh

Ngân hàng Đầu từ & Phát triển Bắc Hà Nội
44
2.3 Đánh giá về chất lượng thẩm định tài chính DAĐT 53
2.3.1 Những kết quả đạt được 53
2.3.2 Những hạn chế 55
2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 55
2.3.3.1 Nguyên nhân chủ quan 55
2.3.3.2 Nguyên nhân khách quan 59
CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM
ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU
TƯ & PHÁT TRIỂN BẮC HÀ NỘI
61
3.1 Định hướng chiến lược phát triển của Ngân hàng
Đầu từ & Phát triển Bắc Hà Nội
61
3.1.1 Định hướng chung của Chi nhánh 61
3.1.2 Định hướng trong hoạt động cho vay và công tác
thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Chi nhánh
62
3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài chính
dự án đầu tư tại Ngân hàng Đầu từ & Phát triển
Bắc Hà Nội
63
3.2.1 Hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự án 63
3.2.1.1 Thẩm định kế hoạch vốn đầu tư của dự án 64
3.2.1.2 Xác định mức lãi suất chiết khấu hợp lý đối với từng
dự án
64
3.2.1.3 Thẩm định khả năng trả nợ thực tế của dự án 65
3.2.1.4 Thẩm định mức độ rủi ro của dự án 66

3.2.2 Quản lý và tổ chức thực hiện công tác thẩm định tài
chính dự án khoa học và hiệu quả
67
3.2.3 Giải pháp về con người 68
3.2.4 Nâng cao chất lượng thu thập thông tin và trang thiết
bị công nghệ
69
3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm
định tài chính dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân
hàng Đầu từ & Phát triển Bắc Hà Nội
71
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và các Bộ ngành liên quan 71
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 72
3.3.3 Kiến nghị với các NHTM khác 73
3.3.4 Kiến nghị với chủ đầu tư 75
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Sau gần 20 năm chuyển sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã
hội chủ nghĩa, nền kinh tế Việt Nam đã đạt được những thành tựu to lớn, đáng
khích lệ. Tăng trưởng cao bình quân trên 7%/năm, việc làm, thất nghiệp được
cải thiện, các loại hàng hoá đa dạng và phong phú, đời sống nhân dân ngày
càng được ổn định và nâng cao rõ rệt.
Có được những kết quả đó không thể không nhắc tới sự đóng góp của
hệ thống các ngân hàng thương mại Việt Nam. Với tư cách là trung gian tài
chính trong nền kinh tế, hệ thống các Ngân hàng thương mại Việt Nam luôn
giữ vai trò huyết mạch trong các hoạt động kinh tế nói chung, và là kênh dẫn
vốn chủ đạo đối với các dự án đầu tư của Nhà nước cũng như của các doanh
nghiệp.

Đối với các Ngân hàng thương mại, hoạt động cho vay theo dự án luôn
là một trong những hoạt động quan trọng chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ
và mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng. Song hoạt động này lại tiềm ẩn
nguy cơ rủi ro cao nhất cho Ngân hàng. Chính vì vậy, việc nâng cao chất
lượng thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay, đặc biệt là nâng cao
chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư hiện đang là một trong những vấn
đề mang tính cấp thiết đối với các ngân hàng thương mại.
Qua thời gian thực tập tại Ngân hàng Đầu từ & Phát triển Bắc Hà Nội,
cùng với những kiến thức lý luận đã tích luỹ được trong thời gian học tập và
nghiên cứu tại Trường ĐH Kinh tế Quốc dân, em đã chọn đề tài: "Nâng cao
chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của
Ngân hàng Đầu từ & Phát triển Bắc Hà Nội" làm chuyên đề thực tập tốt
nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống hoá lý luận về thẩm định tài chính dự án đầu tư NHTM
- Phân tích và đánh giá thực trạng chất lượng thẩm định tài chính dự án
đầu tư của NHĐT & PT Bắc Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định
tài chính dự án đầu tư.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Chuyên đề đi sâu nghiên cứu chất lượng thẩm định hiệu quả tài chính
dự án trong công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Đầu từ & Phát
triển Bắc Hà Nội
4. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề sử dụng phương pháp thống kê, so sánh và phân tích trên cơ
sở phương pháp duy vật biện chứng kết hợp phương pháp duy vật lịch sử để
phân tích và làm rõ nội dung
5. Kết cấu của chuyên đề
Ngoài phần mở đầu và kết luận, chuyên đề được chia làm 3 chương:
Chương 1: Hoạt động thẩm định tài chính dự án của ngân hàng

thương mại
Chương 2: Thực trạng chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư
tại Ngân hàng Đầu từ & Phát triển Bắc Hà Nội
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài chính
dự án đầu tư tại Ngân hàng Đầu từ & Phát triển Bắc Hà Nội
CHƯƠNG 1
HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.1. Ngân hàng thương mại
Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính trung gian giữ vai trò
quan trọng bậc nhất của nền kinh tế. Ngân hàng bao gồm nhiều loại tuỳ thuộc
vào sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống tài chính nói riêng,
trong đó ngân hàng thương mại chiếm tỷ trọng lớn nhất về quy mô tài sản, thị
phần và số lượng các ngân hàng.
Với tư cách là một trung gian tài chính trong nền kinh tế, các hoạt động
chủ yếu của NHTM là huy động vốn, cấp tín dụng và cung cấp các dịch vụ
khác.
a) Hoạt động huy động vốn
Huy động vốn - hoạt động tạo nguồn vốn cho NHTM - đóng vai trò
quan trọng, ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động của ngân hàng. Trước đây,
hoạt động huy động vốn của ngân hàng chủ yếu chỉ là nhận tiền từ khách
hàng. Nhưng ngày nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế và các tiến bộ
của khoa học công nghệ, các hình thức và nguồn vốn huy động vốn của
NHTM cũng trở nên đa dạng hơn, bao gồm: vốn chủ sở hữu, tiền gửi thanh
toán, vay từ các tổ chức tín dụng khác, vay trên thị trường vốn….
b) hoạt động tín dụng
Hoạt động chủ yếu và quan trọng bậc nhất của NHTM là cấp tín dụng
cho các doanh nghiệp, các tổ chức và cá nhân. Tín dụng là loại tài sản chiếm
tỷ trọng lớn nhất, đem lại thu nhập từ lãi cao nhất và cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro

ở phần lớn các NHTM. Loại tài sản này được phân chia theo nhiều tiêu thức
khác nhau.
Phân chia theo thời gian, gồm có tín dụng ngắn hạn, trung hạn và dài
hạn. Vì thời gian có liên quan mật thiết đến tính an toàn và sinh lợi của khoản
tín dụng, nên phân chia theo thời gian có ý nghĩa quan trọng đối với ngân
hàng.
Theo hình thức tài trợ tín dụng được chia thành cho vay, bảo lãnh cho
thuê…
Tín dụng được chia theo bảo đảm: không có bảo đảm, có bảo đảm bằng
tài sản thế chấp, cầm cố.
Theo rủi ro: tín dụng bao gồm các khoản có độ an toàn cao, khá, trung
bình và thấp.
Các cách phân loại này cho thấy tính đa dạng hoặc chuyên môn hoá
trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng.
c) Các hoạt động khác
Ngày nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, các NHTM đã trở
thành những ngân hàng đa năng, mở rộng phạm vi hoạt động sang nhiều lĩnh
kinh doanh. Có thể kể đến các hoạt động như: thanh toán, bảo lãnh, cho thuê,
đại lý uỷ thác, mua bán ngoại tệ…
Cùng với hoạt động chính là huy động vốn và cấp tín dụng, Các NHTM
ngày càng quan tâm phát triển các loại hình dịch vụ kể trên. Bởi lẽ mức độ rủi
ro tiềm ản trong các hoạt động này là rất thấp, và đây cũng có thể coi là tấm
đệm san sẻ bớt rủi ro từ các hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Tuy nhiên, do tính rủi ro thấp nên thu nhập đem lại từ các hoạt động
này không cao, thường chỉ chiếm nhiều nhất là 30% tổng thu nhập của các
ngân hàng. Do vậy hoạt động tín dụng, mà cụ thể là hoạt động cho vay vẫn
luôn luôn chiếm được sự quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý ngân hàng.
Điều này được giải thích bởi cả yếu tố sinh lời cao và nguy cơ rủi ro tiềm ẩn
lớn.
1.1.2. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Là một hình thức cấp tín dụng, cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho
khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng
thời gian xác định. Cho vay là tài sản lớn nhất trong khoản mục tín dụng.
Hoạt động cho vay của ngân hàng bao gồm: cho vay thương mại; cho vay tiêu
dùng; tài trợ dự án.
a) Cho vay thương mại
Ngay ở thời kỳ đầu, các ngân hàng đã chiết khấu thương phiếu mà thực
tế là cho vay đối với những người bán (người bán chuyển các khoản phải thu
cho ngân hàng để lấy tiền trước). Sau đó ngân hàng cho vay trực tiếp đối với
các khách hàng (là người mua), giúp họ có vốn để mua hàng dự trữ nhằm mở
rộng sản xuất kinh doanh.
b) Cho vay tiêu dùng
Ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng nhằm thoả mãn nhu cầu
cần mua sắm hàng tiêu dùng lâu bền như nhà cửa, phương tiện vận chuyển…
Trong giai đoạn đầu hầu hết các ngân hàng không tích cực cho vay đối với cá
nhân và hộ gia đình bởi vì họ tin rằng các khoản cho vay tiêu dùng tiềm ẩn rủi
ro vỡ ợ tương đối cao. Nhưng cùng với sự gia tăng thu nhập của người dân và
sự cạnh tranh trong cho vay đã hướng các ngân hàng tới người tiêu dùng như
là một khách hàng tiềm năng.
Phương thức cho vay có thể là do vay trực tiếp đối với người mua hoặc
thông qua tài trợ cho các doanh nghiệp bán lẻ hàng lâu bền, các Công ty xây
dựng để các doanh nghiệp này bán hàng trả góp. Ngân hàng có thể tài trợ
(hoặc đồng tài trợ) toàn bộ hoặc một phần giá trị hàng hoá.
c) Tài trợ cho dự án
Bên cạnh cho vay truyền thống là cho vay ngắn hạn, các ngân hàng
ngày càng trở nên năng động trong việc tài trợ trung, dài hạn như: tài trợ xây
dựng nhà máy, phát triển công nghệ cao, đầu tư vào bất động sản… Đối với
hầu hết các ngân hàng thương mại, việc tài trợ dự án đầu tư có vai trò đặc biệt
quan trọng, vì nó chiếm tỷ trọng lớn trong dư nợ tín dụng và đem lại thu nhập
từ lãi lớn nhất cho ngân hàng.

1.1.3. Hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại
Khi khách hàng có kế hoạch mua sắm, xây dựng tài sản cố định…
nhằm thực hiện dự án nhất định, có thể xin vay ngân hàng. Một trong những
yêu cầu của ngân hàng là người vay phải xây dựng dự án, thể hiện mục đích,
kế hoạch đầu tư cũng như quá trình thực hiện dự án (sản xuất kinh doanh).
Phân tích (và thẩm định) dự án là cơ sở để ngân hàng quyết định phần vốn
cho vay và xác định khả năng hoàn trả của doanh nghiệp.
Dự án được xây dựng gồm nhiều mục đích như phân tích thị trường,
nguồn nhân lực, địa điểm, công nghệ, quy trình sản xuất, phân tích tài
chính… trong đó phân tích tài chính là mục tiêu quan tâm hàng đầu của ngân
hàng.
Có nhiều phương pháp phân tích tài chính dự án để đánh giá hiệu quả
tài chính của dự án như phân tích thông qua NPV, IR, thời gian hoàn vốn, tỷ
suất thu nhập bình quân…. Bên cạnh việc lựa chọn chỉ tiêu đánh giá thích
hợp, ngân hàng đặc biệt quan tâm tới thời gian và các nguồn có thể dùng để
trả nợ ngân hàng. Do vậy trong những trường hợp không phải là dự án mới -
tạo pháp nhân mới - ngân hàng luôn phân tích tài chính người vay kết hợp với
phân tích dự án. Một doanh nghiệp có tình hình tài chính là người vay kết hợp
với phân tích dự án.
1.2. Thẩm định tài chính dự án đầu tư
1.2.1. Dự án đầu tư
1.2.1.1. Khái niệm dự án đầu tư
Đầu tư là một hoạt động quan trọng của bất kỳ tổ chức nào trong nền
kinh tế. Đó là hoạt động bỏ vốn với hy vọng đạt được lợi ích tài chính, kinh tế
xã hội trong tương lai. Ngày nay, nhằm tối đa hoá hiệu quả đầu tư, các hoạt
động đầu tư đều được thực hiện theo dự án. Vậy dự án đầu tư là gì?
Hiện nay có nhiều khái niệm khác nhau về dự án đầu tư nếu xem xét từ
nhiều góc độ và quan điểm khác nhau.
Xét về mặt hình thức, DAĐT là một tập hồ sơ được trình bày một cách
có hệ thống và chi tiết kế hoạch các hoạt động, chi phí phải bỏ ra để đạt được

những mục tiêu nhất định trong một tương lai xác định.
Xét về mặt nội dung, DAĐT được hiểu là một tập hợp các hoạt động
đặc thù liên kết chặt chẽ và phụ thuộc lẫ nhau nhằm đạt được trong tương lai
các mục tiêu nhất định với nguồn lực và thời gian xác định.
Trong Quy chế đầu tư và xây dựng theo Nghị định 52/1999/NĐ-CP
08/07/1999 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Dự án
là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở
rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng
trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm
hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định (chỉ bao gồm hoạt động đầu tư
trực tiếp).
Với cách tiếp cận khác nhau sẽ có những khái niệm khác nhau về
DAĐT. Tuy nhiên, dù đứng trên góc độ nào thì một DAĐT cũng gồm những
nội dung chính sau: mục tiêu cần đạt được khi thực hiện dự án; các hoạt động
cần thực hiện trong dự án để đạt được mục tiêu dự án và cuối cùng là các
nguồn lực dành cho dự án như nguồn lực tài chính, con người….
1.2.1.2. Vai trò của dự án đầu tư
Đầu tư là một quá trình hết sức phức tạp, có liên quan, ảnh hưởng đến
nhiều ngành, nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống, kinh tế và xã hội. Để có
thể sử dụng tối đa các nguồn lực một cách hiệu quả nhằm đạt được các mục
tiêu của quá trình đầu tư, các chủ đầu tư, các nhà tài trợ và các cơ quan quản
lý Nhà nước cần phải soạn thảo DAĐT. Vai trò của DAĐT là rất quan trọng,
thể hiện cụ thể sau:
• Đối với chủ đầu tư: Dự án luôn là căn cứ quan trọng để quyết định
đầu tư, xây dựng kế hoạch đầu tư và theo dõi quá trình thực hiện đầu tư
• Đối với nhà tài trợ (các NHTM): DAĐT là căn cứ quan trọng để các
tổ chức này xem xét tính khả thi của dự án, từ đó sẽ đưa ra quyết định có nên
tài trợ cho dự án hay không, và nếu có tài trợ thì nên tài trợ ở mức độ nào để
có thể hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất cho nhà tài trợ.
• Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước: DAĐT là tài liệu quan trọng

để các cấp có thẩm quyền xét duyệt, cấp giấy phép đầu tư, đồng thời dự án
còn là căn cứ pháp lý quan trọng để toà án giải quyết khi xảy ra tranh chấp
giữa các bên trong quá trình thực hiện dự án.
1.2.2. Sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án đầu tư
1.2.2.1. Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tư
Trên thực tế, bất kỳ dự án nào cho dù được chuẩn bị, phân tích kỹ
lưỡng đến đâu vẫn không thể tránh khỏi tính chủ quan của nhà phân tích và
lập dự án. Do đó, những khiếm khuyết, lệch lạc tồn tại trong mỗi dự án là lẽ
đương nhiên. Vì thế, đánh giá một cách chắc chắn hơn tính hợp lý, tính hiệu
quả, tính khả thi của dự án cũng như quyết định đầu tư thực hiện dự án thì cần
phải có một quá trình xem xét, kiểm tra đánh giá lại toàn bộ dự án một cách
độc lập so với quá trình soạn thảo dự án. Quá trình này chính là quá trình
thẩm định dự án đầu tư.
Người ta thường tiến hành thẩm định dự án trên các mặt chính sau:
- Cơ sở pháp lý, sự cần thiết của dự án
- Phương diện kỹ thuật - công nghệ
- sản phẩm, thị trường và khả năng cạnh tranh của dự án
- Phương thức tổ chức quản lý thực hiện dự án
- Phương diện môi trường, lợi ích kinh tế - xã hội
- Phương diện tài chính của dự án
- Phân tích rủi ro của dự án
- Phươg án cho vay và thu nợ đối với dự án
Đối với các NHTM, một nội dung luôn được quan tâm và đặt lên hàng
đầu trong quá trình thẩm định dự án chính là thẩm định tài chính của dự án
đầu tư. Khi tiến hành thẩm định tài chính dự án đầu tư, điều mà ngân hàng
thường quan tâm hơn cả chính là khả năng thu hồi cả gốc và lãi của khoản tài
trợ. Lẽ tất nhiên, nguồn trả nợ của dự án phụ thuộc chủ yếu vào nguồn thu từ
dự án. Vì vậy, có thể nói thẩm định tài chính dự án đầu tư là việc đánh giá,
xác định khả năng tạo ra nguồn thu của dự án trên cơ sở các khoản vốn đầu tư
cho dự án.

Tóm lại, thẩm định tài chính dự án đầu tư chính là việc xem xét dự án
sẽ tạo ra được những lợi ích tài chính gì trong tương lai từ những nguồn lực
tài chính ban đầu cho dự án. Quá trình thẩm định tài chính dự án là khâu vô
cùng quan trọng và cần thiết trong quá trình thẩm định dự án đầu tư nói
chung.
1.2.2.2. Sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án đầu tư
Trên thực tế, phần lớn các dự án thực hiện dở dang, thất bại là do đã
không được thẩm định một cách kĩ lưỡng trước khi thực hiện, còn mang tính
chủ quan của người lập dự án. Do vậy, khi có những thay đổi thực tế ngoài dự
kiến, các chủ đầu tư thường lâm vào tình thế lúng túng và bị động. Chính vì lẽ
đó,d dối với bất kì dự án nào, việc thẩm định dự án đầu tư, đặc biệt là thẩm
định hiệu quả tài chính là khâu vô cùng quan trọng, không thể thiếu được
trước khi tiến hành đầu vào dự án.
Thẩm định dự án đầu tư có ý nghĩa khác nhau đối với chủ đầu tư, nhà
tài trợ và đối với các cơ quan quản lý. Về phía các NHTM, việc thẩm định dự
án đầu tư, đặc biệt là thẩm định tài chính dự án lại càng cần thiết. Cụ thể như
sau:
- Thẩm định tài chính dự án giúp các NHTM đưa ra kết luận về tính
khả thi hiệu quả về mặt tài chính của dự án, từ đó xác định được khả năng
hoàn vốn của dự án, khả năng trả nợ của nhà đầu tư. Trên cơ sở này, các ngân
hàng mới đưa ra quyết định có tài trợ cho dự án hay không, nếu có thì nên tài
trợ ở mức độ nào về giá trị khoản vay, thời hạn vay, dự kiến tiến độ giải ngân,
lãi suất cho vay cách thức thu nợ, các biện pháp đảm bảo tiền vay…
- Thẩm định tài chính dự án giúp các ngân hàng lường trước được các
rủi ro có thể xảy ra như: sự biến động của thị trường đầu vào, sản phẩm đầu
ra, các yếu tố về công nghệ; các yếu tố về chính sách, môi trường pháp lý…
gây ảnh hưởng đến quá trình triển khai thực hiện dự án. Từ đó các ngân hàng
sẽ có cơ sở để tham gia góp ý, tư vấn, bổ sung thêm các giải pháp cho chủ đầu
tư nhằm hạn chế đến mức thấp nhất mọi rui ro có thể xảy ra.
- Thông qua quá trình thẩm định, các NHTM sẽ có căn cứ để kiểm tra

việc sử dụng vốn có đúng mục đích, đúng đối tượng hay không. Việc kiểm tra
này sẽ được thực hiện trước, trong và sau khi ngân hàng tiến hành giải ngân,
góp phần thúc đẩy dự án đầu tư có hiệu quả.
- Thẩm định dự án là công việc rất phức tạp, vì thế rất khó tránh khỏi
việc mắc phải sai sóc khi thực hiện. Việc thẩm định dự án sẽ giúp cán bộ thẩm
định của ngân hàng phải thường xuyên được tích luỹ kinh nghiệm, bài học,
nâng cao kỹ năng phân tích, đánh giá và nhận định các rủi ro của dự án.
Như vậy, qua phần trình bày ở trên ta có thể thấy rằng việc thẩm định
tài chính dự án đầu tư là vô cùng quan trọng. Nó giúp các NHTM đánh giá
được chính xác hiệu quả tài chính cũng như hiệu quả đầu tư dự án, từ đó lựa
chọn được những dự án khả thi cao để tài trợ, đảm bảo được khả năng thu hồi
vốn và lãi vay từ dự án.
1.2.3. Nội dung công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại
1.2.3.1. Thẩm định tình hình tài chính của chủ đầu tư
Một trong những công việc đầu tiên mà NHT phải thực hiện trước khi
tiến hành thẩm định tài chính dự án đó là thẩm định tình hình tài chính của
chủ đầu tư dự án. Tình hình tài chính của chủ đầu tư là một trong những yếu
tố quan trọng thể hiện sự an toàn về mặt tài chính của dự án. Nó được thể hiện
ở các mặt như: năng lực tài chính, tình trạng tín dụng, uy tín tín dụng, khả
năng thanh toán, hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Mặc dù việc thẩm định tình hình tài chính của doanh nghiệp vay vốn
chỉ mang tính chất hỗ trợ cho quá trình thẩm định, nhưng đây lại là một công
tác rất quan trọng, giúp cán bộ thẩm định tại ngân hàng có được cái nhìn tổng
thể về hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp trên thị trường. Tình hình tài
chính của chủ đầu tư rõ ràng, minh bạch sẽ bước đầu tạo được lòng tin đối với
ngân hàng. Về phía NHTM, họ sẽ coi đó như là nguồn hậu thuẫn mạnh mẽ, là
sự đảm bảo vô hình cho dự án trong trường hợp nếu dự án thực hiện dở dang,
nguồn thu tự dự án không đủ khả năng trả nợ.
Vấn đề mấu chốt trong quá trình thẩm định tình hình tài chính của chủ

đầu tư là nguồn thông tin ngân hàng thu thập được phải đảm bảo tính khách
quan chính xác và đáng tin cậy. Để thực hiện được điều này cán bộ thẩm định
không những thu thập thông tin từ chính chủ đầu tư, mà còn từ các phương
tiện thông tin đại chúng, các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp có quan hệ
với doanh nghiệp chủ đầu tư….
1.2.3.2. Thẩm định vốn đầu tư của dự án
Việc thẩm định vốn đầu tư là một trong những nội dung rất quan trọng
của thẩm định tài chính dự án. Ngân hàng không chỉ thực hiện thẩm định về
vốn, tổng vốn đầu tư của dự án mà còn đi sâu phân tích, xem xét cơ cấu
nguồn vốn, khả năng đảm bảo nguồn vốn và nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ
thực hiện dự án.
* Thẩm định tổng vốn đầu tư của dự án:
Trên thực tế, đối với các dự án chưa được thẩm định một cách kỹ
lưỡng, khi thực hiện thường không tránh khỏi tình trạng vốn đầu tư tăng lên
hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến, dẫn đến việc không cân đối được nguồn,
ảnh hưởng đến hiệuq ủa và khả năng trả nợ của dự án. Vì vậy, mục đích của
việc thẩm định tổng vốn đầu tư là nhằm xác định tổng vón đầu tư sát với thực
tế, tạo cơ sở tính toán hiệu quả tài chính và dự kiến khả năng trả nợ của dự
án.
Tổng mức vốn đầu tư của dự án là giá trị toàn bộ số tiền và tài sản cần
thiết để lập và đưa dự án vào hoạt động.
Tổng vốn đầu tư = vốn cố định + vốn lưu động + vốn dự phòng
• Nhu cầu vốn cố định bao gồm:
+ Chi phí điều tra, khảo sát để lập, trình duyệt dự án, chi phí tư vấn,
thiết kế dự án, chi phí chuẩn bị mặt bằng xây dựng….
+ Chi phí xây dựng lắp đặt nhà xưởng, cấu trúc hạ tầng
+ Chi phí mua máy móc thiết bị, phương tiện vận tải
+ Chi phí khác: tuyên truyền quảng cáo, trả lãi vay ngân hàng trong
thời gian thi công, các chi phí để hoạt động ban đầu…
• Nhu cầu vốn lưu động:

Vốn đầu tư vào tài sản lưu động ban đầu là giá trị các tài sản lưu động
ban đầu cần thiết để đảm bảo cho dự án có thể đi vào hoạt động bình thường
theo các điều kiện kinh tế - kỹ thuật dự tính.
Bao gồm:
+ Dự trữ hàng hoá: nguyên vật liệu, sản phẩm dở dang, thành phẩm tồn
kho.
+ Dự trữ tiền mặt, các khoản phải thu và trả trước
Ngân hàng căn cứ vào tốc độ chu chuyển vốn lưu động hàng năm của
chủ đầu tư, dự án các doanh nghiệp cùng ngành nghề dự án và khả năng tự
chủ vốn lưu động của chủ dự án để xác định nhu cầu vốn lưu động và chi phí
vốn lưu động hàng năm.
• Vốn dự phòng:
Vốn dự phòng là lượng vốn để đề phòng phát sinh thêm chi phí đầu tư
so với dự tính. Trong thời gian dài hạn, giá cả đầu vào có thể thay đổi, tỷ giá
hối đoái có thể biến động… Khi đó vốn dự phòng sẽ được sử dụng để đảm
bảo tiến độ thực hiện dự án. Vốn dự phòng thường được tính theo tỷ lệ phần
trăm trên tổng vốn cố định và vốn lưu động của dự án.
Nói tóm lại, trong quá trình thẩm định tổng vốn đầu tư của dự án, công
việc của cán bộ thẩm định tại ngân hàng là phải xem xét, đánh giá tổng vốn
đầu tư của dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính
đủ các khoản cần thiết chưa, cần xem xét đến các yếu tố làm tăng chi phí như
trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ
nếu dự án có sử dụng ngoại tệ….
* Thẩm định về cơ cấu nguồn vốn của dự án
Một dự án thường được tài trợ từ các nguồn sau:
• Vốn tự có: để xác định nguồn vốn tự có của chủ đầu tư dự án, các
ngân hàng cần phải phân tích, xem xét tình hình tài chính cũng như tình hình
sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp chủ đầu tư ít nhất là trong hai năm gần
nhất.
• Vốn từ ngân sách Nhà nước: đây là nguồn có tính an toàn cao, thường

chỉ được cấp cho các doanh nghiệp quốc doanh mà sản phẩm của doanh
nghiệp mang tính chiến lược đối với nền kinh tế.
• Vốn vay từ các NHTM khác
• Vốn vay trực tiếp từ nước ngoài: nguồn này thường chỉ xuất hiện
trong các dự án lớn, chuyển giao công nghệ hay nhập thiết bị từ nước ngoài.
Sau khi tìm hiểu về cơ cấu nguồn vốn của dự án, cán bộ thẩm định tại
ngân hàng cần phải xem xét kĩ lưỡng về cơ sở pháp lý của các nguồn này.
Chẳng hạn như nếu nguồn tài trợ là Ngân sách cấp hoặc ngân hàng cho vay
thì phải có sự cam kết của các cơ quan có thẩm quyền, các tổ chức bằng văn
bản… Bất kỳ nguồn vốn nào cũng đều phải có giấy tờ, văn bản xác nhận của
cơ quan, các cấp có thẩm quyền.
Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư đã được duyệt, thông qua việc xem xét
quy mô các nguồn tài trợ, ngân hàng sẽ xác định được số vốn còn thiếu và
mức độ cho vay đối với dự án. Trong trường hợp các ngân hàng tham gia hơp
vốn để cho vay thì các yếu tố về nguồn tài trợ phải được tất cả các ngân hàng
đồng tài trợ cùng xem xét, bàn bạc rồi mới đi đến quyết định thống nhất.
* Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án.
Cán bộ thẩm định tại ngân hàng cần phải xem xét, đánh giá về tiến độ
thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay
không. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện dự án
để tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không, thông thường vốn tự có
phải tham gia đầu tư trước.
Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn sẽ làm cơ sở cho việc dự
kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định
thời gian vay trả.
1.2.3.3. Thẩm định về dự trù doanh thu - chi phí của dự án
* Doanh thu từ hoạt động của dự án được tính hàng năm và bao gồm
các khoản:
- Doanh thu từ sản phẩm chính, từ sản phẩm phụ, từ thứ liệu, phế liệu
- Doanh thu từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài

Trong quá trình thẩm định, để đảm bảo tính hợp lý và chính xác của
doanh thu, cán bộ thẩm định cần phải xem xét kỹ lưỡng các yếu tố như: giá
bán của sản phẩm, sản lượng sản xuất hàng năm và mức tiêu thụ sản phẩm
của thị trường.
Đối với các dự án mà sản phẩm rất nhạy cảm với các biến động của thị
trường trong và ngoài nước hoặc mức độ cạnh tranh trên thị trường thì cần có
sự thay đổi giá bán qua các năm, hoặc xếp hạng mức độ rủi ro của dự án cao
hơn.
Sản lượng sản xuất của dự án được tính theo phần trăm của công suất
thiết kế, tăng dần trong các năm, đạt mức 100% khi sản xuất đi vào ổn định
và giảm dần vào các năm cuối trong vòng đời của dự án. Do vậy, nhiệm vụ
các cán bộ thẩm định là phải kiểm tra kỹ lưỡng các thông tin để điều chỉnh tỷ
lệ này cho phù hợp.
* Chi phí hoạt động hàng năm của dự án được xác định căn cứ vào kế
haọch sản xuất, kế hoạch khấu hao, kế hoạch trả nợ, bao gồm:
- Nguyên vật liệu chính, vật liệu bao bì, bán thành phẩm và dịch vụ
mua ngoài, nhiên liệu, năng lượng…
- Chi phí nhân công: lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội, trợc ấp
- Chi phí trả lãi vay
- Chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý phân xưởng, tiêu thụ sản phẩm
- Chi phí khấu hao tài sản cố định
- Chi phí sửa chữa máy móc, thiết bị…
Các chi phí biến đổi như nguyên, nhiên vật liệu, năng lượng… được
tính theo sản lượng sản xuất và định mức tiêu hao. Cán bộ thẩm định cần
kiểm tra cùng loại hoặc tiêu chuẩn của ngành.
Các chi phí quản lý được tính theo % trên doanh thu. Ngoài ra, một số
chi phí như chi phí vận chuyển, lương nhân viên bán hàng… đựơc tính theo
sản lượng.
Tổng mức khấu hao hàng năm của dự án phải bằng nguyên giá TSCĐ
và phải tuân theo các phương pháp khấu hao do Bộ Tài chính ban hành đối

với các doanh nghiệp.
Chi phí lãi vay của dự án được tính dựa trên kế hoạch vay và trả nợ đối
với các nguồn huy động từ bên ngoài. Cần kiểm tra lại cách tính trả lãi và gốc
cho phù hợp với thông lệ của ngân hàng.
1.2.3.4. Thẩm định dòng tiền hàng năm của dự án
Đối với các NHTM, khi tiến hành thẩm định hiệu quả tài chính của một
dự án thì các chỉ tiêu như chi phí sản xuất, doanh thu, lợi nhuận, từ dự án,…
chưa phải là các chỉ tiêu thu hút được sự quan tâm nhất. Bởi lẽ các chỉ tiêu
này chỉ mang ý nghĩa tổng kết hoạt động kinh doanh của dự án trên sổ sách kế
toán (mang tính chất thời kỳ) mà không phản ánh chính xác khi nào thu nhập
và chi phí được thu vào hoặc chi ra, hay nói cách khác chúng ta không thể xác
định được thời điểm xuất hiện của các khoản tiền này. Chính vì vậy, để có thể
đưa ra được những phân tích, đánh giá chính xác nhằm xác định dự án có hiệu
qủa về mặt tài chính hay không, bên cạnh các chỉ tiêu chi phí, doanh thu, nhà
thẩm định thường quan tâm tới dòng tiền (CF) của dự án
Dòng tiền của dự án được định nghĩa là phần chênh lệch trong dòng
tiền của doanh nghiệp trong giai đoạn mà dự án được thực hiện so với lúc
không thực hiện dự án. Dòng tiền của dự án bao gồm dòng tiền vào và dòng
tiền ra. Để đơn giản hoá và tiết kiệm chi phí thực hiện, trong các dự án dòng
tiền thường được giả định là xuất hiện vào cuối năm.
Đứng trên góc độ của các NHTM, với tư cách là nhà tài trợ dự án, các
dự án mà ngân hàng thẩm định được tài trợ bởi các nguồn vốn hỗn hợp bao
gồm vốn tự có của doanh nghiệp và vốn vay ngân hàng. Quá trình thẩm định
dòng tiền dự án do NHTM thực hiện gồm các nội dung :
* Dòng tiền vào (CIF - Cash Inflow): phản ánh các khoản tiền thu vào
hàng năm trong toàn bộ chu kỳ của dự án.
• Vốn vay ngân hàng: đây được xem là một dòng tiền vào của dự án
trng năm 0 (năm thực hiện đầu tư dự án).
• Doanh thu các năm (doanh thu ngoài thuế) từ hoạt động của dự án
• Các khoản thu khác từ dự án như thanh lý TSCĐ, thanh lý vốn lưu

động ròng… các khoản này thường được xác định vào năm cuối khi dự án kết
thúc.
* Dòng tiền ra (COF - Cash Outfow): phản ánh các khoản tiền chi ra
hàng năm trong toàn bộ chu kỳ của dự án.
• Chi phí mua sắm, lắp đặt tài sản cố định và đầu tư vào tài sản lưu
động ròng. Những chi phí này được thực hiện vào năm 0 (năm thực hiện đầu
tư dự án).
• Chi phí nguyên vật liệu, tiền lương, chi phí quản lý và chi phí khác
• Chi phí trả lãi vay
• Thuế thu nhập doanh nghiệp
• Trả gốc vay ngân hàng
• Chi phí khác
Như vậy, dòng tiền hàng năm (CFt) của dự án được xác định theo công
thức:
CFt = CIFt - COFt
= DT - (Chi phí hoạt động + Thuế TNDN + Chi phí khác) - trả gốc
= Lợi nhuận sau thuế năm t + KHTSCĐ - Trả gốc
Tóm lại, có thể coi việc thẩm định dòng tiền là khâu quan trọng nhất
trong quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngân hàng. Đây là cơ sở
chắc chắn nhất giúp cho ngân hàng đánh giá chính xác khả nanưg trả nợ gốc
và lãi vay của dự án.
1.2.3.5. Thẩm định và phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính
của dự án đầu tư.
Sau khi đã xem xét, phân tích dòng tiền hàng năm do dự án đem lại,
công việc tiếp theo của cán bộ thẩm định ngân hàng là lựa chọn phương pháp
thẩm định phù hợp để có thể đánh giá được một cách chính xác hiệu quả tài
chính của dự án. Trong thực tế có rất nhiều phương pháp được áp dụng để có
thể đánh giá hiệu qủa tài chính dự án. Tuy nhiên, mỗi phương pháp xem xét
hiệu quả dự án ở những khía cạnh khác nhau, chúng có những ưu điểm và
nhược điểm riêng. Vì thế, cán bộ thẩm định cần phân tích, so sánh mặt mạnh

và yếu của từng phương pháp từ đó kết hợp với những đặc thù của dự án để
lựa chọn phương pháp thẩm định hợp lý.
Các phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính dự án thường được các
NHTM sử dụng là:
- Giá trị hiện tại ròng (NPV)
- Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
- Thời gian hoàn vốn (PP)
- Chỉ số lợi nhuận (PI)
* Phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV)
Xuất phát điểm của nguyên tắc này là dự án đầu tư chỉ được thực hiện
nếu khoản tiền thu nhận được từ dự án ít nhất phải bằng khoản tiền đã bỏ vào
đầu tư. Tuy nhiên những khoản tiền mà dự án đem lại trong tương lai tại
những thời điểm khác nhau phải đưa về cùng một thời điểm thông qua một
mức lãi suất chiết khấu do nguyên tắc giá trị theo thời gian của đồng tiền.
NPV cho chúng ta biết mức lợi nhuận ròng tương đương được quy về thời
điểm hiện tại của dự án thông qua một mức lãi suất chiết khấu (thông thường
đó chính là mức lãi suất thị trường). Đó chính là tiêu chuẩn để xác định mức
độ hiệu quả của công việc sử dụng các nguồn lực đầu tư.
Quyết định đầu tư chỉ được thông qua đối với các dự án có NPV > 0.
Điều này có nghĩa là tỷ lệ lợi nhuận của dự án lớn hơn tỷ lệ sinh lời sẵn có
trên thị trường vốn với cùng mức rủi ro (lãi suất chiế khấu). Nếu tiền đầu tư
dự án được vay trên thị trường vốn với mức lãi suất bằng lãi suất chiết khấu
thì NPV > 0 cho thấy dòng tiền từ dự án đủ để trả vốn và lãi vay, đồng thời
đem lại một khoản lợi nhuận bằng NPV cho chủ đầu tư.
NPV =
0
1
(1 )
n
t

t
t
CF
CF
i
=
−
+
∑
Trong đó:
CF
0
: vốn đầu tư bỏ ra ban đầu (giả định bỏ một lần vào đầu năm thứ
nhất).
CF
t
: dòng tiền ròng năm thứ t
i: lãi suất chiết khấu
n: số năm hoạt động của dự án
Sử dụng phương pháp NPV để đánh giá hiệu quả tài chính dự án có
những ưu điểm và nhược điểm sau:
• Ưu điểm:
- Phương pháp tính toán đơn giản, dễ thực hiện
- Mục tiêu cuối cùng của doanh nghiệp thi thực hiện đầu tư chính là gia
tăng giá trị vốn chủ sở hữu. Thực hiện đánh giá hiệu quả tài chính dự án theo
phương pháp NPV sẽ lựa chọn được những dự án làm gia tăng giá trị vốn chủ
sở hữu bỏ ra là lớn nhất.
- Đã tính đến yếu tố giá trị tiền theo thời gian
• Nhược điểm
- Thực tế cho thấy trong suốt thời kỳ hoạt động của dự án LSCK có thể

thay đổi và đối với các dự án khác nhau thì mức độ rủi ro gặp phải sẽ khác
nhau, do đó mức LSCK là không giống nhau. Phương pháp NPV dùng chung
một mức LSCK trong suốt thưòi kỳ hoạt động của dự án và cho tất cả các dự
án để so sánh gây ra sự không chính xác.
- Độ tin cậy của phương pháp NPV phụ thuộc rất lớn vào khả năng xác
định LSCK.
- NPV không tính đến sự khác biệt tổng vốn đầu tư của dự án (chỉ cho
biết tổng lợi nhuận mà không cho biết tỷ lệ sinh lời).
- NPV không tính đến sự khác biệt về thời gian hoạt động của dự án
* Phương pháp tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
IRR của một dự án cho biết tỷ lệ sinh lời hàng năm trên một đồng vốn
đầu tư bỏ ra (lợi nhuận tương đối của dự án). Nó được định nghĩa là lãi suất
chiết khấu làm cho NPV của dự án bằng 0. Đó chính là lãi suất i thoả mãn
đẳng thức sau:
0
0
(1 )
n
t
t
t
CF
i
=
=
+
∑
Có thể ước tính IRR theo công thức sau:
IRR = i
1

+
1 2 1
1 2
( )NPV i i
NPV NPV
−
−
Trong đó: i
1
, i
2
là lãi suất chiết khấu bất kỳ và i
1
< i
2
NPV
1
, NPV
2
là NPV tương ứng với lãi suất chiết khấu i
1
và i
2
Trong quá trình tính toán cần chú ý không nên nội suy quá rộng, cụ thể
là khoảng cách giữa hai lãi suất i1, i2 không nên vượt quá 5%.
Theo phương pháp IRR, dự án được chọn khi IRR lớn hơn hoặc bằng
mức lãi suất thị trường (mức lãi suất được dùng để tính NPV). Đó là bởi vì lãi
suất thị trường phản ánh chi phí cơ hội của vốn. Do vậy, để đựa lựa chọn, một
dự án phải tạo ra được tỷ lệ lợi nhuận ít nhất phải bằng với tỷ lệ sinh lời sẵn
có trên thị trường vốn.

Đối với dự án độc lập thì lựa chọn các dự án có IRR ≥ chi phí vốn bình
quân của dự án.
Đối với các dự án phụ thuộc, loại trừ lẫn nhau thì trong các dự án có
IRR > chi phí vốn bình quân của dự án, lựa chọn dự án nào có IRR lớn nhất.
Phương pháp IRR có những ưu điểm và nhược điểm sau:
• Ưu điểm
- Cung cấp một chỉ số đo lường tỷ lệ sinh lời giúp các chủ đầu tư chọn
ra những dự án có tỷ lệ sinh lời cao.
- Cũng giống như NPV, IRR đánh giá hiệu quả tài chính dự án trên cơ
sở giá trị thời gian của tiền.
- Một ưu điểm so với NPV và IRR đã giải quyết được vấn đề lựa chọn
các dự án có thời gian hoạt động khác nhau.
• Nhược điểm
Trong thực tế, đối với các dự án độc lập, NPV và IRR sẽ đưa đến cùng
một quyết định chấp thuận hay bác bỏ. Tuy nhiên, đối với những dự án loại
trừ, hai chỉ tiêu này có thể đưa đến kết quả khác nhau. Trong trường hợp này
các nhà phân tích cho rằng phương pháp NPV tốt hơn. Đó là bởi vì phương
pháp IRR có một số nhược điểm sau:
- Phương pháp IRR chỉ quan tâm đến tỷ lệ sinh lời hàng năm của một
đồng vốn đầu tư mà không tính đến tổng số tiền bỏ ra.
- Đối với các dự án mà dòng tiền đổi dấu nhiều lần sẽ dẫn tới có nhiều
kết quả IRR thoả mãn phương trình NPV = 0.
- Phương pháp IRR giải thiết ràng dự án có thể tái đầu tư với mức lãi
suất bằng IRR. Điều này là không hợp lý, mà lãi suất tái đầu tư thích hợp nhất
phải là chi phí vốn bình quân của dự án.
Để khắc phục nhược điểm trên, người ta đưa ra chỉ tiêu Tỷ lệ thu hồi
vốn nội bộ điều chỉnh (MIRR). MIRR giả thiết rằng dòng tiền của dự án được
tái đầu tư với lãi suất bằng chi phí vốn. Đây là giả thiết về tái đầu tư tốt hơn,
nên MIRR là một chỉ số đáng tin cậy hơn về khả năng sinh lời thực của dự án,
so với IRR.

0 0
(1 )
(1 ) (1 )
n t
n n
t t
t t
t t
COF CIF i
i MIRR
−
= =
+
=
+ +
∑ ∑
Trong đó: COFt: dòng tiền ra năm thứ t
CIFt: dòng tiền vào năm thứ t
* Thời gian hoàn vốn (PP)
Sử dụng phương pháp để đánh giá hiệu quả tài chính dự án sẽ xác định
được khoảng thời gian cần thiết để những khoản thu nhập kỳ vọng trong
tương lai mà dự án đem lại có thể bù đắp được lượng vốn đầu tư ban đầu.
Với các dự án độc lập, dự án được lựa chọn khi thời gian hoàn vốn của
nó nằm trong khoảng thời gian hoàn vố tiêu chuẩn. Thời gian hoàn vốn tiêu
chuẩn của dự án có thể được xác định dựa trên kinh nghiệm trong quá khứ,
thời gian hoàn vốn trung bình của ngành hoặc dựa trên khả năng dự đoán của
nhà đầu tư….
Với các dự án loại trừ nhau, các dự án sẽ được sắp xếp theo tốc độ hoàn
vốn giảm dần. Dự án có thời gian hoàn vốn nhanh nhất và nằm trong khoản
thời gian tiêu chuẩn sẽ được lựa chọn.

• Ưu điểm
- Đơn giản, dễ tính, dễ hiểu
- Chọn được các dự án có thời gian hoàn vốn nhanh nhất, do vậy có thể
gặp ít rủi ro nhất.
- Thích hợp với những nhà đầu tư hạn chế về vốn
• Nhược điểm
- Thời điểm để xác định thời gian hoàn vốn rất mơ hồ
- Dễ bỏ qua những dự án có thu nhập cao do chỉ chú ý tính đến dòng
tiền trong khoảng thời gian hoàn vốn.
- Không tính đến giá trị theo thời gian của tiền
* Chỉ số lợi nhuận (PI)
Phương pháp PI đo lường giá trị hiện tại của những khoản thu nhập kỳ
vọng mà dự án đem lại chia cho khoản đầu tư ban đầu.
Công thức: PI =
Trong đó: PV: thu nhập ròng hiện tại
P: vốn đầu tư ban đầu
Với PV: NPV + P
Theo phương pháp này các dự án có PI > 1 sẽ được lựa chọn. Tuy
nhiên, dự án cũng có những ưu điểm và nhược điểm riêng.
• Ưu điểm
- Thông qua việc xác định giá trị hiện tại của các khoản nhập kỳ vọng
trong tương lai, PI có tính đến giá trị theo thời gian của tiền.
- Tương tự như IRR, chỉ tiêu PI giúp chủ đầu tư chọn ra được những dự
án có khả năng sinh lời cao.
• Nhược điểm
- Đối với các dự án loại trừ nhau có quy mô vốn đầu tư khác nhau,
phương pháp Pi và NPV có thể đưa ra kết qủa lựa chọn mâu thuẫn với nhau.
Bởi vì NPV chỉ ra tổng lợi nhuận ròng của dự án, trong khi PI chỉ ra lợi nhuận
ròng của dự án trên một đồng vốn đầu tư.
Nói tóm lại, trong thực tế có nhiều phương pháp đánh giá hiệu quả tài

chính dự án. Mỗi phương pháp đều có những ưu, nhược điểm riêng. Nhiệm
vụ của các cán bộ thẩm định là phải lựa chọn được phương pháp đánh giá phù
hợp với dự án để có thể đưa ra quyết định chính xác cuối cùng.
1.2.3.6. Xác định bảng cân đối khả năng trả nợ