Bài 5: Phân tích đầu tư bất động sản thương mại doc

Bài 5
PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ BĐS THƯƠNG
MẠI
1
Phan Thị Thu Hương
Nội dung

Các loại BĐS

Các động cơ đầu tư

Phân tích ngân lưu và giá trị hiện tại

Phân tích rủi ro
Phan Thị Thu Hương
2
BĐS thương mại là gì?

Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những
tòa nhà chọc trời cho đến những tòa nhà nhỏ chỉ
gồm một phòng khám nha khoa

Những khu căn hộ với ít nhất năm phòng

Cửa hàng, cửa hiệu có thể nằm ở những trung tâm
mua sắm lớn hay các trung tâm mua sắm nhỏ ở địa
phương

Khách sạn và nhà hàng

Khu vực công nghiệp (nhà máy, kho bãi,…)

3
Phan Thị Thu Hương
Các cơ hội đầu tư tổng thể

Quyền sở hữu các tài sản tạo ra thu nhập

BĐS đầu tư

REITS

Các tài khoản tiết kiệm

Các trái phiếu công ty

Trái phiếu chính phủ

Chứng khoán thường/ưu đãi

Các tài sản phi tài chính

Hàng hóa

Kinh doanh mạo hiểm (Business Ventures)

Hàng hóa xa xỉ (Luxury Items)
4
Phan Thị Thu Hương
Các mục tiêu của Nhà đầu tư trong BĐS

Ngân lưu định kỳ


Khả năng thanh khoản

Sự tăng giá

Sự gia tăng trong vốn CSH thông qua việc
giảm khoản vay thế chấp

Lá chắn thuế

Tỷ suất sinh lợi vốn CSH cao

Tác dụng của đòn bẩy tài chính

Sở hữu cao ốc

Bảo hiểm lạm phát

Các yếu tố tâm lý
5
Phan Thị Thu Hương
Mục đích của phân tích đầu tư

Ước lượng giá trị tài sản dựa trên nguyên lý
kinh tế của Nhà đầu tư cụ thể

Các yếu tố thu nhập và chi phí (lịch sử và xu
hướng)

Các mục tiêu đầu tư tùy thuộc vào Nhà đầu tư và

dự án
6
Phan Thị Thu Hương
Các Báo cáo ho t đ ng, ạ ộ
Thu nh p và Giá tr d ậ ị ự
ki nế
7
Phan Thị Thu Hương
Các khoản mục thu nhập

Tiền thuê đối với các tài sản cạnh tranh

Thu nhập hỗn hợp dựa trên các tài sản cạnh
tranh

Mặt bằng bỏ không và tiền thu được dựa
trên các tài sản cạnh tranh
8
Phan Thị Thu Hương
Các khoản mục chi phí

Các chi phí hoạt động và chi phí quản lý

Biến phí so với định phí

Xem xét các nghĩa vụ nợ

Thẩm định không xem xét các nghĩa vụ nợ

Xem xét thuế thu nhập và các khoản khấu trừ

khấu hao

Thẩm định không xem xét thuế thu nhập hoặc
khấu hao

Xem xét các khoản chiết khấu/ trợ cấp để cải thiện
vốn

Thẩm định có thể hoặc không thể xem xét giới
hạn các khoản trợ cấp/chiết khấu
9
Phan Thị Thu Hương
Thu nhập ròng từ hoạt động
Thu nhập gộp tiềm năng (PGI)
Trừ: Mất mát do mặt băng bỏ không/trong việc thu tiền
Thu nhập gộp hiệu dụng (EGI)
Trừ: Chi phí hoạt động/Phí quản lý
Thu nhập ròng từ hoạt động trước nợ (NOI)
10
Phan Thị Thu Hương
Phân tích ngân lưu và giá trị hiện
tại
11
Phan Thị Thu Hương
Phân tích ngân lưu trong/theo tiêu
chí quyết định đầu tư

Hiện giá thu nhập thuần (NPV)

Được sử dụng phổ biến


Biểu thị giá trị kỳ vọng tốt hơn

Cho phép các giả định tốt hơn trong phân tích

Suất sinh lời nội bộ (IRR)

Chứa đựng những điểm yếu mà không tìm thấy
trong những chỉ số đánh giá
12
Phan Thị Thu Hương
Đánh giá kết quả thực hiện
đầu tư trong tương lai
HAI YẾU TỐ ĐẦU TIÊN ĐƯỢC PHÂN TÍCH :
1. Thời gian nắm giữ tài sản (Holding Period)

Để đơn giản, nhiều người giả định là 10 năm

Nhà đầu tư – và tài sản – cụ thể

Giai đoạn dài hơn cung cấp phân tích tốt
hơn (Chụp ảnh nhanh của một chu kỳ kinh tế
thực sự tốt hơn)
2. Suất chiết khấu và tỷ lệ vốn hóa
13
Phan Thị Thu Hương
Nguồn giá trị từ tài sản tạo ra thu
nhập
1. Ngân lưu định kỳ (Kỳ vọng)
2. Giá trị chấp nhận của thị trường


Được xem xét ở cuối giai đoạn nắm giữ
(vào lúc bán tài sản)
14
Phan Thị Thu Hương
Suất chiết khấu và suất vốn
hóa

Suất chiết khấu

“Chiết khấu” dòng ngân lưu theo giá trị hiện tại dựa trên
lý thuyết “giá trị tiền tệ theo thời gian”

Sử dụng suất sinh lợi “tối thiểu – có thể chấp nhận” của
Nhà đầu tư suốt giai đoạn năm giữ tài sản đã phân tích

Suất vốn hóa

Chuyển một ngân lưu thành một giá trị xác định

Thay đổi theo chi phí vốn và sự nhận thức của nhà đầu
tư về ngân lưu tương lai từ đầu tư

Có thể được xác định theo xu hướng lịch sử của các tỷ lệ
vốn hóa, đặc biệt đối với các thị trường theo thời gian,
loại tài sản và vị trí thị trường
15
Phan Thị Thu Hương
Ước lượng giá trị thị trường của tài
sản tạo ra thu nhập

1. Ngân lưu định kỳ (kỳ vọng)
Sử dụng suất chiết khấu
1. Giá thị trường (Market Appreciation)
Sử dụng suất vốn hóa
16
Phan Thị Thu Hương
Khoản thu hồi của vốn CSH
(Equity Reversion)
17
Phan Thị Thu Hương
Phân tích ngân lưu đã chiết khấu
(Thu nhập kỳ vọng)
Công thức tính hệ số chiết khấu:
PV = 1 / (1 + i)
n
i = Lãi suất
n = Thời gian năm giữ
18
Phan Thị Thu Hương
Vốn hóa thu nhập
(Giá trị thị trường)
Thu nhập ròng từ hoạt động (vào năm kết thúc
của thời gian nắm giữ tài sản)
Chia cho: suất vốn hóa

Giá trị tài sản ước lượng vào lúc bán
19
Phan Thị Thu Hương
Khoản thu hồi của vốn CSH
1. Sử dụng vốn hóa thu nhập để ước lương giá trị

(giá bán) vào cuối giai đoạn nắm giữ tài sản
Công thức: NOI đối với năm liền sau thời gian
nắm giữ tài sản
2. Ước lượng chi phí bán hàng và chi phí kết thúc
(hoa hồng cho người môi giới, các khoản tiền
phạt trả trước, v.v.)
3. Tính toán cân đối khoản vay còn lại (Xác định
“tiền thu được ròng từ doanh thu”)
20
Phan Thị Thu Hương
Khoản thu hồi vốn CSH
Giá trị tài sản được ước lượng khi bán (Vốn hóa thu nhập)

Trừ: Chi phí bán hàng/kết thúc
Tiền thu ròng từ doanh thu
Trừ: Dư nợ khoản vay thế chấp chưa thanh toán
Khoản thu hồi của vốn CSH (BTER)
21
Phan Thị Thu Hương
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ THU HỒI
(Reversion value – REV)
Để ước lượng giá trị BĐS vào năm kết thúc
dự án (kết thúc giai đoạn nắm giữ BĐS) hay
giá trị thu hồi đòi hỏi phải có một dự báo về
ngân lưu bắt đầu từ năm kết thúc giai đoạn
nắm giữ BĐS 
 
! "#$!%&'(
đang xem xét.
Phan Thị Thu Hương

22
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ THU HỒI
(Reversion value – REV)
)**+, /012
%3"&"43,&&56
789:";+BĐS đang xem xét !"<
!"3+=>!
+;?@"&#8
A8B<!CD&3#lớn hay về cấu trúcD
3";@"3"EF:";+BĐSkết
thúc giai đoạn nắm giữ&"8
G8H!C&&2I4301J&&
'2KLM!&"kết thúc giai
đoạn nắm giữ!!,!N#
8
Phan Thị Thu Hương
23
Ví dụ về ước lượng giá trị thu hồi -REV
BẢNG
Dự báo
NOI trong
mười năm,
Khu Căn
hộ cho thuê
HHL
Năm NOI
Tăng
trưởng
%
Năm NOI

Tăng
trưởng
%
1 338.800USD

− 6 416.127 3
2 355.740 5 7 428.611 3
3 373.527 5 8 441.469 3
4 388.468 4 9 450.299 2
5 404.007 4 10 459.304 2
Phan Thị Thu Hương
24
Sử dụng Phép tính Xấp xỉ
để Ước lượng Giá trị Hồi chuyển
Dự án ,!N$<"#$!0<40
&34"?8Có '&!O"P,QR
*+,3:
(A)Xây dựng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc Dựa trên Ngân lưu Dài
hạn Kỳ vọng
(B)Ước lượng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc một cách Trực tiếp từ
Dữ liệu về các Giao dịch Bán (Bất Động sản)
(C)Ước lượng Giá bán lại Dựa trên sự Thay đổi Kỳ vọng
trong Giá trị của Bất Động sản.
Phan Thị Thu Hương
25