Bài tập thẩm định giá trị doanh nghiệp docx

Bài tập Thẩm định giá trị DN
BÀI TẬP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
Bài số 1
Công ty cổ phần ABC đang lưu hành 1.000.000 cổ phiếu, giá cổ phiếu trên
thị trường hiện hành là 120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả cổ tức cho các
cổ đông năm N là 1.080 triệu đồng.
Theo kế hoạch phát triển của công ty, trong những năm tới mức trả lợi tức
cổ phần cho các cổ đông sẽ tăng với tỷ lệ 2%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình
của vốn đầu tư trên thị trường được xác định là 10%/ năm.
Yêu cầu:
1, Trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số, hãy ước tính giá trị thực của cổ
phiếu ABC và cho nhân xét về mức giá cổ phiếu đang giao dịch trên thị trường?
2, Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu tư vào công ty ABC. Tỷ
suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12 %. Hãy cho
biết quyết định của hai người khi giá cổ phiếu ABC hạ xuống ở mức 68.850 đ/cp
và mức 60.000 đ/cp?

Bài số 2
Doanh nghiệp X là DNNN đang tiến hành cổ phần hóa có tài liệu như sau:
Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N.
Đơn vị tính: 1.000.000 đồng.
Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền
A. Tài sản ngắn hạn.
1. Tiền
2. Chứng khoán ngắn hạn.
3. Các khoản phải thu.
4. Hàng tồn kho.
5. Tài sản ngắn hạn khác
B. TSCĐ và đầu tư dài hạn.
1. Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình.
2. TSCĐ thuê tài chính.

3. Đầu tư chứng khoán vào công ty B:
(2.200 cổ phiếu).
4. Góp vốn liên doanh.
5. TSCĐ cho thuê.
850
130
120
220
300
80
2700
1580
200
440
300
180
A. Nợ phải trả.
1. Vay ngắn hạn.
2. Các khoản phải trả khác
3. Vay dài hạn.
B. Nguồn vốn chủ sở hữu.
1. Nguồn vốn kinh doanh.
2. Các quỹ DN
3. Lãi chưa phân phối.
1200
500
150
550
2350
1500

454
396
Tổng tài sản 3550 Tổng nguồn vốn 3550
Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi
như sau:
1- Một số khoản phải thu khó đòi trị giá 120 triệu đồng. Công ty mua bán nợ cho
biết họ sẵn sàng mua lại khoản nợ này với giá 50% giá trị tín dụng.
2- Hàng tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của SXKD có giá trị giảm
theo sổ sách kế toán là 30 triệu đồng.
3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng là 150 triệu đồng.
1
Bài tập Thẩm định giá trị DN
4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu
đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm
hiện hành thường phải trả 25 triệu đồng mỗi năm.
5- Giá chứng khoán của công ty B tại sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh
giá là 205.000 đồng/ cổ phiếu.
6- Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 70 triệu đồng.
7- Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi
năm trả một lượng tiền đều nhau là 15 triệu đồng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp giá trị tài sản thuần hãy ước tính giá trị của doanh
nghiệp X?
Biết rằng: Tỷ lệ chiết khấu 10%/năm
Bài 3
Doanh nghiệp X là DNNN đang tiến hành cổ phần hóa có tài liệu như sau:
Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N.
Đơn vị tính: 1.000.000 đồng.
Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền
A. Tài sản ngắn hạn.
1. Vốn bằng tiền

2. Các khoản phải thu.
3. Hàng tồn kho.
4. Tài sản ngắn hạn khác
B. TSCĐ và đầu tư dài hạn.
1. Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình.
2. TSCĐ thuê tài chính.
3. Đầu tư chứng khoán vào công ty B:
(70000 cổ phiếu).
4. Góp vốn liên doanh.
950
260
210
400
80
2800
1250
200
1050
300
A. Nợ phải trả.
1. Vay ngắn hạn.
2. Các khoản phải trả khác
3. Vay dài hạn.
B. Nguồn vốn chủ sở hữu.
1. Nguồn vốn kinh doanh.
2. Các quỹ DN
3. Lãi chưa phân phối.
1300
600
150

550
2450
1500
554
396
Tổng tài sản 3750 Tổng nguồn vốn 3750
Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi
như sau:
1- Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 70 triệu đồng.
2- Hàng tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của SXKD có giá trị giảm
theo sổ sách kế toán là 80 triệu đồng.
3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng là 50 triệu đồng.
4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu
đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm
hiện hành thường phải trả 25 triệu đồng mỗi năm.
5- Giá chứng khoán của công ty B tại sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh
giá là 35.000 đồng/ cổ phiếu.
6- Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 70 triệu đồng.
2
Bài tập Thẩm định giá trị DN
Yêu cầu: Bằng phương pháp giá trị tài sản thuần hãy ước tính giá trị của doanh
nghiệp X?
Biết rằng: Tỷ lệ chiết khấu 15%/năm.
Bài số 4
Doanh nghiệp X là DNNN đang tiến hành cổ phần hóa có tài liệu như sau:
Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N.
Đơn vị tính: 1.000.000 đồng.
Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền
A. Tài sản ngắn hạn.
1. Tiền

2. Chứng khoán ngắn hạn.
3. Các khoản phải thu.
4. Hàng tồn kho.
B. TSCĐ và đầu tư dài hạn.
1. Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình.
2. TSCĐ thuê tài chính.
3. Đầu tư chứng khoán vào công ty B:
(2.200 cổ phiếu).
4. Góp vốn liên doanh.
5. TSCĐ cho thuê.
500
30
120
100
250
1500
500
200
220
400
180
A. Nợ phải trả.
1. Vay ngắn hạn.
2. Các khoản phải trả khác
3. Vay dài hạn.
B. Nguồn vốn chủ sở hữu.
1. Nguồn vốn kinh doanh.
2. Lãi chưa phân phối.
600
160

40
400
1400
1250
150
Tổng tài sản 2000 Tổng nguồn vốn 2000
Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi
như sau:
1- Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 40 triệu đồng. Số còn lại
được xếp vào dạng khó đòi. Công ty mua bán nợ cho biết họ sẵn sang mua lại
khoản này với số tiền bằng 30% giá trị của khoản tín dụng.
2- Hàng tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của SXKD theo kết quả
đánh giá lại có giá trị giảm là 30 triệu đồng.
3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng là 150 triệu đồng.
4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu
đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm
hiện hành thường phải trả 25 triệu đồng mỗi năm.
5- Giá chứng khoán của công ty B tại sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh
giá là 105.000 đồng/ cổ phiếu.
6- Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng.
7- Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi
năm trả một lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp giá trị tài sản thuần hãy ước tính giá trị của doanh
nghiệp X?
Biết rằng: Tỷ lệ chiết khấu 10%/năm
Bài 5
Hãy xác định giá trị của doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu như sau:
3
Bài tập Thẩm định giá trị DN
1, Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N:

- Giá trị TSLĐ thuần là: 3.500 triệu đồng
- Nguyên giá TSCĐ là: 12.000 triệu đồng
2, Trích báo cáo kết quả kinh doanh của năm N:
- Lợi nhuận trước thuế: 1.100 triệu đồng
- Thuế suất thuế TNDN là 25%
3, Số tiền trích khấu hao hàng năm là 1.200 triệu đồng. Lợi nhuận sau thuế TNDN
tăng bình quân 2%/năm.
4, Doanh nghiệp còn tiếp tục hoạt động thêm 7 năm nữa.
5, Ước tính, sau khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị thanh lý TSCĐ có thể
thu hồi được bằng 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thuần thu hồi toàn bộ một lần khi
dự án kết thúc.
6, Tỷ suất sinh lời trung bình của vốn trên thị trường là 10%/ năm.
Bài 6
Có tài liều về doanh nghiệp Y như sau:
1. Trích báo cáo kết quả kinh doanh trong 2 năm gần nhất
Đơn vị tính: Triệu đồng
CHỈ TIÊU
Năm N-
1 Năm N
1. Doanh thu thuần 61420 62170
2. Giá vốn hàng bán 57960 58650
3. Lợi nhuận gộp bán hàng và cung cấp DV 3460 3520
4. Doanh thu tài chính 1500 1200
5. Chi phí tài chính (lãi vay) 1200 1200
6. Chi phí bán hàng, chi phí quản lý DN 3120 3150
7. Lợi nhuận thuần của hoạt động kinh doanh 640 370
8. Lợi nhuận hoạt động khác 60 30
9. Tổng lợi nhuận trước thuế 700 400
10. Thuế thu nhập doanh nghiệp 196 112
11. Lợi nhuận sau thuế 504 288

2. Các thông tin bổ sung
- Các khoản thu nhập từ hoạt động khác mang tính bất thường ngoài khả năng
dự đoán của doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp khấu hao theo phương pháp đường thẳng, mức khấu hao thu
hồi hàng năm đều đặn là 500 triệu đồng.
- Theo đánh gia của các chuyên gia kinh tế, trọng số sinh lời của các năm N,
N-1 so với tương lai lần lượt là 2 và 1.
- Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị trường là 12 %/năm.
Yªu cÇu: Từ những dữ liệu trên, hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp Y theo
phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần.
Bài số 7
4
Bài tập Thẩm định giá trị DN
ABC là công ty cổ phần có uy tín cao, cổ phiếu ABC được niêm yết trên thị
trường chúng khoán tập trung.
Trích báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/N như sau:
Đơn vị tính: 1 Triệu đồng
CHỈ TIÊU Năm N
1. Doanh thu thuần 12.474
2. Giá vốn hàng bán 9.208
3. Lợi nhuận gộp bán hàng và cung cấp DV 3.266
4. Doanh thu tài chính 120
5. Chi phí tài chính (lãi vay) 256
6. Chi phí bán hàng, chi phí quản lý DN 1.399
7. Lợi nhuận thuần của hoạt động kinh doanh 1.731
8. Lợi nhuận hoạt động khác 50
9. Tổng lợi nhuận trước thuế 1.781
10. Thuế thu nhập doanh nghiệp 445,25
11. Lợi nhuận sau thuế 1.335,75
12. Lợi tức cổ phần 600

13. Lợi nhuận để lại 735,75
14. Lợi tức 1 cổ phần 0,006
Giả định thị trường chứng khoán hoạt động ổn định, Nhà nước có thể kiểm soát
được các yếu tố đầu cơ; chi phí cơ hội trung bình của vốn trên thị trường là 12%/
năm. Công ty ABC chỉ phát hành cổ phiếu thường không có cổ phiếu ưu đãi.
Hãy ước tính giá trị của công ty cổ phần ABC trong 2 trường hợp:
1, công ty ABC theo đuổi chính sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi.
2, công ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đều đặn ở mức 2%/ năm.
Bài số 8
Lô đất cần thẩm định giá là đất ở chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng
đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy
hoạch, không có tranh chấp, có diện tích là 100m
2
. Giá chuyển nhượng đối với đất
có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 30 triệu đ/m
2
. Giá đất theo quy định
của UBND địa phương là 20 triệu đ/m
2
. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất
theo UBND địa phương quy định tối đa là 150m
2
.
Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
người sử dụng phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định.
Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy xác định giá trị của lô đất trên.
Bài số 9
Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m
2
không có giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp,
hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.
5
Bài tập Thẩm định giá trị DN
Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là
15 triệu đ/m
2
.
Giá đất theo quy đinh của UBND địa phương là 10 triệu đ/m
2
, hạn mức đất ở
trong khu vực này là 150m
2
.
Khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được miễn
nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo
giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích vượt hạn mức.
Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy xác định giá trị của lô đất trên.
Bài 10
Có hai lô đất A và B với các dữ liệu sau:
- Diện tích hai lô đất đều bằng 300m
2
. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là
5m, chiều sâu 60m. Lô đất B có chiều rộng mặt tiền 15m, chiều sâu là 20m.
- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này với những lô
đất có diện tích 100m
2
(5m x 20m) là 20 triệu đồng/m
2
, không mặt đường là 8 triệu

đồng/m
2
.
15m
Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy ước tính giá trị lô đất A và B?
Biết rằng: Mục tiêu của việc thẩm định giá này là để đưa ra quyết định mở
một siêu thị mini.
Bài 11
Tại một con đường có những thông tin như sau
- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400m
2
, hợp pháp về các
quyền đối với bất động sản.
A
60m
5m
B
20m
6
Bài tập Thẩm định giá trị DN
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống hệt biệt thự Sao Mai về
nhiều mặt, vừa bị tòa án phát mại với số tiền là 4000 triệu đồng.
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần
sân vườn trị giá 800 triệu đồng, hợp pháp về quyền với bất động sản, vừa được bán
với điều kiện: trả tiền làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần
đầu khi bàn giao 3.000 triệu đồng, đợt 2 là 2.650 triệu đồng, đợt 3 là 2.280 triệu
đồng, đợt 4 là 1.889,56 triệu đồng, đợt cuối là 1.693,898 triệu đồng.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự như biệt thự Sao Mai, nhưng nội
thất kém hơn (được đánh giá) là 200 triệu đồng, không có giấy tờ hợp lệ về quyền
sử dụng đất, không có tranh chấp, vừa được bán với giá 5.600 triệu đồng.

- Theo quy định hiện hành:
(i) Khung giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 10 triệu
đồng/m
2
.
(ii) Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m
2
.
(iii) Tiền thu về sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính
bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức, và
100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
Yêu cầu: Căn cứ vào những dữ liệu trên, hãy sử dụng phương pháp so sánh trực
tiếp để ước tính giá trị ngôi biệt thự Sao Mai?
Biết rằng: các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi như tương
đồng. Tỷ lệ chiết khấu là 12%/năm.
Bài số 12
Một bất động sản được mua với giá 6.000.000 USD, số tiền 200.000 USD
được chi ngay lập tức để làm đường và các chi phí phát triển khác. Trong 3 năm
tiếp theo, bất động sản này không đưa lại một nguồn thu nhập nào.
Bằng phương pháp đầu tư, hãy cho biết tổng chi phí vào bất động sản này
vào cuối năm thứ 3 đối với người mua là bao nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời
mà người mua yêu cầu là 15%/ năm.
Bài 13
Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành trong 50 năm. Chi
phí ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000USD/ ha. Chi phí chăm sóc hằng năm ước
tính là 200USD/ ha.
Yêu cầu:
1, Hãy ước tính giá chuyển nhượng của một khu rừng 15 tuổi có diện tích 6
ha?
2, Hãy ước tính giá trị của một khu rừng đến độ khai thác có diện tích 10 ha?

Biết rằng: tỷ suất sinh lời yêu cầu của vốn đầu tư là 18%/ năm, chi phí gieo
trồng phát sinh vào đầu năm thứ nhất, chi phí chăm sóc quyết toán vào cuối mỗi
năm.
7
Bài tập Thẩm định giá trị DN
Bài 14
Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000USD/ năm, cuối mỗi năm trả
một lần trong thời hạn 30 năm. Thỏa thuận được ký trong hợp đồng là: sau 2 năm
người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000USD, sau 5 năm
sẽ sửa chữa hệ thống điều hòa không khí hết 20.000USD, và sau 8 năm phải xây
lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 5.000USD.
Yêu cầu:
1, Hãy ước tính giá trị của quyền thuê bất động sản, với giả thiết rằng bình
thường người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ sinh lời trên vốn đầu tư của mình
là 13%/ năm?
2, Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá
350.000USD. Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này,
với giả thiết rằng 13%/ năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường vốn?
Bài số 15
Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích đất 60m
2
,
diện tích xây dựng là 150m
2.
Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá
20.000.000 đ/m
2
. Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời
điểm hiện hành ước tính là 2.500.000đ/m
2

xây dựng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí giảm giá hãy ước tính giá trị bất động sản nói
trên.
Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 60 năm, tuổi thọ kinh tế còn lại là 20
năm.
Bài 16
1, Có các thông tin về về bất động sản A như sau:
- Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích
sàn xây dựng 120 m2.
- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%.
2, Các thông tin có liên quan:
- Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250m2, không có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với
giá 2.250 triệu đồng. Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá
đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích.
- Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 12 triệu đồng/ m2.
- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường
18%, sàn 16%, mái 14%.
- Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 2,5 triệu đồng/m2.
- Chi phí khắc phục trình trạng lạc hậu về bếp là 13 triệu đồng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí giảm giá hãy ước tính giá trị của bất động sản
A?
8
Bài tập Thẩm định giá trị DN
Bài 17
Có tài liệu về một mảnh đất trống như sau;
- Diện tích 1 ha (10.000m2). giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn
chỉnh veeicj đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy

mô dưới 100m2 vào khoảng 10 triệu đồng/ m2.
- Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựng
công trình là 60% diện tích mảnh đất.
- Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán. Chi phí đầu tư
cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân khoảng 2 triệu/m2. Thuế
thu nhập nhà đầu tư phải nộp 300 triệu đồng, lãi dự kiến khoảng 2.000 triệu
đồng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp thặng dư, hãy cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh
đất trống với giá bao nhiêu?
Bài 18
Một bất động sản có các thông tin như sau:
- Ngoài đất đai bất động sản còn bao gồm một ngôi nhà cũ. Thẩm quyền được
phép là dỡ bỏ nhà cũ để xây một tòa nhà 3 tầng, cửa hàng ở tầng 1 và các
văn phòng ở tầng 2 và tầng 3.
- Diện tích sản xây dựng là 7.000m2.
- Hai tầng trên cùng dung làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng
và cho thuê là 900m2/ tầng.
- Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm. Sauk hi
phát triển cửa hang chó thể cho thuê với mức giá 20.000USD/ năm, văn
phòng là 10USD/m2/ năm.
- Tỷ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là 20%,
của dịch vụ cho thuê bất động sản là 6%. Toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn
vốn vay ngân hang với lãi suất 12%/ năm, trong đó chi phí xây dựng chỉ vay
một nửa trong giai đoạn phát triển.
- Các chi phí chi quá trình phát triển bao gồm:
(+) Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng là 2.800USD.
(+) Chi phí xây dựng: chi phí nguyên vật liệu và nhân công trực tiếp là
30USD/m2, chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí nguyên
vật liệu và nhân công trực tiếp.
(+) Chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê bất động sản chiếm 3% giá trị

bất động sản
(+) Chi phí pháp lý chuyển quyền sử dụng bất động sản khoảng 20% tiền thu
1 năm.
(+) Chi phí pháp lý khi mua đất khoảng 4% giá đất.
Yêu cầu: Bằng phương pháp thặng dư, hãy ước tính giá trị của bất động sản nói
trên?
9
Bài tập Thẩm định giá trị DN
Bài 1:
Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích trên đất là
10.000m
2
, nhà xưởng chất lượng còn lại ước tính là 15%. Hãy tính giá thị trường
của bất động sản này.
Được biết:
-Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự nhà xưởng đang có trên lô
đất là 2 triệu đồng/m2.
- Khu vực này không được tiếp tục sản xuất mà phải chuyển thành khu dân cư.
- Mục đích sử dụng tối ưu được xác định là đầu tư xây dựng các nhà liền kề để bán
có diện tích đất là 120m2/căn, diện tích xây dựng là 200m2/căn.
- Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định là 60%.
- Giá đất ở theo quy định hiện hành của Nhà nước là 20 triệu đồng/m2
- Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình quân là 1,5 triệu đồng/m2.
- Chi phí xây dựng nhà mới 4,5 triệu đồng/m2.
- Chi phí quy hoạch 100 triệu đồng
- Chi phí về bán (bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị bán và phân phối nhà liền kề):
500 triệu đồng
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 200 triệu đồng
- Giá bán 1 căn nhà dự kiến là 5000 triệu đồng/căn
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư phát triển dự kiến 10%/doanh thu.

- Toàn bộ chi phí đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất 0,5%/tháng, thời hạn vay
là 1 năm.
Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người
sử dụng phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định.
Bai 2:
Cty cổ phần ABC đã phát hành 100.000 cổ phiếu. Giá bán trên thị trường là 120.000 đ/cp. Lợi
nhuận sau thuế dành để trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông trong 5 năm gần đây như sau:
N – 4 N – 3 N – 2 N – 1 N
520 530 540 550 560
Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần sẽ tăng 2%/năm, tỷ suất lợi nhuận trung
bình của vốn đầu tư trên thị trường được xác định là 10%/năm. Trên quan điểm của nhà đầu tư
thiểu số. Hãy ước tính giá trị thực của cty cổ phần ABC và cho nhận xét về mức giá của cp của
cty ABC trên thị trường biết rằng mỗi cổ phiếu tương ứng một cổ phần.
Ông D và bà E đang xem xét việc đầu tư vào cty ABC. Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông
D là 8% và của bà E là 12%. Hãy cho biết quan điểm của 2 người khi giá cp của cty hạ xuống ở
mức 60.000 đ/cp

Bài giải
10
Bài tập Thẩm định giá trị DN
PV
0
= D
1
/ (i – k) * {1 – [(1 + k) / (1 + i)]
5
} + P
n
/ (1 + i)
n

Trong đó: D
1
= 520 triệu đồng
i = 10% = 0.1
k = 2% = 0.02
n = 5
P
n
= 120 000 * 100 000 = 12 000 000 000 = 12 000 triệu đồng
 PV
0
= 520 / (0.1 – 0.02) * {1 – [(1 + 0.02) / (1 + 0.1)]
5
+ 12 000 / (1 + 0.1)
5
= 9494.998342
triệu đồng = 9 494 998 342 đồng ≈ 9 494 998 000 đồng

Nếu tỷ suất sinh lời tối thiểu của ông D là 8%, khi đó:
D
1
= 520 triệu đồng
i = 8% = 0.08
k = 2% = 0.02
n = 5
P
n
= 12 000 triệu đồng
 PV
0

của ông D = 520 / (0.08 – 0.02) * {1 – [(1 + 0.02) / (1 + 0.08)]
5
+ 12 000 / (1 + 0.08)
5
=
10321.36839 triệu đồng = 10 321 368 390 đồng ≈ 10 321 368 000 đồng
Giả sử giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức 60 000 đ/cp thì
P
n
= 60 000 * 100 000 = 6 000 000 000 = 6 000 triệu đồng
 PV
0
của ông D = 520 / (0.08 – 0.02) * {1 – [(1 + 0.02) / (1 + 0.08)]
5
+ 6 000 / (1 + 0.08)
5
=
6237.869211 triệu đồng = 6 237 869 211 đồng ≈ 6 237 869 000 đồng
 Giá trị thực của trái phiếu giảm 39.56%

Nếu tỷ suất sinh lời tối thiểu của bà E là 12%, khi đó:
D
1
= 520 triệu đồng
i = 12% = 0.12
k = 2% = 0.02
n = 5
P
n
= 12 000 triệu đồng

 PV
0
của bà E = 520 / (0.12 – 0.02) * {1 – [(1 + 0.02) / (1 + 0.12)]
5
+ 12 000 / (1 + 0.12)
5
=
8751.399756 triệu đồng = 8 751 399 756 đồng ≈ 8 751 400 000 đồng
Giả sử giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức 60 000 đ/cp thì
P
n
= 60 000 * 100 000 = 6 000 000 000 = 6 000 triệu đồng
 PV
0
của bà E = 520 / (0.12 – 0.02) * {1 – [(1 + 0.02) / (1 + 0.12)]
5
+ 6 000 / (1 + 0.12)
5
=
5346.838621 triệu đồng = 5 346 838 621 đồng ≈ 5 346 839 000 đồng
 Giá trị thực của trái phiếu giảm 38.9%

Nếu đứng trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số, thì khi giá cổ phiếu giảm thì PV
0
sẽ
giảm  lợi tức cổ phần giảm.
11