Bài tập và bài giải thẩm định giá trị doanh nghiệp.doc

BÀI TẬP BẤT ĐỘNG SẢN
Bài 1. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích 20.000m
2
, hiện là
đất trống. Hãy tính giá trị thị trường của khu đất này. Được biết:
a) Khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định
60%. Cũng theo quy hoạch 50% diện tích đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8
tầng, 50% dành cho việc phân lô bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m
2
/nền và 10
nền nhà biệt thự có diện tích 240m
2
/nền.
Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m
2
chưa có thuế GTGT, diện tích căn hộ
chung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng.
Giá bán nền đất theo giá đất phù hợp với giá thị trường ở khu vực đó.
Qua thu thập thông tin có 3 BĐS ở các dự án gần cận khu đất này vừa mới giao dịch
thành:
- BĐS 1 có diện tích đất 80m
2
, diệc tích sàn xây dựng 120m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung,
sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90% vừa bán được
với giá 594.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m
2
- BĐS 2 có diện tích đất 180m
2
, diện tích sàn xây dựng 180m

2
, nhà 2 tầng kết cấu
khung, sàn mái bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1
lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 85% vừa được bán với giá 1.170.000.000đ. Đơn
giá xây dựng mới nhà tương tự 2.000.000đ/m
2
- BĐS 3 có diện tích đất 240 m
2
, diện tích sàn xây dựng 200m
2
, nhà 2 tầng kết cấu
khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu
thang gỗ, chất lượng còn lại 95% vừa được bán với giá 1.498.000.000đ. Đơn giá xây
dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m
2
.
b) Chi phí phát triển:
- Đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m
2
.
- Quy hoạch 500.000.000đ.
- Xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m
2
.
- Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10% năm.
- Chi về bán 1% doanh thu.
- Lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch và tiền chuyển
mục đích sử dụng đất.
- Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m
2

, đất sản xuất phi
nông nghiệp 1.200.000đ/m
2
.
Bài làm:
1. Doanh thu phát triển dự kiến
1.1 Diện tích đất thương phẩm
20.000m
2
x 60% = 12.000m
2
1.2 Diện tích đất phân lô bán nền
12.000m
2
x 50% = 6.000m
2
1.3 Diện tích đất xây dựng chung cư
12.000m
2
x 50% = 6.000m
2
1.4 Diện tích sàn xây dựng chung cư
6.000m
2
x 8 tầng = 48.000m
2
1.5 Doanh thu bán căn hộ chung cư
48.000m
2
x 75% x 4,5tr/m

2
= 162 tỷ
1.6 Doanh thu bán nền đất
a) Xác định đơn giá bán nền đất
a.1 Phân tích gía bán BĐS 1
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 1
1,8tr/m
2
x 90% x 120m
2
= 194,4 tr
- Giá trị đất của BĐS 1
594,4tr – 194,4tr = 400tr
- Đơn giá đất của BĐS 1
400 tr /80m
2
= 5tr/m
2
a.2 Phân tích gía bán BĐS 2
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 2
2tr/m
2
x 85% x 180m
2
= 306 tr
- Giá trị đất của BĐS 2
1.170tr – 306tr = 864tr
- Đơn giá đất của BĐS 2
864 tr /180m
2

= 4,8tr/m
2
a.3 Phân tích gía bán BĐS 3
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 3
2,2tr/m
2
x 95% x 200m
2
= 418 tr
- Giá trị đất của BĐS 3
1.498tr – 418tr = 1.080tr
- Đơn giá đất của BĐS 3
1.080 tr /240m
2
= 4,5tr/m
2
Qua xem xét đơn giá đất của các BĐS trên cho thấy có sự chênh lệch hợp lý với thực
tế thị trường tại khu vực đó. Do vậy có thể ước tính đơn giá đất của nền đất 90m
2
khoảng
5tr/m
2
và nền đất 240m
2
khoảng 4,5tr/m
2
.
b) Doanh thu bán nền đất
(90m
2

/nền x 40 x 5tr/m
2
) +(240m
2
/nền x 10 x 4,5tr/m
2
) = 28,8 tỷ
1.7 Tổng doanh thu phát triển
162 tỷ + 28,8 tỷ = 190,8 tỷ
2) Chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhà đầu tư)
- Đầu tư hạ tầng 0,25tr/m
2
x 20.000m
2
= 5 tỷ
- Quy hoạch = 0,5 tỷ
- Xây dựng chung cư 2,5tr/m
2
x 48.000m
2
= 120 tỷ
- Lãi vay ngân hàng 120ty x 50% x 10% = 6 tỷ
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất
20.000m
2
x (2tr/m
2
– 1,2 tr/m
2
) = 16 tỷ

- Chi về bán 1% doanh thu = 1,908 tỷ
Tổng Chi phí = 149,408 tỷ
3) Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhầ đầu tư)
198,8 tỷ - 149,408 tỷ = 41,392 tỷ
4) Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy
hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất
= 20% (giá trị đất + 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ)
5) Giá trị khu đất
[41,392 tỷ - 20% ( 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ) ] /1,2 = 30,910 tỷ
Bài 2. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m
2
, nhà
xưởng có diện tích xây dựng 4.000m
2
là nhà trệt tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, nền láng xi
măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết:
1. Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy hoạch tại khu vực này dự kiến
xây dựng nhà cao tầng, tầng cao cho phép 20 tầng, tỷ lệ xây dựng đất theo quy định
60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm.
1.1 Năm thứ nhất:
- Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 400.000đ/m
2
- Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỷ đồng.
- Chi xây dựng chung cư bình quân 4.500.000đ/m
2
, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị
xây dựng.
- Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
- Chi phí phá dở nhà xưởng cũ 100tr, bán phế liệu thu hồi được 50tr.
- Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khu

vực này: từ tầng 10 trở xuống: 10.000.000đ/m
2
, từ tầng 11 đến tầng 15: 11.000.000đ/
m
2
, từ tầng 16 trở lên: 12.000.000đ/m
2
. Giá này chưa bao gồm thuế GTGT.
1.2 Năm thứ 2:
- Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại.
- Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ.
- Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ.
2. Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu đất này 2.000.000đ/m
2
đối với đất ở,
1.200.000đ/m
2
đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đơn giá xây dựng mới nhà
xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m
2
. Chi phí về bán 1% doanh thu. Lãi cho nhà đầu tư
20% chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu dất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dở
nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Lãi suất chiết khấu 10%. Dự kiến của nhà
đầu tư tầng 1 và tầng 2 không bán dành cho sinh hoạt chung và để xe, từ tầng 3 trở lên bán 80
% tổng diện tích sàn xây dựng.

Bài làm
Phương pháp thặng dư kết hợp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu
I) Doanh thu ước tính
1. Diện tích xây dựng chung cư

8.000m
2
x 60% = 4.800m
2
2. Doanh thu năm thứ nhất
[(4.800m
2
x (10-2) x 10tr/m
2
) + (4.800m
2
x (15-10) x 11tr/m
2
) + (4.800m
2
x (20-15) x
12tr/m
2
)] x 80% x 40% = 299,52 tỷ
3. Doanh thu năm thứ hai
3.1 Đầu năm: 299,52 tỷ x 30% /40% = 224,64 tỷ
3.2 Cuối năm: = 224,64 tỷ
4. Tổng doanh thu
299,52 tỷ + 224,64 tỷ (1 +10%)
-1
+ 224,64 tỷ (1 +10%)
-2
= 689,3909 tỷ
II ) Chi phí
1. Chi phí năm thứ nhất:

- Chi đầu tư hạ tầng : 0,4tr/m
2
x 8.000m
2
= 3,2 tỷ
- Chi về thiết kế, quy hoạch = 1 tỷ
- Chi phá dở nhà xưởng cũ: 0,1 tỷ - 0,05 tỷ = 0,05 tỷ
- Chi về bán: 1% x 299,52 tỷ = 2,9952 tỷ
- Chi xây dựng chung cư:
4,5tr/m
2
x 4.800m
2
x 20 tầng x 40% = 172,8 tỷ
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất
8.000m
2
x (2tr/m
2
– 1,2 tr/m
2
) = 6,4 tỷ
- Tổng chi phí năm thứ nhất = 186,4452 tỷ
2. Chi phí năm thứ 2
- Chi xây dựng chung cư
4,5tr/m
2
x 4.800m
2
x 20 tầng x 60% = 259,2 tỷ

- Chi về bán: 1% x ( 224,64 tỷ + 224,64 tỷ(1+10%)
-1
) = 4,2885 tỷ
- Tổng chi phí năm thứ hai = 263,4885tỷ
3. Tổng chi phí
186,4452 tỷ + 263,4885tỷ (1 +10%)
-1
= 425,9803 tỷ
III) Giá trị xây dựng còn lại của nhà xưởng
1tr/m
2
x 4.000m
2
x 30% = 1,2 tỷ
Tuy nhiên, khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dở nên về mặt kinh tế
chỉ còn giá trị phế liệu thu hồi, do vậy giá trị khu nhà xưởng này thực chất chỉ là giá trị đất
trống.
IV) Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhầ đầu tư)
689,3909 tỷ - 425,9803 tỷ = 263,410 tỷ
Lãi cho nhà đầu tư 20% chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu dất, chi phí
quy hoạch, chi phí phá dở nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
263,410 tỷ = Giá trị đất + 20% ( giá trị đất + 3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,05 tỷ + 6,4 tỷ)
V) Giá trị khu đất =[ 263,410 tỷ - 20% x (3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,05 tỷ + 6,4 tỷ)]/1,2 =217,733
tỷ
Bài 3: Hãy tính và trình bày kết quả thẩm định giá bất động sản sau đây để đưa ra đấu giá
dưới dạng một báo cáo thẩm định giá:
A) Đặc điểm BĐS cần thẩm định giá:
- Là nhà xưởng sản xuất phải nằm trong khu vực phải di dời
- Địa chỉ: Số 6, đường Phan Chu Trinh, Phường A, Thành Phố B, Tỉnh C
- Vị trí: nằm trong hẽm chính rộng 8m cách mặt tiền đường 100m

- Diện tích đất khuôn viên: 15.000m
2
, rộng 60m, dài 250m
- Diện tích sàn xây dựng nhà xưởng trên đất 6.000m
2
bao gồm:
+ Nhà làm việc 2 tầng: kết cấu khung, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic,
chất lượng còn lại 60%: 360m
2
.
+ Nhà bảo vệ: trệt, kết cấu tường gạch chịu lực, mái tôn màu, chất lượng còn lại 50%:
40m
2
+ Nhà xưởng, nhà vệ sinh, nhà để xe: trệt, kết cấu tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn,
chất lượng còn lại 40%: 5.600m
2
- Tường gạch bao quanh dài 510m, cao 2m, chất lượng còn lại 50%
- Cửa sắt cao 2m, dài 10m, chất lượng còn lại 70%
B) Các thông tin khác có liên quan
b.1 Theo quy hoạch khu này là khu dân cư không được duy trì sản xuất phải di dời.
b.2 Trong khu vực này không có bất cứ một giao dịch BĐS nào có quy mô diện tích
đất từ 40m
2
trở lên trong vòng 3 năm trước ngày thẩm định giá.
b.3 Trong vòng 2 tháng trước ngày thẩm định giá, tại khu vực này có các giao dịch
thành như sau:
- BĐS 1 nằm trong hẽm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 80m, có diện tích đất
320m
2
(rộng 8m, dài 40m), diện tích sàn xây dựng 200m

2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn
BTCT, mái BTCT lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội thất khá, chất lượng
còn lại 80% có thêm phần sân vườn, bể bơi, gara ô tô trị giá 160trđ, giá bán được 400 lượng
vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6trđ/lượng.
- BĐS 2 nằm trong hẽm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 100m, có diện tích đất
100m
2
(rộng 4m, dài 25m), diện tích sàn xây dựng 110m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn
BTCT, mái tôn màu, tường gạch, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 75%, giá bán được
118 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,6trđ/lượng.
- BĐS 3 nằm trong hẽm chính rộng 3-5m cách mặt tiền đường 90m, có diện tích đất
250m
2
(rộng 5m, dài 50m), diện tích sàn xây dựng 200m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn
BTCT, mái ngói, tường gạch, tầng 1 lát gạch granite, tầng 2 lát gạch ceramic, chất lượng còn
lại 70%, giá bán được 218 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,35trđ/lượng.
- BĐS 4 nằm trong hẽm chính rộng 3-5m cách mặt tiền đường 85m, có diện tích đất
120m
2
bề mặt tiếp giáp mặt tiền hẽm rộng 6,2m, phía sau tóp hậu còn 5,8m, dài 20m, diện
tích sàn xây dựng 160m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái ngói, tường gạch, nền lát
gạch granite, chất lượng còn lại 75%, giá bán được 119 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao
dịch là 6,4trđ/lượng.

b.4. Đơn giá xây dựng mới nhà làm việc 2 tầng 1,2trđ/m
2
, nhà bảo vệ 0,9trđ/m
2
, nhà
kết cấu tường gạch, vì kèo thép, mái tôn 1trđ/m
2
; BĐS1: 2trđ/m
2
; BĐS2: 1,2trđ/m
2
; BĐS3:
1,5trđ/m
2
; BĐS4: 1,6trđ/m
2
, tường gạch 0,15trđ/m
2
, cửa sắt 0,7trđ/m
2
b.5. Giá vàng thời điểm thẩm định giá 6,4trđ/lượng
b.6. Tương quan giá đất trên thị trường thời điểm thẩm định giá như sau:
* Quy mô diện tích:
- Từ 60m
2
– 100m
2
/căn: 100%
- Từ 100m
2

– 200m
2
/căn: 95%
- Trên 200m
2
– 500m
2
/căn: 90%
- Từ 30m
2
– dưới 60m
2
/căn: 105%
- Dưới 30m
2
/căn: 95%
* Chiều rộng lô đất:
- Từ 3,8 – 4m: 100%
- Trên 4m – 6m: 105%
- Trên 6m – 12m: 110%
- Trên 12m – 24m: 115%
- Trên 24m: 120%
* Chiều dài lô đất
- ≤ 25m :100%
- Từ m thứ 26 -50m :80%
- Từ m thứ 51 trở đi :60%
* Hình dáng
- Vuông vức:100%
- Nở hậu :110%
- Tóp hậu : 90%

* Độ rộng của hẽm:
Hẽm 3-5m giá đất bằng 80% giá đất hẽm rộng 8m
* Giá đất sản xuất kinh doanh bằng 60% giá đất ở cùng tại vị trí
* Theo quy hoạch tại khu đất này có thể xây dựng chung cư cao 20 tầng, tỷ lệ sử dụng
đất theo quy định 50%, với các thông số về thời gian hoàn thành dự án, chi phí đầu tư và
doanh thu đấu ra theo mặt bằng thị trường vào thời điểm thẩm định giá như sau:
Thời gian hoàn thành dự án sau 2 năm:
• Năm thứ nhất:
+ Chi đầu tư hạ tầng bình quân 200.000đ/m
2
+ Chi thiết kế quy hoạch 1 tỷ
+ Chi phá dỡ nhà xưởng cũ 100trđ (sau khi đã trừ đi giá trị phế liệu thu hồi)
+ Chi xây dựng chung cư 60% khối lượng, đơn giá bình quân 4tr/m
2
+ Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10% năm.
+ Chi phí về bán 0,5% doanh thu
+ Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất
+ Thu của khách hàng 30% giá trị các căn hộ bán. Dự kiến tầng 1 và tầng 2 không bán
làm nơi sinh hoạt chung, từ tầng 3 đến tầng 10 bán 7tr/m
2
, từ tầng 11-15 bán 8tr/m
2
, từ
tầng 16 bán 9tr/m
2
, với tổng diện tích bán bằng 80% tổng diện tích sàn xây dựng từ
tầng 3 -20.
• Năm thứ hai:
+ Đầu năm:
- Chi xây dựng khối lượng chung cư còn lại

- Vay ngân hàng 50% giá trị xây dựng chung cư, trả lãi vay năm trước
- Chi về bán 0,5% doanh thu cả năm
- Thu của khách hàng 30% giá trị các căn hộ
+ Cuối năm:
- Trả lãi vay ngân hàng và trả nợ vay ngân hàng
- Thu của khách hàng 40% giá trị các căn hộ.
* Giá đất theo quy định của nhà nước tại vị trí này: đất ở 4tr/m
2
, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp 2,4tr/m
2
+ Hệ số chiết khấu bằng lãi suất vay ngân hàng
Lãi cho nhà đầu tư bằng 6% doanh thu.
Bài làm:
I) Theo phương pháp thặng dư:
1. Doanh thu ước tính:
- Diện tích đất thương phẩm
15.000m
2
x 50% = 7.500m
2
a) Năm thứ nhất
[(7.500m
2
x (10-2) x 7tr/m
2
) + (7.500m
2
x (15-10) x 8tr/m
2

) + (7.500m
2
x (20-15) x 9tr/m
2
)]
x 80% x 30% = 253,8 tỷ
b) Năm thứ hai:
- Đầu năm = 253,8 tỷ
- Cuối năm = 253,8 tỷ /30% x 40% = 338,4 tỷ
c) Tổng doanh thu
253,8 tỷ + 253,8 tỷ (1+10%)
-1
+338,4 tỷ (1+10%)
-2
= 764,196 tỷ
2. Tổng chi phí ước tính
a) Năm thứ nhất
- Chi đầu tư hạ tầng 15.000m
2
x 0,2 tr/m
2
= 3 tỷ
- Chi thiết kế quy hoạch = 1 tỷ
- Chi phá dở nhà chung cư = 0,1 tỷ
- Chi xây dựng chung cư
4tr/m
2
x 7.500m
2
x 20 tầng x 60% = 360 tỷ

- Chi về bán 253,8 tỷ x 0,5% = 1,269 tỷ
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất
15.000m
2
x (4tr/m
2
– 2,4tr/m
2
) = 24 tỷ
- Tổng chi phí năm thứ nhất = 389,369 tỷ
b) Năm thứ hai
* Đầu năm:
- Chi xây dựng tiếp chung cư: 360 tỷ /60% x 40% = 240 tỷ
- Chi về bán ( 253,8 tỷ + 338,4 tỷ (1+10%)
-1
) x 0,5 % = 2,807 tỷ
- Trả lãi vay ngân hàng 360 tỷ x 50% x 10% = 18 tỷ
- Tổng chi phí đầu năm thứ hai = 260,81 tỷ
* Cuối năm
- Trả lãi vay ngân hàng
(360 tỷ x 50% x 10%) + (240 tỷ x 50% x 10%) = 30 tỷ
c) Tổng chi phí:
389,369 tỷ + 260,81 tỷ (1+10%)
-1
+30 tỷ (1+10%)
-2
= 651,259 tỷ
3. Lãi cho nhà đầu tư bằng 6% doanh thu
6% x 764,196 tỷ = 45,85176 tỷ
4. Giá trị bất động sản

764,196 tỷ - 651,259 tỷ - 45,85176 tỷ = 67,084 tỷ
II. Theo phương pháp chi phí
1. Ước tính giá trị lô đất coi như là lô đất trống
a) Ước tính đơn giá đất BĐS 1
* Giá trị phần xây dựng của BĐS 1
- Nhà : 200m
2
x 2tr/m
2
x 80% = 320 tr
- Công trình phụ = 160 tr
- Tổng cộng = 480tr /6tr/lượng
= 80 lượng vàng
* Giá trị đất của BĐS 1
400 lượng vàng - 80 lượng vàng = 320 lượng vàng
* Đơn giá đất của BĐS 1
320 lượng vàng/320m
2
= 1 lượng vàng /m
2
b) Ước tính đơn giá đất BĐS 2
* Giá trị phần xây dựng của BĐS 2
110m
2
x 1,2tr/m
2
x 75% = 99 tr/6,6tr/lượng
= 15 lượng vàng
* Giá trị đất của BĐS 2
118 lượng vàng - 15 lượng vàng = 103 lượng vàng

* Đơn giá đất của BĐS 2
103 lượng vàng/100m
2
= 1,03 lượng vàng /m
2
c) Ước tính đơn giá đất BĐS 3
* Giá trị phần xây dựng của BĐS 3
200m
2
x 1,5tr/m
2
x 70% = 210 tr/6,35tr/lượng
= 33 lượng vàng
* Giá trị đất của BĐS 3
218 lượng vàng - 33 lượng vàng = 185 lượng vàng
* Đơn giá đất của BĐS 3
185 lượng vàng/250m
2
= 0,74 lượng vàng /m
2
d) Ước tính đơn giá đất BĐS 4
* Giá trị phần xây dựng của BĐS 4
160m
2
x 1,6tr/m
2
x 75% = 192 tr/6,4tr/lượng