Hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của huyện Diễn Châu

Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quy hoạch đất đai là một vấn đề rất phức tạp trong việc xây dựng và phát
triển kinh tế-xã hội của đất nước cũng như từng vùng, từng địa phương và các
đơn vị kinh tế cơ sở. Đó là một khâu rất quan trọng trong quá trình phát triển
của nền kinh tế Việt Nam và của từng địa phương trong nước ta hiện nay.
Đảng và Nhà nước ta đang rất chú trọng trong công tác quy hoạch. Trải qua
các thời kỳ, công tác quy hoạch đều được đẩy mạnh. Nhiều dự án về phân
vùng quy hoạch đều được triển khai, nhiều công trình quy hoạch cũng đã được
thực thi trên thực tế. Trình độ cán bộ và những người làm công tác quy hoạch
ngày càng được nâng cao; công tác điều tra cơ bản phục vụ cho công tác quy
hoạch cũng ngày càng tốt hơn. Tuy nhiên bên cạnh những tiến bộ đối với công
tác quy hoạch thì vẫn còn tồn tại một số những thiếu sót bất cập cần phải điều
chỉnh và giải quyết nhanh chóng.
Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng
đất là 1 trong các nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai.
Luật cũng quy định trách nhiệm lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất theo các cấp lãnh thổ cũng như nội dung, thẩm quyền xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp.
Trong giai đoạn đầu của thời khoá thực tập, em đã được học tập và tìm
hiểu được một số quy hoạch về sử dụng đất của những cán bộ trong Trung
tâm Công nghệ và Thông tin đất đai mà mình đang thực tập. Thông qua việc
tìm hiểu tổng quát trong thời gian qua em đã nhận thấy được những thành tựu
và những thiếu sót cần phải chỉnh sửa lại cho phù hợp với những nguyên tắc,
những quy định của công tác quy hoạch sử dụng đất mà em đã được học trong
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
3
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
nhà trường. Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhiều khi ko đúng với
những nguyên tắc của công tác làm quy hoạch.

Thực hiện Luật Đất đai và các văn bản dưới luật, nhận thức được tầm
quan trọng và tính bức xúc của công tác lập quy hoạch sử dụng đất đối với
công cuộc đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao vai trò quản lý nhà
nước về đất đai, được sự chỉ đạo của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài
nguyên và Môi trường) và Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An, Sở Địa chính tỉnh
Nghệ An đã phối hợp với các ngành chức năng tiến hành lập “Quy hoạch sử
dụng đất huyện Diễn Châu đến năm 2010” và được UBND tỉnh phê duyệt.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của huyện đã góp phần tích cực vào
việc hoàn thành các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn 1997 -
2006, làm căn cứ cho Uỷ ban nhân dân huyện quản lý sử dụng hợp lý nguồn
tài nguyên đất.
Tuy nhiên trong những tình hình phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là tốc
độ tăng trưởng kinh tế của huyện tăng cao hơn so với dự kiến, nhiều công
trình dự án được được triển khai trên địa bàn, nhu cầu sử dụng đất của các
ngành cũng tăng cao so với những dự kiến theo phương án quy hoạch đã được
duyệt. Để xây dựng huyện Diễn Châu trở thành một trong những huyện phát
triển hàng đầu của tỉnh Nghệ An, có rất nhiều vấn đề bức xúc cần được giải
quyết, trong đó, quy hoạch đất đai là một vấn đề quan trọng và vô cùng phức
tạp, cần phải được ưu tiên giải quyết trước. Tuy nhiên công tác quy hoạch của
huyện này trong thời gian qua, mặc dù đã được quan tâm, song còn rất nhiều
vấn đề đặt ra cần được giải quyết như: nội dung, phương pháp và cơ sở khoa
học của quy hoạch sử dụng đất đai, quá trình thực hiện quy hoạch của
huyện…Vì vậy em chọn đề tài : “Hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất
đến năm 2010 của huyện Diễn Châu” làm đề tài nghiên cứu thực tập cho
mình.
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
4
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
2. Mục tiêu của đề tài
- Thông qua việc hệ thống hoá để làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và cơ

sở về quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là trong quá trình phát triển đô thị hoá
ngày càng cao hiện nay của một số xã của huyện Diễn Châu, làm rõ những nội
dung, yêu cầu và phương pháp lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất của
huyện Diễn Châu trong quá trình đô thị hoá hiện nay.
- Phân tích thực trạng quy hoạch sử dụng đất của huyện trong những năm
gần đây, chỉ ra được những mặt được và những mặt còn hạn chế trong quá
trình thực hiện quy hoạch của huyện.
- Trên cơ sở đó đưa ra những nhận xét, những đề xuất về phương hướng
giải quyết để hoàn thiện hơn công tác quy hoạch sử dụng đất của huyện trong
những năm tiếp theo.
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu : là công tác quy hoạch sử dụng đất đai của cấp
huyện trong những năm qua.
- Phạm vi nghiên cứu : nghiên cứu tổng thể huyện Diễn Châu và đi sâu
phân tích thực trạng quy hoạch sử dụng đất của huyện Diễn Châu.
- Phương pháp nghiên cứu : duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra
xã hội học, thống kê và một số phương pháp khác.
4. Nội dung nghiên cứu
Nội dung đề tài nghiên cứu gồm có 3 chương chính là:
Chương I: Cơ sở khoa học của công tác quy hoạch
Chương II: Thực trạng quy hoạch sử dụng đất của huyện Diễn Châu - tỉnh
Nghệ An
Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác quy hoạch
sử dụng đất của huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
5
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC QUY HOẠCH
I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch là nghiên cứu một cách có hệ thống, trật tự việc áp dụng
những phương pháp, biện pháp để thực hiện một vấn đề nào đó, bằng những
hoạt động như: phân bổ, bố trí, sắp xếp, tổ chức sử dụng đất đai trên một phần
lãnh thổ nhất định nhằm sử dụng đất đai một cách hợp lý, hiệu quả. Đất đai là
một phần lãnh thổ nhất định, có vị trí hình thể, diện tích với những tính chất tự
nhiên đặc trưng, tạo ra những điều kiện nhất định cho các mục đích sử dụng
đất khác nhau. Vậy để sử dụng đất cần phải nghiên cứu, lao động sáng tạo
nhằm xác định mục đích sử dụng đất của từng vùng lãnh thổ và đề xuất một
trật tự nhất định, phù hợp với điều kiện của vùng lãnh thổ đó.
Quy hoạch sử dụng đất góp phần đáp ứng nhu cầu cho các nghành, các
mục đích và các lĩnh vực khác nhau ( nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, du
lịch, dịch vụ,..). Khi tiến hành quy hoạch thì cần phải xác định được quy
hoạch sử dụng đất là công việc thể hiện đồng thời 3 tính chất: tính kinh tế, kỹ
thuật, pháp chế, dựa trên quan điểm nhận thức đất đai là đối tưởng của các
mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực sử dụng đất đai, là tư liệu sản xuất đặc
biệt của kinh tế xã hội. Trên những quan điểm đó xác định được phương
hướng, mục đích và các nhu cầu sử dụng đất đai của vùng lãnh thổ được quy
hoạch. Tính kinh tế của quy hoạch là thể hiện được hiệu quả kinh tế của việc
sử dụng đất, tính kỹ thuật của quy hoạch là thể hiện được công tác nghiệp vụ
của người làm quy hoạch, công tác điều tra, khảo sát, thống kê, xây dựng bản
đồ, xử lý số liệu thu thập được; tính pháp lý thể hiện ở công tác sử dụng và
quản lý đất đai lý đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy chúng ta có thể tạm đưa ra khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
đai như sau:
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
6
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp Nhà nước về kinh
tế, kỹ thuật, pháp chế để tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý,
khoa học và có hiểu quả cao nhất thông qua việc phân bổ, bố trí quỹ đất và tổ

chức sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt nhằm nâng cao hiệu
quả sử dụng đất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ môi trường sinh thái và đất
đai bền vững.
Như vậy, về thực chất của công tác quy hoạch sử dụng đất là quá trình
hình thành những quyết định nhằm mục đích tạo điều kiện cho việc đưa đất
đai vào sử dụng có hiệu quả, bền vững, mang lại lợi ích cao nhất cho xã hội và
thực hiện điều chỉnh các quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai như một
tư liệu sản xuất đặc biệt.
2. Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, mang những đặc điểm đặc
trưng của nó như: có vị trí cố định, không thể di dời, mang tính vùng và khu
vực rõ nét (mỗi vùng có những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội riêng biệt),
có giới hạn về diện tích… do đó việc sử dụng đất đai đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý
và có hiệu qủa là vấn đề đặt ra đối với mỗi quốc gia, mỗi vùng, mỗi khu vực,
mỗi cấp, mỗi ngành. Quy hoạch sử dụng đất đai là công cụ và biện pháp hữu
hiệu của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất và quản lý tập trung thống
nhất toàn quốc. Thông qua quy hoạch, việc bố trí phân bổ sắp xếp sử dụng các
loại đất đã được phê duyệt một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Và qua đó,
Nhà nước quản lý và kiểm soát được mọi diễn biến tình hình sử dụng đất. Từ
đó, nắm bắt được những biến động của đất đai để có những biện pháp quản lý,
bố trí và điều chỉnh việc sử dụng đất cho hợp lý hơn và hiệu quả tốt hơn. Mặt
khác, thông qua quy hoạch, bắt buộc các đối tượng sử dụng đất chỉ được sử
dụng đất trong phạm vi ranh giới của mình. Điều này tạo điều kiện cho Nhà
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
7
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
nước có cơ sở để quản lý đất đai thống nhất và hiệu quả hơn, có cơ sở để giải
quyết các mâu thuẫn, vướng mắc một cách dễ dàng và tốt hơn.
Quy hoạch sử dụng đất đai là căn cứ quan trong cho việc xây dựng kế
hoạch sử dụng đất đai. Cần phải cụ thể hoá để đưa vào thực tiễn các quy

hoạch, các mục tiêu, các quan điểm và các chỉ tiêu thông qua việc xây dựng
và thực hiện kế hoạch sử dụng đất. Như vậy, việc xây dụng kế hoạch sử dụng
đất phải thông qua quy hoạch sử dụng đất, phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng
đất để xây dựng và thực hiện kế hoạch một cách tốt nhất. Và quy hoạch càng
có cơ sở khoa học, càng chính xác bao nhiêu thì kế hoạch sử dụng đất càng có
điều kiện thực hiện tốt bấy nhiêu.
Việc bố trí quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý làm cân đối sự phát triển
của các vùng, các ngành trong huyện và các huyện lân cận với nhau. Quy
hoạch đất đai tạo điều kiện để sử dụng đất hợp lý. Dựa trên quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế xã hội mà quy hoạch cần phải phân hạng từng loại đất,
bố trí sắp xếp các loại đất để cho các đối tượng sử dụng hợp lý, tiết kiệm và
đạt hiệu quả cao nhất. Định hướng cho từng loại đất để có thể sử dụng với các
mục đích cho năng xuất cao nhất. Tạo mọi điều kiện để các ngành trong vùng
có thể giao lưu với các vùng lân cận một cách thuận tiện nhất.
Quy hoạch sử dụng đất tạo điều kiện xác lập cơ chế điều tiết một cách
chủ động việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng như phát triển
nông nghiệp, công nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, đô thị, kết cấu hạ tầng
kinh tế xã hội..
Quy hoạch đất đai là cơ sở cho những người sử dụng đất yên tâm về mặt
pháp lý. Nó là nền tảng của việc phân bố đất đai cho người sử dụng. Và việc
sử dụng đất đai đúng mục đích của quy hoạch mang lại nhiều lợi ích, có hiệu
quả năng xuất cao thì sẽ được bảo vệ trước pháp luật khi có tranh chấp đất đai
xảy ra.
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
8
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
Quy hoạch sử dụng đất đai tạo điều kiện cho việc tính thuế, xác định giá
cả cho từng loại đất dựa vào công tác đánh giá, phân hạng các loại đất, mục
đích sử dụng và quy mô đất đai của đối tượng sử dụng. Việc quy hoạch càng
có cơ sở khoa học, càng chặt chẽ thì việc tính thuế và xác định giá đất đai

càng hợp lý và chính xác.
Quy hoạch sử dụng đất đai còn làm cơ sở cho việc đầu tư phát triển kinh
tế xã hội góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đảm bảo an ninh lương thực
quốc gia và thực hiện công cuộc chuyển mình tiến lên công nghệp hoá- hiện
đại hoá đất nước. Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất đai còn là cơ sở cho
chuyển giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất tạo điều kiện thuận lợi cho thị
trường bất động sản trong khu vực và cả nước phát triển, đồng thời cân đối
được nhu cầu sử dụng đất, chống đầu cơ đất, tạo sự cân bằng về cung cầu, góp
phần ổn định và làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản bất động sản.
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nước
cũng như từng địa phương nắm chắc tình hình sử dụng quỹ đất và xây dựng
các chính sách sử dụng đất đai đồng bộ, tiết kiệm, đạt hiểu quả cao và hạn chế
được sự chồng chéo trong việc quản lý đất đai.
3. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
(Theo tài liệu của Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai)
Nói đến quy hoạch sử dụng đất trước hết đó là một công cụ quản lý khoa
học của Nhà nước ta, nó gắn với các chính sách về đất đai. Bên cạnh đó thì
quy hoạch còn có những đặc điểm khác như tính lịch sử-xã hội, tính khống
chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành
và quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển kinh tế và xã hội. Các đặc
điểm của quy hoạch được cụ thể hoá như sau:
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
9
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
3.1. Tính khoa học của quy hoạch
Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý khoa học của
Nhà nước gắn liền với các chính sách về đất đai. Quy hoạch sử dụng đất là
nhằm mục đích phân bổ đất đai cho phù hợp, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao,
nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của toàn xã hội, góp
phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất đai để sử

dụng, bảo vệ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất của xã hội. Đảng và Nhà nước
luôn có các chính sách luật pháp và các quy định bắt buộc áp đặt đối với công
tác quy hoạch sử dụng đất. Các phương án quy hoạch sử dụng đất phải quán
triệt theo chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước đối với đất
đai nhằm đảm bảo sự phát triển kinh tế xã hội, ổn định kinh tế, chính trị, xã
hội, và cần phải tuân thủ việc bảo vệ môi trường sinh thái bền vững.
3.2. Tính lịch sử-xã hội của quy hoạch sử dụng đất
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử
dụng đất. Qua các thời kỳ khác nhau thì nền kinh tế phát triển khác nhau, chế
độ chính trị khác nhau nên việc lập và thực hiện quy hoạch theo từng thời kỳ,
mỗi giai đoạn cũng có những nét khác nhau. Mỗi hình thái kinh tế-xã hội đều
có phương thức sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt: lực lượng sản xuất
và quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch đất đai, luôn có các mối quan hệ giữa
người với đất, và mối quan hệ giữa người với người trong việc xác nhận bằng
văn bản về quyền sở hữu và sử dụng đất đai, mối quan hệ giữa người chủ sở
hữu và người sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất vừa thể hiện là yếu tố tác
động tới sự phát triển lực lượng sản xuất của xã hội, vừa thể hiện là yếu tố
thúc đẩy phát triển mối quan hệ sản xuất, vì vậy mà quy hoạch sử dụng đất
luôn là một bộ phận không thể thiếu của phương thức sản xuất xã hội.
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
10
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
3.3. Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện ở việc là để tiến
hành quy hoạch đất đai cần phải vận dụng kiến thức tổng hợp của nhiều môn
khoa học thuộc các lĩnh vực khoa học tự nhiên, kinh tế học, kỹ thuật học, xã
hội học… Đối tượng nghiên cứu của công tác quy hoạch là nghiên cứu tổng
thể tất cả các lĩnh vực như khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất
đai, sản xuất công nông lâm ngư nghiệp, môi trường và sinh thái nhằm mục
đích khai thác, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả, đồng thời cải tạo

và bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu phát triển của toàn bộ nền
kinh tế quốc dân.
3.4. Tính chiến lược và dài hạn của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất phải đáp ứng được quá trình phát triển kinh tế xã
hội của đất nước và của các ngành trong dài hạn theo chiến lược phát triển
kinh tế của xã hội. Thời gian của công tác quy hoạch sử dụng đất thường là từ
10 năm trở lên. Và quy hoạch sử dụng đất đai sẽ là cơ sở khoa học cho việc
xây dựng kế hoạch sử dụng đất trong 5 năm, hàng năm hoặc là từng kỳ trong
năm…
Quy hoạch sử dụng đất phải được căn cứ vào các dự báo xu thế biến
dộng dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng, từ đó xác định quy
hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra phương hướng, chính sách và
các biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế
hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn.
3.5. Tính chỉ đạo vĩ mô của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất dự kiến được các xu thế thay đổi phương hướng
mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai là quy
hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ
mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành. Quy
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
11
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
hoạch sử dụng đất đai luôn được Nhà nước và Đảng quan tâm chỉ đạo sát sao,
công tác quy hoạch được thực hiện một cách đồng bộ tổng thể toàn diện trên
mọi lĩnh vực và được thực hiện trên cả nước.
3.6. Tính khả biến của quy hoạch sử dụng đất
Xã hội ngày càng phát triển đi lên thì các dự kiến của quy hoạch sẽ
không còn phù hợp nữa. Những chỉ tiêu của quy hoạch trước không còn đáp
ứng được nhu cầu cho việc sử dụng đất trong thời kỳ mới này nữa. Và công
tác quy hoạch sử dụng đất sẽ được điều chỉnh lại, bổ xung, hoàn thiện phương

pháp xác định giá đất và điều chỉnh biện pháp thực hiện cho phù hợp với điều
kiện, bối cảnh mới đẻ có thể sử dụng quỹ đất đai đạt hiệu quả cao hơn.
4. Nguyên tắc và căn cứ của việc lập quy hoạch sử dụng đất
4.1. Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất
Theo điều 21 Luật đất đai 2003, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh
tế xã hội, quốc phòng, an ninh;
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên;
- Quy hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất
của cấp dưới;
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
- Dân chủ và công khai;
- Quy hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt
trong năm cuối của kỳ trước đó.
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
12
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
4.2. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất
Theo điều 22 Luật đất đai 2003, căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất bao
gồm:
- Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng,
an ninh của cả nước, quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương;
- Kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội của nhà nước;
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, và nhu cầu của thị trường;
- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
- Định mức sử dụng đất;

- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất;
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
5. Nội dung quy hoạch sử dụng đất
Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thì nội dung quy
hoạch sử dụng đất gồm những nội dung chủ yếu sau:
Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội của thực hiện quy hoạch.
Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước
theo các mục đích sử dụng gồm đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm
khác, đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác; đất ở
tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan và công trình sự
nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất sông, ngòi,
kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa
trang, nghĩa địa; đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá
không có rừng cây.
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
13
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so
với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học -
công nghệ theo quy định sau:
a) Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và không phù hợp
của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với chiến lược, quy
hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến bộ
khoa học - công nghệ trong sử dụng đất.
b) Đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng cho
các mục đích.
Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được

quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước.
Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và
định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương.
Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch được thực
hiện như sau:
a) Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử dụng
đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mục đích
sử dụng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các khu vực sử
dụng đất phi nông nghiệp theo chức năng làm khu dân cư đô thị, khu dân cư
nông thôn, khu hành chính, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
khu dịch vụ, khu di tích lịch sử - văn hoá, danh lam, thắng cảnh, khu vực đất
quốc phòng, an ninh và các công trình, dự án khác có quy mô sử dụng đất lớn;
các khu vực đất chưa sử dụng.
Việc khoanh định được thực hiện đối với khu vực đất có diện tích thể
hiện được lên bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
14
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
b) Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tích
đất phải chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích
đất dự kiến phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án.
Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án phân
bổ quỹ đất theo nội dung sau:
Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên
quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định
cư;
Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm việc dự kiến số hộ dân phải di dời,

số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từ việc
chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất;
Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích sử
dụng mới của phương án phân bổ quỹ đất.
Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân
tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 điều này.
Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồ
quy hoạch sử dụng đất.
Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi
trường cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch.
Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp
với đặc điểm của địa bàn quy hoạch.
6. Các mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất
6.1. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội
Quy hoạch tổng thể là quy hoạch phát triển kinh tế xã hội chung nhất, cơ
bản nhất đối với mỗi địa phương, mỗi ngành. Quy hoạch tổng thể chỉ ra
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
15
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
những quan điểm, định hướng có tính chiến lược, các phương án tăng trưởng
chung nhất theo địa bàn, theo ngành, theo lĩnh vực, các phương án chuyển
dịch cơ cấu, phát triển xã hội… Quy hoạch tổng thể bao hàm nhiều cách thức
phân bố nguồn lực sản xuất trên cả hai phương diện là không gian và thời
gian. Do đó, quy hoạch tổng thể là công cụ cần thiết để các cơ quan chính
quyền cấp uỷ sử dụng để chỉ đạo, điều hành trong quá trình phát triển kinh tế-
xã hội, văn hoá giáo dục, quốc phòng an ninh trên địa bàn. Quy hoạch tổng
thể là cơ sở quan trọng để xây dựng các kế hoạch 5 năm, hàng năm, cũng như
là các chương trình, các dự án cụ thể cho các ngành, các lĩnh vực.
Quy hoạch tổng thể là căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch

phát triển kinh tế-xã hội và nó là một bước tiền kế hoạch. Quy hoạch tổng thể
xem việc sử dụng đất đai ở mức độ là định hướng với một số nhiệm vụ cụ thể
và chủ yếu. Quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận của quy hoạch tổng hợp
chuyên ngành mà đối tượng của nó là tài nguyên đất. Dựa vào yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quy hoạch sử
dụng đất điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất, đồng thời xây dựng
các phương án quy hoạch phân bổ đất đai thống nhất và phù hợp với điều kiện
hiện tại. Vì vậy, trong quá trình xây dựng phát triển kinh tế-xã hội thì quy
hoạch tổng thể luôn phải đi trước một bước, rồi dựa trên cơ sở của quy hoạch
tổng thể xây dựng các quy hoạch khác như quy hoạch ngành, quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch chi tiết…
6.2. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch các ngành,
các lĩnh vực
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành, các lĩnh
vực có quan hệ chặt chẽ và tác động qua lại với nhau. Quy hoạch các ngành
và các lĩnh vực vừa là cơ sở, vừa là một bộ phận hợp thành quy hoạch sử dụng
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
16
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
đất. Và quy hoạch sử dụng đất chỉ đạo, khống chế các quy hoạch của các
ngành và các lĩnh vực.
Giữa hai loại quy hoạch trên có sự khác nhau về tư tưởng chỉ đạo, đối
tượng, phạm vi và nội dung. Quy hoạch các ngành biểu hiện sự sắp xếp chiến
lược và chiến thuật phát triển của từng ngành và trong nó, phần quy hoạch sử
dụng đất chỉ là một bộ phận. Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất lại phải quán
triệt định hướng, mục tiêu, đảm bảo diện tích đất đai cho việc thực hiện các
nhiệm vụ của từng ngành, từng lĩnh vực đã đề ra trong các quy hoạch ngành.
Như vậy, có thể nói quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là quy
hoạch quan trọng nhất, mang tính chiến lược chung, phải được lập trước tiên,
định hướng và là cơ sở cho các quy hoạch khác. Tiếp đến, dựa vào quy hoạch

tổng thể người ta tiến hành lập các quy hoạch ngành, tức là cụ thể hóa quy
hoạch tổng thể cho từng ngành, từng lĩnh vực. Từ hai loại quy hoạch trên,
người ta mới tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất. Đến lượt nó, quy hoạch sử
dụng đất chính là điều kiện để đảm bảo việc thực hiện các quy hoạch ngành và
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
7. Trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong việc quản lý đất đai
lý, tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất
7.1. Công bố quy hoạch sử dụng đất
Tại điều 28 Luật đất đai đã quy định rõ việc công bố quy hoạch sử dụng
đất phải được thực hiện trong 30 ngày sau khi đã được các cơ quan có thẩm
quyền xét duyệt. Theo điều 28 Luật đất đai thì điều này được quy định rõ như
sau:
- UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai quy
hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương tại trụ sở UBND.
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
17
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
- Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy
hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ sở cơ quan và trên các phương tiện
thông tin đại chúng.
- Việc công bố công khai tại trụ sở UBND và cơ quan quản lý đất đai
được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch sử dụng đất có hiệu lực.
7.2. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Tại điều 29 Luật đất đai 2003 đã được quy định cụ thể trách nhiệm của
các cơ quan Nhà nước trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm lớn trong việc thực hiện quy hoạch sử
dụng đất, cơ quan Nhà nước có trách nhiệm là người đứng ra tổ chức, chỉ đạo,
kiểm tra giám sát, điều chỉnh, áp đặt quy định về sử dụng đất đối với các đối
tượng sử dụng đất:
Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất của cả

nước, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất của địa
phương, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất của địa phương cấp
dưới trực tiếp.
UBND xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch sử dụng
đất của địa phương, phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với quy
hoạch đã công bố.
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải
thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác
định trước khi công bố. Nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì
Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
18
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng đầu tư bất động sản
trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Trường
hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu
hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Trong trường hợp quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất, nếu nảy
sinh vấn đề đòi hỏi phải điều chỉnh bổ sung quy hoạch thì cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền phải có trách nhiệm thực hiện việc điều chỉnh. Các trường hợp
phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất được quy định tại khoản 1 điều 27 Luật
Đất đai 2003:
a. Có sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an
ninh đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt mà sự
điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất.

b. Tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị
trí, diện tích sử dụng đất.
c. Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm
ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất của cấp mình.
d. Sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch sử
dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, xét duyệt điều chỉnh quy
hoạch sử dụng đất của cấp đó.
II. ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm và sự cần thiết của việc đánh giá quy hoạch sử dụng đất
1.1. Khái niệm đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai
Đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai là việc sử dụng một hệ thống các
phương pháp phân tích, thống kê, cân bằng tương đối… để từ đó so sánh,
đánh giá giữa yêu cầu đặt ra và kết quả thực hiện bản quy hoạch sử dụng đất
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
19
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
đai; Xác định được chỗ đúng, chỗ sai, cái gì đã thực hiện được và chưa thực
hiện được… để có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đai cho hợp lý và
chính xác.
1.2. Sự cần thiết của việc đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai
- Đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai là công việc cần thiết, cần tiến
hành xuyên suốt từ khi bắt đầu đến khi kết thúc bản quy hoạch sử dụng đất
đai, để kịp thời có những điều chỉnh, bổ sung để cho việc thực hiện quy hoạch
là hợp lý và hiệu quả nhất.
- Dựa vào kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai trong thực tế,
hiệu quả thực hiện như thế nào? đã đáp ứng được mục tiêu, nhiệm vụ, yêu cầu
đề ra hay chưa, ở mức độ nào và đã hợp lý chưa….Quá trình xây dựng và thực
thi quy hoạch sử dụng đất đai có rất nhiều biến động mà bản quy hoạch sử
dụng đất đai không lường trước được hoặc có dự báo chính xác. Từ đó đánh

giá quy hoạch sử dụng đất đai có những điều chỉnh quy hoạch hợp lý và kịp
thời, làm hoàn thiện hơn công tác quy hoạch sử dụng đất đai.
2. Căn cứ đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai
- Căn cứ vào bản báo cáo quy hoạch sử dụng đất đai của huyện: đây là
căn cứ quan trọng nhất, có bản quy hoạch sử dụng đất đai thì mới biết được
những dự báo và nhu cầu sử dụng đất để so sánh với hiện trạng thực hiện quy
hoạch sử dụng đất đai từ đó đánh giá những mặt tích cực và tiêu cực, những gì
làm đươc và chưa làm được của bản quy hoạch sử dụng đất đai từ đó có
những điều chỉnh để bản quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý hơn.
- Căn cứ vào bản kế hoạch sử dụng đất của huyện: Bản kế hoạch sử dụng
đất là cái chi tiết cụ thể của bản quy hoạch sử dụng đất đai , kế hoạch sử dụng
đất đai thường được chia nhỏ thành nhiều giai đoạn. Dựa vào kế hoạch sử
dụng đất của từng thời kỳ và thực trạng thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai
để so sánh đánh giá và điều chỉnh việc quy hoạch sử dụng đất đai.
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
20
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
- Căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất của huyện: đây chính là một trong
những cơ sở quan trọng để đánh giá thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai. Phải
dựa vào hiện trạng sử dụng đất như thế nào thì mới so sánh với kế hoạch, quy
hoạch sử dụng đất đai đề ra để từ đó rút ra kinh nghiệm và điều chỉnh lại kế
hoạch cho phù hợp với thực tế.
- Căn cứ vào hiện trạng kinh tế xã hội: Hiện trạng kinh tế xã hội nói lên
sự tăng trưởng kinh tế, dân số, lao động, việc làm,.. và nhu cầu sử dụng đất
đai cho các ngành nghề, lĩnh vực khác nhau. Từ đó đánh giá quy hoạch sử
dụng đất đai, so sánh với bản quy hoạch sử dụng đất đai để có những điều
chỉnh phù hợp với nhu cầu phát triển của kinh tế xã hội.
- Căn cứ vào hiện trạng điều kiện tài nguyên thiên nhiên của huyện.
Nguồn tài nguyên thiên nhiên luôn có những biến động thay đổi do đó bản
quy hoạch sử dụng đất đai dự báo có thể thiếu chính xác. Vì vậy việc đánh giá

quy hoạch sử dụng đất đai phải dựa vào hiện trạng điều kiện tài nguyên thiên
nhiên để xem xét quy hoạch sử dụng đất đai đã hợp lý chưa, nếu chưa hợp lý
thì phải có điều chỉnh lại.
3. Nội dung và tiêu chí đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai
- Đánh giá mức độ phù hợp giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội: Quy hoạch tổng thể kinh tế xã
hội nói lên mục tiêu, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội như thế nào; hướng
chuyển dịch cơ cấu kinh tế ra sao, dự báo dân số, lao động việc làm. Việc
đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai phải xem xét giữa mục tiêu phát triển kinh
tế xã hội, hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế với sự đáp ứng nhu cầu sử dụng
đất của quy hoạch sử dụng đất đai có phù hợp không, định mức sử dụng đất
đai cho các nhu cầu có thích hợp không…
- Đánh giá quá trình tổ chức xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai : Quá
trình xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai là phức tạp và mất nhiều thời gian,
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
21
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
công sức. Việc đánh giá tổ chức xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai là phải
đánh giá xem việc lập quy hoạch sử dụng đất đai có tuân thủ các bước theo
đúng nguyên tắc không, lập quy hoạch như thế nào, có khó khăn thuận lợi gì
khi lập quy hoạch sử dụng đất đai. Đánh giá các khâu phát triển chất lượng
quy hoạch, đánh giá việc kiểm tra giám sát lập quy hoạch như thế nào thông
qua ý kiến của nhân dân, cán bộ chuyên môn, các chuyên gia…
- Đánh giá về kỹ thuật: Đánh giá tính chính xác, mức độ tin cậy của
thông tin như số liệu và các tài liệu cơ bản để xây dựng phương án. Xem xét
mức độ tin cậy, đầy đủ về căn cứ dùng để điều chỉnh các loại nhu cầu sử dụng
đất, chất lượng cung cầu về đất để thực hiện các mục tiêu quy hoạch. Đánh giá
việc sử dụng nghiệp vụ, chuyên môn để xây dựng quy hoạch; đánh giá việc sử
dụng công cụ tính toán, dự báo, công cụ xử lý, tính toán để thành lập bản quy
hoạch sử dụng đất đai.

- Đánh giá về mặt khả thi của quy hoạch sử dụng đất đai: Như vậy phải
dựa vào bản quy hoạch sử dụng đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai và kết quả
những năm đã thực hiện, đang thực hiện để xem những gì đã làm được và
chưa làm được, tìm ra nguyên nhân của cái chưa thực hiện được để từ đó có
sự điều chỉnh lại những năm tiếp theo của bản quy hoạch sử dụng đất đai cho
sát với thực tế hơn.
4. Các phương pháp đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai
4.1. Kết hợp phân tích định tính và định lượng
Phân tích định tính là việc phán đoán mối quan hệ tương hỗ giữa phát
triển kinh tế xã hội với sử dụng đất trên cơ sở các tư liệu được điều tra và xử
lý.
Phân tích định lượng dựa trên phương pháp số học để lượng hoá mối
quan hệ tương hỗ giữa sử dụng đất với phát triển kinh tế xã hội.
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
22
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
Khi xây dựng quy hoạch tổng thể sử dụng đất và đánh giá việc thực hiện
quy hoạch sử dụng đất đai là công việc phức tạp và khó khăn cần kết hợp chặt
chẽ giữa phân tích định tính với phân tích định lượng. Phương pháp kết hợp
đó được thực hiện theo trình tự từ phân tích định tính, nghiên cứu đánh giá
hiện trạng sử dụng đất, phát hiện những vấn đề tồn tại và xu thế phát triển.
Sau đó trên cơ sở những thông tin, căn cứ thu thập được sẽ lượng hoá bằng
phương pháp số học. Như vậy sẽ làm cho việc đánh giá quy hoạch sử dụng
đất đai sát thực với thực tế và chính xác cao.
4.2. Kết hợp phân tích vĩ mô và vi mô
Phân tích vĩ mô là phân tích sử dụng đất trên cơ sở tổng thể toàn bộ nền
kinh tế quốc dân và xã hội ở phạm vi tương đối rộng, mối quan hệ giữa sử
dụng đất với các yếu tố hạn chế. Phân tích vĩ mô được thực hiện với đối tượng
nghiên cứu là sử dụng đất mang tính cục bộ của từng khu vực hoặc từng
ngành nhằm xác định mối quan hệ giữa sự thay đổi động thái sử dụng đất với

các nhân tố hạn chế.
Việc đánh giá thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai cần kết hợp chặt chẽ
giữa phân tích vĩ mô và vi mô. Có như vậy đánh giá việc đánh gía mới tổng
hợp được toàn bộ nền kinh tế quốc dân và xã hội đồng thời cũng đánh giá
được chi tiết sử dụng đất cục bộ của từng khu hoặc từng ngành.
4.3. Phương pháp cân bằng tương đối
Quá trình xây dựng và thực thi quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình
diễn thể của hệ thống sử dụng đất dưới sự điều khiển của con người, trong đó
đề cập đến sự không cân bằng của hệ thống cũ và xây dựng hệ thống mới.
Thông qua điều tiết vĩ mô, thực hiện sự cân bằng tương đối về tình trạng sử
dụng đất ở một thời điểm nào đó. Theo đà phát triển của kinh tế xã hội, sẽ nảy
sinh sự mất cân bằng mới về cung cầu đối với sử dụng đất. Do đó, quy hoạch
sử dụng đất đai là một quy hoạch động, sự mất cân đối trong sử dụng đất đai
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
23
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
luôn xảy ra và nó được điều chỉnh sau khi làm công việc đánh giá thực hiện
quy hoạch sử dụng đất đai nhờ phương pháp phân tích động.
4.4. Các phương pháp toán kinh tế, dự báo và ứng dụng công nghệ
Áp dụng phương pháp toán kinh tế và dự báo trong việc đánh giá quy
hoạch sử dụng đất đai là quá trình sáng tạo và phức tạp. Việc áp dụng một
cách máy móc các mô hình toán kinh tế nói chung có thể làm đơn giản hoá
hoặc xoá bỏ tính đặc thù của bài toán, đặc biệt khi thiếu các mô hình tương
ứng, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đai . Với chức năng đa dạng của đất,
việc dự báo sử dụng đất trở thành hệ thống lượng chất phức tạp mang tính
chất xác suất.
Việc đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai là rất quan trọng và sau khi
đánh giá là phải điều chỉnh lại dự báo của bản quy hoạch sử dụng đất đai, dự
báo sử dụng đất luôn chịu ảnh hưởng của 2 yếu tố: Nhu cầu phát triển kinh tế
xã hội và tiến bộ khoa học kỹ thuật. Việc dự báo quy hoạch sử dụng đất đai

phải bám sát vào 2 yếu tố đó thì mới chính xác và phù hợp với thực tiễn.
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
24
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN DIỄN CHÂU -TỈNH NGHỆ AN
I. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN
1. Thực trạng tình hình phát triển kinh tế
Diễn Châu là huyện đồng bằng ven biển, nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh
Nghệ An, có tổng diện tích tự nhiên là 30.492,36 ha; với 39 đơn vị hành chính
gồm 38 xã và 1 thị trấn.
Huyện nằm trên trục giao thông Bắc - Nam là nơi tập trung của nhiều
tuyến giao thông quan trọng như: Quốc lộ 1A, Quốc lộ 7A, Quốc lộ 48, tỉnh lộ
538 cùng tuyến đường sắt Bắc - Nam. Ngoài ra với 25 km bờ biển cùng nhiều
bãi cát đẹp là tiềm năng to lớn của huyện trong khai thác thế mạnh du lịch,
đánh bắt và nuôi trồng thủy sản. Thị trấn Diễn Châu là trung tâm kinh tế - văn
hoá - chính trị của huyện, cách thành phố Vinh 33 km về phía Bắc.
Với những lợi thế trên, Diễn Châu có điều kiện để phát huy tiềm năng về
đất đai cũng như các nguồn lực khác cho phát triển tổng hợp các ngành kinh tế
- xã hội như nông, lâm nghiệp, thuỷ hải sản và du lịch - dịch vụ trên địa bàn
huyện nói riêng và toàn tỉnh Nghệ An nói chung.
Trong những năm qua huyện Diễn Châu có những bước tiến khá mạnh
mẽ về kinh tế và xã hội. Cùng với xu hướng chung của tỉnh Nghệ An và vùng
Bắc Trung Bộ trong những năm qua, kinh tế của huyện đã có nhiều chuyển
biến tích cực và đạt được những thành tựu quan trọng về nhiều mặt. Hệ thống
kết cấu hạ tầng như giao thông, thủy lợi, trường học, bệnh viện và các công
trình công cộng tiếp tục phát triển, đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân
được nâng cao.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2001 - 2005 đạt 15,75%, năm 2006
đạt 18,4%. Cơ cấu kinh tế năm 2006 là: Nông - lâm - ngư nghiệp chiếm 40%,

Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
25
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
công nghiệp xây dựng chiếm 34%, dịch vụ chiếm 26%. GDP bình quân đầu
người đạt 385 USD/người/năm. Bước đầu nền kinh tế của huyện có sự chuyển
dịch từ sản xuất tự cấp, tự túc sang sản xuất hàng hóa. Tạo tiền đề phát triển
cho những năm tiếp theo.
2. Thực trạng phát triển dân số, lao động việc làm
Năm 2006 dân số của huyện có 293.501 người, chủ yếu là dân tộc kinh,
tỷ lệ tăng dân số của huyện giảm còn 1,38% (năm 2006). Mật độ dân số phân
bố không đồng đều: Cao nhất là thị trấn Diễn Châu 5.000 người/km2 và thấp
nhất là xã Diễn Lâm 400 người/km2.
Dân cư tập trung cao chủ yếu ở các xã ven Quốc lộ 1A, đây là những địa
bàn đang ngày càng gia tăng sức ép về dân số đối với yêu cầu sử dụng đất đai.
Tỷ lệ dân số nông nghiệp 68% và dân số phi nông nghiệp 32%.
Về vấn đề lao động thì năm 2006, lao động trong độ tuổi của huyện là
150.302 lao động, chiếm 51,21% tổng dân số; trong đó: Lao động nông - lâm -
ngư nghiệp chiếm 68%, còn lại 32% là lao động phi nông nghiệp (chủ yếu là
giáo viên, cán bộ quản lý hành chính và buôn bán nhỏ lẻ). Số lao động thiếu
việc làm ở nông thôn chiếm khoảng 25 - 30% tổng số lao động .
Nhìn chung cơ cấu lao động thời gian qua đã có chuyển dịch theo hướng
tích cực hơn song còn chậm, vẫn còn nhiều bất cập, số lao động ngành nông -
lâm - ngư nghiệp có năng suất lao động thấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn.
Chất lượng lao động mặc dù được cải thiện nhiều trong thời gian qua,
nhưng nhìn chung chưa đồng đều. Tỷ lệ lao động qua đào tạo còn thấp, lại tập
trung chủ yếu tập trung ở thị trấn Diễn Châu.
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46
26
Chuyên đề tốt nghiệp Trường ĐH KTQD
Bảng 1: Diện tích, bình quân sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2006

Loại đất Diện tích (ha)
Bình quân
m2/ người
ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 6.579,75 224
1. Đất ở 1.293,58 44,07
1.1. Đất ở tại nông thôn 1.271,68 44,22
1.2. Đất ở tại đô thị 21,90 36,8
2. Đất chuyên dùng 3.587,77 122,24
2.1. Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 29,32 1
2.2. Đất quốc phòng, an ninh 29,61 1
2.3. Đất SX , kinh doanh phi nông nghiệp 113,54 3,87
2.3.1- Đất khu công nghiệp 10,29 0,35
2.3.2- Đất cơ sở SX, kinh doanh 51,79 1,76
2.3.4- Đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ 51,46 1,76
2.4. Đất có mục đích công cộng 3.415,30 116,36
2.4.1- Đất giao thông 1.956,00 66,64
2.4.2- Đất thuỷ lợi 1.156,71 39,4
2.4.3- Đất để chuyền dẫn năng lượng, truyền thông 0,39 0,01
2.4.4- Đất cơ sở văn hoá 41,04 1,4
2.4.5- Đất cơ sở y tế 17,49 0,59
2.4.6- Đất cơ sở giáo dục, đào tạo 107,53 3,66
2.4.7- Đất cơ sở thể dục, thể thao 72,35 2,46
2.4.8- Đất chợ 16,84 0,57
2.4.9- Đất có di tích, danh thắng 44,92 1,53
2.4.10- Đất bãi thải, xử lý chất thải 2,03 0,07
3. Đất tôn giáo, tín ngưỡng 20,72 0,7
4. Đất nghĩa trang, nghĩa địa 315,62 10,75
5. Đất sông, suối và MNCD 1.362,06 46,4
Nguồn thống kê đất đai tính đến ngày 01/01/2007 huyện Diện Châu
Nguyễn Văn Long Lớp: Địa chính 46

27