khoá luận xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC
LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN
SỰ

NGUYỄN THỊ THU THẢO

XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN
ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC
LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT
DÂN SỰ

XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN
ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ

Người hướng dẫn khoa học: Thạc sĩ Huỳnh Quang Thuận
Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Thảo
Lớp: HS42B1

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan rằng tồn bộ nội dung khóa luận “Xử lý bất động sản bị kê biên
để thi hành án dân sự” là kết quả của quá trình tổng hợp và nghiên cứu của bản thân,
dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Huỳnh Quang Thuận. Những phần sử
dụng tài liệu tham khảo trong khóa luận đã được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu
tham khảo. Các thơng tin được nêu trong khóa luận là trung thực và hồn tồn chính
xác, đúng sự thật.
Tác giả

Nguyễn Thị Thu Thảo


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT TỪ VIẾT TẮT
1
BLDS 2015

TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT
Bộ luật Dân sự 2015

2

CHV

Chấp hành viên

3

Luật THADS 2014

Luật Thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi, bổ
sung năm 2014

4

5

Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ
Nghị định số 62/2015/NĐ- ngày 18 tháng 07 năm 2015 quy định chi tiết
CP
và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Thi hành án dân sự
Nghị định số 33/2020/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 17 tháng 3 năm 2020 sửa đổi, bổ sung
Nghị định số 33/2020/NĐ- một số điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP
CP
của Chính phủ ngày 18 tháng 07 năm 2015 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật Thi hành án dân sự
Nghị định 82/2020/NĐ-

6

7

CP

Quyết định số 1079/QĐTCTHADS

Thông tư liên tịch số
8

11/2016/TTLT-BTPTANDTC-VKSNDTC

9

THADS

Nghị định số 82/2020/NĐ- CP ngày
15/07/2020 của Chính phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành
chính tư pháp, hơn nhân và gia đình, THADS,
phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã
Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS của Tổng
cục Thi hành án dân sự ngày 25/12/2020 ban
hành Quy trình về lựa chọn tổ chức thẩm định
giá, đấu giá tài sản để thi hành án
Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTPTANDTC-VKSNDTC của Bộ Tư pháp, Tòa án
nhân dân tối cao, Viện kiểm sát tối cao ngày 01
tháng 8 năm 2016 quy định một số vấn đề về
thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên
ngành trong thi hành án dân sự
Thi hành án dân sự


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU...................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ
BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ.......................................................................6

1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân
sự............................................................................................................................... 6

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án
dân sự.................................................................................................................... 6
1.1.2 Đặc điểm của việc xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự.....11
1.1.3 Ý nghĩa của việc xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự...13
1.2 Quy định của pháp luật về xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự
15
1.2.1 Bảo quản bất động sản sau khi kê biên...................................................... 16
1.2.2 Định giá bất động sản bị kê biên................................................................ 17
1.2.3 Trường hợp người được thi hành án nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào

số tiền được thi hành........................................................................................... 21
1.2.4 Bán đấu giá bất động sản bị kê biên........................................................... 23
1.2.5 Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản bị kê biên cho người
trúng đấu giá, người nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án.....27
1.2.6 Quyền lợi và nghĩa vụ của người trúng đấu giá, người mua được bất động
sản trong thi hành án dân sự............................................................................... 28
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1...................................................................................... 30
CHƯƠNG 2. BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ
LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ....................31
2.1 Giao bất động sản sau khi kê biên..................................................................... 31
2.2 Hoạt động bán đấu giá bất động sản bị kê biên................................................. 35
2.3 Xử lý bất động sản khơng có người tham giá đấu giá, bán đấu giá không thành
41


2.4 Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản bị kê biên cho người trúng
đấu giá, người nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án....................43

2.5 Giao bất động sản cho người trúng đấu giá, người nhận bất động sản bị kê biên
để trừ số tiền được thi hành án dân sự..................................................................... 48
2.6 Công tác kiểm sát, giám sát khi xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân
sự............................................................................................................................. 51
2.7 Xử lý bất động sản bị kê biên trong một số trường hợp cụ thể..........................53
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2...................................................................................... 58
KẾT LUẬN CHUNG............................................................................................ 60
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong những năm qua, hệ thống pháp luật về thi hành án dân sự (THADS) và các
lĩnh vực pháp luật có liên quan ngày càng được quan tâm, sửa đổi, bổ sung và hồn
thiện. Nhờ đó, góp phần giải quyết được nhiều khó khăn, vướng mắc mà thực tiễn
đặt ra. Kết quả công tác của toàn bộ hệ thống thi hành án năm sau cao hơn năm
trước, đạt và vượt các chỉ tiêu, nhiệm vụ được Quốc hội giao. Trong nhiệm kỳ 20162020, các cơ quan THADS đã thi hành xong trên 2,8 triệu việc (tăng 20,33% so với
nhiệm kỳ trước), thu được số tiền hơn 205 nghìn tỷ đồng (tăng 56% so với nhiệm kỳ
trước). Trong đó, riêng năm 2020 (đến ngày 30/9/2020), mặc dù trong điều kiện khó
khăn do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, nhưng kết quả đạt được rất đáng ghi
nhận, cụ thể: Số việc phải thi hành là 885.833 việc, trong đó số việc có điều kiện thi
hành là 708.674 việc; đã thi hành xong 576.933 việc (giảm 2.323 việc) so với cùng
kỳ năm 2019, đạt tỉ lệ 81,41% (tăng 2,82% so với cùng kỳ), vượt chỉ tiêu được giao
là 1,41%. Số tiền thi hành là 264.707 tỷ 535 triệu đồng, trong đó số có điều kiện thi
hành là 132.905 tỷ 418 triệu đồng, đã thi hành xong là 53.750 tỷ 695 triệu đồng
1

(tăng 1.035 tỷ 43 triệu đồng, tăng 1,96% so với năm 2019) .
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì vẫn cịn tồn tại khơng ít những
khó khăn, vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thi hành án như: Hệ thống văn
2

bản pháp luật, cơ chế, chính sách vẫn cịn bất cập, chồng chéo, thiếu đồng bộ ; ý
thức chấp hành pháp luật của người phải thi hành án còn hạn chế; lợi dụng khiếu
nại, tố cáo để xúc phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín của Chấp hành viên (CHV);
nhiều trường hợp đương sự chống đối quyết liệt, trực tiếp gây tổn hại đến tính
mạng, sức khỏe của CHV và những người thi hành cơng vụ… Do đó, đa số những
vụ việc thi hành án phải áp dụng biện pháp cưỡng chế.
Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi bổ sung năm 2014
(sau đây gọi tắt là Luật THADS 2014), hiện nay có 6 biện pháp cưỡng chế thi hành
án, trong đó “biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án,
1

Lê Sơn, “Thi hành án dân sự 2016-2020: Hồn thành 2,8 triệu việc và 205 nghìn tỷ đồng”,
truy cập ngày 04/5/2021; Xem Phụ lục 1 –Thống kê kết quả thi hành về
việc và tiền 12 tháng năm 2019.
2
Hồ Hương, “Công tác thi hành án dân sự năm 2020 vẫn còn những tồn tại, hạn chế”,
, truy cập ngày
04/5/2021


2

kể cả tài sản do người thứ ba cầm giữ” là “biện pháp cưỡng chế THADS có nhiều
điều luật quy định nhất trong các điều luật quy định về các biện pháp cưỡng chế và
3

cũng thường được áp dụng nhiều nhất trong thực tế ”. Chính vì vậy, khi áp dụng địi
hỏi CHV phải thực hiện theo đúng trình tự thủ tục nhất định từ bước xác định tài sản
kê biên, thực hiện kê biên đến bước xử lý tài sản kê biên. Đây là biện pháp cưỡng
chế có tính chất nhạy cảm, phức tạp, tầm quan trọng cũng như ảnh hưởng đến quyền
lợi của các chủ thể. Do đó, từng bước, từng giai đoạn cần phải đảm bảo đúng pháp
luật, quyền lợi và nghĩa vụ của đương sự cũng như người có liên quan.
Khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản việc kê biên tài sản đã khó
thì đến giai đoạn xử lý tài sản cịn khó hơn bởi lẽ xét về bản chất giai đoạn này tài sản
của người phải thi hành án mới thực sự được tiến hành xử lý để thực hiện nghĩa vụ
thông qua từng thủ tục luật định như định giá tài sản kê biên, bán đấu giá tài sản…
Chính vì khó, nên hiện nay dù pháp luật có những quy định cụ thể việc xử lý tài sản bị
kê biên trong THADS khi thi hành trên thực tế vẫn cịn nhiều khó khăn và vướng mắc,
trong đó đặc biệt là đối với bất động sản loại tài sản có nhiều vấn đề pháp lý phát sinh
khơng chỉ trong quy định của pháp luật THADS mà còn những quy định pháp luật có
liên quan khác. Trong thực tiễn, khi xử lý bất động sản bị kê biên thường gặp những
khó khăn vướng mắc như pháp luật quy định về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá
nhưng lại không đưa ra những căn cứ, tiêu chí để lựa chọn trong khi đó để định giá bất
động sản yêu cầu tổ chức thẩm định giá phải có trình độ chun môn cao; bất động sản
như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai tính pháp lý của đối tượng
này còn được quy định ở Luật Đất đai, Luật Nhà ở… tuy nhiên hiện nay giữa pháp luật
THADS hiện hành với pháp luật có liên quan còn nhiều điểm chưa thống nhất hoặc
chưa được quy định; ngồi ra có một số quy định khác cịn bị bỏ ngỏ. Những vướng
mắc như thế, đã làm ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động xử lý bất động sản của
người phải thi hành án để THADS, có nhiều trường hợp bất động sản đã kê biên nhưng
không thể xử lý được vì bất động sản đưa ra bán đấu giá khơng có người mua hoặc đấu
giá tài sản thành nhưng không giao tài sản cho người trúng đấu giá… ảnh hưởng đến
lợi ích của các đương sự và kết quả công tác THADS. Nhận thấy được những vấn đề
trên, tác giả cho rằng việc tìm hiểu, nghiên cứu những quy định của pháp luật về hoạt
động xử lý tài sản bị kê biên là bất động sản trong THADS

3 Tuấn Hà, “Những nội dung cơ bản pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản của người phải thi hành
án”, , truy
cập ngày 04/05/2021


3

là một đề tài cấp thiết. Do đó, tác giả mạnh dạng chọn đề tài “Xử lý bất động sản
bị kê biên để thi hành án dân sự” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật của
mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Đến thời điểm hiện tại những luận văn, luận án nghiên cứu liên quan về hoạt
động xử lý bất động sản để THADS vẫn còn hạn chế. Cụ thể, có một số cơng trình
liên quan như sau:
- Nhóm luận văn tốt nghiệp, luận án thạc sĩ:
Lê Quang Tuấn (2016), “Kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo
pháp luật Thi hành án dân sự từ thực tiễn huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội”,
Luận văn Thạc sĩ Luật học của Học viện Khoa học xã hội. Nguyễn Thị Thu Hà
(2017), “Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn
tỉnh Quảng Ngãi”, Luận văn Thạc sĩ Luật học của Học viện Khoa học xã hội, hai
Luận văn trên đã nghiên cứu về quyền sử dụng đất là một loại tài sản được xem là
bất động sản, tuy nhiên, cả hai cơng trình, chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu giai đoạn
kê biên tài sản ở một khu vực nhất định mà chưa nghiên cứu chuyên sâu vào hoạt
động xử lý tài sản kê biên.
Trần Thị Thùy Linh (2018), “Biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người
phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ theo pháp luật Việt Nam”,
Khóa luận tốt nghiệp của trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh. Nội dung khóa luận là
nghiên cứu quy định chung về biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người
phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ, sau đó chỉ ra thực trạng pháp
luật và thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành và giải pháp hoàn thiện. Do đó, khóa luận

chỉ nghiên cứu chi tiết quy trình áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với tất cả các loại tài
sản nên chưa nghiên cứu cụ thể đến hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên.

Lê Trình Anh Thư (2019), “Kê biên, xử lý tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín
dụng trong thi hành án dân sự”, Khóa luận tốt nghiệp của trường Đại học Luật TP.
Hồ Chí Minh. Nội dung khóa luận là nghiên cứu quy định của pháp luật về kê biên
tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng trong thi hành án dân sự và xử lý tài sản bảo
đảm bị kê biên tại các tổ chức tín dụng trong thi hành án dân sự. Do đó, chỉ nghiên
cứu chuyên sâu đến hoạt động kê biên, xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng.
- Giáo trình và sách chuyên khảo:
Giáo trình Luật thi hành án dân sự (2017) của Trường Đại học Luật Hà Nội, các
vấn đề lý luận liên quan đến biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản được đề cập


4

khá cụ thể. Tuy nhiên, vì là giáo trình được phát hành nhằm hướng đến việc dạy học
trong cơ sở đào tạo Luật, nên các vấn đề phát sinh trong thực tiễn chưa được đề cập.
Bình luận Luật thi hành án dân sự (2019) của tác giả Ths. CHV Hoàng Thị
Thanh Hoa, GV Hồ Quân Chính – Ths. Nguyễn Văn Nghĩa, phân tích và bình luận
tồn bộ Luật THADS, trong đó cũng chỉ ra những bất cập, vướng mắc của từng điều
luật. Vì là bình luận về điều luật nên phân tích liên quan hoạt động xử lý tài sản bị
kê biên trong thi hành án dân sự còn khá chung chung.
Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cưỡng chế thi hành án dân sự (2019) của
tác giả TS. Lê Anh Tuấn, đã phân tích về tất cả những biện pháp cưỡng chế được
quy định trong thi hành án dân sự nên việc phân tích liên quan đến biện pháp cưỡng
chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản do người thứ ba
giữ và chỉ ra những khó khăn vướng mắc cịn tồn tại trong thực tiễn trong đó cũng
có chỉ ra một số vấn đề cịn khó khăn trong hoạt động xử lý tài sản thi hành án khi
áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án kể cả

tài sản đang do người thứ ba giữ.
Ngồi ra, cịn có một số bài viết về THADS được đăng trên Tạp chí Khoa học
pháp lý, Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật,… Những tạp chí có những
bài viết nghiên cứu về biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi
hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ. Điển hình như, “Một số vướng mắc
trong việc kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án” tác giả Dương Quỳnh
Hoa, báo Luật sư Việt Nam, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, 2019, Số 9; “Một số
vướng mắc trong thực tiễn thi hành các quy định pháp luật thi hành án dân sự về kê
biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án ảnh hưởng đến tiến độ đấu giá tài
sản”, tác giả Lê Thị Hương Giang, báo Nghề luật, Học viện Tư pháp, 2018, Số 2…
Tóm lại, các cơng trình trên, đa phần điều có liên quan gần đến đề tài mà tác giả
đang nghiên cứu, tuy nhiên những cơng trình này chủ yếu nghiên cứu lý luận và
thực tiễn của biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản nói chung hoặc tài sản bảo
đảm của tổ chức tín dụng hay thiên về nghiên cứu giai đoạn kê biên tài sản nếu có
liên quan đến giai đoạn xử lý tài sản bị kê biên thì cũng được phân tích dưới góc độ
quy định của pháp luật chứ chưa thật sự đi chuyên sâu. Do đó, trên cơ sở tham khảo
các cơng trình, bài viết nêu trên tác giả nghiên cứu chuyên sâu đến hoạt động xử lý
bất động sản bị kê biên. Từ đó, đưa ra những kiến nghị mang tính lý luận, tạo sự
thống nhất trong hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên.
3. Mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu


5

- Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu, tác giả đi sâu vào tìm hiểu các
quy định của pháp luật hiện hành và phân tích thực tiễn áp dụng hoạt động xử lý bất
động sản bị kê biên để thi hành án dân sự để từ đó chỉ ra những vướng mắc, khó
khăn trong thực tiễn và đưa ra những kiến nghị để cho thấy rằng việc hoàn thiện
pháp luật về vấn đề này là cần thiết.
- Nhiệm vụ nghiên cứu: Từ mục đích nghiên cứu, tác giả đặt cho mình các nhiệm

vụ nghiên cứu chủ yếu sau: Về mặt lý luận: trên cơ sở phân tích những khái niệm,
các quy định của pháp luật THADS về việc trình tự thủ tục xử lý tài sản thơng qua
đó làm sáng tỏ những quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động xử lý bất
động sản bị kê biên. Về mặt thực tiễn: Nghiên cứu, đánh giá việc áp dụng các quy
phạm pháp luật về hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên trong thực tiễn, đồng
thời chỉ ra những khó khăn, vướng mắc cịn tồn tại để từ đó đưa ra các kiến nghị
nhằm hồn thiện pháp luật về xử lý tài sản để thi hành án.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Hoạt động xử lý tài sản bị kê biên trong thi hành án có rất nhiều vấn đề chuyên sâu
đối với từng loại tài sản. Do đó, trong phạm vi khóa luận tốt nghiệp tác giả chỉ nghiên
cứu về hoạt động xử lý tài sản là bất động sản để THADS. Bất động sản theo quy định
của Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015). Tác giả tập trung nghiên cứu quy định của
pháp luật thủ tục xử lý bất động sản bị kê biên được quy định ở Luật THADS 2014 và
những pháp luật chuyên ngành có liên quan như Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất
đai 2013… và thực tiễn áp dụng các quy định này của cơ quan thi hành án.
5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được tác giả sử dụng trong q trình thực hiện khóa
luận là dựa trên nền tảng phương pháp luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng và
Chủ nghĩa duy vật lịch sử. Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng những phương pháp phân
tích, tổng hợp, so sánh, giải thích, chứng minh để làm rõ những vấn đề nghiên cứu
của luận văn.
6. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung
của khóa luận gồm có 2 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về hoạt động xử lý tài sản là bất động sản bị kê
biên để thi hành án dân sự.
Chương 2: Bất cập và hoàn thiện pháp luật xử lý bất động sản bị kê biên để thi
hành án dân sự.

6

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ
BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành
án dân sự
1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án
dân sự


Khái niệm về bất động sản

Hầu hết pháp luật các nước đều quy định đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất đều được coi
4

là bất động sản . Hiện nay, Luật THADS 2014 khơng có quy định về khái niệm bất
động sản là gì? Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 4 BLDS 2015 “trường hợp
nếu luật khác có liên quan khơng quy định thì quy định của BLDS được áp dụng”, do
đó dưới góc độ là loại tài sản nên khái niệm bất động sản trong Luật THADS sẽ chịu sự
điều chỉnh theo quy định BLDS. BLDS 2015 hiện hành, không đưa ra định nghĩa cụ thể
thế nào là bất động sản mà khái niệm bất động sản theo hướng liệt kê các tài sản là bất
5

động sản dựa vào bất động sản trung tâm là đất đai .

Căn cứ theo quy định tại Điều 107 BLDS 2015 bất động sản bao gồm:
+ Bất động sản là đất đai:
Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai không được công nhận chế độ
6

sở hữu tư nhân, đất đai thuộc sở hữu toàn dân , do Nhà nước đại diện làm chủ sở
hữu, thống nhất quản lý và sẽ trao quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất
thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai. Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể người sử dụng đất có
quyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, quyền này không phải tuyệt đối
như quyền sở hữu của những loại tài sản khác mà do tính chất, đặc điểm đặc biệt
7

của đất đai nên có những hạn chế nhất định .
Từ những quy định trên, có thể hiểu là người dân khơng có quyền sở hữu đất đai
mà chỉ có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Vậy quyền sử dụng đất có được
4
5

Theo Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật bản

Nguyễn Thị Mùi (2014), Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản trong pháp luật Việt
Nam hiện hành, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr.4.
6
Quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 197 Bộ luật Dân sự 2015.
7
Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo
quy định của Bộ luật Dân sự, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr.26.


7

coi bất động sản giống như đất đai hay không? Nếu quyền sử dụng đất là bất động

sản thì căn cứ vào quy định nào của pháp luật để xác định? Trong pháp luật một số
nước, thì quyền gắn liền với sở hữu đất đai cũng được coi là bất động sản điển hình
8

là pháp luật Thái Lan . Tuy nhiên, với BLDS 2015 đối với quyền sử dụng đất thì chỉ
9

quy định là một quyền tài sản . Do đó, hiện nay về mặt pháp lý khơng có điều luật
nào khẳng định “quyền sử dụng đất là bất động sản”, song tác giả cho rằng, thiết
nghĩ với quy định hiện hành thì nên hiểu một cách chính xác đất đai với tư cách là
bất động sản trong các giao dịch dân sự chính là quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, trong
các giao dịch liên quan đến đất đai thì đối tượng giao dịch sẽ là quyền sử dụng đất,
các chủ thể không thể mua hay bán đất đai được, mà thay vào đó là xác lập và thực
10

hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất .
Đối với quy định của Luật THADS 2014 hiện nay, cũng trên tinh thần xem quyền
sử dụng đất là bất động sản vì có những quy định về áp dụng trình tự thủ tục sẽ căn
cứ vào loại tài sản là động sản hay bất động sản để CHV thực hiện có có thể kể đến
tại Điều 101 bán tài sản kê biên sẽ căn cứ vào loại tài sản để xác định hình thức bán
tài sản là bán đấu giá hay bán không thông qua thủ tục bán đấu giá. Do đó, khi CHV
tiến hành hoạt động xử lý quyền sử dụng đất bên cạnh việc tuân thủ những quy định
đặc thù đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì CHV cũng phải áp dụng những quy
định liên quan đến xử lý bất động sản để đảm bảo trình tự thủ tục đúng pháp luật.
+ Bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai trong đó có nhà ở, cơng trình xây dựng
gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng.

Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phát sinh
11

từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và cơng trình xây dựng .
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng là những tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng một cách kiên cố, do chủ sở hữu đất đai, nhà, cơng trình xây
dựng gắn vào với mục đích nhất định, nhằm tăng giá trị, sự tiện dụng cho đất đai, nhà,
cơng trình xây dựng. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không nêu rõ thế nào được xem là
“gắn liền” dù cho đây là thuật ngữ quan trọng cần làm rõ, khi mà nó mang
8
9

Theo Điều 100 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan

Theo Điều 115 BLDS 2015 “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản
đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”
10
Đinh Hữu Định (2018), Hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản, Luận
văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr.9
11
Phạm Cơng Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nhà xuất bản Tư pháp,
tr.45.


8

tính quyết định một tài sản có phải là bất động sản hay khơng? Theo ý kiến của
PGS.TS Hồng Thế Liên cho rằng, chúng ta nên hiểu “gắn liền với đất đai là liên
12

quan chặt chẽ đến đất đai, không thể tách rời khỏi đất đai ”. Nhưng với quan điểm
trên, có thể hiểu những tài sản khơng thường xun gắn liền với đất như cây trồng
ngắn ngày, giàn giáo, lều tạm thì khơng phải là bất động sản. Tuy nhiên, trong Điều

520 của Bộ luật Dân sự Pháp thì mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái xuống cũng
được xem là bất động sản. Hoặc chẳng hạn như một bức tranh, một chiếc máy
lạnh… gắn lên tường của một cơng trình xây dựng hay nhà ở một cách cố định lâu
dài thì có được xem là bất động sản hay khơng? Cũng chính vì hiện nay quy định về
bất động sản đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất đai gồm nhà, cơng trình xây
dựng và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng chỉ quy định một
cách tương đối, chưa cụ thể nên dẫn đến việc xác định loại tài sản nào là bất động
sản để xử lý trong THADS cũng gặp nhiều khó khăn và vướng mắc.
Do đó, thiết nghĩ cần có quy định cụ thể về việc “gắn liền” như thế nào được xem
là bất động sản, về quan điểm tác giả cho rằng “Gắn liền với đất đai là liên quan
chặt chẽ đến đất đai, không thể tách rời khỏi đất đai hoặc việc tách rời sẽ làm giảm,
mất đi giá trị tài sản của đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất đai”; “Gắn liền với nhà
ở, cơng trình xây dựng là tài sản đó liên quan chặt chẽ với nhà ở, cơng trình xây
dựng, khơng thể tách rời khởi nhà ở, cơng trình xây dựng hoặc việc tách rời tài sản
gắn liền với nhà ở cơng trình xây dựng có thể làm thay đổi kết cấu của nhà ở, cơng
trình xây dựng, đồng thời làm giảm, mất đi giá trị tài sản của nhà ở, cơng trình dựng
và tài sản gắn liền với nhà ở cơng trình xây dựng”.
+Tài sản khác theo quy định của pháp luật
Quy định này để phịng tránh những thiếu sót do việc liệt kê khơng mang tính
bao qt của các nhà làm luật về bất động sản trong quy định của pháp luật dân sự.
Tuy nhiên, hiện nay chưa có một văn bản chính thức nào liệt kê hoặc đề cập tới loại
bất động sản này. Do đó, đối với loại bất động sản này vẫn chưa được áp dụng trong
thi hành án dân sự.


Khái niệm về kê biên

Thuật ngữ kê biên được ghi nhận trong nhiều văn bản pháp luật ở nước ta, đây là
một thuật ngữ pháp lý được sử dụng nhiều trong pháp luật tố tụng cũng như THADS.

12
PGS.TS Hồng Thế Liên (chủ biên) (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005,
Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, tr.415.


9

Tuy nhiên, lại khơng có một văn bản pháp lý nào giải thích, hay định nghĩa thuật
ngữ “kê biên là gì”? Theo định nghĩa trong cuốn từ điển Từ và ngữ Việt Nam của
Giáo sư Nguyễn Lân, “kê là tính toán; biên là chép theo thứ tự, kê biên là việc ghi
13

lại mọi thứ theo thứ tự ”. Có thể thấy, định nghĩa này chỉ mới tiếp cận ở khía cạnh
nghĩa của từ kê chưa nêu ra được những đặc điểm điển hình của hoạt động kê biên
để phân biệt với hoạt động kê khai, ghi chép thông thường khác.
Từ điển bách khoa toàn thư cũng đề cập tới khái niệm kê biên tài sản, đưa ra định
nghĩa kê biên tài sản “là biện pháp cưỡng chế của Nhà nước nhằm đảm bảo cho
14

việc thi hành quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ”. Ngồi ra, trong
cuốn từ điển giải thích thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội thì kê
biên “là việc ghi lại từng tài sản, cấm việc tẩu tán, phá hủy, để đảm bảo cho việc
15

xét xử và thi hành án ”. Vậy hoạt động kê biên tài sản trong THADS “là hoạt động
của biện pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo THADS, là việc CHV thực hiện việc xác
minh bất động sản là tài sản của người phải thi hành án và cấm người đó thực hiện
các giao dịch liên quan đến bất động sản đã được tiến hành kê biên”. Mục đích của
biện pháp kê biên tài sản của cơ quan THADS, là ngăn chặn hành vi thực hiện các
giao dịch nhằm tẩu tán, hủy hoại tài sản nhằm để đảm bảo mục đích thi hành án của

người phải thi hành án. Hay nói cách khác, trong THADS sẽ khơng thể có việc kê
biên tài sản nhằm mục đích ngồi mục đích đảm bảo thi hành án.
Từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra khái niệm về bất động sản bị kê biên:
“Bất động sản bị kê biên để THADS là bất động sản căn cứ theo quy định của
BLDS; CHV tiến hành xác minh bất động sản là tài sản của người phải thi hành án
và tiến hành kê biên theo quy định của pháp luật THADS nhằm mục đích cấm người
đó thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản đã được tiến hành kê biên
làm cơ sở để đảm bảo thi hành án dân sự của người phải thi hành án”.


Khái niệm thi hành án dân sự

Hiện cịn có những ý kiến rất khác nhau về khái niệm THADS, do khái niệm này
chưa được quy định cụ thể trong một văn bản pháp luật nào. Tuy nhiên, chủ yếu là
có ba quan điểm cơ bản sau: Quan điểm thứ nhất cho rằng THADS là một giai đoạn
13
14

GS Nguyễn Lân (2000), Từ điển Từ và Ngữ Việt Nam, Nhà xuất bản TP. Hồ Chí Minh, tr.913.

Hồi đồng quốc gia chỉ đạo biên soạn từ điển bách khoa (2002), Từ điển bách khoa toàn thư Việt
Nam, Tập 2, NXB Từ điển bách khoa Hà Nội, tr.467.
15
Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Cơng an nhân
dân, Hà Nội, tr.199.


10

của tố tụng dân sự vì: “Có xét xử thì phải có thi hành án, thi hành án dựa trên cơ sở

của công tác xét xử. Xét xử và thi hành án là hai mặt thống nhất của quá trình bảo vệ
16

lợi ích của đương sự ”. THADS là một giai đoạn tố tụng và là công đoạn tố tụng cuối
17

cùng của hoạt động tố tụng . Đồng tình với quan điểm này, TS Phan Hữu Thư lý giải:
“Nếu tách ra thì sẽ khơng thực hiện được mục tiêu chung của tồn bộ q trình tố tụng.
Khi chân lý được làm sáng tỏ thể hiện trong bản án, quyết định của Tịa án thì chỉ mới
dừng lại ở việc làm rõ đúng hay sai, phải hay trái trên văn bản, giấy tờ. Muốn nó được
thực hiện trên thực tế, cần phải chờ ở hiệu quả của công tác thi hành án. Vì vậy, thi
hành án dân sự là giai đoạn tiếp theo của quá trình xét xử. Ở giai đoạn này, cơ quan
thi hành án áp dụng các biện pháp được pháp luật quy định để đưa chân lý trở thành
hiện thực trong thời sống thực tế. Quá trình đi tìm chân lý kéo dài suốt quá trình tố
18

tụng cho tới khi chân lý được khẳng định trên thực tế .
Quan điểm thứ hai, lại cho rằng THADS dạng hoạt động của cơ quan hành chính
nhà nước thuộc hoạt động quản lý hành chính tư pháp. Theo quan niệm này thì tố tụng
là quá trình tiến hành giải quyết các vụ án theo quy định của pháp luật; quá trình này
trải qua nhiều giai đoạn nhưng các giai đoạn có liên quan mật thiết với nhau trong thể
thống nhất và xét xử là giai đoạn cuối cùng của quá trình tố tụng cho nên bản án, quyết
định của toà án là kết quả cuối cùng đánh dấu sự kết thúc của quá trình tố tụng. Đồng
tình với quan điểm này, GS.TS Lê Minh Tâm cho rằng “thi hành án có mục đích khác
với mục đích của tố tụng, tố tụng là quá trình đi tìm sự thật của vụ việc đã diễn ra trên
thực tế, trên cơ sở đó đưa ra phương án giải quyết vụ việc theo đúng quy định của
pháp luật cịn thi hành án là q trình tiến hành các hoạt động nhằm thực hiện các bản
19

án, quyết định của Tịa án đã có hiệu lực pháp luật ”.

Quan điểm thứ ba cho rằng, THADS là hoạt động tư pháp, có mục đích nhằm
“phục vụ tốt nhiệm vụ xét xử của Tòa án” giống với Nghị quyết Hội đồng lần thứ
tám Ban chấp hành trung ương Đảng khóa VII đã nêu.
Đối với từng quan niệm về THADS nêu trên, đều có những lý lẽ, lập luận và cơ sở
khoa học riêng. Tác giả cùng chung quan điểm xem THADS là một thủ tục tố tụng,
16

Nguyễn Cơng Bình, “Mấy vấn đề về thi hành án dân sự trong việc soạn thảo bộ luật tố tụng dân
sự”, Tạp chí luật học, số 5/1998, tr.43, tr.44.
17
Chính phủ (2008), Tờ trình số 31/TTr-CP ngày 04/04/2008 về “Dự án Luật Thi hành án dân sự”,
tr.1.
18
Nguyễn Thị Thanh Huyền (2010), Cưỡng chế thi hành án dân sự, Khóa luận cử nhân luật,
Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr.1.
19
Lê Minh Tâm, “Thử bàn mấy vấn đề lý luận về thi hành án”, Tạp chí luật học, Số 02/2001, tr.21.


11

tuy nhiên thủ tục tố tụng của thi hành án dân sự là thủ tục tố tụng độc lập không liên
quan đến những thủ tục tố tụng dân sự trước đó. Bởi lẽ, xét về mặt bản chất tố tụng
chỉ là việc thực hiện các quy định của pháp luật hình thức theo thủ tục nhất định để
giải quyết các quan hệ xã hội theo đúng sự điều chỉnh của pháp luật nội dung. Tố
tụng được thực hiện bởi nhiều cơ quan, tùy theo tính chất và mức độ do pháp luật
điều chỉnh. Hoạt động của cơ quan tiến hành tố tụng nói chung, cơ quan thi hành án
nói riêng nhằm mục đích bảo đảm bản án, quyết định của Tịa án hoặc quyết định
của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác được thực thi trên thực tế.



Khái niệm xử lý bất động sản bị kê biên

Sau khi kê biên bất động sản, CHV bắt đầu tiến hành “hoạt động xử lý bất động
sản bị kê biên”. Trong quá trình thi hành án nếu như kê biên bất động sản là giai
đoạn đầu tiên trong quá trình biện pháp cưỡng chế THADS thì hoạt động xử lý bất
động sản sẽ là giai đoạn tiếp sau đó, có vai trị rất quan trọng ảnh hưởng đến kết quả
cuối cùng của thi hành án. Theo từ điển Tiếng việt của Giáo sư Hoàng Phê “xử lý”
trong trường hợp này được hiểu là “xem xét và giải quyết về mặt tổ chức một vụ
20

phạm lỗi nào đó ”.Như thế, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên được hiểu là
“việc CHV tiến hành các thủ tục xử lý bất động sản đã kê biên như định giá tài, bán
đấu giá… do người phải thi hành án có bất động sản nhưng không tự nguyện thi
hành để đảm bảo thi hành án dân sự”.
Tóm lại, thơng qua việc phân tích từng khái niệm của “hoạt động xử lý bất động
sản bị kê biên để THADS” có thể đưa ra khái niệm như sau:
Hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để THADS là một trong những giai đoạn
của việc áp dụng biện pháp cưỡng chế trong Luật THADS; đối tượng xử lý là bất động
sản căn cứ theo quy định của BLDS đã bị kê biên. Sau khi bất động sản đã kê biên sẽ
được thực hiện xử lý theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định như định giá bất động
sản bị kê biên, bán đấu giá bất động sản... Số tiền thu được từ việc xử lý bất động sản
bị kê biên đó được dùng để thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án đối với bản
án, quyết định của Tòa án mà người có bất động sản phải thi hành.

1.1.2 Đặc điểm của việc xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự
Đối với hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên trong THADS, thì hoạt động này
có những đặc điểm sau đây:

20

Giáo sư Hồng Phê (2020), Theo Từ điển tiếng việt, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr.1474.


12

Thứ nhất, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên ln có mối quan hệ chặt chẽ với
hoạt động kê biên. Đây là đặc điểm của hoạt động xử lý tài sản bị kê biên của tất cả các
tài sản nói chung cũng như bất động sản nói riêng. Đối với biện pháp cưỡng chế kê
biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án kể cả tài sản do người thứ ba giữ thì hoạt
động kê biên và hoạt động xử lý tài sản bị kê biên là hai giai đoạn quan trọng nhất của
quá trình áp dụng biện pháp cưỡng chế. Nếu như kê biên là việc CHV tiến hành xác
minh bất động sản của người phải thi hành án, sau đó tiến hành kê biên bất động sản
tương ứng với nghĩa vụ thi hành án cộng chi phí thi hành án nhằm mục đích hạn chế
một số quyền như không được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho... để
người phải thi hành án có tài sản khơng tẩu tán tài sản trốn tránh nghĩa vụ đảm bảo
THADS. Sau giai đoạn kê biên bất động sản sẽ đến giai đoạn xử lý bất động sản bị kê
biên, hay nói cách khác là hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên chỉ được tiến hành
trên cơ sở đã kê biên bất động sản đó. Tuy nhiên, nếu chỉ có kê biên mà khơng có hoạt
động xử lý bất động sản bị kê biên thì hoạt động kê biên coi như khơng có ý nghĩa bởi
lẽ giai đoạn kê biên là tiền đề của hoạt động xử lý bất động sản để có cơ sở xử lý bất
động sản nhằm thi hành nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án.

Tóm lại, nói tới kê biên, xử lý tài sản kê biên chính là nói tới việc áp dụng biện
pháp cưỡng chế thi hành án. Điều đó có nghĩa là sẽ khơng có hoạt động kê biên, xử
lý bất động sản bị kê biên nếu những hoạt động đó có mục đích khác với mục đích
để thi hành án.
Thứ hai, khi xử lý bất động sản bị kê biên bằng hình thức bán tài sản để thi hành thì
đối với bất động sản phải được bán thông qua thủ tục bán đấu giá. Đây là một trong

những đặc điểm khác biệt giữa việc xử lý tài sản là bất động sản và động sản. Sở dĩ,
Điều 101 Luật THADS 2014 quy định điều này, bởi lẽ đặc điểm của bất động sản bị kê
biên thường có giá trị rất cao trong khi việc bán bất động sản trong xử lý tài sản kê biên
là đang áp dụng biện pháp cưỡng chế THADS là việc dùng quyền lực Nhà nước, áp đặt
ý chí của Nhà nước đối với tổ chức, cá nhân nhất định để buộc tổ chức, cá nhân đó phải
thực hiện cơng việc nhất định theo ý chí của Nhà nước – thực hiện nghĩa vụ trả tiền do
đó việc bán tài sản để xử lý thường rất nhạy cảm. Chính vì vậy, dựa trên tính đặc thù
của bán đấu giá “là việc bán tài sản với giá cao nhất theo ngun tắc cơng khai, bình
21

đẳng, trung thực ” từ đó sẽ đảm bảo được tối đa quyền

21
Mai Lương Khôi (2007), Pháp luật về bán đấu giá tài sản lý luận và thực tiễn, Luận
văn thạc sĩ Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr.10.


13

lợi của người phải thi hành án có bất động sản bán đấu giá và đảm bảo tính cơng
bằng và minh bạch trong việc xử lý loại tài sản phức tạp này. Ngoài ra, bán đấu giá
bất động sản cụ thể là quyền sử dụng đất hay nhà, cơng trình xây dựng còn là
phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế; tạo cơ sở cho sự phát triển thị
trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.
Thứ ba, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên phải được thực hiện theo đúng
trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật THADS và nhằm mục đích đảm bảo thi
hành án. Bởi lẽ, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên thuộc biện pháp cưỡng chế
thi hành án thể hiện quyền năng đặc biệt của Nhà nước và được Nhà nước đảm bảo
thực hiện. Đây là biện pháp nghiêm khắc, quyết liệt ảnh hưởng đến quyền lợi của

chủ thể sở hữu, sử dụng bất động sản đồng thời thể hiện rõ nhất tính quyền lực của
Nhà nước để buộc các chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của
pháp luật.
1.1.3 Ý nghĩa của việc xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự
Thứ nhất, xử lý bất động sản bị kê biên đảm bảo cho các bản án, quyết định của
Tòa án án được thực thi trong thực tiễn; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của

đương sự
Bà Francoise Andrieux, Tổng thư ký Hiệp hội Cán bộ Tư pháp Quốc tế, tại hội nghị:
“Thi hành quyết định của Tòa án trong thế giới Pháp ngữ” được tổ chức tại Paris năm
2012 cho rằng công lý chỉ có ý nghĩa khi và chỉ khi quyết định của Tòa án được thi
22

hành ”. Việc xử lý bất động sản bị kê biên để đảm bảo thi hành án là việc đảm bảo
công lý trong đời sống xã hội. Bởi lẽ, bản án quyết định của Tòa án chỉ nói lên tính
đúng sai, cơng lý thuộc về ai ở trên mặt giấy, nếu có bản án quyết định của Tịa án
nhưng khơng được thi hành hoặc thi hành khơng hết, khơng đúng thì lúc này cơng lý sẽ
khơng được tồn tại trên thực tế. Dựa vào tính chất của việc áp dụng biện pháp cưỡng
chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án chỉ được áp dụng khi người được
thi hành án có điều kiện thi hành án mà khơng tự nguyện thi hành thì lúc này mới được
áp dụng biện pháp cưỡng chế. Chứng tỏ, việc áp dụng biện pháp cưỡng chế chính là
một chế tài của Nhà nước, thể hiện tính răn đe của pháp luật, của Nhà nước trước
những chủ thể xem thường pháp luật. Hoạt động xử lý bất động sản
22
Ths. Nguyễn Văn Nghĩa, “Lược sử hình thành và yêu cầu hoàn thiện Hệ thống tổ chức
Thi hành án dân sự theo tinh thần cải cách tư pháp”, , truy cập ngày 20/5/2021


14

gần như là giai đoạn kết thúc của quá trình áp dụng biện pháp cưỡng chế này, việc
xử lý được bất động sản bị kê biên của người phải thi hành án được hay không sẽ
quyết định kết quả thi hành án có đạt hiệu quả hay khơng. Nếu xử lý được bất động
sản, quyền lợi của người được thi hành án bảo vệ, bản án quyết định của Tòa án sẽ
được thực thi trên thực tế củng cố niềm tin của nhân dân vào tính nghiêm minh của
pháp luật, đảm bảo trật tự an tồn xã hội, góp phần giảm thiểu những án chưa được
thi hành, tồn đọng và thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Ngược lại, nếu
hoạt động xử lý bất động sản khơng được thực thi hoặc có thực thi nhưng khơng
hiệu quả sẽ khơng bảo vệ được lợi ích hợp pháp của người được thi hành án, hơn
thế có khả năng xâm phạm đến quyền của người phải thi hành án bởi lẽ đối với bất
động sản thường có giá trị rất lớn, có nhiều quy định đặc thù riêng qua đó, có thể
dẫn đến sự mất niềm tin của pháp luật của nhân dân, gây ra mất đoàn kết, tạo điều
kiện cho những kẻ cơ hội chia rẽ nội bộ nhân dân, phản động. Do đó, hoạt động xử
lý tài sản kê biên có vai trị ý nghĩa rất quan trọng.
Thứ hai, xử lý bất động sản bị kê biên là giai đoạn vơ cùng quan trọng, góp
phần quyết định đến việc kết thúc quá trình thi hành án
Như đã nói trong mối quan hệ giữa hoạt động kê biên và hoạt động xử lý tài sản
kê biên, sau khi hồn thành giai đoạn kê biên tài sản thì mới chỉ thực hiện được nửa
đoạn đường của quá trình thi hành án khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử
lý tài sản của người phải thi hành án. Q trình thi hành án chỉ kết thúc khi hồn
thành giai đoạn xử lý tài sản kê biên và thanh toán tiền thi hành án của các đương
sự, đối với bất động sản trong quá trình xử lý tài sản có việc chuyển giao tài sản thì
thi hành án sẽ kết thúc khi tài sản đã được chuyển giao. Hoạt động kê biên đã không
đơn giản nhưng hoạt động xử lý tài sản còn gian nan, phức tạp và mất thời gian hơn
gấp nhiều lần, đặc biệt hơn là đối với tài sản là bất động sản bởi lẽ đối với loại tài
sản này thường khó khăn trong việc xử lý bởi có thể bị gây cản trở bởi người phải
thi hành án, thường xảy ra tranh chấp và khi bán tài sản để thi hành cũng khó tìm
được người mua trong giai đoạn thị trường bất động sản đầy biến động như hiện
nay. Vì vậy, để quá trình thi hành án diễn ra một cách hiệu quả, nhanh chóng thì cần
phải chú tâm thực hiện tốt giai đoạn xử lý tài sản kê biên. Việc hoàn thành tốt giai

đoạn này, có thể đảm bảo được khả năng thi hành án là rất cao, bảo vệ được quyền
lợi hợp pháp của các đương sự, góp phần nâng cao vai trị, nhiệm vụ của các cá
nhân thực hiện công tác thi hành án.


15

Thứ ba, xử lý bất động sản bị kê biên góp phần nâng cao ý thức pháp luật của
các chủ thể trong xã hội
Thi hành án nói chung và xử lý tài sản là bất động sản nói riêng để được diễn ra
thuận lợi, nhanh chóng địi hỏi khơng chỉ có tính chủ động, tinh thần trách nhiệm
của cơ quan THADS mà cần đến sự phối hợp tích cực từ các cơ quan, tổ chức, cá
nhân có liên quan và sự ủng hộ của xã hội. Trường hợp người phải thi hành án có
điều kiện thi hành án là bất động sản nhưng khơng tự nguyện thi hành thì việc áp
dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý bất động sản để yêu cầu người phải thi
hành án thi hành nghĩa vụ là rất quan trong nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của
pháp luật, răn đe, phịng ngừa những hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình thi
hành án. Thơng qua đó, góp phần nâng cao pháp luật vì sự nhận thức của pháp luật
sâu sắc hơn từ nhiều chủ thể do họ chú trọng đến việc hiểu pháp luật và áp dụng
pháp luật để phục vụ nhu cầu của họ; chủ thể tiến hành THADS phải nghiên cứu,
nắm chắc quy định của pháp luật để đảm bảo tiến hành xử lý bất động sản không vi
phạm pháp luật; về phía đương sự khi xử lý bất động sản là liên quan trực tiếp đến
quyền và nghĩa vụ của bản thân mình nên họ tích cực tìm hiểu pháp luật để nhận
thức đúng nhằm bảo về quyền lợi của mình; đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác
muốn thực hiện việc giám sát, kiểm sát, thanh tra hoặc đơn giảm tìm hiểu vụ việc
thì cũng phải nghiên cứu để nhận thức đúng pháp luật. Từ đó, góp phần nâng cao ý
thức pháp luật của các chủ thể trong xã hội.
1.2 Quy định của pháp luật về xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án
dân sự
Bất động sản là một tài sản đặc biệt, liên quan tới lĩnh vực pháp luật chuyên ngành

cụ thể. Do đó, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để đảm bảo THADS ngoài việc
tuân theo pháp luật về thi hành án cũng còn phải tuân theo những quy định riêng của
pháp luật chuyên ngành. Cơ sở pháp lý trước hết cho hoạt động xử lý bất động sản bị
kê biên để THADS chính là những quy định trong Luật THADS 2014 và các văn bản
hướng dẫn Luật THADS như Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng
năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật THADS (sau đây gọi là Nghị định số 62/2015/NĐ-CP), Nghị định số
33/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 3 năm 2020 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18 tháng 07 năm 2015
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự
(Nghị định số 33/2020/NĐ-CP)… ngoài ra cịn các văn bản pháp luật có liên quan
7


16

như Luật Đất đai 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Giá 2012… để đảm bảo đủ
điều kiện, trình tự, thủ tục liên quan khi xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án.
Dưới đây, tác giả sẽ trình bày chi tiết quy định của pháp luật về hoạt động xử lý bất
động sản bị kê biên trong THADS.
1.2.1 Bảo quản bất động sản sau khi kê biên
Trong hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để THADS, giống với tên gọi của
hoạt động này là chỉ “xử lý” bất động sản “bị kê biên”. Do đó, sau khi kê biên việc
bảo quản bất động sản là rất quan trọng vì nếu như sau khi kê biên bất động sản mà
có sự thay đổi hiện trạng so với khi tiến hành kê biên sẽ gây rất nhiều khó khăn và
tốn thời gian cho cơng tác xử lý bất động sản để thi hành án.
Quy định về giao bảo quản bất động sản đã kê biên được quy định chung tại Điều
58 Luật THADS 2014 ngoài ra đối với bất động sản là đất đã kê biên được quy định cụ
thể tại Điều 112 Luật THADS. Song, đều được thực hiện bằng một trong các hình thức
theo thứ tự như sau: (1) Giao cho người phải thi hành án, người thân thích với người

phải thi hành án hoặc người đang sử dụng, bảo quản; (2) cá nhân, tổ chức có
điều kiện bảo quản. Quy định này đặt ra thứ tự giao bảo quản tài sản đã kê biên rất chặt
chẽ, theo đó bắt buộc giao cho người phải thi hành án, người thân thích của người phải
thi hành án hoặc người đang sử dụng, bảo quản rồi mới đến cá nhân tổ chức có
23

điều kiện bảo quản . Việc giao bảo quản bất động sản đã kê biên phải được lập biên
bản, trong đó phải ghi rõ các đặc điểm. Đây cũng chính là hiện trạng và đặc điểm bất

động sản được mô tả trong biên bản kê biên tài sản. Đồng thời, CHV phải ghi rõ và
thông báo cho người được tạm giao biết về thời gian tạm giao cũng như quyền và
nghĩa vụ cụ thể của người được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng. Biên bản này
là căn cứ để ràng buộc trách nhiệm và xử lý vi phạm trong trường hợp người tạm
giao quản lý có vi phạm.
Khi nhận bất động sản đã kê biên để bảo quản người được giao phải tuân thủ
đúng nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật đối với từng loại bất động sản.
Nếu vi phạm nghĩa vụ của mình, người được giao quản lý, bảo quản sử dụng bất
động sản bị kê biên thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành
chính, xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải
24

bồi thường theo quy định của pháp luật .
23

TS. Lê Tuấn Anh (2019), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cưỡng chế thi hành án dân sự, Nhà
xuất bản Tư pháp, tr.146.
24
Theo Điều 58 Luật THADS 2014

17

1.2.2 Định giá bất động sản bị kê biên
Định giá bất động sản bị kê biên là một trong những bước tác nghiệp có ý nghĩa
đặc biệt quan trọng hoạt động xử lý bất động sản để THADS. Trong quá trình xử lý
bất động sản nếu “đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật và định đúng
giá tài sản giúp cho quá trình xử lý tài sản thuận lợi hơn, nhanh hơn, đảm bảo quyền
25

và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự ”.


Trường hợp đương sự tự thỏa thuận được về giá

Về định giá bất động sản, cũng ưu tiên cho các bên đương sự tự nguyện thỏa thuận
theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật THADS 2014. Ngay khi kê biên bất động sản
mà đương sự thỏa thuận được về giá trị tài sản. Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là
giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự đương sự khơng thỏa thuận được
về giá, nhưng có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì CHV ký hợp đồng dịch vụ với
tổ chức thẩm định giá đó. Việc thỏa thuận của đương sự về lựa chọn tổ chức thẩm định
26

giá cũng được thực hiện đối với trường hợp định giá lại bất động sản kê biên . Quyền
được thỏa thuận và lựa chọn tổ chức thẩm định giá của đương sự còn cho phép lựa
chọn tổ chức thẩm định giá mở rộng ra trên những địa bàn khác chứ không chỉ giới hạn
27

trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên .
Pháp luật THADS 2014 hiện hành chỉ quy định là “ngay khi kê biên” các đương sự
phải thỏa thuận định giá bất động sản hoặc lựa chọn tổ chức thẩm định giá. Do đó, hiện

nay để thực hiện đúng pháp luật, trước ngày kê biên và tại thời điểm kê biên CHV
thông báo quyền thỏa thuận về giá tài sản kê biên cho người được thi hành án và người
28

phải thi hành án để họ thực hiện quyền này ngay khi kê biên . Mới đây nhất, tại Quyết
định số 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020 của Tổng cục THADS về việc ban hành
“Quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá, đấu giá tài sản để thi hành án” (sau đây gọi
tắt là Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS) có quy định “thời

25
“Quy định về định giá và xử lý đơn khiếu nại về giá thẩm định trong thi hành án dân sự”,
,
truy cập ngày 22/05/2021
26
TS. Lê Anh Tuấn (2019), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cưỡng chế thi hành án dân sự, Nhà
xuất bản Tư pháp, tr.124.
27
Theo khoản 1 Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, “Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ
chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên hoặc
tổ chức thẩm định giá trên địa bàn khác thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm
định giá do đương sự lựa chọn.”
28
Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV.Hồ Qn Chính, Ths. Nguyễn Văn Nghĩa (2019), Bình
luận Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.477.


18

hạn sau 01 làm việc kể từ thời điểm kê biên tài sản mà đương sự không thỏa thuận
được về giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá thì CHV ban hành thông báo lựa

29

chọn tổ chức thẩm định giá tài sản ” từ đó có thể suy ra thời gian thỏa thuận về giá
hoặc thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá là 01 ngày làm việc kể từ thời điểm
kê biên.
Nếu các đương sự tự thỏa thuận được về giá với nhau thì CHV có nghĩa vụ lập
biên bản về sự thỏa thuận đó và giá do các bên thỏa thuận sẽ được xác định là giá
khởi điểm để bán đấu giá. Đối với trường hợp, các bên đương sự không thỏa thuận
được về giá nhưng thỏa thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá thì CHV có
nghĩa vụ ký kết hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn.
Khi thực thi pháp luật để đảm bảo tính chặt chẽ của hồ sơ CHV nên lập luôn cả biên
30

bản về việc không thỏa thuận được giá, tổ chức thẩm định giá .


Trường hợp đương sự không thỏa thuận được về giá

Trong trường hợp đương sự không thỏa thuận được về giá và cũng không thỏa thuận
được về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương sự
lựa chọn từ chối việc ký kết hợp đồng dịch vụ hoặc thi hành phần bản án, quyết định
thuộc diện chủ động thi hành án thì trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên
bất động sản, CHV ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh,
31

thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên . Trong trường hợp không ký
được hợp đồng dịch vụ thẩm định giá thì CHV có thể lựa chọn và ký hợp đồng với tổ
chức thẩm định giá ngoài địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản
32

kê biên . Song đối với quy định trường hợp CHV thực hiện việc ký kết hợp đồng dịch
vụ thẩm định giá đã kê biên theo điểm c khoản 2 Điều 98 Luật THADS 2014 bởi vì đối
chiếu với khoản 2 Điều 36 Luật THADS trường hợp định giá bất động sản để thi hành
khoản án phí, tiền phạt, tịch thu sung cơng thì quy định
29

Theo khoản 1 Điều 9 Quyết định 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020, “Trong thời hạn sau 01
làm việc kể từ thời điểm kê biên tài sản mà đương sự không thỏa thuận được về giá tài sản hoặc tổ
chức thẩm định giá thì CHV ban hành thông báo lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản, đăng tải
trên trang điện tử của Cục THADS, cổng thông tin điện tử của Tổng cục THADS trong 02 ngày
làm việc liên tiếp, kể từ thời điểm đăng thơng báo.”
30
Ths CHV Hồng Thị Thanh Hoa, GV. Hồ Qn Chính, Ths. Nguyễn Văn Nghĩa (2019), Bình luận
Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.477.
31
Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật THADS 2014.
32
Theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, “Trường hợp không ký được hợp
đồng dịch vụ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự, Chấp hành viên có
thể lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá ngoài địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương nơi có tài sản kê biên.”


19

này khơng áp dụng được do CHV khơng có quyền thỏa thuận với người phải thi
hành án về giá và lựa chọn tổ chức thẩm định giá bất động sản đã kê biên. Do đó,
thiết nghĩ Luật THADS cần nên quy định rõ ràng hơn đối với trường hợp khi xử lý
bất động sản để thi hành án khoản án phí, tiền phạt, tịch thu sung cơng để CHV
khơng “lúng túng” khi thực thi pháp luật.

Hơn thế nữa, hiện nay pháp luật THADS trao cho CHV quyền lựa chọn tổ chức
thẩm định giá để định giá bất động sản nhưng lại khơng quy định cụ thể các tiêu chí,
các bước, các khâu cũng như thời hạn cụ thể, cần thiết để CHV lựa chọn tổ chức thẩm
định giá. Trong một thời gian dài, bất cập về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá diễn
ra rất tùy tiện, chưa thật sự khách quan, minh bạch và có nhiều vi phạm dẫn đến tình
trạng đương sự khiếu nại tố cáo ngày càng nhiều. Để khắc phục những hạn chế đó, đến
cuối năm 2020 mới có quy định về quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá dựa trên
những tiêu chí lựa chọn tổ chức thẩm định giá căn cứ Quyết định số 1079/QĐTCTHADS mới được ban hành. Quyết định này, đã quy định rõ việc lựa chọn tổ chức
thẩm định giá phải đúng nguyên tắc đảm bảo công khai, minh bạch, hiệu quả, đúng
thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời hạn theo quy định của Luật THADS và quy định của
pháp luật liên quan; việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá phải tuân thủ các bước và quy
định của quyết định này và đồng thời đã quy định rõ quyền và nghĩa vụ của Thủ trưởng
33

cơ quan THADS, CHV trong việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá .
Trong trường hợp, CHV không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ quy định
tại khoản 2 Điều 98 Luật THADS 2014 thì CHV sẽ phải tự xác định giá. Vậy trường
hợp nào được xem là CHV không ký được hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định
giá? Căn cứ theo quy định hiện hành, thì chỉ khi CHV không thể ký được hợp đồng với
tổ chức thẩm định giá cả trong và ngoài địa bàn cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương nơi có tài sản bị kê biên thì mới phải tự xác định giá. Trong thực tiễn, có thể thấy
đây là trường hợp rất hiếm xảy ra, vì hiện nay các tổ chức thẩm định giá được thành lập
ở hầu hết các tỉnh thành trong cả nước với số lượng càng ngày càng nhiều, chất lượng
34

của mỗi tổ chức thẩm định giá ngày càng được nâng cao . Dự liệu được những khả
năng có thể xảy ra, vì một lý do nào đó mà CHV khơng thể ký được hợp đồng dịch vụ
với tổ chức thẩm định giá, khi đó CHV tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính cùng
cấp hoặc cơ quan chun mơn quản lý ngành, lĩnh vực của tài
33

34

Mục 1, mục 2 Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS

Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV. Hồ Qn Chính, Ths. Nguyễn Văn Nghĩa (2019), Bình
luận Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.478.