Phân tích tính khả thi của dự án khu trung tâm thương mại dịch vụ Bạch Đằng

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1 . LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI :
Cùng với sự phát triển của cả nước, Tỉnh Bình Dương đã và đang phát triển vượt
bậc về các mặt kinh tế chính trị và xã hội, tạo vị thế trọng điểm ở khu vực phía nam trong
lĩnh vực phát triển kinh tế, phát triển hạ tầng đô thị đặt biệt là phát triển các dự án xây
dựng. Do muốn tìm tòi học hỏi làm thế nào để đầu t
ư hiệu quả một dự án, hạn chế những
rủi ro do thị trường và khả năng thu hồi vốn nhanh nhất mang lại lợi nhuận mong muốn
cho doanh nghiệp nên tác giả nghiên cứu “ Tính khả thi của Dự án khu trung tâm
Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng” do công ty CP Xây dựng – Tư vấn – Đầu tư Bình
Dương làm chủ đầu tư, để tìm hiểu sâu hơn quá trình hình thành và kết thúc dự án xây
dựng nh
ằm bổ sung những kiến thức hạn chế của công việc hiện tại.
2 . MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU :
Mục tiêu nghiên cứu đề tài “Tính khả thi của Dự án khu trung tâm Thương mại –
Dịch vụ Bạch Đằng” là nhằm tìm hiểu một cách sâu sắc về việc đầu tư hình thành dự án
xây dựng, tổng mức đầu tư, cách thức huy động vốn và thời gian thu hồi vốn, cách thức
trả nợ vay ngân hàng và tính r
ủi ro của dự án từ đó đánh giá được hiệu quả về mặt kinh tế
và xã hội do việc đầu tư dự án mang lại.
3 . NỘI DUNG NGHIÊN CỨU :
Căn cứ vào Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008 ( kèm theo côg văn số
292/BXD-VP ngày 03/3/2009 của Bộ xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây
dựng công trình năm 2008) và các số liệu thu thập qua Quyển thuyết minh tổng h
ợp đồ án
quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của Trung tâm thương mại – dịch vụ Bạch Đằng,

nội dung nghiên cứu tính toán chi phí từng hạng mục công trình qua các số liệu có sẳn
nhằm đưa ra được tổng mức đầu tư của dự án, từ đó tiến hành tính toán Tính khả thi của
dự án.
4 . PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU :



2
Để nắm được các thông tin, dữ liệu một cách chính xác và đầy đủ đáp ứng nhu cầu
phân tích các mục tiêu trên tác giả đã vận dụng các kiến thức đã học và từ thực tiển công
việc với các nguồn tư liệu quý bấu từ quyển Thuyết minh tổng hợp dự án Khu trung tâm
– Thương mại Bạch Đằng do Công ty CP Xây dựng – Tư vấn - Đầu tư Bình Dương
(BICONSI) cung cấp, kết hợp với các tư liệu từ sách báo, truyền hình, internet và các
nghị định, thông tư đã được Chính Phủ Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
ban hành.
Tài liệu nghiên cứu : quyển Lập và thẩm định dự án đầu tư của tác giả……
5 . GIỚI HẠN PHẠM VI NGHIÊN CỨU :
Từ nội dung nghiên cứu nêu trên, giới hạn phạm vi nghiên cứu là từ Tổng mức đầu
tư cho phần cơ sở hạ
tầng tính được giá thành bán ra của 1m² đất sạch của dự án và tiến
hành tính toán phân tích hiệu quả kinh tế qua các khâu : Tiến độ huy động vốn, kế hoạch
trả nợ vay, hoàn trả vốn tự có, doanh thu dự kiến, chi phí hoạt động của dự án qua các
năm, dự trù lỗ lãi và hai chỉ tiêu quan trọng là Hiện giá thu nhập thuần NPV và Tỷ suất
doanh lợi nội bộ IRR.

3
Chương 1: Tổng Quan về Dự Án
1.1 . Khái niệm chung về thẩm định dự án đầu tư
1.1.1,Khái niệm và phân loại dự án đầu tư
1.1.1.1, Khái niệm dự án đầu tư :
Dự án đầu tư là tập hợp những đề xuất về bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo những
đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cả
i tiến hoặc nâng cao
của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định.
1.1.1.2, Phân loại dự án và quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng
công trình:
Phân loại dự án và quản lý nhà nước đốivới dự án đầu tư xây dựng công trình được
quy định tại Điều 2 – Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10 tháng 02 năm 2009 về việc
Quản lý dự án đầu t
ư xây dựng công trình và toàn văn như sau :
°Các dự án đầu tư xây dựng công trình (sau đây gọi chung là dự án) được phân loại như
sau:
a. Theo quy mô và tính chất: dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội xem xét, quyết định
về chủ trương đầu tư; các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C theo quy định
tại Phụ lục I Nghị định này;
b. Theo nguồn vốn đầu tư:
- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước;
- Dự án s
ử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của
Nhà nước;
- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước;
- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn
vốn.
° Việc đầu tư xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch tổ
ng thể phát triển kinh

tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội và an
toàn môi trường, phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có
liên quan.



4
° Ngoài quy định tại khoản 2 Điều này thì tùy theo nguồn vốn sử dụng cho dự án, Nhà
nước còn quản lý theo quy định sau đây:
a. Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước kể cả các dự án thành phần, Nhà
nước quản lý toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ trương đầu tư, lập
dự án, quyết định đầu tư, lập thiết kế, dự
toán, lựa chọn nhà thầu, thi công xây dựng đến
khi nghiệm thu, bàn giao và đưa công trình vào khai thác sử dụng;
b. Đối với dự án của doanh nghiệp sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín
dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước,
Nhà nước quản lý về chủ trương và quy mô đầu tư. Doanh nghiệp có dự án tự chịu trách
nhiệm tổ chứ
c thực hiện và quản lý dự án theo các quy định của Nghị định này và các
quy định khác của pháp luật có liên quan;
c. Đối với các dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân, chủ đầu tư tự quyết định
hình thức và nội dung quản lý dự án. Đối với các dự án sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn
khác nhau thì các bên góp vốn thoả thuận về phương thức quản lý ho
ặc quản lý theo quy
định đối với nguồn vốn có tỷ lệ phần trăm (%) lớn nhất trong tổng mức đầu tư.
° Đối với dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án nhóm A gồm nhiều dự án thành phần,
nếu từng dự án thành phần có thể độc lập vận hành, khai thác hoặc thực hiện theo phân
kỳ đầu tư thì mỗi dự án thành phần có thể được quản lý, thực hi
ện như một dự án độc lập.
Việc phân chia dự án thành các dự án thành phần do người quyết định đầu tư quyết định.

1.1.2 , Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư :
Thẩm định dự án đầu tư là hoạt động chuẩn bị dự án, được thực hiện bằng kỹ thuật
phân tích dự án đã được thiết lập, để ra quyết định đầ
u tư, thỏa mãn các yêu cầu thẩm
định của Nhà nước.
1.1.3 , Mục tiêu và quan điểm thẩm định dự án đầu tư
1.1.3.1, Mục tiêu thẩm định dự án đầu tư
Giúp chủ đầu tư, các cấp ra quyết định đầu tư và cấp giấy phép đầu tư lựa chọn
phương án đầu tư tốt nhất, quyết định đầu tư đúng hướng và đạt được l
ợi ích knh tế - xã
hội mà dự án mang lại.



5
Quản lý quá trình đầu tư dựa vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Nhà
nước, quy hoạch phát triển ngành và địa phương từng thời kỳ.
Thực thi luật pháp và các chính sách hiện hành.
Lựa chọn phương án khai thác, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của đất nước.
Góp phần cải thiện, nâng cao đời sống vật chat và tinh thần của nhân dân.
Thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đấ
t nước.
Bảo đảm nhịp độ tăng trưởng kinh tế đề ra trong chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước.
1.1.3.2, Quan điểm thẩm định dự án đầu tư
Một dự án qua thẩm định được chấp nhận và cấp phép đầu tư phải được xem xét
đánh giá trên góc độ của toàn nền kinh tế quốc dân, phù hợp với mục tiêu phát triển
quốcgia và đ
áp ứng các lợi ích kinh tế- xã hội của đất nước.
Thẩm định dự án nhằm thực hiện sự điều tiết của nhà nước trong đầu tư, đảm bảo sự

cân đối giữa lợi ích kinh tế - xã hội và lợi ích của chủ đầu tư.
Thẩm định dự án đầu tư được thực hiện theo chế độ thẩm định của Nhà nước đố
i với
các dự án có hoặc không có vốn đầu tư của nước ngoài; phù hợp với pháp luật Viêt Nam
và thông lệ quốc tế.
1.2 . Phân tích nhu cầu dự án
1.2.1 ,Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư
Tỉnh Bình Dương ngày nay với sự phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ và quy hoạch
phát triển các phân vùng đô thị mới cho đến năm 2020 hiện đang thu hút rất nhiều dự án
đầu tư bất động s
ản nhằm đáp ứng kịp thời các nhu cầu về nhà ở và dịch vụ.
Tọa lạc ngay tại ven sông trung tâm Thị xã Thủ Dầu Một, dự án “Trung tâm Thương
mại - Dịch vụ Bạch Đằng” của Công ty Cổ phần Xây dựng Tư vấn Đầu tư Bình Dương
hội đủ điều kiện để hình thành một khu trung tâm thương mại dịch vụ cao cấp với mục
tiêu mang lạ
i nhiều tiện ích cho cộng đồng dân cư, đồng thời phối hợp hài hòa nhu cầu an
cư với nhu cầu gần gũi thiên nhiên của con người.
Với ưu thế khai thác được cảnh quan ven sông và thiết kế kiến trúc hiện đại, dự án
“Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” sẽ là điểm nhấn nổi bật góp phần phát



6
triển bộ mặt trung tâm đô thị hiện đại của tỉnh. Đây là dự án rất có ý nghĩa về hiệu quả
kinh tế xã hội, đáng để xem xét tiến hành đầu tư và thiết kế quy hoạch đúng tầm.
1.2.2 , Cơ sở pháp lý
Công văn số 3743/UBND-KTTH ngày 08/08/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình
Dương về việc chủ trương quy hoạch khu Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng
và giao Công ty C
ổ phần Xây dựng - Tư Vấn - Đầu tư Bình Dương làm chủ đầu tư dự án.

Công văn số 611/CTN.MT-KH ngày 18/05/2009 của công ty TNHH 1 thành viên
Cấp thoát nước-Môi trường về việc thoả thuận vị trí đấu nối cấp nước TT TM-DV Bạch
Đằng.
Công văn số 1281/ĐLBD-KHKT ngày 22/05/2009 của điện lực Bình Dương về việc
cấp điện cho trung tâm TM-DV Bạch Đằng.
1.2.3 , Đánh giá nhu cầu thị trườ
ng
Nhu cầu an cư trong một khu vực tiện ích, an ninh và gần gũi với thiên nhiên ngày
nay đã trở thành xu hướng tất yếu của cuộc sống hiện đại. Với dân số tăng gấp đôi trong
thời gian 10 năm qua tính đến tháng 4/2009, trong đó 40% là dân nhập cư lao động trong
các khu cụm công nghiệp địa phương, dễ nhận thấy cơ cấu dân số trẻ và tỷ lệ người trong
độ tuổi lao động cao đang
đi cùng với cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo tỷ trọng công
nghiệp - dịch vụ của Tỉnh. Đây chính là yếu tố nền tảng giúp nhà đầu tư đánh giá tiềm
năng kinh tế xã hội của khu vực và quyết định đầu tư phát triển hạ tầng nhà ở cũng như
các dịch vụ xã hội chất lượng cao.
Về nguồn cung các dự án nhà ở có vị trí ven sông trung tâm Thị
xã Thủ Dầu Một
hiện nay, trong bán kính 3 km tính từ trung tâm hành chính và thương mại của tỉnh chỉ
mới có Khu Biệt thự Phú Thịnh là dự án đã thành hình và đưa sản phẩm vào giao dịch.
Dự án Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ của Tổng Công ty Đầu tư và phát triển HUD vẫn
còn đang trong giai đoạn triển khai. Cao ốc căn hộ hiện chỉ có Chung cư Bạch Đằng đáp
ứng đơn thuần về nhu cầu nhà
ở.
Một yếu tố nữa góp phần tác động tăng mức cầu sản phẩm phải tính đến là dự án cải
tạo nâng cấp đường Bạch Đằng hiện đang triển khai. Dự án này hoàn thành sẽ nâng cao
thêm nữa giá trị quỹ đất khu vực.

7
Như vậy, thực tế cho thấy vẫn còn thiếu vắng về lượng lẫn về chất những dự án đầu
tư dịch vụ đồng bộ và quy mô đáp ứng nhu cầu của người dân địa phương. “Trung tâm
Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” ra đời chắc chắn sẽ góp phần làm phong phú hóa và
nâng cao chất lượng tiện ích cuộc sống con người, xứng với tầm vóc đ
ô thị của một thành
phố mới.
1.2.4, Tính cạnh tranh của sản phẩm
Nằm cạnh trung tâm hành chính tỉnh và Chợ Thị xã Thủ Dầu Một trong bán kính
450 m, dự án “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” có một vị trí vô cùng đắc
địa giúp kết hợp hài hòa cả hai nhu cầu an cư quan trọng là tiện ích và môi trường sống.
Nếu chỉ xét yếu tố cạnh tranh về mặt địa thế có tính đến chi phí giả
i phóng mặt bằng thì
trong bán kính hẹp 1 km tính từ trung tâm hành chính thương mại tỉnh khó có thể tìm một
khu đất khác có giá trị đầu tư tương đương để cho ra đời sản phẩm thay thế .
Với kiến trúc hiện đại và quy hoạch đúng tầm nhằm phát triển thành công một khu
hỗn hợp đa chức năng bao gồm các cao ốc văn phòng, khu biệt thự - căn hộ, khách sạn,
khu nghỉ dưỡng - du lịch cao cấp, dự
án “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng”
hứa hẹn sẽ tung ra thị trường những sản phẩm bất động sản hấp dẫn bậc nhất khu vực.
1.2.5, Tác động xã hội đối với địa phương
Khai thác quỹ đất đưa vào sử dụng hiệu quả, đáp ứng nhu cầu nhà ở và đất ở của
người dân địa phương.
Nâng cao chất lượng cuộ
c sống con người thông qua việc cung cấp ngày càng đầy đủ
hơn, phong phú hơn các tiện ích, dịch vụ xã hội cũng như một môi trường sống ngày càng
gần gũi với thiên nhiên hơn.
Tôn tạo bộ mặt đô thị, tăng giá trị quỹ đất khu vực.
Góp phần xây dựng Thành phố Bình Dương ngày càng phồn vinh và phát triển theo
quy hoạch định hướng.

Dự án sẽ là cơ sở để quản lý đầu t
ư và xây dựng trong khu vực theo đúng định hướng
chung.
1.2.6, Hình thức đầu tư xây dựng công trình
Đầu tư xây dựng mới.



8
1.2.7, Địa điểm xây dựng
Khu đất thực hiện dự án có tổng diện tích 67.086,8 m2 thuộc phường Phú Cường, thị
xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

Sơ đồ 1.1: Giới hạn khu đất
Nguồn: Phòng kế hoạch dầu tư tại công ty cổ phần xây dựng tư vấn đầu tư Bình Dương( Biconci)

* Nhận Xét:
- Phía Bắc giáp khu dân cư hiện hữu.
- Phía Nam giáp sông Sài Gòn (phần địa giới tỉnh Bình Dương).
- Phía Đông giáp rạch hiện hữu và đất dân cư.



9
- Phía Tây giáp trường Sĩ quan Kỹ thuật Công binh.
Hiện trạng khu đất: khu đất có địa hình bằng phẳng, đa số là đất ruộng, đầm nước, có
một số nhà tạm và nhà cấp 4, chưa có công trình cơ sở hạ tầng.
1.2.8, Nhu cầu sử dụng đất
1.2.8.1, Quy mô và cơ cấu dân số dự kiến bố trí
- Dự báo quy mô dân số cho khu vực : 2.870 người

- Theo tiêu chuẩn 50-70 m² / người : 1.100 - 2.870 người
-
Dự báo số hộ trong khu vực : 268 hộ
- Theo tiêu chuẩn 4 người / hộ : 250 - 270 hộ
1.2.8.2, Tiêu chuẩn diện tích đất
- Đất ở (đô thị loại II) : 45 m² / người
- Đất cây xanh : 6 - 7 m² /người
- Đất công trình công cộng : 4 - 5 m² /người
- Đất giao thông : 15 m² /người
Chỉ tiêu diện tích đất áp dụng cho dự án
- Đất công trình dịch vụ công cộng : 54 - 61 m²/ người
- Đất ở : 25 - 28 m²/ người
- Đất công viên, cây xanh và TDTT : 6 - 7 m²/ người
-
Đất hạ tầng kỹ thuật : 6 - 7 m²/ người
- Đất giao thông lộ giới : 19 - 21 m²/ người
1.2.8.3, Quy định về tỷ lệ sử dụng đất
- Đất ở : ≤ 52 %
- Đất cây xanh và sân bãi TDTT : 7 - 12 %
- Đất công trình công cộng : 3 - 7 %
- Đất giao thông lộ giới : 20 - 28 %
1.2.9, Điều kiện cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào
Do dự án nằm tại trung tâm kinh tế xã hội của tỉnh Bình Dương và giáp sông Sài
Gòn nên ngu
ồn cung ứng vật tư như cát, đá, xi măng từ trong tỉnh cũng như các tỉnh khác
vận chuyển về rất thuận tiện trong việc cung cấp. Do đó việc đầu tư xây dựng dự án là rất
tốt bở vị trí địa lý, gốp phần giảm đáng kể chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng và các hạng mục
khác.

10
Mặt thuận lợi này cho phép tạo thêm tính phong phú trong cơ cấu nguồn cung với nhiều
cấp độ nhà ở khác nhau.
Với ưu thế khai thác được cảnh quan ven sông và thiết kế kiến trúc hiện đại, dự án
“Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” sẽ là điểm nhấn nổi bật góp phần phát
triển bộ mặt trung tâm đô thị hiện đại của tỉnh. Đây là dự án rất có ý nghĩa về hiệu quả
kinh tế xã hội, đáng để xem xét tiến hành đầu tư và thiết kế quy hoạch đúng tầm.








11
Chương 2: Quy Mô Đầu Tư Và Phương Án Quy Hoạch
2.1. Quy mô sử dụng đất và các hạng mục công trình
Mục tiêu nhằm đạt được không gian sống mở tương thích theo thiết kế khu dân cư
hiện đại với một hệ thống xuyên suốt và đồng bộ các chức năng tiện ích , đồng thời có
phương án đấu nối các khu dự án lân cận trong tương lai.
Bảng 2.1 : Bảng cân bằng đất đai
Stt Hạng mục Diện tích (m2) Tỉ lệ (%)
1
ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG 13.476 20,09
Khách sạn cao cấp 3.155
Khu thương mại dịch vụ 3.976
Khu căn hộ cao cấp - văn phòng 4.200

Quảng trường 2.145
2
ĐẤT NHÀ Ở 14.570 21,72
Khu biệt thự vườn 6.614
Nhà phố liên kế 3.436

Khu chung cư cao tầng 4.520
3
ĐẤT CÔNG VIÊN CÂY XANH 6.106 9,10
Cây xanh tập trung 1.169

Cây xanh phân tán 4.937
4
ĐẤT HẠ TẦNG KỸ THUẬT 508 0,76
5
ĐẤT GIAO THÔNG 24.117 35,94
6
ĐẤT HLBV SÔNG 8.309,9 12,39
Tổng cộng 67.086,8 100,00
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi





12
* Nhận xét:
Phương án cơ cấu sử dụng đất trên đây đạt được yêu cầu kinh phí đầu tư thấp do có
sự kết nối hạ tầng với các dự án lân cận. Phân bổ các phân khu chức năng ở đây rõ ràng
và phù hợp, duy trì sự gắn kết của toàn khu vực nên có thể tạo điều kiện phục vụ tốt nhất

cho cư dân. Phương án khai thác tối đa về mặt c
ảnh quan của khu để tạo nên các góc nhìn
đẹp về hướng bờ sông Sài Gòn cũng như khai thác tối đa về quỹ đất phù hợp với định
hướng chung của tỉnh
2.2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án
Căn cứ quy định về mật độ xây dựng tối đa (bảng 2.6, 2.7a, 2.7b) và khoảng cách tối
thiểu giữa các công trình và khoảng lùi công trình (mục 2.8.4 & 2.8.5 ) tại Chương II
Quyết định 04/QĐ-BXD, các ch
ỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của dự án như sau:
▪ Nhà ở biệt thự vườn 30 lô
- Mật độ xây dựng: 60%
- Tầng cao trung bình: 3 tầng.
- Hệ số sử dụng đất: 1,8
▪ Nhà ở cao tầng 132 căn hộ
- Quy mô diện tích: từ 45m² đến 60m².
- Mật độ xây dựng: 50%.
- Tầng cao trung bình: 12,0 tầng.
- Hệ số sử d
ụng đất: 6
▪ Nhà phố liên kế 34 lô
- Quy mô diện tích: 100m² (5m x 20m).
- Mật độ xây dựng: 80%.
- Tầng cao trung bình: 3 tầng.
- Hệ số sử dụng đất: 2,4
▪ Công trình khách sạn - dịch vụ:
- Mật độ xây dựng: 50%.
- Tầng cao trung bình: 12,0 tầng.
- Hệ số sử dụng đất: 6

13
▪ Công trình thương mại - dịch vụ:
- Mật độ xây dựng: 50%.
- Tầng cao trung bình: 12,0 tầng.
- Hệ số sử dụng đất: 6
▪ Công trình cao ốc văn phòng kết hợp căn hộ cao cấp:
- Mật độ xây dựng: 50%.
- Tầng cao trung bình: 12,0 tầng.
- Hệ số sử dụng đất: 6
2.3. Các chỉ tiêu cung ứng hạ tầng kỹ thuật:
2.3.1, Tiêu chuẩn thiế
t kế hạ tầng xã hội
- Đất công trình công cộng : 4 - 5 m² / người
- Đất cây xanh : 6 - 7 m² / người
2.3.2, Tiêu chuẩn thiết kế hạ tầng kỹ thuật
Tiêu chuẩn đất giao thông : 15 m² / người.
- Mật độ đường phân khu vực : 0,6 m / m²
- Mật độ nhánh : 0,7 m / m²
2.3.3, Tiêu chuẩn cấp nước
Căn cứ nhu cầu sử dụng nước theo quy hoạch được duyệt, ta tính toán nhu cầu sử
dụng nước thực tế
theo bản sau:
Bảng 2.2: Bảng tiêu chuẩn cấp nước
Giai đoạn

Tỉ lệ cấp nước (%) Tiêu chuẩn cấp nước
( lít / người / ngày đêm )
Đợt đầu
75 ÷ 85 110 ÷ 130

Dài hạn
80 ÷ 100 140 ÷ 150
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi
* Nhận xét:
Bảng tiêu chuẩn trên phù hợp với lưu lượng cấp nước chung tại khu vực thị xã Thủ
Dầu Một.



14
2.3.4, Tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt:
Căn cứ nhu cầu sử dụng nước theo quy hoạch được duyệt, ta tính toán nhu cầu sử
dụng cấp điện sinh hoạt thực tế theo bản sau:
Bảng 2.3: Bảng tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt.
Giai đoạn
Điện năng
( Kwh /người /năm )
Số giờ sử dụng
công suất lớn nhất
PHỤ TẢI
(Kw/1000 người)
Đợt đầu 700 2.500 280
Dài hạn 1.500 3.000 500

Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi

* Nhận xét:
Bảng tiêu chuẩn trên phù hợp với lưu lượng cấp điện chung tại khu vực thị xã Thủ
Dầu Một.
2.3.5, Tiêu chuẩn thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường

- Chỉ tiêu thoát nước thải : 80 m% nước sinh hoạt .
- Chỉ tiêu xử lý chất thải rắn : 0,9 Kg/người/ngày.
- Chỉ tiêu thu dọn được : 90% đến 100%.
2.4. Quy hoạch hệ thống giao thông
2.4.1, Tiêu chuẩn thiết kế
L
ựa chọn phương án và tiêu chuẩn thiết kế đường, tiêu chuẩn kỹ thuật như sau:
- Đường cấp 4, tốc độ thiết kế 40-60Km/h, tải trọng thiết kế trục xe 9,5-10 tấn.
- Độ dốc ngang mặt đường 2%, dộ dốc dọc từ 0% - 2%.
- Bán kính cong tại các ngã 3, ngã 4 được thiết kế với R=8m, bán kính cong đường
đối ngoại R=12m.
- Toàn bộ mặt đường được thiết kế là đườ
ng bê tông nhựa nóng, vỉa hè các trục
đường được lát gạch tự chèn.
Kết cấu áo đường:
- Đất cấp phối chọn lọc san nền;



15
- Đất cấp phối sỏi đỏ dày 200, k ≥ 0,95, Eđh ≥ 750Kg/cm²;
- Đá 0x4 dày 25cm, k ≥ 0,98, Eđh ≥ 1.350Kg/cm²;
- Bêtông nhựa nóng dày 60, k ≥ 0,98, Eđh ≥ 1.450Kg/cm², trên lớp nhựa tưới lót
tiêu chuẩn 1,0Kg/m².
Kết cấu vỉa hè:
- Đất cấp phối chọn lọc san nền;
- Bêtông đá 4x6, mác 100, dày 100;
- Bêtông đá 1x2, mác 200, dày 60;
- Lót gạch tự chèn và đan bêtông sỏi trắng.
2.4.2, Tổng hợp đường giao thông:

Că
n cứ bản vẽ thiết kế đường giao thông tỷ lệ 1/500, ta tổng hợp được khối lượng
đường giao thông và vỉa hè theo bảng sau:



















16
Bảng 2.4 - Bảng tổng hợp đường giao thông
Mặt cắt ngang (M) Stt Tên Đường Chiều
Dài (m)
Ký
Hiệu
Lề trái Mặt
đường

Phần
cách
Lề phải
Lộ
giới
(M)
Chỉ giới
dường đỏ
(M)
Chỉ giới xây
dựng (m)
Diện
tích
(M
2
)
1 ĐƯỜNG N1
253,00 1-1 4,00 14,00 2,00 4,00 24,00 7,50 13,00 3583
2 ĐƯỜNG N2
133,50 2-2 - 8,00 - - 8,00 4,00 12,00 1068
3 ĐUỜNG N3
61,50 3-3 6,00 17,00 - 6,00 29,00 14,50 14,50 1783,5
4 ĐƯỜNG N4
61,50 4-4 6,00 17,00 - 6,00 29,00 14,50 14,50 1783,5
5 ĐƯỜNG N5
47,00 5-5 - 8,00 - - 8,00 4,00 12,00 376
6 ĐƯỜNG N6
47,00 6-6 - 8,00 - - 8,00 4,00 12,00 376
7 ĐƯỜNG N7
188,00 7-7 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 10,50 -15,50 2820

8 ĐƯỜNG N8
127,00 8-8 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 10,50 1905
9 ĐƯỜNG N9
102,00 9-9 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 10,50 – 13,50 1530
10 ĐƯỜNG Đ1
140,00 10-10 4,00 14,00 2,00 4,00 24,00 7,50 13,50 3360
11 ĐƯỜNG Đ2
104,00 11-11 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 8,50 1560
12 ĐƯỜNG Đ3
23,00 12-12 - 16,00 2,00 - 18,00 4,00 12,00 414
13 ĐƯỜNG Đ4
77,00 13-13 4,00 14,00 2,00 4,00 24,00 7,50 11,50-13,50 1848
14 ĐƯỜNG Đ5
114,00 14-14 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 7,50-8,50 1710
TỔNG 1.478,5 24.117
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi
* Nhận xét:
Mật độ giao thông bố trí tương đối phù hợp với khu quy hoạch và tiêu chuẩn thiết kế
đường giao thông.
2.4.3, Khối lượng và khái toán chi phí
Diện tích đường giao thông, vỉa hè lộ giới cần phải đầu tư gồm phần đường và vỉa
hè trong diện tích quy hoạch và phần đường và vỉa hè ngoài diện tích quy hoạch bao
gồm:



17
- Đường : 16.881,9 m²
- Vỉa hè : 7.235,1 m²

Bảng 2.5 - Bảng tổng hợp kinh phí
Đường Ven sông - phần nền: 20,794,466,140.00
Đường Ven sông - phần mặt đường: 758,696,803.00
Đường Ven sông - phần Bêtông nhựa: 995,629,026.00
Tổng GT - GINEMEX tk : 22,548,791,969.00
Trong đó phần Cừ larsen 11,101,710,161.00
Đường giao thông ven sông trừ cừ Larsen: 11,447,081,808.00
DT đường ven sông 3,872.00
Suất đầu tư 1m2 đường 2,956,374.43
=> suất đầu tư 1m2 đường trong khu: 1,773,824.66
DT đường trong khu: 16,882.00
Tổng giá trò đường trong khu: 29,945,707,915.70
Tổng giao thông (Khu + Ven sông): 52,494,499,884.70
Tổng giá trò vóa hè: 2,170,500,000.00
Tổng cộng: 54,664,999,884.70
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Cơng ty Biconsi
* Nhận xét:
Kinh phí đầu tư cho đường giao thơng nội bộ khu quy hoạch khá lớn so với chi phí
đầu tư cơ sở hạ tầng.
2.5. San nền, chuẩn bị mặt bằng
Dựa vào cao độ mực nước ứng với cấp xã lũ 1.75m tại vị trí quy hoạch.San lấp sơ
bộ khu đất diện tích 67.086,8m² với chiều cao san lấp trung bình khoảng 1,7m, h
ệ số đầm
nén k=1,25.
Dự kiến chi phí san nền là: 115.000 đồng/m³.




18

Bảng 2.6- Bảng số liệu chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng
Stt Tên số liệu Số liệu (đồng)
1 Diện tích khu vực (m
2
) 67.086,80
2 Chiều cao san lấp trung bình (m) 1,70
3 Hệ số đầm nén (k) 1,25
4 Khối lượng san nền (m
3
) 164.081,48
5 Đơn giá (đồng/m
3
) 115.000,00

Thành tiền 24.673.921.590,00
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi
* Nhận xét
Khu vực quy họach có địa hình đầm lầy rất phức tạp nên việc san nền chuẩn bị mặt
bằng thi công cần phải tận dụng những nguồn lực hiện có của công ty và phương án kỹ
thuật để thực hiện có hiệu quả.
2.6. Quy hoạch hệ thống thoát nước mưa
2.6.1, Cơ sở thiế
t kế
Tài liệu mưa: chọn chuỗi tài liệu quan trắc của trạm đo mưa Tân Sơn Nhất. Chu kỳ
tràn cống chọn 1 lần/năm.
Tài liệu địa hình sử dụng để tính toán là bản đồ quy hoạch tổng thể phần xây dựng
đã được thiết lập.
Tiêu chuẩn áp dụng: TCVN-51-1984.
Để đảm bảo điều kiện môi sinh môi trường cho khu đô thị ta chỉ thải trự
c tiếp từ hệ

thống thoát nước mưa ra nguồn tiếp nhận, còn hệ thống thoát nước sinh hoạt phải được
xử lý đạt độ sạch cần thiết trước khi thải ra môi trường tự nhiên. Do đó, giải pháp được
chọn cho hệ thống thoát nước TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ BẠCH ĐẰNG
là hệ thống thoát nước riêng. Phương án chọn sử dụng đường ống cho thoát nước thải là
cống HDPE đấu nối bằng phương pháp hàn nhiệt co và thoát nước mưa là cống kín tiết
diện tròn bằng bêtông cốt thép, đấu nối bằng phương pháp xảm.



19
2.6.2, Nguồn tiếp nhận
Để thuận tiện ta chọn nguồn tiếp nhận nước thoát cho khu vực là sông Sài Gòn nằm
về phía Nam khu vực quy hoạch.
2.6.3, Tính toán
Cống thoát nước được bố trí dưới vỉa hè đi bộ và có tim cống cách lề 1m.
Giếng thu được bố trí khoảng 20-25m/cái có nhiệm vụ thu nước mưa; hố ga được xây
dựng bằng BT không cốt thép để đấu nối thu nước sinh hoạt từ các hộ dân đưa ra.
Nối cống theo nguyên tắc ngang đỉnh, độ sâu chôn cống tối thiểu 0,80m.
Tính toán thoát nước mưa theo công thức:
Q = ψ x q x F
Nguồn: Tiêu chuẩn áp dụng TCVN -51-1984
Trong đó:
q : Lưu lượng đơn vị (l/s/ha); tra từ biểu đồ mưa thời đoạn của trạm đo mưa Tân Sơn
Nhất, q phụ thuộc vào thời gian tập trung nước T.
F: Diện tích thu nước (ha)
T: Thời gian tập trung nước
T = tº + t¹ + t² (phút)
tº:
Thời gian nước chảy đến rãnh đường (phút)
Chọn tº = 10’

t¹: Thời gian nước chảy từ rãnh đường đến giếng thu (phút)
t¹ = 1,25 x L¹/V¹
L¹: Chiều dài rãnh đường (m)
V¹: Tốc độ chảy ở cuối rãnh đường (m/s)
t²: Thời gian nước chảy trong cống đến tiết diện tính toán (phút)
t² = r x ΣL²/V²
L²: Chiều dài mỗi đoạn cống tính toán (m)
V²:Tốc độ chảy trong mỗi đoạn cống tương ứ
ng (m/s)
r: Hệ số; chọn r = 2



20
Σ: Hệ số mặt phủ
2.6.4, Khối lượng và khái toán kinh phí
Từ bảng vẽ thiết kế hệ thống thoát nước mưa ta có bảng thông số kỹ thuật và khối
lượng của ống thoát nước mưa như sau:
Bảng 2.7 - Bảng tổng hợp khối lượng hệ thống thoát nước mưa
Stt Hạng mục công trình Quy cách Khối lượng
1 Ống thoát nước DN300 STK, PP-R 557
2 Ống thoát nước DN400 BT polyester 793
3 Ống thoát nước DN500 BT polyester 1200
4 Ống thoát nước DN600 BT polyester 90
5 Ống băng đường BTCT 300
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi

* Nhận xét:
Với các thông số kỹ thuật về ống thoát nước đã đảm được lưu lượng thoát nước
chống ngập úng cho khu quy hoạch.

Tổng cộng giá trị khái toán: 4.931.659.000 đ (Bốn tỷ, chín trăm ba mươi mốt triệu,
sáu trăm năm mươi chín ngàn đồng)
2.7. Quy hoạch hệ thống cấp nước
2.7.1, Mục tiêu cấp nướ
c
Đảm bảo cấp nước an toàn, liên tục để phục vụ sinh hoạt cho khu nhà ở với các yêu
cầu đủ lưu lượng, đúng áp lực và đạt tiêu chuẩn vệ sinh cho phép.
2.7.2, Đối tượng và phạm vi cấp nước
Cấp cho 100% dân số khu nhà ở và các công trình công cộng, dịch vụ.
2.7.3, Tiêu chuẩn cấp nước và nhu cầu dùng nước tính toán
Phạm vi cấp nước tính toán cho khu vực đã được quy hoạch với quy mô dân số 1500
người, dự
kiến với tỷ lệ được cấp nước như sau:
- Nhu cầu dùng nước cho sinh hoạt với tiêu chuẩn 40 - 300 lít/người/ngày.



21
- Nhu cầu dùng nước khác:
Nước cho các công trình công cộng, dịch vụ: tạm tính bằng 15% nhu cầu nước sinh
hoạt (Qsh);
Nước dùng để tưới cây, rửa đường: tạm tính bằng 10% nhu cầu nước sinh hoạt
(Qsh);
Nước thất thoát, rò rỉ: tạm tính bằng 20% nhu cầu dùng nước (Qnc).
Từ cơ sở trên, tính được công suất cấp nước của khu nhà ở theo bảng dưới đây:
Bảng 2.8 - Bảng thống kê nhu cầu dùng nước
St
t
Các yếu tố tính toán
Dân số

(người)
Tiêu
chuẩn
Nhu cầu
(m
3
/ngày đêm)
1 Nước sinh hoạt Qsh 2,872 40 – 300 576.00
2 Nước cho CTCC, dịch vụ 15% Qsh 86.40
3 Nước tưới cây, rửa đường 10% Qsh 57.60
4 Tổng nhu cầu dùng nước Qnc 1+2+3 720.00
5 Nước thất thoát, rò rỉ 20% Qnc 144.00
6 Công suất mạng Qm 864.00
7 Lưu lượng cần thiết Qct Qm x 1.3 1,123.20
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi
• Nhận Xét:
Nhu cầu dung nước cho doanh số trong khu quy hoạch theo tiêu chuẩn đảm bảo
được nguồn cung cấp trong khu vực thị xã Thủ Dầu Một.
Với Kngày max = 1,3 : Hệ số dùng nước không điều hòa ngày.
Lưu lượng cần thiết (làm tròn) Qct = 450 m³/ngày
Lưu lượng cấp nước chữa cháy q = 10 l/s cho một đám cháy theo TCVN, số đám
cháy xảy ra đồng thời mộ
t lúc là 1.



22
2.7.4, Mạng lưới cấp nước
a. Nguồn nước cấp
Mạng lưới cấp nước nhà máy nước thị xã Thủ Dầu Một, do đó để cấp nước cho toàn

khu thì lấy nguồn nước từ tuyến ống này là thuận lợi nhất.
b. Sơ đồ mạng phân phối
Do khu quy hoạch hoàn toàn chưa có hệ thống đường ống cấp nước, nên việc bố trí
mạng lưới
đường ống mới hoàn toàn. Theo quy hoạch, dân cư bố trí dọc theo các trục
đường, vì vậy mạng lưới đường ống trục chính được bố trí hai bên đường, tuy nhiên vẫn
phải đảm bảo tạo thành những mạng vòng khép kín, nhằm đáp ứng việc cấp nước an toàn,
liên tục nhưng phải phù hợp với công suất tính toán.
Theo mặt bằng khu nhà ở đã quy hoạch với các trục giao thông đường bộ, trên cơ sở
đó quy ho
ạch mạng lưới đường ống phân phối theo các vòng khép kín với đường kính
ống Ø100- Ø150.
Hành lang đặt ống sẽ được tuân thủ theo quy hoạch của từng tuyến đường giao
thông trong khu nhà ở.
c. Hệ thống cấp nước
Mạng lưới đường ống phân phối nước bên trong khu chỉ phục vụ cho quy mô khu
quy hoạch không dự kiến mở rộng ra xung quanh. Mạng lưới cấp nước này bao gồm:
- Các tuyến chuyển tải đường kính Ø60 Ø76, cho từng dãy nhà trong toàn khu.
- Các tuyến nhánh cụt đường kính Ø42 cấp nước cho từng nhà.
d. Hệ thống cấp nước chữa cháy
Dựa vào các tuyến ống cấp nước chính cho cả khu bố trí 07 trụ lấy nước chữa cháy
Ø150 ở các điểm thuận tiện lấy nước với khoảng cách tối thiểu 150m. Ngoài ra khi có sự
cố cháy, cần phải gọi xe chữa cháy chuyên dùng để hỗ trợ.
2.7.5, Yêu cầu tiêu chu
ẩn kỹ thuật
Các yêu cầu kỹ thuật của hệ thống đường ống cấp nước: Việc cấp nước cho các khu
nhà ở nói chung và khu quy hoạch này nói riêng đòi hỏi ngày càng cao cả về chất lượng,
độ bền và tính kinh tế, đồng thời phải tuân thủ theo quy định của các ngành liên quan:
Phòng cháy chữa cháy… Vì vậy, đường ống lắp đặt phải đảm bảo các yêu cầu sau:

23
- Tại điểm đấu nối giữa đường ống cấp nước Ø200 với hệ thống phân phối của khu
nhà ở sẽ lắp đặt van khống chế và thiết bị điều chỉnh lưu lượng giữa đường ống
cấp nước chính với các nhánh vào khu nhà ở;
- Tại các vị trí có 2 tuyến ống trở lên nối với nhau phải bố trí các van khóa để có thể
cách ly khi cần thiết;
- Tại các điểm cao nhất trên tuyến ống phải bố trí van xả khí và điểm thấp nhất phải
đặt các van xả cặn;
- Những nơi ống đi qua đường phải lắp đặt ống lồng bên ngoài (ống bê tông ly tâm)
và đệm cát trên lưng cũng như dưới đáy ống;
- Ống phải đặt với độ sâu chôn ống tối thiểu theo quy định
để có thể hạn chế chấn
động từ trên mặt đất truyền xuống. Khoảng cách ống đến chân các công trình
ngầm (đường điện, cống thoát nước) phải đảm bảo khoảng cách an toàn cho phép.
2.7.6, Khối lượng và khái toán kinh phí
Đối với ống có đường kính ≤ Ø150, chọn loại ống nhựa PE chịu áp lực 6kg/cm² sản
xuất theo tiêu chuẩn ISO 9001.

24
Bảng 2.9- Bảng tổng hợp khối lượng & khái toán kinh phí hệ thống cấp nước
Stt Hạng mục công trình Đv
Đơn giá
(đồng)
Khối
lượng
Thành tiền
(đồng)
1 Ống uPVC D150 m 146,000 893 130,378,000
2 Ống uPVC D100 m 90,000 285 25,650,000
3 Ống uPVC D76 m 52,000 1,180 61,360,000
4 Ống uPVC D60 m 34,000 200 6,800,000
5
Ống lồng BTCT băng
đường
m 2,000,000 220 440,000,000
6 Trụ cứu hỏa trụ 8,500,000 7 59,500,000
7 Đồng hồ tổng bộ 50,000,000 1 50,000,000
8 Van cửa D 150 bộ 6,000,000 2 12,000,000
9 Van cửa D 100 bộ 4,500,000 1 4,500,000
10 Van cửa D 76 bộ 400,000 6 2,400,000
Tổng cộng
843,847,132
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi

* Nhận xét:
Kinh phí đầu tư hệ thống cấp nước tương đối nhỏ so với kinh phí đầu tư cơ sở hạ
tầng , do đó có thể thực hiện ngay khi hoàn thành hệ thống giao thông.
Tổng cộng (làm tròn): 843.847.132 đồng (Tám trăm bốn mươi ba triệu, tám trăm bốn
mươi bảy ngàn, một trăm ba mươi hai đồng).
2.8. Quy hoạch hệ thống cấp điện
2.8.1 , Đường dây trung thế, nguồn và lưới điện
a. Nguồn cung cấp
Nguồn điện cấp cho khu quy hoạch là nguồn điện lưới quốc gia 22kV hiện hữu từ
lưới điện khu vực.
b.
Lưới điện
Mạng lưới điện phân phối 22kVcho khu quy hoạch sử dụng mạng vòng được bố trí
dọc theo các trục đường D1 – D2 , D1 – D3, tạo thành một mạng vòng khép kín đảm
bảo độ tin cậy cung cấp điện cao.



25
Mạng lưới điện phân phối cho khu quy hoạch được bố trí theo trục đường đi đến các
hộ liên tục. Điện hạ thế đi ngầm kết hợp với hệ thống chiếu sáng lối đi, sân bãi.
Lưới điện sử dụng điện áp 380/220V ba pha bốn dây, trung tính nối đất.
c. Dây trung thế ngầm
Loại tuyến: đường dây đi ngầm 3 pha luồn trong ống PVC.
Loại dây dẫn : dùng cáp ngầm XLPE/SWA/PVC 240mm² cho dây pha.
2.8.2 , Trạm biến áp
Nhu cầu phụ tải điện vùng quy hoạch
Phần điện sinh hoạt:
Nhà phố tái định cư:
- Chiếu sáng và sinh hoạt : 6KVA/căn hộ

- Tổng số hộ:37
Phụ tải điện P1=37căn hộ*6 KVA/căn hộ= 222 KVA
Khu biệt thự :
- Chiếu sáng và sinh hoạt : 10KVA/căn hộ
- Tổng s
ố hộ:35
Phụ tải điện P2=35căn hộ*10KVA/căn hộ= 350 KVA
Chung cư 24 tầng, mỗi tầng 9 căn hộ:
- Chiếu sáng và sinh hoạt : 4KVA/căn hộ
- Tổng số hộ: 216
Phụ tải điện P3=216căn hộ*4KVA/căn hộ= 864 KVA
Căn hộ cao tầng, 28 tầng, mỗi tầng 12 căn hộ, hệ số sử dụng đồng thời ks = 0.6:
-
Chiếu sáng và sinh hoạt : 10KVA/căn hộ
- Tổng số hộ: 336
Phụ tải điện P4=336*10KVA/ căn hộ*0.6= 2016 KVA
Khách sạn 3006.4m² ( 16 tầng, diện tích sử dụng 60% )
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 28861.44m²
- Suất phụ tải : 0.12KVA/m²
Phụ tải điện P5=28861.44m²*0.12KVA/m²= 3463.37KVA