Căn cứ và điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu

NGHIÊN cưu - TRAO 8

CON cư vồ PÉH • !Eh K ■

ROT OOHf, 50«

ị?p QUYẼH vẻ K.ĨÍ OI QUA
KF ĨUPO nw»Ị ifflftl

ThS. DIỆP NGỌC ĐINH
*

* ’

Từ khóa: Quyền về lối đi qua; bất
động sản liền kề; thời hiệu; quyền
địa dịch.

Nhận bài
Biên tập xong
Duyệt bài

: 13/6/2022.
: 28/6/2022.
: 29/6/2022.

dài nhưng không liên tục có được coi là căn
cứ xác lập quyền về lối đi qua khơng? Yếu tố
ngay tình được hiểu như thế nào?... Hiện nay
đang còn một số bất cập trong quy định của
pháp luật về căn cứ và điều kiện xác lập quyền

về lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu
cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
dỊ

1. Bất cập trong quy định của pháp

định cho phép xác lập quyền đối với bất

luật về căn cứ và điều kiện xác lập quyền

động sản liền kề nói chung, quyền về lối

về lối đi qua bất động sản liền kề theo

đi qua nói riêng theo thời hiệu. Tuy nhiên,
Điều 236 BLDS năm 2015 lại quy định
quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu:

thòi hiệu

1.1. về căn cứ xác lập

Điều 246 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm
2015 quy định: “Quyền đối với bất động
sản liền kề được xác lập do địa thế tự
nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa
thuận hoặc theo di chúc”. Theo tác giả,
ngoài các căn cứ xác lập quyền về lối đi
qua bất động sản liền kề theo quy định
trên, quyền này cịn có thể được xác lập

theo thời hiệu. Bộ luật Dân sự năm 2015
cũng như các BLDS trước đây không quy

38

Việc tác động lên bất động sản liền kề lâu

Ị ;ị ị i

hi,

50 14/202«

“Người chiếm hữu, người được lợi về tài

sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay
tình, liên tục, cơng khai trong thời hạn 10
năm đối với động sản, 30 năm đối với bất
động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản
đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ

trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên
quan quy định khác”. Theo đó, quyền sở
* Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.


NGHIÊN cúu - TRAO DỐI

hữu có thể được xác lập theo thời hiệu đối
với tất cả các lộại tài sản, miễn là đáp ứng

được những điịều kiện do luật quy định,
trừ những loại 'tài sản không thể đưa vào

để làm lối đi ra đường công cộng; bị đơn
cũng thừa nhận trước khi mua đất đã thấy
nguyên đơn đi trên phần đất này. Cùng với
những lý do khác như phục vụ nhu cầu sinh

tham gia giao dịch dân sự hoặc tài sản
không thuộc sở hữu riêng của bất cứ chủ
thể nào. Pháp liuật công nhận việc chiếm

hoạt, kinh doanh và xem xét tính hợp lý khi
mở lối đi, Tịa án đã chấp nhận u cầu của

hữu khơng có cẳn cứ pháp luật nhưng ngay
tình, liên tục, cơng khai trong thời hạn 30
năm đối với bất động sản thì quyền về lối
đi qua bất động sản liền kề cũng có thể
được xác lập theo thời hiệu; còn quyền sở
hữu bất động sảp vẫn thuộc về chủ sở hữu
hay người sử dụng bất động sản liền kề, vì
quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài
sản và quyền về lối đi qua cũng là quyền tài
sản. Nói cách khốc, quyền đối với bất động
sản liền kề được coi là một quyền trên bất
động sản, nên khi một người sử dụng bất
động sản liền kềỉcơng khai, liên tục, ngay
tình trong 30 nănị thì pháp luật cũng đương
nhiên công nhận quyền đối với bất động

sản liền kề, mặc dù bất động sản liền kề đó

Ví dụ 2: Tại Bản án số 309/2017/DS-PT
ngày 07/12/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh
B cũng nhận định: “Do gia đình của ông
Đ sử dụng bất động sản của ông B để đi ra
đường công cộng từ rất lâu và việc sử dụng
lối đi này ít gây thiệt hại và thuận tiện cho
việc sử dụng”. Tòa án cấp phúc thẩm cho
rang, Tịa án cấp sơ thẩm khơng chấp nhận
u cầu của nguyên đơn là không đúng,
ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn
nên đã sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp
nhận yêu cầu mở lối đi của ông Đ. Như
vậy, căn cứ để Tòa án xác định quyền về
lối đi cho ông Đ trong trường hợp này là
thời hiệu.

vẫn thuộc sở hừCÙa người khác1.
Trong thực tiễn xét xử, có nhiều Tòa án
thừa nhận thời hiệu là một trong những căn
cứ xác lập quyền yề lối đi:

Ví dụ 1: Bản ár> số 28/2021/DS-ST ngày
26/4/2021 của Tòa án nhân dân huyện G,
tỉnh B thể hiện: Qua xác minh, lối đi mà
nguyên đơn yêu óầu mở đã tồn tại từ lâu,
nguyên đơn sử dựng trong thời gian dài
1. Phạm Công Lạc (2006), Quyền sứ dụng hạn chế
bất động sàn liền kề, Nxb.Tưpháp, Hà Nội, tr. 113.

nguyên đơn.

Vấn đề đặt ra là: Nếu việc tác động lên
bất động sản liền kề lâu dài nhưng khơng
liên tục (bị gián đoạn một khoảng thời gian)
thì có được coi là căn cứ xác lập quyền về
lối đi qua khơng? Thực tiễn xét xử cho
thấy, Tịa án có xu hướng công nhận đây
là căn cứ xác lập quyền. Ví dụ: Bản án sơ
thẩm số 19/2018/DSST ngày 28/8/2018 về
tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề của Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh
T: Bà G u cầu ơng M mở lối đi diện tích
72,8m2 trên thửa đất số 528 chưa được cấp
quyền sử dụng đất nhưng do hộ ơng M quản
_________
Số 14/2022

Tạp chí
KIE.V1 SÁT

39


NGHIÊN cửu - TRAO RÒĨ

lý sử dụng từ trước đến nay. Trước đây, cha
chồng bà G (ông P) sử dụng nhờ lối đi qua
đất của ơng M có chiều ngang l,5m, dài

sở hữu của một người đối với tài sản. Nếu
áp dụng điều luật này làm căn cứ xác lập
quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

khoảng 30m (từ trước năm 1978). Năm
1978, ông p dọn nhà đi nơi khác sống, để

theo thời hiệu thì chưa thật sự hợp lý và
không phù họp với nguyên tắc quyền năng
tuyệt đối của quyền sở hữu tài sản. Bởi lẽ,
một khi quyền về lối đi được xác lập theo
Điều 236 BLDS năm 2015 thì đồng nghĩa
chủ sở hữu bất động sản liền kề bị mất
quyền sở hữu. Do vậy, không thể áp dụng
Điều 236 BLDS năm 2015 làm căn cứ xác
lập quyền về lối đi.

lại nhà cho vợ chồng bà G ở và vẫn tiếp tục
đi nhờ lối đi này. Đến năm 1985, gia đình
bà G đi làm ăn xa, khơng cịn sử dụng lối đi
này trên đất của ơng M nữa; năm 1995 thì
về ở và tiếp tục sử dụng lối đi trên đất của
ông M. Đen năm 2005, ông M và bà G xảy
ra mâu thuẫn nên ông M rào lối đi không
cho bà G đi tiếp. Hiện tại, hộ bà G đang sử
dụng lối đi trong vườn cam của ông B và
ông c, nhưng lối đi này không thuận tiện,
chỉ đi bộ và phải bắc cầu nhỏ để đi qua.
Ơng B và ơng c cũng khơng cho hộ bà G

đi lâu dài vì ảnh hưởng đến sự phát triển
của vườn cam. Do đó, bà G yêu cầu hộ ông
M tiếp tục mở lối đi cho bà trên thửa đất
số 528. Yêu cầu của bà G đã được Tòa án
đồng ý. Trong vụ việc này, mặc dù khoảng
thời gian sử dụng lối đi của bà G bị ngắt
quãng và bà G có thể sử dụng lối đi khác,
nhưng Tịa án vẫn buộc ông M tiếp tục mở
lối đi cho bà G. Có thể nói, thời gian sử
dụng lối đi lâu dài và tính ổn định được
Tịa án xem xét làm căn cứ xác lập quyền
về lối đi cho bà G, cụ thể là gần 30 năm.

Như vậy, trên thực tế, dù chưa được quy
định cụ thể trong luật nhưng các Tòa án
vẫn chấp nhận quyền về lối đi qua được
xác lập theo thời hiệu. Tuy nhiên, Điều 236
BLDS năm 2015 quy định thời hiệu chỉ
được áp dụng đối với việc xác lập quyền
40

1.2. về điều kiện xác lập

Việc quy định bổ sung thời hiệu là một
trong những căn cứ xác lập quyền về lối đi
là cần thiết. Tuy nhiên, khi chưa có văn bản
quy phạm pháp luật chính thức quy định,
cũng khơng thể áp dụng hồn tồn Điều
236 BLDS năm 2015 để làm căn cứ xác
lập quyền về lối đi qua bất động sản liền

kề theo thời hiệu, thì pháp luật nước ngồi
chính là một nguồn thơng tin để Việt Nam
tham khảo.

về tính liên tục, cơng khai: Điều 236
BLDS năm 2015 quy định về xác lập quyền
sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được
lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật:
“Người chiếm hữu, người được lợi về tài
sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay
tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10
năm đối với động sản, 30 năm đối với bất
động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản
đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ
trường họp Bộ luật này, luật khác có liên
quan quy định khác”. Nếu áp dụng tương


tự quy định này; thì xác lập quyền về lối đi
qua bất động sảh liền kề theo thời hiệu cần
đáp ứng các điềỊu kiện: Sử dụng lối đi trên
bất động sản liện kề ngay tình, liên tục,

của chủ sở hữu nhưng lại có sự chiếm hữu
(thơng qua việc sử dụng lối đi) của người
chiếm hữu mà lại được xem là ngay tình.
Nói cách khác, việc sử dụng bất động sản

cơng khai trong thời hạn 30 năm. Thời
gian 30 năm khộng phải là quá dài, nhưng

khi xem xét cùng với các điều kiện khác
làm căn cứ phát sinh quyền thì khơng dễ
dàng (vì có thể ibị gián đoạn). Thậm chí,
có thể xảy ra trường họp “địa dịch khơng
liên tục có thể khơng được xác lập theo
thời hiệu vì chúng được thực hiện thông
qua các hành vi biệt lập không đủ để thông
báo cho chủ sở Hữu của bất động sản chịu
quyền; do đó, những hành vi đó phải được
coi là dung hịa trên tinh thần tốt đẹp của
tình làng nghĩa xóm. Lời giải thích này
cũng khơng thể chấp nhận được, bởi vì nó
dựa trên giả định phi thực tế rằng trong
trường họp khơng có đăng ký, việc sở hữu
một địa dịch khơng liên tục nhất thiết phải
gặp khó khăn”2. Điều này có nghĩa là, tính
liên tục khơng nhất thiết phải được kéo
dài trong suốt quãng thời gian chiếm hữu,
mà nên hiểu đây Ịà một điều kiện mở, đặc
biệt trong trường hợp địa dịch khơng có
đăng ký, vì việc ixem xét tính liên tục là
rất khó khăn.

của người khác một cách ngay tinh, cơng
khai, liên tục mà khơng có sự phản đổi của
chủ sở hữu có thể đồng nghĩa với việc chủ
sở hữu bất động sản đồng ý cho phép sử
dụng. Neu chủ sở hữu bất động sản liền
kề bày tỏ ý chí phản đối (khơng phụ thuộc
vào hình thức phản đối), thì việc sử dụng

của người khác đối với bất động sản liền kề
được xem là khơng ngay tình3. Tuy nhiên,
quan điểm này không phù hợp nếu chủ sở
hữu và người sử dụng lối đi qua bất động
sản liền kề có mối liên hệ thân thiết (bạn
bè, láng giềng...).

về tính ngay tình: So sánh giữa các yếu
tố liên tục, cơng khai và ngay tình thì yếu
tố ngay tình là khó đáp ứng hơn cả. Bởi
lẽ khi đó, tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu

2.

Một số đề xuất, kiến nghị

Một là, xét theo nghĩa rộng thì căn cứ
xác lập quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề cũng tương tự các căn cứ xác lập
quyền khác (dựa trên quy định của pháp
luật); do đó, cần bổ sung căn cứ này vào
văn bản quy phạm có tính điều chỉnh
chung các quan hệ dân sự (BLDS năm
2015). Theo đó, tác giả kiến nghị sửa đổi,
bổ sung Điều 246 BLDS năm 2015 về căn
cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền
kề như sau: “Quyền đối với bất động sản
liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên,
theo quy định của luật, theo thời hiệu, theo
thỏa thuận hoặc theo di chúc”.

Hai là, trên cơ sở áp dụng tinh thần quy
2. A.N.Yiannopoụlus (1982), “Creation of
servitudes by prescription and destination of the
owner”, Louisiana Law Review, Vol.43, No. 1, tr. 156.

3. Phạm Công Lạc (2006), tlđd, tr. 114.

_________
Tạp chí
Số 14/2022\KIÉM SÁT

41


NGHIÊN cửu - TRAO DÕI

định về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu
do chiếm hữu, được lợi về tài sản khơng có
căn cứ pháp luật, cần xây dựng quy định
về điều kiện xác lập quyền về lối đi qua
bất động sản liền kề, sử dụng lâu dài có thể
được xem là điều kiện để xác lập quyền
này, nhưng cũng cần xem xét các yếu tổ
khác như công khai, liên tục, ngay tình.
Theo tác giả, 30 năm là khoảng thời gian
hợp lý khi áp dụng tương tự pháp luật đối
với trường hợp bất động sản có chủ sở hữu.
Trường họp bất động sản khơng có chủ sở

hữu, thì thời hiệu nên được tính là 20 năm
kể từ thời điểm một chủ thể thực hiện hành
vi sử dụng bất động sản liền kề trên thực tế.
Bởi lẽ, khi thực hiện hành vi sử dụng lối đi
trên một bất động sản khác khơng có chủ
sở hữu để phục vụ nhu cầu sử dụng, khai
thác họp lý bất động sản của mình, thì thời
hiệu nên được xem xét ngắn hơn (bằng hai
phần ba so với thời hiệu xác lập quyền về
lối đi qua trong trường họp bất động sản có
chủ sở hữu).

Ba là, khi một người đang sử dụng phần
đất của người khác để làm lối đi, sau đó lại
bán đất của mình cho người khác, thì tính
liên tục được xem xét như thế nào? Tham
khảo pháp luật Hoa Kỳ, trường hợp người
sử dụng đất thật sự chuyển nhượng hoặc
đưa tài sản cho người khác, người nhận sẽ
trở thành người chiếm hữu bất lợi và số
năm người sừ dụng đất đầu tiên đã sử dụng
đất của bất động sản liền kề để làm lối đi sẽ
được tính cho thời gian sử dụng của người
sử dụng đất mới, điều này được gọi là “kéo
42

lạp chi
KJEM s V!

r____ .....

So 14/2022

theo”4. Theo tác giả, điều này là hợp lý và
có thể tham khảo trong q trình sửa đổi
quy định của pháp luật Việt Nam. Bởi lẽ,
quyền về lối đi qua về bản chất là một dạng
vật quyền, được xác lập nhằm phục vụ nhu
cầu sử dụng của bất động sản, mà khơng
phải vì lợi ích của một chủ thể (không phụ
thuộc vào chủ thế sử dụng). Điều này cũng
nên được vận dụng trong trường hợp người
sử dụng bất động sản liền kề chưa xác lập
quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
theo thời hiệu để lại thừa kế cho người
khác. Khi đó, thời hiệu vẫn được tiếp tục
tính cho người thừa kế (người thừa kế theo
pháp luật hoặc theo di chúc được kế thừa
sự ngay tình hoặc khơng ngay tình của
người để lại di sản).

Bốn là, về yếu tố ngay tình. Bên cạnh
các yếu tố khác thì yếu tố ngay tình là khó
xác định hơn cả. Có thể nhận định rằng,
ngay tình là việc người sử dụng bất động
sản hưởng quyền không gặp phải sự phản
đối hoặc đồng ý của chủ sở hữu bất động
sàn chịu quyền. Đồng thời, việc sử dụng lối
đi của người sử dụng bất động sản hưởng
quyền cũng không được xem xét trong mối
quan hệ thân tình (bạn bè, láng giềng...)

với chủ sở hữu bất động sản có mảnh đất
được sử dụng làm lối đi hoặc việc sử dụng
bất động sản phục vụ cho lợi ích của cả hai
bên hưởng quyền và chịu quyền. Tác giả
gọi đây là yếu tố “bất lợi”. Do vậy, ngồi
yếu tố liên tục, cơng khai, ngay tình thì yếu
4. Cora Jordan (2006), “Neighbor Law: Fences, Trees,
Boundaries & Noise”, Nolo, 5th Edition, tr. 171, tr. 160.


NGHIÊN cứu - TRAO ĐÔI

tố “chiếm hữu bất lợi” cũng nên được xem
là một trong những điều kiện để xác lập
quyền về lối đi qua theo thời hiệu.

Tóm lại, cùng với việc thừa nhận thời
hiệu là một trohg những căn cứ xác lập
quyền về lối đi qua bất động sản liền kề,
cần có nghị quyệt hoặc án lệ của Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng
dẫn điều kiện xạc lập quyền về lối đi qua
theo thời hiệu. Qụ thể, người khai thác bất
động sản liền kề để làm lối đi một cách
ngay tình, liên tục, cơng khai, bất lợi cho
chủ sở hữu bất động sản liền kề trong thời
hạn 30 năm đối vịới bất động sản có chủ sở

hữu, 20 năm đối với bất động sản vô chủ
thì có quyền về lối đi qua bất động sản liền

kề, kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng lối đi
đó. Trong đó, yếu tố ngay tình được hiểu là
việc khai thác bất động sản không chịu sự
phản đối hay có được sự cho phép của chủ
sở hữu bất động sản đó (khơng phụ thuộc
vào hình thức phản đối). Tính liên tục có
thể được xem xét ngay cả trong trường hợp
người “chiếm hữu bất lợi” chuyển nhượng
hoặc để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho
người khác, thời gian sử dụng trước đó
được tính vào thời gian sử dụng của người
sử dụng đất sau.o

Ị

CÀI CÁCH TV PHÁP...
(Tiếp theo trang 17)
Kiểm sát viên, Kiẹm tra viên, Điều tra viên
của VKSQS.
Bảy là, tăng cường hợp tác quốc tế trong
hoạt động tư pháp. Viện kiểm sát quân sự
trung ương cần phịối hợp chặt chẽ với đơn
vị làm công tác đoi ngoại của VKSND tối
cao, Bộ Quốc phòng để xây dựng kế hoạch
phục vụ cho côn^ tác trao đổi, học hỏi

kinh nghiệm trong ịhoạt động tư pháp; chủ
động phối hợp để có kế hoạch cử cán bộ
trẻ, có năng lực đi học, bồi dường nghiệp
vụ, ngoại ngữ tại các nước có trình độ phát

triển về hoạt độngị tư pháp và pháp luật
lình sự. Đây là cơ sở vững chắc để chuẩn
bị cho các VKSQS có đủ năng lực tham gia

vào các hoạt động tư pháp quốc tế, các vụ
án, vụ việc có yếu tố nước ngoài.
Tám là, tăng cường các điều kiện bảo

đảm cho hoạt động thực hiện chức năng,
nhiệm vụ. Đây là một trong những yêu cầu
quan trọng để VKSQS các cấp thực hiện
tốt chức năng, nhiệm vụ theo quy định
của pháp luật. Đe xuất các cơ quan nghiên
cứu, tăng cường đầu tư cơ sở vật chất cho
VKSQS các cấp theo hướng hiện đại; phát
triển cơ sở hạ tầng và phần mềm ứng dụng
công nghệ thông tin, đáp ứng yêu cầu ứng
dụng thông tin của các VKSQS và yêu cầu
kết nối thông tin giữa các VKSQS; nâng
cao tỉ lệ máy tính trên cán bộ, Kiểm sát
viên tại các VKSQS; bảo đảm kinh phí chi
thường xuyên đáp ứng yêu cầu thực hiện
chức năng, nhiệm vụ của VKSQS các cấp
trong tình hình mới.o
_________
Tạp chí
Số 14/2022\—KIÉM SÁT

43