Một số vướng mắc trong phương thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội hiện nay

số 5/2022 - Năm thứ mười bảy

NghêLuqt
MỘT SỐ VƯỚNG MẮC TRONG PHƯƠNG THỨC Bồi THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC

THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHẮT TRIEN kinh TÍ- xà hội hiện nay
Phan Hữu Chánh1

Tóm tắt: Trong điểu kiện kinh tế thị trường, quyển sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hỏa
đặc biệt2. Việc thu hồi đất nhằm vào những mục tiểu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phịng,
cơng trình cơng cộng, hay xử lý những vi phạm pháp luật đất đai hoặc thu hoi do hết thời hạn giao,
cho thụê,... Tuy nhiên đi cùng với việc thu hồi đất của nhũng chủ thể có quyền và lợi ích hợp pháp
gắn liền yới đẫt thì vấn đề hô trợ, tái định cư đặc biệt là bồi thường lại trở thành vẩn đề vơ cùng nóng
bỏng, rât đáng phải quan tâm trong nhiều năm trở lại dãy. Trong phạm vi bài viết này, tác giả chỉ
ra những tồn tại, hạn chế trong quá trình thực thi pháp Ịuật về bơi thường khi Nhà nươc thu hồi đất,
từ đó nêu lên một sổ giải pháp mang tính tham khảo đối với các nhà hoạch định chỉnh sách.
Từ khóa: Phương thức bồi thường, thu hồi đất, phát triển kinh tế - xã hội, quản lý đất đai.
Nhận bài: 20/4/2022; Hoàn thành biên tập: 16/5/2022; Duyệt đăng: 20/5/2022.
Abstract: In the market economy, the land use right is one type ofasset and special good. Land
recovery aims atfulfilling targets ofsocio-economic development, national defense, public works or
handling land-related violations or the expiration ofland allocation, land leasing. However, besides
the issue ofrecovering landfrom users having legitimate rights and interests attached with land, the
issues of allowance, resettlement, especially the compensation have been hot issues to be given
interest recently. In this article, the author points out shortcomings, limitations in legal enforcement
on compensation, allowance when the land is recovered by the State to suggest some solutions for
policy makers.
Keywords: Compensation mode, land recovery, socio-economic development, land management.
Date of receipt: 20/4/2022; Date of revision: 16/5/2022; Date ofApproval: 20/5/2022.
1. Khái quát về phương thức bồi thường
khi Nhà nươc thu hoi đất
Bồi thường về đất lậ việc Nhà nước trả lại giá

trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi
cho người sử dụng đất theo khoản 12 Điều 3 của
Luật Đất đai, năm 20,13, sửa đổi, bổ sung năm
2Ọ18., Đặc điểm của bồi thường khi Nhà nươc thu
hồi đất bao giờ cũng gắn vói một sự kiện pháp lý
là Nhà nước ra quyetdinhthu hồi đất. Quá trình
thu hồi đất đặt ra nhiều vấn đề kinh tế - xã hội
cần được giải quyết thỏa,đáng. Để hài hịa giữa
lợi ích của xã hội, tập thể cá nhân thì mỗi quốc
gia có những cách giải quyêt khác nhau. Vê mặt
hành chính đây là q tnnh khơng tự nguyện, có
tính cưỡng chê và địi hỏi sự “hy sinh” của chủ
thể bị thu hồi đất. Từ đó có the hiểu việc bồi
thường khi thu hội đât của Nhà nước không chỉ
đơn thuần là sự đền về bù vật chất mà cịn nhằm
đảm bảo lợi ích của người phải di chuyển. Đó,là
phải đảm bảo họ có được chồ ở ổn định, điều
kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ...
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì có

hai hình thức thu hồi đất/giao đất khi thực hiện
dự án:
Một là, Nhà nước thu hồi đất để phát triển
kinh te - xã hội vì lợi ích quốc gia, cồng cộng.
Theo quy định tại Điều 62 Lụật Đất đai năm
2013, Nhà,nước chỉ thu hồi đất của người sử
dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội vĩ lợi ích
qc gia, cơng cộng (khơng vì lợi ích doanh
nghiệp) đối vơi các dự ,án đã được Quốc hội
quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ

tương Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư
và mọt số trường hợp được Hổi đồng nhân dận
cập tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi
đất. Trong trường hợp nay, người,sử dụng đất
không được thỏa thuận về giá đất bồi thường mà
giá se được xác định theo giá đất cụ thể do Uỷ
ban nhân dận cấp tỉnh ban hanh (theo quy định tại
khoản 2 Điều 74, điểm d khqản 4 Điều 114 Luật
Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung nậm 2Ọ18).
Hai là, chủ,đầu tư mua tài sản gắn liền với
đạt, nhận chuyển nhựợng, thuê quyên sử dụng
đất hoặc nhận góp vốn bang quyển sử dụng đât

1 Trường Chính trị Nguyễn Chí Thanh, tinh Thừa Thiên Huế.
2 Điều 105, Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành
Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh tồn diện
cơng cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

o


HỌC VIỆN Tư PHÁP

để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh. Theo
qụy định tại Điêu 73 Luật Đât đai năm 2013 sửa
đổi, bổ sung năm 2018, chủ đầụ tư được sử dụng
đât đê thực hiện dự án sản xuât, kinh doanh (vì
lợi ích doanh nghiệp, khơng thuộc trường họp
thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
qc gia, cơng cộng) thep phương thức thỏa

thuận với người sử dụng đât thơng qua các hình
thức: mua tai sàn gắn lien với đất) nhận chuyển
nhượng, thuê quyên sử dụng đất hoặc nhận góp
vốn bang quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, việc sử dụng đất phải đảm bảo
nguyên tắc được quy định tại khoản 13 Điều 1
Nghị định số 148/2020/ND-CPngay 18/12/2020
sira đổi, bổ sung mộ) số nghị định quy định chi
tiết thi hành Luạt Đất đai. Theo đó, trường họp
người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chõ
thuê, góp von bằng quyền sử dụng đất thì chủ
đâu tư và người sử dụng đât trực tiêp thỏa thuận
về giá chuyen nhượng, giá cho thuê và giá trị vốn
góp; đối vơi trưộng hợp người sử dụng đất không
cộ quyên chuyên nhượng, cho th, góp vơn
băng qun sử dụng đât, Nhà nước sẽ tiên hành
thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê.
' Như vậy, khi Nhà nước thu hồi' đất để phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng hay thu hồi đất để chủ đầu tư th thực hiện
dự vi lợi ích qc gia, cơng cộng, người sử dụng
đật đêu không được quyên thỏa thuận vê giá đât
bồi thường. Tuy nhiên, khi phủ đầu tư thực hiện
dự án bằng cách nhận quyền sử dụng đất thông
qua hình thức chuyển nhượng thì ngươi dân được
thỏa thuận giá mua bán.
Các phương'thức bồi thựờng, hỗ trợ, tái định
cự bao gồm3: Bồi thường bàng tiền; Bồi thương
bằng viẹc thực hiện chmh sách tái định cư; Bồi
thương bằng việc giao đất mới; Các phưopg thức

bồi thường khác: Hồ trợ di chuyển và hỗ trợ tái
định cư, ho trợ chuyển đổi nghễ tạo việc làm hồ
trợ ôn định cuộc sông và sản xt...
' Việc đa dạng hóa các hình thức bơi thường
nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể tiếp cận đến
hình thức bồi thường phù hợp nhất đối với mình
để có thể nhanh chóng ổn định cuộc sống sau khi
đã bị thu hồi đất. Tuy nhiên trong quá tnnh triển
khai thực hiện các phương thức bồi thường trên

lai gặp khơng ít các khó khăn vướng mắc. Nhiều
vấn đe chỉ măng tính lý thuyết mà tren thực tế lại
rất khó thực hiẹn và ngay cả các chủ thể bị thu
hồi đất cũng khó tiếp cận đến những hình thức
mà họ mong mn. Hay quy định pháp luật cho
phép chủ đaụ tư và người co đất bị thu hồi được
thỏa thuận về giá đất bồi thường. Tuy nhiên trên
thực tế việc bpi thường đất cho người dận vẫn
phát sinh nhiều tranh chấp dẫn đen khiếu nại,
khiếu kiện ở khắp các tỉnh thành.
2. Thực trạng công tác bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất
Từ khi Luật Đất đai năm 2013 được thực thi
ở trên thực tế, cơng tác quản lý đất đai nói chung
và cơng tác bơi thường khi nhà nước thu hơi đât
nói riêng đã đạt được những kết quả quan trọng.
Theo số liệu tổng họp từ các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương gửi báo cáo vê Bộ Tài nguyên
và môi trương, sau khi Luật có hiệu lực đến năm
2017, các địa phương đã triển khai thực hiện

2.194 cơng trình, dự an (địa phương triển khai
nhiều cơng trình, dự án là: 'Quảng Nam (294 dự
án), Lào Cai (211 dự án), Băc Giang (162 dư án),
Phú Yên (146 dự án), với tổng diẹn tích đất đã
thực hiện bội thường, giải phóng mặt băng là
7.882 ha (đất nông nghĩệp 6.810 ha; đất ở 165
ha; đất khác 930 ha). So to chức, hộ gia đình cá
nhân có đất thu hồi là 80.893 trường hợp (tổ chức
1.155 trường hợp; hộ gia đình, cá nhân 79.738
trường hợp)4.
Theo báo cáo của Bộ Ke hoạch và Đầu tư, ước
tính trong 06 tháng đâu năm 2020, các khu công
nghiệp (KCN), khu kinh tế (KKT) trên cả nước thu
hut được khoảng 335' dự án đầu tư nước
ngoài (ĐTNN) vơi số vốn đăng ký mới yà tăng
them đạt khoảng 06 tỷ USD. Tính đến cuối tháng
6/2020, cả nước có 336 KCN đã thành lập với tơng
diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 97,8 nghìn ha,
trong đó diện tích đất cơng nghiệp đạt gần 66 nghìn
ha. Trong 336 KCN đã thành lập, có 261 KCN đi
vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên
khoảng 68,7 nghìn ha và 75 KCN đang trong giai
đoạn đên bù, giải phóng mặt bằng vơi tổng diện
tích khoảng 29,1 nghìn ha. Tỷ lệ lâp đầy cua các
KCN đang hoạt động đạt khoang 76%5.
Tuy nhiên, theo báo cáo của Thanh tra Chính

3 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi bổ sung năm 2018.
4 Thu hồi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Chuyển biến tích cực, https://baotai nguyenmoitruong .vn/thu-hoi-boithuong-ho-tro-tai-dinh-cu-chuyen-bien-tich-cuc-230398.html, truy cập ngày 15/02/2022.
5 06 tháng, Việt Nam thu hút được 335 dự án đầu tư từ nước ngoài, truy cập ngày 15/02/2022.

số 5/2022 - Năm thứ mười bảy

NgheLuạt
phủ, năm 2019,, số đơn,khiếu nại về lĩnh vực đất
đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu
nại (67,7% tăng 5,9% so VƠI năm 2018), trong
độ tập trung chu yeu vào các vấn đề như: Thu hoi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại,
tranh châp đât đai có ngn gơc là đât do nông,
lâm trường quản lý, tranh châp tại các dự án bât
động sản6?.. Đồng thời, vẫn còn nhiều hạn chế
bât cập mà đã được bộc lộ trong quá trình thi
hành pháp luật, như:
- Vê trường họp thu hơi đât vì mục đích phát
triển kỉnh tế: Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ
sung năm 2018 qụy định Nhà nước thu hồi đất
ngồi mục đích qc phịng, an ninh, lợi ích qc
gia, lợi ích cơng cộng, cịn có thể thu hồi đất ỴÌ
mục đích phát triên kinh tê. Có thê thây, riêng đôi
với quy định thu hồi đất phục vụ chó mục tiêu
phát triên kinh tê, Nhà nước tự cho mình quyên
năng thu hồi đất khá rộng và thẩm quyền thu hồi
đất trải đều từ cấp Trung ương đến cấp tỉnh,
huyện. Điều này de dẫn đen tình trạng tuy nghi
trong lý do thu hơi đât, làm méo mó chính sách,
lãng phí nguồn lực đất đai và phát sinh lợi ích
nhóm, tiêu cực, tham nhũng trong lĩnh vực này.
Đồng,thời, quy định này đã tạo điêu kiện cho cac

nhà đâu tư ô ạt dựng lên các dự án, xây dựng cơ
sở hạ tâng cho các khu kinh tê, khu công nghệ
cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư nông
thôn, đô thị... Nhiều doanh nghiệp khơng có kinh
nghiệm, năng lực tài chính lợi dụng quy định này
đe “giữ đất”, Ồm đất”, “chạy dự an” để bán dự
án kiếm lời. Nhiều dự án “tréo” cũng sinh ra từ
đậy. Trong khi người dân bị thu hồi đat khơng có
đất để sinh sống và sàn xuất, phải di cư tự phát tới
các đô thị làm thuê hoặc đi xuât khâu lao động...
- về cơ chế thu hồi đất: Luật đất đai năm
2013 sửa đôi, bô sung năm 2018 cho phép áp
dụng hai cơ ché: Một là, Nhà nước thu hồi đất;
Hai là, tự thỏa thuận giữa nhà đâu tư và người sử
dụng đât. Điêu này tạo ra sự chênh lệch lớn vê
giá đât khi thu hơi, tạo ra sự bât bình đăng trong
việc bơi thường cho người sử dụng đât, gây nên
nhiều tranh chap, khiếu kiện về đât đai.
- về xác định giá đất: Luật Đất đai năm 20 Ị3
sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định nguyên tạc
xác định giá đât “phù họp VỚI giá đất phổ biến
trên thị trường’’ (Điểm c, khoan 1, Điều 112)
nhưng trên thực tê thực hiện, hâu như lại thoát ly

khỏi giá cả thị trường. Trên thực tế, khung giá đất
của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% - 30% khung
giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất của
cấp tỉnh chỉ bằng từ 30% - 60%giá đất thị trường
tai địạ phương. Điều này dẫn đên bất cập khi thu
hồi đất, giá đen bù quá xa giá thị trường gây thất

thu cho ngân sách nhà nước, làm phát sinh khiếu
kiện khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Do
vậy, cơng tác giải phóng mặt bang gặp khó khi
gia đền bù qua chênh lệch với gia thị trường
khiến người bị thu hồi đất thiệt thịi và khơng
đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện dự án phát triển
kinh tế - xã hội, dự án công cộng... mặt bằng
luôn là một trong những “diêm nghẽn” khiến các
cơng trình chậm tiến độ. Bên cạnh đó, tồn bộ
quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính
nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng
ngồi quy trình; mặc du, Điều 115 và Điều 116
co đề cạp đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có
quy định bảo đảm cho tổ chức tư vân gia đất thực
sự có vị trí độc lập... Do vậy, giá đất mang nặng
tính “áp đặt”. Có thê nói, tật cả các trường họp
(gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so vơi giá
thị trường ở mọi then điểm... Nguyên nhân chinh
là do khùng giá các loại đất được quy định cho 03
vùng đông băng, trung dụ, miên núi có biên độ
quá rộng, chậm đươc điêu chỉnh (Thị trường
chuyên nhượng quyên sử dụng đât luôn biện
động nhưng khung giá đất theo quy định thì hầu
như khơng thay đoi. cấp có tham quyền lập
khung giá đất dưa trên mục đích sử dụng, trong
khi gia trị của đẫt đai chịu tác động trên rạt nhiều
yếu tố như vị trí, hạ tầng, khoảng cách đến trung
tâm, đến trục đường chính, ẹanh quan, mơi
trường... Vì thế khung giá đất rất khó có thể đại
diên chung cho thị trường đất đai cả nước); cơ

chế định giá, nguyên tắc, phương pháp định giá
đât chưa phù hợp (Thị trường bât đơng sản có
tính khu vực. Giá đẩt phụ thuộc vào tỗc độ đơ thị
hóa của từng địa phương, phong tục tập, quán
canh tác... nen chênh lệch giá đất tương đổi lớn,
làm biên độ giá trong từng khung giá đất càng
lớn, làm giảm vai trò của khung gia đat trong việc
định hương xây dựng bảng gia đất, do đó giá đất
do Nhà nước ban hành khơng sát được với giá thị
trựờng); chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá
đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù
họp với giá đất trên thị trường; hoạt đọng của các

6 Tổng kết Luật đất đai để tìm ra điểm nghẽn trong quản lý và sử dụng đất, 326605.html, Truy cập ngày
15/02/2022.


HỌC VIỆN Tư PHÁP

tổ chức tư vấn giá đất còn hạn chế, chưa hỗ trợ quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất
được cho các địa phương trong việc xây dựng đại đã có trong Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi,
bảng giá đất và đinh giá cụ thể (Giá đất trên thí bổ sung năm 2018 (Điều 64). Tuy nhiên, chế tài
trường tùy vào điêu kiện kinh tê xã hội của khu này chưa đủ tính “ran đe” đối với các nhà đầu tư,
vực co the thay đổi theo từng tuần, từng tháng, vì tại Điều 64 có thêm “trừ các trường hợp bất khả
thế việc định giá đất do Uỷ ban nhân dân kháng” ,- đã vơ tình tạo điêu kiện cho một sơ cá
(UBND) cấp tỉnh quy định chỉ được điều chỉnh nhân^tổ chức có thể lợi dụng “điều khoản mở
vào tháng 1 hàng năm sẽ không theo kịp giá thị này” để chây ỳ, sử dụng sai mục đích dẫn đến
trường. Mặt khác, quy định điêu chỉnh giá đất lãng phí đât; gây khó khăn cho Nhà,nước khi xác
vào tháng 1 hàng năm sẽ gây ra tình trạng người định chi phí đã đầu tự, kinh phí để bồi thường,
dân muốn chờ đợi, kéo dài việc bàn giao đất đến giao lại cho các nhà đâu tư có năng lực...

3. Một số giải pháp nhằm nang cao hiên
thời điểm ban hành khung giá đất mới với hy
vọng được hưởng giá bồi thường cao hơn, nên từ qụả quản lý nhà nước khi Nhà nươc thu hồi
giữa năm trở đi, cac dư án cần giải phóng mặt đất đề phát triển kinh tế - xã hội
bằng thựờng ách tắc, rất khó thu hồi đất)...
Chu trương, chính sách của Đảng ta hiện nay
- về thời điểm bồi thường cho người bị thu về đất đai được thể hiện trong Văn kiện Đại hổi
hồi đất: khoản 2 Điều 44, Luạt đất đai năm 2013 XUI, mục IX - “Quản lý và sử dụng hiệu quả đât
sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định: “Việc bồi đai, tài ngụn, bảo vệ mơi trường, chủ động thích
thường được thực hiện bằng việc giao đất có ứng với biên đơi khí hậu” tại Báo cáo Chính trị của
cùng mục đích sử dụng với loại đât thụ hơi, nêu Ban Chấp hành Trung ượng Đảng khóa XII trình
khơng có đất để bồi thường, thì được bồi thường Đại hội đại biểu toàn quốc lân thứ XUI. Bên cạnh
bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi đó, Bộ Tài ngun và mơi trường cũng đã và đang
dojjy ban nhân dân cạp tỉnh quyết định tại thời thực hiện nhiệm vụ theo Quyết định số 1188 củặ
điểm quyết định thu hồi đất” (khoản 2). Thực tế Thủ tướng Chính phủ Nguyên Xụân Phúc ký vê
cho thây, sạu khi có qut định thu hơi đât, cơ việc thành lập Ban Chỉ đạo tổng kết thi hành Luật
quan co thẩm quyền thường chậm bồi thường. Đất đai và xẩy dựng Dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Trong khi giá đất tại thời điểm thu hồi và giá đat Việc tổng kết thi hành Luật Đất đai sẽ tập trung ở
tại thoi điểm bồi thường có sự chênh lệch khá lớn các nội dung cơ bản: đánh giá chồng chéo, rnâu
vì giá đất được UBNDcấp tỉnh điều chỉnh hàng thuẫn và không thống nhất giữa Luật Đất đai năm
năm theo hướng “giá đất năm sau cao hơn giá dat 2013 với luật chuyên ngành có liên quan và sự phù
năm trước”. V1 vạy, người bị thu hồi đât luôn hợp; kêt quả tộ chức thực hiện các quy, định của
chịu thiệt thòi, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện về pháp luật về đất đai; đánh giá những kết quả đạt
giá đât. Bên cạnh đó, việc duy trì cơ chê một cơ được của Luật Đất đai và thực tiễn thi hành trong
quan nhà,nước vừa có thẩm quyền thụ hồi đất việc nâng cao chât lượng công tác quản lý Nhà
vừa có thấm quyền quyết định ve giá đât sẽ ln nước về đất đai; những hạn chê, bât cập trong các
quy định của Luật Đât đai, các văn bản quy định
chứa dưng nguy cơ,tham nhũng cao.
- về thẩm quyển thu hồi đất: Luật Đất đai chi tiết thi hành và thực tiễn tổ chức thực hiện quy
năm 2013 sửạ đỗi, bổ sung năm 2018 đã phân định của luật; xác định và phân tích rõ nguyên nhân

cặp thẩm quyền thu hồi đất cho Uỷ ban nhân dân khách qụan và chủ quan của những hạn chế, bật
cấp tỉnh, cap huyện khiến nhiều dự án thu hồi có cập. Xuat phát từ những yêu cầu trên, tác giả thiết
diện tíchlớn nhựng thực hiện thiêu cân nhăc, tính nghĩ cần thực hiện một sỗ giải pháp như sau:
Thứ nhất, cần xây dựng một luật riêng để
toán, thiêu sự kiêm tra, giám sát ,của cơ quan câp
điều
chỉnh về bồi thương, hô trợ, tái định cư khi
trên đã tác động không nhỏ đên một bộ phận
người nơng dân. Vì vậy, cần “cá nhân hóa’,’ thẩm Nhà nước ,thu hồi đất. Trong luật này có nguyên
quyền cho Chủ tịch úỷ bạn nhân dân để khắc tắc, cơ chế xác định bồi thường đối với dat, đối
phục tình trạng thu, hoi đất ồ ạt, làm rõ trách với tài sản gắn liền với đất, nguyên tắc hỗ trợ,
nhiệm người dưng đầu của chính quyền các cạp. thực hiện tái định cư. Đặc biệt^ luật này có xác
Tuy nhien, có thể thấy, nếu chỉ quý định về thẩm định rõ qụy trình bơi thường, hơ trợ, tái định khi
quyền và không bổ sũng thêm che tài, không có thu hội đất. Trong đó, các quyền được biết thông
các cơ chế giám sát hiệu quả, nên quy định này tin về đất bị thu hồi, quyền được góp ý kiến,
quyên được xem khu tái định, cư, quyên khiêu
sẽ tạo rạ nạn tham nhũng cao.
về việc xử lý đối với cảc dự án treo: Mặc dù
nại, khiêu kiện, thậm chí qun được tham gia

©


số 5/2022 - Năm thứ mười bảy

Nghé Luãt
vào cộng tác định giá đất công bằng, đúng với
thực tế cung sẽ được ghi nhận.
Thứ hai, vấn đề giá đất. Thực tế, giá đất từng
nơi, từng lúc dao động ở mức cao vượt ngồi

phạm vi dự đốn của cac chủ thể quản lý. Vì vậy,
nên chăng khi định giá đât (cho đật bị thu hội)
phải có sự thỏa thụận của bên có đất bị thu hồi,
tức là người có đât bị thu hơi phải là một bên
trong quy trình định giá đât. Trường hợp không
thỏa thuận được, người bị thu hồi đất có quyền
yêu câu cợ quan thâm định giá độc lập thâm định
lại. Giá đất được xác định phải dựa ữên sự thỏa
thuận với người sử dụng đât. Trường hop không
thỏa, thuận đựợc vê giá, người bị thu hơi đât có
quyền yêụ cầu cơ quan tham định giá xác định
gia, gia, bất động san xác định theo giá của cơ
quan thẩm định giá đưa ra. Trường hop một bên
không đông ý với giá của cơ quan thâm định giá
đưa ra có quyền yeu cầu tổ chìíc khác thẩm dmh
lại giá, giá cuạ cơ quan tổ chức đưa ra là giá để
tính đền bù. Neu các bên khơng thỏa thuận đựợc
có thể đưa ra Tòa xem xét để phán quyết. Đồng
thời, phải tách thẩm quyền quyết định ,về giao
đất, chọ thuê đất, thụ hổi đất va thẩm quyền quyết
định về giá đất. Điều này dễ dẫn tới khó kiem
sốt việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lơi.
Kinh nghiệm ở nhiều nước, thẩm quyền quyết
định vê đất đai và giá đất nên trao cho hai cơ
quan Nhà nước độc lập với nhau.
Ngoài ra, bên cạnh việc hoàn, thiện các
phương pháp định giá đất truyền thống đã ban
hành, cân nghiên cưu sử dụng các phương pháp
định giá hiện đại bằng sử dụng các mơ hình, máy
tính trong cuộc Cách mạng cơng nghiệp 4.0 đang

là một XU thế vào, công tac định giá đất. Đây là
một cơng cụ có thể giúp các cơ quan định giá đất
hàng loạt.
Thứ ba, về các thiệt hại vô hình khi bị thu hồi
đất, đã có ý kiến “Sẽ nghiên cứu để đưa thiệt hại
vơ hình vào giá tính bơi thường chọ dân”, “mât
mát vơ hình của người dân bị thu hồi đất” (thiệt
hại vơ hình là khái niệm đã có trong ngành luật
dân sự ở Việt Nam). Tuy nhiên, việc “liên thông”
nội dung này với hoạt động, thu hồi đất, boi
thường hơ trợ tái định cư thì hầu như chưa được
thực hiện. Trong những quy định pháp luật, một
số thiệt hại vô hĩnh - tuy chưa được định nghĩa là
thiệt hại vơ hình - vẫn được nhận ra và tính tốn
Uọng bồi thường;, hồ trợ khi Nhà nước thu hồi
đặt, ví dụ như: hơ trợ tái định cư, hỗ trợ chuyển
đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, bồi thường, hỗ
trợ frong trường họp Nhà nước thu hôi đât... Cân

thiết phải pháp điển hóa các nguyên tắc trong bồi
thường thiệt hại vơ hình nhữ: thiệt hại đó phải
hiển nhiên (tức là thiệt hại hiện diện trên thực tế
chứ không phải do chủ thê nghĩ ra, suy đốn ra
mà khơng có căn cứ), thiệt hại phải dó việc thu
hồi đất gay ra một cách trực tiếp vậ thiệt hại đó
phải ở dạng vật chât hoặc phi vật chât nhưng tính
được mức thiệt hại (do ảnh hưởng đên tài sản
hoặc sức khỏẹ, tinh thân của người sử dụng đát).
Thứ tư, vấn đề hoàn thiên các quy định về hỗ
trợ theo hướng tập trụng, thông nhât và hiệu quả.

Nêu bôi thường là phân cơ bản, có nội dung tương
xứng với thiệt hại thì hỗ trợ là phần them vào,
mang tính,mợ. Hiện nay, trong rất nhiều các dự
án, chù thê bơi thựờng có xu hướng dùng chính
sách hỗ trợ để “điều tiet” mức bồi thường để cho
các dự án, không quá chênh lệch nhau cũng nhự
làm sao để tổng số tiền mà người dân nhận có thể
giúp họ tái lập được cuộc sơng. Tuy nhiên, cũng
chính những quy định quá mở sẽ tạo những kẽ hở
vì đơi khi nó túỳ thuộc q nhiều vào ý chí của
chủ quan của chính quyên địaj)hương... Trước
điều kiện đó, việc thực hiện ho trợ cần phải có
những hướng dẫn cụ thể từ phía các cơ quan Trung
ương để có sự thống nhất trong quá trinh áp dụng,
bảo đảm công bằng giữa các họ dân trong cùng
một dự án và giữa các dự án với nhau.
Thứ năm, vấn đề, thực tiễn hóa các nguyên
tắc về tái định cư. Để thực hiện được điều này,
cần có những quy định cụ thể về việc lap và thực
hiện khu tái, định cư một cách ,chi tiêt. Một là,
khái niệm vê “khu tái định cư băng hoặc tôt hợn
nơi ở cũ” phải được hướng dẫn chi tiết như: điều
kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đường sá, điện,
nước... và điều kiện cớ sở hạ tầng xã hội: trường
hoc, trạm xá, công viên, nhà sinh hoạt...; Hai là
cân có những quy định chi tiêt vê việc phơi hợp
giữa chính quyền đìa phựơng và nhà đầu tư trong
việc huy động nguồn vốn trong các dự án “Nhà
nước yà chủ đâu tư cùng làm” mà một phân diện
tích đê lại cho chủ đâu tư kinh doanh, khai thác...

Thứ sáu, việc thu hôi các dự án treo cũng
chưa thực sự họp lý, vì vậy cân sử dụng biện
pháp đánh thuê sử dụng đât cao hơn nhiêu vào
các dự án “treo”, lũy tiến theo thời gian bị “treo”
hoặc xử phạt tài chính mạnh đối với các dự án
“treo” cung lũy tiến theo thời gian bị “treo”.
Ngân sách thu được thêm, nhà đâu tư dự án bị
“treo” tự “xót tiền” mà chủ động chuyển nhượng
dự án cho người khác. Theo giải pháp này, việc
xử lý các, dự án “freo” sẽ dễ dàng và thuận lợi,
không thể ùn tắc theo thời gian./.