Nhận diện rủi ro pháp lý đối với giao dịch về condotel

NHẶN DIỆN RỦI RO PHÁP LÝ ĐỐI VỚI GIAO DỊCH VỀ
CONDOTEL
Lê Thị Bích Chi
*
Trương Trọng Hiểu
**
Tóm tắt: Trên cơ sở tiếp cận thực tiên, bài viêt phân tích một sơ khia cạnh pháp lý

liên quan tới sản phẩm bất động sản condotel và giao dịch về condotel, đồng thời chỉ ra
những rủi ro có thể phát sinh từ các giao dịch này. Từ đó, bài viết đưa ra một số khuyến
nghị nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và minh bạch hoả thị
trường giao dịch condotel.
Abstract: On the practical basis, this article analyzes legal aspects related to
condotel property and its transactions, from which legal risks might arise. Thereby, this
article makes proposals for ensuring legitimate rights and interests of parties and
transparency in the condotel market.

1. Xác định đối tượng của giao dịch
ặc dù xuất hiện ở Việt Nam trong
mua bán condotel
một khoảng thời gian đủ dài,
nhưng đến nay, quy chế pháp lý về condotel
1.1. Nhận diện condotel
vẫn chưa định hình một cách rõ ràng. Thậm
Theo Luật Du lịch năm 2017, căn hộ du
chí, một số dự án condotel mới đây còn bị
lịch là một trong số bảy loại cơ sở lưu trú du
các địa phương thu hồi giấy chứng nhận
lịch nhằm cung cấp dịch vụ phục vụ nhu
quyền sử dụng đất với lý do pháp luật hiện
cầu lưu trú của khách du lịch (khoản 3 Điều

tại chưa ghi nhận trường hợp sử dụng đất ở
48). Như vậy, có thể thấy rằng, căn hộ du
khơng hình thành đơn vị ở1. Điều này kéo
lịch là thuật ngữ pháp lý chính thức được
theo hệ lụy là việc xác định bản chất pháp lý
ghi nhận theo pháp luật du lịch, hướng đến
của condotel nhiều khi thiếu chính xác và có
mục đích sử dụng là nơi lưu trú của khách
thể phát sinh khơng ít rủi ro pháp lý cho các
du lịch. Trong khi đó, những giao dịch
bên tham gia vào giao dịch trên thực tế, đặc
condotel trên thực tế có đối tượng là bất
biệt là bên mua sản phẩm .*
1
động sản, nhưng là một loại hình mới, nằm
ngồi danh sách các bất động sản được định
' *NCS., Khoa Luật học, Trường Đại học Đà Lạt.
danh theo Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh
’* ThS., Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học
doanh bất động sản năm 2014.
ị Quốc gia Tp. Hồ Chí Minh.
Nhìn lại tiến trình hình thành và phát
1 Khánh Hoà, Condotel lao dốc sau cú sốc thu hồi sổ
\đỏ lâu dài, />triển cũng như thị trường giao dịch đối với
-truong/condotel-lao-doc-sau-cu-soc-thu-hoi-so-do-1
dịng sản phẩm bất động sản này, có thể
au-dai-541604.html, trụy cập ngày 10/8/2021; Mai
thấy,
cả tên gọi và loại sản phẩm condotel
An, Khánh Hòa, Hồi kết cho dự án có ‘‘đất ở khơng

hình thành đơn vị ở”,
đều du nhập từ nước ngoài vào Việt Nam.
/khanh-hoa-hoi-ket-cho-du-an-co-dat-o-khong-hinhCụ thể, condotel là từ viết tắt của condo
thanh-don-vi-o-192929.html,
truy
cập
ngày
(căn hộ) và hotel (khách sạn) - một sản
.10/8/2021.

M

29


NHÀ NƯỞC VÀ PHÁP LVẬTSÓ 3/2022

phẩm bất động sản nghỉ dư&ng. Hay nói
cách khác, theo nghĩa tiếng Việt, có thể xem
condotel như một dạng nhà ở kết hợp với
nhà nghỉ, khách sạn, resort nhưng không
phải là “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà
chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở
công vụ” hay “nhà ở xã hội” như đã được
đề cập tại Điều 3 Luật Nhà ở năm 20142.
Như vậy, condotel, về mặt tên gọi và
ngữ nghĩa của nó, khơng bao hàm đối tượng
căn hộ du lịch được nhắc đến trong Luật Du
lịch năm 2017. Nhưng trên thực tế, việc
phân biệt này không phải lúc nào cũng được

khẳng định rõ. Thậm chí, vẫn có ý kiến cho
rằng, condotel được hiểu là “căn hộ du lịch,
căn hộ khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng, hoặc
căn hộ lưu trú”3 và hệ quả là việc tiếp cận về
quy chế pháp lý đối với condotel có thể bị
đánh đồng với quy chể pháp lý về căn hộ du
lịch được Luật Du lịch năm 2017 ghi nhận.
1.2. Đối tượng của các giao dịch mua
bán condotel trên thực tế

Trên thực tế, đa phần các dự án
condotel hiện nay tồn tại theo các dự án căn
hộ nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ.
Điều cần lưu ý là, ngoài các giao dịch có
đối tượng là căn hộ nghỉ dưỡng hay căn hộ du lịch hình thành trong tương lai, còn xuất
hiện các hợp đồng mua bán căn hộ - du lịch
nhưng không phải là căn hộ - du lịch thực
chất. Phổ biến nhất là các dự án, giao dịch

2 Trương Thanh Đức, Bình luận về hồn thiện pháp
luật họp đồng từ thực tiền loại hình Condotel, Tham
luận hội thảo, Hội thảo Hỗ trợ doanh nghiệp, Bộ Tư
pháp, Hà Nội, truy cập ngày 10/8/2021.
3 Đặng Anh Quân, Bàn về tính pháp lý của kinh
doanh căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng, Kỷ yếu Hội
thảo “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà
chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ”,
Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, 2020, tr.12.

30

mua bán kỳ nghỉ, nhưng đã được bên bán ẩn
mình dưới hình thức là mua bán condotel4*
.
Để có thể nhận diện một giao dịch có
đối tượng là condotel, các dấu hiệu sau đây
cần phải được lưu ý:
Thứ nhất, xác định đúng tính chất của
đối tượng giao dịch. Cụ thể, cần phải dựa
vào mục đích sử dụng đất; mục đích sử
dụng của căn hộ, cơng trình, tài sản trên đất
hay nội dung phê duyệt dự án đầu tư, xây
dựng để có thể xác định đúng đặc tính này
của đối tượng của giao dịch. Từ những cơ
sở đó, cần phải định vị rõ đối tượng xác
định trong hợp đồng phải đúng là condotel căn hộ (vói các thơng tin cụ thể, chi tiết như
loại căn hộ, số tầng, diện tích...), được xây
dựng gắn với mục đích du lịch, nghỉ dường.
Từ tiếp cận này, việc thiết lập các giao
dịch về condotel cần phải cẩn trọng khi hợp
đồng (mẫu) hoặc dự thảo hợp đồng có nội
dung xác định đối tượng như: Căn hộ là một
căn hộ du lịch phục vụ mục đích du lịch,
nghỉ dưỡng dài hạn hoặc ngắn hạn, hoặc
không phải căn hộ chung cư và khơng hình
thành đơn vị ở. Như đã phân tích ở trên, căn
hộ trong các giao dịch trên thực tế này chỉ là
cơ sở lưu trú đơn thuần như Luật Du lịch
năm 2017 đã xác định. Căn hộ có mục đích
sử dụng ngồi mục đích để ở khơng phải là

một loại hình bất động sản chịu sự chi phối
của Luật Nhà ở năm 2014, hay thậm chí là
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
nếu căn hộ này không đáp ứng điều kiện để
trở thành một trong các loại bất động sản
khác theo quy định của Luật này.
Thứ hai, condotel có thể tồn tại tách biệt
trong một dự án condotel đồng nhất, nhưng
4 Xem Trần Phong, Time share: Cơ hội hay rủi ro?,
Tạp chí điện tử Nhà đầu tư - CafeLand,
truy cập ngày 10/8/2021.


NHẬN DIỆN RỦI RO...

cũng có thể hiện diện gắn kết với các bất
động sản khác trong cùng một dự án. Trên
thực tế, mơ hình thứ hai khơng hiếm nếu
khơng muốn nói là xuất hiện phổ biến. Điển
hình như dự án, cơng trình bao gồm khu hay
tồ nhà là khách sạn, trung tâm thương mại,
dịch vụ và giải trí hay thương mại phức hợp
và vui chơi giải trí (các khu thương mại dịch vụ - văn phòng - hồ bơi - bar - khách
sạn)... và cuối cùng là tòa nhà condotel. Cá
biệt, có trường hợp condotel hiện diện trong
cùng một cơng trình, tịa nhà có các bất
động sản sử dụng cho mục đích khác.
Với những dấu hiệu nhận diện nói trên,
condotel chỉ có thể là đối tượng trong các
hợp đồng mua bán condotel khi và chỉ khi

nó là những căn hộ được sử dụng đa mục
đích5. Cụ thể, đây là những căn hộ được sử
dụng cho mục đích để ở kết hợp với du lịch,
nghỉ dưỡng. Hay nói cách khác, các chủ đầu
tư dự án khơng có quyền bán căn hộ hợp
pháp với danh nghĩa là bán condotel khi dự
án được phê duyệt, cấp phép hoàn toàn là
dự án xây dựng căn hộ khách sạn.
Có thể trở lại mơ hình sở hữu kỳ nghỉ
để phân định rõ hơn đối tượng giao dịch
này6. Như bài viết đã nêu, bên cạnh nhóm
các hợp đồng mua bán, cịn có một nhóm
hợp đồng khác liên quan đến condotel là các
hợp đồng mua bán kỳ nghỉ, hay còn được
I gọi là hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ. Mặc dù
.được gọi là “hợp đồng mua bán”, ngay cả
I khi ngôn ngữ được sử dụng trong hợp đồng
là “mua” kỳ nghỉ, đây đơn thuần chỉ là hợp
đồng đăng ký sử dụng dịch vụ lưu trú. về

bản chất, loại hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ chỉ
là một hình thức giao dịch có liên quan đến
condotel, nhưng khách hàng hồn tồn
khơng có quyền sở hữu condotel. Bởi lẽ,
bên “bán” kỳ nghỉ không bán condotel và
bên “mua” kỳ nghỉ không mua condotel.
Trên thực tế, bên “bán” kỳ nghỉ chỉ là bên
kinh doanh dịch vụ du lịch, cụ thể là dịch vụ
lưu trú, và người mua kỳ nghỉ là người đặt
cọc tiền hoặc thanh tốn tiền để “đặt” phịng

trước. Tuy nhiên, khơng thể phủ nhận, cách
gọi tên sản phẩm với thuật ngữ “sở hữu”
của chủ đầu tư (bên bán kỳ nghỉ) cũng
chính là một trong những lý do dẫn đến sự
nhầm lẫn cho người mua và là nguyên nhân
dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh.
Vụ việc sau đây là một ví dụ cụ thể7:
Ngày 26/02/2017, bà Nguyễn Thị Long T
và ông Nguyễn Hoàng s giao kết hợp đồng
sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 với
Công ty trách nhiệm hữu hạn Khu du lịch
V. Theo đó, giá trị hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ
là 388.110.OOOđ, cho tuần nghỉ: Tuần thứ
16; loại căn hộ nghỉ: Loại A. Tính đến ngày
15/3/2017, bà T, ơng s đã đặt cọc
300.488.OOOđ. Đến ngày 26/4/2017, sau khi
nhận được thư điện tử từ Công ty TNHH
Khu du lịch V, bà T, ông s xem kỹ lại hợp
đồng đã giao kết thì thấy có những điều
khoản của hợp đồng khơng hợp lý, nên đã
chủ động đề nghị chấm dứt hợp đồng,
nhưng không được chấp nhận nên đã khởi
kiện tại Tòa án, yêu cầu tuyên bố hợp đồng
sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 vơ hiệu
và hồn trả lại số tiền đã nộp là

’ Xem Trương Trọng Hiểu, Đất sử dụng đa mục
đích: Từ cái ‘sẩy’ Condotel, Officetel nảy cái ‘ung’
điện mặt trời áp mái?, Tạp chí Kinh tế Sài Gịn, số
Ỉ0-2021, tr. 18-19.

Xem Trương Trọng Hiểu, Khoảng trống pháp lý
■ong mua bán kỳ nghi, Tạp chí Kinh tế Sài Gịn, số
8-2017(1387), tr. 60-62.

7 Tranh chấp hợp đồng dịch vụ, Bản án sơ thẩm số
54/2018/DS-ST (Tịa án nhân dân Tp. Nha Trang,
Khánh Hồ, ngày 16/11/2018). Bản án này đã được
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chọn là
Án lệ số 42/2021/AL1, thông qua ngày 24/02/2021 và
được công bố theo Quyết định số 42/QĐ-CA ngày
12/3/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Ị
Ị

31


NHÀ NƯỚC VÀ PHẢPLUẬTSƠ 3/2022

300.488.OOOđ. Tuy vậy, Tịa án ‘‘khơng
chấp nhận u cầu của ngun đơn vì khơng
có căn cứ’*.
Chúng tơi đồng tình với kết luận của
Tịa án khi giải quyết vụ án nói trên và xác
định “quan hệ pháp luật tranh chấp được
xác định là hợp đồng dịch VỊ/”89. Bởi lẽ, theo
hợp đồng, khoản tiền ông s và bà T bỏ ra là
số tiền thanh toán trước để mồi năm (bắt
đầu từ năm có ngày khai trưong chính thức

đến hết thời hạn dự án), vào tuần thứ 16, có
quyền nghỉ dưỡng tại căn hộ loại A và được
sừ dụng tất cả các dịch vụ tiện tích tại Khu
nghỉ dưỡng cao cấp ALMA trong vịng 07
ngày. Cơng ty TNHH Khu du lịch V có
nghĩa vụ cung cấp loại căn hộ A tại dự án
Khu nghỉ dưỡng cao cấp ALMA trong thời
gian tưong ứng để bà T và ông s tiếp nhận,
thụ hưởng quyền lợi từ họp đồng. Đây rõ
ràng không phải hợp đồng chuyển nhượng
liên quan đến bất động sản, thứ mà ông s và
bà T bỏ tiền ra để có được quyền đối với nó
là ‘‘kỳ nghỉ”', cịn quyền sở hữu bất động
sản hiện vần thuộc chủ đầu tư là Công ty
TNHH Khu du lịch V.
Như đã đề cập, trong hợp đồng mà các
bên đang tranh chấp, bên mua đã có sự
nhầm lẫn về đối tượng và mục đích giao kết
hợp đồng. Cụ thể, bên mua kỳ nghỉ tin rằng
số tiền 300.488.000đ đã thanh toán là tiền
đặt cọc để mua căn hộ tại dự án Khu nghi
dưỡng cao cấp ALMA thơng qua nội dung
chưorng trình hội thảo, quảng cáo sản phẩm,
nhân viên tiếp thị... Đặc biệt, các thuật ngữ
“sờ hữu kỳ nghỉ”, “hết thời hạn dự án” làm
cho bên mua có niềm tin rằng thứ mình

“mua” là một căn hộ. Nhưng thực chất, thứ
mà bên mua bỏ tiền ra đê có được quyền đối
với nó là “kỳ nghỉ” chứ không phải là quyền

sở hữu bất động sản.
Trong vụ tranh chấp nêu trên, việc
nhầm lẫn giữa quyền sở hữu “kỳ nghỉ với
quyền sở hữu “bất động sản” là thiếu sót
của bên mua (nhưng cũng có thể là do lỗi
cùa bên bán). Ờ đây, bài viết muốn đề cập
đến những tình huống trên thực tế mà bên
bán đang bán “kỳ nghỉ”, nhưng ln khẳng
định với khách hàng hay thậm chí ghi nhận
rõ trong hợp đồng là họ bán căn hộ - du lịch
hay là condoteL Đặc biệt, bên mua sẽ dễ
dàng nhầm lẫn hon nếu bên bán xác nhận
rằng họ bán căn hộ (thực chất là kỳ nghỉ)
toàn thời gian và với thời hạn tưong ứng
“trọn vẹn vòng đời” của dự án chứ không
phải chỉ được sở hữu căn hộ (hay kỳ nghỉ)
trong một hay một vài tuần như cách mà các
chủ dự án kỳ nghỉ đã rao bán.
Tóm lại, giao dịch về condotel là giao
dịch có đối tượng là sản phẩm bất động sản
(có thể) được sử dụng cho mục đích để ở
kết hợp với (cho thuê, kinh doanh) dịch vụ
nghỉ dưỡng và ngược lại. Giao dịch này
khác với giao dịch sở hữu kỳ nghỉ, là giao
dịch cung ứng dịch vụ lưu trú đon thuần của
bên kinh doanh dịch vụ lưu trú10. Việc xác
định đổi tượng giao dịch không đúng có thể
dẫn đến những nhận diện sai lệch về nội
dung, tính chất và mục đích của giao dịch.
Từ đó, việc xác định nội dung quyền và

nghĩa vụ kèm theo, đặc biệt là quyền được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đổi với
condotel cũng có thể bị sai lệch.

8 Tranh chấp họp đồng dịch vụ, Bản án sơ thẩm số
54/2018/DS-ST.
9 Tranh chấp hợp đồng dịch vụ, Bản án sơ thẩm số
54/2018/DS-ST.

10 Xem: Đình Dũng, Bán kỳ’ nghi có thời hạn 20 năm,
Tạp chí Kinh tế Sài Gịn Online, sai
gontimes.vn/17622/HCMC-sees-slight-increase-in-J
une-CPI.html, truy cập ngày 10/8/2021.

32


NHẬN DIỆN RỦI RO...

2. Quyền sở hữu và quyền được cấp
Giấy chứng nhận condotel

2.1. Quy định chung về Giấy chứng
nhận

j

Với các tài sản là bất động sản, quyền
của chủ thể được ghi nhận thông qua việc
cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai,

pháp luật nhà ở. Cụ thể, theo quy định tại
khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩt,
I quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền
1 với đất (Giấy CN) là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Dù vậy, cho đến thời điểm hiện nay, có
Ị nhiều loại Giấy CN được lưu hành trên thực
tế. Tổng quan, trước thời điểm các quy định
về Giấy CN theo Luật Đất đai năm 2013 có
hiệu lực, ở Việt Nam tồn tại Giấy chứng
nhận quyền sử đụng đất (bìa màu đỏ), Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
Ị sử dụng đất ở (đối với đất ở đô thị), Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (bìa màu
hồng) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu
' cơng trình xây dựng. Việc xuất hiện q
j nhiều loại Giấy CN như vậy một phần xuất
I phát từ sự bất nhất của Chính phủ trong việc
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005
và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006,
mặc dù nguyên tắc “một giấy” đã được ghi
ị nhận trước đó tại Luật Đất đai năm 2003
trước khi được xác định một cách rõ ràng và
chắc chắn hơn như bây giờ”.

11 Theo quy định tại Điều 48 Luật Đất đai năm 2003,
trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài
sàn đó được ghi nhận trên Giây chứng nhận quyên sử
dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký

Sau đó, trên cơ sở các quy định được
thống nhất tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP
hướng dẫn thi thành Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của các luật liên quan đến đầu
tư xây dựng cơ bản năm 2009, cơ chế một
loại giấy đã được khôi phục trở lại. Cụ thể,
Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TNMT)
chỉ phát hành một mẫu Giấy CN thống nhất,
duy nhất có bìa màu hồng cánh sen. Giấy có
tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất như định nghĩa ở trên, và đương
nhiên được ghi nhận rõ trong Luật Đất đai
năm 2013. Cho đến nay, theo quy định tại
khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013, tất
cả các loại Giấy CN cũ và mới này đều có
giá trị pháp lý như nhau.
Điều đáng nói là, mặc dù ghi nhận một
loại với một tên gọi thống nhất, nhưng nội
dung ghi nhận trên Giấy CN hiện nay rất đa
dạng. Cụ thể, ngoài Giấy CN cấp cho người
có cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy CN còn*
bất động sản. Ở thời điểm này, việc xác định thẩm

quyền chứng nhận quyền sờ hữu nhà ở và tài sản trên
đất vẫn chưa có sự phân định rõ ràng. Sau khi Luật
Nhà ở năm 2005 có hiệu lực, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở (và Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, quyền sử dung đất ờ) được phát hành.
Điều đó cũng có nghĩa, kể từ thời điểm này, tiếp tục
có hai cơ quan quàn lý về Giấy chứng nhận là Bộ Tài
nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng. Nghị định
số 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
năm 2005 sau đó thể hiện rõ hơn cách tiếp cận này
trước khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều cùa các
luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản (trong đó
có Luật Đất đai năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005)
được thông qua năm 2009 và Luật Đất đai nãm 2013
khẳng định lại, chỉ có một cơ quan thống nhất quản
lý Giấy chứng nhận với tên gọi chung như bây giờ là
Bộ Tài nguyên và Môi trường. Xem Luật Đất đai
năm 2003; Luật Nhà ở năm 2005; Nghị định sô
90/2006/NĐ-CP; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bàn
năm 2009; Luật Đất đai năm 2013.

33


NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬTSÓ 3/2022

CÓ thể được cấp khi thuộc một trong các
trường hợp sau đây:
- Cấp cho người chỉ có đất và quyền sừ

dụng đất;
- Cấp cho người chỉ có nhà và là chủ sở
hữu nhà ở;
- Cấp cho người chỉ có quyền sở hữu
đổi với cơng trình xây dựng không phải là
nhà ở, và;
- Cấp cho người chỉ có quyền sở hữu đối
với tài sản khác gắn liền với đất (như rừng
sản xuất là rừng trồng hay cây lâu năm).
Cả Luật Đất đai năm 2013, Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai và đặc biệt là Thông tư số
23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy CN
đều ghi nhận nguyên tắc cấp Giấy CN này.
Tương tự, được cấp Giấy CN là một
trong những nội dung quan trọng, thậm chí
là có tính quyết định, mà người mua
condotel quan tâm. Giấy CN phản ánh sự
công nhận và bảo hộ quyền của Nhà nước
đối với người mua condotel. Tuy nhiên,
việc cấp Giấy CN cho condotel trên thực tế
là không dễ, thậm chí gây nhiều tranh cãi.
Condotel được xây dựng trong các tổ
hợp dự án, có thể bao gồm khu căn hộ, khu
khách sạn, khu thương mại phức hợp và vui
chơi giải trí. về mặt lý thuyết lẫn thực tiễn,
dự án condotel có thể tồn tại trên đất ở hay
trên đất thương mại, dịch vụ. Nếu là đất ở,
condotel là căn hộ (nhà ở) và quyền sở hữu
condotel cũng như quyền sử dụng đất của

khách hàng khi mua condotel là ổn định lâu
dài. Ngay cả các tịa nhà tích hợp nhiều mục
đích sử dụng thì quy chế sử dụng đất ổn
định lâu dài vẫn được áp dụng (cho phần
hạng mục cơng trình tương ứng), hay thậm
chí là cho cả phần căn hộ sử dụng cho các
mục đích thương mại hay dịch vụ (dựa trên

34

việc xác định mục đích sừ dụng chính của
hạng mục)12*
.
Nếu condotel là nhà ở tọa lạc trên phần
đất được Nhà nước cho chủ đầu tư thuê, khi
đó, condotel chủ đầu tư giới thiệu cho khách
hàng là sản phẩm mà khách hàng chi có thể
được thuê quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn,
nếu condotel là sản phẩm tồn tại trên đất
thương mại, dịch vụ thì condotel này là sản
phẩm bất động sản thuộc loại “cơng trình
xây dựng” trên đất và đất đó là đất được
Nhà nước cho chủ đầu tư th. Khách hàng
khi mua condotel được quyền sở hữu “cơng
trình xây dựng”, nhưng quy chế pháp lý đổi
với đất vẫn là quy chế sử dụng đất thương
mại, dịch vụ. Có nghĩa, đất sử dụng cho
trường hợp này là đất sử dụng có thời hạn
và người mua condotel chỉ được sở hữu tối
đa theo thời hạn của quyền sử dụng đất.

Việc gia hạn có thể xảy ra, nhưng đó là điều
khơng chắc chắn. Hay nói cách khác, về bản
chất, đây là sản phẩm “khách sạn” thuần
túy. Đây là điểm nghẽn pháp lý lớn nhất
hiện nay vì dịng sản phẩm condotel “khách
sạn” vẫn chiếm tỷ trọng lớn.
Để khơi thơng dịng chảy cho sản phẩm
mới, nhiều đề xuất cho rằng, Nhà nước nên
công nhận condotel là “cơng trình xây
dựng” trên đất thương mại, dịch vụ; không
12 Theo khoản 22 Điều 22 Nghị định số Ol/2017/NĐCP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm
2013 thì “đối với dự án có nhiều hạng mục cơng
ưình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án
đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư,
giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký
đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê
duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây
dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện
thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục
cơng trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục
cơng trình đó”.


NHẬN DIỆN RỦI RO...

đơn thuân là khách sạn mà là căn hộ - khách
sạn. Đáp lại nhu cầu này vẫn là sự lúng túng

của các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung
ương lẫn địa phương. Các dự án đều có sự
nhập nhằng kiểu “khách sạn, chung cư cao
cap”, “khu phức hợp khách sạn 5 sao, căn
hộ cao cap, căn hộ du lịch” hay “xây dựng
khách sạn và du lịch, trong đó có nhà ở đế
bán hoặc cho thuê”, ủy ban nhân dân tỉnh
Khánh Hịa, địa phương có nhiều dự án
condotel, sau một thời gian cấp Giấy CN
cho các chủ đầu tư dự án condotel với nội
dung chứng nhận “đất ở khơng hình thành
đơn vị ở” cũng vừa thu hồi lại các Giấy CN
này với lý do pháp luật đất đai khơng có
quy định về loại đất có mục đích sử dụng
như trên13. Với tiền lệ này, thị trường
Ị condotel gặp phải một cú sốc lớn, gần như
dập tắt niềm hi vọng chuyển đổi mục đích
sử dụng đất sang đất ở (cho mục đích sử
dụng căn hộ) hay ít ra cũng là đất có mục
đích sử dụng hỗn hợp của các dự án
I condotel đang xây dựng trên đất thương
mại, dịch vụ14.
Quyết định này được đưa ra sau khi Bộ
TNMT có phản hồi chính thức là khơng tiến
ỉ hành cấp Giấy CN với mục đích sử dụng đất
ở cho các dự án condotel15. Hay nói cách
khác, sản phẩm condotel chính thức bị chổi
13 Xem: Tr. Tân, Condotel ở Khánh Hòa chỉ được
kinh doanh du lịch, />m, truy cập ngày 10/8/2021; Tấn Lộc, Bỏ cái gọi là
đất ở khơng hình thành đom vị ở,

!contentZNjE20Tc4.html, truy cập ngày 10/8/2021.
4 Xem: Kim Nhung, Nhà chung cư có được phép
lùng làm địa điểm kinh doanh không?, https://
aodong.vn/bat-dong-san/nha-chung-cu-co-duoc-phe
p-dung-lam-dia-diem-kinh-doanh-khong-882224.1do,
truy cập ngày 10/8/2021; Trương Trọng Hiểu, Đất sử
dung đa mục đích: Từ cái ‘sây ’ Condotel, Officetel
nảy cái ‘ung' điện mặt trời áp mái?, tlđd.
* ’ Bộ TNMT, Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ
(2020).

từ bởi cơ quan này. Tuy nhiên, nội dung
hướng dẫn của Bộ TNMT cũng gây ra
những ý kiến trái chiều. Bởi lẽ, như vừa
phân tích ở trên, condotel trên thực tế tồn tại
trên hai loại đất: Đất ở và đất thương mại,
du lịch. Do vậy, việc Bộ TNMT từ chối cấp
Giấy CN cho tất cả các condotel, trong đó
có condotel tồn tại trên đất ở (tương tự như
các khách sạn có xuất phát điểm là nhà ở) là
khá phi lý16.
Chính vì vậy, quan điểm và tiếp cận về
condotel tiếp tục tạo ra những xung đột.
Thực ra, những ý kiến phản đối sự hiện diện
của sản phẩm bất động sản sử dụng đa mục
đích như condotel khơng phải khơng có lý17.
Mặc dù khơng trực tiếp nhưng nhiều tình
huống trên thực tế có cách tiếp cận ngược
lại. Đơn cử, sau một thời gian chờ quy
chuẩn, các condotel cũng đã xây dựng theo

quy chuẩn nhà chung cư18, Bộ Xây dựng
vẫn chính thức ban hành nhà chung cư hồn
hợp (gồm condotel) ngay trong quy định về
quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung
cư vào đầu năm 202119. Trong bối cảnh
16 Trương Trọng Hiểu, Bất động sản du lịch liệu có
‘shock ngược’ với hướng dẫn mới?, Tạp chí điện tử
Nhà đầu tư - CafeLand, />h/condotel-lieu-co-shock-nguoc-voi-huong-dan-moi85606.html, truy cập ngày 10/8/2021.
17 Ví dụ như ý kiến của Bộ Cơng an. Xem: Trương
Trọng Hiểu, Quan điểm của Bộ Công an không hẳn
là vơ lý, Tạp chí Kinh tế Sài Gịn, số 30-2020,
23/7/2020, tr.16-17,
/306167/quan-diem-cua-bo-cong-an-khong-han-la-v
o-ly-.html, truy cập ngày 10/8/2021.
18 Đó là QCVN 04-l:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật
quốc gia về nhà ở và công trình cơng cộng được ban
hành kèm theo Thơng tư số 05/2015/TT-BXD; Diệu
Trang, Bùng nổ condotel: Mừng hay lo?, Tạp chí
điện tử Nhà đầu tư - CafeLand,
/tin-tuc/bung-no-condotel-mung-hay-lo-67 125.html,
truy cập ngày 10/8/2021.
19 Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng
ngàỵ 19/5/2021 ban hành QCVN 04:2021/BXD quy
chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư.

35


NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 3/2022

khung pháp lý chưa rõ ràng như vậy20, việc
cấp Giấy CN cho condotel là rất khó. Khi
condotel khơng gắn với đất ở, mục đích sử
dụng để ở, condotel khơng cịn là căn hộ mà
chỉ đơn thuần là “khách sạn”. Mà nếu chỉ là
khách sạn, cơ sở lưu trú du lịch theo Luật
Du lịch năm 2017, việc chuyển nhượng và
cấp Giấy CN từng căn khách sạn này là
khơng có cơ sở pháp lý. Đây là vấn đề mà
người mua cần phải nắm bắt để có thể tránh
được rủi ro sau khi kết thúc đàm phán, ký
kết hợp đồng.
2.2. Xác định Giấy chứng
condotel trong giao dịch thực tế

nhận

Giấy CN đối với quyền sở hữu condotel
có ý nghĩa vô cùng quan trọng cả về mặt
pháp lý và kinh tế, là mục đích của bất kỳ
người mua condotel nào. Điều này càng có ý
nghĩa quan trọng đối với các giao dịch có đối
tượng condotel cịn “mập mờ” trong thực
tiễn như đã trình bày ở mục trên. Cụ thể:
Thứ nhất, có nhiều giao dịch mà bên
bán rất mập mờ khi đưa ra nội dung quy
định về Giấy chứng nhận trong họp đồng.
Hầu hết các mẫu hợp đồng mua bán
condotel đều được bên bán cam kết sẽ hỗ
trợ khách hàng để xin cấp Giấy chứng nhận

đối với căn hộ. Nhưng trong nhiều trường
hợp, hợp đồng đã né tránh, không xác định
rõ Giấy chứng nhận được đề cập là Giấy
chứng nhận về nội dung gì. Trong khi đó,
việc sử dụng thuật ngữ “Giấy chứng nhận”
như tên gọi tương tự được nhắc đến trong
luật đã khiến khơng ít người nghĩ rằng hợp
đồng đang ngầm chỉ đến “sổ đỏ”21. Cụ thể
20 Xem: Diệu Trang, tlđd; Thịnh Châu, tlđd.
21 Sau khi phương án một mẫu Giấy CN chung được
thông qua, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng thực tế, quyền sở
hữu ở vào tài sản khác gắn liền với đất đã thống nhất
sử dụng tên gọi ngắn gọn là “Giấy chứng nhận”
(Điều 1 và nội dung quy định cụ thể sau đó). Thơng

36

hơn, trong hầu hết các mẫu họp đồng mua
bán condotel, tại điều khoản định nghĩa và
giải thích về Giấy chứng nhận cũng phản
ánh cách tiếp cận tương đồng đó, ví dụ:
“Giấy chứng nhận ” được hiểu là giấy
chửng nhận của cơ quan nhà nước có thâm
quyền cấp cho bên mua đê xác lập quyền sở
hữu/quyền tài sản của bên mua với căn hộ
theo quy định pháp luật tại từng thời đỉêm.
Cho nên, có thể nhận định rằng, nếu
Giấy chứng nhận được đề cập là “sổ đỏ” thì
cũng chỉ là Giấy chứng nhận về quyền sở

hữu căn hộ (nếu đó là căn hộ được giao dịch
và có thế chuyển giao quyền sở hữu). Trong
nhiều trường hợp, quyền sử dụng đất được
xác định như thế nào đã không được quy
định rõ trong hợp đồng. Tình trạng này xảy
ra trong hầu hết các giao dịch về căn hộ
thuộc dự án đầu tư xây dựng khách sạn.
Việc không quy định rõ ràng như vậy cịn có
thể dẫn đến xung đột sau này nếu xuất hiện
các yêu cầu về thực hiện các nghĩa vụ tài
chính liên quan đến quyền sử dụng đất đó.
Khơng những thế, sự lập lờ này có thể
phát sinh rủi ro khi người mua có thể chỉ
được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
đối với căn hộ, nhưng thực chất chỉ là quyền
sở hữu (hay quyền tài sản như cách nêu của
hợp đồng) đối với cơng trình, tài sản trên
đất. Dù có nguyện vọng được trả tiền sử
dụng đất để có quyền sử dụng đất thì người
mua cũng khơng được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền chấp nhận. Bởi lẽ, dự án này
được xây dựng trên đất thương mại. Chúng
tôi cho rằng, việc thiếu hụt những thông tin
cơ bản như vậy cho thấy người bán đã
không đảm bảo nguyên tắc thiện chí, trung
thực trong giao kết hợp đồng.
tư 24/2014/TT-BTNMT vệ hồ sơ địa chính cũng tiếp
tục sử dụng tên gọi “Giấy chứng nhận” (khoản 4
Điều 4 và Điều 22).

NHẬN DIỆN RỦI RO...

Rủi ro cũng phát sinh nếu bên bán
chuẩn bị đường lùi khi đề cập hồ sơ pháp lý
về dự án xây dựng khu khách sạn (và resort)
trong hợp đồng (cho dù họ đang chào bán
căn hộ). Nhằm thêm tính an tồn cho mình,
bên bán cịn có thể chèn vào hợp đồng nội
dung: Theo quy định của pháp luật hiện
hành, “căn hộ” là một căn hộ du lịch. Có
nghĩa, đối tượng của giao dịch chỉ là phịng
nghỉ của khách sạn, được xây dựng với mục
đích chủ yếu để du lịch nghỉ dưỡng, không
phải căn hộ chung cư và khơng hình thành
đơn vị ở.
Để rõ hơn, một số hợp đồng cịn khẳng
định, người mua “căn hộ” khơng được nhập
hộ khẩu vì tồ nhà của dự án khơng phải là
nơi ở, khơng hình thành khu dân cư và tổ
dân phố. Nếu vậy, sản phẩm đang được chào
bán là căn hộ, căn hộ du lịch hay chỉ là chỉ
đơn thuần là nơi lưu trú của một cơ sở dịch
vụ du lịch? Nếu có tính chất là một “khách
sạn” thì tại sao gọi là condotel. Cịn nếu xem
đó là “căn hộ du lịch” theo Luật Du lịch năm
2017 thì hồn tồn khơng có cơ sở pháp lý
cho việc “bán” loại căn hộ này. Cho nên,
Ị nếu việc thực hiện hợp đồng không diễn ra
Ị sn sẻ thì sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp, mà

ỊBản án sơ thẩm số 54/2018/DS-ST ngày
16/11/2018 của Tòa án nhân dân Tp. Nha
trang, tỉnh Khánh Hòa nêu trên là một ví
ụ. Cụ thể, hợp đồng mua bán căn hộ trở
thành hợp đồng “đặt phòng”, mà thời gian
đặt phòng là hết cả thời hạn sử dụng căn
phòng khách sạn của dự án.
Thứ hai, thơng thường, người bán có
‘‘dụng ý thoái thác trách nhiệm” đối với việc
cap Giấy chứng nhận bằng cách áp đặt nội
dung cam kết như sau đối với người mua:
Bên mua công nhận răng việc câp Giây
chứng nhận cho bên mua và thời gian cap
Giấy chứng nhận này sẽ tuỳ thuộc vào các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và theo
các hướng dẫn mới về quy định cap Giẩy
chứng nhận cho loại hình căn hộ du lịch
của cơ quan có chức năng.
Điều này có nghĩa, nếu căn hộ khơng
được cơ quan có chức năng cấp Giấy chứng
nhận thì khơng phải lỗi thuộc về người bán.
Người bán vì thế khơng bị xem là vi phạm
hợp đồng, và khơng có lỗi khi bán sản phẩm
khơng được cấp “Giấy chứng nhận” với lý
do có sự thay đổi, khác biệt trong quy định
cấp Giấy chứng nhận ở từng thời điểm xin
cấp. Thậm chí, đối chiếu với những giao
dịch condotel che đậy cho việc bán kỳ nghỉ
thì khả năng người mua khơng được cấp “sổ

đỏ” có thể xảy ra. Khi đó, cam kết nêu trên
có thể được xem là một trong những lối
thoát cho bên bán.
Thứ ba, NQ thời hạn sở hữu, sử dụng.
Thực tế, hợp đồng thường được soạn thảo
với nội dung là căn hộ được giao dịch theo
thời hạn do cơ quan có thẩm quyền quy
định và đuợc ghi trên Giấy chứng nhận cấp
cho bên mua. Nội dung ghi nhận này khơng
có gì là bất thường. Tuy nhiên, quy định đó
cũng rất dễ ảnh hưởng đến quyền lợi của
người mua, nếu họ không dự liệu đến những
vi phạm hợp đồng trong tương lai. Bởi vì,
như đã phân tích, người mua chỉ được sử
dụng đất và sở hữu căn hộ với thời hạn
được ghi trên Giấy chứng nhận căn hộ theo
thời gian sử dụng đất còn lại của dự án.
Nghĩa là, trường hợp chủ đầu tư chậm
trễ trong việc thực hiện tiến độ của dự án,
bàn giao căn hộ, chắc chắn quyền lợi kinh tế
của người mua sẽ bị ảnh hưởng. Trong khi
đó, giá bán căn hộ khơng chỉ được tính tốn
dựa vào giá đất, vị trí, diện tích, chất lượng
căn hộ..., mà cịn được tính tốn dựa vào
thời gian được sở hữu căn hộ. Khi hiểu rõ
điều này, người mua cần có những đàm

37

NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 3/2022

phán ràng buộc trách nhiệm đối với người
bán khi chậm trề bàn giao căn hộ như: Phạt
vi phạm hợp đồng, yêu cầu giảm giá tương
ứng với thời gian chậm trễ...
Trở lại với các giao dịch condotel “giả
cách”, như đề cập ở trên, đây là cách mà chủ
đầu tư đã lập lờ để biến hoá giao dịch về sở
hữu kỳ nghỉ thành giao dịch về condotel.
Thực tế, những hợp đồng về condotel giả tạo
là những hợp đồng bán kỳ nghỉ với thời hạn
sở hữu kỳ nghỉ trong suốt vòng đời của dự
án. Người mua căn hộ trong trường hợp này
cần lưu ý ngay cả khi có quyền sở hữu và sử
dụng căn hộ trong suốt thời gian của dự án,
nhưng họ cũng khơng có quyền sở hữu nhà
ở, và đương nhiên cũng không kèm theo
quyền sử dụng đất ở.
3. Kết luận

Nội dung phân tích của bài viết cho
thấy, việc xác định đối tượng giao dịch và
Giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản
trong các giao dịch về condotel trên thực tế
có sự nhầm lẫn. Thậm chí, việc xác định sai
tính năng, bản chất căn hộ là đối tượng của
các giao dịch trong nhiều tình huống xuất
phát từ sự cố ý của bên bán, và được thể
hiện trong các hợp đồng mẫu được cung

cấp, giới thiệu cho khách hàng. Thời gian
qua, cơ quan quản lý đã ra quyết định xừ
phạt đối với một vài dự án được rao bán sai
đối tượng, không đáp ứng đầy đủ điều kiện
giao dịch về căn hộ, cơng trình hình thành
trong tương lai22. Tuy nhiên, điều quan
trọng là người mua bất động sản cần phải
tìm hiểu, nhận diện đúng đối tượng của giao
22 Duy Thanh, Sai phạm liên quan đến dự án Nha
Trang Golden Gate, />28180918268.htm, truy cập ngày 10/8/2021; Võ
Xuân Cường, Thực hiện pháp luật về mua bàn nhà ở
thương mại trên địa bàn Tp. Hồ Chi Minh, http://
nguoilambao.vn/thuc-hien-phap-luat-ve-mua-ban-nh
a-o-thuong-mai-tren-dia-ban-tphcm-n2087 1 .html,
truy cập ngày 10/8/2021.

38

dịch, tránh sai sót và thiệt hại có thể xảy ra
khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu hoặc kết
quả thực hiện hợp đồng không đúng như
mong muốn ban đầu.
Khi thị trường bất động sản ngày càng
phát triển, số lượng các giao dịch về
condotel ngày càng gia tăng và phổ biến,
việc cải thiện và nâng cao tính minh bạch
cho thị trường càng trở nên cấp thiết. Ngồi
giải pháp mang tính vĩ mơ là hồn thiện
khung pháp lý về condotel đã được thảo
luận lâu nay23, cơ quan quản lý nhà nước

cần tiếp tục tăng cường công tác quản lý,
kịp thời xử lý khi chủ đầu tư rao bán, ký
hợp đồng mua bán condotel đối với các bất
động sản không phải condotel và không đủ
điều kiện mua bán. Việc truy cứu trách
nhiệm hình sự về Tội lừa dối khách hàng
(Điều 198 Bộ luật Hình sự hiện hành) cần
được tiến hành nếu có bàng chứng cho thấy,
chủ đầu tư cố tình lừa dối, ký kết hợp đồng
bán dự án không phải dự án xây dựng
condotel24. Việc tăng cường đưa ra cảnh báo
sè góp phần giảm bớt rủi ro trên thị trường
giao dịch condotel. Tuy nhiên, nếu việc xử
lý vi phạm khơng được thực hiện kịp thời,
tương xứng thì nguy cơ đối diện rủi ro vẫn
còn, đặc biệt là đối với bên mua, bên thiếu
thông tin trong giao dịch condotel.
23 Doãn Thành, Xây dựng khung pháp lý cho
Condotel: Cân phái xác định sở hữu chung - riêng,
/>ondotel-can-phai-xac-dinh-so-huu-chung-rieng-3654
89.html, truy cập ngày 10/8/2021; Minh Đức, Gỡ
vướng cho cản hộ du lịch, saigon
times. vn/270276/Go-vuong-cho-can-ho-du-lich.html,
truy cập ngày 10/8/2021; N. Thanh, cần có khung
pháp lý cho Condotel, truy cập ngày 10/8/2021.
24 Tội danh này đã từng được nhắc tới trong kiểm
soát các giao dịch mua nhà hình thành trong tương
lai. Xem: PV, Vỉ sao Chủ tịch Mường Thanh Lê
Thanh Thản được tại ngoại?, truy cập ngày 10/8/2021.