Một số quy định về đặt cọc và thực tiễn giải quyết tranh chấp đặt cọc theo pháp luật dân sự hiện hành

• KHOA HOC XA H 6 I •

MOT SO QUY DINH VE DAT COC VA THl/C TI^N
GIAI QUYET TRANH CHAP DAT COC THEO
PHAP LUAT DAN SU* HIEN HANH
VUTHUYUNH'*'
Tom tat: Cac quy dinh ve dit cgc trong phap luat dan sii la mpt nhu ciu tat yeu ciia sU phat trien
kinh te d Viet Nam hien nay de dam bao viec thuc hien nghia vu cua cac ben khi tham gia vao cac
quan be dan sU. Mac du cac quy dinh nay da giup tao ra hanh lang phap ly an toan eho cac ben tham
gia giao dich: tuy nhien, mpt so'van de hen quan den dit cgc van chUa dugc giai quyet triet de trong
Phap luit dan sU. Dieu niy cd the din den tinh trang khd khan trong viec ap dung phap luat de giai
quyet tranh chap cUng nhu chua co tmh thd'ng nhat trong he thd'ng pbap luit. Bai viet nay phan tich
thiic trang ve viec giai quyet tranh chip dit cgc theo phap luit dan sii vit de ra mpt so giai phap giup
hoan thien he thd'ng phap luat va thiic day cac giao dich dan sii. phat trien kinh te.
Tif khoa: Phap luat dan sU; dat cgc; tranh chip dit cgc; tai san.
Abstract: Regulations on deposit in civil law play an essential role in ensuring obligation
fulfillment between parties in civil relations, thus supporting economic development. While these
regulations have provided the legal corridor to parties involving in transactions, there remain issues
that require further improvement. This situation leads to difficulties in applying regulations on
deposit to settle disputes and maintain consistency in the legal system. This article analyzed the
.-iituiition of payment dispute settlement according to civil law and proposed solutions to improve the
legislative system and promote civil transactions and economic growth.
Keywords: Civil law, Deposit, Payment Dispute, Property.
Ngay nhan bai: 10/02/2020; Ngay sda bai: 02/3/2020; Ngay duyet ding bai: 14/4/2020.
Dat van de
Giao dich dan sU la phifdng tien phap ly
quan trpng nha't trong giao lUu dan sil,
khi xac lap giao dich dan sU, da sd'cac ben
tham gia deu mong mud'n thiic hien day
dii cac cam ket ciia minh, nhUng ciing cd
nhiing trUdng hdp vi ly do khach quan hay

chii quan, ma mdt trong cac ben da vi
pham nghia vu ciia minh gay thiet hai eho
chii the edn lai, day la nguyen nhan dan
de'n tranh cha'p va ba't on eho eac quan he
phap luat dan sii. De gdp phan han che va

bao dam thtJc hien ngbia vu dd la: cam co,
the cha'p, dat coe, ky cUpc, ky quy, bao iKu
quyen sP hiiu, bao lanh, tin cha'p, cim glut
tai san.
Dat cpc la mdt bien phap bao dam thUc
hien nghia vu dan sti, vdi Uu diem de thtic
hien, tinh an toan cao, tinh rang budc chac
chan va cd tinh che tai nghiem khae, diide
cac ehii th§ sti dung kha pho bien trong
giao dich dan sil ndi ehung, dac biet la
trong cac giao dich dan sii lien quan de'n

thtic dav giao luu dan sii p h a t trien, Bd
l u a t D a n sU 2015 quy d m h 9 bien p h a p

n ^ns., Vien Kilm sat nhan dan quan Hai Ba Trang.
thanh phoHa Noi: Email: vuthuylinhvks®gmail,com

SO 5-2020

NHAN LU1C KHOA HOC XA HOI

[ |

MQT SO qi-y

DINH vt DAT COC VA T H l T TIEN..

q u a ma't epc hodc bi p h a t cpc. tuy \"=*'^
tUng ben vi pham'"'.
Q u a n diem t r u y e n thd'ng eho rang d^t
cpc la phu luc eua hdp dong mua ban hoac
hdp dong dich vu. Q u a n diem nay da
khdng cdn phu hdp. \ ' e nguyen tk. P""^
luc hdp dong chi dUde thiet lap sau khi co
hpp dong chinh. Neu coi dat cpc la phu luc
hpp dong thi cd nghia la: bdp ddng co
nghia \ u dupe bao d a m da binh t h a n h ,
t r e n cP sd dd phii luc hpp dong mdi dUpc
xay dung. Dieu nay se khdng dting vdi quy
dinh tai Dieu 358 BLDS 2005 (Dieu 328
1. M o t s o q u y d i n h v e d a t c o e t h e o BLDS 2015) ve thdi didm hinh t h a n h bien
p h a p dat cpc, bdi le trUPng hpp cac ben
p h a p l u a t d a n sU h i e n h a n h
thoa t h u a n dat cpc n h a m muc dich giao
J.J. Vie khai niem dAt cgc
P h a p luat Viet Nam ghi n h a n dat epc la ket hdp dong thi tuy cac ben chUa thoa
mdt bien p h a p bao dam thiic hien nghia t h u a n xay diing, thiet lap hpp dong chinh
vu dan sU.
thUe, chUa hinh t h a n h nghia vii trong hdp
Khoan 1 Dieu 328 Bd luat Dan sU 2015 dong nhUng ngbia vii t r o n g giao dich d a t
quy dinh: "DM cgc la viec mpt ben (sau day cpc da xua't hien. Vi vay, coi dat cpc la p h u
ggi la ben ddt cgc) giao eho ben kia (sau luc hdp dong se la t h i e u ed sd p h a p ly va

ddy ggi la ben nhan d$t ege) mpt khoan thiic te.
tien ho$c kim khi quy, da quy hoac vat ed
Dat cpc la mpt giao dich dan sU dac biet,
gia tri khae (sau day ggi chung la tai san nd viia cd tinh ddc lap tUdng dd'i lai vxia cd
dat cgc) trong mpt thdi ban de bao dam mdi quan h e k h a n g khit vdi hdp dong cd
giao kit hoac thUe hien hgp dong'^K
nghia vu dUde bao dam. Cu the:
Ve ban chat, dat cpc chinh la sU thoa
- Neu hdp dong cd nghia vu dUdc bao
thuan
giUa
cac
ben.
Nghi
quyet d a m bi vd hieu, bi b u y bo, hoac ddn
01/2003/NQ-HDTP ngay 16/4/2003 ctia phUdng cha'm diit tbtic bien ma eac b e n
Hdi dong t h a m p h a n Tda an n h a n dan td'i c h u a t h u c bien bdp dong do thi giao dich
cao hudng dan ap dung pbap luat trong bao dam cha'm diit.
viec giai quyet mdt so' loai t r a n h chap dan
- Neu hpp dong cd nghia vu dupe b a o
sti. hdn n h a n va gia dinh. da k h a n g dinh dam vd hieu, bi b u y bo, boae ddn phUdng
"f/j().( thuan daf cpc 7a mpt giao dich dan cha'm dUt tbtic hien ma da thiic hien mdt
sU". theo dd mdt ben se giao cho ben kia p h a n hoac toan bp hdp dong cd nghia vu
mpt tai san trong mdt thdi b a n nhat dinh dupc bao d a m tbi giao dich bao d a m
n h a m muc dich giao ket hpp ddng hoac k h d n g cha'm dUt, trU trUdng hpp cd t h d a
thtic hien hdp dong hoac ca hai miic dich t h u a n khac. Khi dd b e n n h a n bao dam cd
t r e n : ca h a i ben deu cd nghia vu tbtic
hien nhiing dieu da thda t h u a n . Neu mdt
"Khoan 1, dieu .328, BolufttDan sa2015
t r o n g h a i ben chti the khdng tbtic hien

- Nghi tiuyct 01/200.-VNQ-HDTP ngSy 16/4/20():j <
nghia vu da cam ket thi p h a i chiu h a u

cac ddi tUdng la ba't ddng s a n cd gia tri ldn
n h u quven >u dung dat, quyen sd b ^ u n h a
d. Tuy nhien. cac quy dinh p h a p luat ve
dat coe chiem vi tri rat nhd trong Bd luat
Dan su (BLDS), chi cd mdt dieu luat duy
nha't, va viec hudng dan a p dung giai
guvet cae t r a n h cha'p lien q u a n den dat
coe eung h a n che, rai rac trong mpt so' van
ban, va chua co tinh thong nha't. Xhiintj
p h a n tieh ve dat cpc mdt each cd he thdng
se ddng gdp dang ke trong viec n a n g cao
n h a n thuc cua cac chu the khi ap dung
bien p h a p bao dam nay.

H6i dong th^m phan Toa an nhan dan tm cao.

NHAN LVC KMI* HOC XA HAl

iti-aa


W THLT LINH
quyen xii ly tai san bao dam de thanh
toan nghia vu hoan tra cua ben cd nghia
vu ddi vdi minh.
- Neu giao dich bao dam vd hieu, hi hiiy
bo, hoac ddn phUdng eha'm diit thiic hien

khdng lam cha'm diit hdp dong cd nghia vu
dUdc bao dam, trii trUdng hdp ed thda
thuan khae.
1.2. Ve ddi tugng cua dat cgc
Trong giao dich dat cpc, tai san dat epc
la va'n de dupc cac chu the ra't quan tam.
Tai san dat cpc chinh la dd'i tupng tnic
tiep bao dam quyen ldi eua eac ben chii
the nhUng cung co the la nguyen nhan
dkn de'n tranh chap hoac se khdng bao
dam dUdc quyen lpi cua cae chti the khi nd
dupe tbtic hien khdng diing phap luat.
Theo quy dinh tai Dieu 358 BLDS nam
2005 (Dieu 328 BLDS 2015) thi ddi tupng
ciia dat cpc la tien hoac vat (kim khi quy,
da quy ho$c eae vat ed gia tri khac), khdng
phai tai san nao eiing ed the sdi dung de
dat cpc. Quyen tai san va gia'y td ed gia
khdng dupc BLDS quy dinh la tai san
dung de dat epe. Ngoai ra de trcf thanh dd'i
tupng cua bien phap dat cpc, cac tai san
dat cpc phai dap iing dieu kidn nha't dinh.
Thd nhat, neu doi tugng cua dat cgc
la tien
Hieu theo nghia rdng, tien la vat ngang
.gia chung trong giao lUu dan sii, bao gom
ca npi te. ngoai te. Tuy nhien, ve nguyen
tac, tien la ddi tUdng eua dat cpc phai la
ddng Viet Nam dang lUu hanh rpng rai
khdng the la ngoai te theo quy dinh tai

Khoan 13 Dieu 1 Phap lenh st(a doi phap
lenh ngoai hdi nam 2013 quy dinh nhu
sau: Tren lanh tho Viet Nam, mgi giao
dich. thanh toan, niem yet, quang cao, bao
gia, dinh gia, ghi gia trong hgp dong, thoa
thuan va cac hinh thde tuang tu khac cua
ngitdi cU trd. ngudi khong cu trd khong
duac tbtic hien bAng ngoai hoi, trd eae
S65-Z020

trudng hgp dugc phep theo quy dinh eua
Ngan hang Xha nUdc Viet Nam' "
Thd hai, neu doi tugng cda dMcgcla vat
Nhin chung, vat la tai san dung de dat
epe phai la vat ed gia tri va dupc phep
chuyen giao trong giao dich dan su. Phap
luat hien tai mdi chi liet ke mdt vai vat cu
the cd th^ la ddi tupng cua dat epc chii
khdng md ta vat dUdc diing de dat cpc phai
la vat nhu the nao (dac dinh hay cung
loai, tieu hao hay khdng tieu hao, vat phai
cd san hay hinh thanh trong tuang lai, la
dpng san hay bai dpng sin...). Tuy nhien,
can cii vao quy dinh tai Dieu 358 BLDS
2005 (Dieu 328 BLDS 2015) thi cd thd
nhan tha'y tai san dat cpc chi gidi ban
trong pham vi hep gom: tien, kim khi quy,
da quy boae eac tai san cd gia tri khac ma
khdng bao gom cac quyen tai san, ba't
dpng san nhu trong cac bien phap bao

dam khac.
Tai san la ddi tupng cua bien phap dat
epe phai thude sd hflu cua ben dat cpc hoac
cd the thudc scf hflu ciia ngUdi khac nhUng
phai dupc ehii sd bflu dong y. Cac vat bi
cam lUu thdng dan sii hoac ban che lUu
thdng dan sU nhU ma tiiy, vii khi quan
dung... thi khdng the la ddi tUdng cua dat
cpc. Ne'u giao dich dat cpc cd ddi tupng la
ngoai te hoac vat bi ca'm, bi ban ehe luu
thdng dan sU thi giao dieh dat cpc dd cd
the bi tuyen vd hieu.
1.3. Vexdly tai sin dat cgc
Dat cpc ndi rieng ciing nhU cac bien
phap bao dam ndi chung deu la ket qua
cua sU thoa thuan gifla ben bao dam va
ben nhan bao dam, do vay trong viee xd ly
tai san bao dam thi sU thoa thuSn eua cac
ben ciing dupc dat len hang d^u. BLDS
2015 gifl nguyen quy dinh cua BLDS 2005
"* Khoan 13 Dieu 1 Phap lenh siia ddi Phap lenh ngoai
hoi nSm 2013.
NHAN LUC KHOA HOC XA Hdi

Q


MOT SO QUY DINH VE DAT COC VA THL'C TIKN
H phai hoan t r a tien coe va phat coe, tong
cpng 4 ty dong.

Bi don hk Truong Hong N'SIK- H trinh
bay; Ba H thiJa n h a n eo thoa t h u a n ddt
COC de ban cftn n h a neu tren cho ong L n h u
ong L da trinh b^y. Mac du H da co gang
hoan t a t thu tuc de duoc cap piay chUng
nh$n quyen sd hOu n h a trong thoi ban 30
ngay nhU da thoa t h u a n . n h u n g khong
thuc hien dUdc. Ba thUa n h d n da vi p h a m
cam ket v6i ong L, ba dong y tra Iai tien
(OC va ticn Iai suat theo quy dinh. khong
dong y p h a t coe.
NgUdi co quyen I(?i, nghia vu lien quan
ong Lai Quang T trinh b^y: Ong T song
chung vdi ba H tU ndm 1997 den nay.
khong ddng ky ket hon. Cdn nha tren Id
tai san chung cua ong T vk bd H. ong thUa
n h a n da cung ba H n h d n tien ddt coe ciia
ong L. Ong dong y t r a Iai tien coe va tien
Iai cho ong L theo quy dinh cua p h a p Iuat.
chu khong dong y p h a t coe n h u yeu cdu
cua ong L.
Tai Ban an dan sU s: M . 1 / 2 0 0 9 / D S - S T ngay U - 1 1 - 2 0 0 9 . Toa an
n h a n dan qudn Phu Ntiuan. thdnh pho HO
Chl Minh quyet dinh: Ch&'p nhAn yOu c4u
khdi kien cua ong Phan Thanh L, buoc ba
TrifOng Hong .\gik- H tra cho ong Phan
Thanh L 4.000.000.000 dong ngay sau khi
an c6 hieu lUc phap lu$t.
Nsay 18-11-2009. ba Truong Hong

Njioc H k h a n g cao khong dong y vdi ban
an sd thdm.
\[;a> 19-11-2009, ong Lai Quang T
khang cao khong dong y vdi ban an -<) tham.
Tai ban an dan .-^U phiic tham so'
522/201(VDS-PT ngdy 06-5-2010, Toa an
nhan dan Thanh pho Ho Chi Minh quyet dinh:
C'lH nguyen Ban an dan su so tham so
:U4/l).'^-.nhan dan qu$n Phu Shunn. Thanh pho
Ho Chi Minh.
N H A N LUC K H M HOC XA H(H

Phan
Chap nhin yeu ciu cua
Thanh L.
cho
Buoc ba Truang Hdng .Vt-i'i' W tra c.
ong Phan Thanh L 2.000.000.000
dong
tien COC <.i 2.000 000.000 dong tien pha
cpc. To'ng cong 4.000.000.000 dong ng:n
sau khi ban an co hieu liic phap lu$t.
Ngav 2H-6-20I0, bd H cd ddn khieu n^i
vdi noi'dung khong dong .v b6i thudng tien
COC. vi cho r i n g nguyen nhan dan den vi?c
khong thuc hien dudc thoa thuan dting thdi
han la do veu to'khach quan. cti the la do
CO quan thi hiinh an cham sang teii sd hflu
nhd cho l,a H, nen ba H khong the chuyen

irnchoongL.
Tai (Jtiyel dinh so 688/2011/KN-DS
ngdy 18-11-2011, Chanh an Toa a n n h a n
ddn tui cao khang nghi ban an phiic t h a m
iii'U tren theo thil tuc giam doc t h a m , dai
dien Vien kiem sat nhan dan toi cao nhd't
tri vdi khang nghi ciia C h a n h a n Toa a n
n h a n dan toi cao, de nghi Hpi dong xet xii
huy Ban an dan sU phuc t h a m so
,122/2010/DS-PT ngay 06-5-2010 ciia Toa
an nhan dan Thanh pho Ho Chi M i n h va
hiiy ban an dan st^ sd t h a m
so
344/2009/DS-ST ngay 11-11-2009 cua Toa
an nhan dan quan P h u N h u a n , T h a n h pho'
Ho Chl Minh, giao ho so vu a n cho Toa a n
nhan dan quan P h u N h u a n , T h a n h pho'
Ho Chi Minh xet xii sd t h a m lai theo diing
quy dinh ciia p h a p luat.
S'hiin dinh ciia Toa an
Xet yeu cau doi p h a t tien ddt cpc ciia
ong Phan T h a n h L thay r&ng, t a i thoi
diem ong L dat cpc 2.000.000.000 d6ng cho
ba TrUdng Hong Ngpc H, b a H da n h a n
n h a n h u n g chua lam thii tuc s a n g ton do
cd q u a n thi h a n h an d a n sU T h a n h pho Ho
Chl Minh d a n g q u a n Iy toan bp giay to co
lien q u a n de'n cdn nhd. Do do, viec ba H
khong dilng ten quyen sd hiiu n h a trong
vong 30 ngay theo n h u thoa t h u a n ban

SOs-ztjg


v u THUY LL\H
Tda an nhan dan tdi eao quyet dinh: Huy
Bin
an dan sti phuc thim
so'
522/2010/DS-PT ngay 06-5-2010 cda Tda
an nhan dan Thanh pho'Ho Chi Minh. va
huy Ban an dan sfl sfl tham so'344/DS-ST
ngay 11-11-2009 eua Tda an nhan dan
quan Phu Nhuan, Thanh phd' Ho Chi
Minh, ve vu an "Tranh cha'p hgp dong dAt
cgc" gida nguyen dan la dng Phan Thanh
L vdi hi dan la ba TrUang Hong Nggc H:
ngUdi CO quyen lai, nghia vu hen quan IA
dng Lai Quang T. Giao ho sa cho Tda an
nhan dan quan Phu Nhuan, Thanh pho
Ho Chi Minh xet xd sa tham lai theo dung
quy dinh cua phap luat.
Nhan xet: Ro rang trong vu an tren,
viec xae dinh ldi thudc ve chii the nao, do
nguyen nhan chti quan hay vi ly do khach
quan la vd cung quan trpng va cin thie't,
la ma'u ehdt de giai quyet tranh cha'p.
2.2. Xac dinh quan be gida dat cgc va
hgp dong dugc dam bio bAng dat cgc
Qua trinh giai quyet tranh cha'p ve dat
epe tai TAND cac cap cdn cho tha'y vS'n de

ve mdi quan be gifla dat cpc va hdp dong
dflpe dam bao bang dat epe cung la va'n di
BLDS cin quy dinh day du hdn. Diem c
Khoan 1 Muc I Nghi quye't 01/2003/NQHDTP cd quy dinh: Trong trudng hgp eac
ben cd thoi thuan hoac phap luat co quy
dinh dieu kien neu dat cgc bi vo hieu la
hgp dong cdng bi vd hieu, thi hgp dong
duang nhien bi vd hieu khi dat cgc dd bi vo
Tda an ca'p sd tham va Tda an cap phuc hieu... Tuy nbien, trong cac quy dinh ciia
tham chfla xac minh, lam rd nhflng va'n de BLDS 2005, Nghi dinh 163/2006/ND-CP,
tren, ma da chap nhan ngay yeu cau khcli Nghi quyet 01/2003/NQ-HDTP chfla ed
kidn ciia ong Phan Thanh L d^ budc ba quy dinb cu the trong trfldng hdp ne'u
Trfldng Hong Ngpc H chiu phat coe vdi so' khdng cd thoa thuan, hpp dong dfldc bao
dam bang dat cpc vd hieu thl dat cpc ed
tien 2 ty dong la chua du can cd.
Do dd, can cfl vao khoan 2 Dieu 291, dfldng nhien vd hieu hay khdng. Nhfl da
khoan 3 Dieu 297 Bd luat Td' tung dan sfl; phan tich d cac phan trfldc, dat cpc cd the
Quyet dinb giam dd'c tham sd'79/2012/DS- dflpc coi la hpp dong phu ben canh hpp
GDT ngay 23-02-2012 cua Tda Dan sU dong cd bao dam bang dat cpc (hpp dong
diu cin phai xem xet do loi chu quan eua
ba H khdng lien he vdi cd quan thi hanb
an dan su de lam thu tuc sang ten hay do
loi khach quan cua cd quan thi hanh an
dan sfl cham sang ten cho ba H.
Sau khi x6t xii phuc tham, kem theo
ddn khieu nai, ba H edn nop cho Tda an
nhan dan tdi eao Cdng van so' 4362/THA
ngay 05 thang 6 nam 2009 ctia Cue tbi
hanb an dan sfl Thanh phd' Ho Chi Minh.
Npi dung cua cdng van giai thich ly do

ngfldi mua trung da'u gia la ba H van chfla
hoan ta't thii tuc trfldc ba sang ten la do cd
khie'u nai cua dng Nguyin Ta'n Ll yeu cau
ha Tram Thi Kim P phai thanh toan 38
lfldng vang SJC cdn np khi dng Ll mua
can nha tren. Do dd, khi x6t xti lai Tda an
cin phai xac minh thu thap ban chinh
cdng van 4362/THA ngay 05-6-2009 ciia
Cue thi hanh an dan sU Thanh phd' Ho Chi
Minh va quy trinh chuyen quyen sd hflu
cho ngUdi mua trung da'u gia ctia ed quan
thi hanh an dan sU. Neu cd can cfl xac
dinh cd quan thi hanh an dan sti chlim tr§
trong viee chuyen ten quyen sd hflu cho ba
H thi ldi dan tdi viee ba H khdng the thfle
hiSn dung cam kd't vdi dng L thupc ve
khach quan, va ba H khdng phai chiu phat
tien cpc. Neu co can cfl xae dinh do ba H
cham tre hoan ta't cac thii tuc de dfldc
sang ten quyen sd hflu thi ldi hoan toan
thupc ve ba H, va ba H mdi phai chiu pbat
tien cpc.

$05-2020

NHAN LUC KHOA HOC XA HOI

Q

MOT SO qVY DINH \'t DAT COC VA THUC TIEN
chinh); dong thdi. dat cpc cd tinh ddc lap
tfldng ddi ctia nd. Khdng phai trong mpi
trfldng hpp, hdp dong co dat cpc vd hieu thi
dat cpc cflng dUdng nhien vd hieu theo.
\'iec p b a p luat thieu quy d i n b cu the ve
va'n de nay cung la mdt nguyen n h a n d i n
den viec giai quyet t r a n h cha'p cua TAND
chfla tbtic sfl dung vdi t i n h t h i n ctia p h a p
l u a t ve dat cpc.
Vti an thfl hai dudi day la rapt minh chting:
Tdm t:'u npi dung i-u an: Vu viec xay ra
gifla nguyen ddn la dng Nguyen Van Long
va hi ddn la dng Dfldng Van Pbat. Ong
P h a t la chu sU dung dipn tich 4.-156 m2
da't da dflpc ca'p Gia'y chflng n h a n quyen
sU d u n g da't. Ong Phot da ky "(iiay n h a n
eoc" vdi dng Long theo dd hai ben cam ket
dng Phiit se chuyen nhUdng cho dng Long
dien tich dat nay vdi gia 3.925.000.000
dong. Ong Long dat cpc cho dng P h a t
2.355.000.000 dong, ne'u dng P b a t khdng
chuyen nhupng dien tieh da't t r e n cho dng
Long thi phai mat ga'p ddi so' tien dat cpc.
Ong P h a t viet da n h a n dii tien va ky ten
dng P b a t . Kbi cd t r a n h cha'p xay ra thi dng
P h a t thfla n h a n chfl viet va chfl ky cua
minh tren giay n h a n cpc nhflng khdng
thfla n h a n viec thda t h u a n chuyen nhfldng
quyen sti dting dat cho dng Long va khdng

n h a n so' tien dat cpc nao ea. Ong P h a t cho
r a n g dng chi nhd dng Long lam t h u tuc
giai cha'p tai ngan h a n g de t h e cha'p vay
tien. C.iay n h a n cpc gifla hai ben khdng
ghi npi dung, dng Phat chi ky n h a n theo
yeu c i u cua dng Long dd lam t h u tiic vay
tien. Ong chi vay dng Long 350 trieu dong
va chi chap n h a n t r a sd'tien t r e n va lai.
Quyet dinh cua TAXD • TAND cap sd
t h a m khdng xac minh dieu t r a cd bdp
dong chuyen nhfldng quyen sfl dung da't
thtJc su gifla hai ben hay khdng ma cbi
can cfl vao gia'y n h a n cpc de k h a n g dinh cd
hpp dong chuyen n h u p n g quyen sfl d u n g
Q]

NHAN LUC KHOA HOC XA Hftl

dat. Tda an cap sd tha'm xac dinh cd ^^^
dat cpc n h u n g viec dat cpc nay vd hieu nen
khdng chap n h a n yeu c i u boi thUdng t^^
cpc. Tda a n cap sd t h i m xac dinh quyen ^
d u n g dien tieh dat 4.4.'S6 m" la ctia hp ong
P h a t . "C.iay n h a n cpc" khdng cd chfl ky cua
nhflng hd trong gia dinh dng Phat. Do d,
Wee dng P h a t dflng ra giao dich dat cpc va
chuven nhfldng dien tich da't tren la khong
dung, v a y nen. hdp d6ng chuyen nhfldng
quyen sfl dung dat vd hieu va Giay n h a n
cpc cung vd hieu theo.

XImn xet: D a t cpc sinh ra cd t h e la d e
phue vu cho hpp dong chuyen nhUdng
quyen sfl d u n g dat; cd the sinh r a de p h u c
vu chd hpp dong mua ban nha... Ve mdi
q u a n b e gifla dat cpc va hdp dong dfldc
bao dam bdi dat cpc, cd trfldng hdp d a t epc
vd hieu nhflng hdp dong dfldc b a o d a m
b a n g d a t cpc k h d n g vd hieu vi chi d a t cpc
vi p h a m cac dieu kien cd hieu lUe nhfl
trUdng hpp d a t epc b a n g ngoai t e . Cd
nhflng trUdng hdp hdp dong dUde b a o d a m
b a n g d a t epc vd hieu n h u n g d a t cpc lai
k h d n g vd hieu.
Trong vu viec t r e n , TAND d a n h a n
dinh: hdp dong chuyen nbUdng q u y e n sit
d u n g da't vd hieu n e n "Gia'y n h a n cpc"
cung vd hieu theo. T r o n g trUdng hdp n a y
theo quy dinh cua p h a p l u a t t h i khdng
p b a t cpc. Khi giai quyet hpp dong vd hieu,
Tda an xae d i n b ldi cua b a i b e n de giai
quye't theo quy dinh cua p h a p l u a t . N h a n
dinh va h u d n g giai quye't n a y ctia Tda a n
khdng cd cd sd ly l u a n va p b a p ly. Q u a n
diem theo hUdng hdp ddng dupe bao d a m
b a n g dat cpc vd hieu n e n dat cpc cung vd
bieu la khdng cd cd sd bdi le dat coe la mdt
hpp dong phu di k e m vdi hdp dong ^xxac
bao d a m b i n g dat cpc nhUng nd cd tinh
"•• Ban an s6 106/2016/DSST cua Tok an nhan dan
huyen Di Linh v^ tranh chft'p h^p dong dat crx.-

* * 5-2020


VU THUY LINH
cha't ddc lap tUPng ddi cua no. Dieu 410
BLDS eung da quy dinh ro: "sfl vd hieu
eua hgp dong chinh lam cha'm ddt hgp
dong phu. trit trUdng hop eac ben co thda
thuan hgp dong phu dugc thay the hgp
dong chinh. Quy dinh nay khong ap dung
ddi vdi cac bien phap bao dim thixc hien
nghia vu dan sti". Quy dinh tren da khing
dinh rd ring hieu lilc hdp dong chinh phu nhu quy dinh tai Dieu 410 BLDS
khdng ap dung doi vdi cac bien phap bao
dam thUc hien nghia vu dan sfl. Dat cpc la
mdt bien phap bao dam thilc hien nghia
vu dan sit. Trong vu an tren, Ong Phat da
cam ket ban cho dng Long va dng Long dat
cpc nen gifla dng Phat va dng Long hinh
thanh mdt nghia vu dan sfl va dat cpc sinh
ra de bao dam nghia vu ciia dng Phat.
Trong trudng hdp nay, theo quy dinh tai
Dieu 410 BLDS thi hdp dong chuyen
nhfldng vd bieu khdng lam cha'm dflt hdp
dong dat cpc.
3. Mot so phfltfng hu'dng hoan thien
phap luat dan sfl ve dat coe
Quy dinh eiia phap luat dan sfl Viet
Nam ve dat cpc chfla thUc sU hoan thien,

cdn cd nhflng diem chfla day du, chfla
thd'ng nha't va ro rang. Nhflng ba't cap
nay khien cho qua trinh ap dung phap
luat tren thilc te gap khd khan, dfldng Id'i
giai quye't tranh cha'p cdn chfla dflpc
thd'ng nha't, trong gidi ban nha't dinh tac
gia xin dfla ra mdt sd' phflpng hfldng hoan
thien nhfl sau:
Mot la, ve thdi diem cd hieu Iflc ciia
giao dich dat cpc. Ne'u coi dat cpc la mpt
hpp ddng thflc te thi cin quy dinh giao
dieh dat cpc cd hieu Iflc khi cac ben da
chuyen giao tai san dat epc cho nhau va
theo dd, trong quan he nghia vu hinh
thanh tfl dat cpc, ben dat cpc khdng cdn
nghia vu vi nghia vu duy nha't ciia ben
dat cpc la chuyen giao tai san dat coe.
SO 5-2020

Neu thdi didm ed hieu Ifle cua dat cpc
dupe xae dinh theo nguyen tic chung.
viee dat cpc cd hieu Iflc trfldc thdi diem
chuyen giao tai san dat cpc thi can sac
dinh nghia vu cua ben dat cpc ve viec
chuyen giao tai san dat cpc cho ben kia
theo dung thoa thuan.
Hai la, ve gia tri tai san dat cpc so vdi
gia tri hpp dong. Can bo sung quy dinb
ve gia tri tai san dat cpc so vdi gia tri
hpp dong. Hien nay phap luat khdng cd

quy dinh gidi ban ve gia tri dat cpc la
bao nhieu nen khi thoa thuan ve bien
phap dat cpc cae ben thfldng tfl dat ra
can cfl vao tinh hinh thflc tien eiia mdi
ben. Neu gia tri tai san dat epc tha'p thi
de xay ra tinb trang k^o theo mflc phat
cpc (khdng ed thoa thuan khac) cung
tha'p nen cac ben khdng tdn trpng viee
giao ke't, thflc bien hpp dong. Ngfldc lai,
khi gia tri tai san dat cpc qua cad ma
khdng mud'n giao ke't hay thflc hien hdp
dong thi se thiet hai mot so' tien ldn, la
nguyen nhan phat sinh tranh chap.
Chinh vi vay, phap luat cin cd quy dinh
cu the ve van de nay de tao cd sd phap ly
cho cac ben khi tie'n hanh thoa thuan ap
dung bien pbap dat cpc. Dong thdi, quy
dinh mflc tran vdi sfl linh boat nha't
dinh, dao ddng trong khoang cho phep se
bao dam phu hpp vdi thflc tiln cua tflng
hpp dong gifla cac ben ma khdng vi pham
nguyen tac tfl do y chi ciia cac ben trong
giao ket, thflc hien hpp dong.
Ba la, ve thdi diem hoan tra tai san
dat epe: Cin quy dinh cu the ve thdi
diem hoan tra tai san dat cpc, ne'u tai
san dat cpc khong dung de kha'u trfl vao
giao dich dfldc dam bao. Phap luat hien
hanh cd nhflng quy dinh ve thdi diem
thflc hien nghia vu dan sfl nhflng lai

chfla xac dinh rd thdi diem thflc hien
nghia vu hoan tra tai san dat cpc. Vi vay.
NHAN LUC KHOA HOC XA H(h


M O T S O Q U Y DINH \'t DAT COC VA THUC TIEN
chinh); dong tbdi, dat cpc cd tinh ddc lap
tUdng ddi cua no. Khdng phai trong mpi
trUdng hpp, hdp dong cd dat cpc vd hieu thi
dat cpc cung dUdng nhien vd hieu theo.
\'iec p h a p luat thieu quy dinh cu the ve
van de nay cung la mot nguyen n h a n dan
den viec giai quye't t r a n h chap cua TAND
chUa thuc sfl dflng vdi tinh t h i n cua p h a p
luat ve dat cpc.
Vu an thfl hai du&i day la mdt minh chflng:
Tdm t.-it npi dung vu an: Vu viec xay ra
gifla nguyen ddn la dng Nguyen Van Long
va bi ddn la dng Dudng Van Phat. Ong
Phat la chu sfl dung dien tich -1,156 m2
da't da dupc ca'p c.iay chflng nhdn quyen
sfl d u n g dat. Ong P h a t da ky "Gia\' n h a n
cpc" vdi dng Long theo dd hai ben cam ket
dng P h a t se chuyen nbUdng cho dng Long
dipn tich dat nay vdi gia 3.925.000.000
dong. Ong Long d^t cpc cho dng P h a t
2.355.000.000 dong. neu dng Phat khdng
ehuyen nhUdng dien tich dat tren cho dng
Long thi phai mat gap ddi so' tien dat cpc.
Ong P b a t viet da n h a n du tien va ky ten

dng Phat. Khi cd t r a n h chap xay ra thi ong
P h a t thfla n h a n chfl viet va chfl ky eua
minh t r e n gia'y n h a n cpc n h u n g khdng
thfla n h a n viec thda t h u a n chuyen nhupng
quyen sU d u n g d;it cho dng Long va khdng
n h a n sn tien dat cpc nao ca. Ong Phat cho
r i n g dng cbi nhd dng Long lam thu tuc
giai chap tai ngan h a n g de the cha'p vay
tien. Giay n h a n cpc gifla hai ben khdng
ghi ndi dung, dng Phat chi ky nhan theo
yeu c i u cua dng Long de lam thu tuc vav
tien. Ong cbi vay dng Long 350 t n e u dong
va chi cha'p n h a n t r a so tien tren va lai.
Quyei dinb cua T.AXD \ TAND cap sd
t h a m khdng xac minh dieu tra cd hdp
dong ehuyen nhUdng quyen su dung dat
thllc sfl gifla hai ben hay khdng ma chi
can cfl vao giay n h a n epc de k h i n g dinh cd
hpp dong chuyen nhflpng quyen sfl dung
Q

miAN LUC KHOA HQC XA Hdi

dat. Tda an ca'p sd t h i m xac dinh cd V^H
dat cpc n h u n g viei- dat cpc nay vo hieu nen
khdng c h i p n h a n yeu c i u hdi thitdng tien
COC. Tda an d p sd t h i m xac dinh qu.ven ^>^
d u n g dien tich d i t 4.45(^ m' la ciia hp ong
Phat. "Giav n h a n ctx-' khdng cd chfl ky ' u a
nhflng hd trong gia dinh dng Phat. Do do,

viec dng Phat dflng ra giao dich dat cpc va
chuven nhfldng dien t.ch dat tren la khong
dung. Vay nen. hdp d i n g chuyen nhfldng
quyen sfl dung dat vd hieu va Giay n h a n
coe cung vd hieu theo.
' .V/j;i). x4t: Dat cpc sinh ra cd the la de
phuc vu cho hdp dong chuyen nhfldng
quyen sfl dung dat; cd the sinh ra de p h u c
vu cho hdp dong mua ban nha... Ve moi
quan he gifla dfit cpc va hdp dong dflpc
bao dam bdi dat cpc. cd trudng hpp d a t cpc
vd hieu nhung hpp dong dUde b a o d a m
bang dat cpc khdng vd hieu vi chi d a t cpc
vi pham cac dieu kien eo hieu lUc nhU
trudng hdp dat cpc b i n g ngoai t e . Cd
nhflng trfldng hdp hdp dong dflpe b a o d a m
bang dat cpc vd hieu nhflng d a t cpc lai
khdng vd hieu.
Trong vu viec tren, TAND da n h a n
dinh: hpp dong chuyen nhflpng q u y e n s ^
dung da't vo hieu nen "Gia'y n h a n coe"
cung vd hieu theo. Trong trUdng bdp n a y
theo quy dinh cua p b a p l u a t thi k h o n g
phat cpc. Khi giai quye't hpp dong vd hieu,
Tda an xac dinh ldi ciia h a i ben de giai
quyet theo quy dinb ciia p h a p luat. N h a n
dinh va hfldng giai quye't n a y cua Tda a n
khdng cd cd sd ly l u a n va p h a p ly. Q u a n
diem theo h u d n g hpp ddng dUpc bao d a m
bang dat cpc vd bieu n e n dat cpc eung vd

hieu la k h d n g cd cd sd bdi le d a t cpc la mdt
hpp dong p h u di k e m vdi hdp ddng dupc
bao dam b a n g dat cpc n h u n g nd cd tinh

''•" Ban an so 106/2016/DSST ciia Tok an nhan (
hij\ en Di Linh ve tranh chfi'p hi?p dong dflt coe.
S65-282Q


VU THUY LINH
cha't ddc lap tUdng ddi cua nd. Dieu 410
BLDS cflng da quy dinh ro: "sfl vd hieu
cua hgp dong chinh lam cha'm ddt hgp
dong phu, trd trUdng hUp eac hen cd thda
thudn hgp dong phu dugc thay the hgp
dong ehinh. Quy dinh nay khdng ap dung
ddi vdi cac bien phap bao dim thiXc hien
nghia vu dan sU". Quy dinh tren da khang
dinh ro ring bieu lite hpp dong chinh phu nhfl quy dinh tai Dieu 410 BLDS
khdng ap dung ddi vdi cac bien phap bao
dam thllc hien nghia vu dan sfl. Dat coe la
mdt bien phap bao dam thflc hien nghia
vu dan sU. Trong vu an tren, Ong Phat da
cam ket ban cho dng Long va dng Long dat
cpc nen gifla dng Phat va dng Long hinh
thanh mdt nghia vu dan sfl va dat cpc sinh
ra de bao dam nghia vu cua dng Phat.
Trong trfldng hdp nay, theo quy dinh tai
Dieu 410 BLDS thi hdp dong chuyen
nhfldng vd hieu khdng lam cham dflt hdp

dong dat cpc.
3. Mot so phUcfng hfldng hoan thien
phap luat dan sfl ve dat coe
Quy dinh cua phap Iuat dan sil Viet
Nam ve dat cpc ehfla thflc sfl hoan tbien,
cdn cd nhflng diem chfla day du, chfla
thd'ng nha't va rd rang. Nhflng bat cap
nay khien cho qua trinh ap dung phap
luat tren thfle te gfip khd khan, dfldng loi
giai quyet tranh cha'p cdn ehfla dupc
thd'ng nha't, trong gidi ban nhat dinh tac
gia xin dfla ra mdt sd' phfldng hudng hoan
thien nhU sau:
Mdt la, ve thdi diem ed bieu Ifle cua
giao dich dat cpc. Neu coi dat epc la mdt
hdp dong thflc te thi cin quy dinh giao
dich dat cpc cd hieu Iflc khi cac ben da
chuyen giao tai san dat cpc cho nhau va
theo dd, trong quan he nghia vu hinh
thanh tfl dat cpc, ben dat epe khdng cdn
nghia vu vi nghia vu duy nha't eua ben
dat cpc la chuyen giao tai san dat cpc.
$05-2020

Ne'u thdi die'm cd bieu life cua dat cpc
dfldc xac dinh theo nguyen tic ehung.
viec dat epc cd hieu Iflc trfldc thdi didm
chuyen giao tai san dat cpc thi cin xac
dinh nghia vu cua ben dat cpc ve viec
chuyen giao tai san dat cpc cho ben kia

theo dung thda thuan.
Hai la, ve gia tri tai san dat cpc so vdi
gia tri hdp dong. Can bo sung quy dinh
ve gia tri tai san dat cpc so vdi gia tri
hdp dong. Hien nay phap luat khdng ed
quy dinh gidi han ve gia tri dfit epc la
bao nhieu nen khi thda thuan ve bien
pbap dat epe cac ben thfldng tfl dat ra
can cfl vao tinh hinh thflc tien cua mdi
ben. Neu gia tri tai san dat cpc tha'p thi
de xay ra tinh trang keo theo mflc phat
cpc (khdng co thda thuan khac) cung
tha'p nen cac ben khdng tdn trpng viec
giao ket, thflc hien hpp dong. Ngflpc lai,
khi gia tri tai san dat cpc qua cao ma
khdng mud'n giao ke't hay thflc hien hpp
dong tbi se thiet hai mdt so tien ldn, la
nguyen nhan phat sinh tranh cha'p.
Chinh vi vay. phap luat cin cd quy dinh
cu the ve va'n de nay de tao cd sd phap ly
cho cac ben kbi tien hanb thda thuan ap
dung bien phap dfit epc. Dong thdi, quy
dinh mflc trln vdi sfl Iinh boat nha't
dinh, dao ddng trong khoang cho phep se
bao dam phu hpp vdi thilc tidn ctia tflng
hdp dong gifla cac ben ma khdng vi pham
nguyen tic tfl do y chi eiia cac hen trong
giao ket, thflc hien hpp dong.
Ba la, ve thdi diem hoan tra tai san
dat cpc: Cin quy dinh cu the ve thdi

diem hoan tra tai san dat cpc, ne'u tai
san dat cpc khdng dung de kha'u trfl vao
giao dich dupc dam bao. Phap luat hien
hanh ed nhflng quy dinh ve thdi diem
thflc hien nghia vu dan sfl nhflng lai
chUa xac dinh rd thdi diem thilc hien
nghia vu hoan tra tai san dfit cpc. Vi vay,
NHAN LUC KHOA HOC XA HAI

[Q


M Q T S O QUY DINH \-E DAT CQC \ A THL'C TIEN
p h a p luat n e n quy dinh rd hdn ve va'n de
nay. Vi du n h u t r o n g hdp dong t h u e thi
c6 t h e quy dinh phai h o a n t r a vao thdi
diem hpp dong t h u e cha'm dflt hpp p h a p .
neu k h d n g hoan t r a d u n g thdi b a n tbi
phai chiu t r a c h n h i e m ve vief c h a m t h u c
hi^n nghia vu.

bien p h a p b i o d i m khac trong trttdng ^^^
cac chfl the mud'n sit dun-j bien P"'''^^.^^
d i m d§ t h a m gia giao kei mot g»ao •
d a n su nao dd. Quy dinh cua Ph«P ' ^
d a n su \'iet Nam ve dat cpc ':h^'« ^ f ' \ j ; hoan thien. cdn cd nhflng diem ^ ^ ^ a day
du. chua thong nhat v a r a rang. N h u n g

Bdn la. ve viec a p d u n g boi thfldng bat cap nay khien cho qua trinh a p d y n g
thiet hai hay phat cpc: P h a p luat cflng p h a p luat tren thUc te" gfip nbUng kho

can quy dinh cu the bdn ve viec a p d u n e k h a n , khdng thong n h i t trong q u a n diem
boi t h u d n g thiet hai hay phat cpc hoac a p eua mdt so' TAND. Die'u nay a n h hUdng
d u n g ea hai ddi vdi trudng hpp hpp dong den quyen va ldi ich hdp p h a p cua cac c h u
vd hieu va c6 dat cpc. Dieu 131 BLDS th§ t h a m gia quan he dan sU. T r e n ed sd
2015 quy dinh ve viec hdp dong vd hieu p h a n tich nhflng v i n de m a n g t m h ly
thi cac ben hoan t r a cho n h a u nhflng gi luan ve' dat cpc, ket hdp vdi viee t r i n h b a y
da n h a n va ben cd loi gay thiet hai phai cac quy dinh ctia p h a p l u a t d a n sfl h i e n
boi thfldng. Dieu 328 BLDS 2015 cdn quy h a n h , d a n h gia thflc t i i n ap d u n g cac quy
dinh neu ben n h a n dat coe tfl chdi viec dinh ciia p h a p l u a t trong tbdi gian qua,
giao ket. thflc hien hpp dong dan sU thi bai viet da dua r a mdt sd' y kie'n de h o a n
phai t r a cho ben dat cpc tai san dat cpc va thien k h u n g p h a p l u a t ve d a t cpc, h y vpng
mdt khoan tien tUdng dUdng gia tri tai cd the ddng gdp cho ddc gia nhflng y kien
s a n dat cpc trfl trfldng hdp cd thda t h u a n bo ich.
khac. Nghi quyet 01/2003/NQ-HDTP quy
dinh ben nao cd Idi lam cho hpp dong
TAI L I E U T H A M K H A O
khdng dupe giao ket hofic khong dfldc
thuc hien hofic bi vd hieu thi phai chiu
1. Bg Luat dan siJ 2005.
p h a t cpc. Nhu vay, ^e xit ly n b u the nao
2. Bp Luat dan su 2015.
trong trUdng hdp ngUdi n h a n dat cpc tfl
3. Trfldng Dai hpc L u a t H a Npi (2017),
chdi giao ke't hdp dong da dflpc bao d a m
Giao trinh luat Dan sfl Viet Nam, Nxb.
bang dat cpc va viec tfl chdi nay l a m hdp
Cdng an n h a n dan.
dong vd hieu. Trong trudng bdp nay ngfldi
4. Tudng Duy Lupng (2014), Phap lu$t
n h a n dat cpc chi phai chiu p b a t epc hay

dan StJ va thUc tiin xet xd, Nxb. C h i n h tri
phai boi thudng thiet h a i do bdp dong
qud'c gia.
chinh vd hieu hay vfla boi thfldng t h i e t
5. PGS.TS. Do Van Dai, Mdt so va'n de
hai vfla chiu p h a t cpc. P b a p l u a t can cd
quy dinh cu t h e hdn dd viec ap d u n g p h a p cd b a n ve bao d a m t h u c hien nghia vu d a n
sU, Tai lieu hdi t h a o qud'c te "Bien p h a p
luat dfldc d u n g d i n va thd'ng n h a t .
bao dam thilc bien nghia vu dan sil",
Ket l u a n
Trudng dai hpc Iuat Tp. Ho Chi Minh ngay
Dat cpc khdng cbi cd chflc n a n g bao 29/9/2014.
dam thflc hien ngbia vu d a n su ma cdn cd
6. T h S . Nguydn Xuan Quang, -Mot so"
chflc n a n g bao d a m viec giao ket bdp dong va'n de p h a p ly ve d a t cpc", Tap chi nghien
d a n sU- Chinh dieu nay da l a m cho d a t cdu va trao doi, so' 21(31) T h a n g 0 3 cpc p b a t b u y flu t h e cua m i n h so vdi cae 04/2015.
Q

NHAN L I ^ KHOA HOC XA HOt

« i 5-2*20