KINH TẾ ĐẤT ĐAI pot

mục lục
Trang
Chương I: TỔNG QUAN KINH TẾ ĐẤT ĐAI
2
I. Vị trí và vai trò của kinh tế đất đai 2
II. Khách thể và đối tượng nghiên cứu của khoa học kinh tế đất đai 2
III. Cơ sở khoa học của kinh tế đất đai 3
IV. Phương pháp nghiên cứu của kinh tế đất đai 4
Chương II: ĐẤT ĐAI VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI
5
I. Đặc điểm và vai trò của đất đai 5
II
III.
IV.
Quỹ đất đai và phương pháp phân loại đất đai
Phương pháp phân tích kinh tế đất đai
Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đai
5
Chương III: SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
7
I. Quan hệ sở hữu và sử dụng đất đai 7
II. Lịch sử phát triển quan hệ đất đai ở Việt Nam 7
III. Phát triển quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường 8
Chương IV: PHÂN VÙNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
9
I. Các yếu tố ảnh hưởng đến sử dụng đất đai 9
II. Lý luận về đất trung tâm 9
III. Quá trình phân vùng sử dụng đất đai 13
IV. Nhân tố xác định phân vùng đất đai đô thị 13
V. Tác dụng của lý luận phân vùng trong định giá đất đai 14
Chương V: ĐỊA TÔ VÀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

16
I. Địa tô 16
II. Giá trị đất đai 20
III. Mối quan hệ giữa giá trị và giá trị sử dụng đất đai 22
IV. Ý nghĩa của việc nghiên cứu giá đất đai 23
V Phương pháp định giá đất đai 23
Chương VI: ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐẤT ĐAI
24
I. Một số khái niệm chung 24
II. Đầu tư và quy hoạch sử dụng đất đai 24
III. Phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế đầu tư 26
CÂU HỎI ÔN TẬP
28
TÀI LIỆU THAM KHẢO 30
PHỤ LỤC 31
2
Chương I
TỔNG QUAN KINH TẾ ĐẤT ĐAI
I. Vị trí, nhiệm vụ và vai trò của khoa học kinh tế đất đai
I.1. Vị trí của khoa học kinh tế đất đai
Do sự giới hạn của diện tích đất đai trên bề mặt đất nói chung và lảnh thổ quốc gia
nói riêng.
Do sự thiếu hụt nguồn vốn và thiếu hụt lao động kết hợp với đất đai
Chính 3 nguồn thiếu hụt này hình thành 1 khái niệm đó là TÍNH KHAN HIẾM về
đất đai.
Có thể nói tính khan hiếm hình thành nên các quyết định về mặt kinh tế, con người
luôn đối mặt với sự khan hiếm này để tạo ra các sản phẩm xã hội đáp ứng nhu cầu của
con người cả về vật chất lẫn tinh thần.
Bên cạnh đó, đất đai chiếm vị trí quan trọng trong sự giàu có cũng như làm tăng
nguồn của cải xã hội cho mỗi quốc gia, vì vậy khoa học kinh tế đất đai xứng đáng chiếm

lỉnh một vị trí vững vàng trong hệ thống khoa học kinh tế.
I.2. Nhiệm vụ của khoa học kinh tế đất đai
Nhiệm vụ đầu tiên của kinh tế đất đai là giải quyết bài toán có sự kết hợp hiệu quả
giữa ba nguồn lực sản xuất nói trên để tạo ra những sản phẩm hàng hoá và dịch vụ đáp
ứng nhu cầu ngày càng tăng của con người.
Nhiệm vụ kế tiếp nghiên cứu những xu thế, quy luật vận động của các loại đất đai
sử dụng trên phạm vi quốc gia, nhằm tìm ra các phương hướng, các giải pháp sử dụng đất
đai có hiệu quả nhất.
I.3. Vai trò của khoa học kinh tế đất đai
Vai trò của kinh tế đất đai là môn học cơ sở của chuyên ngành quản lý đất đai vì vậy nó sẽ
cung cấp căn cứ khoa học cho các môn học khác trong chương trình đào tạo kỹ sư chuyên
ngành quản lý đất đai như:
+ Xây dựng hệ thống chỉ tiêu phân loại quỹ đất đai quốc gia cho môn học
Thống kê đất đai.
+ Nghiên cứu các nguyên lý điều chỉnh nhà nước về mối quan hệ đất đai
làm căn cứ luận cho các môn học Luật đất đai và Quản lý hành chính về đất đai.
+ Nghiên cứu các vấn đề về giá trị và đề xuất phương pháp đánh giá giá trị
kinh tế đất đai, hỗ trợ phương pháp luận cho môn học Định giá đất đai.
+ Nghiên cứu mối quan hệ giữa giá trị và giá trị sử dụng đất đai, giữa giá trị
và đầu tư phát triển quỹ đất đai, tập trung nghiên cứu những quy luật không gian
phân bổ đầu tư sử dụng đất đai, từ đó đề xuất những cơ sở khoa học cho môn học
Quy hoạch sử dụng đất đai.
3
II. Khách thể và đối tượng nghiên cứu của khoa học kinh tế đất đai
Khách thể nghiên cứu là sự vật, là quá trình khách quan
Chủ thể nghiên cứu là con người đứng tại một vị trí nhất định nghiên cứu một
phương diện, khía cạnh nào đó của khách thể. Vị trí nghiên cứu được gọi là góc độ nghiên
cứu, còn phương diện nghiên cứu chính là đối tượng của nghiên cứu khoa học.
Cần phân biệt đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát.
Có thể nói đối tượng nghiên cứu là những quy luật thuộc về bản chất của sự vật,

còn đối tượng khảo sát là những hiện tượng, là các hình thái thể hiện của những quy luật
này.
Vận dụng vào khoa học kinh tế đất đai:
- Khách thể nghiên cứu của khoa học kinh tế đất đai là quỹ đất đai.
- Đối tượng nghiên cứu là những quy luật sử dụng đất đai trong quá trình tái sản
xuất sản phẩm xã hội.
- Đối tượng khảo sát là các loại đất đai, loại hình sử dụng đất đai và các đối tượng
sử dụng đất đai xuất hiện trong một không gian và thời gian cụ thể, (đây là những hình
thái cụ thể của những quy luật sử dụng đất đai).
Cần phân biệt các khái niệm khác nhau như lãnh thổ, đất và đất đai.
+ Lãnh thổ: là một hiện tượng địa lý – dân tộc, là nơi cư trú của cộng đồng dân tộc
trong không gian và thời gian xác định
+ Đất Là hiện tượng địa lý tự nhiên, là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn
so với khái niệm thổ nhưỡng.
Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình
thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá gốc, động thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian.
+ Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội
của con người. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian
bên trên và bề sâu trong lòng đất. Nó là hiện tượng địa - kinh tế xã hội.
III. Cơ sở khoa học của kinh tế đất đai
- Kinh tế đất đai được xác định là môn học kinh tế chuyên ngành thuộc khoa học
kinh tế, nên kinh tế đất đai dựa trên cơ sở nền tảng của kinh tế học chính trị Mác - Lê nin
và kinh tế học nghiên cứu các quy luật sử dụng đất đai trong quá trình tái sản xuất sản
phẩm xã hội. Vì vậy Cơ sở khoa học của môn học kinh tế đất đai được dựa trên các nền
tảng sau: Mô hình Tam Diện trong sử dụng đất, lý thuyết kinh tế học cổ điển
I.1. Mô hình Tam diện trong sử dụng đất
Quá trình sử dụng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung luôn chịu sự chi
phối, tác động của ba nhân tố: tự nhiên, kinh tế, pháp lý. Chính ba nhân tố này hình thành
nên mô hình Tam diện giúp cho con người sử dụng đất đạt hiệu quả và hạn chế được các
nguy cơ rủi ro tiềm tàng, ở đây:

4
Nhân tố tự nhiên thể hiện: khả năng thực tại của đất đai, tức cho biết các tính chất
sinh, lý hóa của đất đai, nhân tố này dùng để cung cấp nguyên liệu thô, vị trí, địa bàn cho
các hoạt động của con người. nhóm này có thể trực tiếp tạo nên những thuận lợi lẫn khó
khăn cho con người trong quá trình sử dụng đất. Ngoài ra nhân tố này còn ảnh hưởng đến
tổng số lượng tài nguyên có thể cung cấp và tổng số lượng nhu cầu của con người từ các
nguồn tài nguyên đó.
Nhân tố kinh tế thể hiện: khả năng chấp nhận về mặt kinh tế trong việc sử dụng đất
đai Tức nó quan tâm đến sự hoạt động của hệ thống giá cả, giá trị. Nó tác động đến từng
chủ sử dụng đất đai. Nó giải quyết các vấn đề về chi phí sản xuất, thu nhập, lợi nhuận
tương ứng với từng điều kiện đầu tư của từng người.
Nhân tố pháp lý thể hiện: khả năng chấp nhận về mặt thể chế, pháp luật. Tức nó
quan tâm đến môi trường pháp luật của chủ thể sử dụng đất. Moi trường pháp luật được
thể hiện thông qua các văn bản pháp quy như: Hiến pháp, luật, nghị định….
Mô hình tam diện ràng buộc việc sử dụng đất trong thực tế phải tuân thủ nghiêm
ngặc mối quan hệ ba chiều giữa ba nhân tố trên, nhừm mục đích đạt được các tiêu chuẩn
của sự phát triển bền vững, đó là:
- Sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện tự nhiên và môi trường;
- Sử dụng đất phải đạt hiệu quả kinh tế cao;
- Sử dụng đất phải gắn liền với việc tuân thủ pháp luật;
I.2. Lý thuyết kinh tế học cổ điển (cung cầu) trong sử dụng đất
I.2.1. Lý thuyết cầu về đất đai
1. Khái niệm
2. Phân loại cầu về đất đai
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu
4. Phương pháp xác định cầu và độ co giãn của cầu đất đai
I.2.2. Lý thuyết cung về đất đai
1. Khái niệm
5
Tự nhiên

Tự nhiên
Kinh tế
Kinh tế
Thể chế
Thể chế
2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung đất đai
3. Độ co giãn của cung đất đai
I.3. Các quy luật kinh tế cơ bản
1. Quy luật quan hệ sản xuất phù hợp với tính chất và trình độ phát triển của lực
lượng sản xuất;
Khái niệm:
Tác động của quy luật:
2. Quy luật sản phẩm biên giảm dần
Khái niệm:Trong quá trình sản xuất, khi một yếu tố đầu vào nào đó tăng lê, còn
yếu tố đầu vào khác bị hạn chế thì đến một lúc nào đó mức tăng sản lượng đầu ra sẽ
giảm đi khi tăng thêm một đơn vị đầu vào.
Tác động của quy luật:biểu thị mối quan hệ giữa lượng đầu vào và đầu ra của quá
trình sản xuất Từ đó giúp các nhà quản lý biết được điểm dừng ở đâu để đạt được hiệu
quả tối ưu nhất.
3. Quy luật chi phí cơ hội gia tăng
Khái niệm:Chi phí cơ hội là phần lợi ích bị mất đi khi chúng ta quyết định lựa
chọn đối tượng này mà không chọn đối tượng khác. Giá trị mất đi bằng giá trị của đối
tượng không được lựa chọn.
Trong quá trình sử dụng nguồn lực ở điều kiện có hạn, để sản xuất một sản phẩm
A nào đó thì chúng ta phải hi sinh nhiều sản phẩm B. người ta gọi quy luật này là quy
luật chi phí cơ hội gia tăng.
Tác động của quy luật:
4. Quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân
Khái niệm:
Tác động của quy luật:

5. Quy luật giá trị:
Khái niệm: Sản xuất và trao đổi hàng hoá phải dựa trên cơ sở giá trị của nó, tức
trên cơ sở hao phí lao động xã hội cần thiết.
Trong sản xuất, quy luật giá trị buộc người sản xuất phải làm sao cho mức hao phí
sức lao động cá biệt của mình phải phù hợp với mức hao phí sức lao động xã hội cần
thiết, có như vậy họ mới có thể tồn tại được.
Trong trao đổi, hay lưu thông phải thực hiện theo nguyên tắc ngang giá: Hai hàng
hoá trao đổi được với nhau khi cùng kết tinh một lượng lao động như nhau, hoặc trao đổi,
mua bán hàng hoá phải thực hiện với giá cả bằng giá trị.
Tác động của quy luật giá trị
- Điều tiết sản xuất và lưu thông hàng hoá
- Kích thích cải tiến kỹ thuật, hợp lý hoá sản xuất, tăng năng xuất lao động, hạ giá
thành sản phẩm
- Phân hoá những người sản xuất hàng hoá thành giàu, nghèo
6. Quy luật cung cầu: cho chúng ta biết rằng:
6
Nếu ở 1 mức giá nhất định mà cung>cầu  giá giảm và ngược lại.
Một sự gia tăng giá, sẽ dẫn đến cầu giảm và cung tăng và ngược lại
Giá thị trường là nơi gặp nhau giưa cung và cầu
Khi cung = cầu, thì giá cả = giá trị
Khi cung > cầu, thì giá cả < giá trị
Khi cung < cầu, thì giá cả > giá trị
7. Quy luật cạnh tranh
Cạnh tranh là sự ganh đua về kinh tế giữa những chủ thể trong nền sản xuất hàng
hóa nhằm giành giật những điều kiện thuận lợi trong sản xuất, tiêu thụ hoặc tiêu dùng
hàng hóa để từ đó thu được nhiều lợi ích nhất cho mình.
Quy luật cạnh tranh: Trong nền sản xuất hàng hoá, sự cạnh tranh giữa những người
sản xuất hàng hoá, giữa người sản xuất và người tiêu dùng là một tất yếu khách quan, là
yêu cầu thường xuyên đối với những người sản xuất hàng hoá .
IV. Phương pháp nghiên cứu kinh tế đất đai

- Điều tra, thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp, toán thống kê, hệ thống… được
sử dụng rộng rãi và xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu khoa học kinh tế đất đai.
- Ngoài ra, các phương pháp như: phương pháp phân tích chi phí lợi ích, phương
pháp định lượng… cũng được sử dụng thường xuyên
…
7
Chương II
ĐẤT ĐAI VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI
I. Đặc điểm và vai trò của đất đai
1. Khái niệm đất đai
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt
động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định.
Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên
và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi
một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia,
trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong
phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai.
2. Đặc điểm của đất đai
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội tạo ra
khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người.
Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình
thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình,
địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai.
Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong
muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật
thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương
tác thị trường và phi thị trường.
Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ
xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng
đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những

người láng giềng và với các đối tác khác… Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố
khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh
em xa, mua láng giềng gần”.
Vị thế xã hội của đất đai là phạm trù tổng hợp các điều kiện kinh tế - xã hội và
pháp luật cấu thành giá đất. Vị thế đất đai được phản ánh thông qua các đặc điểm kinh tế -
xã hội và pháp luật của đất đai. Các thửa đất có các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp
luật như nhau thì có cùng một mức vị thế xã hội.
Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai. Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn vị
trí là thuộc tính không gian của nó. Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm lý của
con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý tự nhiên. Khái niệm vị thế
không đồng nhất với khái niệm vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”.
Vị trí địa lý của đất đai là bất biến, nhưng khả năng sinh lời của đất đai thay đổi
theo sự thay đổi của các điều kiện kinh tế, xã hội và pháp luật.
8
Vậy tại sao trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai thường chỉ
nói đến “vị trí, vị trí và vị trí”? Phải chăng vị trí địa lý là yếu tố cấu thành giá trị của đất
đai, là thuộc tính quan trọng mà các nhà định giá cần phải quan tâm?
Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị của nó.
Từ thực tế có thể khẳng định giữa chúng không có quan hệ với nhau. Vị trí tự bản thân
nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh hưởng tác động đến giá trị đất đai,
không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm.
Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí trong
không gian kinh tế - xã hội. Ở đây, có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc
tính kinh tế - xã hội của đất đai, đấy chính là vị thế, thuộc tính tạo ra “khả năng sinh lời
của vị trí”, lợi ích so sánh của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí khác nhau.
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội
thông qua hoạt động đầu tư của con người.
- Ngoài 2 đặc điểm trên, đất đai còn có các đặc điểm sau:
Tính cố định về vị trí: Đất đai là hàng hóa bất động sản dù được chuyển nhượng
nhưng chỉ là các quyền sử dụng khai thác lợi ích từ đất đai, mà không thể di chuyển thửa

đất đó đến vị trí mong muốn. Vị trí đất đai là cố định, nên lợi ích và giá trị của đất đai gắn
liền với từng vị trí cụ thể, chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như:
+ Những yếu tố tự nhiên;
+ Điều kiện kinh tế;
+ Tính chất xã hội;
+ Điều kiện môi trường.
Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, diện tích, hình thể, cảnh
quan,… khác nhau về các đặc tính chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội làm cho mỗi thửa
đất đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của đất đai. Vì tính dị biệt mà mỗi thửa đất
đai là một loại sản phẩm hàng hóa riêng biệt, nên việc xác định cung, cầu và giá cả thị
trường đất đai trở nên phức tạp hơn.
Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai
không thể hủy hoại nếu được sử dụng hợp lý trong quá trình tái sản xuất xã hội, vì vậy đất
đai có thời hạn sử dụng vật lý và kinh tế vĩnh viễn.
Tính khan hiếm: Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu.
Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính không gian và thời gian, vì có
nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần, có thời gian khan hiếm
nhưng cũng có khi dư thừa.
Tính thích ứng: Xuất phát từ sự thay đổi về nhu cầu mà đất đai có thể chuyển đổi
từ hình thức sử dụng này sang hình thức sử dụng khác. Đất đai có thể sử dụng vào các
mục đích khác nhau: nông lâm nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ phụ thuộc vào
nhu cầu cụ thể của con người về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên.
Tính tăng trị:
Tức là sự gia tăng giá trị đất đai. Giá trị của đất đai có xu hương tăng dần do giá trị
đầu tư vào đất đai và nhu cầu về đất đai ngày càng tăng.
3. Vai trò của đất đai đối với hoạt động kinh tế xã hội
9
- Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất
nào
- Đất là điều kiện vật chất chung cho mọi ngành nghề và cho hoạt động của con

người
- Là đối tượng lao động: cho môi trường để tác động như xây dựng nhà cửa, nuôi
trồng…
- Là công cụ lao động: cho con người làm việc trên nó
- Là tư liệu sản xuất đặc biệt
- Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị
- Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản.
Vậy tại sao nói Đất Đai là TLSX đặc biệt? Vì nó khác với các tư liệu sản xuấ khác ở
những điểm sau:
- Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện và tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con
người; là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Còn các TLSX khác đều là kết quả
lao động của con người tạo ra.
- Đặc điểm số lượng: Đất đai mang tính khan hiếm, bị giới hạn ranh giới đất liền
với địa cầu, nên nó không thể gia tăng về số lượng; Ngược lại TLSX khác có thể gia tăng
về số lượng theo nhu cầu của xã hội.
- Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về chất lượng, tính chất sinh, lý
hóa của đất…; các TLSX khác có thể đòng nhất về chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn
- Tính thay thế: Không thể thay thế đất đai bằng một TLSX khác được; còn TLSX
khác có thể được thay thế bởi một tư liệu sản xuất khác có hiệu quả kinh tế hơn.
- Tính cố định về vị trí: Đất đai chỉ có thể sử dụng cố định ở một nơi; trong khi đó
TLSX khác có mặt ở mọi nơi
- Tính vỉnh cửu: Nếu được sử dụng hợp lý thì đất đai có thể sử dụng vỉnh cửu;
trong khi đó TLSX khác bị hư hỏng dần dần và bị thay thế bởi tlsx khác.
Bổ sung:
Đối tượng lao động: là toàn bộ những vật mà trong quá trình lao động con người
tác động vào bằng công cụ lao động để sản xuất ra của cải vật chất
Công cụ lao động: là những vật dụng mà con người dung nó để tác động trực tiếp
đến đối tượng lao động. Nó bao gồm các loại máy móc, thiết bị, dụng cụ…
Tư liệu sản xuất: một vật hay toàn bộ những vật mà người lao động dung nó để tác
động lên đối tượng lao động nhằm sản xuất ra của cải vật chất

10
 Đât đai là đối tượng lao động bởi vì: nó là vật mà con người có thể tác động bằng
công cụ lao động để sản xuất ra sản phẩm.
 Đất đai là công cụ lao động bởi lẻ: nó là vật dụng mà con người có thể dung nó để
tác động lên đối tượng lao động.
 Đất đai là tư liệu sản xuất bởi vì đất đai nó vừa là đói tượng lao đông, vừa là công cụ
lao động.
II. Quỹ đất đai và phương pháp phân loại đất đai
1. Khái niệm và quá trình hình thành quỹ đất đai quốc gia
- Loại hình sử dụng đất đai: là một thửa đất cụ thể có ranh giới rõ ràng trên thực
địa được sử dụng thường xuyên có hệ thống cho một nhu cầu nhất định của con người.
Ranh giới thửa đất được xác định thông qua sự tương phản giữa các loại hình sử dụng
khác nhau.
- Loại đất đai: tập hợp từ các thửa đất có mục đích sử dụng chung cho các hoạt
động kinh tế - xã hội của con người, ranh giới của loại đất đai là ranh giới quy ước, tức
được xác định bằng các mốc giới địa chính, hay xác định trên bản đồ quy hoạch.
- Quỹ đất đai: tập hợp từ các loại đất đai.
- Quá trình hình thành quỹ đất đai: Quỹ đất đai quốc gia hình thành và phát
triển cùng với tiến trình lịch sử của dân tộc và các hoạt động KT-XH trong cộng đồng đó,
trong quá trình đó phạm vi đất đai dần dần được mở rộng hay thu hẹp. Các loại đất đai
được hình thành, xuất hiện phù hợp với nhu cầu hoạt động KT-XH của con người.
Vấn đề đặt ra là các thửa đất kết hợp với nhau tạo thành loại đất đai theo
nguyên tắc nào?
2. Phương pháp phân loại đất đai
Trước tiên là phải xác định được quỹ đất đai ở trạng thái động hay trạng thái tĩnh
và trạng thái tỉnh hay động tùy thuộc vào quan điểm nhìn nhận của nhà nghiên cứu.
Như đã biết Quỹ đất đai được hình thành trong quá trình phát triển sản xuất của
con người, do đó quỹ đất đai là một trạng thái động: vận động và thay đổi theo các nhu
cầu phát triển kinh tế - xã hội. Động là do nhìn từ góc độ “đoàn tàu” kinh tế. Đây chính là
căn cứ để xác định nguyên tắc phân loại quỹ đất đai quốc gia.

Nguyên tắc phân loại
+ Nguyên tắc hệ thống: tập trung nghiên cứu mối quan hệ qua lại giữa các loại đất
đai và những tính chất của hệ thống, như yếu tố cấu thành mang đặc tính chung của cả hệ
thống. Nguyên tắc hệ thống khẳng định chính mối quan hệ tương hỗ qua lại giữa các loại
đất đai là cơ sở tồn tại của từng loại đất đai riêng biệt, (chúng được hình thành bởi sự
tương tác qua lại giữa các loại hình hoạt động kinh tế - xã hội của con người).
Ví dụ:
Loại Đất đai Mục đích sử dụng  Chức năng
11
Ao hồ Đất nông nghiệp NTTS
Đất chuyên dùng Cảnh quan sinh thái
Giao thông
Đất nông nghiệp Giao thong nội đồng
Đất DC nông thôn GT nông thôn
Đât DC đô thị GT đô thị
Đất giao thong chuyên D GT lien xã, huyện, tỉnh
_ Đất ao hồ trong từng loại đất đai theo mục đính khác nhau thì có chức
năng khác nhau: như nuôi trồng thuỷ sản nếu nó là một loại hình sử dụng của loại
đất nông nghiệp, cảnh quan sinh thái nếu thuộc loại đất chuyên dùng.
_ Đường giao thông nội đồng thuộc loại đất nông nghiệp, đường giao thông
nông thôn thuộc đất khu dân cư nông thôn, đường giao thông đô thị thuộc đất đô
thị, đường giao thông liên xã, liên huyện và liên tỉnh là loại đất giao thông chuyên
dùng.
_ Đất giao thông chuyên dùng cũng không thể tồn tại theo đúng chức năng
chuyền tải giữa các vùng nếu như không có đất đô thị, khu dân cư nông thôn và đất
nông nghiệp…
+ Nguyên tắc giống nhau: chỉ chú ý đến khía cạnh giống nhau về chức năng nào
đó của đất đai. Ví dụ, như đất có chức năng giao thông thì đấy là loại đất chuyên dùng
giao thông, không phân biệt là đất nông nghiệp, khu dân cư nông thôn, đô thị hay chuyên
dùng.

Chức năng  Loại đất đai
Đất giao thong  Đất chuyên dung giao thong, không
phân biệt thuộc nhóm nn, kdc nt hay kdc dt
Nuôi trồng thủy sản  Đất ao hồ không phân biệt ở nông
thôn hay đô thị
Cảnh quan sinh thái  Đất chuyên dung cảnh quan không
phân biệt ở đâu
- Hệ thống chỉ tiêu phân loại quỹ đất đai
+ Theo Luật đất đai 1993; theo nguyên tắc quan hệ
+ Theo Luật đất đai 2003. Theo nguyên tắc tương đồng
BT2: Các bạn nêu rõ các loại đất đai trong Luật 1993 và Luật 2003.
12
Gợi ý:
Xác định loại đất đai bằng nguyên tắc quan hệ thì phải xác định mối quan
hệ qua lại giữa các thửa đất
Xác định loại đất đai bằng nguyên tắc tương đồng thì phải xác định chức
năng của các thửa đất
BT2. Xác định loại đất đai và loại hình sử dung đất đai trong 1993 và 2003
3. Ý nghĩa của việc phân loại đất đai
- Việc sử dụng đất đai tuân theo quy luật kinh tế khách quan, nhưng chịu sự quản
lý chặt chẽ của nhà nước. Phân loại đất đai nhằm giúp quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả
kinh tế, xã hội và môi trường.
III. Phương pháp phân tích kinh tế đất đai
III.1. Lợi thế tuyệt đối
Lợi thế tuyệt đối trong sử dụng đất đai
Là lợi thế đạt được trong sử dụng đất đai, khi mỗi thửa đất nên tập trung đầu tư
vào sản xuất những sản phẩm có mức chi phí thấp hơn hẳn so với thửa đât khác và thấp
hơn mức chi phí trung bình chung của các thửa đất trong vùng thì tất cả các thửa đất đều
mang lại lợi ích cho người sử dụng
VD

Sản phẩm Thửa A Thửa B Trung bình các Thửa
Phòng trọ (lợi nhuận/m2) 6 1 4
Nuôi cá kiểng (lợi nhuận/ m2) 3 5 2
Đối với Thửa A thì loại hình sử dụng Phòng trọ mang lợi nhuận là 6, trong khi đó
loại hình sử dụng Nuôi cá chỉ mang lại lợi nhuận là 1  loại hình sử dụng Phòng trọ có
lợi thế tuyệt đối so với loại hình sử dụng Nuôi cá
Đối với Thửa B thì loại hình Nuôi cá kiểng đem lại lợi ích là 5, trong khi đó loại
hình Nhà trọ chỉ mang lại lợi ích là 1, vì vậy sử dụng thử B vào mục đích Nuôi cá có lợi
thế tuyệt đối hơn mục đích Phòng trọ.
III.2. Chi phí cơ hội trong sử dụng đất đai
III.3. Phân tích tài chính trong kinh tế đất đai
1. Mục tiêu
- Giúp người sử dụng đất có cái nhìn trực quan hơn về hoạt động đang đầu tư trên
đất đai;
- Cung cấp một kế hoạch tài chính cho người sử dụng đất;
- Đánh giá khả năng quản lý tài chính;
2. Trình tự phân tích tài chính trong kinh tế đất đai
13
Bước1. Xác định các khoản chi phí phải bỏ ra và dự báo thu nhập có thể thu lại.
Bước2. Lập dòng tiền qua các thời gian
Bước3. Tính giá trị tương đương của chi phí, thu nhập và dòng tiền theo thời gian
Bước4. Xác định phương pháp phân tích và lựa chọn phương án, dự án đầu tư.
3. Tính giá theo thời gian của dòng tiền
Trong phân tích tài chính, muốn so sánh các khoản thu, chi xuất hiện ở các thời
điểm khác nhau thì phải chuyển chúng về cùng một thời điểm nào đó, quá trình này người
ta gọi là Tìm giá trị tương đương của tiền.
Lãi tức (tiền lời) = tổng vốn tích lũy – vốn gốc ban đầu.
Lãi tức đơn I = P*r*T
P: vốn gốc, giá trị tiền hiện tại
r: lãi suất đơn tính theo thời đoạn vay (tháng, năm)

T: Số thời đoạn vay
Lãi tức ghép F = P + I = P + PrT = P(1 + rT) ( tính cho 1 thời đoạn)
Lãi suất r = (lãi tức trong một đơn vị thời gian/vốn gốc ban đầu)*100%
Dòng tiền tương lai: F = P(1 + rT)
n
F : dòng tiền tương lai
P vốn gốc
r lãi suất ghép tính theo năm và ghép lãi theo năm
III.4. Phương pháp phân tích chi phí – lợi ích
Việc sử dụng đất được xem như một dự án đầu tư , do vậy ta đặt biệt quan tâm đến
việc phân tích giữa chi phí và lợi ích.
Việc phân tích đồng thời chi phí và lợi ích giúp người sử dụng đất đưa ra những
quyết định có lợi nhất cho việc sử dụng thửa đất mà mình có vào mục đích phù hợp nhất.
1. Trình tự tiến hành phân tích chi phí – lợi ích
Bước1. Xác định các phương án thay thế
Chuyển mục đích sử dụng, chuyển địa điểm đầu tư, chuyển đổi loại hình sử
dụng: nuôi con gì, trồng cây gì hay xây dựng loại nhà gì….
Bước2. Phân định chi phí và lợi ích
Cần phải lập một danh mục đầy đủ về các lợi ích và chi phí có thể phát sinh
trong quá trình thực hiện một giải pháp thay thế.
Danh mục lợi ích bao gồm: tăng thu nhập trực tiếp nhờ chuyển mục đích sử
dụng, tăng thu nhập gián tiếp do sự chuyển đổi trên.
Danh mục chi phí bao gồm: Vốn, tiền lương, chi phí khác….
Bước3. Đánh giá chi phí và lợi ích
14
Đánh giá chi phí và lợi ích là việc định giá bằng tiền các chi phí và lợi ích
do các giải pháp thay thế mang lại.
Bước4. Tính toán giá trị của các chỉ tiêu liên quan
Những chỉ tiêu thống dụng được sử dụng trong phân tích chi phí và lợi ích:
Giá trị hiện tại ròng (NPV), Tỷ suất lợi ích –chi phí (BCR), Hệ số hoàn vốn nội bộ

(IRR).
Bước5. Sắp xếp thứ tự ưu tiên của các phương án
Sắp xếp căn cứ vào thứ tự sau:
Căn cứ vào NPV: chọn giải pháp mang lại giá trị dương và sắp xếp các giải
pháp có NPV cao nhất lên đầu.
Căn cứ vào BCR: chọn giải pháp có BCR lớn hơn 1 và sắp xếp giải pháp
có BCR cao lên đầu.
Căn cứ vào IRR: sắp xếp ưu tiên những giải pháp có IRR lơn hơn tỉ lệ
chiếc khấu
2. Chiếc khấu và biến thời gian
Hệ số chiếc khấu P(t)là số mà theo đó vòng quay tiền tệ trong tương lai có thể
nhận được ở thời điểm t, đó là tích số để đảm bảo thu được giá trị hiện tại.
P(t) = 1/ (1+r)
t
Biến thời gian: đó là độ dài của dự án tồn tại đủ để có thể khai thác hết lợi ích của
dự án. Việc chọn biến thời gian cần lưu ý đến 2 nhân tố quan trọng:
Thời gian tồn tại hữu ích dự kiến của dự án để tạo sản phẩm đầu ra.
Các lợi ích kinh tế cơ sở mà dựa vào đó dự án được thiết kế
3. Các chỉ tiêu sử dụng khi đánh giá một dự án
Giá trị hiện tại ròng (NPV): hiệu số giữa tổng giá trị hiện tại của các dòng doanh
thu với tổng giá trị hiện tại của các dòng chi phí tính theo lãi suất chiết khấu lựa chọn.
Với:
r: tỷ suất chiếc khấu
n: số năm
t: thời gian tương ứng
Bt: lợi ích tại năm t
Ct: chi phí tại năm thứ t
Tỷ suất lợi ích – chi phí (BCR): là tỷ lệ của tổng giá trị hiện tại của lợi ích so với
tổng giá trị hiện tại của chi phí. Tỷ suất này so sánh lợi ích và chi phí đã được chiết khấu
15

Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR): cho biết giá trị hiện thời của lợi ích và chi phí bằng
nhau
Với:
k: tương đương với tỷ lệ chiết khấu.
IV. Đánh giá hiệu quả kinh tế đất đai qua khai thác sử dụng đất đai
1. Các quan điểm về hiệu quả
Quan điểm 1: Hiệu quả là kết quả đạt được trong hoạt động kinh tế. Quan điểm
này không còn đúng vì nếu cùng một kết quả sản xuất mà ứng với hai mức chi phí khác
nhau thì chúng cùng hiệu quả, đều này không đúng.
Quan điểm 2: Hiệu quả được xác đình bằng nhịp độ tăng tổng sản phẩm làm ra hay
thu nhập. Quan điểm này cũng chưa phù hợp vì khi chi phí và nguồn lực sử dụng tăng
nhanh hơn thì sao?
Quan điểm 3: Hiệu quả là mức độ thỏa mãn yêu cầu của quy luật kinh tế cơ bản.
Quan điểm 4: Hiệu quả là chỉ tiêu so sánh mứ độ tiết kiệm chi phí trong một đơn vị
kết quả hửu ích

16
Chương III
SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
I. Quan hệ sở hữu và sử dụng đất đai
1. Khái niệm quan hệ sở hữu đất đai
- Quan hệ xã hội và hoạt động kinh tế xã hội.
- Quan hệ đất đai là quan hệ xã hội trong hoạt động sử dụng đất đai.
- Nội dung quan hệ đất đai là quan hệ sở hữu đất đai, có 2 phương diện:
+ Phương diện kinh tế xã hội là nội dung quan hệ sở hữu đất đai.
+ Phương diện pháp lý là hình thức biểu hiện của nội dung kinh tế xã hội.
+ Mối quan hệ biện chứng giữa nội dung kinh tế xã hội và hình thức pháp lý
của sở hữu đất đai.
+ Quyền tiếp cận đất đai
1

, hoạt động sử dụng đất đai, quan hệ sở hữu đất đai
và quyền sở hữu đất đai.
- Bản chất kinh tế của quan hệ sở hữu đất đai được xác định bằng hệ thống các quy
luật kinh tế.
- Chế độ đất đai.
- Thể chế đất đai.
2. Các phương pháp sử dụng đất đai
- Phương pháp thích nghi đối ứng;
- Phương pháp quảng canh;
- Phương pháp thâm canh;
- Phương pháp hợp lý bền vững;
- Phân biệt phương pháp sử dụng đất đai và phương thức sản xuất.
+ Phương pháp sử dụng đất đai thay đổi theo quy luật phát triển dân tộc.
+ Phương thức sản xuất phát triển theo quy luật kinh tế xã hội.
II. Lịch sử phát triển quan hệ đất đai ở Việt Nam
Quan hệ đất đai phát triển dưới tác động của 2 quy luật: phát triển dân tộc và xã
hội. Do đó chúng ta sẽ xem xét sự phát triển của quan hệ đất đai trong các hình thái kinh
tế - xã hội trong lịch sử phát triển dân tộc Việt Nam. Lịch sử phát triển dân tộc có thể chia
thành 3 thời kỳ:
1. Thời kì phong kiến
2. Giai đoạn 1945 đến 1975
3. Từ 1975 đến nay.
1
Quyền tiếp cận đất đai, theo một số học giả, thì được hiểu như là quyền tự nhiên của con người về tư hữu đất đai
(xem Lịch sử các học thuyết chính trị và pháp lý).
17
III. Phát triển quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường
Phát triển quan hệ đất đai phải dựa trên 2 nguyên lý sau:
- Dân tộc tập trung đất đai, tức là việc sử dụng đất đai trước tiên là phải phục vụ
lợi ích của toàn dân tộc và các thành viên trong cộng đồng;

- Sở hữu đất đai, như là phương thức tổ chức việc sử dụng đất đai.
Căn cứ vào 2 nguyên lý trên trong mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội xây dựng
những nguyên tắc điều chỉnh quan hệ đất đai đặc thù, có thể khái quát như sau:
- Nguyên tắc an toàn sinh thái và lương thực trong việc sử dụng đất đai;
- Nguyên tắc bình đẳng khả năng tiếp cận đất đai;
- Nguyên tắc phù hợp quan hệ sở hữu đất đai với hệ thống kinh tế quốc dân.
18
Chương IV
PHÂN VÙNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
I. Các yếu tố ảnh hưởng đến sử dụng đất đai
1. Yếu tố tự nhiên
- Khí hậu
- Thổ nhưỡng
+ Loại đất
+ Độ dầy tầng đất
+ Thành phần cơ giới
+ Độ phì đất đai…
- Chế độ thuỷ văn nước mặt và nước ngầm
- Địa hình, địa mạo
- Địa chất.
2. Yếu tố địa lý kinh tế
- Vị trí, khoảng cách so với thị trường (thành phố, thị trấn hay điểm dân cư)
- Giao thông, thuận lợi hay không thuận lợi.
3. Yếu tố xã hội
- Dân số, mật độ, cơ cấu giới và tuổi
- Lao động và trình độ lao động
- Thành phần giai cấp và tầng lớp.
II. Lý luận về đất trung tâm
1. Một số khái niệm cơ bản
a) Ðất trung tâm

b) Chức năng trung tâm
c) Tính trung tâm
d) Ngưỡng nhu cầu
e) Phạm vi tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ
2. Lý luận đất trung tâm
a) Ðiều kiện giả thiết
Ðiều kiện giả thiết của lý thuyết Kristal như sau:
- Khu vực nghiên cứu là một bình nguyên thuần chất, trên đó phân bố đều nhân
khẩu, mức thu nhập và phương thức tiêu dùng hoàn toàn giống nhau.
19
- Có hệ thống giao thông thống nhất, thành phố có quy mô giống nhau thì độ tiện
lợi như nhau, phí giao thông và cự ly tỉ lệ thuận với nhau.
- Nhà sản xuất công nghiệp và người tiêu dùng đều là người tính toán kinh tế.
- Hàng hóa trên bình nguyên đó có thể hoàn toàn tự do lưu thông mọi hướng không
bị hạn chế nào của thuế quan hoặc phi thuế quan gây cản trở.
b) Khu thị trường sáu cạnh
Với các điều kiện giả thiết nêu trên, hệ thống mạng lưới khu thị trường 6 cạnh đều
nhau được hình thành là kết quả thương mại hướng dẫn công nghiệp tập trung, khi sự tập
trung này đạt đến quy mô nhất định, có thể thúc đẩy cuộc vận động theo hướng ngược lại
- xuất ra và phân tán.
Thực tế lịch sử là, một xí nghiệp tiên tiến của một đô thị trung tâm nào đó lập phân
xưởng và sản xuất trên khu vực ngoài đô thị trung tâm để giảm bớt chi phí lưu thông hàng
hoá, và quá trình này gọi là công nghiệp toả rộng nhờ vào sự lan toả thương mại.
Trên một bình nguyên thuần chất, nếu chỉ do một đất trung tâm cung cấp hàng hóa
và dịch vụ cho mọi người rõ ràng là không thể có khả năng. Do siêu lợi nhuận tồn tại,
đương nhiên sẽ có sức hấp dẫn người làm công nhiệp của các đất trung tâm khác chuyển
đến. Do ảnh hưởng của chí phí vận chuyển và cạnh tranh với nhau thì đất trung tâm thứ
hai xuất hiện và có khoảng cách nhất định với trung tâm đất thứ nhất. Cự ly thông thường
là Zr (r là cự ly tiêu thụ lớn nhất về một loại hàng hóa nào đó của đất trung tâm thứ nhất),
nên cự ly không thể quá gần. Sau đó, các đất trung tâm thứ 3, thứ 4 khác đều theo phương

thức đó mà hình thành.
Trên khu bình nguyên này, do các nhà làm công nghiệp không ngừng tự do chuyển
đến các trung tâm mới. Kết quả cạnh tranh làm cho phạm vi tiêu thụ lớn nhất về một loại
hàng hóa nào đó của người kinh doanh công nghiệp bị thu hẹp dần cho đến khi đạt đến
phạm vi của ngưỡng duy trì mức thu nhập thấp nhất mới dừng lại. Như vậy sẽ làm cho
việc cung cấp của một loại hàng hoá nào đó trên bình nguyên thuần chất cuối cùng đạt
đến tình trạng bão hoà và mỗi khu vực thị trường của đất trung tâm trở thành hình tròn
tiếp giáp nhau. Nếu như các khu thị trường hình tròn giáp nhau không chồng lên nhau thì
giữa chúng sẽ tạo ra khoảng trống, khiến dân cư nằm trong khoảng trống này sẽ không có
được dịch vụ. Trong thực tế, dưới tình hình cạnh tranh kịch liệt, hiện tượng này không thể
tồn tại lâu dài. Các đất trung tâm đều muốn thu hút khoảng trống này về khu vực thị
trường của mình. Kết quả cạnh tranh làm cho khoảng cách của chúng ngày càng rút ngắn,
cho đến khi phạm vi tiêu thụ của các trung tâm đều có chỗ chồng lên nhau. Lúc này, dân
cư ở khu vực chồng chéo, có hai khu vực cung cấp để lựa chọn. Giả thiết theo người tiêu
dùng thì họ chọn nơi mua gần nhất, thì khu vực chồng chéo được chia đều cho hai đất
trung tâm cạnh nhau. Trên vị trí phân tuyến đều, cư dân có thể đến hai trung tâm cận kề
với khoảng cách bằng nhau, nên tuyến này được gọi là tuyến không sai biệt. Do khu vực
chồng chéo được các tuyến không sai biệt chia cắt, khu thị trường hình tròn được thay thế
bằng hình 6 cạnh (xem hình 1), từ đó suy ra khu thị trường hình 6 cạnh đều là mô hình lý
luận tạo thuận lợi cho việc tổ chức hiệu quả nhất và phủ hết mối liên hệ giữa đất trung
tâm với khu dịch vụ.
20

c) Thứ tự đẳng cấp thị trường
Quy luật thứ hạng - hệ đẳng cấp thị trường chi phối sự phân cấp các thành phố, thị
trấn trong hệ thống đô thị khu vực, các trung tâm cấp thành phố, cấp khu và cấp tiểu khu
trong nội bộ thành phố.
d) Các mô hình cơ bản của hệ thống đất trung tâm
- Mô hình theo nguyên tắc thị trường
Nguyên tắc thị trường là xuất phát từ góc độ có lợi nhất cho việc tổ chức cung cấp

và tiêu thụ hàng hoá. Cho nên từ nguyên tắc này hệ thống đất trung tâm được xây dựng là
hệ thống K = 3.
Từ hình 2, lấy trung tâm cấp A chi phối 1/3 trung tâm cấp B làm ví dụ, biên giới
khu thị trường của trung tâm cấp A đi ngang qua 6 điểm trung tâm cấp B. Như vậy 3
trung tâm cấp A kề nhau sẽ chia khu thị trường của 6 trung tâm cấp B mỗi cái thành 3
21
Hình 1. Khu thị trường 6 cạnh
Hình 2. Hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc thị trường
Đường giao thông nối 2
trung tâm cấp A liền kề
A
C
B
phần, tức là một trung tâm cấp A chỉ thu hút 1/3 diện tích khu thị trường của 6 trung tâm
cấp B, còn 2 trung tâm cấp A khác mỗi cái chiếm 1/3. Như vậy, khu thị trường của trung
tâm cấp B mà một trung tâm cấp A chi phối sẽ là: 6 x 1/3 + 1 = 3 = K.
- Mô hình theo nguyên tắc giao thông
Để bổ sung vào những khiếm khuyết của hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc
thị trường, xây dựng hệ thống mạng lưới thị trường đất trung tâm theo nguyên tắc giao
thống với hệ thống K = 4.
Nói cụ thể hơn, trong thị trường 6 cạnh bao quanh đất trung tâm cấp A thì đất
trung tâm cấp thấp hơn B không nằm trên đỉnh góc hình 6 cạnh, mà nằm ở giữa đường
giao thông nối hai đất trung tâm cấp A cao hơn như trên hình 3.
Mối quan hệ về vị trí của đất trung tâm cấp C và B cũng tương tự như vậy và các
tổ hợp cứ thế mà tiếp theo. Như vậy khu thị trường đất trung tâm cấp dưới một cấp bị đất
trung tâm cao hơn một cấp chia đều, như trong hình 3 khu thị trường của đất trung tâm
cấp B bị các đất trung tâm cấp A liền cạnh nhau chia đều. Khu thị trường của đất trung
tâm cấp A ngoài khu thị trường hoàn chỉnh của đất trung tâm thấp hơn một cấp của bản
thân nó, còn bao gồm cả ½ khu thị trường của 6 đất trung tâm thấp hơn nằm bên cạnh, tức
là: K = 1 + 1/2x6 = 4.

Vì đất trung tâm thấp hơn một cấp đều nằm trên tuyến giao thông chủ yếu liên hệ
với đất trung tâm cấp cao hơn nên hệ thống giao thông được hình thành dựa trên nguyên
tắc K = 4 được xem là hệ thống có hiệu suất tiện lợi nhất, đây cũng là hệ thống đất trung
tâm có khả năng xuất hiện nhiều nhất trong một xã hội hiện thực.
22
Hình 3. Hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc giao thông
A
C
B
Đường giao thông nối
hai trung tâm cùng cấp
- Trên đây là lý luận đất trung tâm cổ điển nó phù hợp với thời kỳ phát triển công
nghiệp tập trung ban đầu, khi chi phí vận chuyển còn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong
giá cả hàng hoá. Hiện nay lý thuyết này cần được bổ sung những quan điểm mới về sự
tương tác phi thị trường
2
(xem Edward L. Glaeser: Non market interaction, tài liệu trên
mạng internet).
III. Quá trình phân vùng sử dụng đất đai
1. Phân khu chức năng đô thị
- Các khu vực chức năng đô thị được hình thành một cách khách quan, dưới tác
dụng của cơ chế thị trường.
- Quy luật chung là, giá đất trung tâm đô thị cao nhất, khoảng cách càng xa trung
tâm giá càng giảm, đô thị càng lớn, cấp độ địa tô chênh lệch cũng càng nhiều, chênh lệch
giá càng lớn.
- Dưới tác dụng của cơ chế giá thành sử dụng đất đai hình thành các khu vực chức
năng tính từ trung tâm ra ngoại vi đô thị cụ thể là: khu vực thương mại, khu vực nhà ở,
khu vực công nghiệp.
- Việc lựa chọn địa điểm nhà ở phụ thuộc khá lớn vào thu nhập cá nhân.
- Việc bố trí và phát triển các địa điểm công nghiệp phụ thuộc vào những điều kiện

kinh tế - xã hội, điều kiện hiệu ích quy mô và hiệu ích tập trung, các điều kiện về tự nhiên
khác.
2. Phân vùng nông nghiệp
- Mức độ đầu tư sử dụng đất nông nghiệp phụ thuộc vào khoảng cách tới trung tâm
tiêu thụ sản phẩm hàng hoá và phụ thuộc vào chất lượng đất đai.
- Các thành phố và các điểm dân cư thường phân bố ở những vùng có điều kiện tự
nhiên thuân lợi.
- Tính từ ngoại biên thành phố trung tâm thì phân bố các vùng như sau:
+ Vành đai xanh rau màu thực phẩm
+ Vùng trồng lúa màu và các loại cây ăn quả và cây công nghiệp
+ Đồng cỏ chăn nuôi
+ Rừng cây.
IV. Nhân tố xác định phân vùng đất đai đô thị
Những nhân tố chủ yếu xác định phân vùng đất đai bao gồm: kinh tế xã hội, tự
nhiên và hành chính.
1. Nhân tố kinh tế xã hội
a) Mức độ phồn hoa đô thị
b) Mức độ thông thoáng
2
Tương tác thị trường và phi thị trường là những quan hệ đặc trưng cho thuộc tính xã hội của đất đai, là nội dung bổ
sung cho khái niệm “vị thế” đất đai, được định nghĩa bởi Ts. Hoàng Hữu Phê. “Vị thế là hình thức đo sự mong muốn
về mặt xã hội …”.
23
c) Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng thành phố
d) Mật độ nhân khẩu và thành phần dân cư
2. Nhân tố tự nhiên
a) Ðộ dốc địa hình
b) Lực chịu tải đất
c) Tình trạng ngập lụt và thoát nước
d) Lâm viên cây xanh

e) Chất lượng môi trường
3. Nhân tố hành chính
- Quy hoạch sử dụng đất đai ảnh hưởng đến hoạt động thị trường đất đai.
V. Tác dụng của lý luận phân vùng trong định giá đất đai
- Lý luận phân vùng là lý luận nghiên cứu quy luật phân bố không gian và mối liên
hệ nội tại giữa hoạt động kinh tế của con người với các sự vật và yếu tố khác về xã hội, tự
nhiên v.v… trong một khu vực nhất định. Phân vùng đất đai và định giá đất đai có mối
quan hệ mật thiết với nhau, bởi vì các vùng sử dụng đất đai khác nhau hình thành một
cách khách quan, dưới tác dụng của quy luật giá trị. Và để định giá đất đai trước tiên
chúng ta phải xác định các vùng chức năng đất đai khác nhau.
24
0 Bán kính ảnh hưởng
Hình 4. Các cấp bậc chức năng của trung tâm cấp thành phố
Cấp thành phố
Cấp khu
Cấp tiểu khu
Cấp bậc chức năng
- Trong công tác định giá, thì thông qua việc phân vùng đất đai xác định được:
+ Một là, các vùng có giá trị sử dụng khác nhau về mặt tự nhiên và mức độ
đầu tư cơ sở hạ tầng.
+ Hai là, thứ hạng đẳng cấp và mức độ ảnh hưởng của các đất trung tâm
(xem hình 4). Cấp bậc chức năng đất đai là biến số trung gian biểu hiện nhu cầu xã
hội về một khu vực nào đấy, mà giá trị đất đai là một đại lượng phụ thuộc vào nhu
cầu xã hội về đất đai. Có thể nói chức năng và giá trị đất đai là những hình thái
biểu hiện của vị thế đất đai
3
.
+ Cũng cần chú ý là giá trị sử dụng và giá trị đất đai là 2 biến số tương quan
khá chặt chẽ với nhau. Chúng là những đại lượng khác nhau cấu thành giá trị trao
đổi đất đai (ở chương sau sẽ giải thích rõ hơn).

3
Các trung tâm chức năng chính là những cực vị thế với khoảng cách ảnh hưởng nhất định (xem Lý thuyết Vị thế,
chất lượng và sự lựa chọn khác, Ts. Hoàng Hữu Phê).
25