PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính
xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh
toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Lô Thị An Na
1
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN 1
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn
chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn
đảm bảo 7nh chính xác, 8n cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh
toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 1
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn 1
Tôi xin chân thành cảm ơn! 1
NGƯỜI CAM ĐOAN 1
Lô Thị An Na 1
TÀI LIỆU THAM KHẢO
2
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Bất động sản là một loại tài sản có giá trị và giá trị sử dụng lớn. Nó
cũng là một loại hàng hoá đặc biệt trên một thị trường đặc biệt - Thị trường

bất động sản. Thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn, thị trường sức
lao động là những yếu tố “đầu vào” quan trọng của quá trình sản xuất. Thực
tế đã chứng minh, việc phát triển của thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu
sắc đến sự hưng thịnh hay suy vong của một nền kinh tế. Vì lẽ đó, thị trường
bất động sản đã trở thành một trong những thị trường nhạy cảm và được quan
tâm hàng đầu trên thế giới. Tại Việt Nam, theo xu thế hội nhập của nền kinh
tế thị trường, thị trường quyền sử dụng đất đã được Nhà nước quan tâm và thể
chế hóa thành pháp luật; quyền của người sử dụng đất được mở rộng, từ đó,
thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Thị trường Bất động
sản của nước ta được đánh giá là thị trường tiềm năng, là “mỏ vàng” để đầu tư
và khai thác. Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường còn ẩn chứa nhiều thách thức
lớn, đặc biệt là sự thiếu sự minh bạch của thị trường. Hàng loạt các giao dịch
ngầm đã và đang vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đây là nguyên
nhân khiến cho thị trường Bất động sản ở nước ta chậm phát triển và có đôi
khi lâm vào tình trạng bế tắc. Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị trường trở
nên quá “nóng” hoặc đôi khi thị trường quá “lạnh” dẫn tới sự “đóng băng”.
Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản ra đời đã góp phần điều tiết
các giao dịch bất động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư đã có một kênh
thông tin chính xác và hữu ích để tham khảo. Sàn giao dịch bất động sản
không chỉ thỏa mãn cơn khát thông tin mà còn tạo thuận lợi cho việc thực
hiện các giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng, hiệu quả.
3
Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản không phải là cơ quan nhà
nước, không thực hiện chức năng của nhà nước, cũng không thực hiện chức
năng kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là các tổ chức tư
nhân, được thành lập để kinh doanh các dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới
mục đích lợi nhuận. Vậy, làm sao để có thể dung hòa lợi ích của nhà nước và
lợi ích của sàn giao dịch bất động sản? Vấn đề đặt ra là việc quản lý của Nhà
nước đối với sàn giao dịch bất động sản. Khả năng điều tiết và kiểm soát thị
trường của Nhà nước có đạt hiệu quả cao hay không sẽ thể hiện một phần qua

hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.
Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời để đáp ứng việc điều
chỉnh tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đó là cơ sở pháp
lý vững chắc cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong thực tế. Tuy
nhiên, việc áp dụng các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở
Việt Nam chưa thực sự chặt chẽ và dẫn tới nhiều sai phạm. Phải chăng pháp
luật còn thiếu hay chỉ đơn giản là cách thức áp dụng pháp luật chưa phù hợp?
Với hiện trạng đó, liệu các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thực
sự minh bạch? Sàn giao dịch bất động sản đã thể hiện đúng chức năng của
mình? Sau đây, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu, phân tích bản chất của sàn giao
dịch bất động sản. Từ đó, sẽ có lời giải đáp cụ thể cho những câu hỏi trên.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Khóa luận đi sâu tìm hiểu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động
sản. Đồng thời, hướng tới việc hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về
tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nói chung và xét ở khía
cạnh quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản nói riêng.
4
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Đề tài nghiên cứu sẽ chỉ ra sự ra đời tất yếu của sàn giao dịch bất động
sản và thực trạng hoạt động của mô hình này ở Việt Nam. Đi sâu nghiên cứu
các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, chỉ ra những điểm
phù hợp, những điểm bất cập và phương hướng giải quyết.
1.3 Tính mới và những đóng góp của đề tài
Đây là vấn đề đã có một số bài viết, đề tài khoa học và luận văn đề cập
đến. Trong luận văn này tôi muốn đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện các quy
định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản; đặc biệt là về quản lý Nhà nước đối
với hoạt động của sàn xét ở cả khía cạnh pháp luật và thực tiễn áp dụng.
Đề tài nghiên cứu đưa ra những kiến nghị bổ sung đối với các quy định
pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, so sánh với một số nước

trên thế giới để rút ra các bài học kinh nghiệm.
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn chú trọng tới vấn đề pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở
Việt Nam. Những quy định cụ thể của pháp luật Việt Nam và thực trạng áp
dụng pháp luật, những thành tựu và bất cập của việc áp dụng pháp luật.
Nghiên cứu các sàn giao dịch bất động sản cụ thể trên địa bàn thành phố Hà
Nội để minh chứng cho vấn đề trên.
Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện luận văn, người viết nghiên cứu kỹ các văn
bản pháp luật có liên quan trực tiếp đến sàn giao dịch bất động sản ở Việt
Nam như: Luật Dân sự 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006; Nghị định
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật kinh doanh bất động sản; Thông tư 13/2008/TT_BXD ngày 21/5/2008
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP;
Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về xử phạt vi phạm hành chính
5
trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác sản xuất kinh
doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật quản lý phát
triển nhà và công sở.
Bên cạnh đó, người viết còn tìm hiểu, nghiên cứu các tài liệu tham
khảo khác như: giáo trình, các công trình nghiên cứu, các bài viết, các nội
dung và chương trình giảng dạy tại một số cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ môi
giới, định giá và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà
Nội làm cơ sở cho việc nhận định, đánh giá và lập luận của tác giả về vấn đề
nghiên cứu được chặt chẽ và sâu sắc hơn. Cụ thể như: Giáo trình Pháp luật về
Kinh doanh bất động sản_ TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến
chủ biên, NXB Tư pháp 2009; Chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cơ
sở về quản lý sàn giao dịch bất động sản 2009, Công ty phần mềm Bất động
sản Gold Land; Công ty Luật và sở hữu trí tuệ DaviLaw; Công ty bất động
sản RedViet; Công ty bất động sản VinaLand Bên cạnh đó là những công

trình nghiên cứu khoa học như: Đề tài nghiên cứu khoa học trường Đại học
Luật Hà nội: “Sàn giao dịch bất động sản_ một trong những nội dung quản lý
của Nhà nước đối với thị trường bất động sản”, Văn Thị Anh. DS 32B. ĐH
Luật Hà nội; Khóa luận tốt nghiệp: “Hoàn thiện pháp luật nhằm minh bạch
hóa thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”, Nguyễn Thị
Huệ. Mã số DSVLA 3147- 2009. Ngoài ra, những bài viết trên các báo điện
tử cũng là nguồn tham khảo bổ ích cho tác giả trong quá trình thực hiện luận
văn như:
- />truong/ Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/;
- /> - />giao dich-bat-dong-san-moi.html;
6
- />dong san. htm;
- />bat-dong-san/865.html;
- />dong-san-lo-ca-ao-lan-thuc.htm;
Đánh giá: Nhìn một cách tổng quan, các giáo trình, các bài viết, các công
trình nghiên cứu nói trên đã đề cập nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác
nhau về pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nếu nhìn
một cách hệ thống ở các công trình nghiên cứu vừa kể trên cho thấy, mỗi tác
giả thường chỉ tập trung nghiên cứu về một góc độ, một nội dung, một vấn đề
cụ thể nào đó về sàn giao dịch bất động sản, mà chưa xem xét một cách tổng
thể các nội dung về sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật hiện
hành, chưa nghiên cứu chúng trong mối quan hệ giao thoa giữa các ngành luật;
cũng chưa có công trình nào có sự đánh giá, tổng kết một cách toàn diện của
việc áp dụng pháp luật về quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản trên
thực tế.
Bởi vậy, tôi cho rằng, việc nghiên cứu thành công đề tài nêu trên trong
khuôn khổ một Luận văn thạc sỹ Luật học là một công việc có ý nghĩa lý luận
và mang tính thời sự.
7
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái quát về sàn giao dịch bất động sản
1.1.1 Sàn giao dịch bất động sản là gì?
- Định nghĩa sàn giao dịch bất động sản.
Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập (chiếm hữu tư nhân về ruộng
đất) cũng là lúc các giao dịch bất động sản manh nha. Bước đầu các giao dịch
diễn ra nhỏ lẻ và không thường xuyên. Cùng với tốc độ phát triển kinh tế- xã
hội, giao dịch bất động sản ngày một trở nên đa dạng hơn. Từ đó, thị trường
bất động sản ra đời. Đây là thị trường có quan hệ mật thiết với một lượng tài
sản có giá trị lớn [29]. Vì thế, nó có khả năng chi phối mạnh mẽ đến nền kinh
tế của quốc gia. Thị trường Bất động sản phát triển sẽ tạo động lực mạnh mẽ
cho sự tăng trưởng. Được đánh giá là một thị trường tiềm năng, Thị trường
Bất động sản đã thực hiện được vai trò quan trọng trong việc biến Bất động
sản thành “tư bản sống”. Qua đó, tạo ra kênh huy động vốn lớn cho quá trình
sản xuất. Tuy nhiên, Thị trường bất động sản cũng tồn tại một số khiếm
khuyết nhất định. Nổi bật là sự thiếu minh bạch của thị trường. Thông tin trên
thị trường không đầy đủ, thiếu tính xác thực, hay đơn giản là sự “nóng”
“lạnh” của thị trường có thể khiến nhà đầu tư đứng trước nguy cơ thua lỗ,
người mua và người bán có thể rơi vào hoàn cảnh mua đắt, bán rẻ, mua bán
không thực sự như mong muốn… Như vậy, Nhà đầu tư, người mua, người
bán sẽ luôn phải đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn trên thị trường. Kinh tế
càng phát triển thì thị trường bất động sản càng trở nên sôi động hơn, đồng
thời cũng xuất hiện nhiều hơn những yếu tố không hoàn hảo. Để điều tiết
được thị trường, để đảm bảo quyền lợi cho Nhà đầu tư, người mua và người
bán; sàn giao dịch bất động sản ra đời là một tất yếu khách quan.
8
Sàn giao dịch bất động sản là một khái niệm được biết đến ở nhiều
quốc gia trên thế giới. Đây là cây cầu nối giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người
mua. Sàn giao dịch bất động sản đã làm tốt vai trò của mình trong việc thúc

đẩy sự phát triển thị trường bất động sản của từng quốc gia nói riêng và của
thế giới nói chung. Nó đã trở thành yếu tố gắn kết khăng khít với thị trường
bất động sản, giúp nâng cao tính công khai, minh bạch trên thị trường. Vì thế,
có rất nhiều quy chuẩn được đặt ra để sàn giao dịch bất động sản có thể thực
hiện một cách tốt nhất chức năng, nhiệm vụ của mình. Tuy nhiên, trong thực
tế không phải bất kì sàn giao dịch bất động sản nào cũng đáp ứng được những
yêu cầu này.
Ở Việt Nam, khái niệm sàn giao dịch bất động sản còn khá mới mẻ.
Trước đây, trên thị trường bất động sản người ta thường nhắc đến những chủ
thể như: Siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới
nhà đất,…[30]. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam mới chỉ
được chính thức công nhận thông qua Luật kinh doanh Bất động sản năm
2006. Về bản chất, đây đều là các chủ thể trung gian trên thị trường Bất động
sản. Tuy nhiên, sàn giao dịch bất động sản mới là chủ thể trung gian được
pháp luật thừa nhận, được thành lập và tổ chức hoạt động trên cơ sở của pháp
luật. Sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các yếu tố về tính chất,
quy mô, năng lực và chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước.
Theo quy định tại khoản 5, Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm
2006, sàn giao dịch bất động sản được hiểu: “là nơi diễn ra các giao dịch bất
động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”.
Trước hết,“Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất
động sản”. Nó được coi như một chủ thể trung gian, nơi người mua và người
bán gặp nhau để tiến hành các giao dịch bất động sản. “Các giao dịch bất
động sản” ở đây được hiểu là việc “mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê
9
mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua nhằm mục đích sinh lợi” (Khoản 2, Điều 4, Luật kinh doanh Bất động
sản năm 2006). Nhận thấy, hàng hóa trong các giao dịch này là một loại hàng
hóa đặc biệt- hàng hóa “bất động sản”. Đối với hàng hóa là động sản người
bán sẽ bày bán tại các “chợ” [25, tr1]; và người mua có thể dễ dàng lựa chọn,

quyết định thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, đối với hàng hóa là bất động sản
việc di dời đến “chợ” để bán là điều không thể. Vậy làm thế nào để người
mua có thể tiếp cận với hàng hóa và người bán có thể tiếp cận với người mua?
Vấn đề đặt ra là phương thức bán hàng đối với hàng hóa là bất động sản. Nếu
như không thể bày bán được sản phẩm thì người ta có thể trưng bày các thông
tin về sản phẩm đó. Đây là cách áp dụng khá phổ biến đối với tất cả các loại
hàng hóa và là lựa chọn tốt nhất cho hàng hóa là bất động sản. Như đã đề cập
ở trên, trước đây, người ta đã lựa chọn sử dụng các hình thức trung gian (siêu
thị địa ốc, văn phòng nhà đất…) để tiếp cận các thông tin của thị trường bất
động sản. Thông qua các chủ thể này người mua và người bán có thể tìm thấy
nhau. Nhưng thực chất đây chỉ là các chủ thể tự phát, được lập ra để đáp ứng
nhu cầu của thị trường. Những yếu tố về chuyên môn, năng lực, cơ sở vật chất
không được kiểm chứng. Như vậy, nguồn thông tin được cung cấp bởi các
chủ thể này có thực sự chính xác? Sàn giao dịch bất động sản ra đời trở thành
kênh thông tin hữu ích và chính xác để các nhà đầu tư, người mua và người
bán có thể tham khảo, tiến hành giao dịch. Có thể hiểu, sàn giao dịch bất động
sản chỉ là “nơi diễn ra giao dịch”, giống như là “chợ”, là địa điểm để tiến
hành giao dịch chứ không phải bản thân sàn giao dịch bất động sản thực hiện
các hoạt động kinh doanh bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê mua… Đây là điều mà trên thực tế hiện nay rất nhiều người
mua, người bán đang lầm tưởng. Nhiều sàn giao dịch bất động sản đang lợi
10
dụng vấn đề này để vi phạm pháp luật, thực hiện chức năng kinh doanh bất
động sản, tạo ra tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.
Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản là nơi “cung cấp các dịch vụ cho
kinh doanh bất động sản”. Theo khoản 3, Điều 4, Luật kinh doanh bất động
sản năm 2006 thì: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ
kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi
giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn
bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động

sản”. Quy định trên khẳng định kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm cả
“sàn giao dịch bất động sản”. Điều này càng được làm rõ hơn tại Khoản 2,
Điều 9 Luật này: một trong các phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ
chức, cá nhân trong nước là: “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên,
tại Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 lại khẳng định nội dung
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm tất cả các nội dung của kinh
doanh dịch vụ bất động sản. Vậy có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là một
dịch vụ hay là một chủ thể tiến hành thực hiện dịch vụ?
Đối với những quốc gia khác nhau thì cách hiểu về sàn giao dịch bất
động sản cũng có những điểm khác biệt nhất định. Tuy nhiên, về bản chất thì
nó vẫn là chủ thể trung gian trong thị trường bất động sản. Đây là nơi gặp gỡ
của Nhà nước, nhà đầu tư và người mua. Thông qua nó, các giao dịch bất
động sản được thực hiện thuận tiện, minh bạch và chính xác. Nhà nước ta đã
quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động
sản”. Đồng thời, “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh
doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch
bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”.
(Điều 59, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006). Đây là phương thức quản
11
lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm hạn chế các giao dịch
“ngầm”, minh bạch hóa thị trường bất động sản. Có thể thấy, Bản thân sàn giao
dịch bất động sản đang thực hiện những dịch vụ nhằm mục đích hỗ trợ thị
trường bất động sản, hỗ trợ Nhà nước, nhà đầu tư và người mua. Sàn giao dịch
bất động sản giống như một địa điểm “đóng dấu xác nhận” đối với các giao
dịch bất động sản. Như vậy, ta có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là chủ thể
tiến hành dịch vụ bất động sản chứ không phải là dịch vụ bất động sản.
So sánh sàn giao dịch bất động sản với một chủ thể trung gian nổi bật
trên thị trường- Sở giao dịch hàng hóa. Nhận thấy, Sở giao dịch hàng hóa hay
sàn giao dịch bất động sản về bản chất đều là cầu nối trên thị trường. Tuy

nhiên, hàng hóa được giao dịch trên hai chủ thể này lại mang những đặc trưng
riêng. Nếu như “động sản trong tương lai” và các dịch vụ có liên quan là đối
tượng của các giao dịch tiến hành tại Sở giao dịch hàng hóa thì sàn giao dịch
bất động sản lại là nơi tiến hành giao dịch các loại hàng hóa là “bất động sản”
và là nơi cung cấp các dịch vụ bất động sản.
Như vậy, qua phân tích trên, có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là
một chủ thể trung gian trên thị trường bất động sản, là nơi diễn ra các giao
dịch bất động sản, nơi cung cấp các dịch vụ bất động sản và là phương thức
để Nhà nước quản lý thị trường bất động sản.
Từ định nghĩa trên, chúng ta sẽ đi sâu tìm hiểu, phân tích những đặc
điểm nổi trội của sàn giao dịch bất động sản, giúp phân biệt nó với các loại
hình cung cấp dịch vụ khác.
- Những nét đặc thù của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản hay sàn giao dịch chứng khoán đều là
những chủ thể đặc biệt, có liên quan tới những giao dịch có điều kiện. Có điều
kiện ở đây được hiểu là những yếu tố bắt buộc để sản phẩm có thể đưa lên
giao dịch tại các chủ thể này. Để có thể đưa được Cổ phiếu của mình lên giao
12
dịch tại sàn giao dịch chứng khoán, các công ty phải đảm bảo việc cung cấp
các thông tin: kiểm toán, tình hình hoạt động, bảng cáo bạch theo quy định
của Ủy ban chứng khoán… Tương tự, để Bất động sản có thể giao dịch trên
sàn giao dịch bất động sản cũng cần đáp ứng những yêu cầu nhất định. Đối
với sàn giao dịch bất động sản: phải được mở ra đảm bảo đúng trình tự, thủ
tục và các điều kiện theo quy định của pháp luật. Đối với sản phẩm hàng hóa
kinh doanh trên thị trường: hàng hóa bất động sản, hàng hóa dịch vụ bất động
sản, phải là hàng hóa được phép lưu thông. Ví dụ: hàng hóa là quyền sử dụng
đất, tài sản thì cần đảm bảo: thuộc đối tượng được phép kinh doanh; không có
tranh chấp; có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở; không bị kê biên thi hành án… Hàng hóa là các dịch vụ như: môi giới,
định giá, đấu giá, quản lý bất động sản… phải được đăng ký hoạt động trên

sàn giao dịch bất động sản, đảm bảo đủ các điều kiện về cơ sở vật chất, nhân
lực theo quy định của pháp luật… Đi sâu phân tích các đặc điểm của sàn giao
dịch bất động sản để có cái nhìn sâu sắc hơn đối với chủ thể cung cấp dịch vụ
bất động sản này.
Thứ nhất, để có thể chính thức hoạt động, sàn giao dịch bất động sản
phải thỏa mãn những điều kiện nhất định. Sàn giao dịch bất động sản là chủ
thể làm nhiệm vụ tư vấn, môi giới, định giá…; là trung gian tin cậy cho các
chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Vì thế, sàn giao dịch bất động sản
phải đảm bảo đáp ứng được những yêu cầu nhất định về quy mô, năng lực, cơ
sở vật chất, đội ngũ nhân viên… Đối với từng quốc gia khác nhau thì các yêu
cầu đối với sàn giao dịch bất động sản cũng có những khác biệt nhất định.
Theo đánh giá của Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng: trên thế giới có một số
quốc gia như Mỹ, Trung Quốc, Singapore, Ba Lan, Philipin… là những quốc
gia có các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp, là bài học
kinh nghiệm lớn cho Việt Nam. Tính chuyên nghiệp của sàn giao dịch bất
13
động sản phải được thể hiện thông qua sự hoàn thiện về bộ máy nhân sự, cơ
sở vật chất và trình độ chuyên môn của các chủ thể thực hiện dịch vụ. Qua đó,
dịch vụ được thực hiện một cách hoàn chỉnh, chất lượng, hiệu quả và tạo
được sự tin cậy của khách hàng. Song song với những yếu tố về nội dung và
hình thức, các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng cần phải áp dụng
một cách linh hoạt các quy định của pháp luật. Cùng với việc củng cố cơ sở
vật chất, việc quản lý, đào tạo tốt đội ngũ nhân viên sẽ thúc đẩy việc hoàn
thiện hơn dịch vụ của các tổ chức này.
Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản là “cầu nối” trên thị trường bất
động sản. Cũng giống như sở giao dịch hàng hóa hay sàn giao dịch chứng
khoán, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể trung gian trên thị trường.
Tuy nhiên, vai trò của các chủ thể trên thị trường có những điểm khác biệt
nhất định. Sàn giao dịch chứng khoán là nơi kết nối nhà đầu tư và doanh
nghiệp với nhau, vừa tạo điều kiện cho nhà đầu tư kinh doanh, vừa tạo khả

năng huy động vốn cho doanh nghiệp. Sở giao dịch hàng hóa là nơi kết nối
người có nhu cầu bán với người có nhu cầu mua hàng hóa hiện hữu trong
tương lai và các dịch vụ kèm theo. Trong khi đó, sàn giao dịch bất động sản là
cầu nối giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người mua và người bán Bất động sản với
nhau. Đây là nơi người bán và người mua gặp gỡ để thực hiện giao dịch bất
động sản và sử dụng các dịch vụ bất động sản; là nơi để nhà đầu tư giới thiệu
sản phẩm của mình và tìm kiếm đối tượng để đầu tư. Thông qua chủ thể này
Nhà nước gián tiếp thực hiện việc quản lý đối với thị trường Bất động sản.
Thứ ba, hàng hóa trên sàn giao dịch bất động sản là hàng hóa đặc biệt-
hàng hóa bất động sản và hàng hóa dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá,
tư vấn, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản). Các loại hàng hóa này phải
đảm bảo những điều kiện chặt chẽ của pháp luật mới có thể lưu thông. Hàng
hóa bất động sản có tính chất cố định, không di dời được. Vì thế, việc thực
14
hiện các giao dịch bất động sản cũng trở nên đặc biệt hơn. Không chỉ đơn
giản là những giao dịch mua bán đơn thuần mà kèm theo nó là việc đăng ký
sở hữu đối với tài sản này. Đất đai và những tài sản gắn liền với đất được coi là
bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam. Đây là những tài sản có
giá trị lớn và thường tiềm ẩn nhiều yếu tố dẫn đến tranh chấp. Vì thế, đăng ký
sở hữu đối với bất động sản là phương thức để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của chủ sở hữu. Qua đó, giúp công khai, minh bạch tình trạng
pháp lý của bất động sản, đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên giao dịch và
thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.
Thứ tư, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không phải thực hiện
với chức năng là cơ quan hành chính nhà nước. Trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản tồn tại hai hình thức cung cấp dịch vụ bất động sản: dịch vụ công và
dịch vụ tư. Đây đều là các dịch vụ nhằm hỗ trợ các chủ thể tham gia thị
trường và bản thân thị trường bất động sản. Dịch vụ công là dịch vụ do các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và các doanh nghiệp công ích hoạt động để
nhằm cung cấp các dịch vụ thiết yếu, phục vụ quyền và nghĩa vụ cơ bản của

nhân dân [18, tr162]. Dịch vụ tư là dịch vụ được thực hiện bởi các loại hình
doanh nghiệp, vừa mang tính chất phục vụ vừa mang tính chất kinh doanh.
Sàn giao dịch bất động sản chính là chủ thể “phục vụ tư”. Sàn giao dịch bất
động sản là một doanh nghiệp. Nó không sử dụng nguồn ngân sách của Nhà
nước, tự hạch toán thu chi; hoạt động kinh doanh nhằm kiếm lợi nhuận và
bình đẳng với các doanh nghiệp khác. Vì thế, việc tổ chức, hoạt động và quản
lý của sàn giao dịch bất động sản do bản thân sàn giao dịch bất động sản tự
chịu trách nhiệm trong khuôn khổ của pháp luật. Điều đó thể hiện sự tách biệt
nhất định giữa cơ quan công quyền với cơ quan “phục vụ tư”. Trên cương vị
là bộ máy thống trị, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý chung đối với sàn
giao dịch bất động sản như đối với một tổ chức kinh tế trong xã hội. Tuy
15
nhiên, Nhà nước không tham gia quá sâu vào hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản.
Sàn giao dịch bất động sản là công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị
trường bất động sản. Thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước sẽ gián
tiếp thực hiện việc quản lý đối với thị trường bất động sản, tiến tới minh bạch
hóa thị trường bất động sản trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường, công
nghiệp hóa, hiện đại hóa.
1.1.2 Mục đích của việc thành lập sàn giao dịch bất động sản
Thị trường bất động sản trong một thời gian dài trải qua nhiều biến
động thăng trầm, vượt xa sự kiểm soát của Nhà nước. Theo đó, giá bất động
sản tăng đột biến, không phản ánh nhu cầu thực tế. Thực trạng đầu cơ, kích
cầu ảo… làm thị trường lũng đoạn và thường chỉ tập trung ở một giới có tiền.
Chúng vượt xa khả năng và tầm với của những người dân thường.
Bên cạnh đó, sự buông lỏng quản lý của Nhà nước hoặc chưa thiết lập
một hành lang pháp lý đầy đủ, một cơ chế quản lý phù hợp nên tình trạng giao
dịch ngầm, mua bán trao tay, không qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền
chiếm tỷ lệ lớn. Đây là nguyên nhân của tình trạng tranh chấp, bất đồng xảy
ra… Từ đó, khiến cho thị trường trở nên khó kiểm soát hơn. Kể từ năm 1993

đến nay, thị trường bất động sản của Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt đất và 3
lần đóng băng. Căn cứ vào sự biến động của thị trường trong 20 năm qua
chúng ta có thể tạm chia thành 6 giai đoạn: cơn sốt năm 1993-1994, giai đoạn
đóng băng năm 1995-1999, giai đoạn bùng nổ năm 2001-2002, giai đoạn
nguội lạnh năm 2002-2006, giai đoạn sốt nhà đất năm 2007-2010, giai đoạn
sồi sụt từ năm 2008 và suy giảm mạnh năm 2011. Mỗi bước thăng trầm của
thị trường thường gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối với bất
động sản [2]. Trên thực tế, có tới hơn 70% số lượng các giao dịch bất động
sản trên thị trường không được tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản [24,
16
tr73]. Nhiều giao dịch kinh doanh bất động sản có biểu hiện trốn thuế, gây
thất thu cho ngân sách nhà nước. Từ đó, các tranh chấp và khiếu kiện nảy sinh
do chuyển nhượng trao tay, thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn.
Như một nhu cầu tất yếu khách quan, đã đến lúc Nhà nước cần phải
kiểm soát chúng bằng nhiều hình thức và biện pháp khác nhau. Ghi nhận sự ra
đời và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là một trong những cách thức
và biện pháp để giải quyết tình trạng trên với mục đích:
- Là thể chế trung gian được pháp luật ghi nhận, hoạt động nhằm hỗ trợ
các chủ thể tham gia thị trường được thuận lợi, dễ dàng trong việc xác
lập và thực hiện các giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản là một sân
chơi chung mang tính chuyên nghiệp. Thông qua đó, giảm dần và
hướng tới sự triệu tiêu các tổ chức, cá nhân hành nghề trôi nổi, tự phát
để lũng đoạn hoặc thao túng thị trường.
- Cùng với các thể chế trung gian khác, sàn giao dịch bất động sản từng
bước đưa thị trường vào hoạt động theo quỹ đạo chung dưới sự kiểm
soát của Nhà nước; hạn chế các giao dịch ngầm; tạo đà chị thị trường
minh bạch, công khai hóa. Từ đó, không chỉ thể hiện và nâng cao vai
trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản mà còn tận
thu các khoản thuế vào ngân sách Nhà nước.
- Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản cũng hướng tới việc định

hướng cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản văn minh và chuyên
nghiệp hơn; cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh và an toàn hơn. Đây là
bước nhằm tạo đà phát triển cho những doanh nghiệp thực sự có năng
lực và từng bước thanh lọc, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém,
không có khả năng.
- Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một đòi hỏi tất yếu khách
quan, phù hợp với xu hướng chung của các quốc gia trên thế giới. Thực
17
tế cho thấy bất kỳ quốc gia nào có thị trường bất động sản phát triển sôi
động cũng không thể thiếu được sự hỗ trợ của các thể chế hỗ trợ trung
gian với vai trò là cầu nối, là sợi dây liên kết và “kéo gần” các nhà đầu
tư lại với nhau- trong đó sàn giao dịch bất động sản là một trong những
cầu nối đó.
Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu
minh bạch hóa thị trường bất động sản; Góp phần giúp Nhà nước trong việc
quản lý thị trường bất động sản; Giúp nhà đầu tư và những người có nhu cầu
giao dịch thuận lợi hơn trong việc tiếp cận thông tin, đầu tư và thực hiện giao
dịch; Giảm những giao dịch “ngầm” vốn dĩ rất khó quản lý, tránh được tình
trạng “đầu cơ bất động sản” gây những sóng gió trong thị trường bất động sản.
1.1.3 Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản
- Chức năng của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được thành lập với mục đích là trung gian hỗ
trợ thị trường bất động sản, góp phần đưa thị trường vào “khuôn khổ”. Để đạt
được mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản cần thực hiện tốt ba chức năng
chủ yếu: (1) Chức năng tổ chức kinh doanh Bất động sản, (2) Chức năng kinh
doanh dịch vụ Bất động sản và (3) Chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản.
Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ chức kinh doanh bất
động sản. Giao dịch kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sàn
giao dịch bất động sản. Các nhà đầu tư có thể đưa Bất động sản đã được tạo
lập lên sàn giao dịch bất động sản để trao đổi với nhau nhằm tìm kiếm lợi

nhuận để tái đầu tư. Người bán, người mua có nhu cầu có thể gặp nhau qua
sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy
giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và an toàn. Thông thường, một giao
dịch trên thị trường bất động sản sẽ trải qua ba bước: đàm phán- kiểm tra thực
địa- đăng ký pháp lý [4, tr5]. Khi tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất
18
động sản sẽ giảm thiểu thời gian cho việc thực hiện các thủ tục trên. Bất động
sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện
theo quy định về pháp luật. Vì thế, người mua, Nhà đầu tư có thể yên tâm về
khối tài sản mà mình sẽ sở hữu. Người bán có thể tránh khỏi mối lo mua rẻ,
bán đắt. Bên cạnh việc trung gian cho các hoạt động kinh doanh chủ yếu như:
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hàng hóa bất động sản; sàn giao dịch bất
động sản còn là địa chỉ để quảng bá các thương hiệu, các sản phẩm bất động
sản sẽ hình thành trong tương lai của những nhà đầu tư lớn, có danh tiếng.
Sàn giao dịch bất động sản là cầu nối để liên kết các nhà đầu tư. Đồng thời,
sàn giao dịch bất động sản còn đóng vai trò là trung gian trong việc liên
doanh, liên kết, tìm ra hướng đầu tư có hiệu quả; các giải pháp đầu tư hữu
hiệu nhằm ứng phó với thị trường bất động sản đầy biến động và rủi ro.
Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng kinh doanh
dịch vụ bất động sản. Các dịch vụ bất động sản là các dịch vụ nhằm mục đích
hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản; bao gồm: môi giới, định
giá, quảng cáo, tư vấn, quản ký bất động sản… Thông qua việc sử dụng các
dịch vụ, Nhà đầu tư, người mua, người bán sẽ có một kênh thông tin chính
xác về bất động sản. Từ đó, có thể quyết định việc đầu tư, mua hoặc bán. Các
thủ tục về việc đăng ký pháp lý cũng sẽ được giúp đỡ thực hiện nhanh chóng,
chính xác. Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản trên sàn giao dịch bất động
sản sẽ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho việc tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch
bất động sản. Trong số các dịch vụ bất động sản được cung cấp trên sàn giao
dịch bất động sản thì loại hình diễn ra phố biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ
cao là: môi giới, tư vấn và quảng cáo bất động sản. Các hoạt động khác diễn

ra còn tương đối mờ nhạt. Đây cũng là điều dễ hiểu đối với một mô hình cung
cấp dịch vụ mới mẻ như sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Trước khi
sàn giao dịch bất động sản ra đời người ta đã quá quen với khái niệm người
19
môi giới bất động sản hay “cò đất, cò nhà”. Đội ngũ “cò” này hoạt động khá
sôi nổi và góp phần nhất định trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường
bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động nhỏ lẻ, thiếu tính tổ chức,… nên có đôi
lúc họ cũng góp phần tạo ra những “cơn sốt” giả tạo trên thị trường, một số
“cò” có tính chất lừa đảo còn gây thiệt hại lớn cho người mua, người bán
Công việc chủ yếu của các nhà môi giới này là tìm kiếm, giới thiệu, tư vấn,
quảng cáo về bất động sản cho người mua, người bán, nhà đầu tư và hưởng
hoa hồng. Thị trường bất động sản ở Việt Nam vốn thiếu minh bạch, thông tin
đa chiều nên đây là thị trường tiềm năng cho đội ngũ này hoạt động. Sau này,
khi các quy định về sàn giao dịch bất động sản ra đời, Nhà nước siết chặt
quản lý, các “cò nhà, cò đất” hoạt động nhỏ lẻ trở nên thiếu hiệu quả hơn. Vì
thế, rất nhiều sàn giao dịch bất động sản được lập ra chỉ nhằm mục đích hợp
thức hóa những hoạt động môi giới, tư vấn, quảng cáo vốn đã diễn ra lâu nay
của các nhà môi giới. Bên cạnh đó, người dân cũng chưa có thói quen sử dụng
các dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản. Việc họ tìm đến sàn giao dịch bất
động sản chỉ đơn thuần giống như trước kia họ tìm đến với các “cò nhà, cò
đất”. Có lẽ vì thế, sự mất cân bằng của các dịch vụ trên sàn giao dịch bất động
sản ở nước ta hiện nay khá phổ biến. Trong tương lai, cùng với sự phát triển
của nền kinh tế, hy vọng người dân sẽ có thói quen sử dụng các dịch vụ định
giá, đấu giá, quản lý bất động sản; tạo ra sự cân bằng nhất định trong hoạt
động cung cấp dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng hỗ trợ thị
trường bất động sản. Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn
hảo và rất dễ biến động. Việc giao dịch trên thị trường không hẳn là giao dịch
bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
bất động sản đó. Vì tính chất đặc biệt của bất động sản nên việc thực hiện

giao dịch cũng không thể diễn ra nhanh chóng như giao dịch các loại hàng
20
hóa khác. Vì thế, để hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, khắc
phục tính không hoàn hảo của thị trường, sàn giao dịch bất động sản là một
giải pháp hợp lý. Thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước có thể gián
tiếp quản lý được thị trường bất động sản; có những biện pháp xử lý thích hợp
đối với những trường hợp vi phạm; có những định hướng và chính sách kịp
thời đối với từng giai đoạn. Qua đó, giúp minh bạch hóa thị trường bất động
sản, đáp ứng yêu cầu của hội nhập kinh tế. Sàn giao dịch bất động sản thực sự
là cây cầu tin cậy nối liền các chủ thể trên thị trường bất động sản.
- Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường có sự tác động mạnh mẽ tới sự
tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, sự phát triển của thị trường tài chính,
thu hút đầu tư… Với một thị trường có tầm quan trọng như vậy, việc quản lý
và điều tiết thị trường là một vấn đề cần quan tâm hàng đầu. Sàn giao dịch bất
động sản là một yếu tố góp phần cân bằng cho thị trường bất động sản. Điều
đó được thể hiện qua các vai trò của sàn giao dịch bất động sản.
Trước hết, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp thông tin.
Thông tin trên thị trường Bất động sản vốn rất đa dạng. Đó là những thông tin
về những tài sản hiện hữu; những tài sản hình thành trong tương lai; những
giải pháp tối ưu cho việc lựa chọn hình thức đầu tư hiệu quả, hợp lý; các hình
thức hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động kinh doanh Để có thể tiếp cận thông tin
phụ thuộc rất nhiều vào khả năng tài chính và nguồn lực con người của các
chủ thể. Thông tin trên thị trường khan hiếm và song hành với nó là sự xuất
hiện của các nguồn thông tin “không chính thức”. Một số đối tượng đã có
những biểu hiện tiêu cực trong việc tiếp cận và sử dụng các thông tin này. Vì
thế, để có thể xác minh được tính chân thực của thông tin là điều khó khăn.
Trước đây, khi chưa có sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể trên thị trường
bất động sản thường khó tiếp cận với các thông tin của bất động sản. Thông
21

tin trên thị trường thiếu chính xác và không đầy đủ. Việc đánh giá bất động
sản trở nên rất khó khăn và càng khó khăn hơn trong việc quyết định giao
dịch. Sàn giao dịch bất động sản ra đời đã khắc phục được hạn chế này.
Thông tin bất động sản trên sàn được cập nhật đầy đủ, kịp thời, chính xác;
đồng thời, thường xuyên được sàng lọc kỹ càng để Nhà đầu tư và người mua
có thể an tâm tham khảo đầu tư hoặc mua nhằm mục đích sử dụng. Với vai
trò này, sàn giao dịch bất động sản đã có tác động mạnh mẽ tới các chủ thể:
Nhà nước, Nhà đầu tư, người mua, và thị trường bất động sản.
Đối với Nhà nước, khi thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch
bất động sản và các giao dịch được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản
sẽ giúp Nhà nước gián tiếp quản lý thị trường bất động sản. Những giao dịch
ngầm, gây thất thu cho Ngân sách nhà nước sẽ bị hạn chế một cách tối đa.
Thông tin về hoạt động của thị trường bất động sản thường xuyên được cập
nhật trên sàn giao dịch bất động sản. Những mầm mống của sự biến động thị
trường, các cơn sốt “nóng” “lạnh”…sẽ sớm được bộc lộ. Từ đó, Nhà nước sẽ
có những chính sách, pháp luật thích hợp, kịp thời đối với từng giai đoạn phát
triển của thị trường bất động sản.
Đối với Nhà đầu tư, người mua, việc tiếp cận được các thông tin chính xác sẽ
giúp họ có quyết định đúng đắn trong việc đầu tư, giao dịch. Khi tham gia thị
trường bất động sản- thị trường không hoàn hảo, Nhà đầu tư và người mua
thường phải đối mặt với nhiều rủi ro. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì
thế chỉ cần một lựa chọn sai lầm cũng có thể gây thiệt hại nghiêm trọng đến
Nhà đầu tư và người mua. Nguyên nhân lớn nhất dẫn đến rủi ro đó là thông
tin về bất động sản nhiễu loạn, thiếu chính xác. Sàn giao dịch bất động sản ra
đời trở thành kênh thông tin đa dạng và nhiều chiều tạo điều kiện cho người
có nhu cầu có thể nắm bắt được thông tin một cách dễ dàng. Từ đó, họ sẽ có
22
thông tin hoàn hảo nhất về bất động sản để so sánh, đánh giá, và đi đến lựa
chọn thích hợp với mục đích, nhu cầu của mình.
Đối với thị trường bất động sản: thông tin về bất động sản được công khai

trên sàn giao dịch bất động sản sẽ hạn chế những biến động, “thăng trầm” của
thị trường. Số lượng và tần suất các giao dịch bất động sản sẽ được hạn chế
tối đa, tạo ra sự bình ổn về giá cả trên thị trường. Bất động sản sau khi mua
đi, bán lại sẽ bị đẩy giá lên cao, tạo ra sự ảo tưởng về giá cả trên thị trường.
Những nhà đầu tư với mục đích đầu cơ, kiếm lời liên tục tạo ra sự khan hiếm
hàng hóa, đẩy giá cả thị trường lên ngất ngưởng. Thị trường trở thành thị
trường bong bóng, những cơn sốt đất giả tạo lại càng khiến người mua lao vào
đầu tư, kiếm lời. Bất động sản vốn dĩ giá trị đã cao nay lại càng bị đẩy lên cao
hơn, thực sự tạo ra khó khăn, rào cản lớn với những người mua có khả năng
kinh tế không cao. Cuối cùng, người hưởng lợi lớn nhất là các nhà đầu cơ,
nhưng lại khiến thị trường trở nên bất ổn định và khó khăn trong việc khôi
phục lại. Với vòng luẩn quẩn này, chủ thể chịu thiệt hại lớn nhất sẽ là người
mua và thị trường bất động sản. Khi thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất
động sản, các chủ thể phải tiến hành nộp thuế, giá mua và giá bán sẽ có sự
chênh lệch lớn, chưa kể việc đối mặt với các rủi ro nên những đối tượng đầu
cơ, trục lợi mang tính thời cơ sẽ giảm đáng kể. Thị trường bất động sản sẽ
được phát triển lành mạnh hơn.
Có thể thấy, vai trò cung cấp thông tin về bất động sản của sàn giao dịch bất
động sản chiếm vị trí quan trọng và có sức ảnh hưởng mạnh mẽ tới tất cả các
chủ thể trên thị trường bất động sản.
Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp dịch vụ hỗ trợ
cho thị trường bất động sản. Một trong những quy luật cơ bản của thị trường
là có cầu thì ắt sẽ có cung. Trong thực tế, nhu cầu về bất động sản trên thị
trường hiện nay rất lớn. Vì thế, thị trường phát triển mạnh mẽ, đa dạng, kéo
23
theo sự hình thành và phát triển một cách tự phát của các dịch vụ kinh doanh
bất động sản như: môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo bất động sản Tuy
nhiên, những dịch vụ này chưa được sự nhìn nhận đúng đắn của xã hội. Luật
kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời đã ghi nhận các dịch vụ kinh doanh
bất động sản trên. Qua đó, xã hội đã có cái nhìn thích đáng hơn đối với loại

hình dịch vụ này. Để đảm bảo việc thực hiện dịch vụ một cách quy mô, có tổ
chức, luật đã quy định thành lập sàn giao dịch bất động sản. Với chức năng hỗ
trợ thị trường bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cung cấp các dịch vụ
bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất
động sản. Sàn giao dịch bất động sản phục vụ trọn gói các khâu dịch vụ từ khi
tìm kiếm, xác định, tiến hành giao dịch và đăng ký bất động sản. Sàn giao
dịch bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các chủ thể có liên quan như
Ngân hàng, kho bạc, cơ quan đăng ký bất động sản, văn phòng công chứng…
Khi tiến hành các giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, người mua và
người bán sẽ không tiêu tốn quá nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Với cơ
chế “một cửa”, các giao dịch sẽ được tiến hành nhanh chóng và chính xác.
Thị trường bất động sản không ngừng phát triển, dịch vụ kinh doanh bất động
sản cũng càng ngày càng trở nên chuyên nghiệp hơn. Các chủ thể tham gia thị
trường có thể lựa chọn sản phẩm dịch vụ do nhiều doanh nghiệp khác nhau
cung cấp. Trong điều kiện cạnh tranh mạnh mẽ, các sàn giao dịch bất động
sản không chỉ cạnh tranh về sự phong phú, đa dạng của hàng hóa, các loại
hình dịch vụ; mà còn phải không ngừng nâng cao chất lượng các loại hình
dịch vụ; đi kèm với nó là việc giảm giá thành dịch vụ và phong cách phục vụ
chuyên nghiệp nhưng không kém phần tận tình, chu đáo. Thông qua các sản
phẩm dịch vụ đa dạng, sàn giao dịch bất động sản sẽ cung cấp cho các chủ thể
kinh doanh bất động sản những yếu tố cần thiết một cách nhanh nhất để họ
cảm thấy an toàn khi tiến hành đầu tư.
24
Thứ ba, sàn giao dịch Bất động sản là nơi hiệu ứng các dự án Bất động
sản để kết nối các nhà đầu tư. “Hiệu ứng” được hiểu “là sự biến đổi của một
hệ nào đó khi chịu tác động của một tác nhân nhất định”. Ở đây, “hệ nào đó”
chính là các dự án, sản phẩm bất động sản và “tác nhân” tạo nên sự biến đổi là
“sàn giao dịch bất động sản”. Sàn giao dịch bất động sản- cầu nối giữa cung
và cầu, là đối tượng tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh bất động sản. Sàn
giao dịch bất động sản là nơi quảng bá các dự án, các sản phẩm bất động sản

trên thị trường. Các nhà đầu tư khi muốn giới thiệu về dự án, sản phẩm của
mình, có thể đưa thông tin sản phẩm lên sàn giao dịch bất động sản. Tại đây,
sẽ có các dịch vụ hỗ trợ việc quảng cáo, tiếp thị sản phẩm tới những chủ thể
có nhu cầu. Qua đó, các dự án được biết đến rộng rãi hơn. Với độ tin cậy cao,
sàn giao dịch bất động sản sẽ có những bước tác động nhất định tới nhu cầu
và tâm lý của nhà đầu tư, người mua. Các nhà đầu tư gặp nhau trên sàn giao
dịch bất động sản, cùng trao đổi, tham khảo thông tin và quyết định đầu tư đối
với những dự án khả thi. Sàn giao dịch bất động sản đã trở thành yếu tố cần
thiết để hỗ trợ và định hướng cho Nhà đầu tư trong việc phân tích, đánh giá,
nhận định và nắm bắt những cơ hội khi tham gia vào thị trường bất động sản.
Thứ tư, tạo ra sự cạnh tranh giữa các chủ thể cung cấp dịch vụ công với
dịch vụ tư, góp phần hạn chế tình trạng sách nhiễu, cửa quyền của một bộ
phận cán bộ Nhà nước trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ công [18, tr169]. Để
góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản, Nhà nước đã triển khai một số tổ
chức dịch vụ công như: văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát
triển quỹ đất, các tổ chức tư vấn khác… Tuy nhiên, mức độ cung ứng dịch vụ
còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Nguyên nhân trực tiếp là
do đội ngũ cán bộ còn thiếu về số lượng, yếu về chuyên môn, chưa được đào
tạo chính quy, bài bản, một số cán bộ còn tỏ ra thiếu thiện chí trong việc cung
cấp dịch vụ, gây khó khăn, phiền hà cho người sử dụng dịch vụ. Vì thế, việc
25