(TIỂU LUẬN) bài THẢO LUẬN dân sự THỨ BA vấn đề CHUNG của hợp ĐỒNG (TIẾP)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BÀI THẢO LUẬN DÂN SỰ THỨ BA
VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG (TIẾP)

TP.HCM (T10/2022)


Mụ c lụ c

VẤNTĨ MĐỀTẮ T1:HỢPBẢN ĐỒNGSỐ 16/2019/DSVIPHẠM-QUYPTNGÀ YĐỊNH19/3/2019VỀHÌNHTHỨCCỦATAND

TỈNH..........1
QUẢNG NGÃ I................................................................................................................................... 1

.............................................................................................................................................................................................................

Câ"u 1: Đoạ'n nà)o trong Bả-n á.n số016 cho thấ0y hợ'p đồ7ng chuy ể9n
nhượ'ng
quyề7n sử-dụ'ng đấ0t đượ'c xá.c lậ"'p trướ.c ngà)y BLDS nă@m 2015 có.hiệ"'u lự'c
và)

chưa đượ'c cơ"ng chứ.ng, chứ.ng thự'c?........................................................................... 1
Câ"u 2: Đoạ'n nà)o trong Bả-n á.n số016 cho thấ0y Tò)a á.n đãGá.p dụ'ng Điề7u
129
BLDS 2015 cho hợ'p đồ7ng chuyể9n nhượ'ng dù)hợ'p đồ7ng đượ'c xá.c lậ"'p
trướ.c

ngà)y BLDS 2015 có.hiệ"'u lự'c?......................................................................................... 2

Câ"u 3: Việ"'c Tị)a á.n á.p dụ'ng Điề7u 129 BLDS 2015 trong trườ)ng hợ'p nh ư trê"n

là)có.thuyế0t phụ'c khơ"ng? Vì)sao?.................................................................................... 2
Câ"u 4: Trong bả-n á.n số016, Tị)a á.n á.p dụ'ng Điề7u 129 BLDS 2015 khi chỉ-xá.c
đị'nh nguyê"n đơn thự'c hiệ"'n ⅔ nghĩGa vụ'có.thuyế0t phụ'c khơ"ng? Vì)sao?.3
Câ"u 5: Trong Bả-n á.n số016, đoạ'n nà)o cho thấ0y, khi á.p dụ'ng Đi ề7u 129 BLDS,
bê"n bá.n khô"ng cầ7n phả-i là)m thủ-tụ'c chuyể9n nhượ'ng và)bê"n nhậ"'n chuy ể9n
nhượ'ng đượ'c liê"n hệ"'cơ quan nhà)nướ.c có.thẩ9m quyề7n để9đượ'c cơ"ng nhậ"'n

quyề7n sử-dụ'ng đấ0t theo bả-n á.n đãGcó.hiệ"'u lự'c phá.p luậ"'t................... 3
Câ"u 6: Hướ.ng giả-i quyế0t như nê"u trê"n củ-a Tị)a á.n có.thuyế0t phụ'c khơ"ng? Vì)

sao?........................................................................................................................................................ 4
TÓ M TẮ T QUYẾ T ĐỊ'NH SỐ 93/2018/DS-GĐT NGÀ Y 29/11/2018 CỦA TOÀ
Á N NHÂPN DÂPN CẤ P CAO TẠ'I ĐÀ NẴQNG................................................................... 4
Câ"u 7: Đoạ'n nà)o trong Quyế0t đị'nh số093 cho thấ0y hợ'p đồ7ng chuy ể9n nhượ'ng

quyề7n sử-dụ'ng đấ0t ngà)y 10/8/2009 chưa đượ'c cô"ng chứ.c, chứ.ng thự'c?
................................................................................................................................................................. 5
Câ"u 8: Theo BLDS 2015, hệ"'quả-phá.p lý.củ-a việ"'c hế0t thờ)i hiệ"'u yê"u cầ7u Tồ)á.n

tu"n bố0hợ'p đồ7ng vơ"hiệ"'u về7hì)nh thứ.c........................................................... 5
Câ"u 9: Đoạ'n nà)o trong Quyế0t đị'nh số093 cho thấ0y Toà)á.n đãGá.p dụ'ng quy
đị'nh
về7thờ)i hiệ"'u tạ'i Điề7u 132 BLDS 2015 để9cô"ng nhậ"'n hợ'p đồ7ng chuyể9n nhượ'ng
quyề7n sử-dụ'ng đấ0t ngà)y 10/8/2009 dù)chưa đượ'c cô"ng chứ.ng, chứ.ng thự'c.. 5
Câ"u 10: Trong quyế0t đị'nh số093, việ"'c Tị)a á.n cơ"ng nhậ"'n hợ'p đồ7ng chuy ể9n

nhượ'ng quyề7n sử-dụ'ng đấ0t ngà)y 10/8/2009 dù)chưa đượ'c cơ"ng chứ.ng,
chứ.ng thự'c có.thuyế0t phụ'c khơ"ng? Vì)sao?.............................................................. 6

VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHƠNG THỰC HIỆN
ĐÚNGCâ"u1:HỢPĐiể9mĐỒNGgiố0ng
nhau và)khá.c
nhau giữGa hợ'p
đồ7ng vơ"hiệ"'u và)hủ-y bỏ-hợ'p 6

đồ7ng do có.vi phạ'm...................................................................................................................
TĨ M TẮ T BẢN Á N

....................................................................................................................... SỐ 06/2017/KDTM-PTNGÀ Y26/5/2017CỦATAND
TỈNH VĨ NH LONG
Câ"u

.................................................................................................................................................... 2:TheoTồ)á.nnhâ"ndâ"ntỉnh-VĩGnhLong,hợ'pđồ7ngvơ"hiệ"'uhaybị'huỷ-

bỏ-?
Câ"u 3: Suy nghĩGcủ-a anh/chị'về7hướ.ng giả-i quyế0t trê"n....................................................... củ-aTồ)á.nnhâ"ndâ"n

tỉnh- VĩGnh Long (về7huỷ-bỏ-hay vơ"hiệ"'u hợ'p đồ7ng)
Câ"u 4: Nế0u hợ'p đồ7ng bị'vơ"hiệ"'u thì)có.á.p dụ'ng phạ't vi phạ'm hợ'p đồ7ng khơ"ng?
Vì)sao?..........................................................................................................................................
Câ"u 5: Hướ.ng giả-i quyế0t củ-a Tồ)á.n nhâ"n dâ"n tỉnh- VĩGnh Long đố0i vớ.i câ"u hỏ-i
trê"n như thế0nà)o và)suy nghĩGcủ-a anh/chị'về7hướ.ng giả-i quyế0t nà)y củ-a Toà)á.n
nhâ"n dâ"n tỉnh- VĩGnh Long......................................................................................................
Câ"u 6: Điể9m giố0ng nhau và)khá.c nhau giữGa đơn phương chấ0m dứ.t h ợ'p đồ7ng
và)hủ-y bỏ-hợ'p đồ7ng do có.vi phạ'm...................................................................................
Câ"u 7: Cá.c điề7u kiệ"'n để9hủ-y bỏ-hợ'p đồ7ng trong mộ"'t hệ"'thố0ng phá.p luậ"'t nướ.c
ngồ)i.............................................................................................................................................

Câ"u 8: ƠPng Minh có.đượ'c quyề7n hủ-y bỏ-hợ'p đồ7ng chuyể9n nhượ'ng nê"u trê"n
khơ"ng? Vì)sao? Nế0u có., nê"u rõGvă@n bả-n cho phé.p hủ-y bỏ-........................................
Câ"u 1: Việ"'c TAND tố0i cao xá.c đị'nh nhà)có.tranh chấ0p do bà)Tuệ"'b ỏ-tiề7n ra mua

VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN.............................................
và)nhờ)ơ"ng Bì)nh, bà)Vâ"n đứ.ng tê"n hộ"'có.thuyế0t phụ'c khơ"ng? Vì)sao?...............
Câ"u 2: Ở thờ)i điể9m mua nhà)trê"n, bà)Tuệ"'có.đượ'c đứ.ng tê"n khơ"ng? Vì)sao?..14
Câ"u 3: Ở thờ)i điể9m hiệ"'n nay, bà)Tuệ"'có.đượ'c đứ.ng tê"n mua nhà)ở-tạ'i Việ"'t
Nam khô"ng?...............................................................................................................................
Câ"u 4: Ngà)y nay, theo TAND tố0i cao, bà)Tuệ"'đượ'c cô"ng nhậ"'n quy ề7n sở-hữGu
.........................................................................................................................................................

nhà)trê"nkhơ"ng?Hướ.nggiả-iquyế0tnà)ycủ-aTANDtố0icaođãGcó.tiề7nlệ"'chưa?

14

Câ"u 5: Theo TAND tố0i cao, phầ7n giá.trị'chê"nh lệ"'ch giữGa số0tiề7n bà)Tuệ"'b ỏ-ra và)
giá.trị'hiệ"'n tạ'i củ-a nhà)đấ0t có.tranh chấ0p đượ'c xử-lý.như thế0nà)o?....................


Câ"u 6: Hướ.ng giả-i quyế0t trê"n củ-a TAND tố0i cao đãGcó.Á n lệ"'chưa? Nế0u có., nê"u
Á n lệ"'đó.......................................................................................................................................
Câ"u 7: Suy nghĩGcủ-a anh/chị'về7hướ.ng giả-i quy ế0t trê"n củ-a TAND tố0i cao........
Yê"u cầ7u 1:....................................................................................................................................

VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU...

Yê"u cầ7u 2:....................................................................................................................................

Danh mục từ viết tắt

CHỮ VIẾT TẮT
TAND
TANDTC
BLDS
BLDS 2015
BLDS 2005
VKSNDTC


VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC
TĨM TẮT BẢN SỐ 16/2019/DS-PT NGÀY 19/3/2019 CỦA TAND TỈNH
QUẢNG NGÃI.
V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ M và bà Phùng Thị N
Bị đơn: Ơng Đồn C và bà Trần Thị L
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Đồn Tấn L1
Nội dung:
Vào ngày 10/8/2009, bị đơn và nguyên đơn đã thỏa thuận và lập “Giấy
chuyển nhượng đất thổ cư” và nguyên đơn đã giao 90 triệu đồng cho phía bị đơn.
Sau đó, vì bị đơn khơng được cấp đất tái định cư ở khu B nên các bên thay đổi thỏa
thuận chuyển nhượng lơ A với 120.000.000 đồng, phía bên đơn đưa tiếp 20 triệu
đồng, còn 10 triệu đồng sẽ giao khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Nay bên
nguyên đơn là ông M và bà N kiện bị đơn là ông C, bà L với yêu cầu bị đơn phải
làm thủ tục chuyển nhượng thửa số 877 cho nguyên đơn. Bị đơn không chấp nhận
đơn khởi kiện của nguyên đơn và kháng cáo với lý do Nhà nước thu hồi đất, khơng
có đất để giao cho bên ngun đơn và vì hợp đồng chuyển nhượng đất vi phạm về
mặt hình thức (do đất là tài sản chung của gia đình ơng C, bà L nhưng chỉ có một

mình bị đơn chuyển nhượng) nên không thể tiếp tục thực hiện giao dịch như trong
hợp đồng.
Tịa án cơng nhận quyết định khởi kiện của nguyên đơn là hợp lý và nguyên
đơn sẽ tiếp tục trả đủ số tiền 120 triệu đồng cho bị đơn, cụ thể là trả thêm 10 triệu
đồng, và bên bị đơn phải giao giấy chứng nhận cho ông M, bà N sau khi được Nhà
nước cung cấp.
Câu 1: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy h ợp đ ồng chuy ển nh ượng
quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hi ệu l ực
và chưa được cơng chứng, chứng thực?
Trong Bản án số 16, đoạn cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực là: “Năm 2009, bị đơn cần
1


tiền làm nhà cho con trai là anh Đoàn Tấn L1 nên thỏa thuận và lập hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn,diện tích đất chuyển nhượng là
lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư (Nhà nước
thu hồi đất của bị đơn và đã thông báo sẽ cấp đất tái định cư tại khu Làng Cá Sa
Huỳnh), với giá 90.000.000 đồng. Nguyên đơn đã trả đủ 90.000.000 đồng”.
Trong Bản án số 16, đoạn cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chưa được công chứng, chứng thực là: “... thời điểm các bên thỏa thuận việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập
giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay
đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp
đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn”.
Câu 2: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều
129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập
trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực?
Trong Bản án số 16, đoạn cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015

cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS 2015 có
hiệu lực: “Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì tuy giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức
được quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực
hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất
cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được
cơng nhận hiệu lực”.
Câu 3: Việc Tịa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như
trên là có thuyết phục khơng? Vì sao?
Việc Tịa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên là
thuyết phục. Vì Tịa án đã xác định về nội dung và hình thức của giao dịch dân sự
này là phù hợp với quy định của BLDS 2015 nên đã áp dụng việc thi hành giao dịch
này theo quy định của BLDS 2015. Ngồi ra, vì nếu áp dụng BLDS 2005 theo quy
định tại Điều 134 về “Giao dịch dân sự vơ hiệu do khơng tn thủ về hình thức” là
2


khơng có lợi cho phía các chủ thể trong vụ kiện, nên việc áp dụng khoản 2 Điều 129
BLDS 2015 là hợp lý và thuyết phục.
Câu 4: Trong bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ
xác định nguyên đơn thực hiện ⅔ nghĩa vụ có thuyết phục khơng? Vì
sao?
Bản án số 16 Tịa án đã áp dụng khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 quy định về
Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:
“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định
bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện
ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên
hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng
thực.”

Như vậy, việc Tòa chỉ xác định nguyên đơn thực hiện ⅔ nghĩa vụ là chưa
thuyết phục vì nên cộng thêm cả phần thực hiện của phía bị đơn để tạo nên được sự
công bằng cho cả hai chủ thể; ngồi ra, cần có thêm yếu tố là sự u cầu của các
bên để công nhận hiệu lực của hợp đồng.
Câu 5: Trong Bản án số 16, đoạn nào cho thấy, khi áp d ụng Điều 129
BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng được liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền đ ể đ ược
công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.
Trong Bản án số 16, đoạn cho thấy khi áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán
không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên
hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cơng nhận quyền sử dụng đất theo bản
án đã có hiệu lực pháp luật là: “... Tịa án cấp sơ thẩm cơng nhận hiệu lực của giao
dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877
cho ngun đơn là khơng cần thiết, khi Tịa án cơng nhận hiệu lực của giao dịch thì
nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cơng nhận quyền sử
dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật”.

3


Câu 6: Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có thuyết phục khơng?
Vì sao?
Hướng giải quyết trên của Tòa án là chưa thuyết phục.
Căn cứ pháp lý: khoản 2 Điều 129 BLDS 2015: “2. Giao dịch dân sự đã
được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng
thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao
dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng nhận
hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc
công chứng, chứng thực.”
Theo nhóm em, việc bị đơn giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn và

nguyên đơn cũng đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110 triệu đồng là đã thực hiện
hơn ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được cơng nhận có hiệu lực. Vì vậy,
theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì khi Tịa án cơng nhận hiệu lực của giao dịch
thì các bên khơng phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, luật chỉ
đề cập đến trong trường hợp này thì các bên khơng cần cơng chứng, chứng thực chứ
khơng nói là khơng cần làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Công
chứng, chứng thực chỉ là một trong các bước của thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nên khi Tòa án cơng nhận hiệu lực của giao dịch thì vẫn phải làm thủ tục
chuyển nhượng.
TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH SỐ 93/2018/DS-GĐT NGÀY 29/11/2018 CỦA TOÀ
ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG.
V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ Mến và bà Phùng Thị Nhiễm
Bị đơn: Ơng Đồn Cưu và bà Trần Thị Lắm
Nội dung:
Ngày 10/8/2009, ông Cưu, bà Lắm chuyển nhượng đất thổ cư cho vợ chồng
ông Mến, bà Nhiễm một lô tự chọn giá 90 triệu, sau khi viết giấy 2 bên thực hiện
đầy đủ nghĩa vụ, hợp đồng chuyển nhượng chưa được cơng chứng, chứng thực, vì
khơng có lơ tự chọn đó nên 2 bên thoả thuận lơ khu A và bên nguyên đơn giao thêm
30 triệu (20 triệu giao thêm và 10 triệu sau khi sang tên). Ngày 17/10/2016, ông
4


Cưu, bà Lắm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên nguyên đơn đã
giao số tiền 110 triệu theo như thỏa thuận mà bên bị đơn không thực hiện thủ tục
sang tên.
Toà quyết định chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm, huỷ toàn
bộ bản án phúc thẩm.
Câu 7: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chức,

chứng thực?
Trong Quyết định số 93, đoạn cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực là: “Giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với
ông Mến, bà Nhiễm không được cơng chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức”.
Câu 8: Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hi ệu yêu cầu
Toà án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức.
Hợp đồng vơ hiệu áp dụng quy định về giao dịch dân sự vô hiệu (căn cứ
khoản 1 Điều 407 BLDS 2015).
Căn cứ theo khoản 1 Điều 132 BLDS 2015, thời hiệu yêu cầu Tồ án tun
bố giao dịch dân sự vơ hiệu do khơng tn thủ về hình thức là 2 năm kể từ ngày xác
lập giao dịch (điểm đ điều khoản trên). Hết thời hiệu mà khơng có u cầu tun bố
giao dịch dân sự vơ hiệu thì giao dịch có hiệu lực (căn cứ khoản 2 Điều trên).
Câu 9: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp d ụng quy
định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đ ồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa đ ược công
chứng, chứng thực.
Trong Quyết định số 93, đoạn cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về thời
hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực là: “... từ khi xác
lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm,
bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định khoản 1 Điều 132
5


Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có
hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 BLDS 2015” và “... cần công nhận hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy chuyển nhượng đất thổ cư) lập ngày
10/8/2009 giữa vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm với vợ chồng ông Cưu, bà Lắm”.
Câu 10: Trong quyết định số 93, việc Tịa án cơng nhận hợp đ ồng chuy ển

nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng,
chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao?
Việc cơng nhận hợp đồng của Tồ án là hợp lí vì các lẽ như sau:
Thứ nhất, căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng
thực. Thông thường nếu không tuân thủ quy định về việc công chứng, chứng thực
thì hợp đồng sẽ vơ hiệu tuy nhiên vẫn có trường hợp ngoại lệ cụ thể tại khoản 2
Điều 129 BLDS 2015 quy định nếu giao dịch dân sự xác lập bằng văn bản bắt buộc
phải công chứng, chứng thực mà một bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ (cụ thể ở
vụ việc trên bên nguyên đơn đã thực hiện hơn ⅔ nghĩa vụ) thì Tồ án ra quyết định
cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó.1
Thứ hai, tuy hợp đồng vi phạm quy định về hình thức nhưng đã hết thời hiệu
mà khơng có u cầu tun bố giao dịch dân sự vơ hiệu thì giao dịch có hiệu lực
(căn cứ khoản 2 Điều 132 BLDS 2015 ).

VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC
HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG
Câu 1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hi ệu và h ủy b ỏ
hợp đồng do có vi phạm.
Giống nhau:
Hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng đều là các hình thức chấm dứt hiệu
lực của hợp đồng dân sự. Cả hai đều khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, về hậu
quả pháp lý là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và cả hai đều có thể phát
sinh bồi thường.
1 />
6


Khác nhau:

Tiêu chí

Hủy bỏ hợp đ

Hủy bỏ hợp đồng là
Khái
niệm

trong các trường hợ

dứt hợp đồng theo t

trước đó của các bê

theo quy định của p

- Vi phạm điều kiện
mà các bên đã thỏa

- Vi phạm nghiêm t

nghĩa vụ hợp đồng;
- Trường hợp khác
luật quy định:
Điều

Do chậm thực h
nghĩa vụ

kiện

Do không có kh
thực hiện

Do đối tượng củ

đồng là tài sả
bị hư hỏng

(CSPL: Điều 423-4
2015)


7

Hợp đồng này có hi
Tính
chất

thời điểm giao kết n

phát sinh yếu tố dẫn
hợp đồng nên hiệu

không được công n

- Khi hợp đồng bị h

hợp đồng khơng có

từ thời điểm giao kế

- Các bên không ph

hiện nghĩa vụ đã thỏ

trừ thỏa thuận về ph

phạm, bồi thường th

thỏa thuận về giải q
chấp.

- Các bên phải hồn
Hậu
quả
pháp lý

nhau những gì đã n
khi trừ chi phí hợp

thực hiện hợp đồng

bảo quản, phát triển

- Bên bị thiệt hại do
vi phạm nghĩa vụ c
được bồi thường.

- Có quyền địi lại p

ích do việc đã thực

nghĩa vụ theo hợp đ

(CSPL: Điều 427 B

2015; Điều 314 Lu
Thương mại)
Thẩm

- Một trong các bên

quyền

- Tòa án hoặc Trọng


quyết
8


định

TÓM TẮT BẢN ÁN SỐ 06/2017/KDTM-PT NGÀY 26/5/2017 CỦA TAND
TỈNH VĨNH LONG
Nội dung vụ việc là về việc tranh chấp hợp đồng mua bán xe ô tô giữa CTY
TNHH MTV Đơng Phong Cần Thơ (đã giải thể) có người kế thừa quyền, nghĩa vụ
tố tụng là ông Nguyễn Thành Tơ với bị đơn là bà Nguyễn Thị Dệt và ông Liêm.
Theo đó nguyên đơn yêu cầu bị đơn tiếp tục hợp đồng mua bán chiếc xe ô tô mang
biển 64C-008.7676, thanh tốn số tiền mua xe cịn lại và tiền lại chậm trả 1%/tháng

từ 6/2012 đến 5/2016. Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán ghi bên mua là “Trang trí
nội thất Thanh Thảo” người đại diện là bà Nguyễn Thị Dệt là khơng đúng. Thêm
vào đó hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Dệt nhưng đứng ra ký kết lại là ông
Trương Văn Liêm. Từ các lý do trên Tịa phúc thẩm tun hợp đồng vơ hiệu theo
Điều 122 BLDS 2015 và hậu quả pháp lý giữa các bên phải thực hiện theo Điều 131
BLDS 2015.
Câu 2: Theo Tồ án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vơ hiệu hay b ị
huỷ bỏ?
Theo TAND tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng trên là vơ hiệu, căn cứ tại đoạn “Đình
chỉ việc xét xử đối với một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu
các bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán chiếc xe ô tô biển kiểm soát 64C008.76, thanh toán số tiền mua xe còn lại là 181.000.000đ (một trăm tám mươi mốt
triệu đồng), tiền lãi chậm trả theo lãi suất 1%/tháng đối với số tiền 181.000.000đ từ
tháng 6/2012 cho đến khi Tòa án xét xử sơ thẩm và số tiền trước bạ dự kiến sang
tên lại 5.220.000đ (năm triệu hai trăm hai mươi ngàn đồng). Vô hiệu hợp đồng mua
bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần
Thơ với ông Trương Văn Liêm”.

9


Câu 3: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân
dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Hướng giải quyết trên của TAND tỉnh Vĩnh Long về việc hợp đồng mua bán
giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu là hợp pháp. Vì hình thức của hợp đồng đã vi
phạm khi hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí trí nội thất Thanh Thảo”, người đại
diện Nguyễn Thị Dệt là không đúng mà là do Trương Hoàng Thành là giám đốc đại
diện. Ngoài ra hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt những đứng ra
giao dịch ký kết là ông Trương Văn Liêm là không đúng theo quy định của pháp
luật.
Câu 4: Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng

khơng? Vì sao?
Hợp đồng vơ hiệu thì thỏa thuận phạt vi phạm cũng khơng có hiệu lực pháp
luật vì theo Điều 408 BLDS 2015 về việc Thỏa thuận phạt vi phạm:
“1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên
vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan

có quy định khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt

vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi
phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận
về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm
nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm”.
Và theo Điều 300 Luật Thương mại 2005 quy định về phạt vi phạm: “Phạt vi
phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi
phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thỏa thuận, trừ các trường hợp miễn trách
nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này.”
Vì vậy, từ các quy định trên có thể thấy, căn cứ phạt vi phạm đó là: (1) Hợp
đồng phải có hiệu lực; (2) Có hành vi vi phạm hợp đồng; (3) Các bên có thỏa thuận
10


áp dụng phạt vi phạm. Theo đó, hợp đồng vơ hiệu là hợp đồng khơng có hiệu lực
ngay từ thời điểm giao kết và không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập nên hợp đồng vơ hiệu
thì khơng áp dụng phạt vi phạm. (Điều 131 BLDS 2015)
Câu 5: Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đ ối v ới câu
hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này

của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên là
chấm dứt các biên bản phụ đi theo hợp đồng chính đã bị vơ hiệu như thế chấp, thỏa
thuận nợ, hợp đồng bảo hiểm xe. Các bên hồn trả cho nhau những gì đã nhận.
Khơng chấp nhận những hình phạt vi phạm hợp đồng như phạt gấp đôi tiền cọc, tiền
lãi do chậm trả phát sinh giữa hai bên. Hướng giải quyết trên của Tịa án là hợp lý vì
khi đã xác định hợp đồng vơ hiệu thì sẽ khơng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập nên hợp
đồng vơ hiệu thì khơng áp dụng phạt vi phạm (Điều 131 BLDS 2015). Theo đó,
những thỏa thuận của các bên trong hợp đồng sẽ không phát sinh hiệu lực và các
bên phải trả cho nhau những gì đã nhận.
Câu 6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đ ơn ph ương chấm d ứt h ợp
đồng và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Giống nhau:
Đều được quy định trong BLDS 2015.
Đều dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng quy định tại khoản 4 Điều 422
BLDS 2015.
Cả hai đều do một bên thực hiện.
Phải thơng báo cho bên cịn lại biết về việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp
đồng, nếu khơng thơng báo mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.
Điểm chung về căn cứ phát sinh (Điều 423, Điều 428 BLDS 2015):
+ Đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy bỏ hợp đồng theo thỏa

thuận của các bên.
11


+ Đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy bỏ hợp đồng trong trường

hợp pháp luật có quy định.

+ Đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy bỏ hợp đồng khi một bên vi

phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.
Điểm chung về hệ quả.
+ Khi hủy bỏ hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các

bên khơng phải thực hiện nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận.
+ Có một số thỏa thuận vẫn có hiệu lực mặc dù hợp đồng đã bị hủy bỏ

hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng. (khoản 1 Điều 427 BLDS 2015,
khoản 3 Điều 428 BLDS 2015)
+ Nếu một bên có vi phạm làm cho hợp đồng bị hủy bỏ hay làm cho

hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thì bên đó phải chịu trách nhiệm
bồi thường.
Khác nhau:

Hủy bỏ hợ
Cơ sở

Điều

pháp lý

- Hủy bỏ hợp

hiện nghĩa vụ
Các

2015)

- Hủy bỏ hợp

trường

năng thực hiệ

hợp

2015)

- Hủy bỏ hợp

sản bị hư hại

426 BLDS 20
Hậu

12

- Hợp đồng k


thời điểm gia

427 BLDS 20

- Các bên vẫ

thỏa thuận về
quả

pháp lý

thường thiệt

giải quyết tra

Điều 427 BL

- Các bên ho
gì đã nhận sa

lý trong thực

phí bảo quản

(khoản 2 Điề
Câu 7: Các điều kiện để hủy bỏ hợp đồng trong một hệ thống pháp luật
nước ngoài.
Cơ sở pháp lý: Điều 1224 BLDS Pháp2.
Các điều kiện để hủy bỏ hợp đồng trong hệ thống pháp luật Cộng hòa Pháp:
- Hợp đồng bị hủy bỏ theo điều khoản về hợp đồng.
- Hợp đồng bị hủy bỏ theo thơng báo của bên có quyền đối với bên có

nghĩa vụ trong trường hợp việc khơng thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa
vụ đủ nghiêm trọng.
- Hợp đồng bị hủy bỏ theo quyết định của Tòa án.

Câu 8: Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu
trên khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Cơ sở pháp lý: điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 423 BLDS 2015

“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại
trong trường hợp sau đây:
/>LEGISCTA000006150254/#LEGISCTA0000320414412 “Article 1224
La ré.solution ré.sulte soit de l'application d'une clause ré.solutoire soit, en cas d'inexé.cution

suffisamment grave, d'une notification du cré.ancier au dé.biteur ou d'une dé.cision de justice.”

13


b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên

đến mức làm cho bên kia khơng đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.”
Ơng Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng. Vì ông Minh và ông Cường đã kí với
nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng được giao kết hợp
pháp nên có hiệu lực ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa ơng Minh và ơng Cường.
Ơng Minh đã giao đất cho ông Cường tức là ông Minh là hồn thành phần nghĩa vụ
của mình, tuy nhiên ơng Cường không chịu trả tiền dù ông Minh nhiều lần nhắc
nhở. Vì thế, Ơng Cường đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng, do đó
căn cứ vào điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 423 BLDS 2015 thì ông Minh có quyền
yêu cầu hủy hợp đồng.

VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN
Tóm tắt quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 của Hội đồng
ThẩmNgu"nphánđơn Tồlà)bà)ánNguyễannhân Thị'dânTuệ"'tối.cao:
Ngườ)iBị'đơn có.là)ơ"ngquyề7nNguyễanvà)nghĩGaVă@nvụ'Bì)nhliê"nvà)quanbà)Nguyễanlà)Lê"Thị'Thị'LũGng.Vâ"n .

Nguyễan thị'Cẩ9m Vâ"n, Nguyễan Hồ7ng Hạ'nh, Nguyễan Hồ7ng Phương,
ô"ng Nguyễan Xuâ"n Hả-i.

Nộ"'i dung: Tranh chấ0p về7vấ0n đề7đứ.ng tê"n và)mua giù)m bấ0t độ"'ng s ả-n. Bà)Tuệ"'
đị'nh cư ở-nướ.c ngoà)i, mua nhà)ở- Việ"'t nam và)nhờ)ơ"ng Bì)nh, bà)Vâ"n mua và) đ ứ.ng
tê"n hộ"', có.giấ0y cam đoan xá.c đị'nh và)có.chữGkí.củ-a ơ"ng Bì)nh, bà)Vâ"n. Bà)
Tuệ"'"u cầ7u ơ"ng Bì)nh trả-nhà)đấ0t nhưng ơ"ng Bì)nh khơ"ng trả-. Bà)Tuệ"'khở-i ki ệ"'n
"u cầ7u ơ"ng Bì)nh và)bà)Vâ"n trả-lạ'i că@n nhà). Tị)a á.n sơ thẩ9m bu ộ"'c ơ"ng Bì)nh tr ảnhà)nhưng khơ"ng tính. phí.quả-n lý.Tị)a phú.c thẩ9m cho rằbng bà)Tu ệ"'ch ỉ-có.quy ề7n đị)i
lạ'i số0tiề7n đãGđưa ơ"ng Bì)nh. Tị)a á.n tố0i cao quyế0t đị'nh h ủ-y hai bả-n á.n s ơ th ẩ9m
và)phú.c thẩ9m về7vụ'á.n “Kiệ"'n đò)i tà)i sả-n” và)yê"u cầ7u xé.t xử-sơ thẩ9m lạ'i.

Câu 1: Việc TANDTC xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua
và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao?

Việ"'c Tị)a á.n nhâ"n dâ"n tố0i cao xá.c đị'nh nhà)có.tranh chấ0p do bà)Tu ệ"'b ỏtiề7n ra mua và)nhờ)ơ"ng Bì)nh, bà)Vâ"n đứ.ng tê"n hộ"'là)hồ)n tồ)n hợ'p lý.vì):
- Că@n cứ.và)o” giấ0y cam đoan xá.c đị'nh tà)i sả-n nhà)ở-” lậ"'p ngà)y 7/6/2001
có.nộ"'i dung xá.c nhậ"'n că@n nhà)số016-B20 do bà)Tuệ"'bỏ-tiề7n ra mua và)nhờ)ơ"ng
Bì)nh, bà)Vâ"n đứ.ng tê"n hộ"', đề7u có.chữGkí.củ-a ơ"ng bì)nh và)bà)Vâ"n.
- Că@n cứ.và)o “giấ0y khai nhậ"'n tà)i sả-n” ngà)y 9/8/2001 củ-a bà)Tu ệ"'có.nộ"'i

14


dung nă@m 1993 bà)Tuệ"'mua că@n nhà)số016-B20 phườ)ng NghiãGTâ"n,
quậ"'n Cầ7u Giấ0y,thà)nh Phố0Hà)Nộ"'i, và)đãGđượ'c UBND thà)nh
phố0Hà)Nộ"'i cấ0p giấ0y chứ.ng nhậ"'n quyề7n sử-dụ'ng đấ0t và)sỡGhữGu
nhà)ở-ngà)y 25/05/2001 do bà)Tuệ"'là)ngườ)i đị'nh cư nướ.c ngoà)i nê"n khơ"ng
đứ.ng tê"n mua nhà)tạ'i Việ"'t Nam, nê"n đãGnhờ)ơ"ng Bì)nh và)bà)Vâ"n đ ứ.ng
tê"n mua hộ"'.Giấ0y có.chữGkí.xá.c nhậ"'n củ-a bà)Tuệ"', ơ"ng Bì)nh, bà)Vâ"n
cù)ng kí.tê"n.
- Că@n cứ.và)o tạ'i biê"n bả-n ngà)y 5/10/2010 và)14/10/2010 ô"ng

Bì)nh cũGng thừ)a nhậ"'n nhà)số016-B20 là)bà)Tuệ"'cho ti ề7n mua
và)bà)Vâ"n là)ngườ)i đứ.ng tê"n giù)m. Anh Nguyễan X"n Hả-i con ơ"ng
bì)nh cũGng khẳcng đị'nh nhà)số016-B20 do bà)Tuệ"'mua.
Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao?
Bà Tuệ không được đứng tên vào thời điểm mua nhà trên vì tại thời điểm bà
Tuệ nhờ ơng Bình mua nhà vào năm 1992 thì căn cứ điều 126 Luật nhà ở 2005 và
điều 121 luật đất đai 2003. Bản án cũng cho thấy bà Tuệ vốn định cư ở Nhật Bản từ
1977 và chỉ về Việt Nam không quá thời hạn 6 tháng trở lên nên không được đứng
tên mua nhà ở thời điểm đó.

Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở t ại Vi ệt
Nam không?
Ở thời điểm hiện nay, bà tuệ được đứng tên mua nhà tại Việt Nam vì: Theo
quy định tại điều 1 Luật số 34/2019/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa
đổi, bổ sung điều 126 Luật nhà ở và 121 Luật đất đai. Và theo “giấy chứng nhận”
ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch ở Việt Nam, đồng thời bà cịn được cấp
“Giấy miễn thị thực”
• Điều 126 của Luật nhà ở được bổ sung như sau:
“Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan
có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có
quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt
Nam:
a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp
luật về đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hố,
người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang
làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở

trong nước.
3. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1
Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và
15


được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở
riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong
gia đình sinh sống tại Việt Nam”.

Câu 4: Ngày nay, theo TANDTC, bà Tuệ được công nhận quyền s ở h ữu nhà
trên không? Hướng giải quyết này của TAND tối cao đã có ti ền l ệ ch ưa? Ngà)y nay, theo TAND dâ"n
tố0i cao, bà)Tuệ"'đượ'c cơ"ng nhậ"'n quyề7n sở-hữGu

nhà) trê"n. Vì)trong bả-n á.n có. ghi nhậ"'n: “Theo “giấ0y chứ.ng nh ậ"'n” ngà)y
12/6/2009 củ-a Tổ9ng lãGnh sự' quá.n nướ.c Cộ"'ng hò)a xãGhộ"'i chủ-nghĩGa Vi ệ"'t
Nam tạ'i Nhậ"'t Bả-n… thì)bà)Tuệ"'có.đủ-điề7u kiệ"'n đượ'c sở-hữGu nhà)ở-tạ'i Việ"'t
Nam”.

Hướ.ng giả-i quyế0t trê"n củ-a Tồ) á.n đãG có. tiề7n lệ"'.Đó. là) Quy ế0t đ ị'nh
số0 60/2012/QĐ-GĐT ngà)y 06/11/2012 củ-a Hộ"'i đồ7ng Thẩ9m phá.n
Tồ)á.n nhâ"n dâ"n tố0i cao
Tó.m tắet quyế0t đị'nh: Bà)Lá.là)Việ"'t kiề7u quố0c tị'ch Phá.p nh ờ)chá.u củ-a
mì)nh là) chị'Nhung đứ.ng tê"n giù)m mua 1 că@n nhà). Chị'Nhung đang đứ.ng tê"n
sở-hữGu că@n nhà)và)đề7nghị'că@n nhà)thuộ"'c sở-hữGu củ-a chị'.Toà)á.n xá.c
đị'nh că@n nhà)do vợ' chồ7ng bà)Lá.mua, buộ"'c chị'Nhung giao tr ả-nhà)đ ấ0t cho
bà)Lá.và)"u cầ7u xem xé.t giá.trị'că@n nhà)có.phầ7n sở-hữGu củ-a chị'Nhung.
Tồ)á.n yê"u cầ7u là)m rõGvợ'chồ7ng bà)Lá.bá.n nhà)đượ'c bao nhiê"u tiề7n sau
đó.trừ)đi số0tiề7n là)giá.trị'và)ng bà)Lá.đãG đưa cho chị'Nhung nă@m 1991, quy
và)ng ra tiề7n theo giá.và)ng ở-thờ)i điể9m bà)Lá. bá.n nhà)nă@m 2008, kho ả-ng

tiề7n chê"nh lệ"'ch mà)u chị'Nhung và)vợ'chồ7ng bà)Lá. đượ'c hưở-ng ngang
nhau.

Câu 5: Theo TAND tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ
ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như th ế nào? Theo Tồ)á.n nhâ"n dâ"n
tố0i cao thì)phầ7n giá.trị'chê"nh lệ"'ch giữGa số0tiề7n bà)

Tuệ"'bỏ-ra và)giá.trị'hiệ"'n tạ'i củ-a nhà)đấ0t có.tranh chấ0p đượ'c chia đơ"i cho
bà)Tuệ"' và)ơ"ng Bì)nh, cụ'thể9trong bả-n á.n có.ghi nhậ"'n là)"xem xé.t cơ"ng sứ.c
quả-n lý., giữG gì)n nhà)cho gia đì)nh ơ"ng Bì)nh trê"n cơ sở-xá.c đị'nh giá.nhà)đấ0t
theo giá.thị' trườ)ng ở-thờ)i điể9m xé.t xử-sơ thẩ9m, trừ)đi số0tiề7n mua
nhà)đấ0t do bà)Tuệ"'bỏ-ra, phầ7n giá.trị'cị)n lạ'i chia đơ"i cho bà)Tuệ"'và)ơ"ng
Bì)nh".

Câu 6: Hướng giải quyết trên của TANDTC đã có Án lệ chưa? Nếu có, nêu
Án lệ đó.
Á n lệ"'02/2016/AL ngườ)i Việ"'t Nam đị'nh cư ở-nướ.c ngoà)i
nhờ)ngườ)i ở-Việ"'t Nam đứ.ng tê"n mua bấ0t độ"'ng sả-n.


16


Nguồ7n á.n lệ"': Ngườ)i nướ.c ngoà)i chủ-yế0u là)ngườ)i việ"'t kiề7u nhờ) ngườ)i
Việ"'t Nam đứ.ng tê"n giù)m mua bấ0t độ"'ng sả-n ở-Việ"'t Nam và)sau đó.có.tranh ch ấ0p
ngườ)i nhờ)đứ.ng tê"n và)ngườ)i đú.ng tê"n cụ'thể9là)cá.nhâ"n ngườ)i Việ"'t kiề7u
Hà)Lan bà)Nguyễan Thị'Thả-nh gử-i và)ng nhờ)cá.nhâ"n ngườ)i Vi ệ"'t Nam ô"ng
Nguyễan Vă@n Tá.m nhậ"'n và)đứ.ng tê"n giù)m quy ề7n s ử-dụ'ng đ ấ0t. Ng ườ)i
nhờ)đứ.ng tê"n đò)i ngườ)i đứ.ng tê"n số0tiề7n mà)ngườ)i đứ.ng tê"n đãGchuy ể9n
nhượ'ng quyề7n sử-dụ'ng đấ0t vớ.i ngườ)i khá.c đâ"y là) vấ0n đề7 phá.p lý. trong quy ế0t

đị'nh giá.m đố0c thẩ9m số0 27/2010/DS- GDT ngà)y 8/7/2010 c ủ-a H ộ"'i đ ồ7ng th ẩ9m
phá.m tò)a á.n nhâ"n dâ"n tố0i cao và)đãGcho hướ.ng gi ả-i quy ế0t phá.t tri ể9n thà)nh á.n
lệ"'số002/2016/AL.
Nộ"'i dung vụ'á.n: “Tuy bà)Thả-nh là)ngườ)i bỏ-21,99 chỉ-và)ng để9chuy ể9n
nhượ'ng đấ0t (tương đương khoả-ng 27.047.700 đồ7ng) . Nhưng gi ấ0y t ờ)chuy ể9n
nhượ'ng đứ.ng tê"n ô"ng Tá.m và)sau khi nhậ"'n chuy ể9n nhượ'ng ô"ng Tá.m qu ả-n lý.
đấ0t, sau đó.chuyể9n nhượ'ng cho ngườ)i khá.c. Như vậ"'y, lẽGra phả-i xá.c đ ị'nh ơ"ng
Tá.m có.cơ"ng sứ.c trong việ"'c bả-o quả-n, giữGgì)n, tơ"n tạ'o là)m tă@ng giá.tr ị'đ ấ0t
nê"n phả-i xá.c đị'nh số0tiề7n trê"n (sau khi trừ)tiề7n gố0c tương đ ương 21,99 ch ỉvà)ng củ-a bà)Thả-nh) là)lợ'i nhuậ"'n chung củ-a bà)Thả-nh và)ô"ng Tá.m. Đ ồ7ng
thờ)i xá.c đị'nh cô"ng sứ.c củ-a ô"ng Tá.m để9chia cho ô"ng Tá.m m ộ"'t ph ầ7n t ương
ứ.ng vớ.i cô"ng sứ.c củ-a ô"ng mớ.i đú.ng và)đả-m bả-o quy ề7n l ợ'i c ủ-a cá.c đ ương
sự'(Trườ)ng hợ'p khơ"ng xá.c đị'nh đượ'c chính. xá.c cơ"ng sứ.c c ủ-a ơ"ng Tá.m
thì)phả-i xá.c đị'nh bà)Thả-nh, ô"ng Tá.m có.cô"ng sứ.c ngang nhau để9chia)”.
Khá.i quá.t nộ"'i dung á.n lệ"': trườ)ng hợ'p ngườ)i Việ"'t Nam đị'nh c ư ở-ng ướ.c
ngoà)i đãGbỏ-tiề7n để9nhượ'ng chuyể9n nhượ'ng quyề7n sử-dụ'ng đấ0t và)nhờ)ngườ)i
ở-trong nướ.c đứ.ng tê"n trê"n giấ0y tờ)đồ7ng thờ)i trong coi m ả-nh đ ấ0t. Khi gi ả-i
quyế0t tranh chấ0p thì)Tị)a á.n: Phả-i xem xé.t và)tính. cơ"ng s ứ.c b ả-o qu ả-n, gi ữG gì)n,
tơ"n trọ'ng là)m tă@ng giá.trị'quyề7n sử-dụ'ng đấ0t cho ngườ)i đứ.ng tê"n h ộ"'.N ế0u
khô"ng xá.c đị'nh đượ'c chính. xá.c cơ"ng sứ.c thì)cầ7n xá.c đị'nh hai ng ườ)i có.cơ"ng s ứ.c
ngang nhau để9chia phầ7n giá.trị'chê"nh lệ"'ch tă@ng thê"m so vớ.i giá.tr ị'm ả-nh đ ắet
ban đầ7u.
Câu 7: Suy nghĩ c ủa anh/chị về hướng giải

quy

uyế t trên của TAN DTC.

Phá.p luậ"'t Việ"'t Nam chưa có.vă@n bả-n đị'nh cụ'thể9về7việ"'c đứ.ng

tê"n mua dù)m bấ0t độ"'ng sả-n. Trong vụ' việ"'c củ-a bà)Tuệ"'và)ơ"ng Bì)nh, theo

nhó.m hướ.ng giả-i quyế0t củ-a Tị)a á.n nhâ"n dâ"n là)chưa th ự'c sự'h ợ'p lý. Tò)a
á.n phả-i xá.c nhậ"'n lạ'i việ"'c xem xé.t đế0n cô"ng sứ.c qu ả-n lý., g ữGi gì)n,
nhà)cử-a củ-a ơ"ng Bì)nh nhưng thự'c tế0là)bà)bà)Tuệ"'đãGmua cho ơ"ng Bì)nh 2
că@n nhà)ở-"n Bá.i và)Phú. Thọ'coi như là)trả-cơ"ng cho vi ệ"'c ơ"ng Bì)nh coi
trơ"ng nhà)cử-a. Và)ơ"ng Bì)nh đãGtự' ý.tă@ng thê"m 4 chỉ-và)ng và)o giá.ti ề7n
mua nhà), tự'ý.nớ.i 2 phị)ng nhỏ-phía. trê"n để9 cho th"mà)khơ"ng cho
bà)Tuệ"'biế0t. Gia đì)nh ơ"ng Bì)nh cũGng đang số0ng trong ngơ"i nhà)tranh
chấ0p. Như vậ"'y cũGng có.thể9coi là)ơ"ng Bì)nh đãGđượ'c hưở-ng lợ'i từ) cơ"ng
sứ.c quả-n lý.giữGgì)n nhà)củ-a cho bà)Tuệ"'.Việ"'c chia đơ"i ph ầ7n giá.trị'cị)n l ạ'i
sau khi trừ)đi số0tiề7n mua nhà)đấ0t cho ơ"ng Bì)nh và)bà)Tu ệ"'là)chưa th ậ"'t
sự'thỏ-a đá.ng.