BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA vấn đề CHUNG của hợp ĐỒNG môn hợp ĐỒNG và bồi THƯỜNG THIỆT hại NGOÀI hợp ĐỒNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT HÌNH SỰ



BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA
VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG
MÔN: HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI
NGOÀI HỢP ĐỒNG
GIẢNG VIÊN: Ths Đặng Lê Phương Uyên
Nhóm: 01

STT
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.

Họ và tên
Đặng Tấn Quốc An
Đặng Thanh An
Lê Mạnh Cường
Nguyễn Ngọc Quỳnh Giao
Lê Thế Huy
Trần Ngọc Trang Kiều

Huỳnh Thị Tường Linh
Lê Bá Lộc
Dương Hoàng Long
Trần Tuấn Lương

Mssv
2053801013002
2053801013003
2053801013021
2053801013035
2053801013058
2053801013067
2053801013072
2053801013075
2053801013076
1953801013101

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 17 tháng 10 năm 2021

1


Mục Lục
Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm về hình thức. Vấn đề tranh chấp:
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...................5
Câu 1.1: Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có
hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?.......................................5
Câu 1.2: Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp dụng
Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được

xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?......................................6
Câu 1.3: Việc Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp
như trên có thuyết phục khơng? Vì sao?....................................................6
Câu 1.4: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng
thực?...........................................................................................................8
Câu 1.5: Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu u cầu
Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức........................................8
Câu 1.6: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng
quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công
chứng, chứng thực?....................................................................................9
Câu 1.7 Trong quyết định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng,
chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao?................................................9
Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng
hợp đồng..................................................................................................11
Câu 2.1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ
2


hợp đồng do có vi phạm...........................................................................11
Câu 2.2: Theo Tồ án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị
huỷ bỏ?.....................................................................................................13
Câu 2.3: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân
dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng)............................14
Trả lời.......................................................................................................14
Câu 2.4: Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng
khơng? Vì sao?.........................................................................................14
Câu 2.5: Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với

câu hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này
của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.......................................................14
Câu 2.6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp
đồng và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.................................................15
Câu 2.7: Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu
trên khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ................17
Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản........................................17
Câu 3.1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà
Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục
khơng? Vì sao?.........................................................................................18
Câu 3.2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì
sao?...........................................................................................................19
Câu 3.3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại
Việt Nam không?......................................................................................19
Câu 3.4: Ngày nay, theo Tịa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được cơng nhận
quyền sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tịa án nhân dân
tối cao đã có tiền lệ chưa?........................................................................20
Câu 3.5: Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số
tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý
như thế nào?..............................................................................................21
3


Câu 3.6: Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ
chưa? Nếu có, nêu Án lệ đó......................................................................21
Câu 3.7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân
dân tối cao.................................................................................................22
Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu...................................................................23
Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được
công bố trên các Tạp chí chuyên ngành luật từ năm 2018 đến nay (ít nhất

20 bài).......................................................................................................23
Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên..........29

4


BÀI LÀM
Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm về hình thức.
Vấn đề tranh chấp: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Nội dung: ông Quý và bà Thủy khởi kiện yêu cầu các ông Dư, ông Sĩ, ông
Thắng trả lại 674m2 đất theo các hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất từ năm
2002 và 2009 vì hợp đồng chưa có hiệu lực, các bên nhận chuyển nhượng chưa
đăng ký quyền sử dụng đất nhưng tự ý chuyển nhượng lại và tiến hành xây
dựng cơng trình trên đất trái phép. Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng là ơng
Dư có đơn phản tố, yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Tại Tòa sơ thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên
đơn và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Dư; Công nhận cho phía
nguyên đơn quyền sử dụng 500m2 đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và đồng thời buộc những người đang thực tế trên đất đó phải trả lại cho ngun
đơn, thanh tốn khoản chi phí khác. Tại Tịa phúc thẩm, khơng cơng nhận việc
chuyển quyền sử dụng đất giữa ngun đơn và bị đơn; cơng nhận tồn bộ diện
tích đất thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn và buộc ngun đơn phải thanh
tốn các chi phí đã bỏ ra bên phía bị đơn cùng những người có liên quan. Tại
Tịa giám đốc thẩm, Quyết định hủy tồn bộ bản án dân sự phúc thẩm và giao
hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúc
thẩm.

Câu 1.1: Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS

năm 2015 có hiệu lực và chưa được cơng chứng, chứng thực?
Trả lời:
“Ngày 03/02/2002, ký chuyển nhượng cho ông Khâu Văn Sĩ 500m2 đất với
giá 500.000.000 đồng, ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông Lê Sĩ
Thắng 87m2 đất với giá 435.000.000 đồng; ngay2 18/04/2009, ký chuyển
nhượng cho ông Lê Văn Dư 87m2 đất với giá 435.000.00 đồng
Sau khi chuyển nhượng, ông Qúy và bà Thủy thông báo cho ông Sĩ, ông
5


Dư, ông Thắng là giao dịch chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay nên bên nhận
chuyển nhượng chỉ được phép xây dựng cơng trình sau khi ký hợp đồng cơng
chứng, đăng bộ và chuyển mục đích sử dụng đất”.

Câu 1.2: Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp
dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp
đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?
Trả lời:
- Đoạn cho thấy Tịa án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng
chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực
là: Thực tế cho thấy, bên nhận chuyển nhượng là ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng đã
nhận đất và thanh tốn đủ tiền cho ơng Q và bà Thủy, các bên chưa thực hiện
công chứng, chứng thực hợp đồng, vi phạm quy định bắt buộc về công chứng,
chứng thực. Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy
định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy
định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên
hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc cơng chứng, chứng
thực”.

Câu 1.3: Việc Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp
như trên có thuyết phục khơng? Vì sao?
Trả lời:
- Theo em, việc Tịa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp
nêu trên thực là hồn tồn thuyết phục.
- Bởi lẽ, ta có thể thấy rằng theo quy định tại Điều 129 của BLDS 2015 đã
có sự cho phép, cơng nhận hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức “trên cơ
sở tơn trọng thực tế thực hiện giao dịch, ý chí đích thực của chủ thể giao dịch
và sự ổn định của giao dịch cũng như của các quan hệ khác có liên quan1
1

” Đinh Trung Tụng (chủ biên), Những điểm mới cơ bản của Bộ luật Dân sự năm 2015, NXB Lao

Động, Hà Nội 2017, tr.85.

6


- Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 về hình thức, thủ tục
thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất:
“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình
thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định
khác của pháp luật có liên quan.”.
Ta nhận thấy ở vụ việc trên đã có sự vi phạm về hình thức, thủ tục thực
hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất khi hợp đồng giữa các bên không được
công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Nhưng giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng giữa các bên nguyên đơn và bị đơn đã hoàn
thành. Cụ thể, các bên liên quan đã thực hiện hợp đồng, đã giao nhận đất và
giao nhận tiền xong. Do đó, căn cứ vào khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vẫn hợp pháp và được
pháp luật công nhân.
“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy
định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo u cầu của một bên
hoặc các bên, Tịa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trong trường hợp này, các bên khơng phải thực hiện việc công chứng, chứng
thực.”.
→ Như vậy, mặc dù theo nguyên tắc pháp luật thì hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Nhưng các bên
đã thực hiền đầy đủ và hoàn thành giao dịch mà hợp đồng đề cập (hơn hai phần
ba nghĩa vụ). Do đó, việc Tịa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 để công nhận
hợp đồng giữa các bên trong vụ án là hợp tình hợp lý.

Câu 1.4: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng,
chứng thực?
Trả lời:
Trong Quyết định số 93, tại phần nhận định của Tịa án về hình thức hợp
đồng, có đoạn ghi: “Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày
01/01/2017, thời hiệu được áp dụng theo quy định của BLDS 2015 (điểm d
7


khoản 1 Điều 668 BLDS 2015). Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
lập ngày 10/08/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến
bà Nhiễm không được cơng chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức” cho
thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 chưa được
công chứng, chứng thực.

Câu 1.5: Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu u
cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức.
Trả lời:
Căn cứ vào khoản 1 và 2 Điều 132 BLDS 2015 quy định:
“1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định
tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi
dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế
năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác
lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập
do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao
dịch;
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không
tuân thủ quy định về hình thức.
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà khơng có u cầu tun
bố giao dịch dân sự vơ hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”
Từ đó ta thấy hết thời hiệu u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu về
hình thức mà hợp đồng có vi phạm quy định về hình thức thì hợp đồng đó vẫn
có hiệu lực.

Câu 1.6: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp
dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận

8


hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa

được công chứng, chứng thực?
Trả lời:
Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời
hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực là:
“Về hình thức hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước
ngày 01/01/2017 , thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự
năm 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015). Giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm
với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi
phạm về hình thức. Tuy nhiên, từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn
khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố
hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015. Do
đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2
Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015.”

Câu 1.7 Trong quyết định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được
cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao?
Trả lời:
Trong Quyết định số 93, Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực là thuyết
phục. Bởi vì:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 không được
cơng chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức theo khoản 2 Điều 689 BLDS
2005: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có
cơng chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”. Căn cứ theo điểm d
khoản 1 Điều 688 BLDS 2015 đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước
ngày 1/1/2017 (ngày BLDS 2015 có hiệu lực thi hành) thì thời hiệu được áp
dụng theo quy định của BLDS 2015. Theo đó tại khoản 1 Điều 132 BLDS 2015

9


thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu đối với trường hợp giao dịch dân
sự không tuân thủ quy định về hình thức là hai năm. Tuy nhiên từ khi xác lập
hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017 đã quá thời hạn hai năm bị
đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nên hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 BLDS 2015. Mặc khác hai
bên đã thực hiện một phần nghĩa vụ đối với nhau, cụ thể ông Mến, bà Nhiễm
đã giao tổng cộng 110.000.000đ cho ông Cưu, bà Lắm và ông Cưu, bà Lắm đã
giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Mến, bà Nhiễm. Vì vậy, việc
Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa được
công chứng, chứng thực là hợp tình, hợp lý, đúng pháp luật.
Cơ sở pháp lý:
Khoản 1, khoản 2 Điều 132 BLDS 2015:
“1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định
tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi
dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế
năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác
lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập
do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao
dịch;
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự khơng
tn thủ quy định về hình thức.
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà khơng có u cầu tun

bố giao dịch dân sự vơ hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”.
Điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015:
“1. Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu
lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau:
d) Thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật này.”.

10


Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do khơng thực
hiện đúng hợp đồng
Tóm tắt bản Án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017
V/v tranh chấp hợp đồng mua bán.
Ông Tơ (người thế quyền cho Cty Đông Phong Cần thơ) khởi kiện yêu cầu
ông Liêm và bà Dệt trả tiền và sang tên xe ơ tơ biển kiểm sốt số 64C – 008.76
cho mình. Tại bản Án sơ thẩm Tịa án buộc bà Dệt ông Liêm phải trả số tiền
67.880.000đ. Buộc bà Dệt sang tên xe ơ tơ biển kiểm sốt số 64C – 008.76 cho
ơng Tơ. Tại phiên Tịa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sốt đề nghị Tịa án chấp
nhận kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu của bị đơn sửa bản
án sơ thẩm. Cuối cùng Tòa án tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu và lỗi dẫn đến
vô hiệu của các bên là ngang nhau. Do đó các bên khơng phát sinh quyền và
nghĩa vụ mà các bên đã ký kết, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Câu 2.1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và
hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Trả lời:
Điểm giống nhau:
- Đều khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết.
- Hậu quả là các bên hồn trả cho nhau những gì đã nhận.
- Chấm dứt những hợp đồng đang được thực hiện.

- Có thể phát sinh bồi thường.
Điểm khác nhau:
Tiêu chí
Điều kiện

Hủy bỏ hợp đồng

Hợp đồng vô hiệu

- Vi phạm điều kiện hủy bỏ mà các Theo các trường hợp pháp luật quy định
bên đã thỏa thuận;
về giao dịch vô hiệu:
- Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ - Khơng có một trong các điều kiện
hợp đồng;
được quy định tại Điều 117 BLDS
2015;
- Trường hợp khác do pháp luật
11


quy định.
(CSPL: Điều 423 BLDS 2015)

- Do vi phạm điều cấm của luật, trái
đạo đức xã hội;
- Do giả tạo;
- Do người chưa thành niên, người mất
năng lực hành vi dân sự, người hạn chế
năng lực hành vi dân sự xác lập, thực
hiện;

- Do nhầm lẫn;
- Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
- Do người xác lập không nhận thức và
làm chủ hành vi của mình;
- Do khơng tn thủ quy định về hình
thức;
- Do có đối tượng khơng thể thực hiện
được.
(CSPL: Điều 122, Điều 407, Điều 408
BLDS 2015)

Tính chất

Hợp đồng này có hiệu lực tại thời Chưa bao giờ phát sinh quyền và nghĩa
điểm giao kết nhưng vì phát sinh vụ của các bên.
yếu tố dẫn đến hủy hợp đồng nên
hiệu lực này không được công
nhận.

Hậu quả
pháp lý

- Các bên không phải thực hiện
nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa
thuận về phạt vi phạm, bồi thường
thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết
tranh chấp.

- Các bên khôi phục lại tình trạng ban
đầu, hồn trả cho nhau những gì đã

nhận.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi
thường.

- Các bên phải hồn trả cho nhau
những gì đã nhận sau khi trừ chi (CSPL: Điều 131 BLDS 2015)
phí hợp lý trong thực hiện hợp
đồng và chi phí bảo quản, phát triển
tài sản.

12


- Bên bị thiệt hại do hành vi vi
phạm nghĩa vụ của bên kia được
bồi thường.
- Có quyền địi lại phần lợi ích do
việc đã thực hiện phần nghĩa vụ
theo hợp đồng
(CSPL: Điều 427 BLDS 2015;
Điều 314 Luật thương mại)
Thẩm
- Một trong các bên
quyền
quyết định - Tòa án hoặc Trọng tài

- Tịa án hoặc Trọng tài

Câu 2.2: Theo Tồ án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu
hay bị huỷ bỏ?

Trả lời:
Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng bị vơ hiệu. Vì theo nhận
định của Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng mua bán xe ban đầu đã
làm không đúng với quy định của pháp luật về mặt chủ thể. Trong hợp đồng thì
bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo” và người đại diện là Công ty
TNHH-SX-TM Thành Thảo do ông do Trương Hoàng Thành là giám đốc đại
diện. Nên việc bà Dệt là bị đơn trong vụ án phúc thẩm là không đúng. Hơn nữa,
việc hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra giao
dịch ký kết là ơng Trương Văn Liêm thì lại càng sai về quy định của pháp luật.

Câu 2.3: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án
nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Trả lời
Theo em, hướng giải quyết trên của Toàn án hồn tồn hợp lý khi tun
hợp đồng trên vơ hiệu.
Vì theo khoản 1 Điều 117 hợp đồng trên đã vi phạm điều kiện về chủ thể “
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
13


giao dịch dân sự được xác lập. Cụ thể, hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội
thất Thành Thảo” người đại diện là Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì bà Dệt
khơng phải là đại diện cho Trang trí nội thất Thành Thảo mà thực chất ơng
Trương Hồng Thanh mới là Giám đốc đại diện cho Công ty TNHH-SX-TM
Thành Thảo. Bên cạnh đó, hợp đồng ghi đại diện bên mua là tên bà Dệt nhưng
người đứng ra giao dịch ký kết lại là ông Liêm nên hợp đồng trên là khơng
đúng quy định của pháp luật. Vì vậy khơng phát sinh quyền và nghĩa vụ theo
hợp đồng mà các bên đã ký kết nên các bên hoàn trả cho nhau những gì đã
nhận.

Câu 2.4: Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp
đồng khơng? Vì sao?
Trả lời:
Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì khơng áp dụng vi phạm hợp đồng. Vì:
Theo khoản 1 Điều 418 BLDS 2015: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa
các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền
cho bên bị vi phạm”. Qua đó, ta có thể thấy phạt vi phạm là một thỏa thuận
trong hợp đồng được ký kết, nên hợp đồng phải có hiệu lực các bên mới có căn
cứ áp dụng hay nói cách khác vi phạm hợp đồng chỉ có giá trị khi hợp đồng có
hiệu lực”.

Câu 2.5: Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối
với câu hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải
quyết này của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
Trả lời:
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long là tuyên bố hợp
đồng vô hiệu và chấp nhận một phần các yêu cầu của nguyên đơn và bị đơn về
việc trả lại các khoản tiền đã nhận của nhau ban đầu. Bên cạnh đó, Tịa khơng
chấp nhận một phần u cầu về việc phạt các nguyên đơn và bị đơn do vi phạm
hợp đồng.
Theo tơi, hướng giải quyết trên của Tịa án là hợp lý. Vì hợp đồng này vơ

14


hiệu nên không thể xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng đối với các bên và vì
hợp đồng vơ hiệu không làm phát sinh nghĩa vụ của các bên ngay từ thời điểm
giao kết, không ràng buộc trách nhiệm của các bên. Căn cứ theo khoản 1 Điều
418 BLDS 2015 có quy định “các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm
nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại

hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu khơng có
thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường tịan bộ thiệt
hại”. Mà ở tình huống này, Tịa án đã giải quyết theo hướng vô hiệu hợp đồng,
để các nguyên đơn và bị đơn trả lại cho nhau số tiền đã nhận ban đầu. Bản chất
hợp đồng không thể tiếp tục tồn tại cùng với sự tồn tại của những quy định có
trong nó. Nên việc yêu cầu bồi thường thiệt hại không là không hợp lý.

Câu 2.6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt
hợp đồng và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Trả lời:

15


Đơn phương chấm dứt hợp
đồng

Hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm

- Đều là một bên đơn phương tuyên bố chấm dứt/hủy bỏ hợp đồng khi
có những điều kiện do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
- Bên đơn phương chấm dứt/hủy bỏ không phải bồi thường nếu bên kia
vi phạm nghĩa vụ mà đó là điều kiện chấm dứt/hủy bỏ do các bên thỏa
thuận hoặc do pháp luật quy định. Bên chấm dứt/hủy bỏ phải có nghĩa
vụ báo cáo bên kia, nếu không báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Ai có lỗi dẫn đến hợp đồng bị chấm dứt/hủy bỏ thì phải có trách nhiệm
bồi thường.
GIỐNG
NHAU

+ Khoản 5 Điều 427 BLDS 2015 quy định về hậu quả của việc hủy
bỏ hợp đồng: “Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng khơng có căn cứ quy
định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ
hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện
trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định
của Bộ luật này, luật khác có liên quan”
+ Khoản 5 Điều 428 BLDS 2015 quy định về đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng: “Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực
hiện hợp đồng khơng có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên
đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi
phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định
của Bộ luật này, luật khác có liên quan do khơng thực hiện đúng nghĩa
vụ trong hợp đồng”.

KHÁC
NHAU

Việc đơn phương chấm dứt hợp
đồng phải dựa vào căn cứ do các
bên thỏa thuận hoặc pháp luật có
quy định, nếu các bên khơng có
thỏa thuận hoặc pháp luật khơng
quy định thì các bên khơng được
đơn phương tuyên bố chấm dứt
hợp đồng.

Một bên vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ hợp đồng đến mức làm
cho bên kia không thể đạt được
mục đích giao kết hợp đồng và các

điều kiện hủy bỏ mà các bên đã
thỏa thuận.

Hợp đồng có giá trị từ thời điểm
đình chỉ trở về trước.

Hợp đồng khơng có giá trị thi hành,
tức là coi như chưa có hợp đồng.

Những gì đã thực hiện vẫn có hiệu Hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời
lực, hợp đồng chấm dứt từ thời
điểm giao kết, các bên hoàn trả cho
điểm bên kia nhận được tuyên bố nhau những gì đã nhận
đơn phương chấm dứt. Bên nào
chưa thực hiện nghĩa vụ trước bên
kia thì phải thực16hiện hồn tất
nghĩa vụ.


Câu 2.7: Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng
nêu trên khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Trả lời:
Ông Minh được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên. Bởi vì:
Hợp đồng chuyển nhượng nêu trên được giao kết hợp pháp nên ông Cường
và ông Minh đều phải thực hiện nghĩa vụ đã được quy định rõ trong hợp đồng.
Về nghĩa vụ của ơng Minh thì ơng Minh đã thực hiện đầy đủ đó là giao đất cho
ơng Cường, cịn về phần ơng Cường thì ơng đã khơng thực hiện nghĩa vụ của
mình đó là giao tiền cho ơng Minh.
Có thể thấy ông Cường đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, theo
khoản 2 Điều 423 BLDS 2015: “Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện

đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích
của việc giao kết hợp đồng.”. Ơng Cường đã không giao tiền cho ông Minh
mặc dù được ông Minh nhắc nhở nhiều lần, điều này làm ảnh hưởng đến quyền
và lợi ích của ơng Minh, làm cho ông Minh không đạt được mục đích giao kết
hợp đồng đó là nhận được số tiền tương ứng khi giao kết. Căn cứ vào điểm b
khoản 1 Điều 423 BLDS 2015 thì ơng Minh có thể hủy bỏ hợp đồng do ông
Cường vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.
Văn bản cho phép hủy bỏ:
Điểm b khoản 1 Điều 423 BLDS 2015:
“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại
trong trường hợp sau đây:
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;”
Điểm b khoản 4 Điều 312 Luật thương mại 2005 sửa đổi, bổ sung 2017:
“4. Trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật
này, chế tài hủy bỏ hợp đồng được áp dụng trong các trường hợp sau đây:
b) Một bên vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng.”

Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản
Tóm tắt quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/5/2015
Vụ án kiện đòi tài sản
Nguyên đơn: Nguyễn Thị Tuệ
17


Bị đơn: Nguyễn Văn Bình, Nguyễn Thị Vân
Nội dung:
Bà Tuệ định cư ở nước ngoài muốn mua nhà ở Việt Nam nên nhờ ơng
Bình, bà Vân đứng tên hộ, có làm giấy cam đoan xác định và có chữ ký của
ơng Bình, bà Vân. Nay bà Tuệ u cầu ơng Bình trả lại nhà đất cho bà nhưng
ơng Bình khơng trả. Bà Tuệ khởi kiện u cầu ơng Bình, bà Vân trả lại nhà đất

cho bà. Tòa sơ thẩm quyết định nhà đất là của bà Tuệ và yêu cầu ơng Bình trả
nhà nhưng khơng tính cơng sức quản lý cho ơng Bình. Tịa phúc thẩm quyết
định bà Tuệ chỉ có quyền địi lại số tiền đã đưa cho ơng Bình vì tại thời điểm
mua bà Tuệ chưa có quyền mua nhà đất tại Việt Nam. Tòa tối cao nhận định
tiền mua nhà đất là của bà Tuệ và bà Tuệ có quyền sở hữu nhà đất tại Việt Nam
do vẫn còn quốc tịch Việt Nam, Tòa tối cao quyết định hủy bản án dân sự phúc
thẩm và sơ thẩm về vụ án “kiện đòi tài sản” và yêu cầu xét xử sơ thẩm lại.

Câu 3.1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do
bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có
thuyết phục khơng? Vì sao?
Trả lời:
Việc Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ
tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục. Bởi vì:
Căn cứ “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/6/2001 có
nội dung xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ơng Bình,
bà Vân đứng tên hộ. Giấy cam đoan này có chữ kí của ơng Bình và bà Vân.
“Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/8/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung
năm 1993 bà Tuệ mua căn nhà số 16-B20 phường Nghĩ Tân, quận Cầu Giấy,
thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở ngày 25/5/2001; do bà Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước ngồi
khơng được đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên bà Tuệ có nhờ ơng Bình và bà
Vân đứng tên hộ, Giấy này có chữ kí của bà Tuệ; bà Vân và ơng Bình ký tên
dưới mục người đứng tên mua hộ.
Tại Biên bản hịa giải ngày 05/10/2010 và ngày 14/10/2010, ơng Bình
cũng thừa nhận nhà 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và nhờ bà Vân đứng tên
18


cùng mua. Anh Nguyễn Xn Hải là con ơng Bình cũng khẳng định nhà 16B20 do bà Tuệ mua.

→ Do đó, việc Tịa án Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh
chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ là có căn
cứ, hợp lí và thuyết phục.

Câu 3.2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng?
Vì sao?
Trả lời:
Ở thời điểm mua nhà trên tức ngày 11/12/1992, bà Tuệ không được đứng
tên và sở hữu nhà ở 16-B20 tại Việt Nam vì bà Tuệ là người Việt Nam định cư
ở nước ngoài. Trong giấy khai nhận tài sản vào ngày 9/8/2001 của bà Tuệ có
nội dung: “do bà Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng được
đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên bà Tuệ có nhờ ơng Bình và bà Vân đứng
tên hộ”. Vào thời điểm này, tại Điều 75, Hiến Pháp 1980 có quy định: “Nhà
nước bảo hộ quyền lợi chính đáng của Việt kiều.”. Tuy nhiên, do Bộ luật Dân
sự năm 1995 chưa ra đời nên trong văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực
điều chỉnh về vấn đề này là Pháp lệnh về Nhà ở năm 1991 lại khơng có quy
định cụ thể nào đề cập tới quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngồi. Do đó, khơng có căn cứ pháp lý nào để bà Tuệ có quyền được
đứng tên nhà 16-B20 tại Việt Nam.

Câu 3.3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở
tại Việt Nam không?
Trả lời:
Theo Điều 159 và Điều 161 Luật nhà ở 2014 thì bà Tuệ là cá nhân nước
ngoài đáp ứng được điều kiện nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện
được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp
luật. Về quyền sở hữu nhà ở thì bà Tuệ được quyền sở hữu nhà ở theo thỏa
thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở nhưng tối đa không quá 50
năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo
quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu, thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ

trong Giấy chứng nhận.
19


Vì vậy, ở thời điểm hiện tại thì bà Tuệ có thể được đứng tên mua nhà ở tại
Việt Nam.

Câu 3.4: Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công
nhận quyền sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa
án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa?
Trả lời:
Ngày nay, Tịa án nhân dân tối cao đã công nhận quyền sở hữu nhà của bà
Tuệ qua đoạn: “Bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà trên. Vì vậy, trong
trường hợp này phải công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20 và
xem xét đến cơng sức quản lý, gìn giữ nhà cho gia đình ơng Bình trên cơ sở xác
định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền
mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị còn lại chia đơi cho bà Tuệ và ơng
Bình.”
Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ và được phát triển thành án lệ số
02/2016/AL. Nguồn của án lệ là quyết định số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-72010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp
đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với
bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà
Nguyễn Thị Yêm.
Ngoài ra tại Quyết định số 61/2013/DS-GĐT ngày 11/06/2013 của Hội
đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Hội đồng thẩm phán cho rằng: “Tòa
án cần phải xác minh làm rõ tại thời điểm xét xử ông Thọ, bà Tư đã có đủ điều
kiện để được cơng nhận quyền sở hữu nhà ở Việt Nam hay không? Nếu trường
hợp ông Thọ hoặc bà Tư đủ điều kiện thì cần cơng nhận quyền sở hữu nhà cho
một bên và bên kia được hưởng bằng giá trị”. Hay tại Quyết định số
61/2012/DS-GĐT ngày 21-2-2012 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao,

Hôi đồng Thẩm phán cho rằng: “Tòa án sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác
định nhà, đất tranh chấp trong vụ án này thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bà
Huệ là có căn cứ” khi bà Huệ có đủ điều kiện đứng tên sở hữu bất động sản.
Những tiền lệ trên Tòa án nhân dân tối cao công nhận quyền sở hữu của người
nhờ đứng tên giùm khi họ đã có đủ điều kiện thực hiện quyền sở hữu và có nhu
20


cầu sở hữu tài sản minh đã nhờ đứng tên giùm, tương tự như trường hợp của bà
Tuệ.

Câu 3.5: Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa
số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp
được xử lý như thế nào?
Trả lời:
Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ
bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất được chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình vì bà
Tuệ là chủ sở hữu ngơi nhà trên cịn ơng Bình có cơng sức quản lý, giữ gìn
ngơi nhà.
Điều này được Tòa án thể hiện trong phần xét thấy của Quyết định: “Vì
vậy, trong trường hợp này phải cơng nhận cho bà Tuệ được sở hữu nhà 16-B20
và xem xét đến cơng sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ông Bình trên cơ sở
xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số
tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần cịn lại chia đơi cho bà Tuệ và ơng
Bình…”

Câu 3.6: Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án
lệ chưa? Nếu có, nêu Án lệ đó.
Trả lời:
Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án lệ.

Đó là Án lệ số 02/2016/AL về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản”
Nguồn án lệ:
Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 của Hội
đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản”
tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông
Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị
Yêm.
Khái quát nội dung của án lệ:
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận

21


chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tịa
án phải xem xét và tính cơng sức bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị
quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp khơng xác định được
chính xác cơng sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị
chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ban đầu.
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định:
Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương
đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông
Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển
nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ơng Tám có cơng sức
trong việc bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số
tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi
nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông

Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng
và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp khơng xác định được
chính xác cơng sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có cơng
sức ngang nhau để chia).

Câu 3.7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án
nhân dân tối cao.
Trả lời:
Theo em, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao về việc công nhận
cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16/B20 và xem xét đến cơng sức quản lý,
giữ gìn nhà cho gia đình ơng Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị
trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra,
phần giá trị cịn lại chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình là hợp lý đảm bảo quyền
lợi của các bên vì:
- Về việc cơng nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16/B20 là có căn
cứ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bà Tuệ vì nhà được xác định là mua
22


bằng số tiền của bà Tuệ cịn ơng Bình chỉ là người đứng tên hộ trên thực tê.
Mặc dù vào thời điểm giao kết hợp đồng mua nhà là năm 1992 thì chưa có căn
cứ pháp lý để xác định quyền cho bà Tuệ đứng tên căn nhà vì bà là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại khi xét xử vụ án thì
bà Tuệ đã có đủ điều kiện để sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 1, Luật số
34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc Hội nên việc công nhận quyền sở
hửu nhà 16/B20 cho bà là hợp lý.
- Về việc xem xét đến cơng sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ơng Bình
trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm,
trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị còn lại chia đơi cho bà
Tuệ và ơng Bình là cần thiết và phụ hợp với tình huống trên thực tế cũng như

tinh thần công bằng của pháp luật. Dù nhà 16/B20 được mua bằng tiền của bà
Tuệ và bà khơng có u cầu ơng Bình quản lý, giữ gìn nhà nhưng trên thực tế
gia đình ơng Bình vẫn có cơng sức quản lý, giữ gìn và tu dưỡng cũng như phát
triển giá trị căn nhà nên phải xét đến công sức này và chia cho ơng Bình một
phần giá trị căn nhà là hợp lý và cũng phù hợp với nội dung của Án lệ số
02/2016/Al. Tuy nhiên, về việc xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời
điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị
còn lại chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình thì theo em cần lưu ý về số tiền mua
nhà đất của bà Tuệ được trừ ra phải đảm bảo giá trị tương đương vời số tiền
mua nhà trong quá khứ để đảm bảo quyền lợi của bà Tuệ. Còn về phần trá trị
cịn lại cũng cần xác định cơng sức đóng góp trên thực tế của gia đình ơng Bình
để chia cho hợp lý, khi nào không thể xác định được mới đem chia đôi như vậy
mới đảm bảo công bằng cho các bên.

Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu
Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng
được cơng bố trên các Tạp chí chun ngành luật từ năm 2018 đến nay
(ít nhất 20 bài).
Tên tác giả

Tên bài viết

23

Tên tạp
chí

Số và năm

Số trang

“Hoàn thiện pháp luật về
giao kết hợp đồng mua
bán hàng hố quốc tế Bài học kinh nghiệm từ
Cơng ước Viên năm
1980”

Tạp chí
Luật học

“Điều kiện áp dụng chế
định hợp đồng vì lợi ích
của người thứ ba trong
bộ luật dân sự Việt Nam
– so sánh với pháp luật
Nhật Bản”

Tạp chí
Số
khoa học
08(129)/201
pháp lý Việt
9 – 2019
Nam

Tr.39-51

“Một số lưu ý khi giải
quyết tranh chấp hợp

đồng vay tài sản theo quy
định của Bộ Luật dân sự
2015”

Tòa án nhân
dân, Tòa án
Số 7, 2018
nhân dân tối
cao

Tr.28-32

Trương Thế Côn

“Pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng dự án
đầu tư”

Nghề luật,
Học viện Tư Số 2, 2018
pháp

Tr.36-44

Đinh Thị Chiến

“Quyền đơn phương
chấm dứt hợp đồng lao
động của người sử dụng
lao động”

Tạp chí
Số
khoa học
09(130)/201
pháp lý Việt
9 - 2019
Nam

Tr.49-60

Đoàn Thị Phương
Diệp

“Quyền đơn phương
chấm dứt hợp đồng lao
động của người lao động
theo quy định của Bộ
luật Lao động năm 2019”

Ấn phẩm
Tạp chí
Nghiên cứu
Lập pháp

Trần Quỳnh Anh
Vũ Thị Hịa Như

Đặng Thái Bình

Nguyễn Xn Bình
Lê Thị Xn

Đỗ Văn Đại
Lê Ngọc Anh

Số 9, 2018

Số 11 (411),
tháng
6/2020

“Thỏa thuận không cạnh Tạp chí
Số
tranh sau khi chấm dứt
khoa học
09(130)/201
hợp đồng lao động – kinh pháp lý Việt 9 - 2019
nghiệm của nước ngoài

24

Tr.3-13

Tr.61-76


cho Việt Nam”

Nam

“Hiệu lực của hợp đồng
theo công ước Liên Hợp
Quốc về hợp đồng mua
bán hàn hóa quốc tế:
“khoản xám” cho xu
hướng quay về áp dụng
pháp luật quốc gia?”

Tạp chí
Số
khoa học
05(126)/201
pháp lý Việt
9 - 2019
Nam

Tr.90-102

Lê Thị Giang

“Nhận diện hợp đồng
tặng cho tài sản theo
pháp luật Việt Nam”

Tạp chí
Luật học

Số 9 – năm
2018

Tr.14-22

Nguyễn Võ Linh
Giang

“Quyền làm việc và điều
khoản không cạnh
tranh/bảo vệ bí mật kinh
doanh, bí mật cơng nghệ
trong hợp đồng lao động
theo pháp luật Pháp - Gợi
mở cho Việt Nam”

Nhà nước
và Pháp
luật, Viện
Số 8 (364),
Hàn lâm
2018
Khoa học xã
hội Việt
Nam

Tr.46-53

“Hoàn thiện quy định về
hình thức của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong kinh

doanh bất động sản”

Tòa án nhân
dân, Tòa án
Số 4, 2018
nhân dân tối
cao

Tr.40-42

Nguyễn Văn Tố
Hữu

“Hoàn thiện pháp luật về
chấm dứt hợp đồng thử
việc”

tạp chí Luật
học

Số 5, 2018

Tr.38-46

Lê Cẩm Hà

Tổ chức nhà
“Hợp đồng thực thi công
nước, Bộ
Số 2, 2019

việc trong khu vực cơng”
Nội vụ

Tr.20-23

Trần Thị Thuận
Giang
Lê Tấn Phát

Võ Văn Hịa
Trần Văn Đức

25