Luận văn thạc sĩ UEH Thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản quy định và áp dung

-1-

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
_________________________

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

NGUYỄN LÝ NGỌC THU

THUẾ ĐỐI VỚI THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN:
QUY ĐỊNH VÀ ÁP DỤNG
Chuyên ngành : Chính sách cơng
Mã số
: 60.31.14

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHAN HIỂN MINH

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2010

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


-2-

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan luận văn này hồn tồn do tơi thực hiện. Các đoạn trích dẫn

và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất
trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm
của Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy
kinh tế Fulbright.

Tác giả luận văn

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


-3-

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 1

CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU
NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN .......................................... 4

1.1.

CƠ SỞ CHO VIỆC THỰC HIỆN THUẾ ĐỐI VỚI THU NHẬP CÁ

NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN.......................................... 4
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 4
1.1.2. Cơ sở lý thuyết cho chính sách thuế đối với thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản ....................................................................................... 7
1.1.3. Đánh giá hệ thống thuế .......................................................................... 9
1.2. THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC.................................................................................... 10
1.2.1. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Trung

Quốc

........................................................................................................... 11

1.2.2. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Hàn Quốc 12
1.2.3. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Nga .......... 14
1.2.4. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Mỹ............ 14

CHƯƠNG 2. CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ
NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ......... 18
2.1. SỰ CẦN THIẾT THAY THẾ THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT .................................................................................................................. 18
2.2. CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN........................................................... 20
2.2.1. Hệ thống các văn bản liên quan ........................................................... 20

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


-4-

2.2.2. Các quy định cụ thể .............................................................................. 21
2.3. ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM .............................. 24
2.3.1. Tính cơng bằng của chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng bất động sản...................................................................................... 24
2.3.2. Tính hiệu quả của chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng bất động sản...................................................................................... 26

CHƯƠNG 3. HẠN CHẾ TRONG CHÍNH SÁCH THUẾ VÀ MỘT SỐ

KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN
NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................ 30
3.1. HẠN CHẾ TRONG CHÍNH SÁCH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................... 30
3.1.1. Giá chuyển nhượng bất động sản chưa được xác định rõ .................. 30
3.1.2. Thuế suất và cách tính thuế quy định không chặt chẽ........................ 30
3.1.3. Thủ tục thực hiện chế độ miễn, giảm nghĩa vụ thuế chưa khả thi và
chưa chặt chẽ .................................................................................................. 32
3.1.4. Quy định nghĩa vụ thuế của cá nhân đối với bất động sản nhà ở hình
thành trong tương lai khơng phù hợp với một số quy định pháp luật khác
về dân sự, kinh tế............................................................................................ 36
3.1.5. Khó khăn trong hành thu do hướng dẫn khơng phù hợp, khơng có
hệ thống kiểm sốt hiệu quả .......................................................................... 38
3.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN........................................................... 40
3.2.1. Sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật và hướng dẫn thi hành về
thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản .............................. 40
3.2.2. Sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật và hướng dẫn thi hành
có liên quan..................................................................................................... 43

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


-5-

3.2.3. Các biện pháp hỗ trợ thực hiện............................................................ 44

KẾT LUẬN ........................................................................................................... 46
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


-6-

DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU

Bảng 1.1. Khung thuế tăng giá trị đất của Trung Quốc ............................................ 12
Bảng 1.2. Khung thuế lợi vốn của Hàn Quốc........................................................... 13
Bảng 1.3. Tỷ lệ giảm trừ đặc biệt............................................................................. 13
Bảng 2.1. Giá thị trường bình quân 1m2 nhà và đất ở tại Việt Nam ......................... 26
Bảng 2.2. Ước tính mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là nhà có
diện tích 70m2 (thuế suất 2%) .............................................................. 27
Bảng 2.3. Số liệu thực hiện thuế chuyển quyền sử dụng đất..................................... 27
Bảng 2.4. Số liệu thực hiện thuế thu nhập cá nhân................................................... 28

Hình 1.1. Cơ cấu thuế ở một số nước....................................................................... 10
Hình 1.2. Thuế suất thuế lợi vốn ở một số nước châu Á........................................... 11
Hình 1.3. Các khoản thu của Mỹ năm 2009 ............................................................. 15

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


-7-

MỞ ĐẦU
1. Bối cảnh chính sách.
Trong bất cứ chế độ xã hội nào, thuế là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách,
đáp ứng nhu cầu chi tiêu công, đồng thời cịn là cơng cụ quan trọng của Nhà nước

để thực hiện các chính sách kinh tế xã hội. Nhằm khai thác tối đa lợi thế của quốc
gia và đảm bảo nguồn lực cho phát triển, các nhà hoạch định chính sách đang đứng
trước những thử thách lớn lao đòi hỏi phải cải cách hệ thống thuế, trong đó thuế thu
nhập cá nhân là trung tâm của cải cách.
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế quốc gia
nhưng hệ thống pháp luật để điều chỉnh các hoạt động trên thị trường này còn rất
nhiều thiếu sót. Từ đổi mới đến nay, Việt Nam đã trải qua 2 “cơn sốt” lớn về thị
trường bất động sản.1 Cơn sốt thứ nhất diễn ra vào những năm 1991 – 1993 khi
nước ta hình thành cơ chế "đất có giá do Nhà nước quy định" và lần thứ hai vào
những năm 2000 - 2003 khi chuyển từ cơ chế "giá đất do Nhà nước quy định thấp
hơn giá thị trường" sang cơ chế "giá đất do Nhà nước quy định phải bằng giá thị
trường trong điều kiện bình thường". Mỗi lần như vậy giá đất ở các đô thị lớn đều
tăng khoảng 10 lần. Gần đây là vào cuối năm 2006 – 2008, “sốt giá” diễn ra ban đầu
chỉ mang tính cục bộ ở các đơ thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, về sau
ngày càng lan rộng hơn, tập trung chủ yếu vào các dự án phân lô nền nhà, nhà
chung cư. Lợi nhuận lớn nhưng không bị điều chỉnh dẫn đến việc “đổ xô” kinh
doanh bất động sản mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đồng thời bất động sản
cũng trở thành một trong các nguồn vốn cất trữ, để dành. Tình trạng đầu cơ làm cho
giá cả không phản ánh đúng nhu cầu và người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận
nguồn cung bất động sản.
Các cá nhân tham gia thị trường thu được nguồn lợi rất lớn từ các giao dịch
bất động sản trong khi Nhà nước đã bỏ lỡ cơ hội tạo nguồn thu đầu tiên trong quá
trình đơ thị hố. Nghĩa vụ với Nhà nước khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản

1

Trần Du Lịch (2006) “Thị trường bất động sản: con ngựa bất kham, tại sao?” , Thanh niên [16] và Đặng
Hùng Võ (2007) “Ổn định nguồn thu từ đất: chỉ có liệu pháp thuê” , Diễn đàn doanh nghiệp[40]

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

-8-

trong một thời gian dài trước đây được điều chỉnh bởi Luật thuế chuyển quyền sử
dụng đất, chỉ đánh thuế vào giá trị quyền sử dụng đất được chuyển nhượng mà bỏ
qua rất nhiều mảng bất động sản khác. Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 ra đời với
quy định nghĩa vụ thuế của cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản đã đánh dấu một bước tiến bộ quan trọng của Nhà nước trong hoạt động quản lý
đối với lĩnh vực thuế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
2. Vấn đề chính sách.
Thuế thu nhập cá nhân ra đời đã chấm dứt hiệu lực của thuế chuyển quyền sử
dụng đất. Về lý thuyết, điều này đồng nghĩa với các quy định về thuế thu nhập cá
nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mang tính ưu việt hơn, khắc
phục được các hạn chế của các quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất trước
đây. Tuy nhiên khi áp dụng trên thực tế mặc dù chỉ trong một thời gian ngắn, những
quy định về thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đã bộc lộ
một số hạn chế, gây khó khăn cho người thu thuế cũng như người nộp thuế. Vì vậy,
việc tiếp tục hồn thiện các quy định về nghĩa vụ thuế của cá nhân đối với thu nhập
từ chuyển nhượng bất động sản là việc làm có ý nghĩa quan trọng và cấp bách cả về
lý luận và thực tiễn. Trên cơ sở đó, vấn đề chính sách của luận văn là đánh giá q
trình thực thi chính sách, xác định và khắc phục các hạn chế trong một số quy định
về thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, góp phần giúp
cho q trình thực thi chính sách thuế đạt hiệu quả tốt hơn.
3. Mục đích nghiên cứu.
Để giải quyết vấn đề chính sách, luận văn phân tích các quy định thuế thu
nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản và tình hình cụ thể của Việt Nam,
các hạn chế đã có trong việc thực thi các quy định, thực hiện so sánh với các quy
định thuế ở một số nước, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm đạt được mục tiêu
của cải cách thuế, tăng nguồn thu nhưng vẫn đảm bảo phát triển kinh tế xã hội.

4. Phương pháp nghiên cứu

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


-9-

Phương pháp được vận dụng là phương pháp phân tích các quy định pháp
luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của Việt Nam, tổng
hợp các số liệu trên thực tiễn để đưa ra nhận xét, đánh giá về tính khả thi. Bên cạnh
đó, tác giả cũng tham khảo pháp luật một số nước như Mỹ, Nga, Trung Quốc… để
làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn, cũng như có các khuyến nghị chính sách đối với
thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm có 3 chương.
Chương 1. Khái quát về chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập cá
nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Chương 2. Các quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng bất động sản ở Việt Nam
Chương 3. Hạn chế trong chính sách thuế và một số kiến nghị về thuế đối với
thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 10 -

CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. CƠ SỞ CHO VIỆC THỰC HIỆN THUẾ ĐỐI VỚI THU NHẬP CÁ
NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
1.1.1.1. Bất động sản
Căn cứ vào đặc tính di dời của tài sản, tài sản được chia làm hai loại: động sản
và bất động sản. Đây là hai loại tài sản có những đặc điểm khác nhau nên các quan
hệ xã hội có liên quan đến chúng cần phải được điều chỉnh bởi các quy định pháp
luật riêng biệt, phù hợp. Ở các nước như Anh, Thái lan, Malaysia…, chế định bất
động sản được quy định trong một văn bản pháp luật riêng với tên gọi là Luật bất
động sản.2
Bất động sản là một loại tài sản đặc thù, có những đặc điểm quan trọng mang
tính khác biệt so với các loại tài sản khác. Cụ thể như:
- Bất động sản có tính cố định về vị trí.
- Bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn, có vai trò đặc biệt quan
trọng như nhà ở, cơ sở hạ tầng, các hệ sinh thái…
- Mỗi bất động sản là tài sản cá biệt. Ví dụ như các lơ đất có thể giống nhau về
hình thể, diện tích, mục đích sử dụng nhưng không giống hệt nhau ở tất cả các yếu
tố, trước hết là vị trí của chúng.
- Bất động sản có vị trí gần nhau hoặc trong một khu vực có sự tương tác về
mặt giá trị. Ví dụ việc xây dựng siêu thị, bến xe có thể làm tăng giá các bất động
sản lân cận.
Việc phân loại tài sản theo đặc tính di dời có nguồn gốc từ Bộ luật 12 bảng La
Mã năm 452 trước Công nguyên và được tiếp tục kế thừa trong pháp luật các nước
cho đến ngày nay, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất
2

Phạm Công Lạc (2000), “Quan niệm về bất động sản và động sản trong Luật Dân sự một số nước”, Tạp chí
Luật học, (số 4/2000), trang 36 [15].

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

- 11 -

mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều
130 Bộ Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Bộ Luật Dân sự Cộng
hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những
tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp
quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã
bứt khỏi cây được coi là động sản”. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan
quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả
những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Như vậy, tài sản gắn liền với đất có thể
được liệt kê cụ thể hoặc khơng giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách
hiểu khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Điều 130 của Bộ Luật Dân sự Nga năm 1994 đã có bước đột phá khi một mặt,
liệt kê tương tự các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về
bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của
chúng”. Ngoài ra, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đất đai như
“tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng được xem là bất động sản.
Quan niệm về bất động sản của Việt Nam được quy định tại điều 174, Bộ luật
Dân sự 2005. Theo đó bất động sản và động sản được xác định như sau:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Như vậy, theo Bộ luật Dân sự, bất động sản khơng chỉ được xác định căn cứ

vào đặc tính khơng di dời mà nó cịn bao gồm cả những tài sản khác do pháp luật
quy định mặc dù những tài sản này là có thể di dời như tàu thủy, máy bay. Những
bất động sản thuộc loại thứ hai thực chất chỉ là những bất động sản mang tính quy

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 12 -

ước dựa vào yếu tố giá trị của chúng. Vì thế, dấu hiệu quan trọng nhất để xác định
bất động sản là tính gắn liền với đất. Có thể nói, khơng có đất đai sẽ khơng có bất
động sản.
Do Bộ luật dân sự quy định không chặt chẽ về bất động sản, đặc biệt là “các
tài sản khác” theo điểm c, d khoản 1 điều 174, thêm vào đó điều 163 Bộ luật dân sự
quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” lại càng
mở rộng phạm vi bất động sản là “các tài sản khác”, theo đó các quyền tài sản cũng
có thể là bất động sản nếu pháp luật có quy định.
Tuy nhiên, Thơng tư 84/2008/TT-BTC3 lại thu hẹp phạm vi và xác định bằng
cách liệt kê tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Nhà ở;
- Kết cấu hạ tầng và các cơng trình xây dựng gắn liền với đất;
- Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông
nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
Điều này dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và khó khăn trong việc xác định
tài sản là bất động sản trong các hợp đồng mua bán nhà dự án, hợp đồng góp vốn
xây dựng của các hộ dân trong một số dự án chung cư…
1.1.1.2. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Luật không đưa ra khái niệm thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mà chỉ
liệt kê các khoản thu nhập tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, bao
gồm:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Nhà ở;
- Kết cấu hạ tầng và các cơng trình xây dựng gắn liền với đất;
- Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông
nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
3

Điểm 5.2, Khoản 5, mục II, phần A Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 13 -

2. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
3. Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.
4. Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
Khoản 1, 2, 3 chỉ mang ý liệt kê, còn khoản 4 là quy định mở để nhằm bù đắp
thiếu sót. Việc liệt kê các khoản thu nhập không cần thiết trong khi lại thiếu một
khái niệm để xác định thế nào là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Theo Từ
điển tiếng Việt phổ thông4, chuyển nhượng là chuyển quyền sở hữu. Do chế độ sở
hữu công đối với đất đai nên trong trường hợp này có thể suy rộng thành chuyển
quyền sử dụng, quyền thuê đất… Còn thu nhập được định nghĩa là tổng các giá trị
tài sản và của cải được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ mà một cá nhân nào đó nhận
được từ các nguồn lao động, tài sản hay đầu tư thông qua quá trình phân phối tổng
sản phẩm xã hội và thu nhập quốc dân trong khoảng thời gian nhất định (thường là
một năm).5

Từ đó, có thể đưa ra khái niệm như sau: Thu nhập từ chuyển nhượng bất
động sản là tổng các giá trị tài sản và của cải được biểu hiện dưới hình thức tiền
tệ mà một cá nhân, tổ chức nhận được từ hoạt động chuyển quyền sở hữu, quyền
sử dụng, quyền thuê bất động sản.
1.1.2. Cơ sở lý thuyết cho chính sách thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng
bất động sản.
Một nguyên lý tổng quát chi phối hệ thống thuế của các quốc gia được phát
biểu như sau: thu thuế theo năng lực kinh tế hay khả năng chi trả của cá nhân. Có ba
căn cứ phản ánh năng lực kinh tế, cũng chính là ba cơ sở thuế: (1) mức tiêu dùng
hàng năm; (2) thu nhập hàng năm; (3) giá trị tài sản. Trên cơ sở đó hình thành ba
nhóm thuế: nhóm thuế tiêu dùng (thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế
nhập khẩu), nhóm thuế thu nhập (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá
nhân) và nhóm thuế tài sản (thuế nhà, đất).6
4

Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển tiếng Việt phổ thơng, Nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh [39]
Nguyễn Như Phát (2007), “Góp ý dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân”, Nhà nước và Pháp luật, (07), tr.
16 [19]
6
Nguyễn Hồng Thắng (2010), Sự cần thiết cải cách thuế tài sản tại Việt Nam [32]
5

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 14 -

Hai tác giả người Anh Chrisopher Pass và Bryan Lowes đã nhận định: “Thuế
là một biện pháp của Chính phủ đánh trên thu nhập của của cải và vốn nhận được
của các cá nhân hay doanh nghiệp (thuế trực thu), trên việc chi tiêu về hàng hóa và

dịch vụ (thuế gián thu) và trên tài sản”.7 Về vấn đề nguồn gốc của thu nhập, Mác đã
nghiên cứu và phát hiện ra nền tảng cho những lý luận cơ bản về thuế: lao động với
tư cách là hàng hóa - một loại hàng hóa đặc biệt, qua hoạt động lao động luôn tạo ra
một giá trị mới lớn hơn giá trị của nó, phần mới sáng tạo ra đó được Mác gọi là thu
nhập. Đó chính là cơ sở đảm bảo cho tái sản xuất mở rộng, là nguồn động viên tài
chính của Nhà nước.8
Như vậy, xét về bản chất, mọi hình thức quy định nghĩa vụ thuế đều dựa trên
thu nhập. Song do yêu cầu của quá trình tái sản xuất, thu nhập trải qua một quá trình
vận động trong một chu trình kinh tế và thay đổi trạng thái biểu hiện của nó. Trong
nền kinh tế thị trường, thu nhập ln chuyển theo một vịng khép kín: người lao
động nhận được tiền công, dùng tiền công này để mua nhà ở, mua hàng hóa, dịch vụ
của các công ty, các công ty lại dùng số tiền thu được để trả lãi vay đầu tư, tiền thuê
đất… Như vậy, chính sự biến đổi đa dạng của dịng thu nhập này đã tạo ra khả năng
đánh thuế trên những cơ sở thuế khác nhau.
Vì vậy mặc dù thuế thu nhập và thuế tài sản là hai nhóm thuế khác biệt nhưng
vẫn có một khu vực giáp ranh mà thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản lại nằm ở ranh giới này. Về lý thuyết, đánh thuế thu nhập được hầu hết các quốc
gia chấp nhận vì đây là q trình chuyển hóa từ tài sản thành thu nhập làm thu nhập
của người chủ sở hữu bất động sản thay đổi. Tuy nhiên, vẫn có một số quốc gia
đánh thuế tài sản khi cá nhân thực hiện chuyển nhượng bất động sản. Các quốc gia
này quan niệm thuế tài sản là thuế đánh vào tài sản (thường là bất động sản9) trong
quá trình hình thành, sử dụng và chấm dứt quyền sở hữu tài sản như các loại thuế
đăng ký tài sản, thuế sử dụng nhà, đất, thuế chuyển quyền sử dụng tài sản…
7

Lê Văn Ái (2000), Giáo trình thuế, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội, trang 10 [1]
Quách Ðức Pháp (1999), Thuế, công cụ điều tiết vĩ mô nền kinh tế, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội, trang
10 [18]
9
Jay K. Rosengard (2009), Tài liệu giảng dạy, Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright [28]

8

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 15 -

Hệ thống thuế thu nhập có thể được thiết lập toàn bộ hay riêng biệt. Thuế thu
nhập toàn bộ cộng tất cả các nguồn thu nhập lại rồi sau đó mới đánh thuế thường
được áp dụng ở các nước phát triển. Trong khi đó thuế thu nhập riêng biệt có thuế
riêng cho từng loại thu nhập khác nhau thường được áp dụng ở các nước đang phát
triển. Tuy nhiên, về mặt hình thức nhiều nước đang phát triển cũng lựa chọn hệ
thống thuế thu nhập toàn bộ nhưng chúng lại được quản lý giống như hệ thống thuế
riêng biệt.
1.1.3. Đánh giá hệ thống thuế.
1.1.3.1. Đo lường tính cơng bằng
Công chúng luôn quan tâm đến sự công bằng của thuế mà đây lại là tính chất
khó xác định. Cơng bằng ngang và công bằng dọc là hai mục tiêu thường được sử
dụng để đo lường tính cơng bằng của hệ thống thuế.
Cơng bằng theo chiều ngang có ngun tắc là nhóm người như nhau được cư
xử như nhau trong hệ thống thuế. Về lý thuyết những người có cùng nguồn lực sẽ
chịu mức thuế như nhau. Nhưng trên thực tế sự mất cơng bằng ngang đơi khi cịn
rất mơ hồ. Nếu mức thuế phải nộp phụ thuộc vào sự lựa chọn của các cá nhân mặc
dù họ có cùng khả năng và nguồn lực cơ bản, khi họ lựa chọn khác nhau thì mức
thuế sẽ khác.
Cơng bằng dọc có nguyên tắc là các nhóm có thu nhập cao hơn phải nộp thuế
nhiều hơn các nhóm có thu nhập thấp hơn. Hầu hết các nhà phân tích cho rằng hệ
thống thuế lũy tiến là hệ thống thuế dạt được công bằng dọc: thuế suất trung bình
thực tế gia tăng theo thu nhập.
1.1.3.2. Hiệu quả của thuế

Các nhà kinh tế thường phân tích tính hiệu quả của thuế thơng qua gánh nặng
phụ trội.10 Tính hiệu quả của thuế được thể hiện khi gánh nặng phụ trội ở mức thấp.
Gánh nặng phụ trội là phần tổn thất phúc lợi xã hội vượt q tổng mức thuế Chính
phủ thu được. Theo đó thuế thu nhập tối ưu là chọn lựa thuế suất giữa các nhóm thu
10

Khoa Tài chính Nhà nước Trường Đại học Kinh tế (2009), Tài chính cơng và phân tích chính sách thuế,
Nhà xuất bản Lao động xã hội, tr.346 [14]

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 16 -

nhập để tối đa hóa phúc lợi xã hội, trong đó có tính đến sự cân đối nguồn thu của
Ngân sách Nhà nước.
Mơ hình Edgeworth khẳng định hệ thống thuế tối ưu chỉ tập trung vào công
bằng. Tuy nhiên, giả định thứ ba của mơ hình này: tổng thu nhập khả dụng là cố
định còn gây nhiều tranh cãi. Stern đưa ra mơ hình tương tự nhưng với giả định lựa
chọn giữa thu nhập và thời gian nhàn rỗi. Một mơ hình cũng cần nhắc đến là mơ
hình tổng quát về ảnh hưởng hành vi với đường cong Laffer hướng đến điều chỉnh
công bằng thỏa dụng biên của người giàu thay vì đánh thuế người giàu sẽ dẫn đến
giảm làm việc, giảm cơ sở thuế.
Nói tóm lại, để đánh giá hiệu quả cần so sánh doanh thu thuế với chi phí bỏ ra,
đồng thời phải bảo đảm nguồn thu bền vững đáp ứng các yêu cầu phát triển.
1.2. THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC.
Thuế từ thu nhập và lợi nhuận chiếm vai trò rất quan trọng trong cơ cấu thuế
của các nước, chiếm tỷ lệ từ 20% đến 60% cơ cấu thuế tùy từng nước, thường tỷ lệ
này là khoảng 40%.

Hình 1.1. Cơ cấu thuế ở một số nước
Nguồn: Tài liệu bài giảng 11, 12 môn Kinh tế công MPP1, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright [17]

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 17 -

Pháp luật nước ngồi thường khơng tách rời thuế thu nhập từ chuyển nhượng
bất động sản mà xem đây là một bộ phận của thuế lợi vốn nằm trong thuế thu nhập
cá nhân đánh trên các thu nhập có được từ chuyển nhượng vốn như bất động sản,
chứng khoán…
Thuế suất lợi nhuận từ vốn
Sri Lanka
Malaysia
Hong Kong
Singapore

Japan
Taiwan
Indonesia
China
Cambodia

1

Vietnam
India
Philippines

South Korea
Thailand
0

5

10

15

20

25

30

35

40

Thuế suất (%)

Hình 1.2. Thuế suất thuế lợi vốn ở một số nước châu Á
Nguồn: [41]

Thuế suất thuế lợi vốn có sự khác biệt rất lớn giữa các nước, có thể lên đến
35% ở Hàn Quốc nhưng ở Nhật Bản chỉ có 15%. Sở dĩ có sự khác biệt như vậy là vì
tính chất, đặc điểm kinh tế xã hội của các nước là khác nhau.
1.2.1. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Trung Quốc.
Trung Quốc là nước có nhiều đặc điểm tương tự như Việt Nam cả về vị trí

địa lý lẫn đặc điểm kinh tế chính trị - xã hội. Đất đai ở Trung Quốc cũng thuộc sở
hữu cơng. Chỉ có cơng dân Trung Quốc được sở hữu bất động sản ở Trung Quốc.
Luật thuế thu nhập cá nhân của Trung Quốc được ban hành ngày 10/9/1980, sau đó
sửa đổi lần thứ nhất ngày 31/10/1993, sửa đổi lần thứ hai ngày 30/8/1999 và sửa đổi
lần thứ ba ngày 27/10/2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006.11 Khoản 9 Điều 2 Luật
11

the Individual Income Tax Law of the People's Republic of China, , cập nhật
ngày 17/6/2010 [44]

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 18 -

này quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá
nhân và điều 3 cũng quy định thuế suất là 20%. Thu nhập tính thuế là giá chuyển
nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan. Mức giảm trừ tối đa cho phát
triển bất động sản là 10% giá trị tài sản.
Ngoài thuế thu nhập cá nhân, người chuyển nhượng bất động sản ở Trung
Quốc cịn phải đóng thuế tăng giá trị đất (land appreciation tax). Thu nhập chịu thuế
cũng được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và chi phí có liên quan như chi phí
phát triển, chi phí xây dựng, sửa chữa, bảo trì, chi phí định giá, các chi phí khác do
Bộ Tài chính quy định. Điểm khác biệt là khoản trừ đi trong thuế tăng giá trị đất sẽ
bao gồm cả các khoản thuế có liên quan đến chuyển nhượng như thuế lợi vốn ở
phần trên. Khung thuế suất của thuế tăng giá trị đất như sau:
Bảng 1.1. Khung thuế tăng giá trị đất của Trung Quốc
Cơ sở thuế (Lãi ròng)

Thuế suất

Đến 50% các chi phí

30%

50% - 100% các chi phí

40%

100% - 200% các chi phí

50%

Trên 200% các chi phí

60%

Nguồn: Luật thuế tăng giá trị đất của Trung Quốc [44]

1.2.2. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Hàn Quốc.
Hàn Quốc là nước châu Á đã phát triển mạnh trong các năm qua. Điều này
chứng tỏ mức độ phù hợp nhất định của các chính sách kinh tế xã hội mà Chính phủ
Hàn Quốc đã thực hiện. Vì vậy, xem xét chính sách thuế của Hàn Quốc để có sự so
sánh đối chiếu, từ đó thiết lập được chính sách thuế phù hợp cho Việt Nam.
Luật thuế thu nhập của Hàn Quốc được ban hành năm 194812 và được sửa đổi
rất nhiều lần qua các năm.13 Cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản có thời gian
giữ từ 2 năm trở lên phải chịu thuế lợi vốn với khung thuế như sau:
12

Ministry of Strategy and Finance (2009), Korean Taxation 2009, tr.10 [42].

Một số lần sửa cụ thể như: ngày 22/12/1994, ngày 29/12/1995, ngày 14/8/1996, ngày 30/12/1996, ngày
13/12/1997, ngày 10/4/1998, ngày 16/9/1998, ngày 28/12/1998, ngày 28/12/1999, ngày 23/10/2000, ngày
13

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 19 -

Bảng 1.2. Khung thuế lợi vốn của Hàn Quốc
Cơ sở thuế (KRW)

Thuế suất

Đến 12 triệu

9%

12 triệu – 46 triệu

18% cho phần thu nhập trên 12 triệu KRW

46 triệu – 88 triệu

27% cho phần thu nhập trên 46 triệu KRW

Trên 88 triệu

36% cho phần thu nhập trên 88 triệu KRW

Nguồn: Ministry of Strategy and Finance (2009), Korean Taxation 2009 [42]

Nếu bất động sản được từ 1 năm đến dưới 2 năm, thuế suất áp dụng thống nhất
là 40%. Nếu thời gian giữ bất động sản dưới 1 năm, thuế suất sẽ là 50%. Ngoài ra,
luật Hàn Quốc cũng quy định một số trường hợp có mức thuế suất tăng đến 60%
hoặc 70% như: người bán sở hữu nhiều bất động sản mà những bất động sản nằm ở
các vị trí đặc biệt, bất động sản khơng dùng để ở hoặc kinh doanh, bất động sản
chưa đăng ký...
Thu nhập chịu thuế được xác định từ tổng thu nhập trừ đi các khoản sau:
- Chi phí cần thiết (giá mua, chi phí cải thiện, chi phí chuyển nhượng và một
số chi phí khác)
- Khoản giảm trừ đặc biệt phụ thuộc vào thời gian giữ tài sản theo bảng sau:
Bảng 1.3. Tỷ lệ giảm trừ đặc biệt
Thời gian giữ tài sản Tỷ lệ giảm trừ
3 năm – 5 năm

10%

5 năm – 10 năm

15%

Trên 10 năm

30% (45% nếu giữ trên 15 năm và
là nhà ở duy nhất của hộ gia đình)

Nguồn: Ministry of Strategy and Finance (2009), Korean Taxation 2009 [42]

- Khoản giảm trừ theo từng năm đối với lợi vốn là 2.500.000 KRW.

31/12/2001, ngày 18/12/2002, ngày 30/7/2003, ngày 30/12/2003, ngày 30/12/2006, ngày 21/3/2008, ngày
26/12/2008.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 20 -

1.2.3. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Nga.
Mặc dù là nước châu Âu nhưng Nga có nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế kế
hoạch tập trung như Việt Nam. Nga không áp dụng khung thuế bậc thang như Hàn
Quốc mà dùng mức thuế suất thống nhất như Trung Quốc nhưng có sự phân biệt
giữa cá nhân cư trú và cá nhân nước ngồi.
Bộ luật thuế của Nga gồm có 2 phần: phần I là phần quy định chung, phần II
quy định các loại thuế, trong đó thuế thu nhập cá nhân được quy định tại chương 23.
Phần II được ban hành ngày 05/8/2000 và được sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong các
năm sau đó từ 2001 đến nay.14
Theo điều 224 Bộ luật thuế15, thuế lợi vốn ở Nga có mức thuế suất là 13%
đối với cá nhân cư trú và 30% đối với cá nhân nước ngoài. Cá nhân cư trú là bất kỳ
cá nhân nào đã cư trú ở Nga từ 183 ngày trở lên trong năm trước. Để ổn định thị
trường bất động sản, tạo điều kiện cho những người có nhu cầu thực sự đối với nhà
ở, Nga dùng một số cơ chế như: miễn thuế đối với lợi nhuận từ việc bán bất động
sản đã giữ 3 năm trở lên, giảm trừ cao hơn nếu tài sản là nơi cư trú của cá nhân...
Khoản giảm trừ tối đa khi bán bất động sản là 1 triệu RUR nếu bất động sản chuyển
nhượng là nơi cư trú của cá nhân. Đối với các tài sản khác, khoản giảm trừ tối đa là
125.000 RUR.
1.2.4. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Mỹ.
Giống nhiều nước khác, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Mỹ được
xem như lợi vốn và đóng thuế thu nhập cá nhân. Thuế thu nhập cá nhân luôn chiếm

tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu nguồn thu của Chính phủ Mỹ từ năm 1944 đến nay,
trung bình chiếm khoản 40% (Phụ lục 1). Trong năm 2009, thu từ thuế này đạt tới
43,5% tổng thu.

14

/>&viddoc=full, cập nhật ngày 20/6/2010 [43].
15
cập nhật ngày 21/6/2010 [46].

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 21 -

Khác; 7,6%

Thuế thu nhập
cá nhân; 43,5%
Bảo hiểm xã
hội và các
khoản hưu trí;
42,3%
Thuế thu nhập
doanh nghiệp;
6,6%
Hình 1.3. Các khoản thu của Mỹ năm 2009
Nguồn: Economic report of President 2010 () [47]

Hệ thống thuế thu nhập cá nhân của Mỹ được quy định rất phức tạp với

nhiều thuế suất khác nhau cho các loại đối tượng khác nhau. Đối với các khoản lợi
vốn dài hạn, nghĩa là tài sản được nắm giữ trên 12 tháng, mức thuế suất thông
thường là 15%, người có thu nhập thấp đáp ứng các điều kiện nhất định có mức
thuế suất là 0%. Các khoản lợi vốn ngắn hạn được cộng chung vào tổng thu nhập để
tính thuế hàng năm theo khung thuế thơng thường.16
Thuế lợi vốn đã giảm xuống 0% đối với tài sản được xử lý sau ngày
31/12/2007. Tuy nhiên, thuế suất sẽ trở lại mức trước đây là 20% và 10% vào ngày
01/01/2011 khi quy định giảm thuế suất hết hiệu lực, nếu Nghị viện không tiếp tục
gia hạn.(Phụ lục 2)
Khi người nước ngồi hay người khơng cư trú bán tài sản, người mua phải
giữ lại 10% số tiền như là khoản ứng trước cho thuế lợi vốn mà người bán phải nộp.
Để tính lời hay lỗ, lấy giá bán trừ chi phí bán hàng. Sau đó, khấu trừ đi chi phí ban
đầu đã được điều chỉnh của tài sản, nghĩa là chi phí ban đầu được cộng với các chi
phí làm tăng giá trị tài sản và trừ đi các khoản làm giảm giá trị tài sản.
16

cập nhật ngày 19/3/2010 [45]

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 22 -

Chi phí được xem là tăng giá trị tài sản gồm:
- Chi phí cải tiến tài sản như thay mái nhà, mở đường lái xe, lắp đặt điều hồ
khơng khí…
- Chi phí cải thiện địa phương như kết nối nước, vỉa hè, đường giao thơng
- Chi phí khơi phục lại tài sản bị hư hỏng
- Phí pháp lý và chi phí quy hoạch
Các khoản được xem là giảm giá trị tài sản gồm: khấu hao, khấu trừ do tai

nạn hoặc trộm cắp và bào hiểm hoàn trả, các khoản tín dụng nhất định, các khoản
miễn, giảm và khoản hoãn thu được từ việc bán nhà.

Nội dung chương đã trình bày các khái niệm cơ bản có liên quan như bất
động sản, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, đồng thời phân tích cơ sở cho
việc thực hiện thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, các tiêu chí
đánh giá chính sách thuế để làm rõ cơ sở lý thuyết của chính sách thuế này. Bên
cạnh đó cũng điểm qua các quy định thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng bất động sản ở một số nước. Trên cơ sở đó xác định khung phân tích cho
chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Việt Nam.
(1) Đánh giá chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thông qua hai
tiêu chí: tính cơng bằng và tính hiệu quả.
- Tính cơng bằng đạt được khi người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản cao phải nộp thuế nhiều hơn người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Những người có cùng nguồn lực sẽ chịu mức thuế như nhau.
- Tính hiệu quả thường được xem xét thơng qua số thu thuế và chi phí hành
thu. Tuy nhiên do hạn chế về số liệu của chi phí hành thu, luận văn tập trung chủ
yếu vào số thu thuế.
(2) Qua so sánh (phụ lục 3), thuế lợi vốn một số nước có một số điểm tương đồng
như sau:
- Cơ sở thuế là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, một số nước gồm cả
các quyền gắn liền với bất động sản.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 23 -

- Áp dụng khung thuế suất lũy tiến hoặc có thuế suất tương ứng với các mức
thu nhập khác nhau.

- Khi tính thuế có xét đến thời gian giữ tài sản. Thời gian sở hữu càng dài thì
mức thuế nộp càng thấp.
- Khi tính thuế có xét đến bất động sản là nơi cư trú. Mức thuế nộp khi chuyển
nhượng bất động sản là nơi cư trú thấp hơn bất động sản khác thông qua việc tăng
tỷ lệ giảm trừ.
- Một số yếu tố khác cũng được xét đến khi tính thuế: số lượng bất động sản,
việc đăng ký bất động sản…
(3) Phân tích hạn chế trong các quy định và khuyến nghị chính sách.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 24 -

CHƯƠNG 2. CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ
NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. SỰ CẦN THIẾT THAY THẾ THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
Trước ngày 01/01/2009, cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản trong trường
hợp có chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế trực thu điều tiết thu nhập phát sinh từ việc
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Cơ sở pháp lý về loại thuế này là Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm
1994, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất
năm 1999 và một số văn bản hướng dẫn thi hành. Kể từ ngày 01/01/2004, thu nhập
từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền cho thuê đất của các doanh nghiệp
được tính vào thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo Luật thuế thu nhập
doanh nghiệp 2003. Riêng các cá nhân, hộ gia đình khi chuyển quyền sử dụng đất
vẫn tiếp tục áp dụng Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Giá đất là giá do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định. Thuế suất bao gồm hai mức 2% đối với đất sản xuất

nông nghiệp, 4% đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình và các loại đất khác. Mức
thuế suất này theo nhiều chuyên gia vẫn là cao. Tuy nhiên, do căn cứ tính thuế là
tồn bộ giá trị giao dịch tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành mà giá
đất này thường thấp hơn so với giá đất giao dịch thực tế nên không đến mức hạn
chế các giao dịch bất động sản. Mức động viên thấp hơn so với lợi nhuận thực tế
của người chuyển quyền sử dụng đất.
Trải qua thời gian thực hiện từ năm 1994 đến nay, thuế chuyển quyền sử dụng
đất đã bộc lộ nhiều hạn chế và không cịn phù hợp với điều kiện hiện nay vì nhiều lý
do:
Thứ nhất, mục tiêu khi xây dựng Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất là nhằm
điều tiết một phần thu nhập phát sinh qua hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.
Nhưng khi ban hành văn bản luật thì thuế lại được tính trên tồn bộ giá trị đất

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 25 -

chuyển quyền mà không quan tâm đến thu nhập phát sinh. Cách tính như vậy khơng
tạo được sự công bằng, chưa thực hiện được mục tiêu – điều tiết thu nhập phát sinh
qua mỗi lần chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về bản chất, thuế điều tiết trên thu
nhập từ việc chuyển dịch tài sản là loại thuế đánh trên thu nhập. Hiện nay hầu hết
pháp luật các nước cũng xem đây là loại thuế thu nhập và được điều chỉnh bởi pháp
luật thuế thu nhập cá nhân17. Do đó, việc quy định thuế thu nhập cá nhân thay cho
thuế chuyển quyền là phù hợp với xu thế chung của các nước.
Thứ hai, đối tượng đánh thuế có tính trùng lắp với lệ phí trước bạ. Mức điều
tiết 4% trên giá trị đất ở không phải là thấp, bên cạnh đó, thuế lại được đánh trên
tồn bộ giá trị đất tạo cho người nộp thuế có cảm giác là thuế đánh trên hành vi
chuyển nhượng hơn là đánh trên thu nhập. Cách đánh thuế này khơng khuyến khích
người nộp thuế thực hiện các giao dịch bất động sản một cách hợp pháp.

Thứ ba, giá tính thuế khơng phải giá thực tế chuyển nhượng giữa hai bên mà
do Nhà nước quy định và rất thấp so với giá thị trường. Vì thế Nhà nước đã thất thu
từ nguồn thuế này. Thêm vào đó mức thuế suất khơng hợp lý nên chưa động viên
được mọi người tuân thủ pháp luật khi chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ tư, thuế chuyển quyền chỉ đánh thuế khi chuyển quyền sử dụng đất. Sắc
thuế này không điều chỉnh đối với các hoạt động chuyển nhượng bất động sản khác
như nhà ở, cơng trình xây dựng… Điều này làm giảm nguồn thu Ngân sách. Đồng
thời việc các giao dịch chuyển nhượng thiếu hệ thống pháp luật quản lý, điều chỉnh
là một trong các nguyên nhân làm Thị trường bất động sản không thể phát triển
vững mạnh.
Thứ năm, trên thực tế sắc thuế này đã không phát huy tác dụng, vì Nhà nước
khơng kiểm sốt được hết tất cả các giao dịch bất động sản, chế tài chưa đủ mạnh
nên còn rất nhiều các giao dịch ngầm, phi chính thức và việc động viên thuế chuyển
quyền gặp rất nhiều khó khăn. Những người kinh doanh đất đai có thể trốn thuế
bằng cách chuyển nhượng bằng giấy tay qua nhiều chủ sử dụng, cho đến chủ cuối

17

Pháp luật Thuế bất động sản của Hoa Kỳ, Hiệp định thuế giữa Việt Nam và Singapore 1994 (khoản 1,
Điều 6 (Thu nhập từ Bất động sản) và khoản 1, Điều 13 (Lợi tức từ chuyển nhượng tài sản)…

LUAN VAN CHAT LUONG download : add