Tiểu luận môn học CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH

Tiểu luận môn học:
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ
GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

Giáo viên hướng dẫn: TS. Phạm Thị Thái
Họ và tên học viên:
Mã học viên:
Số báo danh:
Lớp cao học:

Ninh Thị Thu Hà
35 (Đề số 01)
Quản lý Kinh tế, khóa 40 – Ninh Bình

Ninh Bình, năm 2020
0


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

Câu 1: Phân biệt những điểm giống và khác nhau của các phương
pháp định giá BĐS mà anh (chị) đã biết.
Bài làm:
Như chúng ta đã biết trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để
định giá bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp định giá tài sản nói chung, định
giá bất động sản nói riêng được tất cả mọi người thừa nhân phải là phương pháp
cơ bản, có cơ sở khoa học là phương pháp xây dựng trên cơ sở xem xét, phân
tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân

thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc định giá. Có 4 phương pháp chủ
yếu để tiến hành định giá bất động sản bao gồm:
1/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp:
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các
BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét,
để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và
phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc
phương pháp vốn hóa):
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập rịng trung bình hàng năm trong
tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với
BĐS đó (cịn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của
phương pháp này là các tham số để tính tốn giá trị BĐS địi hỏi độ chính xác
cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến
trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính tốn thường bị hạn chế, có thể khắc
phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong
trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương
pháp khác để tính tốn.
3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):

1


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS khơng có
hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường
học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành
cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí
làm ra một tài sản tương tự có vai trị như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của

khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
4/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh /
phát triển giả định):
Phương pháp này thường được áp dụng để tính tốn giá trị của những
BĐS khơng phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử
dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê
duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành,
chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị
còn lại sau khi lấy giá trị cơng trình BĐS trừ đi tổng số chi phớ v li nhun.
Mỗi phơng pháp định giá đều có những u thế và hạn
chế nhất định. Trong các phơng pháp trên không có phơng
pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phơng
pháp thích hợp nhất, còn các phơng pháp khác đợc dùng mang
tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phơng
pháp thích hợp nhất.
Để tiến hành phân biệt sự giống và khác nhau giữa các
phơng pháp định giá BS :
Phơng
pháp so
Phơng
Phơng pháp Phơng pháp
sánh trực pháp đầu t
chi phí
thặng d
tiếp
- Được xây - Được xây - Được xây dựng - Là một dạng đặc

C¬
së dựng
trêndựng trên nguyênchủ yếu dựa trênbiệt của pp đầu tư,

lý
luË nguyên tắc thaytắc thay thế.nguyên tắc thay thế.đòi hỏi quán triệt đủ
n
thế.
- Giá trị tài sản- Giá trị của BĐS5 nguyên tắc. Tuy
2


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

- Giá trị tài sảnmục tiêu đượcmục

tiêu

tươngnhiên "nguyên tắc

mục tiêu đượccoi là hoàn toànđương với chi phíđóng góp" giữ vai trị
coi là hồn tồncó
có

thể

thể

nganglàm ra một BĐSchủ

đạo.

ngangbằng với giá trịgiống như vậy và- Giá trị của một

bằng với giá trịcủa những tài sảncoi đây như 1 vậtBĐS được xác định
của những tài sảntương đương cóthay thế.

trên cơ sở của sự

tương đương cóthể so sánh được.

hiện diện hay thiếu

thể so sánh được.

vắng nó sẽ làm cho
giá trị của tổng tài
sản tăng lên hay

- Thu thập các

- Bản chất là

- Đây là phương

giảm đi là bao nhiêu.
- Xác định giá trị

giao dịch trên thị tiến hành chuyển pháp định giá mang BĐS mục tiêu bằng
trường hiện hành hóa các dịng thu tính hỗn hợp, trong cách dựa vào giá trị
của các bất động nhập tương lai về đó sử dụng cả

còn lại và yếu tố giả

sản giống hoặc

phương pháp so

định cấu thành giá

sánh làm cơ sở để

vốn của BĐS mục

hiện tại để tìm

tương đối giống giá trị của vốn

so với bất động đầu tư và cũng là ước tớnh chi phớ to tiờu (cỏc chi phớ c
Kỹ
thu
ật
đị
nh
giá

sn mc tiêu.

giá trị của bất

ra BĐS.

Sau đó tiến hành động sản.

- Ước tính giá trị

hội hợp lý để có
BĐS cho việc phát

phân tích giá

của BĐS mục tiêu triển), gồm các giả

mua bán, phân

bằng cách cộng giá định về phí pháp lý,

tích các giá trị đã

trị ước tính của

giao dịch và làm

mảnh đất với giá trị BĐS, chi phí tài

những điều chỉnh

ước tính của cơng

chính và lợi nhuận có

cần thiết để tìm

trình.

liên quan.

thuế chuyển nhượng

giá trị hợp lý của
bất động sản mục
tiêu.
¦u - Ít gặp khó - Xét về lý - Ưu điểm cơ bản - Sử dụng để đánh
®iĨ
m khăn về mặt kỹthuyết đây là pplà nó được sử dụnggiá các BĐS có tiềm
3


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

thuật.

có cơ sở lý luậnkhi khơng có cácnăng phát triển.

- Phương phápchặt chẽ nhất, vìbằng

chứng

thị - Là pp thích hợp để

thể hiện sự đánhnó tiếp cấn mộttrườngthích hợp đểđưa ra mức giá khi
giá

của

thịcách

trực

tiếpso sánh. Sử dụng đểthực hiện đấu thầu.

trường đó là cácnhững lợi ích màđánhgiá các BĐS - Có giá trị quan
bằng chứng rõBĐS
ràng

đã

mang

lạihiếm khi thay đổitrọng để tư vấn về

đượccho nhà đầu tư.

CSH và thiếu cơ sởchi phí xây dựng tối

thừa thận trên - Ngoại trừ kỹdự báo lợi ích tươngđa và tiền cho thuê
thực tế về giá địthuật chiết khấulai.
của BĐS.

dòng

tiền,

tối thiểu cần đạt

nói - Thích hợp khiđược khi thực hiện

- Là cơ sở củachung là pp đơnđịnh giá BĐS dùngdự
các pp chi phí vàgiản.
pp thặng dư.

án

phát

triển

cho các giao dịch vàBĐS.

- Có thể đo đượcmục đích riêng biệt.
độ chính xác cao
khi có chứng cứ
về các thương vụ
có thể so sánh
được,

khi

các

khoản thu nhập
có thể dự báo
trước với một độ
tin cậy cao.

H¹n - Phải có giao - Khi phân tích - Phải dựa vào các - Khó khăn trong
chÕ dịch về các BĐScác thương vụdữ liệu thị trường,việc xác định sử
tương tự ở trongtương tự cần phảicho nên những hạndụng tốt nhất và có
cùng khu vực thìđiều chỉnh nhiềuchế của pp so sánh hiệu quả nhất.
mới có thể sửmặt.

trực tiếp cũng đúng - Chi phí và giá bán

dụng để so sánh - Trong nhiềuvới pp chi phí.
được.

trường hợp có thể -

Chi

phí

có thể bị thay đổi tùy
nóitheo các điều kiện

- Các thơng tinthiếu cơ sở dựchung không bằngcủa thị trường.
chứng cứ thườngbáo các khoảnvới giá trị và khơng - Giá trị cuối cùng
mang tính chấtthu nhập tươngtạo ra giá trị.
4

rất nhạy cảm đối với


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

lịch sử.

lai.

- Việc ước tínhcác tham số về chi

- Đòi hỏi thẩm - Kết quả địnhmột khoản giảm giáphí và giá bán.
định viên phải cógiá có độ nhạycó thể trở nên rất - Phương pháp này
nhiều

kinhlớn trước mỗi sựchủ quan và khókhơng tính đến giá trị

nghiệm và kiếnthay đổi của cácthực hiện. Trên thựcthời gian của tiền.
thức thị trườngtham

số

tínhtế chưa có 1 pp ước

thì mới có thểtốn.Do vậy kếttính giảm giá cụ thể
tiến hành địnhquả sẽ chu nhno c chp nhn
giỏ

mt

cỏchhng nhiu carng rói.

thớch hp.
Điề
u

kiệ
n áp
dụn
g

-

Cht

yu tố chủ quan.
- Phù hợp khi - Nhìn chung ít - Phù hợp khi định
lượngđịnh giá BĐS códùng 1 pp nào tronggiá

thông tin phảikhản năng mangcác
phù hợp đầy đủ,lại các khoản thuquan

trường
trọng,

BĐS

có

u

hợpcầuvề sự phát triển
nókhơng phức tạp, các

đáng tin cậy vànhập ổn định vàthường dùng để bổyếu tố ước tính liên
kiểm tra được.

-

Thị

có thể dự báosung hoặc kiểm traquan dến giá bán, giá

trườngtrước một cáchcác pp khác.

phải ổn định, nếuhợp lý.

cho thuê và chi phí

- Thích hợp khiđạt được dộ tin cậy

thị trường biến - Với 1 BĐS cóđịnh giá nhiều loạicao.
động sẽ có sai sốthu nhập khơngBĐS có mục đích - Nhà định giá phải
lớn, ngay cả khiđều thì có thể sửsử dụng riêng biệtcó

nhiều

kinh

các đối tượng sodụng một dạngnhư: nhà thờ, bệnhnghiệm về phát triển
sánh giống nhautương tự là DCF. viện, thư viện …và mở rộng đất đai
về nhiều mặt.

-

Thường

ápđặc biệt là các côngđể xác định đúng cơ

dụng để tư vấntrình cơng cộng cóhội sử dụng tốt nhất
cho
định

các
lựa

quyếtrất ít chứng cứ thịvà có hiệu quả nhất.
chọntrường để so sánh.

- Cần sử dụng các

phương án đầu - Được vận dụngkỹ thuật đánh giá rủi
tư.

trong trường hợpro, phân tích xác suất
mà người ta tinvới sự trợ giúp của
tưởng rằng chi phícác phương tiện tính
là yếu tố chính và làtốn hiện đại.
5


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

những khoản chi
tiền cần thiết, thích
hợp để tạo ra giá trị
của BĐS.

Câu 2: Với những loại BĐS chủ yếu của Doanh nghiệp anh chị
đang làm việc hoặc đã biết, theo anh (chị) dùng phương pháp định giá
nào là phù hợp? Tại sao?
Bài làm:
Như ta biết, trong quá trình mua bán và đầu tư bất động sản, cả người mua
và người bán đều muốn tối đa hóa lợi ích của mỗi bên.
Vậy giá trị nào cho tịa nhà văn phòng?
Bất động sản từ lâu, cùng với trái phiếu và cổ phiếu đã là một trong những
tài sản đầu tư quan trọng tại thị trường Việt Nam cũng như trên thế giới. Do đó,
xác định giá trị thị trường của bất động sản là điều cần thiết. Một giá trị hợp lý,
được xác định một cách khách quan và minh bạch là cơ sở để các nhà đầu tư tiến
hành giao dịch một cách hiệu quả.
Nếu giá trái phiếu và cổ phiếu ln được xác định nhanh chóng nhờ tính
thanh khoản cao thì giá trị thị trường của một tòa nhà văn phòng hoạt động yêu
cầu những kỹ thuật khác nhau dựa trên rất nhiều những phân tích chuyên sâu.
Có thể dựa trên các phương pháp định giá:
- So sánh trực tiếp với các tòa nhà tương tự
- Hoặc vốn hóa nguồn thu nhập dự kiến của tài sản (PP Thu nhập)
Do tính thanh khoản hạn chế và chi tiết thông tin giao dịch không rõ ràng
của bất động sản dẫn đến sự hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
Trong trường hợp này, phương pháp thu nhập thường sẽ được sử dụng.
Phương pháp này tính tốn giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần
hàng năm và một tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu thích hợp. Tỷ suất này có
thể được sử dụng để so sánh với tỷ suất những loại tài sản khác như cổ phiếu,
6


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

vàng, ngoại hối và do đó, việc đánh giá lợi nhuận đầu tư có thể được thực hiện

dễ dàng hơn.
WACC
Rất nhiều nhà phân tích tài chính ở Việt Nam sử dụng phương pháp
WACC (chi phí sử dụng vốn bình quân) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc
định giá. WACC chỉ dựa trên những lợi nhuận cụ thể liên quan đến một doanh
nghiệp cụ thể, khơng phải thị trường nói chung. Các nhà đầu tư có động cơ và
cấu trúc vốn rất khác nhau, WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng doanh
nghiệp là gì, chứ khơng cho thấy thị trường sẽ trả giá bao nhiêu cho một bất
động sản.
Phân tích từ các giao dịch sẵn có trên thị trường
Tỷ suất lợi nhuận thị trường là phương pháp tốt nhất để tìm ra giá trị bất
động sản đầu tư. Tỷ suất vốn hóa có được từ việc phân tích thị trường thể hiện
lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào tài sản hoạt động, không bị ảnh hưởng bởi cấu
trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng chủ quan của nhà đầu tư. Tỷ suất này cũng đồng
thời phản ánh một lợi nhuận đầu tư có thể chấp nhận được dựa trên thị trường.
Ví dụ Siêu thị Đông Thành, trên đường Tràng An, phường Đơng Thành,
thành phố Ninh Bình  được chuyển nhượng vào tháng 05/2015 với tổng trị giá
119.081.000.000đồng. Để xác định được tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản
này, trước hết phải xác định những yếu tố như giá thuê thị trường, chi phí hoạt
động, phí mơi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm một khách thuê
mới, chi phí vốn… Những yếu tố này phải dựa vào thị trường, chứ không chỉ
dựa vào thông tin hoạt động quá khứ. Sau khi phân tích, một tỷ suất vốn hóa
được xác định và trong trường hợp này là xấp xỉ 10%. Tỷ suất lợi nhuận dựa
trên thị trường này có thể được áp dụng cho các tài sản khác để xác định giá trị
thị trường.
Xác định giá trị thị trường như thế nào ?

7

Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động sản
trên thị trường được ghi nhận và công bố rõ ràng. Các cơng ty niêm yết có
những quy định nghiêm ngặt về quản trị và cơng bố thơng tin, do đó đảm bảo
tính tin cậy của giá trị tài sản thuần (NAV). Các nhà đầu tư từ đó có thể tin
tưởng sử dụng những định giá này làm cơ sở cho bảng cân đối của công ty.
Ngành bất động sản rất cần phương pháp định giá chính xác, tuân theo tiêu
chuẩn quốc tế và cơ sở dữ liệu mạnh theo dõi và phân tích những giao dịch trên
thị trường. Siêu thị Đông Thành là một đơn vị tiên phong trong việc xây dựng
những cơ sở dữ liệu cho thị trường bất động sản. Dữ liệu này là một cơng cụ có
giá trị trong việc phổ biến các định giá chính xác để hỗ trợ thúc đẩy quản trị tốt
và nhờ đó cho phép các nhà đầu tư thêm tự tin để đầu tư vào bất động sản
thương mại.

8