Đề tài: “ Thực trạng công tác định giá đấtcông tác định giá đất tại Việt Nam”tại Việt Nam

Đề tài: “ Thực trạng
công tác định giá đất
tại Việt Nam”
GVHD: Bùi Ngun Hạnh
Nhóm: Mệt mỏi vì học giỏi

1


Mục lục
I/ Mở đầu
II/ Nội dung
1, Tình hình chung cơng tác định giá đất ở
Việt Nam
2, Những thành quả đạt được trong công
tác ĐGĐ những năm gần đây
3, Những hạn chế và thách thức trong công
tác ĐGĐ
4, Giải pháp
III/ Kết luận
2


I/ Mở đầu
• Mục tiêu:
 Nắm bắt được tình hình định giá đất ở Việt
Nam
 Đưa ra các giải pháp cho những hạn chế cịn
tồn tại trong cơng tác định giá đất
• Thời gian thực hiện: từ ngày 14/2 đến 21/2
• Các phương pháp thu thập số liệu: điều tra thu

thập số liệu sơ cấp, thứ cấp, điều tra khảo sát
ngồi thực địa, kế thừa các tài liệu có sẵn…

3


II/ Nội dung
1, Tình hình chung cơng tác ĐGĐ ở VN
1.1 Khái niệm ĐGĐ: sự ước tính về giá trị của QSDĐ
bằng hình thái tiền tệ cho 1 MĐSD tại 1 thời điểm
xác định

4


1.2 Tình hình chung

• Hiện nay cơng tác ĐGĐ tại Việt Nam
còn tồn tại nhiều bất cấp, cơ chế
ĐGĐ chưa thật sự khách quan
• Giá đất tại Việt Nam đang có chênh
lệch lớn giữa giá nhà nước và giá thị
trường
• Giá đất tại những khu vực khác nhau có
sự chênh lệch quá lớn

5


2, Thành quả đạt được

• Tại Thơng tư liên tịch số 02/2010/TTLTBTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010
của Bộ Tài nguyên và Mơi trường và Bộ Tài
chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và
ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng
giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
=> giúp việc xây dựng bảng giá đất sát
với thực tế ở từng địa phương khác

6


• Hiện nay tại VN đã thành lập tổ chức ĐGĐ, tổng
cơng ty Đất VN và đã có nhiều cơng ty ĐGĐ xuất
hiện: VVFC, …

7


3, Hạn chế và thách thức
3.1 Hạn chế
 Đất của các cơ quan nhà nước chưa phù hợp với cơ
chế thị trường thiếu khách quan, tính độc lập=> dễ
tạo nguy cơ tham nhũng khi giao, thu hồi, không
đảm bảo đúng, đủ quyền lợi cho người bị thu hồi đất
 Giá đất bị định giá thấp –giá BĐS quá cao=> sẽ kích
thích sự gia tăng nhanh chóng các giao dịch bán
đất, góp phần vào sự gia tăng lộn xộn nhanh chóng
của đô thị và sự thiếu hiệu quả trầm trọng về cơ sở
hạ tầng và chi phí vốn gắn liền với thực trạng đó.

8


• VD: Nghiên cứu của WB khẳng định, giá BĐS ở Hà Nội
và TPHCM đang ở mức khá cao so với những thành phố
tương đương ở châu áNghin cứu của WB khẳng định, giá
BĐS ở Hà Nội và TPHCM đang ở mức khá cao so với
những thành phố tương đương ở Châu Á. Theo ông
Dean, ở vung ven đô, giá đất nền ở mức xấp xỉ
500USD/m2 trở lên ở cả hai thành phố, nhưng càng gần
khu trung tâm, giá đất nền ở Hà Nội cao hơn nhiều so
với ở TPHCM: Lên tới 7.000USD/m2 hoặc 8.000USD/m2
ở Hà Nội, nhưng chỉ ở mức khoảng 4.000USD/m2 ở
TPHCM.
 Đất chưa được định giá sát với giá thị trường do đó
nguồn thu từ đất bị thất Cách quyết giá giảm, NSNN
thất thu

9


•

Ví dụ, nếu có một giao dịch chuyển
quyền sử dụng đất ở khu vực phố
Hàng Ngang, Hàng Đào, giá thực là từ
700 – 800 triệu đồng/m2, nhưng cả
hai chủ thể giao dịch chỉ ghi trên hợp
đồng khoảng hơn 100 triệu đồng/m2

(thấp xuống 7 – 8 lần giá thực) để nộp
thuế lợi tức ít hơn. Cơ quan thuế biết
nhưng khơng thể làm gì khác bởi giá
Nhà nước quy định khu vực đó chỉ 81
triệu đồng/m2! Như vậy, số thuế thu
được từ vụ chuyển nhượng này cao
nhất chỉ được 1/7.

10


• Việc tồn tại cơ chế hai giá giữa giá nhà nước và giá
thị trường là một trong những nguyên nhân gây
ách tắc thị trường đất đai, làm khó khăn thêm
trong tiếp cận nhà ở của người dân. Giá đất cao
cũng làm cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, mở
rộng đường sá ngày càng khó khăn. Cịn đại đa số
người có nhu cầu nhà ở thì đang phải “gồng mình”
lên để gánh chịu một mức giá quá cao so với thực
tế.

11


• Định giá quyền sử dụng đất tranh chấp chưa hợp
lý, thấp hơn giá thị trường => người dân không
chấp nhận => khó giải quyết tranh chấp
• Chính sách giữa các địa phương trong tỉnh, giữa
tỉnh với trung ương còn chưa đồng bộ nhất là
trong lĩnh vực đền bù giải tỏa, tái định cư khi

người dân bị thu hồi đất. Cơ quan có thẩm quyền
quy định về giá đất lại thường xuyên thay đổi
nâng giá theo quy luật, theo thời gian và giá biến
động ngồi thị trường =>tình trạng giá đất khơng
ổn định; khi thanh tốn tiền đền bù đất cho người
dân, hộ dân giao đất sớm lại nhận tiền đền bù
thấp hơn hộ dân giao đất muộn vì khi hộ dân giao
đất muộn thì giá đất được đền bù đã thay đổi
theo thời gian và giá mới thường cao hơn giá cũ
12


4, Giải pháp
• Sửa đổi cơ chế ĐGĐ: Áp dụng hệ thống
ĐGĐ độc lập với bộ máy hành chính
• ĐGĐ theo quy định tiêu chuẩn kỹ thuật
ĐG phù hợp với chuẩn quốc tế, khu vực
• Cần phải có qui định cụ thể về xác định
giá đất thị trường
• Có chính sách về khung giá chuyển
mục đích sử dụng đất sản xuất thành
đất ở trong khu dân cư phù hợp hơn

13


• Cần sửa đổi một cách cơ bản Luật Đất đai hiện
hành, khắc phục những vướng mắc giữa lý luận và
thực tế về vấn đề sở hữu đất đai, giá đất
• Thành lập tổ chức định giá đất và người dân có

quyền thuê tổ chức đó làm sẽ đảm bảo tính khách
quan hơn.
• Cần xây dựng bảng giá đất, giá cả đền bù đảm bảo
lợi ích thỏa đáng của người bị thu hồi đất. Trong đó
người dân cần được đền bù theo giá thị trường
• Quy định về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất

14


III/ Kết luận
• Hiện nay q trình CNH-HĐH và gắn với nó là
q trình đơ thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ dấn
đến nhu cầu thay đổi mục đích SDĐ cũng tăng
lên, cơng tác giải phóng mặt bằng gặp rất
nhiều khó khăn trong đó xác định giá đất là
nguyên nhân cơ bản, yêu cầu đặt ra là phải đưa
ra được các giải pháp phù hợp cho việc xác
định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng
mặt bằng.Nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho
cơng tác giải phóng mặt bằng và góp phần tích
cực vào q trình xây dựng đất nước.

15