Báo cáo " Sự hình thành và phát triển pháp luật thị trường bất động sản " pptx

nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 5/2007 25




ThS. Nguyễn Thị Nga *
1. Quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin
ca phỏp lut th trng bt ng sn
Nghiờn cu quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt
trin ca th trng bt ng sn v s iu
chnh ca phỏp lut i vi th trng ny cú
th tm chia thnh cỏc giai on sau õy:
1.1. Giai on trc khi ban hnh Lut
t ai nm 1993
C s cho vic hỡnh thnh v tn ti th
trng bt ng sn c bt u t khi cú
Ngh quyt i hi ng ln th VI (nm
1986) v phỏt trin nn kinh t hng húa
nhiu thnh phn. Theo ú, hng lot cỏc
loi th trng c hỡnh thnh v phỏt trin
nh: Th trng sc lao ng, th trng ti
chớnh tin t, th trng hng hoỏ dch v, th
trng bt ng sn
Cỏc vn bn ca ng v Nh nc v
th trng bt ng sn trong giai on ny
cú th k n nh: Lut t ai nm 1987;
Ngh nh s 30/HBT/1989 ca Hi ng
b trng v hng dn thi hnh Lut t

ai nm 1987; Ngh quyt 10 ca B chớnh
tr ngy 5/4/1988 v i mi qun lớ kinh t
trong nụng nghip; Phỏp lnh nh ngy
31/12/1991 Tuy nhiờn, cỏc vn bn ny
mang nng du n ca c ch c - c ch k
hoch húa tp trung quan liờu, bao cp. Cỏc
quan h nh t nng v c ch cp phỏt,
xin cho. t ai khụng c coi l hng
húa c bit cú giỏ tr, quyn s dng t
khụng l i tng trong cỏc giao dch dõn
s. Quan h ca cỏc ti sn trờn t th hin
s bao cp ca Nh nc. Mi hnh vi mua
bỏn, chuyn dch t ai di bt kỡ hỡnh
thc no u b nghiờm cm. Chớnh s cm
oỏn ny ó to iu kin cho th trng
ngm v t ai tha h hot ng, tỡnh
trng mua bỏn t ai trỏ hỡnh ra sc honh
hnh. õy l lớ do chớnh xy ra cn st nh
t nhng nm u ca thp k th 9 th k
XX, cú nhng thi im giỏ nh t th ụ
H Ni v thnh ph H Chớ Minh cao hn
gp 7- 8 ln giỏ t Bng Cc - Thỏi Lan
v bng vi giỏ t Tokyo - Nht Bn.
(1)

Thc trng phỏp lut v th trng bt
ng sn trong giai on ny cho thy s
thiu vng rt nhiu nhng nn tng phỏp lớ
cn thit cho vic to mụi trng v hnh
lang phỏp lớ th trng bt ng sn hot

ng. Cỏc giao dch nh t chu s iu
chnh ca phỏp lut cú tn ti nhng vi
phm vi v quy mụ nh bộ, ch yu l cỏc
giao dch nh thuc s hu t nhõn gn vi
khuụn viờn t v sang nhng nh
thuc s hu nh nc theo phng thc
hoa hng (chuyn quyn cho thuờ). Cỏc giao
dch khỏc trng thỏi úng bng khụng
vn ng, khụng phỏt trin nhng ch cho
th trng t do bựng phỏt.
1.2. Giai on t nm 1993 n trc
thi im ban hnh Lut t ai nm 2003
Th trng bt ng sn ch thc s
* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc Lut H Ni


nghiªn cøu - trao ®æi
26 t¹p chÝ luËt häc sè 5/2007

chuyển mình và được định hướng trong một
trật tự pháp lí kể từ khi Hiến pháp năm 1992
ra đời trên cơ sở ghi nhận quyền sở hữu toàn
dân về đất đai (Điều 17) và thừa nhận quyền
sử dụng đất là tài sản được phép chuyển dịch.
Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: Các
hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
sử dụng ổn định, lâu dài và được thực hiện
quyền chuyển quyền sử dụng đất cho nhau”.
Cụ thể hóa tinh thần đó của Hiến pháp,

Luật đất đai năm 1993 đã ra đời (được Quốc
hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực
kể từ ngày 15/10/1993). Theo đó, lần đầu
tiên tại Điều 3 Luật đất đai năm 1993 quy
định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất”. Với quy định này cho thấy đất
đai bắt đầu được xác định là tài sản có giá và
giá đó được xác định thông qua các giao
dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Đây
chính là cơ sở pháp lí quan trọng, tạo tiền đề
cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng
và thị trường bất động sản nói chung vận
động trong hành lang, khung pháp lí của Nhà
nước. Đúng như nhận định của PGS.TS.
Phạm Hữu Nghị: “Việc chính thức thừa nhận
đất có giá và mở rộng các quyền của người
sử dụng đất đã phôi thai các tiền đề pháp lí
cho thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
hình thành và phát triển”.
(2)

Thị trường quyền sử dụng đất phát triển
tất yếu kéo theo sự phát triển thị trường của
các tài sản gắn liền với đất. Trên tinh thần cụ
thể hóa các quy định tại Điều 27, 62 và Điều
100 Hiến pháp năm 1992 về các giao dịch
nhà ở, hàng loạt các văn bản về giao dịch
nhà đất ở đô thị, về mua bán và kinh doanh

nhà ở được quy định như: Nghị định số
60/1994/CP; Nghị định số 61/1994/CP.
Các giao dịch nhà đất có điều kiện để
giao dịch bảo đảm và an toàn hơn khi Bộ
luật dân sự năm 1995 (được Quốc hội thông
qua ngày 28/5/1995 và có hiệu lực kể từ
ngày 1/7/1996) ra đời trên cơ sở cụ thể hóa
các giao dịch bất động sản từ điều kiện chủ
thể, đối tượng hàng hóa giao dịch, các giao
dịch cụ thể cũng như các quyền và trách
nhiệm pháp lí của các chủ thể tham gia thị
trường bất động sản.
Các văn bản pháp lí nêu trên là những cơ
sở nền tảng ban đầu cho việc khai thông thị
trường bất động sản và chúng được phát triển
trong sự vận động đồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên,
đây là loại thị trường hết sức nhạy cảm,
thường xuyên có sự biến động và thay đổi khi
có sự thay đổi của các điều kiện kinh tế-
chính trị- xã hội và các yếu tố tâm lí. Các
quan hệ diễn ra trên thị trường hết sức phong
phú và đa dạng. Nhu cầu giao dịch của các
chủ thể tham gia thị trường bất động sản đã
vượt ra khỏi phạm vi nhỏ bé là các hộ gia
đình, cá nhân, phong phú hơn thế là các tổ
chức, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần
kinh tế cũng có nhu cầu lớn trong lĩnh vực
này. Đặc biệt hơn, một thế mạnh không thể
không kể đến, có đóng góp quan trọng, to lớn

cho sự phát triển năng động của thị trường bất
động sản là sự tham gia của các chủ thể là tổ
chức, các nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.
Nắm bắt được các nhu cầu và tốc độ phát
triển nhanh chóng của thị trường bất động


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 5/2007 27

sn trong giai on ny, mt h thng cỏc
vn bn phỏp lut c ra i kp thi
iu chnh. Lut t ai nm 1993 qua hai
ln sa i nm 1998 v 2001; Ngh quyt
s 58/1998/NQ ca UBTVQH v hng lot
cỏc ngh nh v khung giỏ t, v ci cỏch
cỏc th tc hnh chớnh, v bi thng ó
ra i iu chnh trc tip i vi th
trng bt ng sn.
H thng vn bn ny ó to ra nhng
khung phỏp lớ tng i y v c th cho
cỏc ch th tham gia th trng bt ng sn,
t iu kin tham gia quan h, n cỏch thc
thc hin cỏc giao dch v cỏc m bo phỏp
lớ cn thit cho cỏc ch th. Nhng u th
ni bt ca phỏp lut th trng bt ng sn
c biu hin c th qua nhng i mi,
tin b sau õy:
- Th nht, cu trỳc ca h thng phỏp

lut iu chnh th trng bt ng sn ó
tng i mang tớnh h thng c v phỏp
lut ni dung v phỏp lut hỡnh thc. Theo
ú, phỏp lut th trng bt ng sn xỏc lp
c th cỏc nguyờn tc, cỏc cn c, cỏc iu
kin cho tng ch th tham gia vo th
trng bt ng sn. Xỏc nh rừ cỏc quyn
li c hng v cỏc trỏch nhim, ngha v
ca cỏc ch th khi tham gia giao dch trờn
c s cỏc m bo phỏp lớ t phớa Nh nc.
- Th hai, phỏp lut th trng bt ng
sn trong giai on ny ó m rng ti a
cỏc quyn nng cho cỏc ch th tham gia
giao dch bt ng sn. Bờn cnh ú, quy
nh v cho phộp a dng cỏc phng thc
giao dch cỏc ch th cú c hi la chn
nhiu hn khi quyt nh u t.
- Th ba, i tng hng hoỏ giao dch
trờn th trng a dng hn; quyn s dng
t cú ngun gc t giao v cho thuờ hoc
c Nh nc cụng nhn u cú th tr
thnh hng hoỏ cung cp trờn th trng. Cỏc
ti sn gn lin vi t ó hin hu hoc
ang dng tim nng u cú th tr
thnh hng hoỏ trờn th trng.
- Th t, i vi cỏc giao dch bt ng
sn trờn t, Nh nc ó tng bc xúa b
c ch bao cp v nh t trc õy, xỳc tin
vic thanh lớ, hoỏ giỏ nh thuc s hu nh
nc; hot ng kinh doanh nh v cỏc dch

v vn phũng, khỏch sn, dch v thng
mi; th trng v nh theo d ỏn khụng
ngng c y mnh v phỏt trin.
- Th nm, cỏc ch th tham gia giao
dch trờn th trng khụng ch c m rng
i vi cỏc thnh phn kinh t trong nc
m bt u quan tõm v m rng n khỏch
hng y tim nng l i tỏc nc ngoi,
c bit i tng l ngi Vit Nam nh
c nc ngoi.
- Th sỏu, ci cỏch th tc hnh chớnh
trong lnh vc bt ng sn trờn c s rỳt
ngn thi gian, th tc v ni lngcỏc iu
kin ca cỏc giao dch cng l mt trong
nhng nột tin b quan trng ca phỏp lut
v th trng bt ng sn thi kỡ ny.
Tuy nhiờn, xem xột ton b h thng
phỏp lut iu chnh th trng bt ng sn
trong giai on ny cú th khng nh rng
chỳng ta khụng thiu phỏp lut nu khụng
mun núi l ó cú quỏ nhiu phỏp lut iu
chnh th trng bt ng sn. Mt h thng
phỏp lut tng i y nh vy l ra
hon ton cho phộp chỳng ta tin tng vo
mt th trng bt ng sn chớnh quy v
hin i s c phỏt trin. Song nghch lớ


nghiên cứu - trao đổi
28 tạp chí luật học số 5/2007

din ra trờn thc t l s lng cỏc giao dch
phi chớnh quy vn chim t l ln - khong
hn 60% lng cỏc giao dch trờn th trng
(bỏo cỏo tng kt ngnh a chớnh nm
2002).
(3)
Tỡnh trng u c t ai, kớch cu
o lm cho giỏ t tng quỏ cao v hu qu
l st t tip tc bựng phỏt tr li.
Tỡm hiu nguyờn nhõn ca thc trng
ny cho thy, vi h thng phỏp lut khỏ
s nh vy nhng vn khụng kho lp c
nhng bt cp trờn thc t v nhng nhu cu,
nhng ũi hi khỏch quan ca th trng t
ra. Tỡnh trng va tha lut va thiu
lut, s tn mn, mõu thun v chng chộo,
nhiu tng nc l iu khỏ d nhn thy ca
phỏp lut v th trng bt ng sn trong
giai on ny. Thc trng ú cng t ra
nhim v mi cho cụng tỏc xõy dng phỏp
lut trong thi gian tip sau trờn c s khc
phc tn ti ny. Chỳng tụi hon ton nht
trớ vi quan im ca TS. Bựi Ngc Cng
cho rng: Tt c cỏc quy phm phỏp lut,
dự c ban hnh trong cỏc vn bn khỏc
nhau phi to thnh mt h thng, tc l mt
chnh th cú mi liờn h ni ti hu c,
khụng mõu thun, chng chộo, loi b hay
vụ hiu hoỏ ln nhau.

(4)

Bờn cnh ú, cỏc th tc phỏp lớ cn thit
liờn quan n cỏc giao dch cũn quỏ rm r,
phi qua nhiu khõu, nhiu cụng on, nhiu
u mi gõy khụng ớt phc tp v phin h
cho ngi dõn. c bit, phỏp lut cũn t ra
khỏ dố dt khi thit lp c ch phỏp lớ cho
cỏc giao dch bt ng sn i vi nh u t
nc ngoi, thm chớ cũn th hin s phõn
bit i x khỏ rừ nột gia nh u t trong
nc vi nh u t nc ngoi trong lnh
vc ny. i vi cỏc thnh phn kinh t
trong nc, phỏp lut cũn th hin s u ỏi
quỏ ln i vi cỏc thnh phn kinh t quc
doanh v hn ch i vi thnh phn kinh t
ngoi quc doanh t iu kin kinh doanh,
n vic tip cn vn ca Nh nc trong
lnh vc kinh doanh ny.
Nhn xột v thc trng ca phỏp lut v
th trng bt ng sn trong thi gian ny,
TS. Nguyn S Dng cho rng th trng bt
ng sn hin nay ang thiu mt bn tay vụ
hỡnh song li tha quỏ nhiu bn tay hu
hỡnh. Xột v s can thip quỏ sõu ca c
quan cụng quyn i vi th trng, t th
tc hnh chớnh cho n giỏ c bt ng sn,
c ch hnh chớnh xin - cho, cp - phỏt ó v
ang din ra tụi hon ton chia s vi tỏc
gi v quan im trờn.

Cú th khng nh rng h thng phỏp
lut v th trng bt ng sn thi kỡ ny cũn
xa ri thc tin, cha xut phỏt t ting núi v
khỏt vng ca ngi dõn. Vỡ vy, phỏp lut ra
i cha c ụng o ngi dõn ún nhn.
õy cng l mt trong nhng vn cn
c chỳ trng trong quỏ trỡnh xõy dng v
hon thin phỏp lut v th trng bt ng
sn giai on sau ny. Chỳng tụi hon ton
tỏn ng vi quan im ca PGS.TS. Phm
Duy Ngha a ra: Cn phi xỏc nh
nguyờn tc gỡ ang c dõn chỳng chp
nhn nh l l, t nhng l ú xem xột
nõng lờn thnh lut.
(5)
Thit ngh, cỏc
chuyờn gia xõy dng phỏp lut trong lnh vc
bt ng sn cng cn chia s quan im ny.
1.3. Th trng bt ng sn t khi cú
Ngh quyt Hi ngh ln th 7 Ban chp
hnh trung ng ng v Lut t ai nm
2003 ra i
Mt thc t khụng th ph nhn l khi th


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 5/2007 29

trng bt ng sn khụng chớnh thc phỏt
trin thỡ cú nhiu tỏc ng tiờu cc n i

sng xó hi. Cỏc giao dch bt ng sn thc
hin th trng khụng chớnh thc cú mc
ri ro cao, thiu s tin cy v khụng an ton
vỡ khụng cú s m bo no t phớa Nh
nc, quyn v li ớch ca cỏc bờn cú th b
xõm hi bt kỡ lỳc no l nguyờn nhõn xy
ra cỏc tranh chp, khiu kin. Vỡ vy, yờu cu
cp bỏch c t ra cho vic xõy dng v
hon thin phỏp lut th trng bt ng sn
l lm sao phi a th trng ny hot ng
mt cỏch cú t chc, di s kim soỏt cht
ch ca Nh nc, tin ti xoỏ b s tn ti
ca th trng ngm, th trng t phỏt.
Vi yờu cu khỏch quan nờu trờn, quỏn trit
tinh thn ca Ngh quyt i hi i biu
ton quc ln th IX ca ng, Ngh quyt
Hi ngh ln th 7 Ban chp hnh trung
ng ng ó nhn mnh: Ch ng phỏt
trin vng chc th trng bt ng sn
(trng tõm l ti cỏc ụ th) cú s qun lớ v
iu tit ca Nh nc, vi s tham gia ca
nhiu thnh phn kinh t, trong ú kinh t
nh nc gi vai trũ ch o, khụng tỏch ri
th trng quyn s dng t v cỏc ti sn
gn lin vi t, chng u c t ai.
(6)

Ngh quyt Hi ngh ln th 7 Ban chp
hnh trung ng ng cng ó nghiờm tỳc
nhỡn nhn nhng tn ti v yu kộm ca th

trng bt ng sn trong thi gian qua v
ch rừ: Tim nng t ai cha c phỏt
huy tt, t ai cha c chuyn dch hp
lớ, hiu qu s dng cũn thp Hot ng
ca th trng bt ng sn khụng lnh
mnh, tỡnh trng u c t ai v bt ng
sn gn lin vi t rt nghiờm trng, y
giỏ t lờn cao to ra nhng c quyn,
c li, dn n tiờu cc v tham nhng ca
mt s cỏn b v t chc.
(7)

Nhng ni dung nờu trờn cng chớnh l
nhng quan im ch o xuyờn sut trong
quỏ trỡnh xõy dng Lut t ai nm 2003 -
Lut cú ý ngha quan trng, nn tng quyt
nh s phỏt trin th trng ht nhõn trong
th trng bt ng sn - th trng quyn s
dng t (Lut ny c Quc hi thụng qua
ngy 26/11/2003 v cú hiu lc k t ngy
1/7/2004). Lut t ai nm 2003 quy nh rừ
quyn s dng t, iu kin quyn s dng
t c tham gia th trng bt ng sn, c
ch qun lớ th trng bt ng sn. Lut ny
c bit quan tõm hn n vic ci cỏch cỏc
th tc hnh chớnh trong qun lớ v s dng t
ai, thụng qua ú gúp phn quan trng trong
vic khai thụng th trng bt ng sn.
Th trng bt ng sn nh c tip
sc hn nhiu khi cú s ra i ca B lut

dõn s mi (c Quc hi khoỏ IX, kỡ hp
th 7 thụng qua ngy 14/6/2005 v cú hiu
lc k t ngy 1/1/2006. Nú l ngun lut
quan trng trong cỏc giao dch dõn s v t
ai, nh thụng qua vic quy nh c th cỏc
hp ng mua bỏn nh , hp ng thuờ nh
v cỏc hp ng chuyn quyn s dng
t. c bit, th trng bt ng sn phỏt
trin lnh mnh v minh bch hn, n nh
hn khi cựng vi nhng vn bn quan trng
nờu trờn l s ra i ca Lut nh c
Quc hi thụng qua ngy 09/12/2005 v cú
hiu lc k t ngy 01/7/2006; gn õy nht
Quc hi thụng qua Lut kinh doanh bt
ng sn (cú hiu lc k t ngy 01/01/2007).
Cỏc lut ny ra i ó quy nh mt cỏch chi


nghiên cứu - trao đổi
30 tạp chí luật học số 5/2007

tit phm vi, i tng, nguyờn tc, cn c,
cỏc quyn v ngha v, cỏc trỏch nhim phỏp
lớ ca cỏc ch th cng nh ca Nh nc
khi tham gia kinh doanh bt ng sn.
Cựng vi cỏc lut nờu trờn, cỏc ngh nh
trong lnh vc giỏ t, tin s dng t, giỏ
t cho thuờ, chớnh sỏch bi thng khi Nh
nc thu hi t, cỏc phỏp lnh ca y ban
thng v Quc hi gii quyt cỏc giao dch

dõn s v nh núi chung v giao dch dõn
s v nh ca ngi Vit Nam nh c
nc ngoi ln lt c ban hnh. õy
thc s l nhng c s phỏp lớ quan trng,
nn tng, cú tỏc ng trc tip n hot ng
ca th trng bt ng sn trờn thc t; c
bit cú ý ngha to ln trong vic kim ch
nhng cn st nh t, u c t ai din ra
sụi ng trong thi gian ny. Theo ú, hot
ng ca th trng bt ng sn bt u i
vo n nh v lnh mnh hn. S khi sc
ca phỏp lut v th trng bt ng sn
trong giai on hin nay cú th c nhỡn
nhn qua nhng thay i quan trng sau õy:
Th nht, vn phỏp in hoỏ h thng
phỏp lut iu chnh th trng bt ng sn
c quỏn trit rừ nột trong quỏ trỡnh son
tho v ban hnh phỏp lut. Thay vỡ mt h
thng phỏp lut s, nhiu tng nc, mõu
thun v thiu tớnh thng nht trong giai on
trc õy thỡ hin nay vi h thng phỏp lut
khỏ y , ton din v ng b c ban
hnh iu chnh mi giao dch cú liờn quan
n bt ng sn trờn th trng. H thng
phỏp lut ny ó v ang cú tỏc ng v lm
thay i theo chiu hng tớch cc i vi th
trng bt ng sn trong thi gian qua. S
trm lng trong mt thi gian di ca th
trng bt ng sn ang dn c khi
thụng tr li; giỏ c nh t khụng tip tc

leo thang; trt t cho cỏc giao dch bt ng
sn ang dn c xỏc lp li õy l
nhng tớn hiu tt cho mt th trng bt
ng sn lnh mnh trong tng lai.
Th hai, m rng phm vi ch th giao
dch trờn th trng trong phỏp lut th
trng bt ng sn hin hnh l mt nh
hng ỳng n, phự hp vi xu th hi
nhp v ton cu hoỏ hin nay. Theo ú, xúa
b s cỏch bit gia doanh nghip nh nc
vi doanh nghip dõn doanh, gia cỏc ch
th trong nc vi ch th u t nc ngoi
trong quan h t ai v quan h bt ng
sn. c bit, phỏp lut khuyn khớch cỏc
nh u t nc ngoi kinh doanh bt ng
sn trong cỏc khu cụng nghip, khu kinh t,
khu cụng ngh cao; c quyn u t trong
lnh vc nh v kinh doanh kt cu h tng
bỏn, chuyn nhng hoc cho thuờ
Th ba, bc ci cỏch v chớnh sỏch giỏ,
v chớnh sỏch thu cng c th hin rừ nột
trong phỏp lut v th trng bt ng sn
hin nay. Vic ỏp dng c ch mt giỏ khi
cho thuờ t i vi nh u t trong nc
v nh u t nc ngoi l mt trong nhng
bc ci tin ln thu hỳt u t. Bờn cnh
ú, vic ỏp dng thu thu nhp t chuyn
quyn s dng t kim soỏt cỏc giao
dch t ai cng l mt trong nhng bin
phỏp iu tit thu nhp, hn ch tỡnh trng

u c. õy cng l c hi tt sng lc,
loi ra khi cuc chi nhng ch th kinh
doanh khụng hiu qu; to cho s cnh
tranh bỡnh ng, lnh mnh gia cỏc ch th
tham gia th trng bt ng sn.


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 5/2007 31

Th t, i vi th trng ca cỏc ti sn
trờn t ó v ang c lnh mnh húa. Vi
vic ni lng ngha v ti chớnh v ci cỏch
cỏc iu kin, cỏc th tc i vi cỏc ch th
mua v thuờ nh, Nh nc ó v ang thc
hin mt cỏch cú hiu qu ch trng bỏn
nh thuc s hu nh nc; qun lớ ti sn
ca Nh nc ó u t trờn t ti cỏc
doanh nghip nh nc trc õy c cht
ch hn thụng qua c ch kim soỏt nghiờm
minh vic nh giỏ ti sn khi doanh nghip
c phn hoỏ. Th trng nh t nhõn, nh
chung c, kinh doanh vn phũng, khỏch sn,
dch v thng mi thụng qua cỏc hỡnh
thc bỏn, chuyn nhng, cho thuờ phỏt
trin sụi ng, phong phỳ v a dng cha
tng thy so vi trc õy.
Th nm, th tc hnh chớnh v thit lp
v thc hin cỏc giao dch bt ng sn c
ci cỏch mt bc ỏng k. c bit, vi s

ra i ca mt s t chc dch v hnh chớnh
cụng ó giỳp ngi dõn cng nh cỏc ch
th u t thc hin cỏc quyn v li ớch ca
mỡnh mt cỏch thun li, d dng. Vi c
ch mt ca, mt u mi s l c hi
tt cho cỏc ch th kinh doanh bt ng sn
cú mụi trng giao dch thụng thoỏng; m
bo cỏc c s phỏp lớ cỏc giao dch c
thc hin an ton; hn ch ri ro.
2. Mt s nh hng nhm thỳc y
th trng bt ng sn trong thi gian ti
Tu thuc vo iu kin kinh t xó hi
ca mi giai on khỏc nhau, trờn c s nm
bt cỏc yờu cu ca th trng, cỏc din bin,
thc trng ca th trng bt ng sn trờn
thc t v yờu cu ca xu th hi nhp, cỏc
nh lm lut ó xõy dng phỏp lut iu
chnh trong mi giai on cho phự hp.
Xuyờn sut h thng phỏp lut v th trng
bt ng sn trong 20 nm qua cho thy phỏp
lut th trng bt ng sn ó khụng ngng
c sa i, b sung v ban hnh mi
ỏp ng vi nhng nhu cu v ũi hi ca
thc t cuc sng. S thay i ú ang cho
chỳng ta nhng kt qu khi sc. Th trng
bt ng sn hin nay ang dn i vo qu
o chung, cn st nh t ó bt u lng
ng; giỏ c theo ú khụng cũn tip tc leo
thang; gii kinh doanh bt ng sn v h
thng ngõn hng cng bt u thn trng hn

trc cỏc quyt nh u t ca mỡnh . C hi
cho nhng ngi dõn cú thu nhp trung bỡnh
v thu nhp thp cú iu kin ci thin nh
ch cũn trong nay mai. C s h tng ngy
cng c chnh trang v hon thin; din
mo ụ th khang trang hn; b mt nụng
thụn nh c khoỏc chic ỏo mi. Tt c
kt qu ú l xut phỏt t nhng ch trng
v nhng nh hng ỳng n ca ng v
Nh nc c th hin rừ nột trong h thng
phỏp lut v th trng bt ng sn hin
hnh. Chỳng ta hon ton cú th tin tng v
kh quan v mt th trng bt ng sn minh
bch v hin i trong tng lai.
Tuy nhiờn, nh ó cp trờn, th
trng bt ng sn l mt th trng vụ cựng
nhy cm v thng xuyờn cú s bin ng.
Mt khỏc, hu qu t nhng cn st t
trong giai on trc õy khụng phi ngy
mt ngy hai cú th khc phc. c bit, Vit
Nam tr thnh thnh viờn chớnh thc ca T
chc thng mi th gii li t ra cho
chỳng ta bit bao trn tr phớa trc nh:
Lm th no hn ch mt cỏch hu hiu


nghiên cứu - trao đổi
32 tạp chí luật học số 5/2007

tỡnh trng u c? Gii phỏp no cú tỏc ng

trc tip n vic kim ch nhng cn st
t? Vai trũ ca Nh nc trong vic to iu
kin cho nhng ngi nghốo cú c hi ci
thin nh liu cú tr thnh hin thc? Bin
phỏp ti u phỏt trin lnh mnh v chớnh
quy húa th trng ny l gỡ? Phỏp lut th
trng bt ng sn cn phi sa i, b sung
nh th no cho phự hp vi xu th hi nhp?
Tt c nhng vn ú ang t ra cho
chỳng ta nhng nhu cu mi ca vic tip
tc xõy dng v hon thin phỏp lut, cng
nh cụng tỏc t chc thc hin phỏp lut trờn
thc t trit hn. cú nhng cõu tr li
cho nhng vn t ra, theo thin ý ca tụi
trong thi gian ti cn phi thc hin mt s
cụng vic sau õy:
Th nht, cn tin hnh r soỏt, h thng
hoỏ cỏc vn bn phỏp lut iu chnh th
trng bt ng sn. õy l c s cho chỳng ta
ỏnh giỏ mt cỏch sỏt thc h thng phỏp lut
hin hnh vi mc ớch tỡm ra nhng quy nh
mõu thun, chng chộo v khụng cũn phự
hp. Qua ú, kp thi sa i, b sung nhm
to ra h thng phỏp lut v th trng bt
ng sn thng nht, ng b v hon chnh.
Th hai, Lut nh v Lut kinh doanh
bt ng sn mi c ban hnh l nhng
lut cú vai trũ c bit quan trng, quyt
nh n s phỏt trin ca th trng bt
ng sn trong thi gian ti. t chc trin

khai thc hin cỏc lut ny c tt, cn
nhanh chúng ban hnh cỏc ngh nh hng
dn c th i vi cỏc lut núi trờn.
Th ba, thc trng ca th trng bt
ng sn ca Vit Nam trong nhng nm
qua cho thy, tớnh minh bch v cụng khai
ca th trng ny rt thp, ch yu vn l s
sụi ng ca th trng mua bỏn trao tay.
khc phc tỡnh trng ny, trong thi gian ti
cn nhanh chúng ban hnh Lut ng kớ bt
ng sn v xỳc tin thnh lp sn giao dch
bt ng sn. õy s l c hi tt cụng
khai hoỏ cỏc giao dch bt ng sn.
Th t, y mnh v tng cng hn na
hot ng cp giy chng nhn quyn s
dng t, quyn s hu nh cng l nhim
v quan trng, cú ý ngha quyt nh cho
mt th trng chớnh quy v cụng khai húa.
Lm c iu ny thỡ yờu cu ca vic tip
tc ni lng cỏc iu kin khi cp giy, ci
cỏch trit cỏc th tc hnh chớnh l nhng
vn mu cht ca vic hon thin phỏp
lut trong thi gian ti.
Th nm, mc dự ó cú tớn hiu tt cho
thy giỏ c nh t khụng tip tc leo thang,
song so vi th gii v cỏc nc trong khu
vc thỡ giỏ nh t Vit Nam vn cũn
mc khỏ cao. Vi giỏ nh hin nay thỡ ngi
cú thu nhp va v thp khú cú th tham gia
vo th trng bt ng sn cho dự h rt cú

nhu cu. Vỡ vy, vic tỏch bch rừ chớnh sỏch
xó hi v chớnh sỏch kinh t trong quỏ trỡnh
thit lp quan h gia Nh nc vi cỏc ch
u t kinh doanh bt ng sn; ci cỏch trit
th tc hnh chớnh, xúa b t quan liờu,
ca quyn, tham nhng l nhng cụng vic
cn thit khỏch quan phi thc hin.
Th sỏu, vic nõng cao cht lng ca
cỏc cụng trỡnh xõy dng, ng b hoỏ cỏc yu
t c s h tng cú liờn quan l mt trong
nhng ni dung cn c chỳ trng trong thi
gian ti. Theo ú, thm nh cht ch kh
nng ti chớnh ca cỏc ch th u t; giỏm


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 5/2007 33

sỏt, qun lớ cht ch cht lng ca cỏc cụng
trỡnh; x lớ kiờn quyt, dt im v nghiờm
minh nhng cụng trỡnh khụng t cht lng,
tiờu chun l vn thit thc cn tin hnh.
Vic khi thụng v lnh mnh hoỏ th
trng bt ng sn trong thi gian ti ũi
hi phi c thc hin mt cỏch tng th v
ng b, t vic hon thin h thng phỏp
lut n vic t chc trin khai phỏp lut trờn
thc t. Cú l, cỏc cp, cỏc ngnh v c bit
hn l ụng o qun chỳng nhõn dõn ang
trụng ngúng v kỡ vng vo mt chớnh

sỏch phỏp lut tip tc c hon thin, mt
tinh thn y trỏch nhim ca nhng ngi
cm cõn ny mc trong vic t chc thc
thi phỏp lut v thỏi nghiờm chnh chp
hnh phỏp lut ca nhng ngi dõn./.

(1).Xem: Thi bỏo ti chớnh s ra ngy 18/10/2000.
(2).Xem: Phm Hu Ngh, V thc trng chớnh sỏch
t ai Vit Nam, Tp chớ nh nc v phỏp lut,
s 8/2002.
(3).Xem: Tng cc a chớnh (2002), Bỏo cỏo ngnh
a chớnh nm 2001 - nhim v cụng tỏc nm 2002,
thỏng 3/2002.
(4).Xem: Bựi Ngc Cng, Xõy dng v hon thin
phỏp lut kinh t nhm m bo quyn t do kinh
doanh, Lun ỏn tin s lut hc, Trng i hc
Lut H Ni, 2001.
(5).Xem: Phm Duy Ngha, Vai trũ ca th trng
nh t trong vic kim ch nhng cn st t, Hi
tho: Xõy dng c s phỏp lớ v th trng quyn s
dng t Vit Nam, B mụn phỏp lut kinh doanh
- Khoa lut, i hc quc gia t chc ngy 26/5/2002.
(6).Xem: ng cng sn Vit Nam, Ngh quyt Hi
ngh ln th 7 Ban chp hnh trung ng ng
khoỏ IX v tip tc i mi chớnh sỏch, phỏp lut v
t ai trong thi kỡ y mnh cụng nghip hoỏ,
hin i hoỏ t nc, Nxb. Chớnh tr quc gia, H.
2003, tr. 58-62.
(7).Xem: Sd, tr. 58.
PHP LU

T
U
I X H
I

(ti
p
theo trang 14)
Th tc xỏc nhn i tng c
hng ch u ói tuy ó c n gin
hoỏ cho phự hp vi hon cnh chin
tranh thi ú song chỳng ta li cha cú s
qun lớ cht ch nờn ó dn n s lm
dng, khai man h s c hng ch
u ói ny. Chớnh vỡ vy, bờn cnh vic
n gin hoỏ cỏc th tc xỏc nhn i
tng ngi cú cụng nhm m bo quyn
li cho nhng ngi ó cú nhng cng
hin hi sinh cho cỏch mng, chỳng ta cn
phi cú nhng bin phỏp trỏnh vic
cụng nhn nhm i tng.
Bờn cnh ú, cỏc vn bn phỏp lut v
u ói xó hi hin nay cũn quỏ nhiu v
ri rỏc. Ch ói ng i vi ngi cú
cụng c quy nh rt nhiu cỏc vn
bn khỏc nhau. Tuy ó cú Phỏp lnh song
cũn rt nhiu vn bn v cụng vn hng
dn thi hnh nờn vic ỏp dng rt phc tp
v gp nhiu khú khn. Vỡ vy, cn phi
cú vn bn cú hiu lc phỏp lớ cao hn

m bo tớnh h thng cng nh thng
nht ca cỏc vn bn phỏp lut v u ói
xó hi. Do ú, Nh nc cn sm ban
hnh Lut v u ói xó hi. Lut u ói xó
hi c ban hnh s khụng ch l s phỏp
in hoỏ ch u ói xó hi i vi
ngi cú cụng mc cao hn m cũn l
ngun c v, ng viờn ln i vi cỏc i
tng ang hng ch ny. ng thi
nú cũn khớch l nhng cụng dõn khỏc sn
sng x thõn vỡ t nc, vỡ nhõn dõn bi
h cng nh gia ỡnh h ó c Nh
nc v xó hi bo m./.