Tính pháp lý của các hợp đồng khi người thứ ba thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay tại tổ chức tín dụng

TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÁC HỢP ĐỒNG KHI NGƯỜI THỨ BA THẾ CHẤP
TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG


Nguyễn Thị Dịu Hiền1

Tóm tắt: Đối với biện pháp thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng, tài sản bảo đảm
để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thông thường, thuộc quyền sở hữu của người vay
vốn. Tuy nhiên, có rất nhiều trường hợp trên thực tế, người thứ ba thế chấp tài
sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cho vay tại các tổ chức tín
dụng. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh trường hợp này
đang có những điểm bất cập, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý cho các tổ chức tín
dụng lẫn chủ sở hữu tài sản. Bài viết phân tích cơ sở pháp lý của các hợp đồng
khi người thứ ba thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay tại tổ chức tín dụng,
bình luận tính pháp lý của các hợp đồng này; từ đó, đề xuất một số kiến nghị
nhằm giúp các chủ thể (tổ chức tín dụng, người vay, người thứ ba thế chấp tài
sản) nhận diện các rủi ro pháp lý cũng như có sự cân nhắc, lựa chọn loại hợp
đồng giao kết phù hợp với quy định của pháp luật.
Từ khóa: Hợp đồng thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba, người thứ ba thế chấp
tài sản, tài sản bảo đảm của bên thứ ba.

1. CƠ SỞ PHÁP LÝ GIAO KẾT CÁC HỢP ĐỒNG KHI NGƯỜI THỨ BA THẾ CHẤP TÀI SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Thực tiễn của hoạt động cho vay tại các tổ chức tín dụng cho thấy,
trong các cách thức bảo đảm tiền vay, thì người thứ ba thế chấp tài sản
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đang rất phổ biến. Trên thực tế, tuỳ vào
từng trường hợp, những hợp đồng mà các bên có thể giao kết là: hợp
đồng tín dụng (HĐTD), hợp đồng thế chấp tài sản (HĐTC), hợp đồng
bảo lãnh (HĐBL) và hợp đồng ủy quyền (HĐUQ). Để làm rõ tính pháp
lý của các hợp đồng này, trước hết, cần phân tích quy định của pháp luật

về các nội dung: thế chấp tài sản, bảo lãnh và ủy quyền.
Học viện Ngân hàng. Email:

1


Phần 3. TÀI CHÍNH

693

1.1. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản
Theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, thế
chấp tài sản là: “…việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao
tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp
do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ
tài sản thế chấp”. Căn cứ vào quy định này, rõ ràng, thế chấp là biện pháp
bảo đảm đối vật - luôn gắn với tài sản. Thêm nữa, tài sản dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ là thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Vấn đề đặt ra
ở đây là, nghĩa vụ được bảo đảm trong biện pháp thế chấp tài sản là nghĩa
vụ của bên thế chấp hay có thể là nghĩa vụ của người khác. Nội dung này
đang là tranh cãi với hai luồng ý kiến như sau:
Quan điểm thứ nhất, theo PGS.TS. Đỗ Văn Đại (2020): “Trong quá
trình chỉnh lý Dự thảo tại Quốc hội, chưa bao giờ phía Quốc hội theo
hướng thế chấp được sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ cho người thứ ba…
Trong quá trình chỉnh lý Dự thảo tại Quốc hội, ý tưởng dùng tài sản thế
chấp để bảo đảm cho người thứ ba cũng bị phía Tịa án phản đối…”. Bên
cạnh đó, quy định tại Điều 317 BLDS 2015, về mặt ngữ pháp tiếng Việt,
có thể hiểu là: “bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ (của mình)”. Trong văn phong tiếng Việt, lược

bỏ từ “của mình” là bình thường, khơng thể suy diễn theo nghĩa bên thế
chấp dùng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ cho người khác (Nguyễn Thị Dịu
Hiền, 2021). Tóm lại, theo quan điểm thứ nhất, bên thế chấp cũng chính
là bên có nghĩa vụ. Ngồi ra, quan điểm này cịn khẳng định, Điều 317
của BLDS 2015 khơng thể hiểu theo nghĩa là bên thế chấp dùng tài sản
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác.
Quan điểm thứ hai cũng dựa vào câu chữ được quy định tại Điều
317 BLDS 2015 là: “bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, rõ ràng, quy định này không ghi rõ là
nghĩa vụ của ai. Do vậy, hồn tồn có thể hiểu, bên có nghĩa vụ có thể là
bên thế chấp hoặc một người khác (Nguyễn Vĩnh Long và Đỗ Thị Mai
Hoàng Hà, 2015). Cơ sở pháp lý cho quan điểm này còn được ghi nhận
ở khoản 3 Điều 4 của Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11


694

KỶ YẾU HỘI THẢO QUỐC TẾ DÀNH CHO CÁC NHÀ KHOA HỌC TRẺ KHỐI TRƯỜNG KINH TẾ VÀ KINH DOANH...

năm 2019 về hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất: “đối với các trường hợp thế chấp để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp, bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự của người khác hoặc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự của cả bên thế chấp và của người khác”. Tức là, thế chấp bằng bất
động sản của người thứ ba là phù hợp với quy định của pháp luật (Bùi
Đức Giang, 2020).
Sở dĩ có hai quan điểm trên, nguyên nhân một phần xuất phát từ
thực trạng quy định của pháp luật, mà cụ thể là các quy định về thế chấp
tài sản ở các Bộ luật Dân sự 1995, 2005 và 2015. Theo Điều 346 Bộ
luật Dân sự 1995: “thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản

là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
đối với bên có quyền”. Như vậy, theo Điều 346 Bộ luật Dân sự 1995 thì
bên thế chấp cũng chính là bên có nghĩa vụ. Tuy nhiên, đến Bộ luật Dân
sự 2005 (Điều 342) và Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 317) thì nội dung thế
chấp tài sản được quy định có nội hàm tương tự nhau, đó là, thế chấp
tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia và không chuyển giao tào sản đó cho
bên nhận thế chấp. Tức là theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 và
2015 thì việc thế chấp có hàm ý chung là dùng tài sản để bảo đảm nghĩa
vụ mà không xác định rõ cũng như không loại trừ việc thế chấp để đảm
bảo nghĩa vụ của người khác (Huỳnh Anh, 2019).
Tuy nhiên, sự ra đời của Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng
3 năm 2021 đã phần nào có làm rõ quy định của pháp luật về trường hợp
người thứ ba dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, tại
khoản 3 Điều 4 của Nghị định này quy định: “Trường hợp chủ sở hữu
tài sản và bên nhận bảo đảm thoả thuận dùng tài sản để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ của người khác thì áp dụng quy định về cầm cố tài sản,
thế chấp tài sản”. Ngoài quy định này, cho đến thời điểm hiện tại, pháp
luật cũng chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể trường hợp người thứ ba
thế chấp tài sản. Mặc dù vậy, quy định này đã gián tiếp cho thấy, pháp
luật đang điều chỉnh theo hướng của quan điểm thứ hai phía trên, tức
là, thế chấp tài sản được hiểu là bên thế chấp có thể dùng tài sản để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác.


Phần 3. TÀI CHÍNH

695

1.2. Quy định của pháp luật bảo lãnh

Bảo lãnh là biện pháp bảo đảm tồn tại từ rất lâu trong lịch sử pháp
lý và có nhiều sự thay đổi trong quy định của pháp luật qua những lần
sửa đổi, bổ sung, ban hành mới văn bản quy phạm pháp luật tại Việt
Nam. Vấn đề cốt lõi của những thay đổi quy định pháp luật liên quan
đến bảo lãnh là việc xác định bảo lãnh là biện pháp bảo đảm đối nhân
hay đối vật.
Định nghĩa bảo lãnh ở Bộ luật Dân sự qua các thời kỳ, về cơ bản
là giống nhau, theo đó bảo lãnh là biện pháp bảo đảm đối nhân, là “việc
người thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo
lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên được bảo
lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh
không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ. Các bên có thể
thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho
bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh khơng có khả
năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”. Điểm khác nhau rõ nét giữa thế chấp
tài sản và bảo lãnh là, tính chất bảo đảm của thế chấp tài sản là luôn gắn
liền với một tài sản cụ thể; cịn trong bảo lãnh, tính chất bảo đảm được
thể hiện thông qua sự cam kết thực hiện nghĩa vụ nếu bên có nghĩa vụ
vi phạm đối với bên có quyền của người bảo lãnh. Khi nhắc đến quan
hệ bảo lãnh, người ta thường hiểu, bảo lãnh được tạo lập bởi ba chủ thể:
bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh và bên được bảo lãnh. Tuy nhiên, về
bản chất, quan hệ bảo lãnh chủ yếu là mối quan hệ giữa hai bên chủ thể:
bên bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh, cho dù việc ký kết hợp đồng bảo
lãnh là nhằm bảo đảm nghĩa vụ của bên được bảo lãnh. Trong quan hệ
bảo lãnh, bên được bảo lãnh là bên thụ hưởng lợi ích từ hợp đồng bảo
lãnh mà khơng phải là chủ thể đóng vai trò tạo lập hợp đồng bảo lãnh
(Nguyễn Hải Ngân, 2020).
Mặc dù quy định của Bộ luật Dân sự là rõ ràng về tính đối nhân
của biện pháp bảo lãnh, nhưng một số quy định của những văn bản pháp
luật liên quan trước đây lại có kèm theo hàm ý đối vật cho biện pháp

bảo lãnh; có sự nhập nhằng giữa thế chấp tài sản của người thứ ba với
bảo lãnh. Cụ thể, Điều 106 Luật Đất đai 2003 cho phép người sử dụng


696

KỶ YẾU HỘI THẢO QUỐC TẾ DÀNH CHO CÁC NHÀ KHOA HỌC TRẺ KHỐI TRƯỜNG KINH TẾ VÀ KINH DOANH...

đất được dùng quyền sử dụng đất để bảo lãnh. Tiếp theo đó, Điều 31
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 hướng dẫn
quy định này của Luật Đất đai 2003 như sau: “Bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai được
hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo
quy định của Bộ luật Dân sự”; khoản 4 Điều 72 Nghị định số 163/2006/
NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm quy định: “Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai, quy định tại khoản 5 Điều 32, khoản 4 Điều
33, khoản 4 Điều 34, khoản 4 Điều 35 và khoản 1 Điều 36 Nghị định số
23/2006/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2006 của Chính phủ về thi hành
Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được
chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng,
quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba.” Quy định
bảo lãnh quyền sử đụng đất chính là thế chấp tài sản của người thứ ba
của các văn bản trên là không đúng với bản chất của hai biện pháp thế
chấp tài sản và bảo lãnh.
Đến thời điểm hiện tại, các văn bản trên đã hết hiệu lực. Như đã
trình bày ở trên, Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021
đã quy định rõ trong trường hợp người thứ ba dùng tài sản để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ thì áp dụng quy định về cầm cố tài sản, thế chấp tài
sản. Thêm nữa, khoản 3 Điều 336 của BLDS 2015 và khoản 1 Điều 43
của Nghị định 21/2021/NĐ-CP đều quy định về cùng một nội dung là
“Bên bảo lãnh có thể thỏa thuận với bên nhận bảo lãnh về việc áp dụng
biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh
của mình”. Tức là, để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh của bên bảo lãnh,
các bên có thể thoả thuận một biện pháp bảo đảm bằng tài sản như cầm
cố tài sản, thế chấp tài sản, cầm giữ tài sản…
1.3. Quy định của pháp luật về ủy quyền
Ủy quyền là một dạng của đại diện. Khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân
sự 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân,


Phần 3. TÀI CHÍNH

697

pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”. Bên cạnh đó, Điều
562 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự
thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực
hiện cơng việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù
lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”. Ngoài ra, pháp luật
cũng quy định rất rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện công
việc ủy quyền, từ Điều 562 đến Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015. Về cơ
bản, ủy quyền được hiểu là cá nhân, tổ chức trong xã hội được quyền
thoả thuận với người khác để người khác nhân danh mình thực hiện một
cơng việc. Trong đó, cơng việc ủy quyền phải là công việc hợp pháp và
không thuộc các trường hợp pháp luật cấm ủy quyền.
Một điểm đáng lưu ý nữa là, khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự
2015 quy định: “Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá

nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người
được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình
hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác”. Ví dụ cho quy định này là; Lê
Y và Nguyễn Z giao kết hợp đồng, Lê Y không được nhân danh Nguyễn
Z để xác lập hợp đồng với Lê Y; hoặc ví dụ khác, cũng trường hợp Lê
Y và Nguyễn Z giao kết hợp đồng, Trần C là đại diện cho Lê Y lẫn
Nguyễn Z, điều này là vi phạm quy định tại khoản 3 Điều 141 Bộ luật
Dân sự 2015 nêu ở trên.
2. BÌNH LUẬN TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÁC HỢP ĐỒNG KHI NGƯỜI THỨ BA THẾ CHẤP TÀI SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Để làm rõ tính pháp lý của các hợp đồng được giao kết khi người
thứ ba thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay tại tổ chức tín dụng trên
thực tế, tác giả giả sử tình huống như sau: Tổ chức tín dụng (TCTD) X
cho Lê Y vay vốn, Nguyễn Z dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình
là quyền sử dụng đất để bảo đảm trả nợ cho khoản vay của Lê Y. Theo
tìm hiểu, tác giả tổng hợp những các hợp đồng mà TCTD giao kết với
khách hàng khi có người thứ ba dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình để bảo đảm nghĩa vụ của người vay vốn như sau:


698

KỶ YẾU HỘI THẢO QUỐC TẾ DÀNH CHO CÁC NHÀ KHOA HỌC TRẺ KHỐI TRƯỜNG KINH TẾ VÀ KINH DOANH...

2.1. Trường hợp 1
HĐTD: TCTD X là bên cho vay; Lê Y là bên vay.
HĐTC: TCTD X là bên nhận thế chấp, Lê Y là bên thế chấp, tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất của Nguyễn Z.

HĐUQ: Nội dung ủy quyền là Lê Y được quyền dùng tài sản của
Nguyễn Z để thế chấp nhằm bảo đảm cho khoản vay của Lê Y tại TCTD X.
Trường hợp này, HĐTD và HĐUQ là phù hợp với quy định của
pháp luật nhưng HĐTC trái với quy định của Điều 317 BLDS 2015.
Nội dung cơ bản của biện pháp thế chấp tài sản là, bên thế chấp dùng tài
sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Ở trên
ta thấy, HĐTC xác định bên thế chấp là Lê Y, nhưng chủ sở hữu tài sản
thế chấp là Nguyễn Z. Trong tình huống có tranh chấp, Tồ án sẽ tun
vơ hiệu HĐTC vì nội dung của hợp đồng này trái với quy định tại Điều
317 BLDS 2015. Vì HĐTC vô hiệu nên khoản vay của Lê Y là khoản
vay khơng có tài sản bảo đảm, rủi ro thuộc về TCTD X.
2.2. Trường hợp 2
HĐTD: Nguyễn Z là bên vay và ủy quyền Lê Y giao kết HĐTD
với TCTD X.
HĐTC: Nguyễn Z là bên thế chấp và ủy quyền cho Lê Y giao kết
HĐTC với TCTD X.
HĐUQ: Nguyễn Z ủy quyền cho Lê Y thực hiện các công việc: ký
các hợp HĐTD, HĐTC, thực hiện các cơng việc có liên quan đến thế
chấp, xoá thế chấp.
Trường hợp này, về mặt pháp lý là không trái với quy định của pháp
luật. Tuy vậy, căn cứ vào nội dung giao kết của các hợp đồng trên thì
bên vay, người có trách nhiệm trả nợ theo HĐTD là Nguyễn Z. Trong
khi, thực tế là, người có nhu cầu vay, người thực sự vay vốn là Lê Y;
nhưng theo hồ sơ giấy tờ, Lê Y chỉ là người đại diện, quyền và nghĩa vụ
phát sinh từ HĐTD và HĐTC thuộc về Nguyễn Z. Nghĩa là là, phương
thức này mặc dù phù hợp với quy định của pháp luật, nhưng không
phản ánh đúng thực tế. Nếu có tranh chấp xảy ra, chủ sở hữu tài sản,


Phần 3. TÀI CHÍNH

699

Nguyễn Z sẽ gánh chịu rủi ro pháp lý. Vì các hợp đồng nêu trên là cơ
sở pháp lý vững chắc để TCTD X xử lý tài sản của Nguyễn Z nếu Lê Y
vi phạm nghĩa vụ trả nợ.
2.3. Trường hợp 3
HĐTD: TCTD X là bên cho vay; Lê Y là bên vay.
HĐTC ba bên gồm: Bên nhận thế chấp: TCTD X, bên thế chấp:
Nguyễn Z, bên vay: Lê Y.
Cách thức này, hiện nay, đang được các TCTD thực hiện phổ biến.
Liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba, có hai vấn đề
pháp lý cần lưu ý như sau:
Một là, trong thời gian dài, tính pháp lý của hợp đồng thế chấp tài
sản của bên thứ ba là chủ đề gây tranh cãi của các nhà nghiên cứu cũng
như các cơ quan thực hiện pháp luật. Phần đông ý kiến cho rằng, HĐTC
tài sản của bên thứ ba là có hiệu lực; một số ý kiến cho rằng HĐTC
tài sản của bên thứ ba vơ hiệu. Điển hình là, bản án kinh tế sơ thẩm
số 26/2011/KT-ST ngày 05 tháng 8 năm 2011 và Bản án kinh doanh
thương mại sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST ngày 22 tháng 9 năm 2011
của Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tuyên bố hợp đồng thế chấp tài
sản của bên thứ ba vô hiệu, lý do được đưa ra là, đối với pháp thế chấp
tài sản thì bên thế chấp phải đồng thời là bên có nghĩa vụ. Tuy nhiên,
nhiều Toà án đưa ra phán quyết chấp nhận tính hiệu lực của HĐTC tài
sản bên thứ ba vì cho rằng trong biện pháp thế chấp tài sản thì bên có
nghĩa vụ có thể là bên thế chấp, có thể là người thứ ba (Lê Thanh Phong,
2019). Kể từ ngày 15 tháng 5 năm 2021 (thời điểm Nghị định 21/2021/
NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 có hiệu lực), với quy định tại khoản
3 Điều 4 của nghị định này: “Trường hợp chủ sở hữu tài sản và bên nhận
bảo đảm thoả thuận dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của

người khác thì áp dụng quy định về cầm cố tài sản, thế chấp tài sản”,
HĐTC tài sản của bên thứ ba là có hiệu lực pháp lý.
Hai là, nhiều trường hợp, các bên ký thêm HĐUQ với nội dung:
Bên được ủy quyền (Lê Y) được quyền đại diện cho bên ủy quyền
(Nguyễn Z) thực hiện các công việc: ký các HĐTD, HĐTC, thực hiện


700

KỶ YẾU HỘI THẢO QUỐC TẾ DÀNH CHO CÁC NHÀ KHOA HỌC TRẺ KHỐI TRƯỜNG KINH TẾ VÀ KINH DOANH...

các cơng việc có liên quan đến thế chấp, xố thế chấp. Trên cơ sở của
hợp đồng ủy quyền này, trên HĐTC ba bên ghi nhận: bên nhận thế chấp:
TCTD X, bên thế chấp: Nguyễn Z (do Lê Y là người đại diện theo ủy
quyền), bên vay: Lê Y. Trường hợp này, HĐTC ba bên vơ hiệu vì vi
phạm khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể, Lê Y nhân danh
Nguyễn Z để xác lập, thực hiện giao dịch với chính Lê Y. Để tránh vi
phạm điều này, hoặc là tự Nguyễn Z giao kết hợp đồng, hoặc người đại
diện cho Nguyễn Z là người khác, không phải Lê Y.
2.4. Trường hợp 4
HĐTD: Bên cho vay: TCTD X; bên vay: Lê Y.
HĐBL: Bên nhận bảo lãnh: TCTD X, bên bảo lãnh: Nguyễn Z, bên
nhận bảo lãnh: Lê Y.
HĐTC: Bên nhận thế chấp: TCTD X, bên thế chấp: Nguyễn Z.
Nội dung chính là Nguyễn Z thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện của
nghĩa vụ bảo lãnh của Nguyễn Z tại HĐBL.
Các hợp đồng trên là hợp pháp theo khoản 3 Điều 336 BLDS 2015
và khoản 1 Điều 43 của Nghị định 21/2021/NĐ-CP vì “Bên bảo lãnh
có thể thỏa thuận với bên nhận bảo lãnh về việc áp dụng biện pháp bảo
đảm bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình”.

Tức là, để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh của Nguyễn Z, các chủ thể
thoả thuận một biện pháp bảo đảm bằng tài sản khác là thế chấp tài sản
của Nguyễn Z tại TCTD X.
3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ LIÊN QUAN ĐẾN NGƯỜI THỨ BA THẾ CHẤP TÀI SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Trong bốn trường hợp giao kết hợp đồng liên quan đến người thứ
ba thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay tại tổ chức tín dụng trên thực
tế được phân tích ở trên thì trường hợp 3 và trường hợp 4 là phù hợp với
quy định của pháp luật cũng như thực tế nhu cầu của các bên. Tựu chung
lại, tác giả nhận thấy, khi người thứ ba thế chấp tài sản trong hoạt động
cho vay tại tổ chức tín dụng, phát sinh hai tình huống: một là, người
thứ ba thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay;


Phần 3. TÀI CHÍNH

701

hai là, người thứ ba (người bảo lãnh) thế chấp tài sản để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Đối với tình huống một, người thứ ba thế chấp tài sản để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay (trường hợp 3); như phân tích ở trên,
các hợp đồng được giao kết trong tình huống này hợp pháp. Tuy nhiên,
quy định pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể để làm rõ mối quan hệ
giữa người thứ ba (Nguyễn Z) và người vay vốn (Lê Y) là gì? Giả sử,
khi đến hạn hợp đồng tín dụng, Lê Y thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ,
lúc này, quan hệ thế chấp chấm dứt; giao dịch giữa người Nguyễn Z và
Lê Y có được xem là hợp đồng dịch vụ? Nguyễn Z có được nhận thù
lao? Mức thù lao là do các bên tự thoả thuận và/hoặc có giới hạn hay

khơng? Hoặc khi đến hạn hợp đồng tín dụng, Lê Y vi phạm nghĩa vụ trả
nợ tiền vay và tổ chức tín dụng C đã xử lý tài sản thế chấp để thu hồi
nợ, thì cơ sở nào để Nguyễn Z yêu cầu Lê Y thanh toán lại phần nghĩa
vụ mà Nguyễn Z đã thực hiện thay cho Lê Y? Cịn trong tình huống thứ
hai, Nguyễn Z thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh,
khoản 3 Điều 336 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định ngắn gọn: “Các bên
có thể thoả thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”; mà chưa có hướng dẫn cụ thể quyền và
nghĩa vụ của các bên là như thế nào? mối quan hệ giữa các hợp đồng là
gì?... Từ những phân tích này, tác giả đề xuất:
Về phía cơ quan nhà nước: Nhằm giúp các chủ thể thống nhất
trong cách thực hiện pháp luật, đòi hỏi phải có các hướng dẫn chi tiết,
tường minh quy định của các văn bản quy phạm pháp luật về hai biện
pháp bảo đảm là thế chấp tài sản và bảo lãnh từ cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Đặc biệt là quy định tại: (i) khoản 3 Điều 4 của Nghị định
21/2021/NĐ-CP: “Trường hợp chủ sở hữu tài sản và bên nhận bảo đảm
thoả thuận dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác
thì áp dụng quy định về cầm cố tài sản, thế chấp tài sản” (người thứ
ba thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay);
(ii) khoản 3 điều 336 BLDS 2015 và khoản 1 Điều 43 của Nghị định
21/2021/NĐ-CP về việc “Bên bảo lãnh có thể thỏa thuận với bên nhận
bảo lãnh về việc áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm


702

KỶ YẾU HỘI THẢO QUỐC TẾ DÀNH CHO CÁC NHÀ KHOA HỌC TRẺ KHỐI TRƯỜNG KINH TẾ VÀ KINH DOANH...

thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình” (người thứ ba thế chấp tài sản để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh).

Về phía các TCTD, chủ sở hữu tài sản: Chủ sở hữu tài sản và
tổ chức tín dụng cần tránh giao kết các hợp đồng theo trường hợp 1,
trường hợp 2 ở phần 2. Vì các trường hợp này hoặc không đúng với quy
định của pháp luật hoặc không đúng với thực tế nhu cầu của các bên.
Trường hợp 3 và 4 là có cơ sở pháp lý, tuy nhiên như đã phân tích ở
trên, hành lang pháp lý về bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba vẫn còn
một số khoảng trống, hạn chế nhất định. Điều này dẫn đến rủi ro pháp
lý cho TCTD lẫn chủ sở hữu tài sản. Do đó, để hạn chế các tranh chấp,
các TCTD cũng như các chủ thể có liên quan cần cẩn trọng xem xét hồ
sơ tài sản bảo đảm kỹ lưỡng trước khi giao kết.
4. KẾT LUẬN

Việc người thứ ba thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
tại các TCTD là việc làm phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng. Khi
người thứ ba thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay tại tổ chức tín
dụng, hợp đồng bảo đảm được ký kết, thường là hợp đồng thế chấp
bằng tài sản của bên thứ ba hoặc hợp đồng bảo lãnh và người bảo lãnh
(người thứ ba) ký HĐTC để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh. Bên cạnh
đó, một số các TCTD cịn ký thêm hợp đồng ủy quyền. Theo như những
phân tích ở trên, mỗi cách thức đều có những rủi ro pháp lý cho các chủ
thể tham gia, đặc biệt là tổ chức tín dụng và chủ sở hữu tài sản. Nguyên
nhân của tình trạng này là do chưa có hướng dẫn cụ thể, rõ ràng từ quy
định của pháp luật về người thứ ba thế chấp tài sản. Trong lúc chờ đợi
sự sửa đổi bổ sung quy định của pháp luật từ cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, tác giả đã có các phân tích, bình luận nhằm giúp các chủ thể có
liên quan nhận diện các rủi ro pháp lý, để có thể bảo vệ quyền lợi của
mình khi tham gia giao dịch tín dụng liên quan đến người thứ ba thế
chấp tài sản.

Phần 3. TÀI CHÍNH

703

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Bộ Tư pháp (2019), Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm
2019 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất.

2.

Bùi Đức Giang (2020), “Bảo đảm khoản vay bằng tài sản của bên thứ
ba - Từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng”, Tạp chí Ngân hàng,
số 13, trang 13-15.

3.

Chính phủ (2022), Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm
2021 về việc thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

4.

Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm
2006 về giao dịch bảo đảm.

5.

Đỗ Văn Đại (2020), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật

Dân sự năm 2015 (sách chuyên khảo, tái bản lần thứ ba), Nxb. Hồng
Đức - Hội luật gia Việt Nam, tr. 341 - 342.

6.

Huỳnh Anh (2019), “Một số vấn đề pháp lý về bên bảo đảm nghĩa vụ là
người thứ ba trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại”, Tạp
chí Khoa học Pháp lý Việt Nam, 5, 50-58.

7.

Lê Thanh Phong (2019), Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng tín
dụng và các tranh chấp dân sự khác trong lĩnh vực ngân hàng tại TAND
Thành phố Hồ Chí Minh, Tham luận Hội thảo “Thực tiễn giải quyết
tranh chấp liên quan đến tín dụng ngân hàng tại Tòa án nhân dân” do
Hiệp hội Ngân hàng phối hợp với Tòa án Nhân dân Tối cao tổ chức ngày
4 tháng 10 năm 2019 tại thành phố Hội An, Đà Nẵng.

8.

Nguyễn Hải Ngân (2020), “Cấu trúc, các mối quan hệ pháp lý của các
bên tham gia bảo lãnh”, Tạp chí Khoa học Kiểm sát, Số 41, 92-97.

9.

Nguyễn Thị Dịu Hiền (2021), “Các hợp đồng nên giao kết giữa tổ chức tín
dụng và khách hàng khi tài sản bảo đảm khơng phải của người vay vốn”,
Tạp chí Khoa học - Đại học Phú Yên, số 28/2021, tháng 10, trang 41 - 46.

10. Nguyễn Vĩnh Long và Đỗ Thị Mai Hoàng Hà (2015), “Giải pháp tránh

vô hiệu hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba - Biện
pháp phịng ngừa nợ xấu”, Tạp chí Khoa học Trường Đại học An Giang,
số 6 (2), trang 87-94.
11. Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 thông qua ngày 24
tháng 11 năm 2015.


704

KỶ YẾU HỘI THẢO QUỐC TẾ DÀNH CHO CÁC NHÀ KHOA HỌC TRẺ KHỐI TRƯỜNG KINH TẾ VÀ KINH DOANH...

LEGALITY OF CONTRACT WHEN THIRD PARTY MORTGAGES PROPERTY
IN LENDING ACTIVITIES AT CREDIT INSTITUTIONS
Abstract: As for the mortgage of property at a credit institution, usually, the
property used to secure the performance of debt repayment obligations is owned
by the borrower. However, there are many cases in reality where a third party
mortgages assets to secure the performance of obligations in lending activities
at credit institutions. The current legal regulations governing this case have
shortcomings, leading to many legal risks for credit institutions and property
owners. The article analyzes the legal basis of contracts when third parties
mortgage assets in lending activities at credit institutions, commenting on the
legality of these contracts; from there, propose a number of recommendations
to help entities (credit institutions, borrowers, third parties mortgage assets) to
identify legal risks as well as to consider and choose the type of contract in
accordance with the provisions of the law.
Keywords: Third-party mortgage contract, third-party mortgage of property,
third-party collateral.