(TIỂU LUẬN) môn học hợp ĐỒNG dân sự và TRÁCH NHIỆM bồi THƯỜNG THIỆT hại NGOÀI hợp ĐỒNG BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA vấn đề CHUNG của hợp ĐỒNG (TT)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ

MÔN HỌC: HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VÀ TRÁCH NHIỆM BỒI THƯỜNG
THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG
BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA:
VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG (TT)
GIẢNG VIÊN: ĐẶNG THANH BÌNH
121-CLCQTL45B
DANH SÁCH NHÓM 4

STT
1
2
3
4
5
6
7

HỌ TÊN
Nguyễn Ngân Hà
Nguyễn Việt Hà

Phạm Trần Nguyên Khiêm

Nguyễn Huỳnh Khánh Linh
Nguyễn Uyên Phương
Đặng Thị Ngọc Tài
Ngô Minh Thùy

MỤC LỤC
Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức............................................ 3
1.1.1. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và
chưa được công chứng, chứng thực?.................................................................. 4
1.1.2. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều
129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập
trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?........................................................... 4
1.1.3. Việc Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên
có thuyết phục khơng? Vì sao?............................................................................ 5
1.2.1. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?........5
1.2.2. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định
về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?...5
1.2.3. Trong quyết định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng
thực có thuyết phục khơng? Vì sao?................................................................... 6
Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng
7
2.1. Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp
đồng do có vi phạm.............................................................................................. 8
2.2. Theo Tồ án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?
10
2.3. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng).................................................. 12
2.4. Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng?
Vì sao?................................................................................................................. 13

2.5. Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi
trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án
nhân dân tỉnh Vĩnh Long.................................................................................. 13
2.6. Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và
hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm........................................................................ 14
2.7. Các điều kiện để huỷ bỏ hợp đồng trong một hệ thống pháp luật nước
ngoài.................................................................................................................... 16
2.8. Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên
khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ............................... 18
1


Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản....................................................... 19
3.3. Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
không?................................................................................................................ 20
3.5. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà
Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế
nào?..................................................................................................................... 22
3.6. Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa?
Nếu có, nêu Án lệ đó.......................................................................................... 22
3.7. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối
cao....................................................................................................................... 23
Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu.................................................................................. 23
Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được cơng bố
trên các Tạp chí chun ngành Luật từ đầu năm 2018 đến nay............................ 23
Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên.......................25
Danh mục tài liệu tham khảo
....................................................................................

2

Buổi thảo luận thứ ba: Vấn đề chung của hợp đồng (tiếp)
**************************
Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức
Nghiên cứu:
Điều 117, Điều 119, Điều 129, Điều 132 và Điều 688 BLDS 2015 (Điều 122, Điều
136, Điều 401 BLDS 2005) và các quy định liên quan khác (nếu có);
Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Tồ án nhân dân
cấp cao tại Tp. Hồ Chí Minh;
Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Toà án nhân dân
cấp cao tại Đà Nẵng.
Đọc:
Lê Minh Hùng (chủ biên), Hình thức của hợp đồng, Nxb. Hồng Đức
2015;
Lê Thị Hồng Vân, Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường
thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017,
Vấn đề 11 và 12;
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb.
Đại học quốc gia Tp. Hồ Chí Minh 2020 (xuất bản lần thứ tám), Bản án
số 114-116, 148-150.
Xem: />v=iIwzyUK2BLg&list=PLy3fk_j5LJA6AQWgAs8Jq2O9MlzRZxUko

Và cho biết:

3


1.1.1. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và

chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công
chứng, chứng thực là: “Ngày 03/02/2002, ký chuyển nhượng cho ông Khâu Văn Sĩ
500m2 đất với giá 500.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông
Lê Sĩ Thắng 87m2 đất với giá 435.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển
nhượng cho ông Lê Văn Dư 87m2 đất với giá 435.000.000 đồng.
Sau khi chuyển nhượng, ông Qúy và bà Thủy thông báo cho ông Sĩ, ông Dư,
ông Thắng là giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay nên bên nhận chuyển
nhượng chỉ được phép xây dựng cơng trình sau khi ký hợp đồng cơng chứng, đăng
bộ và chuyển mục đích sử dụng đất”.
1.1.2. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129
BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước
ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?
Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS
2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS
năm 2015 có hiệu lực là: “Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 621/2020/DS-PT ngày
01/7/2020, Tịa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Sửa bản án sơ
thẩm.
Không công nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa ông Phan Quý, bà Lê
Thị Bích Thủy với các ơng Khâu Văn Sĩ, Lê Văn Dư, Lê Sĩ Thắng; giữa ông Lê
Văn Dư với các ông Khâu Văn Sĩ, Lê Sĩ Thắng là có hiệu lực và không công nhận
quyền sử dụng của ông Lê Văn Dư, bà Trần Thị Hiệp đối với 674m² đất, thửa 504,
tờ bản đồ số 40, Phường 15, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh…
Cơng nhận 674m² đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của ông Phan Quý, Bà
Lê Thị Bích Thủy; buộc các ơng/bà, trẻ: Lê Văn Dư, Trần Thị Mỹ Hiệp, Khâu Văn
Sĩ, Hồ Thị Đồng, Lê Sĩ Thắng, Tạ Thị Thọ, Lê Trần Minh Hằng, Lê Trần Ngọc
Huyền, Lê Quốc Thái, Lê Quốc Thịnh và Lê Thu Thảo phải trả lại cho ông Quý, bà
Thủy phần đất này.”

4


1.1.3. Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có
thuyết phục khơng? Vì sao?
Tịa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng nhượng quyền bất động
sản như trên là thuyết phục. Vì:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất chưa được công chứng, chứng
thực: Bên nhượng quyền đã giao tài sản, bên nhận quyền sở hữu đã nhận tài sản, đã
xây dựng cơng trình kiên cố từ trước khi có văn bản này nên Tòa án cấp sơ thẩm áp
dụng quy định tại Khoản 2, Điều 129 BLDS 2015.
Theo đó, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào
năm 2002 và năm 2009 đều vi phạm pháp luật, cụ thể: Người sử dụng đất chưa có
quyền sử dụng đất hợp pháp do hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực.
1.2.1. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực là: “Về hình thức của
hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/01/2017, thời
hiệu được áp dụng theo quy định của BLDS 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS
2015). Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 giữa vợ
chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng,
chứng thực là vì vi phạm về hình thức.”
Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu u cầu Tịa án tun
bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức.
Theo khoản 3 Điều 132 BLDS 2015 thì khi hết thời hiệu được quy định tại
khoản 1 điều này mà khơng có u cầu tun bố giao dịch dân sự vơ hiệu thì giao
dịch dân sự có hiệu lực. Chính vì thế, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu u cầu
Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức là hợp đồng sẽ có hiệu lực.
1.2.2. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định

về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
Phần “NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN”, đoạn thứ 5 “[5] Về hình thức của hợp
đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/01/2017, thời hiệu
được áp dụng theo qui định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (điểm d khoản 1 Điều
5


688 Bộ luật Dân sự năm 2015). Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày
10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không
được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức. tuy nhiên, từ khi xác lập hợp
đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị đơn
không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ luật
Dân sự 2015. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo
khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015” cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời
hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực.

1.2.3. Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực có
thuyết phục khơng? Vì sao?
CSPL: Khoản 1 Điều 132 và 423 BLDS 2015
Quyết định của Tịa khi cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất dù chưa được công chứng, chứng thực là thuyết phục. Vì:
Căn cứ khoản 1 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 thì thời hiệu để Tịa tuyên
giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm, nhưng trong vụ việc thì ơng Cưa, bà Lắm trong
suốt 2 năm đó khơng u cầu Tịa tun giao dịch vơ hiệu. Mà mãi đến khi ông
Mến, bà Nhiễm khởi kiện ông Cưa, bà Lắm vì 2 ông bà không thực hiện nghĩa vụ
sang tên quyền sử dụng đất cho họ thì ơng Cưa, bà Lắm mới phản tố u cầu Tòa
hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 bên. Hơn nữa, giao dịch

dân sự vô hiệu và hủy hợp đồng là hoàn toàn khác nhau và hợp đồng không được
công chứng, chứng thực không phải là căn cứ để Tòa tuyên hủy hợp đồng theo Điều
423 BLDS 2015.

6


Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng
Nghiên cứu:
Điều 423 và tiếp theo BLDS 2015 (Điều 417, 425, 426 BLDS 2005) và
các quy định liên quan (nếu có);
Tình huống: Ơng Minh ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường
quyền sử dụng một mảnh đất. Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông
Minh đã giao đất cho ông Cường nhưng ông Cường không trả tiền cho
ông Minh mặc dù ông Minh đã nhiều lần nhắc nhở. Nay ơng Minh u
cầu Tịa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để nhận lại đất;
Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Toà án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long.
Đọc:
Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại
ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017, Chương
2;
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb.
Đại học quốc gia Tp. Hồ Chí Minh 2020 (xuất bản lần thứ tám), Bản án
số 224 và tiếp theo;
Và các tài liệu liên quan khác (nếu có).
Xem: />v=iIwzyUK2BLg&list=PLy3fk_j5LJA6AQWgAs8Jq2O9MlzRZxUko
Và cho biết:
2.1. Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vơ hiệu và hủy bỏ hợp đồng
do có vi phạm.

*Giống nhau:
- Hệ quả pháp lý: cả hợp đồng vô hiệu và hợp đồng hủy bỏ do có vi phạm đều có
kết quả chung là khơng có giá trị thi hành
- Trách nhiệm hoàn trả: các bên hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu khơng hồn
trả được bằng hiện vật thì hồn trả bằng tiền. Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.
*Khác nhau:
7


Tiêu chí
Cơ sở pháp lý

Điều
dứt hợp đồng

kiện

Các

trường

chấm
đồng

dứt

8


Tính chất

Trách nhiệm thơng
báo

Trách nhiệm bồi
thường


Thẩm quyền quyết
định

10


2.2. Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vơ hiệu hay bị huỷ bỏ?
- Theo Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng mua bán ô tô ngày 26-05-2012
giao kết giữa Công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn
Liêm là vô hiệu.
-

Tại phần “Nhận định của Tòa án”:
“Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26-05-2012 nêu trên là vô hiệu theo quy định
tại các Điều 122 của Bộ Luật Dân sự nên khơng có căn cứ tun hủy hợp
đồng cũng khơng xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của nguyên và bị đơn vì
hợp đồng vơ hiệu khơng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ
thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết trong
hợp đồng mà phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả theo Điều 131
của Bộ Luật Dân sự vì những lý do sau đây:
+ Về chủ thể: hợp đồng ghi bên Mua là " Trang trí nội thất Thanh Tháo",
người đại diện Nguyễn Thị Dệt là không đúng vi bà Dội không đại diện cho

Trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất là Cơng ty TNHH-SX-TM Thành
Thảo do Trương Hồng Thành là Giám đốc đại diện.
+ Mặt khác: Hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng
đúng ra giao dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định
của pháp luật.
Xét về lỗi dẫn đến vô hiệu hợp đồng của các bên giao dịch là ngang nhau, do
đó các bên khơng phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã
ký kết cho nên hồn trả cho nhau những gì đã nhận là có cơ sở.”

- Và tại phần “Tun xử”:
“-Đình chỉ việc xét xử đối với một phần yêu cầu khởi kiến của nguyên đơn về
việc yêu cầu các bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán chiếc xe ô tô
biến kiếm soát 64C – 008.76, thanh toán số tiến mua xe còn lại là
181.000.000đ (một trăm tám mươi mốt triều đồng), tiến lãi châm trả theo lãi
xuất 1%/tháng đối với số tiền 181.000.000đ từ tháng 6/2012 cho đến khi Tòa
án xét xử sơ thẩm và số tiến trước bạ dự kiến sang tên lại 5.220.000đ (năm
triệu hai trăm hai mươi ngàn đồng).
Vô hiệu hợp đông mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty
TNHH MTV Đông Phong Cân Thơ với ông Trương Văn Liêm.”
11


2.3. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Hướng giải quyết về vô hiệu hợp đồng của TAND tỉnh Vĩnh Long là hợp lý. Vì
khi căn cứ Điều 122, điểm a khoản 1 Điều 117 và khoản 1 Điều 142 BLDS 2015,
thì hợp đồng vơ hiệu vì những lý do sau:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao

dịch dân sự được xác lập.
“Điều 122. Giao dịch dân sự vơ hiệu
Giao dịch dân sự khơng có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của
Bộ luật này thì vơ hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”
“Điều 142. Hậu quả của giao dịch dân sự do người khơng có quyền đại diện
xác lập, thực hiện
1. Giao dịch dân sự do người khơng có quyền đại diện xác lập, thực hiện khơng
làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các
trường hợp sau đây:
a)

Người được đại diện đã công nhận giao dịch;

b)

Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc
không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình khơng
có quyền đại diện.”
Về chủ thể: trong hợp đồng ghi bên Mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo"
nhưng người đại diện Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì bà Dệt khơng đại diện cho
Trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất là Công ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo
do Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện.
Hợp đồng ghi Đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra giao
dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật.
Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 131 BLDS 2015 thì lỗi dẫn đến vơ hiệu
hợp đồng của các bên là ngang nhau nên các bên không phát sinh quyền, nghĩa vụ
và phải hồn trả cho nhau những gì đã mất là có cơ sở.
12

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn
trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp khơng thể hồn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hồn
trả.”
2.4. Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì
sao?
CSPL: Khoản 1 Điều 131, khoản 1 Điều 407, khoản 1 Điều 418 BLDS
2015.
- Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng, vì:
Căn cứ tại khoản 1 điều 418 BLDS 2015 thì phạt vi phạm hợp đồng là sự
thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ sẽ phải nộp
một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Trong trường hợp này, do hợp đồng bị vô hiệu
theo khoản 1 Điều 131 BLDS 2015 nên các bên sẽ không bị ràng buộc bởi các
nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng bao gồm cả thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 407 BLDS 2015 thì các quy định về giao
dịch dân sự vơ hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng
đối với hợp đồng vô hiệu. Do đó, căn cứ tại khoản 1 Điều 131 về hậu quả pháp lý
của giao dịch dân sự vô hiệu: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch dân sự
được xác lập.” vậy nên trong trường hợp này, nếu hợp đồng bị tun bố vơ hiệu thì
nghĩa vụ về phạt vi phạm hợp đồng sẽ khơng được áp dụng.
Do đó, chỉ khi hợp đồng có hiệu lực thì thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng
mới có hiệu lực và có giá trị pháp lý ràng buộc trách nhiệm đối với các bên.

13

2.5. Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên
như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân
dân tỉnh Vĩnh Long.
CSPL: Khoản 1 Điều 131 BLDS 2015.
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân Vĩnh Long trong bản án Bản án số
06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 là: không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm hợp
đồng của cả hai bên nguyên đơn và bị đơn do trong tình huống này, hợp đồng đã
được tun là vơ hiệu
Suy nghĩ của nhóm về hướng giải quyết này của Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long: nhóm hồn tồn đồng tình với hướng giải quyết của Tịa án vì căn cứ tại
khoản 1 Điều 131 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: “Giao dịch dân
sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các
bên kể từ thời điểm giao dịch dân sự được xác lập.” Từ giá trị pháp lý của giao dịch
vô hiệu quy định ở khoản 1 Điều 131 cho thấy mọi thỏa thuận trong hợp đồng là
khơng có giá trị ràng buộc (trừ các thỏa thuận về biện pháp bảo đảm). vậy nên trong
trường hợp này, nếu hợp đồng vơ hiệu thì khơng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ
của các bên ngay từ thời điểm giao kết nên nghĩa vụ về phạt vi phạm hợp đồng sẽ
không được áp dụng
2.6. Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng
và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
CSPL: Điều 423, 424, 425, 427, 428 BLDS 2015.
- Giống nhau:
+
+

Đều do một bên thực hiện.

Chỉ không phải bồi thường khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ

trong hợp đồng. Đây cũng là điều kiện để áp dụng việc hủy bỏ hoặc đơn phương
chấm dứt hợp đồng.
+

Phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp

đồng, nếu khơng thơng báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
+
+

Hậu quả pháp lý đều là sự kết thúc thực hiện hợp đồng.

Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi

phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
14


15


- Khác nhau:

STT

Tiêu chí

1

Căn cứ pháp lý

2

Các trường hợp

3

Điều kiện áp
dụng

4

Hậu quả

16


2.7. Các điều kiện để huỷ bỏ hợp đồng trong một hệ thống pháp luật nước
ngoài.
Sau đây là các điều kiện huỷ bỏ hợp đồng của hệ thống pháp luật Anh quốc1:
“Breach of condition
Not every breach of contract gives the innocent party the right to terminate. The
innocent party will only be discharged from future performance of the contract if
the term breached qualifies as a condition, i.e. a vital term. Provided the term is a
condition, the innocent party will be entitled to terminate the contract, no matter
how minor the consequences of the breach. A breach of warranty, on the other hand,
does not absolve the affected party from future performance1, no matter how
serious. The contract continues on foot, the parties remain obliged to perform their
future obligations under the contract, and the only remedy for the breach is

damages.
Sufficiently serious breach of an intermediate/innominate term
A breach of an intermediate or innominate term, i.e. neither a condition nor a
warranty, only justifies termination if the breach is sufficiently serious. It must "go
to the root of the contract", "frustrate the commercial purpose" of the contract or
"deprive the party not in default of substantially the whole benefit"3 of the contract.
In every case, the court will look at the nature and consequences of the breach to
decide whether termination is justified.
Refusal to perform/renunciation
Where a party declares an unequivocal intention to abandon further performance of
the contract, or an intention not to perform some essential aspect of the contract, the
innocent party is entitled to treat himself as discharged from further performance.
Not every declaration of non-performance is a repudiatory breach. Sometimes a
party will refuse to perform some, rather than all, of its contractual obligations or
indicates that he will only perform them in a particular manner. In determining
whether the breach is repudiatory the court will consider whether the nonperformance amounts to a breach of condition or deprives the innocent party of
substantially the whole benefit of the contract (see below).

Terminating Contracts under English Law ( />1

17


A declaration of non-performance can be either an express refusal to perform or it
can be inferred from the party's conduct if he behaves in a manner which would
lead a reasonable person to conclude that he has no intention of fulfilling his
obligations.10 If a party threatens non-performance prior to the time fixed for
performance, this is known as anticipatory breach.2
*Một bên vi phạm điều kiện huỷ bỏ hợp đồng:
Không phải mọi hành vi vi phạm hợp đồng đều cho phép bên không vi phạm quyền

hủy bỏ hợp đồng. Bên không vi phạm sẽ chỉ được quyền yêu cầu huỷ bỏ hợp đồng
nếu điều khoản vi phạm bị xác định là một điều kiện huỷ bỏ hợp đồng mà hai bên
đã thoả thuận. Lúc này, bên khơng vi phạm sẽ có quyền u cầu hủy bỏ hợp đồng,
bất kể hậu quả của việc vi phạm nhỏ đến mức nào. Mặt khác, việc vi phạm các sự
thoả thuận khác mà không làm ảnh hưởng đến tính hiệu lực và q trình thực hiện
hợp đồng thì hợp đồng vẫn được tiếp tục thực hiện, các bên vẫn phải thi hành các
nghĩa vụ đã thoả thuận; và bên vi phạm nếu gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.
*Một bên vi phạm nghiêm trọng các điều khoản khác của hợp đồng:
Việc vi phạm các điều khoản khác của hợp đồng (không phải các điều kiện huỷ bỏ
hợp đồng) chỉ dẫn đến hậu quả huỷ bỏ hợp đồng khi chúng “vi phạm nghiêm trọng
đến nguyên tắc và mục đích của việc hình thành hợp đồng” hay “tước đoạt toàn bộ
hoặc xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên cịn lại”.
Trong trường hợp này, Toà án thường xem xét rất kĩ lưỡng bản chất, nguyên nhân
và hậu quả của việc vi phạm hợp đồng để quyết định việc hợp đồng có bị huỷ bỏ
hay không.
*Một bên từ chối thực hiện /từ bỏ
Trong trường hợp một bên tuyên bố rõ ràng ý định từ bỏ việc tiếp tục thực hiện hợp
đồng, hoặc có ý định khơng thực hiện một số khía cạnh thiết yếu của hợp đồng, bên
cịn lại có quyền khơng tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ quy định trong hợp đồng của
mình. Tuy nhiên, khơng phải mọi tun bố về việc không tiếp tục thực hiện nghĩa
vụ đều dẫn đến việc huỷ bỏ hợp đồng. Đôi khi một bên sẽ từ chối thực hiện một số,
thay vì tất cả, nghĩa vụ của mình hoặc chỉ ra rằng họ sẽ chỉ thực hiện chúng theo
một cách thức cụ thể. Để xác định xem liệu hành vi vi phạm này có dẫn đến huỷ bỏ
hợp đồng hay khơng, tịa án sẽ xem xét các nghĩa vụ bị từ chối thực hiện có thuộc
một trong các điều kiện huỷ bỏ hợp đồng hay không hay việc không thực hiện nghĩa
2
Terminating Contracts under English Law
( />
18

vụ của một bên có tước đi đáng kể tồn bộ lợi ích hợp đồng đem lại cho bên cịn
hay khơng .
2.8. Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu
trên khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
CSPL: Điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 423, khoản 1 Điều 424 BLDS 2015.
Tình huống: Ơng Minh ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường quyền
sử dụng một mảnh đất. Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao
đất cho ông Cường nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông
Minh đã nhiều lần nhắc nhở. Nay ơng Minh u cầu Tịa án hủy bỏ hợp đồng
chuyển nhượng để nhận lại đất;
Ông Minh được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên vì lúc này, mặc dù
ông Minh đã giao đất cho ông Cường nhưng ông Cường lại không trả tiền nên căn
cứ theo điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 423 BLDS 2015 thì ơng Cường đã vi
phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (trong trường hợp này là nghĩa vụ trả tiền).
Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng, giữa các bên có yêu cầu về một thời hạn thực
hiện nghĩa vụ thì nếu ông Cường không thực hiện nghĩa vụ trong thời hạn đã đặt
ra, ơng Minh có quyền hủy hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 424 BLDS
2015 về việc hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ.

19


Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản
Nghiên cứu:
Các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và hậu quả hợp đồng
vô hiệu trong BLDS;
Quyết định số 19/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao.
Đọc:

Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb.
Đại học quốc gia Tp. Hồ Chí Minh (xuất bản lần thứ tám), Bản án số 9396;
Và các tài liệu liên quan khác (nếu có).
Và cho biết:
3.1. Việc Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ
bỏ tiền ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì
sao?
Việc Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra
mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục.
- Bởi vì xét thấy:
Căn cứ “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/06/2001 có nội
dung xác nhận căn nhà số 16 - B20 do bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ơng Bình, bà Vân
đứng tên hộ. Giấy cam đoan này có chữ ký ơng Bình và bà Vân.
“Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/08/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung năm
1993 bà Tuệ mua căn nhà số 16 - B20 phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, thành
phố Hà Nội có tổng diện tích sử dụng là 134m² xây 02 tầng trên 68,5m² đất của
Công ty xây dựng nhà ở dân dụng và đã được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ngày 25/05/2001;
do bà Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng được đứng tên mua nhà
tại Việt Nam, nên bà Tuệ có nhờ ơng Bình và bà Vân đứng tên hộ. Giấy này có chữ
ký của bà Tuệ; bà Vân và ơng Bình ký tên dưới mục người đứng tên mua hộ.
Tại Biên bản hoà giải ngày 05/10/2010 và ngày 14/10/2010, ơng Bình cũng
thừa nhận nhà sơ 16 - B20 là bà Tuệ cho tiền mua và nhờ bà Vân đứng tên cùng
20


mua. Anh Nguyễn Xn Hải là con ơng Bình cũng khẳng định nhà sô 16 - B20 do
bà Tuệ mua.
Nên việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ
tiền ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ là có căn cứ xác thực và thuyết

phục.

3.2. Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao?
CSPL:

Điều

1

Luật

Đất

đai

1993,

Điều

16

Pháp

lệnh

số

51

-LCT/HDNN8HDNN8

Ở

thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không được đứng tên. Vì lúc bà Tuệ mua

nhà, pháp luật Việt Nam chưa có quy định về vấn đề người Việt có quốc tịch ngoại
quốc sở hữu nhà đất.
Theo Điều 1 Luật đất đai 1993 thì nhà nước chỉ cho tổ chức, cá nhân ở nước
ngồi chỉ có quyền th đất chứ không được cấp quyền sử dụng đất lâu dài.
Và căn cứ theo Điều 16 Pháp lệnh số 51 - LCT/HĐNN8 ngày 06/04/1991 về
nhà ở “Người nước ngồi có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư
hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế
mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia khơng có quy định khác.” thì bà Tuệ chỉ được
đứng tên khi đang trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư,
thường trú dài hạn tại Việt Nam.
Việc bà Tuệ có nhu cầu mua nhà để phục vụ cho việc thăm họ hàng ở Việt
Nam trong vài tháng chứ khơng có đầu tư ở thị trường Việt Nam nên ở thời điểm bà
Tuệ có mong muốn mua nhà, bà Tuệ khơng được đứng tên.
3.3. Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
không?
Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam.
Theo “Giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt
Nam.
Ngày 18/06/2009, bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập
cảnh Việt Nam nhiều lần. Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày
21


18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung; Điều 126 Luật nhà ở, Điều 121 Luật
đất đai thì bà Tuệ có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Vì vậy, ở thời

điểm hiện nay, bà Tuệ được đứng tên mua nhà tại Việt Nam.

3.4. Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận
quyền sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tịa án nhân dân tối
cao đã có tiền lệ chưa?
Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở
hữu nhà trên.
Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao trước đây đã có tiền lệ
thơng qua một vụ việc.
Án lệ 02/2016/AL về việc Tranh chấp đòi lại tài sản được thơng qua bởi Hội
đồng Thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao ngày 06/04/2016 và được công bố cùng
ngày theo Quyết định số 220/QĐ-CA của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Căn cứ
theo Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08/07/2010 của Hội
đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (“Quyết định giám đốc thẩm”) về vụ án
“Tranh chấp đòi lại tài sản” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh (“bà Thảnh”),
bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám (“ông Tám”) và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan gồm bà Nguyễn Thị Yêm (“bà Yêm”). Bà Thảnh, một Việt kiều ở Hà Lan,
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) có diện tích 7.595,7 m² đất
ruộng với giá 21,99 chỉ vàng của vợ chồng ơng Hêng Tính và bà Lý Thị Sà Qnh.
Vì là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên bà Thảnh không được phép sở hữu
QSDĐ ở Việt Nam căn cứ theo Luật Đất Đai số 24-L/CTN ngày 14/07/1993. Chính
vì vậy, bà đã để cho em trai ruột của bà, ông Tám, đứng tên trên giấy tờ sang
nhượng QSDĐ.
Sau đó, ông Tám đã chuyển nhượng toàn bộ đất trên cho Công ty Trách
nhiệm hữu hạn Minh Châu với giá trị là 1.260.000.000 đồng (“Tiền Chuyển
Nhượng”) mà không được sự đồng ý của bà Thảnh. Bà Thảnh khởi kiện ông Tám
yêu cầu trả lại toàn bộ số Tiền Chuyển Nhượng.
Nhận định của Tòa án và Luật Áp dụng: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất này rơi vào trường hợp giao dịch vô hiệu do giả tạo và vô hiệu do vi phạm điều
cấm của pháp luật theo Điều 128 và Điều 129 của Bộ Luật Dân Sự số

33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 (“Bộ luật Dân sự”). Vì vậy, dựa theo Quyết định
22


giám đốc thẩm, Tịa án khơng cơng nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên.
Tuy nhiên, Tòa án thừa nhận cơng sức đóng góp của bị đơn trong việc bảo quản, giữ
gìn và tơn tạo làm tăng giá trị đất. Nếu bà Thảnh và ông Tám không đồng ý về việc
phân chia, mỗi bên sẽ được chia một nửa số Tiền Chuyển Nhượng theo quy định tại
Điều 137 và 235 Bơ luật Dân sự.
3.5. Theo Tịa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ
ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?

Theo Tòa án nhân dân tối cao, tại phần xét thấy, phần giá trị chênh lệch giữa
số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như sau:
Công nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà 16-B20 và xem xét đến cơng sức
quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ơng Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá
thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra,
phần giá trị cịn lại chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình.
3.6. Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu
có, nêu Án lệ đó.
Án lệ 02/2016/AL về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản”
Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-72010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp địi
lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn
là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị
Yêm.
Khái quát nội dung án lệ: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước
đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp
thì Tịa án phải xem xét và tính cơng sức bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị
quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp khơng xác định được chính

xác cơng sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền
gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.
Nội dung vụ án: “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển
nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng
23