(TIỂU LUẬN) môn PHÁP LUẬT hợp ĐỒNG và bồi THƯỜNG THIỆT hại NGOÀI hợp ĐỒNG BUỔI THẢO LUẬN 4 bảo đảm THỰC HIỆN NGHĨA vụ

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ
MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ
MƠN: PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI
HỢP ĐỒNG
LỚP DS46A2

BUỔI THẢO LUẬN 4: BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
NHÓM 2
Họ và tên
1.

Đỗ Bùi Huy Hoàng

2.

Trượng Chi Khảo

3. Hán Hoàng Lam
4.

Lại Duy Lộc

5.

Nguyễn Cát Lượng

6. Kiều Nữ Xuân Mai
7.

Nguyễn Dương Phương Mai

8. Lương Nguyễn Tiến Mạnh
9. Võ Thị Mỹ

Giáo viên hướng dẫn: Đặng Lê Phương Uyên


MỤC LỤC
1. ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM VÀ TÍNH CHẤT PHỤ CỦA BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM..............1
1.1 Tóm tắt bản án:......................................................................................................................................1
1.1.1 Bản án số 208/2010/DS-PT ngày 09/03/2010 của Tòa án nhân dân TP.HCM.............................1
1.1.2 Quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/2/2014 của Tòa án nhân dân Tòa án nhân dân tỉnh
Tiền Giang................................................................................................................................................1
1.1.3 Quyết định số 27/2021/DS-GĐT ngày 02/6/2021 của Toà án nhân dân cấp cao tại Tp. Hồ Chí
Minh.........................................................................................................................................................2
1.2 Trả lời:....................................................................................................................................................2
1.2.1 Những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quan đến tài sản có thể dùng để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ............................................................................................................................2
1.2.2 Đoạn nào của bản án 208 cho thấy bên cho vay dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ trả tiền cho vay?................................................................................................................4
1.2.3 Giấy chứng nhận sạp có là tài sản khơng? Vì sao?........................................................................4
1.2.4 Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự có được Tịa án chấp nhận khơng?
Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?......................................................................................................4
1.2.5 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa án đối với việc dùng giấy
chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ......................................................................................................5
1.2.6 Đoạn nào của quyết định số 2 cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm cố?............5
1.2.7 Văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Nêu cơ sở văn bản
khi trả lời?................................................................................................................................................5
1.2.8 Trong Quyết định trên, Tịa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?.................................................................................6
1.2.9 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 02....................6

1.2.10 Trong Quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào? Vì sao?.........6
1.2.11 Đoạn nào trong Quyết định số 27 cho thấy Toà án xác định hợp đồng thế chấp đã chấm dứt? 7
1.2.12 Vì sao Tồ án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt?.............................................7
1.2.13 Việc Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt có thuyết phục khơng? Vì sao?
7
1.2.14 Khi xác định hợp đồng thế chấp chấm dứt, Tòa án theo hướng bên nhận thế chấp (Ngân hàng)
có trách nhiệm hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có thuyết phục
khơng? Vì sao?.........................................................................................................................................8
2. ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM.........................................................................................................8
2.1 Tóm tắt bản án:......................................................................................................................................8
2.1.1 Bản án số 90/2019/KDTM-PT ngày 16/8/2019 của Toà án nhân dân TP. Hà Nội.......................8
2.1.2 Quyết định số 41/2021/KDTM-GĐT ngày 08/7/2021 của Tịa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ
Chí Minh..................................................................................................................................................9


2.2 Trả lời.....................................................................................................................................................9
2.2.1 Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng kí giao dịch bảo đảm.............................9
2.2.2 Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HDTC ngày 07/9/2009 có thuộc trường hợp phải đăng kí
khơng? Vì sao?.......................................................................................................................................11
2.2.3 Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định không? Đoạn nào của
bản án cho câu trả lời?...........................................................................................................................12
2.2.4. Theo Tồ án, nếu khơng được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có vơ hiệu khơng? Vì
sao?.........................................................................................................................................................12
2.2.5 Hướng của tịa án như trong câu hỏi trên có thuyết phục khơng? Vì sao?.................................13
2.2.6 Hợp đồng thế chấp trong quyết định số 41 có hiệu lực đối kháng với người thứ ba khơng? Vì
sao?.........................................................................................................................................................13
2.2.7 Theo qui định về địi tài sản (Điều 166 và tiếp theo BLDS 2015), Ngân hàng có quyền u cầu
ơng Tân (người thứ ba so với hợp đồng thế chấp? Trả lại tài sản thế chấp (xe ơ tơ) khơng? Vì sao? 13
2.2.8 Việc Tịa án buộc ông Tân trả lại tài sản thế chấp (xe ơ tơ) có thuyết phục khơng? Vì sao?.....14
3. ĐẶT CỌC..................................................................................................................................................14

3.1 Tóm tắt bản án:....................................................................................................................................14
3.1.1 Án lệ số 25/2018/AL....................................................................................................................14
3.1.2 Quyết định số 49/2018/KDTM-GĐT ngày 18/10/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ
Chí Minh;...............................................................................................................................................14
3.1.3 Bản án số 26/2019/DS-PT ngày 11/6/2019 của Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh...................15
3.2 Trả lời...................................................................................................................................................16
3.2.1 Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố, đặt cọc và thế chấp;..................................................16
3.2.2 Thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về đặt cọc................................................................18
3.2.3 Theo BLDS, khi nào bên đặt cọc mất cọc, bên nhận cọc bị phạt cọc?.......................................19
3.2.4 Nếu hợp đồng được đặt cọc không được giao kết, thực hiện vì lý do khách quan, bên nhận cọc
có nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc khơng? Vì sao?......................................................19
3.2.5. Theo Quyết định được bình luận, bên đặt cọc đã chuyển tài sản đặt cọc cho bên nhận cọc như
thế nào?..................................................................................................................................................20
3.2.6. Theo Tòa giám đốc thẩm trong Quyết định được bình luận, tài sản đặt cọc còn thuộc sở hữu
của bên đặt cọc khơng? Vì sao?............................................................................................................20
3.2.7. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm liên quan đến sở hữu tài
sản đặt cọc..............................................................................................................................................20
3.2.8. Đoạn nào cho thấy Tòa án đã áp dụng Án lệ 25/2018/AL?.......................................................21
3.2.9. Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 25/2018/AL vào hoàn cảnh trong vụ việc này có thuyết phục
khơng? Vì sao?.......................................................................................................................................21
3.2.10. Việc Tịa án “không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông P, về việc yêu cầu ông I phải trả số
tiền phạt cọc là 450.000.000đ” có phù hợp với Án lệ số 25/2018/AL khơng? Vì sao?.......................22


4. BẢO LÃNH...............................................................................................................................................23
4.1 Tóm tắt bản án:....................................................................................................................................23
4.1.1 Quyết định số 02/2013/KDTM-GĐT ngày 08/1/2013 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân
tối cao;....................................................................................................................................................23
4.1.2 Quyết định số 968/2011/DS-GĐT ngày 27/12/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao . 23

4.2 Trả lời:..................................................................................................................................................24
4.2.1 Những đặc trưng của bảo lãnh;....................................................................................................24
4.2.2 Những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về bảo lãnh...................................................25
4.2.3 Đoạn nào cho thấy Tòa án xác định quan hệ giữa ơng Miễn, bà Cà với Quỹ tín dụng là quan hệ
bảo lãnh?................................................................................................................................................26
4.2.4 Suy nghĩ của anh/chị về việc xác định trên của Hội đồng thẩm phán........................................26
4.2.5 Theo Tòa án, quyền sử dụng đất của ông Miễn, bà Cà được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ
nào? Vì sao?...........................................................................................................................................26
4.2.6 Đoạn nào cho thấy Tòa án địa phương đã theo hướng người bảo lãnh và người được bảo lãnh
liên đới thực hiện nghĩa vụ cho người có quyền?.................................................................................26
4.2.7 Hướng liên đới trên có được Tịa giám đốc thẩm chấp nhận không?.........................................27
4.2.8. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm liênquan đến vấn đề
liên đới nêu trên.....................................................................................................................................27
4.2.9. Phân biệt thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh và thời điểm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh....28
4.2.10. Theo BLDS, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh?................................28
4.2.11 Theo Quyết định, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh?.........................28
4.2.12. Có bản án, quyết định nào theo hướng giải quyết trên về thời điểm thực hiện nghĩa vụ bảo
lãnh chưa? Nêu rõ bản án, quyết định mà anh/chị biết.........................................................................29
4.2.13. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm.................................29


1. ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM VÀ TÍNH CHẤT PHỤ CỦA BIỆN PHÁP

BẢO ĐẢM
1.1 Tóm tắt bản án:
1.1.1 Bản án số 208/2010/DS-PT ngày 09/03/2010 của Tòa án nhân dân TP.HCM
- Nguyên đơn là ông Phạm Bá Minh và bị đơn bà Bùi Thị Khen và ông Bùi Khắc
Thảo về vụ kiện tranh chấp hợp đồng dịch vụ vay tiền. Lí do tranh chấp: Vào ngày
14/09/2007 bà Khen và ơng Thảo có thế chấp cho ơng Minh một giấy sử dụng sạp
D2-9 tại chợ Tân Hương để vay 60.000.000 đồng, thời hạn vay là 6 tháng lãi suất

thỏa thuận là 3%/ tháng. Khi hết hạn hợp đồng, do bà Khen và ơng Thảo khơng có
khả năng thanh tốn nên kéo dài số nợ trên cho đến nay. Ông Minh yêu cầu bà
Khen và ông Thảo trả tiền lãi và tiền nợ là 70.000.000 đồng.
-

Quyết định của Tòa án: Bác bỏ yêu cầu kháng cáo của ông Minh, buộc bà Khen và
ơng Thảo thanh tốn 38.914.800 đồng cho ơng Minh. Ơng Minh có trách nhiệm trả
lại cho bị đơn giấy chứng nhận sạp D29.

1.1.2 Quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/2/2014 của Tòa án nhân dân Tòa án
nhân dân tỉnh Tiền Giang.
Nguyên đơn là ơng Ơn và bà Xanh có cầm cố cho ông Rành (bị đơn) 3.000m2 đất với giá
30 chỉ vàng 24k, vợ chồng ông Rành đã giao vàng và thỏa thuận nếu hết thời hạn 3 năm
không chuộc lại sẽ giao phần đất trên cho ông Rành. Trong thời hạn 3 năm, ơng bà có
quay về để chuộc lại đất nhưng ơng Rành nói cịn khó khăn nên khơng cho chuộc đất.
Nay yêu cầu ông Rành, bà Hết trả lại 3.000m2 đất đã cầm cố. Ơng bà khơng có ký tên và
cũng không giữ tờ giấy trao đổi ruộng đất. Bị đơn trình bày là mình có cầm cố cho
nguyên đơn mảnh đất với giá 30 chỉ vàng 24k, đến năm 1996 thì ơng Ơn và bà Xanh cịn
lại 2.000m2 đất và thỏa thuận sang cho ông 1.000m2 với giá là 1 lượng vàng và 1.000m2
trao đổi với ông 5.000m2 đất ở huyện Thanh Hóa, tỉnh Long An. Việc trao đổi và bán đất
được thể hiện bằng giấy trao đổi ruộng đất lập ngày 29/8/2006, hiện ơng chỉ cịn giữ bản
sao có chứng thực của xã. Ơng khơng đồng ý yêu cầu của nguyên đơn và chấp nhận cho
chuộc lại với giá thị trường.
Quyết định của Tòa phúc thẩm: Xác định cách giải quyết vụ án trên là phải áp dụng
nguyên tắc tương tự để giải quyết và quy định về cầm cố tài sản của BLDS mới có thể
đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của các bên giao dịch. Do đó, Tịa án chấp nhận kháng
nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang, hủy bản án dân sự sơ thẩm số
348/2012/DS-ST và giao lại cho Tòa sơ thẩm xét xử lại.
1

1.1.3 Quyết định số 27/2021/DS-GĐT ngày 02/6/2021 của Toà án nhân dân cấp cao tại Tp.
Hồ Chí Minh.
Nguyên đơn là Ngân hàng Liên doanh V kiện bị đơn là Công ty PT về tranh chấp hợp
đồng tín dụng. Ngân hàng Liên doanh V và Công ty PT ký hợp đồng tín dụng với mục
đích vay vốn. Sau khi Ngân hàng giải ngân các khoản vay thì Cơng ty vi phạm thời hạn
thanh toán. Ngân hàng mời những người bảo lãnh lên làm việc và bà G, ông V, bà T, bà X
đã thanh toán và lấy tài sản thế chấp. Các tài sản mà Công ty thế chấp bảo lãnh cho khoản
vay, không biết ở đâu do Công ty đã di chuyển tài sản đi nơi khác. Tòa sơ thẩm và phúc
thẩm tuyên Công ty phải trả nợ và lãi phát sinh cho Ngân hàng là có căn cứ. Yêu cầu xử
lý tài sản thế chấp, việc ký nâng hạn mức vay tín nhưng khơng có ý kiến của ơng T, bà H
là không đúng quy định. Ngân hàng ký nâng hạn mức vay vượt quá giá trị tài sản thế
chấp là bất hợp lý. Ngân hàng yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp của ông T, bà H để thu
hồi nợ là khơng có cơ sở. Hợp đồng thế chấp chấm dứt nên Ngân hàng phải hoàn trả bản
chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ông T, bà H.
1.2 Trả lời:
1.2.1 Những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quan đến tài sản có thể
dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Bộ Luật Dân sự 2005
- Điều 320: Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự
- Điều 321: Tiền, giấy tờ có giá dùng để bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
- Điều 322. Quyền tài sản dùng để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ dân sự.

2

- BLDS 2015 không quy định cụ thể các loại tài sản được đảm bảo như BLDS 2005 mà tiếp

cận theo hướng, tài sản được quy định trong Bộ luật đều có thể là đối tượng của biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trừ trường hợp có điều cấm của luật hoặc BLDS, luật khác có
liên quan quy định khác.
=> Điểm mới này tạo sự đồng bộ với quy định về tài sản và nguyên tắc thực hiện, bảo vệ
quyền dân sự liên quan đến tài sản, quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trong BLDS.
- Khoản 1 Điều 320: “Vật bảo đảm thực hiện - Khoản 1 Điều 295: “Tài sản bảo đảm phải

nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ
trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở
bên bảo đảm và được phép giao dịch.”

hữu.”
- Bộ luật ghi nhận nguyên tắc chung, đó là, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của

bên bảo đảm.
- Bên cạnh đó, BLDS 2015 lược đi quy định tài sản bảo đảm “phải được phép giao dịch”.

Thực chất, các giao dịch bảo đảm đều được hình thành trên cơ sở giao dịch dân sự, mà
trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự đã có u cầu “giao dịch khơng vi
phạm điều cấm của pháp luật”. Quy định này đã đủ để thể hiện rằng tài sản bảo đảm phải là
tài sản được phép giao dịch.
- Khoản 2 Điều 295: “Tài sản bảo đảm có thể

- Khơng có

được mơ tả chung, nhưng phải xác định
được.”

- BLDS 2015 bổ sung quy định về việc tài sản đảm bảo có thể được mơ tả chung, nhưng

phải xác định được.
=> Việc Bộ luật cho phép các chủ thể có thể mơ tả chung về tài sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ là cần thiết và phù hợp với thực tiễn xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm,
đặc biệt là đối với trường hợp tài sản bảo đảm ln có sự biến động, thay thế về số lượng,
3


chủng loại và giá trị hàng hóa như hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh
doanh hay kho hàng.
- Tuy nhiên, việc mô tả chung về tài sản bảo đảm cần thiết phải có giới hạn. Thực tế cho

thấy, trong nhiều trường hợp, khi giao kết giao dịch bảo đảm, các bên mô tả tài sản quá
chung chung, không rõ ràng dẫn đến việc không xác định được tài sản bảo đảm, gây nên
những tranh chấp phát sinh cũng như khó khăn cho q trình xử lý. Do vậy, để có cơ sở xác
định được tài sản bảo đảm, tránh những tranh chấp phát sinh trong việc xác định tài sản bảo
đảm, ngồi việc cho phép mơ tả chung về tài sản bảo đảm, Bộ luật quy định điều kiện tài
sản bảo đảm phải xác định được.

1.2.2 Đoạn nào của bản án 208 cho thấy bên cho vay dùng giấy chứng nhận sạp để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho vay?
Đoạn của bản án cho thấy bên cho vay dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ trả tiền vay: “Bị đơn bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo xác nhận có
thể chấp nhận giấy tờ sạp D2-9 tại chợ Tân Hương để vay 60 triệu đồng cho ông Phạm
Bá Minh là chỉ dịch vụ cầm đồ lãi suất 3%/tháng”.
1.2.3 Giấy chứng nhận sạp có là tài sản khơng? Vì sao?
- Giấy chứng nhận sạp khơng phải là tài sản, vì theo như trong bản án, ta cũng có thể thấy
giấy sử dụng sạp D2 - 9 tại chợ Tân Hương của bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc
Thảo chứng minh rõ ràng là sạp đó khơng thuộc quyền sở hữu của ơng bà mà ơng bà chỉ

có quyền sử dụng sạp.
- Căn cứ theo Điều 105 BLDS 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài

sản”, ta thấy rằng giấy chứng nhận sạp không phải là vật, tiền, giấy tờ có giá hay quyền
tài sản nên không được coi là tài sản.
1.2.4 Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự có được Tịa án chấp
nhận khơng? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?
- Việc dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự khơng được tịa
án chấp nhận.
- Đoạn của bản án cho câu trả lời nằm ở phần Xét thấy, cụ thể như sau:
+ “Xét sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và cầm cố, nhưng giấy chứng nhận sạp D2-9 tại

chợ Tân Hương là giấy đăng ký sử dụng sạp, không phải quyền sở hữu, nên giấy chứng
nhận trên không đủ cơ sở pháp lý để bà Khen thi hành án trả tiền cho ông Minh”
4


1.2.5 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa án đối với việc
dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ.
- Hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa án đối với việc dùng giấy chứng nhận
sạp để bảo đảm nghĩa vụ là hợp lý.
-

Tòa án xét thấy, sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và cầm cố, nhưng giấy chứng nhận
sạp D2-9 tại chợ Tân Hương là giấy đăng kí sử dụng sạp, khơng phải quyền sở hữu,
nên giấy chứng nhận trên khơng đủ cơ sở pháp lí để bà Khen thi hành án trả tiền cho
ông Minh.

-

Căn cứ vào Khoản 1, Điều 295 BLDS 2015 về tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
dân sự: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường
hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.”

-

Vậy, hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý. Theo đó, tài sản cầm cố đó nếu khơng
thuộc quyền sở hữu của bà Khen thì bà Khen có quyền sử dụng nó chứ khơng có
quyền định đoạt nó trong giao dịch cầm cố sạp để trả nợ.

1.2.6 Đoạn nào của quyết định số 2 cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm
cố?
- Trong quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/02/2014 có các đoạn như sau cho
thấy các bên đã sử dụng quyền sử dụng đất để cầm cố:
Trong phần “nhận thấy” của quyết định số 2 có đoạn: “Vào ngày 30/08/1995 (âm lịch)
ơng Ơn, bà Xanh và ông Rành đã xác định giao dịch “thục đất ruộng” (BL31). Theo thỏa
thuận này thì ơng Ơn, bà Xanh là người có tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp
pháp, ơng Rành có tài sản là 30 chỉ vàng. Thực hiện giao dịch ơng Ơn, bà Xanh giao
QSDĐ cho ông Rành công tác, đổi lại ông Rành đưa cho ơng Ơn bà Xanh 30 chỉ vàng
24k để sử dụng, hai bên thỏa thuận nếu quá 3 năm ông Ôn bà Xanh không chuộc lại đất
cũng bằng số vàng trên thì ơng Rành có quyền canh tác số ruộng đất này vĩnh viễn…”
1.2.7 Văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Nêu cơ
sở văn bản khi trả lời?
- Mặc dù văn bản biện hành khơng có quy định cụ thể rằng có cho phép dùng quyền sử
dụng đất để cầm cố hay không, tuy nhiên theo quy định tại khoản 1 Điều 105 BLDS
2015 “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” và Điều 115 BLDS 2015
“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối
tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Vì quyền
sử dụng đất được luật thừa nhận là quyền tài sản, là bất động sản nên quyền sử dụng
đất là tài sản thuộc sở hữu của một chủ thể có quyền sử dụng đất đó. Bên cạnh đó,

Điều 310 BLDS 2015 quy định cho phép cầm cố bất động sản đồng thời tại khoản 1
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định


5


người sử dụng đất “được” thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Do đó mà người sử
dụng đất hồn tồn có quyền cầm cố quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS 2015.
1.2.8 Trong Quyết định trên, Tịa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để
cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
- Trong Quyết định trên, Tòa án chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để
cầm cố, thể hiện trong bản án như sau: Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện
kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang giữ nguyên kháng nghị của Hội đồng xét xử
giám đốc thẩm: “Với giao dịch trên cho thấy, mặc dù pháp luật dân sự không quy
định cụ thể cho người sử dụng đất có quyền cầm cố QSDĐ nhưng xét về bản chất
của giao dịch này thấy rằng giữa các bên đương sự đã thực hiện một giao dịch cầm
cố tài sản tuân thủ đúng quy định của pháp luật…”
1.2.9 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 02
- Tòa án giải quyết theo hướng quyền sử dụng đất được phép cầm cố là hợp lý vì
các lý do như sau:
+ Về mặt pháp lý có Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai: “Người sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Do Luật Đất đai 2013 không
quy định cấm quyền cầm cố quyền sử dụng đất nên được ngầm hiểu có thể sử dụng.
+ Khoản 2 Điều 310 BLDS 2015 cũng cho thấy đã ghi nhận khá rõ khả năng cầm cố bất
động sản nếu luật cho phép.
+ Trong Luật Kinh doanh bất động sản đã có nhiều điều khoản quy định cho thấy quyền
sử dụng đất là bất động sản dù BLDS không nêu cụ thể quyền sử dụng đất thuộc phạm vi

bất động sản (K1 Đ170 BLDS 2015)
-

Hơn hết trong dân sự, từ lâu trước đây cầm cố đất hay cầm cố quyền sử dụng đất
được biết thông qua một số tên thông dụng như: cầm cố đất, thục đất,.. và việc
cầm cố quyền sử dụng do ý chí tự nguyện của đơi bên xác lập giao dịch không vi
phạm điều cấm của Luật cũng không trái đạo đức nên hiển nhiên được Tịa án
cơng nhận là hợp lý.

1.2.10 Trong Quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào? Vì
sao?
Thế chấp được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ thanh tốn các khoản vay của cơng ty PT
được thể hiện qua đoạn 2 phần * Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Trần T trình
bày: “Bên thế chấp đồng ý dùng toàn bộ tài sản thế chấp được mô tả tại Điều 2 Hợp đồng
này để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đã, đang và sẽ phát sinh trong tương lai theo
6


tồn bộ các Hợp đồng tín dụng đã và sẽ ký giữa Ngân hàng với bên vay trong giới hạn số
tiền tối đa bằng giá trị tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 3 Hợp đồng này, bao gồm
nhưng không giới hạn các nghĩa vụ sau: Nợ gốc, nợ lãi, lãi phạt quá hạn, phí, khoản phạt,
khoản bồi thường thiệt hại (nếu có) theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng cấp bảo lãnh”.
1.2.11 Đoạn nào trong Quyết định số 27 cho thấy Toà án xác định hợp đồng thế chấp đã
chấm dứt?
- “ Tuy nhiên, theo sự xác nhận của phía Ngân hàng thì Cơng ty PT đã thanh toán tất
cả các khoản nợ theo các hợp đồng tín dụng cụ thể nêu trên và phía Ngân hàng
cũng đã tất toán các hợp đồng này vào ngày cuối cùng là 25/11/2014”. Thêm vào
đó, vào ngày 17/6/2014 và ngày 23/4/2015, Ngân hàng và Công ty PT đã lần lượt
ký kết Phụ lục 01 sửa đổi, bổ sung hợp đồng tín dụng hạn mức số 60/2014/HĐTD
và Hợp đồng tín dụng hạn mức 091/2015/HĐTD nhưng không hề ký Phụ lục hợp

đồng thế chấp nào để sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp số 63/2014/HĐTC”.
-

“Do vậy, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 357 BLDS 2005 về việc thế chấp
tài sản chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt thì Hợp đồng
thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC ngày 06/6/2014 đã chấm dứt, hết hiệu lực
từ ngày 25/11/2014”.

1.2.12 Vì sao Tồ án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt?
- Việc thế chấp tài sản của ông T, bà H đã chấm dứt theo quy định tại khoản 1 Điều 357
Bộ luật dân sự năm 2005 và khoản 1 Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015 do:
+ Không lấy ý kiến của ông T, bà H lại tự nâng hạn mức vay tín dụng từ 1.500.000.000
lên 10.000.000.000 giữa cơng ty PT và ngân hàng V dẫn đến vượt quá giá trị thế chấp.
+ Tuy phía Ngân hàng có đưa ra : “Bản cam kết thế chấp” có chữ kí và viết của ông T, bà
H về việc dùng tài sản đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho công ty PT nhưng sau đó đc ơng T, bà
H xác nhận lại khơng phải chữ kí và viết của họ.
+ Ngồi ra, Tòa còn xác nhận nguyên đơn của Ngân hàng V thừa nhận cơng ty PT đã
thanh tốn các khoản vay vào lần lượt ngày 15, 25/10/2014 và 12/11/2014.
1.2.13 Việc Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt có thuyết phục khơng?
Vì sao?
- Việc xác định hợp đồng thế chấp của Tòa án đã chấm dứt là thuyết phục hợp lý
dựa trên các yếu tố:
+ Khoản 2 Điều 1 của Hợp đồng thế chấp mà hai bên đã thỏa thuận có nêu rõ thế chấp tài sản
thuộc sở hữu của bên vay để thực nghĩa vụ với điều kiện trong giới hạn số tiền tối đa bằng
giá trị tài sản thế chấp nhưng hai bên Ngân hàng V và Công ty PT tự ý nâng hạn mức
7


vượt quá giá trị tài sản và trên thực tế Cơng ty PT đã thanh tốn các khoản vay vì vậy tài
sản thế chấp của ông T, bà H phải chấm dứt theo khoản 1 Điều 327 BLDS 2015.

+

Theo khoản 1 Điều 317 BLDS 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản
cho bên kia”.

1.2.14 Khi xác định hợp đồng thế chấp chấm dứt, Tòa án theo hướng bên nhận thế chấp
(Ngân hàng) có trách nhiệm hồn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất có thuyết phục khơng? Vì sao?
Do hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt theo đúng quy định của pháp luật do đó Ngân
hàng phải có trách nhiệm hồn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất cho ơng T, bà H hồn tồn thuyết phục theo khoản 1 Điều 322 BLDS 2015.
2. ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

2.1 Tóm tắt bản án:
2.1.1 Bản án số 90/2019/KDTM-PT ngày 16/8/2019 của Toà án nhân dân TP. Hà Nội
Nguyên đơn: Ngân hàng N (kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của Cty TNHH MTVQ gọi
tắt là VAMC).
Bị đơn: Cty TNHH Xây dựng và Thương mại V.
Theo hợp đồng mua bán nợ giữa công ty TNHH MTV Q (VAMC) với ngân hàng thì VAMC
mua lại tồn bộ khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng V theo các Hợp đồng tín dụng giữa
Ngân hàng với Cơng ty V và ngày 21/5/2012, Ngân hàng tiếp tục ký Hợp đồng hạn mức tín
dụng số 1421-LAV-201000037, theo đó Ngân hàng tiếp tục gia hạn cho công ty thêm 12
tháng với hạn mức tín dụng như cũ. Q trình thực hiện hợp đồng này, Ngân hàng chưa giải
ngân mà chỉ theo dõi phần dư nợ chuyển sang. Vì vậy, VAMC có quyền khởi kiện Cơng ty V
đến Tịa án để u cầu Công ty Vphải trả các khoản nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký. Q
trình giải quyết vụ án Ngân hàng và VAMC ký hợp đồng mua bán nợ. Theo đó Ngân hàng
bán khoản nợ của Cơng ty V cho VAMC, sau đó VAMC khởi kiện địi nợ Cơng ty V và uỷ
quyền cho Ngân hàng tham gia tố tụng. Trong q trình khởi kiện và Tồ án giải quyết thì
Ngân hàng mua lại khoản nợ của Cơng ty V từ VAMC. Trong trường hợp Công ty TNHH V

không thực hiện nghĩa vụ trả các khoản tiền trên, Ngân hàng có quyền yêu cầu Cơ quan thi
hành án dân sự có thẩm quyền xử lý tài sản bảo đảm là tồn bộ quyền sử dụng đất và nhà ở,
cơng trình xây dựng trên đất theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở số 0104110021 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 16/7/1998 cho chủ sở hữu là ông Đỗ
Văn Q và bà Phạm Thị V tại địa chỉ số 60 V, phường

8


T, Quận H, Hà Nội có hiện trạng là nhà 04 tầng và phải thanh toán lại giá trị xây dựng
tầng 3,4 cho vợ chồng ông Q bà V trước khi thực hiện nghĩa vụ đảm bảo.
2.1.2 Quyết định số 41/2021/KDTM-GĐT ngày 08/7/2021 của Tòa án nhân dân cấp cao
tại TP. Hồ Chí Minh.
Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng
Bị đơn: Ông Lê Vĩnh Thọ và Bà Nguyễn Thị Ngọc Loan.
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Bà Phan Thị Ngọc Giao, Ông Phan Thái Tân,
Tranh chấp hợp đồng tín dụng
Lý do tranh chấp: Trong q trình thực hiện hợp đồng, ông Thọ và bà Loan nhiều lần vi
phạm nghĩa vụ trả nợ. Dư nợ thực tế, tạm tính đến ngày 29/11/2018, là 592.618.832 đồng
(nợ gốc: 502.324.000 đồng, nợ lãi: 90.294.832 đồng).
VP bank khởi kiện, yêu cầu ông Thọ và bà Loan trả số tiền tổng cộng 592.618.832 đồng
và trả tiền lãi suất phát sinh theo hợp đồng tín dụng đã ký cho đến khi trả hết nợ. VP bank
cũng u cầu ơng Phan Thái Tân có nghĩa vụ trả lại xe tải biển số 70C-061-00 để bảo
đảm nghĩa vụ thi hành án. Tòa án chấp nhận kháng nghị số 41/2020/KN-KDTM ngày
28/08/2020 Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
2.2 Trả lời
2.2.1 Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng kí giao dịch bảo đảm
Điều 323 BLDS 2005: "Đăng ký giao dịch Điều 298 BLDS 2015: "Đăng ký biện
pháp bảo đảm".
bảo đảm".

9


Khoản 1 điều 323 của BLDS 2005 đã quy định: Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự
do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm
được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này. Còn ở Khoản 1 điều 298 quy
định: Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
→ Như vậy, ta thấy rằng ở BLDS 2015 đã quy định rằng “đăng kí biện pháp bảo đảm”,

cịn BLDS 2005 thì chỉ quy định “đăng kí giao dịch bảo đảm”. BLDS 2015 đã có cách
tiếp cận khác so với BLDS 2005, theo đó, đối tượng của việc đăng ký này là “biện pháp
bảo đảm” chứ khơng phải là hình thức ghi nhận và thể hiện thỏa thuận các bên trong
quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ “giao dịch bảo đảm” như BLDS 2005. Quy định
này là phù hợp và tiệm cận hơn với vai trò, địa vị pháp lý của thiết chế đăng ký trong
nền kinh tế thị trường đó chính là thiết chế đăng ký quyền, cơng bố quyền và công khai
quyền. BLDS 2005 đề cập đến vấn đề "Đăng ký giao dịch bảo đảm" còn BLDS 2005
đề cập đến vấn đề "Đăng ký giao dịch bảo đảm" còn BLDS
Khoản 2 điều 323 quy định: Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực
chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định. Trong khi đó, khoản 1 điều 298 quy định:
Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có
quy định.
BLDS 2015 đã thay thế cụm từ “pháp luật" thành từ “luật”. Mà phạm vi điều chỉnh của
Luật sẽ hẹp hơn nhiều so với Pháp luật vì Luật chỉ điều chỉnh một ngành, lĩnh vực, còn
Pháp luật là cả một hệ thống quy tắc gắn liền với một nhà nước, giúp nhà nước đó điều
hành bộ máy của mình. Như vậy cũng đồng nghĩa với việc hạn chế về các chủ thể có
thẩm quyền để quy định về giao dịch bảo đảm và các điều kiện để giao dịch bảo đảm
có hiệu lực.

10

Khoản 3 Điều 323 quy định: Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy
định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể
từ thời điểm đăng ký. Khoản 2 Điều 298 quy định: Trường hợp được đăng ký thì biện
pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Về nguyên tắc chung, khi giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật
thì giao dịch bảo đảm có giá trị đối kháng với bên thứ ba kể từ ngày đăng ký. Bộ luật
dân sự năm 2015 đã bổ sung quy định về hệ quả pháp lý của đăng ký biện pháp bảo
đảm, đó là bên nhận bảo đảm có quyền truy địi tài sản bảo đảm và quyền ưu tiên thanh
toán trong trường hợp biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ
ba. Ở đây, BLDS 2015 đã thay thế cụm từ “giá trị pháp lý” bằng “hiệu lực đối kháng".
Có thể nói rằng việc thay đổi từ ngữ như vậy đã giúp hạn chế các ràng buộc pháp lý đối
với bên thứ ba trong giao dịch đảm bảo tài sản, khi mà “hiệu lực đối kháng” chỉ có thể
phát sinh trong 4 trường hợp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài
sản; Bảo lưu quyền sở hữu; Cầm giữ tài sản. Sự điều chỉnh này cũng đã cụ thể hóa hơn
quy định của luật, khiến cho việc sử dụng và áp dụng pháp luật trong thực tiễn đời sống
trở nên thuận lợi hơn.

2.2.2 Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HDTC ngày 07/9/2009 có thuộc trường hợp phải
đăng kí khơng? Vì sao?
Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HDTC ngày 07/9/2009 thuộc trường hợp phải đăng kí vì
căn cứ vào cơ sở pháp lý là khoản 1 điều 502 BLDS 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất
phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với qui định của Bộ luật này, pháp luật
về đất đai và qui định khác của pháp luật có liên quan”. Bởi lẽ, ta có thể thấy hợp đồng này là
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng nhà đất. Hợp đồng thế chấp này có nội dung thể hiện rằng
ông Q, bà V tự nguyện dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, cụ thể là nhà đất tại 60 V,
phường T, quận H, Hà Nội để đảm bảo cho các khoản vay của Công ty V tại Ngân hàng. Do
đó hợp đồng thế chấp này thuộc trường hợp cần phải đăng kí.

11


2.2.3 Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định không?
Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?
Hợp đồng thế chấp số 07/09/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định pháp luật.
-

Đoạn của bản án cho câu trả lời: “Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba ngày 07/9/2009. Sau khi các bên ký hợp
đồng thì cơng chứng viên thực hiện cơng chứng theo trình tự… Bên thế chấp, bên
nhận thế chấp và bên vay ghi nhận rõ việc bên thế chấp và bên vay ký tên và Hợp
đồng trước mặt công chứng viên. Công chứng viên khẳng định khi ký kết hợp
đồng, ông Q và bà V đã xuất trình đầy đủ chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu và
Giấy chứng nhận QSDĐ. Biên bản định giá tài sản có đầy đủ chữ ký của bên thế
chấp là vợ chồng ông Q và bà V; bên khách hàng vay là Cơng ty V ký tên và đóng
dấu. Văn phịng cơng chứng đã thực hiện đúng pháp luật cơng chứng, nội dung
văn bản công chứng không trái với quy định pháp luật, không vi phạm Điều 122
BLDS 2005 nên không thể tự vô hiệu.”

-

Và đoạn “Tại thời điểm ngày 30/9/2009 chỉ cần một bên là bên thế chấp hoặc bên
nhận thế chấp, bảo lãnh ký là được. Mà theo yêu cầu đăng ký thế chấp ngày
30/9/2009 thì bên nhận thế chấp là Ngân hàng có ký đóng dấu vào đơn này nên
Đơn đăng ký vẫn đúng quy định và phát sinh hiệu lực.

2.2.4. Theo Tồ án, nếu khơng được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có vơ hiệu
khơng? Vì sao?
Theo Tịa án, nếu khơng được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 khơng vơ hiệu.

Vì tại thời điểm làm thủ tục đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì Thơng tư số 05/TTLBBTP-BTNMT ngày 16/6/2005 đang có hiệu lực, tại Điều 4 về người yêu cầu đăng ký có
quy định “người yêu cầu đăng ký là một bên trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh” chỉ đến ngày 01/3/2010 thì mới có Thông tư số 06/2010/TTLT-BTPBTNMT và tại Điều 1 mà Thông tư số 06 mới có quy định là khi đăng ký thế chấp mới
(lần đầu) thì các bên phải ký cịn đăng ký thay đổi, bổ sung thì chỉ cần một bên. Như vậy,
tại thời điểm ngày 30/9/2009 chỉ cần một bên là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp,
bảo lãnh ký là được. Mà theo đơn yêu cầu đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì bên nhận
thế chấp là Ngân hàng có ký đóng dấu vào đơn này nên Đơn đăng ký vẫn đúng quy định
và phát sinh hiệu lực.
12


2.2.5 Hướng của tòa án như trong câu hỏi trên có thuyết phục khơng? Vì sao?
Hướng giải quyết của tịa án là thuyết phục. Tòa án sơ thẩm với nhận định hợp đồng thế
chấp các bên có ký nhưng đơn u cầu đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì khơng phài
chữ ký của bên thế chấp nên chưa phát sinh hiệu lực là không đúng. Bởi vậy, tại thời
điểm làm thủ tục đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì thơng tư số 05/TTLB-BT-BTNMT
ngày 16/6/2005 đang có hiệu lực, tại điều 4 về người yêu cầu đăng ký có quy định “người
yêu cầu đăng ký là một bên trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh”.
Chính vì vậy chỉ cần một bên là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp, bảo lãnh ký là
được. Hướng của tịa án là vơ cùng hợp lý, để tun được hợp đồng vô hiệu giữa bên
nhận thế chấp là Ngân hàng và bên vay là Công ty cổ phần xây dựng Thương Mại V là
chưa phát sinh hiệu lực, cũng như yêu cầu Ngân hàng phải trả lại bản gốc Giấy chứng
nhận quyền sử dụng nhà và quyền sử dụng đất cho ông Đỗ Văn Q và bà Phạm Thị V.
2.2.6 Hợp đồng thế chấp trong quyết định số 41 có hiệu lực đối kháng với người thứ ba
khơng? Vì sao?
Hợp đồng thế chấp trong quyết định số 41 có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Căn
cứ vào cơ sở pháp lý là điều 297 BLDS 2015 ta thấy rằng khi giao dịch bảo đảm (thế
chấp chiếc xe ơ tơ) được xác lập nó khơng chỉ có hiệu lực giữa các bên tham gia là công
ty VP Bank và ơng Thọ bà Loan, mà cịn phát sinh hiệu lực pháp lý với bên thứ ba.
2.2.7 Theo qui định về đòi tài sản (Điều 166 và tiếp theo BLDS 2015), Ngân hàng có

quyền u cầu ơng Tân (người thứ ba so với hợp đồng thế chấp? Trả lại tài sản thế chấp
(xe ơ tơ) khơng? Vì sao?
Căn cứ vào khoản 1 điều 166 BLDS 2015 đã qui định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền
khác đối với tài sản có quyền địi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản,
người được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật” thì chúng ta thấy rằng Ngân hàng có
quyền u cầu ơng Tân trả lại chiếc xe ơ tơ. Bởi vì chiếc xe ơ tô là tài sản thế chấp đảm
bảo giữa Ngân hàng VPBank và ơng Thọ, bà Loan. Ơng Tân có được chiếc xe ô tô là từ
giao dịch trái pháp luật, nên sự sở hữu của ông Tân đối với chiếc xe ơ tơ là khơng có cơ
sở pháp lý nên Ngân hàng có quyền u cầu ơng Tân trả lại tài sản thế chấp.

13


2.2.8 Việc Tịa án buộc ơng Tân trả lại tài sản thế chấp (xe ơ tơ) có thuyết phục khơng? Vì
sao?
Vì bản chất của việc ơng Thọ - bà Loan tự ý chuyển nhượng xe ô tô (tài sản thế chấp) cho
bà Giao khi đang trong thời gian thế chấp mà khơng có sự đồng ý của VP Bank và sau đó
bà Giao lại tiếp tục chuyển nhượng xe ơ tơ này cho ơng Tân. Tịa án đã xác định rằng
giao dịch chuyển nhượng xe ô tô giữa các bên đương sự là trái pháp luật, cho nên việc tòa
án buộc ông Tân trả lại tài sản thế chấp là chiếc xe ơ tơ hồn tồn thuyết phục.
3. ĐẶT CỌC
3.1 Tóm tắt bản án:
3.1.1 Án lệ số 25/2018/AL
Nguồn án lệ:
Quyết định giám đốc thẩm số 79/2012/DS-GĐT ngày 23-02-2012 của Tòa Dân sự Tòa án
nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” tại Thành phố Hồ Chí
Minh giữa ngun đơn là ơng Phan Thanh L với bị đơn là bà Trương Hồng Ngọc H;
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ơng Lại Quang T. Khái quát nội dung án lệ:
Tình huống án lệ:
Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một

thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.
Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giải pháp pháp lý:
Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết
là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.
3.1.2 Quyết định số 49/2018/KDTM-GĐT ngày 18/10/2018 của Tịa án nhân dân cấp cao
tại TP. Hồ Chí Minh;
Ngun đơn: Cơng Ty Cổ Phần TV-TM-DV Địa ốc Hồng Qn Bị
đơn: Công Ty TNHH Thương Mại và xây dựng Sơn Long Thuận
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan
Ngân hàng Thương Mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam
Tổng công ty Đầu tư và Kinh Doanh vốn Nhà Nước (SCIC)
Tranh chấp về Giao dịch tiền đặt cọc
14


Lý do tranh chấp: ngày 20/02/2008, công ty cổ phần du lịch Ninh Thuận ký kết biên bản
cổ phiếu thuộc sở hữu của SCIC cho công ty cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hồng Qn.
Cơng ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân đã chuyển 1 tỷ đồng tiền cọc mua cổ
phiếu và công ty cổ phần du lịch Ninh Thuận tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Đầu
Tư và Phát Triển Việt Nam - chi nhánh tỉnh Ninh Thuận. Ngân hàng đã trích tài khoản
này để thu nợ vay của công ty Cổ Phần du lịch Ninh Thuận. Thỏa thuận mua bán không
thành. Công TY du lịch Ninh Thuận đổi thành công ty TNHH du lịch Ninh Thuận và sáp
nhập vào công ty TNHH Thương Mại và xây dựng Sơn Long Thuận. Nguyên đơn khởi
kiện yêu cầu công ty TNHH Thương Mại Và xây dựng Sơn Long Thuận hoặc ngân hàng
trả 1 tỷ đồng, khơng u cầu lãi suất. Tịa án sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận yêu cầu
khởi kiện và buộc ngân hàng trả 1 tỷ đồng.
3.1.3 Bản án số 26/2019/DS-PT ngày 11/6/2019 của Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh
Ngun đơn: Ơng Vũ Đình P. Bị đơn: Ơng Trần Xn I

Nội dung: Ngày 26/8/2016, ơng Vũ Đình P và ông Trần Xuân I thống nhất thỏa thuận ký
hợp đồng đặt cọc, với nội dung: Ông P đặt cọc trước cho ông I 450.000.000 đồng để mua
và ông I đồng ý bán loại xe ô tô Hyundai Santafe 07 chỗ nhập khẩu từ Mỹ, sản xuất năm
2016 và thời gian giao xe trước Tết Dương Lịch năm 2017, nhưng khơng ghi giá xe. Do
có mối quan hệ làm ăn quen biết từ năm 2008, ông P biết ông I có người thân định cư ở
Mỹ có thể mua được xe ôtô sản xuất tại Mỹ nhập khẩu về Việt Nam, nên ơng P đã nhờ
ơng Ích mua hộ, ông I đồng ý và nói giá xe khoảng hơn 800.000.000 đồng. Tuy nhiên,
theo quy định của pháp luật việc kinh doanh mua bán xe ô tô nhập khẩu là loại hàng hóa
kinh doanh có điều kiện, thương nhân phải đăng ký và được cơ quan có thẩm quyền cấp
giấy phép kinh doanh. Ơng P và ơng I ký hợp đồng đặt cọc với tư cách là cá nhân với
nhau, bản thân ơng I khơng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép kinh doanh nhập
khẩu xe ô tô và ngay cả doanh nghiệp do ông Làm chủ là Công ty Cổ phần P L cũng
không đăng ký kinh doanh nhập khẩu xe 15 ôtô. Việc ký hợp đồng đặt cọc giữa ông P và
ông I đã vi phạm các quy định của pháp luật về mua bán nhập khẩu xe ô tô, vi phạm Điều
117, Điều 122, Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, nên hợp đồng này vô hiệu và không
làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên. Cả ông P và ông I
khi ký hợp đồng đặt cọc đã không xem xét các quy định của pháp luật về điều kiện mua
bán xe ôtô nhập khẩu, nên cả hai bên đều có lỗi làm cho giao dịch vơ hiệu, nên thiệt hại
các bên phải tự chịu và yêu cầu phạt đặt cọc của ơng P khơng có căn cứ.
15


3.2 Trả lời
3.2.1 Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố, đặt cọc và thế chấp;
- Khác biệt giữa đặt cọc và cầm cố:

Loại tài sản bảo đảm

Chức năng

Xử lý tài sản

Các trường hợp chấm dứt
hợp đồng giao kết

+ Nếu bên đặt cọc từ chối

việc giao kết, thực hiện hợp
đồng thì tài sản đặt cọc
thuộc về bên nhận đặt cọc;
+ Nếu bên nhận đặt cọc từ

3. Tài sản cầm cố đã được


16


chối việc giao kết, thực hiện
hợp đồng thì phải trả cho
bên đặt cọc tài sản đặt cọc
và một khoản tiền tương
đương giá trị tài sản đặt cọc,
trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.

- Khác biệt giữa đặt cọc và thế chấp:

Loại tài sản bảo đảm

Xử lý tài sản

Cách thức thực hiện
biện pháp bảo đảm
Các trường hợp chấm dứt
hợp đồng giao kết



thế bằng biện pháp bảo
việc giao kết, thực hiện hợp đảm khác.
đồng thì tài sản đặt cọc 3. Tài sản thế chấp đã được
xử lý.
thuộc về bên nhận đặt cọc;
4. Theo thỏa thuận của các
+ Nếu bên nhận đặt cọc từ
bên.
chối việc giao kết, thực
hiện hợp đồng thì phải trả
cho bên đặt cọc tài sản đặt
cọc và một khoản tiền
tương đương giá trị tài sản
đặt cọc, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.
+ Nếu bên đặt cọc từ chối

3.2.2 Thay đổi giữa BLDS
2015 và BLDS 2005 về đặt
cọc.
BLDS 2005 (Điều 358)

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia
một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q
hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài
sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm
giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

- Căn bản là khi xét về nội

dung thì chế định đặt cọc
trong hai BLDS 2005 và
BLDS 2015 khơng có sự thay
đổi nhiều, có chăng thay đổi
là vấn đề việc lập thành văn
bản giữa bên đặt cọc và bên