Báo cáo nghiên cứu khả thi công trình tín điền

CƠNG TY TNHH TƯ VẤN
KIẾN TRÚC XÂY DỰNG BÌNH NGUN.

BÁO CÁO
NGHIÊN CỨU KHẢ THI
(FEASIBILITY STUDY)

TÊN DỰ ÁN: KHU CĂN HỘ CAO TẦNG TÍN ĐIỀN
(STOWN PHÚC AN 1)
ĐỊA ĐIỂM: ĐƯỜNG N3, PHƯỜNG DĨ AN,
THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG.

12/2020



CƠNG TY TNHH TƯ VẤN
KIẾN TRÚC XÂY DỰNG BÌNH NGUN.

BÁO CÁO
NGHIÊN CỨU KHẢ THI
(Soạn thảo theo Điều 54 Luật Xây dựng)

TÊN DỰ ÁN: KHU CĂN HỘ CAO TẦNG TÍN ĐIỀN
(STOWN PHÚC AN 1)
ĐỊA ĐIỂM: ĐƯỜNG N3, PHƯỜNG DĨ AN,
THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG.
CHỦ ĐẦU TƯ: CƠNG TY TNHH STC BÌNH DƯƠNG

TP. Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 12 năm 2020
Chủ nhiệm lập dự án

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN
KIẾN TRÚC XÂY DỰNG BÌNH NGUYÊN
Giám đốc



MỤC LỤC
Chương I: Cơ sở pháp lý của dự án ..................................................................1
Chương II: Sự cần thiết và quy mô đầu tư........................................................2
1. Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng. .................2
2. Phân tích các điều kiện tự nhiên, lựa chọn địa điểm đầu tư xây dựng, diện
tích sử dụng đất. ........................................................................................4
3. Phân tích quy mơ và hình thức đầu tư xây dựng dự án. .........................11
4. Sự phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch khác theo quy định.
.................................................................................................................15
Chương III: Các yếu tố bảo đảm khả năng thực hiện dự án ...........................16
1. Sử dụng tài nguyên. ................................................................................16
2. Lựa chọn công nghệ thiết bị. ..................................................................17
3. Sử dụng lao động. ...................................................................................17
4. Hạ tầng kỹ thuật. .....................................................................................17
5. Tiêu thụ sản phẩm. ..................................................................................17
6. Thời gian, tiến độ thực hiện dự án ..........................................................18
7. Phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư. .........................20
8. Dự kiến diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cần
chuyển đổi mục đích sử dụng để làm dự án đầu tư xây dựng. ...............20
9. Giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, yêu cầu trong khai thác sử
dụng, vận hành cơng trình. .....................................................................20
Chương IV: Mơi trường, an tồn lao động, phịng chống cháy nổ.................22
1. Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng

mặt bằng, tái định cư: khơng có..............................................................22
2. Bảo vệ cảnh quan, mơi trường sinh thái, an tồn trong xây dựng ..........22
3. Phòng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác ..........................28
Chương V: Tổng mức đầu tư, phân tích tài chính-rũi ro, hiệu quả ................34
1. Tổng mức đầu tư. ....................................................................................34


2. Nguồn vốn đầu tư ...................................................................................40
3. Các chỉ tiêu đánh giá tính khả thi dự án: NPV, IRR, T. .........................40
4. Phân tích rủi ro. .......................................................................................45
5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. ........................................46
6. Giải pháp tổ chức thực hiện dự án, xác định chủ đầu tư. .......................47
7. Kiến nghị cơ chế phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án. .49
8. Các Quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng cho dự án. .......................49
Chương VI: Kết luận và kiến nghị..................................................................52
1. Kết luận ...................................................................................................52
2. Kiến nghị.................................................................................................52
Phụ lục: Tài liệu pháp lý, tài liệu kỹ thuật. .....................................................53


Chương I: Cơ sở pháp lý của dự án
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật
số 03/2016/QH14, Luật số 35/2018/QH14, Luật số 40/2019/QH14 và Luật số
62/2020/QH14.
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 05 tháng 4 năm 2017
của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày
18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Công văn số 59/UBND-KT ngày 09/01/2012 cùa UBND tỉnh Bình Dương về việc
chấp thuận cho Cơng ty TNHH Tín Điền đtrợc làm chù đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Công văn số 4699/UBND-KTN ngày 08/12/2016 cùa UBND tỉnh Bình Dương về
việc chấp thuận cho gia hạn thời gian triển khai dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền.
Cơng văn số 1789/UBND-KTN ngày 10/5/2017 cửa UBND tỉnh Bình Dương về
việc điều chỉnh quy mơ dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền.
Cơng văn số 5421/UBND-KTN ngày 09/11/2018 của UBND tỉnh Bình Dương về
chủ trương cấp giấy phép quy hoạch dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền.
Quyết định số 5790 /UBND-KT ngày 13/11/2019 của UBND tỉnh Bình Dương
về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền.
Quyết định số 3167/QD-UBND ngày 05/7/2019 cùa UBND thị xã Dĩ An về việc
phê duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phường Dĩ An, thị
xã Dĩ An, tình Bình Dương.
Cơng văn số 1545/UBND-KTN ngày 10/4/2019 cùa UBND tỉnh Bình Dương về
việc mở rộng diện tích dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền, thị xã Dĩ An, tình Bình
Dương.
Quyết định số 3575/QD-UBND ngày 26/7/2019 cùa UBND thị xã Dĩ An về việc
phê duyệt đồ án quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 Khu căn hộ cao tầng Tín Điền,
phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tình Bình Dương.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 781927 ngày 14/5/2009 do UBND
tình Bình Dương cấp; chỉnh lý biến động ngày 21/6/2011, nội dung: Chuyển nhượng
cho Cơng ty TNHH Tín Điền (nay là Cơng ty TNHH STC Bình Dương).
1


Quyết định số 1466/QD-STNMT ngày 22/11/2019 của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Binh Dương về việc phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường Dự
án Dầu tư xây dựng Khu căn hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1), quy mô 510
căn hộ, dân số 1.067 người tại phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương của Cơng
ty TNHH STC Bình Dương.
Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về PCCC số 96/TD-PCCC ngày 05/11/2018
của Phòng Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy và Cứu nạn cứu hộ.

Cơng văn số 128/CV-XNDA ngày 20/7/2018 của Xí nghiệp cấp nước Dĩ An về
việc thỏa thuận đấu nối cấp nước cho dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền.
Công văn số 292/TC-QC ngày 10/6/2018 của Cục Tác chiến về việc chấp thuận
độ cao tĩnh khơng cơng trình Khu căn hộ cao tầng Tín Điền.
Cơng văn số 46/CV-NTTA ngày 23/4/2019 của Cơng ty cổ phần Nước - Mơi
trường Bình Dương - Chi nhánh Nước thải Thuận An về việc phúc đáp công văn đề
nghị dấu nối hệ thống nước thải của các chung cư.
Công văn số 3133/PCBD-KHVT ngày 20/8/2018 của Cơng ty Điện lực Bình
Dương về việc cấp điện cho dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1).
Công văn số 01/CV-ĐN ngày 04/10/2018 cùa Công ty cổ phần Đại Nam về việc
phúc đáp Công văn số 15/CV-STC BD.
Công văn số 43/DN ngày 04/4/2019 của Công ty cổ phần Đại Nam về việc phúc
đáp Công văn số 261/STC BINH DUONG - PDA.
Căn cứ hồ sơ liên quan khác.
Chương II: Sự cần thiết và quy mô đầu tư
1. Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng.
- Khu vực phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương là khu vực có mật độ
dân số cao, tập trung số lượng lớn cán bộ công nhân viên làm việc tại các khu công
nghiệp như Khu chế xuất Linh Trung, Khu công nghiệp Sóng Thần, Khu cơng nghiệp
Việt Nam Singapore…. Nhu cầu nhà ở tại khu vực hiện nay tăng cao, nên việc xây
dựng Khu căn hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1) nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở,
căn hộ ở cho các đối tượng dân cư là một dự án mang tính xã hội và cấp bách.
- Theo quy hoạch chi tiết 1/500 của khu đô thị DVTM Sóng Thần Thị Xã Dĩ An,
2


khu vực dự án đầu tư là khu dân cư xây dựng mới, nằm trong khu đơ thị DVTM Sóng
Thần. Đơn vị chủ đầu tư và đơn vị tư vấn dự án đưa ra phương án Kiến trúc với mục
tiêu đảm bảo định hướng quy hoạch chung của Thị Xã Dĩ An, kết hợp với yêu cầu khả
thi và hiệu quả của dự án.

- Xây dựng cơ sở vật chất hạ tầng đồng bộ, cơng tình thương mại, dịch vụ, công
viên cây xanh, cảnh quan công cộng.
- Xây dựng Trung tâm thương mại, dịch vụ... phục vụ các hộ dân trong cao ốc và
khu vực lân cận.
- Xây dựng các căn hộ đa dạng phục vụ cư dân Thị Xã Dĩ An, Tỉnh Bình Dương.
- Về hạ tầng xã hội, vấn đề nhà ở đô thị phục vụ cho phát triển tại các đơ thị cả
nước cịn thấp, nhất là các căn hộ có diện tích trung bình, giá căn hộ ở mức vừa phải.
Tỷ lệ diện tích sàn dành cho các dịch vụ công cộng thương mại dịch vụ văn phịng hiện
có khuynh hướng khơng đáp ứng được nhu cầu thực tế của xã hội.
- Đồng thời việc thực hiện cơng tác triển khai xây dựng để có điều kiện quản lý
và sử dụng đất đai cho phù hợp với đồ án quy hoạch chung đã được phê duyệt và qui
hoạch 1/2000 đã được phê duyệt . Góp phần làm đẹp cho quần thể kiến trúc trong khu
vực nói riêng và trong tổng thể kiến trúc Thị xã nói chung.
- Xác lập hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiêu chuẩn bao gồm: giao thông,
cấp điện, cấp nước, thốt nước, phịng cháy chữa cháy, vệ sinh mơi trường, .… Tạo
khơng gian cảnh quan sinh động, hài hịa với khu vực xung quanh.
- Xây dựng khu nhà ở cao tầng hiện đại đảm bảo các điều kiện về kỹ thuật, mỹ
thuật kết hợp xây dựng trước mắt và lâu dài phù hợp với quy hoạch chung của thị xã
Dĩ An, và quy hoạch phân khu phường Dĩ An.
Do đó đó dự án “Khu căn hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1)” là một dự
án cấp bách và quan trọng, nhằm giải quyết một phần nhu cầu nhà ở cho công nhân,
cộng đồng xung quanh, đồng thời nâng cao mức sống sinh hoạt cho dân cư trong khu
vực. Đồng thời đáp ứng chương trình phát triển nhà ở tỉnh Bình dương đến năm 2020
và định hướng đến năm 2030 theo Quyết định số 4290/QĐ-UBND ngày 24/12/2014

3


của UBND tỉnh Bình Dương.1
2. Phân tích các điều kiện tự nhiên, lựa chọn địa điểm đầu tư xây dựng, diện

tích sử dụng đất.
2.1. Vị trí, giới hạn khu đất:
Khu đất đầu tư xây dựng Khu căn hộ cao tầng Tín Điền (STown Phúc An 1), có
tứ cận như sau:


Phía Nam giáp : đường N4;



Phía Bắc giáp : nhà máy Yazaki và chung cư Stown Phúc An 2;



Phía Đơng giáp: khu dân cư;



Phía Tây giáp : đường N3, khu dân cư Sóng Thần 2.

Tổng diện tích khu đất là: 4.906,31 m2.

Đối với dự án khu đô thị, nhà ở bổ sung thêm thuyết minh việc triển khai dự án đầu tư đáp ứng mục tiêu, định
hướng phát triển đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn (chương trình nhà
ở của UBND tỉnh, nếu có); sơ bộ cơ cấu sản phẩm nhà ở và việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; sơ bộ phương án
đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong dự án và kết nối với hạ tầng ngoài phạm vi dự án đối với dự án khu đô thị.
1

4

2.2. Về khí hậu
Khu đất nằm trong vùng Đơng Nam Bộ, có khí hậu nhiệt đới gió mùa, nắng ẩm
mưa nhiều, phân biệt 2 mùa mưa nắng rõ rệt:


Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10.



Mùa nắng từ tháng 11 đến tháng 4.



Nhiệt độ trung bình năm: 26,5ºC-33ºC.



Nhiệt độ cao nhất trung bình năm: 33ºC-38ºC.



Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 24,5ºC.



Lượng mưa trung bình là: 1773mm.



Độ ẩm tương đối trung bình: 80%.



Tốc độ gió trung bình: khoảng 0,5 m/s.


Hướng gió chính là Tây Nam, vào tháng 10,11,12 chuyển hướng gió Bắc
và Đơng Bắc.


Số giờ nắng: 2.443 giờ /năm.



Bức xạ nhiệt khơng lớn lắm: khoảng 3.400 kcal/h.

2.3. Địa hình:
Địa hình, địa chất thích hợp với việc xây dựng cơng trình. Khu đất đã được san
nền, hướng dốc chủ đạo từ Đông sang Tây, từ Nam xuống Bắc.
2.4. Địa chất:
Theo các số liệu lấy từ các cơng trình khu vực lân cận thì nền đất khu vực có độ
chịu lực trung bình từ 1,2 - 1,5 kg/cm². Trong giai đoạn thiết kế kỹ thuật để đầu tư tiếp
theo này sẽ tiến hành khoan thăm dị địa chất cơng trình để chọn giải pháp kết cấu phù
hợp nhằm đảm bảo tính bền vững và kinh tế.
2.2.1 Đặc điểm chung về khí hậu:
Nằm trên địa bàn tỉnh Bình Dương, đều kiện khí tượng thủy văn Dĩ An mang các
đặc tính đặc trưng của khí hậu miền Nam Việt Nam, với những tính chất và đặc điểm
sau: khí hậu thuộc phân vùng IVb, vùng khí hậu IV của cả nước.
Nằm hịan tịan vào vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo. Trong năm có

5


hai mùa rõ rệt: mùa khơ và mùa mưa.
Có tính ổn định cao, những diễn biến khí hậu từ năm này qua năm khác ít biến
động, khơng có thiên tai do khí hậu.
Khơng gặp thời tiết khắc nghiệt q lạnh (thấp nhất khơng dưới 130C) hoặc q
nóng (cao nhất khơng q 400C). Khơng có gió tây khơ nóng, ít có trường hợp mưa lớn
(lượng mưa ngày cực đại không quá 200mm), hầu như khơng có bão.
2.2.2 Nhiệt độ khơng khí
Nhiệt độ trung bình tháng và năm
Cả năm 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
0
27 C
25.8 26.7 27.9 29.0 28.1 27.3 26.8 27.0 26.6 26.6 26.4 25.6
Các đặc trưng nhiệt độ được ghi trong bảng sau
Các yếu tố đặc trưng nhiệt độ khơng khí
Nhiệt độ trung bình năm
Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất

Nhiệt độ cao tuyệt đối
Nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất
Nhiệt độ thấp tuyệt đối
Biên độ trung bình năm
Biên độ trung bình ngày

Trị số (00C)
270C
290C – tháng 04
400C – tháng 04/1912
210C – tháng 01
13.80C – tháng 01/1937
3.40C
8.80C

2.2.3. Mưa
Mưa theo mùa rõ rệt. Mùa mưa: từ tháng 05 đến tháng 11 chiếm 81.4% lượng
mưa. Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 04 năm sau chiếm 18.6% lượng mưa
2.2.4. Độ ẩm khơng khí
Độ ẩm khơng khí tương đối, trung bình tháng cao nhất, thấp nhất
Độ ẩm
(%)
Trung
bình
Cao
nhất
Thấp
nhất

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

77

74

74

76

83

86

87

86

87

87

84

81

99

99

99

99

99

100 100 99

100 100 100 100

23

22

20

21

33

30

43

2.2.5.Bốc hơi
6

40

44

40

33

29


Lượng bốc hơi cao nhất ghi nhận được: 1.223,3mm/năm (năm 1990)

Lượng bốc hơi nhỏ nhất ghi nhận được: 1.136mm/năm (năm 1989)
Lượng bốc hơi hằng năm tương đối lớn: 1.399mm/năm
Các tháng có lượng bốc hơi cao thừơng ghi nhận được vào mùa khơ (56mm/ngày)
Các tháng có lượng bốc hơi thấp thừơng ghi nhận được vào mùa khô (23mm/ngày)
Do lượng nước bốc hơi lớn trong mùa khô, lượng nước thiếu thụ nghiêm trọng
gây khó khăn cho cấp nước, nhất là các vùng dân cư chưa được cấp nước máy.
2.2.6. Chế độ gió
Phân bố tần suất gió theo hướng thịnh hành (%)
Thời
kỳ
1-3
(tháng)
Hướng gió
Hướng
Đơng Nam
thịnh hành
chính
22
Tần suất
Đơng
Hứơng phụ
20

Tháng

Hướng gió
chủ đạo

1
2

3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Đơng
Đơng Nam
Đơng Nam
Đơng Nam
Nam
Tây Nam
Tây Nam
Tây Nam
Tây Nam
Tây
Bắc
Bắc

Tốc độ
trung bình
(m/s)
2.4
3.8
3.8

3.8
3.3
3.9
3.7
4.5
3.0
2.3
2.3
2.4

4-6

7- 9

10 – 12

Đơng Nam
39
Nam
37

Tây Nam
66
Tây
9

Tây Nam
25
Bắc
15

Tần suất
lặng gió
(%)
9.0
7.9
5.3
5.6
9.3
10.9
10.3
9.2
4.1
14.6
13.0
8.6

Hướng gió
mạnh nhất
Đơng
Đơng Nam
Đơng Nam
Đơng Nam
Đơng Nam
Tây, Tây Nam
Tây
Tây
Tây
Tây Bắc
Tây Bắc

Đông Bắc

Tốc độ lớn nhất được ghi nhận là 36m/s (năm 1971)
2.2.7.Thời gian chiếu sáng bức xạ mặt trời
7

Tốc độ gió
mạnh nhất
(m/s)
12
13
13
16
21
36
21
24
20
6
18
17


Thời gian chiếu sáng
Tháng
1
2
3
4
5

6
7
8
9
10
11
12
Ngày 11.67 11.94 12.25 12.50 12.63 12.58 12.37 12.08 11.79 11.59 11.59 11.38
Bức xạ mặt trời (Kcal/cm2/tháng)
Tháng
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Kcal/cm2/tháng 11.7 11.7 14.2 13.3 11.6 12.1 12.2 10.6 10.8 10.8 10.8 10.9
2.2.8. Mây
Lượng mây trung bình
Tháng
1
Lượng mây
5.5
trung bình

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

4.6

4.9

5.8

7.2

7.8

8.2

7.9

8.2

7.4

6.8

8.6

2.2.9. Nắng
Số giờ nắng trong ngày phụ thuộc vào lượng mây, vì vậy trong các tháng mùa
mưa số giờ nắng giảm đi và tăng dần vào mùa khô
Số giờ nắng trong tháng của năm
Tháng
Giờ nắng

1
7.6

2
8.4

3
8.6

4
8.0

5
6.2

6
6.1

7
5.6

8
5.6

9
5.4

10
5.9

11
6.4

12
7.0

Các hiện tượng thời tiết đáng chú ý
Giông: Khu vực thuộc các vùng nhiều giơng, trung bình có 138 ngày có giơng.

Tháng có nhiều giơng là tháng 5 với 22 ngày.
Bão: Khu vực có ít bão, trong 55 năm qua quan sát chỉ có 8 cơn bão đổ bộ vào
vùng biển Nam Bộ. Bão nếu có chỉ xuất hiện vào tháng 11,12 và không gây thiệt hại
đáng kể (trừ vùng ven biển).
2.5. Hệ thống giao thông khu vực tiếp cận trực tiếp với đường N3. Đây là các
tuyến giao thơng đối ngoại chính của khu vực lập quy hoạch. Tuy nhiên vẫn chưa phủ
hết trên toàn địa bàn và các tuyến đường chính trên địa bàn chưa được trang bị hệ thống
thốt nước nên cịn gây ngập úng khi có mưa.
2.6. Về nguồn nước:
Dự án có thể sử dụng hai nguồn nước. Nguồn thứ nhất là nguồn nước cấp từ tuyến
đường N3 đã có hệ thống cấp nước. Hệ thống cấp nước sử dụng ống D100. Nguồn
nước thứ hai có thể sử dụng để phục vụ cho dự án đó là nguồn nước từ giếng khoan
8


lấy nước từ mạch nước ngầm (ở tầng thứ ba trong lịng đất).
2.7. Về thốt nước:
Nước mưa và hệ thống nước thải của cơng trình được thu nhận vào các hố ga và
hầm tự hoại. Sau đó được lắng lọc và dẫn theo đường ống thoát D300 để ra đường N3
đã có hệ thống, kết nối với hệ thống cống thải của khu vực.
2.8. Về nguồn điện:
Tuyến đường N3 đã có hệ thống cấp điện. Dự kiến lắp đặt một trạm biến thế hợp
bộ ngồi trời cơng suất để cung cấp điện cho dự án khi đi vào hoạt động.
Tổng công suất

Chọn công suất

Chọn công suất

biểu kiến

máy biến thế

máy phát điện

(KVA)

(KVA)

(KVA)

Block A

972.5

1000

Block B

976.3

1000

Ưu tiên Block A

395.6

Ưu tiên Block B

224.2

Phụ tải

Ưu tiên Block A-B

630

2.9. Về đấu nối giao thơng:
Cơng trình tiếp giáp với các đường giao thông hiện hữu như yuyến đường N3. Do
đó khơng cần đầu tư các các đường dẫn vào cơng trình. Bên cạnh đó, đường N3 nối
với đường khác để dẫn đến trục chính giao thơng của Thành phố.

9


Với điều kiện tự nhiên về vị trí địa lý, vị trí kinh tế xã hội và địa chất thủy văn
cơng trình, nhìn chung rất thuận lợi cho việc xây dựng cơng trình “Khu căn hộ cao tầng
Tín Điền (Stown Phúc An 1)”.
2.10. Đánh giá chung
- Thuận lợi
Vùng đất hiện hữu nằm trong khu dân cư xen cài, bên cạnh là khu quy hoach dân
cư hiện hữu, khu dân cư Dĩ An, hòan tòan phù hợp với cơ cấu quy họach phát triển dân
cư của Thành phố Dĩ An và của tỉnh Bình Dương .
Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi.
Các điều kiện kỹ thuật hạ tầng hầu hết đều rất thuận tiện để công ty thực hiện thi
cơng nhanh chóng.
Khu đất xây dựng hiện đang là khu đơ thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyển đổi
10

từ đất nông nghiệp sang đất đô thị nên mật độ dân cư thấp, hiện trạng kiến trúc đơn
giản, thuận lợi cho việc xây dựng mới tại đây.
- Khó khăn
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh, do vậy chủ đầu tư phải tự đầu tư vừa
để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh môi trường. Trong thời gian tới,
khi có hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung cho cả khu vực.
3. Phân tích quy mơ và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
3.1. Các chỉ tiêu quy hoạch
BẢNG CHI TIÊU KIẾN TRÚC
Số
lượng

STT

Diễn giải

I
II
III
IV
1
2
3

1
a
b
2
a
b

Diện tích khu đất
Tầng cao xây dựng
Tổng số tầng ( kể cả hầm )
Hệ số sử dụng đất
Dịch vụ
Căn hộ ở
Kỹ thuật và nhà trẻ
Tổng diện tích khu vực thương mại dịch vụ
( TM )
Tổng DT sàn xây dựng (không bao gồm
hầm)
Tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm hầm
)
Tầng Hầm 2
Diện tích khu vực để xe
Sảnh, giao thông, kỹ thuật, diện tích phụ…
Tầng Hầm 1
Diện tích khu vực để xe
Sảnh, giao thông, kỹ thuật, diện tích phụ…

3

Tầng 1

a
b
c
d
e

4

Diện tích khu vực thương mại dịch vụ ( TM )
Diện tích phòng Sinh hoạt cộng đồng
Nhà giữ trẻ
Diện tích khu vực để xe
Sảnh, giao thông, kỹ thuật, diện tích phụ…
Tầng 2
Diện tích khu vực thương mại dịch vụ ( TM )

V
VI
VII

a

11

Số
tầng

4906,31
22
24
9,16
0,21
5,46
3,48

Đơn

vị
m2
tầng
tầng
lần
lần
lần
lần

1.053,51

m2

39.900,20

m2

44.920,40

m2

2.510,10
2.255,98
254,12
2.510,10
2.011,50
498,60

m2
m2

m2
m2
m2
m2

2.314,10 1

2.314,10

m2

919,14
53,13
52,43
645,50
643,90
2.314,10
48,67

919,14
53,13
52,43
645,50
643,90
2.314,10
48,67

1

1

1
1
1
1
1
1
1

Tổng soá

m2


b
c
d
5
a
b
c
d
6
a
b
7

Nhà giữ trẻ
Diện tích khu vực để xe
Sảnh, giao thông, kỹ thuật, diện tích phụ…

Tầng 3
Diện tích căn hộ ( tính thông thủy )
Thương mại dịch vụ
Diện tích phòng Sinh hoạt cộng đồng
Sảnh, giao thông, kỹ thuật, diện tích phụ…
Tầng 4-22
Diện tích căn hộ ( tính thông thủy )
Sảnh, giao thông, kỹ thuật, diện tích phụ…
Kỹ thuật

1.002,70
734,70
528,03
1.754,00
862,26
85,70
366,20
439,84
1.754,00
1.364,64
389,36
192,00

VIII Tổng số căn hộ
IX
1
2
X
XI
XII

Diện tích để xe cần có
Khu vực thương mại dịch vụ ( TM )
Căn hộ
Diện tích để xe các tầng
Chiều cao công trình
Qui mơ dân số

263,38
5.358,08

1
1
1
1
1

1

1.002,70
734,70
528,03
1.754,00
862,26
85,70
366,20
439,84
33.326,00
25.928,16
7.397,84

192,00

20

510,00

1
19
19

5.621,46
263,38
5.358,08
5.647,68
74,90
1.067,00

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
căn
hộ
m2
m2
m2

m2
m
dân

Các thơng số chỉ tiêu quy hoạch của dự án đều phù hợp với thiết kế cơ sở của
cơng trình.
3.2. Bố cục khơng gian kiến trúc:
A. Các khối cơng trình :

Bao gồm 02 khối cơng trình được bố trí nhằm tạo ra khu n tĩnh ở bên trong và
tổ chức các khu chức năng chính như khu cây xanh hồ nước . Một phần nhỏ được tổ
chức làm chỗ đễ xe ôtô,xe máy … các tuyến giao thơng được bố trí và kết nối từ 2 lối
tiếp cận chính là từ đường N3( theo QH 1/2000) , phần còn lại được tổ chức thành
thảm cỏ và lối đi nơi bộ cho cơng trình .
B. Bãi đậu xe:

Đây là cơng trình chung cư mang tính kinh tế trong đầu tư xây dựng, nhưng vẫn
phải đảm bảo các nhu cầu tối thiểu trong tiêu chuẩn khi hình thành một khu chung cư,
đặc biệt là chỗ để xe.
Khu chung cư này có vị trí chỉ tiếp cận từ đường N3( theo QH 1/2000) là tuyến
giao thơng chính , các diện còn lại đều tiếp giáp với khu dân cư hiện hữu và các ranh
của công viên cây xanh , vì thế khu chung cư này dự kiến sẽ là khu tương đối biệt lập
12


phần các ranh còn lại dự kiến tổ chức các hàng rào cây xanh nhằm bảo vệ an ninh cho
khu chung cư và làm xanh hóa tồn khu chung cư. Do đó việc tổ chức bố trí một phần
nhỏ các bãi đậu xe ơtơ bên ngồi cơng trình là hồn tồn phù hợp và tăng thêm tính an
tồn cho các hộ chung cư ở đây, đồng thời tổ chức các bãi đỗ xe ôtô , xe máy trong
tầng hầm để tăng mật độ cây xanh cho cơng trình.

Theo tính tốn tồn khu có 510 căn hộ, diện tích chỗ để xe bố trí tại tầng hầm và
lửng hầm 2 khối và một phần tại tầng 1, tầng 2 .
C. Khu sinh hoạt cộng đồng :

Khu sinh hoạt cộng đồng là nơi tổ chức hội họp, hôn lễ, tang lễ hoặc các nghi thức
cúng tế theo truyền thống dân tộc.
D. Phần cơ cấu căn hộ các block chung cư:
- Cơ cấu diện tích các căn hộ:

Số thứ tự
Căn hộ

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

18
19
20
21
22
23

A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Diện tích LL
1 căn (m2)
46,01
51,61
51,61

51,61
51,61
78,62
48,40
48,40
48,40
52,48
54,45
49,56
49,56
46,01
51,61
51,61
51,61
51,61
78,62
48,40
48,40
48,40
52,48

13

Tổng Diện tích LL
19 tầng (m2)
874,19
980,59
1.032,20
1.032,20
1.032,20

1.572,40
968,00
968,00
968,00
1.049,60
1.034,55
941,64
941,64
874,19
980,59
1.032,20
1.032,20
1.032,20
1.572,40
968,00
968,00
968,00
1.049,60


24
25
26
27

B 11
B 12
B 13
Tổng cộng

54,45
49,56
49,56
1.364,64

1.034,55
941,64
941,64
26.790,42

(*) Diện tích các căn hộ này khơng bao gồm một phần diện tích tường bao … và được tính tốn ghi
lọt lịng theo thơng tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây Dựng trên cơ sở hồ sơ bản vẽ thiết kế cơ sở
do đơn vị tư vấn thiết kế lập. Khi cơng trình được nghiệm thu hồn thành đưa vào sử dụng, diện tích
các căn hộ sẽ được tính tốn cụ thể theo thực tế.

Ngồi ra, phần cây xanh, đường nội bộ,… bên ngoài và trong cơng trình đều thuộc
quyền sử dụng của cộng đồng sở hữu chung của khối chung cư do Ban Quản trị quản
lý.
E. Cây xanh – vườn hoa:

Mảng không gian xanh cần thiết có tác dụng cải tạo khí hậu, tạo mỹ quan cho khu
chung cư và làm nơi vui chơi, giải trí, luyện tập thân thể, thư giãn cho cư dân. Đồng
thời hết hợp tổ chức các đường đi dạo, tạo các lối đi linh hoạt giữa các thảm cỏ, hồ
nước…
Diện tích cây xanh: 20% khu đất
3.3. Giải pháp thiết kế giao thông:
Hệ thống đường nội bộ bao lấy các khối cơng trình, mở các lối ra vào nhà xe.
khơng gian xanh được bảo đảm không bị chia cắt bởi các đường chính và các lối đi bộ.
3.4. Giải pháp thiết kế mặt đứng:
- Do là khối cao tầng với các đặc điểm mặt bằng các tầng giống nhau nên nguyên

tắc tạo khối cơ bản bằng các đường nét đứng và ngang được áp dụng xuyên suốt. Các
cửa sổ kính lấy sáng tự nhiên từ ngoài vào trong tạo nên một không gian sống sinh
động. Các khối tường với chất liệu và màu sắc hài hòa phá cách cho khối chữ nhật của
cơng trình, tạo dáng xun suốt theo chiều đứng sẽ làm tăng cảm giác bề thế, vững
chãi và duyên dáng của cơng trình.
- Sự kết hợp giữa màu sơn và hai trục cầu thang tạo nên các phân vị đứng làm cho
cơng trình thanh thốt và có nhịp điệu theo quy luật.
- Tầng trệt được nhấn đậm màu xanh từ các cây xanh của sân vườn tạo ra không
gian tự nhiên mở cho cơng trình.
14


- Điều kiện khí hậu khu vực có nắng nóng và mưa nhiều vì thế giải pháp kiến trúc
kết hợp tạo dáng hiện đại.
- Tạo các phân vị mặt đứng đa dạng từ những cấu trúc ô văng, ban công, mái đón..
vừa đảm bảo cho cơng trình khơng bị mưa tạt, chói nắng… vừa tạo mỹ quan đơ thị.
3.5. Mặt bằng các tầng:
- Tầng 1:
Diện tích sàn xây dựng 374m2. Bố trí 2 sảnh thang vào các căn hộ từ 2 hướng:
đường TCH25 vào và từ hẽm khu dân cư vào. Tầng này sử dụng làm bãi để xe máy,
các phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng bảo vệ và cây cảnh, sân vườn.
- Tầng 2 đến tầng 9:
Diện tích sàn xây dựng 2.992m2. Bố trí 11 căn hộ nằm hai bên của hành lang giữa
mỗi tầng của tòa nhà, kết hợp với 2 trục giao thông đứng là thang máy và thang bộ.
Các căn hộ có cửa vào lệch trục nhau nhằm tránh làm phiền nhau và làm lối giao thơng
hàng ln thơng thống. Các căn hộ đều có cửa sổ mở ra ngồi để lấy gió và lấy sáng,
đảm bảo việc thơng gió trong phịng ln có ánh sáng tự nhiên.
3.6. Cảnh quan sân vườn cây xanh:
Cây xanh trồng trong chậu, kết hợp với các vườn hoa trồng cây cỏ dọc theo tường
rào hướng Nam, kết hợp với khu hồ sinh thái, tiểu cảnh cây xanh, khu cây xanh trên

mái kết hợp giải trí, thư giãn tạo nên cảnh quan khơng gian kiến trúc sinh động, đẹp
mắt và thống mát phục vụ sinh hoạt các người thu nhập thấp học tập.
Đặc biệt khuôn viên chung trên mái với diện tích khoảng 350m2, bố trí các tiểu
cảnh cây xanh cho phép người thu nhập thấp học tập và thư giãn với các thức uống tại
quầy, góp phần tạo dựng khơng gian xanh cho môi trường học tập của người thu nhập
thấp.
3.7. Hình thức đầu tư: thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đầu tư.
4. Sự phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch khác theo quy định.
Do khu vực của dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 và 1/2000 nên dự án sử
dụng QCVN 01 về quy hoạch đối với nhà ở để làm các chỉ tiêu thiết kế.
Nội dung/chỉ tiêu

Thông tin quy hoạch
15

Thiết kế cơ sở

Đánh giá


Tên lơ đất, diện
tích lơ

Một phần lơ đất số
617 m2

Một phần lơ đất số
617 m2

Phù hợp

Diện tích đất sau
khi trừ khoảng lùi

558,29 m2

558,29 m2

Phù hợp

Chức năng khu
đất

Đất xây dựng nhà ở.

Đất xây dựng nhà ở.

Phù hợp

Chỉ giới đường đỏ

Cách tim đường số
TCH25 là 6,00m.

Cách tim đường số
TCH25 là 6,00m.

Phù hợp

Chỉ giới xây dựng

Cách chỉ giới đường
đỏ là 6,00m.

Cách chỉ giới đường
đỏ là 6,00m.

Phù hợp

Cao độ san nền

+1,433m (hệ cao độ
hòn dấu)

+1,433m (hệ cao độ
hịn dấu)

Phù hợp

Cao độ sân hồn
thiện

Cao hơn mặt đường
200

Cao hơn mặt đường
200

Phù hợp

Cao độ nền tầng
trệt

Cao hơn mặt đường
500

Cao hơn mặt đường
500

Phù hợp

Tỷ lệ đất trồng
cây xanh

Tối thiểu 20%

20%

Phù hợp

Mật độ xây dựng

< 60%

56%

Phù hợp

Chiều cao

10 tầng

09 và tầng tum

Phù hợp

Chỗ để xe

Trong khuôn viên đất Trong khuôn viên đất

Phù hợp

Chương III: Các yếu tố bảo đảm khả năng thực hiện dự án
1. Sử dụng tài nguyên.
Các vật liệu xây dựng chính sử dụng cho dự án là các sản phẩm có sẵn trên thị
trường, khơng cần khai thác mỏ và sử dụng tài nguyên thiên nhiên, bảo đảm khả năng
thực hiện dự án. Bao gồm:
- Gạch xây: dùng gạch bê tơng nhà máy có kích thước chuẩn
- Vật liệu lát nền: dùng đá granite, đá thiên nhiên và gạch ceramic.
- Đá các loại: sử dụng đá xay nghiền có sẵn trên thị trường.
16


- Cát xây tô và bê tông: sử dụng cát có sẵn trên thị trường.
- Thép: thép xây dựng có sẵn trên thị trường.
- Các loại vật liệu khác có sẵn trên thị trường.
2. Lựa chọn công nghệ thiết bị.
Dự án khơng có sử dụng cơng nghệ thiết bị. Chỉ sử dụng các thiết bị phổ biến trên
thị trường như máy lạnh, máy phát điện và thang máy.
3. Sử dụng lao động.

Dự án sử dụng chủ yếu là là công nhân xây dựng và lao động phổ thông. Trong
thời kỳ đầu tư xây dựng, ước tính khoảng 200 cơng nhân xây dựng được sử dụng trong
suốt thời gian là hai năm. Giai đoạn vận hành và khai thác chỉ sử dụng lực lượng quản
lý, bảo vệ, tạp vụ. Ước lượng khoảng 10 khi nhân viên phục vụ 24 giờ trong ngày. Với
số lượng công nhân và nhân viên khai thác này, Chủ đầu tư và nhà thầu dễ dàng huy
động cho dự án. Đảm bảo tính khả thi cho dự án khi sử dụng lao động tại địa phương.
Bên cạnh đó, dự án đã tạo cơng ăn việc làm cho lực lượng công nhân xây dựng là
chủ yếu, không huy động lực lượng lao động từ nơi khác đến và không không làm ảnh
hưởng đến môi trường sống của khu dân cư hiện hữu.
4. Hạ tầng kỹ thuật.
Hạ tầng xung quanh khu đất triển khai dự án đã có sẵn cáp hạ tầng như đường
vận chuyển vật liệu xây dựng, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thu nước thải, hệ
thống thông tin liên lạc. Chủ đầu tư không phải đầu tư thêm hạ tầng tạm hoặc các cơng
trình tạm để phục vụ trong quá trình triển khai dự án. Đây là sự thuận lợi của hạ tầng
hiện hữu, đảm bảo tính khả thi của dự án trong q trình hình thực hiện đầu tư xây
dựng cơng trình.
5. Tiêu thụ sản phẩm.
Dự án chỉ có một sản phẩm duy nhất để tiêu thụ đó là là các căn hộ cho người thu
nhập thấp thuê. Theo khảo sát của chủ đầu tư tại thời điểm lập dự án, nhu cầu thuê nhà
ở, phòng trọ của người thu nhập thấp thuộc hai trường Đại học Giao thông vận tải và
Đại học Lao động - Xã hội rất lớn. Do đó sản phẩm tạo ra sẽ được tiêu thụ tối thiểu
80% số lượng các căn hộ. Để đảm bảo tăng thêm tính tiêu thụ sản phẩm, tính khả thi
của dự án, chủ đầu tư như đã có kế hoạch phối hợp với Trung tâm hỗ trợ người thu
17


nhập thấp của hai trường đại học học, nhằm giới thiệu phòng trọ cho các người thu
nhập thấp tin mới nhập học. Giảm bớt khó khăn việc đi tìm tìm phòng trọ của các người
thu nhập thấp và đảm bảo tiêu chuẩn nơi ở, gần nơi học nhất.
6. Thời gian, tiến độ thực hiện dự án

Với quy mô dự án bán đầu tư xây dựng cơng trình đã được mơ tả ở phần trên, thời
gian thực hiện dự án ước lượng khoảng 2 năm để đảm bảo tính khả thi thực hiện dự
án. Cụ thể để các công việc triển khai thực hiện dự án được lập tiến độ như sau:

18


19