Luận văn thạc sĩ HUS nghiên cứu xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất (áp dụng thử nghiệm tại thị trấn phùng, huyện đan phượng, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Nguyễn Hồng Lương

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
(ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN PHÙNG,
HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2019

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Nguyễn Hồng Lương

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
(ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN PHÙNG,
HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI)
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Quốc Bình
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Trần Quốc Bình

TS. Bùi Quang Thành

Hà Nội, 2019

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
dữ liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Lƣơng

1

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngồi sự nỗ lực của bản
thân, tơi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học,
các thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng
nghiệp.
Tơi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học
PGS.TS. Trần Quốc Bình đã tận tình hƣớng dẫn giúp đỡ tơi trong suốt q trình
hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo hoa
ịa l , Trƣờng

ại học

hoa học Tự nhiên,

ại học Quốc gia

à Nội đã nhiệt

tình giúp đỡ tơi trong q trình hồn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong q trình
thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Lƣơng

2

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


MỤC LỤC
C ƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ẤT VÀ CÁC P ƢƠNG P ÁP
ỊN GIÁ ẤT ....................................................................................................... 12
1.1. Cơ sở l luận về giá đất ...................................................................................... 12
1.1.1. ất đai và giá đất ..................................................................................... 12
1.1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ........................................................... 14
1.1.3. ịnh giá đất ............................................................................................. 15
1.1.4. Phƣơng thức tổ chức hoạt động định giá đất ........................................... 16
1.1.5. Cơ sở pháp l hiện hành về giá đất và định giá đất tại Việt Nam ........... 18
1.2. Các phƣơng pháp định giá đất tại Việt Nam ..................................................... 19
1.2.1. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp ................................................................ 19
1.2.2. Phƣơng pháp chiết trừ ............................................................................. 20
1.2.3. Phƣơng pháp thặng dƣ ............................................................................. 21
1.2.4. Phƣơng pháp thu nhập ............................................................................. 21
1.2.5. Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh................................................................. 22
1.3. Sự cần thiết xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất ....................................... 23
1.4. Tình hình nghiên cứu và ứng dụng công nghệ thông tin trong định giá đất .... 25
1.4.1. Trên thế giới ............................................................................................ 25
1.4.2. Tại Việt Nam ........................................................................................... 27
C ƢƠNG 2: XÂY DỰNG P ẦN MỀM Ỗ TRỢ ỊN GIÁ ẤT .................... 30
2.1. Lựa chọn giải pháp công nghệ ........................................................................... 30
2.2. Thiết kế hệ thống ................................................................................................ 33
2.2.1. Ngôn ngữ UML trong thiết kế hệ thống .................................................. 33
2.2.2. Xây dựng sơ đồ ca sử dụng ..................................................................... 35
2.2.3. Xây dựng sơ đồ hoạt động....................................................................... 37

2.2.4. Xây dựng sơ đồ lớp ................................................................................. 40
2.3. Xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất ........................................................... 44
2.3.1. Các phƣơng pháp định giá đất sử dụng trong hệ thống ........................... 44
2.3.2. Công cụ phát triển hệ thống .................................................................... 46
2.3.3. Chức năng định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp .................. 48
2.3.4. Chức năng định giá đất theo phƣơng pháp chiết trừ ............................... 53
3

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


C ƢƠNG 3: T Ử NG IỆM ỊN GIÁ ẤT TẠI T Ị TRẤN P ÙNG,
UYỆN AN P ƢỢNG, T ÀN P Ố À NỘI ................................................. 56
3.1. hái quát về khu vực nghiên cứu ...................................................................... 56
3.1.1. iều kiện tự nhiên ................................................................................... 56
3.1.2. iều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................ 59
3.2. Thử nghiệm phần mềm ...................................................................................... 63
3.2.1. Thu thập thông tin giá đất........................................................................ 63
3.2.2. ịnh giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp .................................... 67
3.2.3. ịnh giá đất theo phƣơng pháp chiết trừ ................................................. 70
3.3. ánh giá kết quả thử nghiệm phần mềm........................................................... 71
ẾT LUẬN VÀ IẾN NG Ị .................................................................................. 74
TÀI LIỆU T AM

ẢO ........................................................................................ 76

4

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

DANH MỤC HÌNH
ình 2.2: Sơ đồ ca sử dụng (use case diagram) của hệ thống .................................. 36
ình 2.3: Sơ đồ hoạt động của chức năng “Tìm kiếm thửa đất cần định giá” ......... 38
ình 2.4: Sơ đồ hoạt động của chức năng “ ịnh giá đất bằng phƣơng pháp
so sánh trực tiếp” ...................................................................................................... 39
ình 2.5: Sơ đồ hoạt động của chức năng “Cập nhật CSDL” .................................. 40
ình 2.6: Mơ hình cơ sở dữ liệu giá đất thể hiện bằng sơ đồ lớp ............................ 41
ình 2.7: Quy trình định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp...................... 44
ình 2.8: Quy trình định giá đất theo phƣơng pháp chiết trừ .................................. 46
Hình 2.9: Giao diện thiết kế của Qt Designer ........................................................... 47
ình 2.10: ối tƣợng đã tắt chức năng enabled ....................................................... 49
ình 2.11: Tính tốn tỷ lệ phần trăm của tiêu chí “ ình dạng” ............................... 50
ình 2.12: Ngƣời sử dụng sửa đổi tỷ lệ phần trăm .................................................. 51
ình 2.13: Tính toán tỷ lệ điều chỉnh và mức điều chỉnh tiêu chí “ ình dạng” ...... 52
ình 2.14: Giao diện của phƣơng pháp chiết trừ ..................................................... 53
ình 2.15: Tính tốn giá trị cơng trình xây dựng ..................................................... 54
ình 2.16: Cảnh báo ngƣời sử dụng nhập định dạng dữ liệu sai ............................. 55
ình 3.1: Vị trí thị trấn Phùng .................................................................................. 56
ình 3.2: Vị trí tƣơng quan giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh ......... 65
ình 3.3: Vị trí tƣơng quan của thửa đất thẩm định với các thửa đất so sánh và
thông tin thửa đất so sánh 1 ...................................................................................... 66
ình 3.4: Giao diện của cơng cụ định giá bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp ...... 67
ình 3.5: Tìm kiếm thửa đất ..................................................................................... 68
Hình 3.6: Nhập thơng tin để tính tốn mức giá chỉ dẫn ............................................ 68
ình 3.7: Cảnh báo ngƣời sử dụng khi nhập sai tên xác nhận/mật khẩu ................. 69
ình 3.8: Dữ liệu định giá đã đƣợc cập nhật vào CSDL .......................................... 69
ình 3.9: Nhập thơng tin đã thu thập và tính giá...................................................... 70

5

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Danh mục các trƣờng hợp sử dụng (use case) của hệ thống .................... 37
Bảng 2.2: Nội dung thông tin của cơ sở dữ liệu giá đất ........................................... 42
Bảng 2.3: Cơng thức tính tỷ lệ % của 3 tiêu chí giao thơng, diện tích, mặt tiền ...... 51
Bảng 3.1: Dân số từng khu dân cƣ của thị trấn Phùng ............................................. 61
Bảng 3.2: Thu thập giá và các tiêu chí so sánh của 3 thửa đất đã có giao dịch ........ 63
Bảng 3.3: Thông tin về giá trị căn nhà các thửa đất so sánh .................................... 67
Bảng 3.4. Tổng hợp

kiến của những ngƣời tham gia thử nghiệm ......................... 71

6

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CSDL

Cơ sở dữ liệu

TN&MT

Tài nguyên và Môi trƣờng

UBND

Ủy ban nhân dân

GIS

Geographic Information System
(Hệ thống thông tin địa lý)

QGIS

Quantum Geographic Information System

UML

Ngơn ngữ mơ hình hóa thống nhất

GCN QSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
ất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nguồn tƣ liệu sản xuất không
thể thay thế đƣợc và là một nhân tố vô cùng quan trọng trong sự phát triển của

đất nƣớc. Luật đất đai 2013 đã quy định rất rõ quản lý tài chính về đất đai là một
trong những nội dung quản l nhà nƣớc về đất đai.

iều đó cho thấy, giá đất

đóng một vai trị hết sức quan trọng đối với các hoạt động kinh tế, xã hội. ây là
căn cứ giúp Nhà nƣớc có thể điều tiết việc quản l đất đai thông qua giá cả nhằm
bảo đảm quyền lợi của ngƣời sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ
và đảm bảo ổn định xã hội.
Sự chênh lệch ngày càng cao về cung cầu đất đai trên thị trƣờng làm
cho giá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng.

iều này dẫn đến giá đất trên

thị trƣờng chuyển nhƣợng, đấu giá,... biến động liên tục dƣới tác động của
nhiều yếu tố. Giá đất khơng ổn định gây khó khăn cho các nhu cầu thƣờng
xuyên về đất đai nhƣ thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đầu tƣ... hoặc trong nhiều
trƣờng hợp giải quyết các tranh chấp về đất đai không xác định đƣợc giá trị
của bất động sản.
Những thực tế trên cho thấy định giá đất hay định giá bất động sản là thực
sự cần thiết nhằm phục vụ cho công tác quản l Nhà nƣớc về đất đai, hay trong
việc thu thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng,... để đáp
ứng nhu cầu của ngƣời sở hữu bất động sản khi thực hiện các giao dịch.
Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ TN&MTquy
định chi tiết phƣơng pháp định giá đất. Hiện nay, các phần mềm hỗ trợ cho công
tác định giá đất vận dụng theo những phƣơng pháp định giá của Bộ TN&MT đã
đƣợc triển khai. Nhƣng trên thực tế các phần mềm này đều mất phí, ít đối tƣợng
có thể tiếp cận đƣợc gây ra sự hạn chế trong công tác định giá.
8

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Công nghệ GIS mã nguồn mở hiện nay đã trở lên phổ biến và phát triển
bởi sự tiện dụng, cho phép các nhà phát triển phần mềm có thể xây dựng các dự
án mà không phụ thuộc nền tảng thƣơng mại, sẵn sàng để xem, chỉnh sửa và tái
phân phối. Hiện nay QGIS là một trong những phần mềm GIS có giao diện dễ sử
dụng, khá phổ biến, có cơng cụ rất mạnh để xử lý dữ liệu và đặc biệt QGIS cho
phép phân tích khơng gian, thao tác trực tiếp với các loại cơ sở dữ liệu nhƣ
PostgresSQL, MS SQL, Oracle, DB2,...
Thị trấn Phùng nằm ngay trên Quốc lộ 32 và là trung tâm của huyện an
Phƣợng, thành phố Hà Nội. Trong những năm qua, cùng với sự phát triển nhanh
chóng của q trình đơ thị hóa, bộ mặt thị trấn đang từng bƣớc thay đổi. Vì vậy,
nhu cầu sử dụng và giao dịch đất đai nhƣ xây dựng nhà ở, khu dân cƣ tăng lên
rất nhanh, đất đai trở thành hàng hố chiến lƣợc, là vấn đề sơi động trên địa bàn
thị trấn. Do vậy, việc xác định giá đất làm cơ sở giao dịch trở nên cấp thiết trong
quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn và việc triển khai áp dụng một
phần mềm hỗ trợ định giá đất ở đây là một vấn đề cấp thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu đƣợc thực hiện với mục tiêu ứng dụng công nghệ GIS mã
nguồn mở xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất giúp cho cán bộ thẩm định giá
có một cơng cụ tự động để tính tốn giá đất theo các phƣơng pháp của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng đƣợc quy định chi tiết trong Thơng tƣ số 36/2014/TTBTNMT, góp phần tăng hiệu quả của công tác định giá đất.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về giá đất và công tác định giá đất.
- Nghiên cứu về công nghệ GIS mã nguồn mở.
- Xây dựng phần mềm tính toán giá đất theo các phƣơng pháp định giá đất
do Bộ TN&MT quy định.
- Thử nghiệm trên địa bàn thị trấn Phùng, huyện

an Phƣợng, thành phố

Hà Nội.

9

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện trên phạm vi thị trấn
Phùng, huyện an Phƣợng, thành phố Hà Nội.
Phạm vi khoa học: Các phƣơng pháp định giá đất đƣợc quy định trong
Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp tổng hợp phân tích tài liệu: đƣợc áp dụng nhằm tổng hợp
và phân tích các tri thức, các vấn đề có liên quan đến đề tài. Tài liệu đƣợc lấy từ
nhiều nguồn khác nhau nhƣ các bài viết, bài báo, sách, tạp chí, giáo trình, mạng
Internet,...
- Phƣơng pháp chun gia: đƣợc sử dụng nhằm thu nhận các tri thức tổng
hợp từ lĩnh vực thẩm định giá đất nhƣ lựa chọn các yếu tố so sánh trong định giá
đất, cách thức tính tốn dùng để định giá và phân tích tổng hợp ý kiến các
chuyên gia về hệ thống đƣợc xây dựng.
- Phƣơng pháp GIS: đƣợc sử dụng với mục đích xử lý, biên tập các dữ liệu
không gian và ứng dụng cho việc thiết kế và xây dựng phần mềm mã nguồn mở.
- Phƣơng pháp thử nghiệm thực tế đƣợc áp dụng nhằm kiểm chứng, đánh
giá và hoàn thiện kết quả nghiên cứu của luận văn tại địa bàn nghiên cứu, hƣớng
dẫn thử nghiệm cho cán bộ và ngƣời sử dụng, thu thập ý kiến đánh giá qua mẫu
phiếu đã chuẩn bị.

6. Kết quả đạt đƣợc và ý nghĩa khoa học, thực tiễn
- Kết quả đạt đƣợc: Phần mềm hỗ trợ định giá đất theo quy định của Bộ
TN&MT.
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả của luận văn góp phần đƣa ra một giải pháp
về công nghệ cho công tác định giá đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Sản phẩm kết quả của luận văn sẽ góp phần hỗ trợ các
thẩm định viên trong quá trình sử dụng các phƣơng pháp định giá đất của Bộ
TN&MT.

10

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


7. Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn đƣợc cấu trúc thành 3 chƣơng
nhƣ sau:
Chƣơng 1: Tổng quan về giá đất và các phƣơng pháp định giá đất
Chƣơng 2: Xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất
Chƣơng 3: Thử nghiệm định giá đất tại thị trấn Phùng, huyện

an

Phƣợng, thành phố Hà Nội

11

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT
VÀ CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
1.1.1. Đất đai và giá đất
1.1.1.1. Đất đai
Hội nghị quốc tế về Môi trƣờng ở Rio de Janerio (Brazil, 1993) khẳng
định: “ ất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó nhƣ: hí hậu bề mặt,
thổ nhƣỡng, tập đồn động thực vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết
quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nƣớc hay hệ
thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng sá, nhà cửa,...)”.
ất đai là nguồn của cải, là tài sản cố định hoặc đầu tƣ cố định, là thƣớc
đo sự giàu có của một quốc gia.

ất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo

hiểm về tài chính, nhƣ là sự chuyển nhƣợng của cải qua các thế hệ và nhƣ là một
nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Các Mác viết: “ ất đai là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là điều kiện để
sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đƣợc để sản xuất, là tƣ liệu sản xuất cơ bản
trong nơng, lâm nghiệp” [8]. Bởi vậy, nếu khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ
một ngành sản xuất nào, con ngƣời không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật
chất để duy trì cuộc sống và duy trì nịi giống đến ngày nay.
ồng thời đất đai cịn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó khơng
do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái
hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích.

ất đai cố định về vị trí, có giới

hạn về khơng gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai cịn có
khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết và sử dụng đất đai hợp lý thì
giá trị của đất khơng những khơng mất đi mà có xu hƣớng tăng lên. hác với các
tài sản thơng thƣờng khác trong q trình sử dụng phải khấu hao sản phẩm.

12

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


1.1.1.2. Giá đất
ất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ) cao hay thấp ở một khoảng thời
gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ
đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền thế chấp,...
Trên thực tế, thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam tồn tại 2 mức giá hay
còn gọi là hai giá: giá đất thị trƣờng và giá đất do Nhà nƣớc quy định. Giá đất thị
trƣờng đƣợc hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên
khác có liên quan trong điều kiện thị trƣờng mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nƣớc
quy định trên cơ sở giá đất thị trƣờng nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và
các mục đích khác của Nhà nƣớc. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết
và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị
trƣờng, trong đó các mức giá đất thị trƣờng thƣờng đƣợc xác lập trƣớc các mức
giá đất Nhà nƣớc quy định; giá đất Nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh tƣơng
đối còn giá đất thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động [17].
iều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” [15]. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở

hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là
tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Pháp luật Việt Nam cũng quy định giá đất đƣợc hình thành trong các
trƣờng hợp sau [14]:
- Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

13

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
a. Vị trí
Yếu tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất bao gồm: khoảng cách đến trung tâm
thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc các trung tâm tập trung đông dân....
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của thửa đất
càng lớn. ối với mỗi thửa đất ln đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối
và vị trí tƣơng đối [28]. Xét trên phƣơng diện tổng qt, cả 2 loại vị trí nói trên
đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất. Những thửa đất
nằm tại trung tâm đơ thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những thửa
đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối). Những thửa đất
nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị
cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh
giá ƣu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
b. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất

Diện tích thửa đất cần vừa phải, phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn
quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong q trình sử dụng và khả năng tài
chính của ngƣời sử dụng đất, nên ảnh hƣởng đến giá cả của thửa đất.
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hƣởng đến hiệu quả trƣng
bày và thu lợi của ngƣời sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh,
thƣơng mại và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hƣởng đến giá đất.
Hình dạng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, cịn các dạng
nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều khơng thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hƣởng đến giá đất.
Một kích thƣớc và diện tích thửa đất tối ƣu khi nó thoả mãn một loại nhu
cầu cụ thể của đa số dân cƣ trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì

14

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


loại kích thƣớc và diện tích tối ƣu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu
thửa đất là từ 10m-15m.
c. Điều kiện cơ sở hạ tầng
iều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hƣởng tới giá đất chủ yếu bao gồm:
điện, điện thoại, nhà trẻ, trƣờng học, cơng viên, bệnh viện... Ngồi ra cịn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần...

iều kiện

cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu có loại giao thơng của
địa phƣơng, độ rộng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên hệ với bên ngoài. Các thửa
đất gần các đƣờng giao thơng chính, độ rộng đƣờng lớn hay gần các hệ thống
phƣơng tiện giao thơng cơng cộng thì giá đất sẽ khác nhau so với các thửa đất

nằm trong ngõ, ngách.
d. Chất lượng môi trường
Chất lƣợng môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môi
trƣờng nhân văn và môi trƣờng tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trƣờng tự
nhiên nhƣ: địa chất, địa thế, độ dốc, hƣớng gió, khơng khí, độ ơ nhiễm... cho đến
các điều kiện mơi trƣờng nhân văn nhƣ loại hình nghề nghiệp của dân cƣ, trình
độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
1.1.3. Định giá đất
Quyết định giá đất là một trong 8 quyền của nhà nƣớc đối với đất đai [15]
và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản l đất đai thích hợp
theo định hƣớng kinh tế thị trƣờng, nó là cơ sở cho chuyển nhƣợng quyền sử
dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa ngƣời quản
l và ngƣời sử dụng đất. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và ngƣời sử
dụng đất có quyền chuyển nhƣợng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê,... và Nhà
nƣớc có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của tồn xã hội, tổ chức thống
nhất các cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu
cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với
ngƣời sử dụng đáp ứng đƣợc nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền
kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.
15

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Theo W. Sealrooke (Viện đại học Portsmouth, Vƣơng quốc Anh), định giá
đất là sự ƣớc tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử
dụng đã đƣợc xác định, ở tại một thời điểm xác định [6].

ất đai là một tài sản

đặc biệt. Giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, pháp lý, kinh tế thì
nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Do đó, việc định giá đất chỉ có
thể là sự ƣớc tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ nhƣ so với việc
định giá các tài sản thông thƣờng.
ịnh giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các
nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa ngƣời quản l và ngƣời sử dụng đất,
giữa ngƣời sử dụng đất với nhau.
ịnh giá đất đóng vai trị rất quan trọng trong nền kinh tế, thơng qua kết
quả định giá nó giúp cho Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất có những quyết định
đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác [17]:
1. Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhƣợng đất, góp phần
ổn định thị trƣờng đất .
2. Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất nhƣ: cho thuê,
thế chấp, cầm cố.
3. Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi
thu hồi.
4. Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất.
ịnh giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo cơng bằng xã hội, đặc biệt là
khi giải quyết tranh chấp đất đai, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai.
1.1.4. Phương thức tổ chức hoạt động định giá đất
ịnh giá bất động sản là lĩnh vực đƣợc nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các
nƣớc phát triển cũng nhƣ đang phát triển đầu tƣ nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua.
Tại các nƣớc nhƣ Mỹ, Thuỵ

iển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore,...

định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế.
Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phƣơng pháp định giá bất

16

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


động sản đã đƣợc đƣa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều
kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trƣờng bất động sản nhƣ mua bán, chuyển
nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi.
Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nƣớc trên thế
giới vừa là một công cụ của quản l nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản,
vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trƣờng nằm trong sự kiểm
soát của Nhà nƣớc [26].
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nƣớc nhƣng
nội dung định giá và quản l nhà nƣớc đối với hoạt động định giá đất và bất
động sản nói chung tại nhiều nƣớc trên thế giới có những điểm khá giống nhau.
a số luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản của các
nƣớc đều chỉ rõ định giá và quản lý hoạt động định giá đất đƣợc xác định là một
trong những nội dung chính của hoạt động quản l nhà nƣớc. Hoạt động định giá
đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp l đã đƣợc xác lập.
Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tƣợng phải định giá
là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại
đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển
nhƣợng mục đích sử dụng. Việc định giá đất và bất động sản đƣợc tiến hành theo
định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nƣớc.
Trong các trƣờng hợp phát sinh chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc
chuyển mục đích sử dụng đất thì việc định giá đất và bất động sản sẽ đƣợc tiến
hành đột xuất theo yêu cầu [26].
Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định
giá: Nói chung, có 2 mơ hình tổ chức định giá là: tổ chức định giá của Nhà nƣớc
và tổ chức định giá của tƣ nhân. Tổ chức định giá tƣ nhân chịu sự quản lý về mặt
nhà nƣớc của cơ quan định giá nhà nƣớc [26]:

- Tổ chức định giá của Nhà nƣớc có chức năng xây dựng giá đất và bất
động sản, thực hiện quản l nhà nƣớc về công tác định giá đất và bất động sản
17

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


trên phạm vi cả nƣớc. Theo đó, giá đất và bất động sản đƣợc định giá và ban
hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ
theo quy định của mỗi nƣớc) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã đƣợc Ủy ban định
giá Trung ƣơng phê duyệt. Trƣờng hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự
tham gia định giá của tƣ nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự
chênh lệch lớn về giá trị mà các bên khơng thƣơng lƣợng đƣợc, thì buộc phải
đƣa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu
lực pháp luật .
- Tổ chức định giá của tƣ nhân:

ƣợc hình thành và phát triển trong cơ

chế thị trƣờng nhằm đáp ứng các nhu cầu thƣờng xuyên, đa dạng của khu vực sở
hữu tƣ nhân về đất đai và bất động sản nhƣ thế chấp, chuyển nhƣợng, thuê, nhận
thừa kế, bảo hiểm, đầu tƣ phát triển và trong nhiều trƣờng hợp nhằm giải quyết
các tranh chấp về giá trị bất động sản của các bên có liên quan .
1.1.5. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất tại Việt Nam
Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là một trong những nội dung quan trọng
bậc nhất hiện nay của công tác quản l nhà nƣớc về đất đai. Giải quyết đƣợc cơ
chế định giá đất, thì các quy định khác liên quan đến đất đai và bất động sản sẽ
đƣợc xử lý dễ dàng và thuận lợi. Do vậy, Nhà nƣớc đƣa ra nhiều văn bản pháp
luật để làm căn cứ pháp lý cho vấn đề định giá đất.
Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất tại

iều

112. hi đó, nguyên tắc định giá phải đảm bảo theo mục đích sử dụng, thời hạn
sử dụng, phù hợp với giá phổ biến và cùng một thời điểm với các loại đất trên thị
trƣờng.
Chính phủ đã quy định các phƣơng pháp định giá đất tại iều 4 và iều 5
của Nghị định số 44/2014/N -CP ban hành ngày 15/05/2014. Hiện nay có 05
phƣơng pháp định giá đất là phƣơng pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, thăng dƣ
và hệ số điều chỉnh. Mỗi một phƣơng pháp có u cầu về thơng tin cần thu thập
và những điều kiện áp dụng khác nhau.

18

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


ể làm rõ hơn từng phƣơng pháp, Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/06/2014 của Bộ TN&MT đã quy định chi tiết về các phƣơng pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bẳng giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất tại. Cùng
với đó, Thơng tƣ cịn đƣa ra các ví dụ cụ thể của từng phƣơng pháp trong thực tế
để ngƣời dân hiểu rõ hơn khi áp dụng trong thực tiễn.
Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thơng tƣ số 145/2016/TT-BTC ngày
6/10/2016 quy định và hƣớng dẫn thực hiện thẩm định giá bất động sản.

ối

tƣợng thẩm định bất động sản có thể là đất là nhà ở hoặc các bất động sản
thƣơng mại,...
1.2. Các phƣơng pháp định giá đất tại Việt Nam

Theo Nghị định số 44/2014/N -CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất
đƣợc Chính phủ ban hành, có 05 phƣơng pháp định giá đất là: Phƣơng pháp so
sánh trực tiếp; Phƣơng pháp chiết trừ; Phƣơng pháp thu nhập; Phƣơng pháp
thặng dƣ và Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất [5].
1.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp định giá đất thơng qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tƣơng tự về mục đích sử dụng đất, vị
trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý
về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhƣợng trên thị
trƣờng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất
cần định giá [5].
Các trường hợp áp dụng
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp thƣờng đƣợc sử dụng để thẩm định giá trị
tài sản trong các trƣờng hợp sau:
- Các tài sản có tính đồng nhất nhƣ: các căn hộ, các chung cƣ, các dãy nhà
cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân
xƣởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và nhóm cửa hiệu.
19

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- ất trống.
Ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
- Là phƣơng pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
- Là phƣơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trƣờng.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phƣơng pháp khác.
Nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
- Phải có giao dịch về bất động sản tƣơng tự ở trong cùng khu vực thì mới
có thể sử dụng để so sánh đƣợc.

- Các thơng tin, chứng cứ thƣờng mang tính chất lịch sử.
- Phƣơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và
kiến thức thị trƣờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
1.2.2. Phương pháp chiết trừ
Phƣơng pháp chiết trừ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [5].
Trường hợp sử dụng
ƣợc dùng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền trong
trƣờng hợp khơng có đủ số liệu về giá thị trƣờng của các thửa đất trống tƣơng tự
với thửa đất cần xác định giá.
Ưu điểm của phương pháp chiết trừ
- Có thể định giá cho các mảnh đất có ít dữ liệu trên thị trƣờng.
- ịnh giá cho các mảnh đất có tài sản đã qua sử dụng.
Hạn chế của phương pháp chiết trừ
- Chi phí khơng phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi
phí khơng tạo ra giá trị.
- Ngƣời thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá
thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng đƣợc phƣơng pháp này.

20

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


1.2.3. Phương pháp thặng dư
Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đƣợc
phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách
loại trừ tổng chi phí ƣớc tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất

động sản [5].
Ưu điểm của phương pháp thặng dư:
+ Là phƣơng pháp định giá phù hợp với các B S có tiềm năng phát triển,
các dự án đầu tƣ;
+ Phƣơng pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trƣờng
nên dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp để đƣa ra mức giá đấu giá.
+ Phƣơng pháp định giá này đƣợc thực hiện thơng qua việc mơ tả một q
trình đầu tƣ, vì vậy có giá trị trong việc tƣ vấn đầu tƣ...
Nhược điểm của phương pháp thặng dư:
+ hó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+ Mọi ƣớc tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều
kiện của thị trƣờng.
+ Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ƣớc
tính các chi phí và giá bán.
+ Phƣơng pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, nhƣ
vậy, đã giả định tất cả các dòng tiền xảy ra ờ cùng một thời điểm, mà giả định
này là không hiện thực.
1.2.4. Phương pháp thu nhập
Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá đất tính bằng thƣơng số
giữa mức thu nhập rịng thu đƣợc bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi VN

kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thƣơng mại nhà

nƣớc có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [5].

21

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

Ưu điểm của phương pháp thu nhập:
+ ơn giản trong áp dụng, cơng thức tính tốn rõ ràng;
+ Có độ chính xác tƣơng đối cao khi có những thơng tin về các thƣơng vụ
chính xác và có thể so sánh đƣợc.
Nhược điểm của phương pháp thu nhập:
+ Trong phân tích các thƣơng vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ,
chất lƣợng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tƣơng lai,...
Dẫn đến khó thuyết phục đƣợc khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh.
+ Nhiều dữ liệu ƣớc tính, điểu chỉnh, vì vậy địi hỏi trình độ và kinh
nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thơng tin. ộ chính xác có thể bị hạn
chế do mức độ chuẩn xác của thông tin dự báo.
+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong
tƣơng lai.
+ Áp dụng một tỷ lệ vốn hố cố định, do đó tổng lợi nhuận hàng năm từ
B S cũng cố định. Trong khi hiệu quả của B S trong quá khứ có tầm quan
trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tƣ, thì sự quan tâm của các nhà đầu tƣ lại
tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng.
+ Phƣơng pháp thu nhập địi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ
B S trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong tồn bộ thời gian kinh tế
cịn lại của B S. ây là một cơng việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốc
gia nền kinh tế thị trƣờng chƣa phát triển nhƣ ở nƣớc ta.
+ Phƣơng pháp này thƣờng ít đƣợc sử dụng trong định giá hàng loạt, mà
thƣờng đƣợc sử dụng để định giá những B S cá biệt, phù hợp cho những B S
mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian gồm: trung tâm thƣơng mại, khách
sạn, rạp chiếu phim, khu công nghiệp,...
1.2.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh
Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phƣơng pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

22

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh) ban hành [5].
Trường hợp sử dụng:
- Tính tiền bồi thƣờng về đất: đối với các dự án có thửa đất liền kề, cùng
mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự
nhau hoặc tại các khu vực thu hồi không bảo đảm yêu cầu thông tin để áp dụng
các phƣơng pháp định giá khác.
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giá
khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất đƣợc xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên
thị trƣờng, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phƣơng và giá đất trong bảng
giá đất. ối với trƣờng hợp không đủ thông tin về giá đất thị trƣờng để xác định
giá đất phổ biến trên thị trƣờng thì căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại
địa phƣơng, giá đất cụ thể đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất
trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.
Xác định giá đất của thửa đất cần định giá [3]:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số
điều chỉnh giá đất
1.3. Sự cần thiết xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất
Ngày nay, sự chênh lệch ngày càng cao về cung cầu đất đai trên thị trƣờng
đã làm cho giá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng.

iều này dẫn đến giá đất

trên thị trƣờng chuyển nhƣợng, đấu giá,... biến động liên tục dƣới tác động của

nhiều yếu tố. Giá đất khơng ổn định gây khó khăn cho các nhu cầu thƣờng xuyên
về đất đai nhƣ thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đầu tƣ,... hoặc trong nhiều trƣờng
hợp giải quyết các tranh chấp về đất đai không xác định đƣợc giá trị của bất
động sản. Những thực tế trên cho thấy định giá đất hay định giá bất động sản là
thực sự cần thiết nhằm phục vụ cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, hay
trong việc thu thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng,... để
đáp ứng nhu cầu của ngƣời sở hữu bất động sản khi thực hiện các giao dịch.
23

LUAN VAN CHAT LUONG download : add