Nghiên cứu xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất (áp dụng thử nghiệm tại thị trấn phùng, huyện đan phượng, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Nguyễn Hồng Lương

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
(ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN PHÙNG, HUYỆN ĐAN
PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Nguyễn Hồng Lương

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
(ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN PHÙNG, HUYỆN ĐAN
PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI)
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Quốc Bình
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Trần Quốc Bình

TS. Bùi Quang Thành

Hà Nội, 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
dữ liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Lƣơng

1


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tôi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học,

các thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng
nghiệp.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa
học PGS.TS. Trần Quốc Bình đã tận tình hƣớng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo hoa ịa
l , Trƣờng ại học hoa học Tự nhiên, ại học Quốc gia à Nội đã nhiệt
tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Lƣơng

2


MỤC LỤC
C ƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ẤT VÀ CÁC P ƢƠNG P ÁP
ỊN

GIÁẤT .......

1.1.Cơ sở l luận về giá đất ...............................................
1.1.1. ất đai và giá đất .....................................................................................
1.1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ...........................................................

1.1.3. ịnh giá đ

1.1.4. Phƣơng thức tổ chức hoạt động định giá đất ...........................................
1.1.5. Cơ sở pháp l hiện hành về giá đất và định giá đất tại Việt Nam ...........

1.2.Các phƣơng pháp định giá đất tại Việt Nam ...............
1.2.1. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp ................................................................
1.2.2. Phƣơng pháp chiết trừ .............................................................................
1.2.3. Phƣơng pháp thặng dƣ .............................................................................
1.2.4. Phƣơng pháp thu nhập .............................................................................
1.2.5. Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh.................................................................

1.3.Sự cần thiết xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất .
1.4.Tình hình nghiên cứu và ứng dụng công nghệ thông
1.4.1. Trên thế giới ............................................................................................
1.4.2. Tại Việt Nam ...........................................................................................
C ƢƠNG 2: XÂY DỰNG P ẦN MỀM Ỗ TRỢ ỊN GIÁ ẤT ....................

2.1.Lựa chọn giải pháp công nghệ ....................................

2.2.Thiết kế hệ thống .........................................................
2.2.1. Ngôn ngữ UML trong thiết kế hệ thống ..................................................
2.2.2. Xây dựng sơ đồ ca sử dụng .....................................................................
2.2.3. Xây dựng sơ đồ hoạt động .......................................................................
2.2.4. Xây dựng sơ đồ lớp .................................................................................

2.3.Xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất .....................
2.3.1. Các phƣơng pháp định giá đất sử dụng trong hệ thống ...........................
2.3.2. Công cụ phát triển hệ thống ....................................................................
2.3.3. Chức năng định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp ..................
2.3.4. Chức năng định giá đất theo phƣơng pháp chiết trừ ...............................
3

C ƢƠNG 3: T Ử NG IỆM

ỊN GIÁ ẤT TẠI T Ị TRẤN P ÙNG,

UYỆN AN P ƢỢNG, T ÀN

P Ố À NỘI................................................. 56

3.1. hái quát về khu vực nghiên cứu.................................................................. 56
3.1.1. iều kiện tự nhiên.................................................................................. 56
3.1.2. iều kiện kinh tế - xã hội....................................................................... 59
3.2. Thử nghiệm phần mềm................................................................................. 63
3.2.1. Thu thập thông tin giá đất...................................................................... 63
3.2.2. ịnh giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp................................... 67
3.2.3. ịnh giá đất theo phƣơng pháp chiết trừ................................................ 70
3.3. ánh giá kết quả thử nghiệm phần mềm....................................................... 71
ẾT LUẬN VÀ IẾN NG Ị................................................................................. 74
TÀI LIỆU T AM

ẢO....................................................................................... 76

4


DANH MỤC HÌNH
ình 2.2: Sơ đồ ca sử dụng (use case diagram) của hệ thống.................................. 36
ình 2.3: Sơ đồ hoạt động của chức năng “Tìm kiếm thửa đất cần định giá”.........38
ình 2.4: Sơ đồ hoạt động của chức năng “ ịnh giá đất bằng phƣơng pháp

so sánh trực tiếp”..................................................................................................... 39
ình 2.5: Sơ đồ hoạt động của chức năng “Cập nhật CSDL”.................................40
ình 2.6: Mô hình cơ sở dữ liệu giá đất thể hiện bằng sơ đồ lớp............................41
ình 2.7: Quy trình định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp.....................44
ình 2.8: Quy trình định giá đất theo phƣơng pháp chiết trừ.................................. 46
Hình 2.9: Giao diện thiết kế của Qt Designer.......................................................... 47
ình 2.10: ối tƣợng đã tắt chức năng enabled...................................................... 49
ình 2.11: Tính toán tỷ lệ phần trăm của tiêu chí “ ình dạng”...............................50
ình 2.12: Ngƣời sử dụng sửa đổi tỷ lệ phần trăm................................................. 51
ình 2.13: Tính toán tỷ lệ điều chỉnh và mức điều chỉnh tiêu chí “ ình dạng”......52
ình 2.14: Giao diện của phƣơng pháp chiết trừ.................................................... 53
ình 2.15: Tính toán giá trị công trình xây dựng.................................................... 54
ình 2.16: Cảnh báo ngƣời sử dụng nhập định dạng dữ liệu sai.............................55
ình 3.1: Vị trí thị trấn Phùng................................................................................. 56
ình 3.2: Vị trí tƣơng quan giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh.........65
ình 3.3: Vị trí tƣơng quan của thửa đất thẩm định với các thửa đất so sánh và
thông tin thửa đất so sánh 1..................................................................................... 66
ình 3.4: Giao diện của công cụ định giá bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp......67
ình 3.5: Tìm kiếm thửa đất................................................................................... 68
Hình 3.6: Nhập thông tin để tính toán mức giá chỉ dẫn........................................... 68
ình 3.7: Cảnh báo ngƣời sử dụng khi nhập sai tên xác nhận/mật khẩu.................69
ình 3.8: Dữ liệu định giá đã đƣợc cập nhật vào CSDL......................................... 69
ình 3.9: Nhập thông tin đã thu thập và tính giá..................................................... 70

5


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Danh mục các trƣờng hợp sử dụng (use case) của hệ thống...................37
Bảng 2.2: Nội dung thông tin của cơ sở dữ liệu giá đất........................................... 42

Bảng 2.3: Công thức tính tỷ lệ % của 3 tiêu chí giao thông, diện tích, mặt tiền......51
Bảng 3.1: Dân số từng khu dân cƣ của thị trấn Phùng............................................ 61
Bảng 3.2: Thu thập giá và các tiêu chí so sánh của 3 thửa đất đã có giao dịch........63
Bảng 3.3: Thông tin về giá trị căn nhà các thửa đất so sánh.................................... 67
Bảng 3.4. Tổng hợp kiến của những ngƣời tham gia thử nghiệm........................71

6


DANH MỤC CHỮ

VIẾT TẮT

CSDL

Cơ sở dữ liệu

TN&MT

Tài nguyên và Môi trƣờng

UBND

Ủy ban nhân dân

GIS

Geographic Information System
(Hệ thống thông tin địa lý)

QGIS

Quantum Geographic Information System

UML

Ngôn ngữ mô hình hóa thống nhất

GCN QSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
ất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nguồn tƣ liệu sản xuất
không thể thay thế đƣợc và là một nhân tố vô cùng quan trọng trong sự phát
triển của đất nƣớc. Luật đất đai 2013 đã quy định rất rõ quản lý tài chính về đất
đai là một trong những nội dung quản l nhà nƣớc về đất đai. iều đó cho thấy, giá
đất đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với các hoạt động kinh tế, xã hội. ây
là căn cứ giúp Nhà nƣớc có thể điều tiết việc quản l đất đai thông qua giá cả
nhằm bảo đảm quyền lợi của ngƣời sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nƣớc, nhà
đầu tƣ và đảm bảo ổn định xã hội.
Sự chênh lệch ngày càng cao về cung cầu đất đai trên thị trƣờng làm cho
giá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng. iều này dẫn đến giá đất trên thị trƣờng
chuyển nhƣợng, đấu giá,... biến động liên tục dƣới tác động của nhiều yếu tố.
Giá đất không ổn định gây khó khăn cho các nhu cầu thƣờng xuyên về đất đai
nhƣ thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đầu tƣ... hoặc trong nhiều trƣờng hợp giải

quyết các tranh chấp về đất đai không xác định đƣợc giá trị của bất động sản.

Những thực tế trên cho thấy định giá đất hay định giá bất động sản là thực
sự cần thiết nhằm phục vụ cho công tác quản l Nhà nƣớc về đất đai, hay trong
việc thu thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng,... để đáp
ứng nhu cầu của ngƣời sở hữu bất động sản khi thực hiện các giao dịch.
Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ TN&MTquy
định chi tiết phƣơng pháp định giá đất. Hiện nay, các phần mềm hỗ trợ cho công
tác định giá đất vận dụng theo những phƣơng pháp định giá của Bộ TN&MT đã
đƣợc triển khai. Nhƣng trên thực tế các phần mềm này đều mất phí, ít đối tƣợng
có thể tiếp cận đƣợc gây ra sự hạn chế trong công tác định giá.
8


Công nghệ GIS mã nguồn mở hiện nay đã trở lên phổ biến và phát triển
bởi sự tiện dụng, cho phép các nhà phát triển phần mềm có thể xây dựng các dự
án mà không phụ thuộc nền tảng thƣơng mại, sẵn sàng để xem, chỉnh sửa và tái
phân phối. Hiện nay QGIS là một trong những phần mềm GIS có giao diện dễ sử
dụng, khá phổ biến, có công cụ rất mạnh để xử lý dữ liệu và đặc biệt QGIS cho
phép phân tích không gian, thao tác trực tiếp với các loại cơ sở dữ liệu nhƣ
PostgresSQL, MS SQL, Oracle, DB2,...
Thị trấn Phùng nằm ngay trên Quốc lộ 32 và là trung tâm của huyện an
Phƣợng, thành phố Hà Nội. Trong những năm qua, cùng với sự phát triển nhanh
chóng của quá trình đô thị hóa, bộ mặt thị trấn đang từng bƣớc thay đổi. Vì vậy,
nhu cầu sử dụng và giao dịch đất đai nhƣ xây dựng nhà ở, khu dân cƣ tăng lên
rất nhanh, đất đai trở thành hàng hoá chiến lƣợc, là vấn đề sôi động trên địa bàn
thị trấn. Do vậy, việc xác định giá đất làm cơ sở giao dịch trở nên cấp thiết trong
quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn và việc triển khai áp dụng một
phần mềm hỗ trợ định giá đất ở đây là một vấn đề cấp thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu đƣợc thực hiện với mục tiêu ứng dụng công nghệ GIS mã
nguồn mở xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất giúp cho cán bộ thẩm định giá
có một công cụ tự động để tính toán giá đất theo các phƣơng pháp của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng đƣợc quy định chi tiết trong Thông tƣ số 36/2014/TTBTNMT, góp phần tăng hiệu quả của công tác định giá đất.
3.

Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về giá đất và công tác định giá đất.
- Nghiên cứu về công nghệ GIS mã nguồn mở.

-

Xây dựng phần mềm tính toán giá đất theo các phƣơng pháp định giá

đất do Bộ TN&MT quy định.
- Thử nghiệm trên địa bàn thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng, thành phố
Hà Nội.

9


4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện trên phạm vi thị trấn
Phùng, huyện an Phƣợng, thành phố Hà Nội.
Phạm vi khoa học: Các phƣơng pháp định giá đất đƣợc quy định trong
Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT.
5.
-

Phƣơng pháp nghiên cứu

Phƣơng pháp tổng hợp phân tích tài liệu: đƣợc áp dụng nhằm tổng hợp

và phân tích các tri thức, các vấn đề có liên quan đến đề tài. Tài liệu đƣợc lấy từ
nhiều nguồn khác nhau nhƣ các bài viết, bài báo, sách, tạp chí, giáo trình, mạng
-

Phƣơng pháp chuyên gia: đƣợc sử dụng nhằm thu nhận các tri thức tổng

hợp từ lĩnh vực thẩm định giá đất nhƣ lựa chọn các yếu tố so sánh trong định giá
đất, cách thức tính toán dùng để định giá và phân tích tổng hợp ý kiến các
chuyên gia về hệ thống đƣợc xây dựng.
-

Phƣơng pháp GIS: đƣợc sử dụng với mục đích xử lý, biên tập các dữ liệu

không gian và ứng dụng cho việc thiết kế và xây dựng phần mềm mã nguồn mở.

- Phƣơng pháp thử nghiệm thực tế đƣợc áp dụng nhằm kiểm chứng, đánh
giá và hoàn thiện kết quả nghiên cứu của luận văn tại địa bàn nghiên cứu, hƣớng
dẫn thử nghiệm cho cán bộ và ngƣời sử dụng, thu thập ý kiến đánh giá qua mẫu
phiếu đã chuẩn bị.

6.

Kết quả đạt đƣợc và ý nghĩa khoa học, thực tiễn
- Kết quả đạt đƣợc: Phần mềm hỗ trợ định giá đất theo quy định của Bộ

-

Ý nghĩa khoa học: Kết quả của luận văn góp phần đƣa ra một giải pháp

về công nghệ cho công tác định giá đất.
-

Ý nghĩa thực tiễn: Sản phẩm kết quả của luận văn sẽ góp phần hỗ trợ các

thẩm định viên trong quá trình sử dụng các phƣơng pháp định giá đất của Bộ
TN&MT.

10


7. Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn đƣợc cấu trúc thành 3 chƣơng
nhƣ sau:
Chƣơng 1: Tổng quan về giá đất và các phƣơng pháp định giá đất
Chƣơng 2: Xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất
Chƣơng 3: Thử nghiệm định giá đất tại thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng,
thành phố Hà Nội

11


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT
VÀ CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
1.1.1. Đất đai và giá đất
1.1.1.1. Đất đai
Hội nghị quốc tế về Môi trƣờng ở Rio de Janerio (Brazil, 1993) khẳng

định: “ ất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó nhƣ: hí hậu bề mặt,
thổ nhƣỡng, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những
kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nƣớc
hay hệ thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng sá, nhà cửa,...)”.
ất đai là nguồn của cải, là tài sản cố định hoặc đầu tƣ cố định, là thƣớc
đo sự giàu có của một quốc gia. ất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo
hiểm về tài chính, nhƣ là sự chuyển nhƣợng của cải qua các thế hệ và nhƣ là
một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Các Mác viết: “ ất đai là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là điều kiện để
sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đƣợc để sản xuất, là tƣ liệu sản xuất cơ
bản trong nông, lâm nghiệp” [8]. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất
kỳ một ngành sản xuất nào, con ngƣời không thể tiến hành sản xuất ra của cải
vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.
ồng thời đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
không do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng
thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. ất đai cố định về vị trí, có giới
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai còn có
khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết và sử dụng đất đai hợp lý
thì giá trị của đất không những không mất đi mà có xu hƣớng tăng lên. hác với
các tài sản thông thƣờng khác trong quá trình sử dụng phải khấu hao sản phẩm.

12


1.1.1.2. Giá đất
ất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai
cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng

thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó
từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng, giá cả quyền thế chấp,...
Trên thực tế, thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam tồn tại 2 mức giá hay
còn gọi là hai giá: giá đất thị trƣờng và giá đất do Nhà nƣớc quy định. Giá đất
thị trƣờng đƣợc hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các
bên khác có liên quan trong điều kiện thị trƣờng mở và cạnh tranh; giá đất Nhà
nƣớc quy định trên cơ sở giá đất thị trƣờng nhằm phục vụ cho mục đích thu
thuế và các mục đích khác của Nhà nƣớc. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ
mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế
thị trƣờng, trong đó các mức giá đất thị trƣờng thƣờng đƣợc xác lập trƣớc các
mức giá đất Nhà nƣớc quy định; giá đất Nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh
tƣơng đối còn giá đất thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động [17].
iều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” [15]. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là
tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình
thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Pháp luật Việt Nam cũng quy định giá đất đƣợc hình thành trong các
trƣờng hợp sau [14]:
- Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
13


-

Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
a. Vị trí
Yếu tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất bao gồm: khoảng cách đến trung tâm
thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc các trung tâm tập trung đông dân....
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của thửa đất
càng lớn. ối với mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và
vị trí tƣơng đối [28]. Xét trên phƣơng diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều
có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất. Những thửa đất nằm
tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những thửa đất
cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối). Những thửa đất nằm
tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao
hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ƣu
thế về vị trí là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
b. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
Diện tích thửa đất cần vừa phải, phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn
quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của ngƣời sử dụng đất, nên ảnh hƣởng đến giá cả của thửa đất.
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hƣởng đến hiệu quả trƣng
bày và thu lợi của ngƣời sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh,
thƣơng mại và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hƣởng đến giá đất.
Hình dạng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng
nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hƣởng đến giá đất.
Một kích thƣớc và diện tích thửa đất tối ƣu khi nó thoả mãn một loại nhu
cầu cụ thể của đa số dân cƣ trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì
14


loại kích thƣớc và diện tích tối ƣu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu

thửa đất là từ 10m-15m.
c. Điều kiện cơ sở hạ tầng
iều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hƣởng tới giá đất chủ yếu bao gồm:
điện, điện thoại, nhà trẻ, trƣờng học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... iều kiện cơ
sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu có loại giao thông của địa
phƣơng, độ rộng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên hệ với bên ngoài. Các thửa đất
gần các đƣờng giao thông chính, độ rộng đƣờng lớn hay gần các hệ thống
phƣơng tiện giao thông công cộng thì giá đất sẽ khác nhau so với các thửa đất
nằm trong ngõ, ngách.
d. Chất lượng môi trường
Chất lƣợng môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môi
trƣờng nhân văn và môi trƣờng tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trƣờng tự
nhiên nhƣ: địa chất, địa thế, độ dốc, hƣớng gió, không khí, độ ô nhiễm... cho
đến các điều kiện môi trƣờng nhân văn nhƣ loại hình nghề nghiệp của dân cƣ,
trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
1.1.3. Định giá đất
Quyết định giá đất là một trong 8 quyền của nhà nƣớc đối với đất đai [15]
và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản l đất đai thích hợp
theo định hƣớng kinh tế thị trƣờng, nó là cơ sở cho chuyển nhƣợng quyền sử
dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa ngƣời quản
l và ngƣời sử dụng đất. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và ngƣời sử
dụng đất có quyền chuyển nhƣợng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê,... và Nhà
nƣớc có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống
nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu
cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với
ngƣời sử dụng đáp ứng đƣợc nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền
kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.
15

Theo W. Sealrooke (Viện đại học Portsmouth, Vƣơng quốc Anh), định giá
đất là sự ƣớc tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử
dụng đã đƣợc xác định, ở tại một thời điểm xác định [6]. ất đai là một tài sản đặc
biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, pháp lý, kinh tế thì nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Do đó, việc định giá đất chỉ có thể
là sự ƣớc tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nhƣ so với việc
định giá các tài sản thông thƣờng.
ịnh giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các
nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa ngƣời quản l và ngƣời sử dụng đất,
giữa ngƣời sử dụng đất với nhau.
ịnh giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết
quả định giá nó giúp cho Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất có những quyết định
đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác [17]:
1. Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhƣợng đất, góp phần
ổn định thị trƣờng đất .
2. Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất nhƣ: cho thuê,
thế chấp, cầm cố.
3.
khi

Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính giá trị tài sản

4.
đất.

Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng

thu hồi.

ịnh giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt là
khi giải quyết tranh chấp đất đai, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai.
1.1.4. Phương thức tổ chức hoạt động định giá đất
ịnh giá bất động sản là lĩnh vực đƣợc nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các
nƣớc phát triển cũng nhƣ đang phát triển đầu tƣ nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua.

Tại các nƣớc nhƣ Mỹ, Thuỵ iển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore,...
định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế.
Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phƣơng pháp định giá bất


16


động sản đã đƣợc đƣa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều
kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trƣờng bất động sản nhƣ mua bán, chuyển
nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi.
Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nƣớc trên thế
giới vừa là một công cụ của quản l nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản,
vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trƣờng nằm trong sự kiểm
soát của Nhà nƣớc [26].
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nƣớc nhƣng
nội dung định giá và quản l nhà nƣớc đối với hoạt động định giá đất và bất
động sản nói chung tại nhiều nƣớc trên thế giới có những điểm khá giống nhau.
a số luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản của các
nƣớc đều chỉ rõ định giá và quản lý hoạt động định giá đất đƣợc xác định là một
trong những nội dung chính của hoạt động quản l nhà nƣớc. Hoạt động định giá
đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp l đã đƣợc xác lập.
Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tƣợng phải định
giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các

loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự
chuyển nhƣợng mục đích sử dụng. Việc định giá đất và bất động sản đƣợc tiến
hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi
nƣớc. Trong các trƣờng hợp phát sinh chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì việc định giá đất và bất động sản sẽ đƣợc
tiến hành đột xuất theo yêu cầu [26].
Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định
giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá là: tổ chức định giá của Nhà nƣớc
và tổ chức định giá của tƣ nhân. Tổ chức định giá tƣ nhân chịu sự quản lý về
mặt nhà nƣớc của cơ quan định giá nhà nƣớc [26]:
- Tổ chức định giá của Nhà nƣớc có chức năng xây dựng giá đất và bất
động sản, thực hiện quản l

nhà nƣớc về công tác định giá đất và bất động sản
17


trên phạm vi cả nƣớc. Theo đó, giá đất và bất động sản đƣợc định giá và ban
hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ
theo quy định của mỗi nƣớc) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã đƣợc Ủy ban định
giá Trung ƣơng phê duyệt. Trƣờng hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự
tham gia định giá của tƣ nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự
chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thƣơng lƣợng đƣợc, thì buộc phải
đƣa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu
lực pháp luật .
- Tổ chức định giá của tƣ nhân: ƣợc hình thành và phát triển trong cơ chế
thị trƣờng nhằm đáp ứng các nhu cầu thƣờng xuyên, đa dạng của khu vực sở
hữu tƣ nhân về đất đai và bất động sản nhƣ thế chấp, chuyển nhƣợng, thuê,
nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tƣ phát triển và trong nhiều trƣờng hợp nhằm giải
quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản của các bên có liên quan .

1.1.5. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất tại Việt Nam
Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là một trong những nội dung quan trọng
bậc nhất hiện nay của công tác quản l nhà nƣớc về đất đai. Giải quyết đƣợc cơ
chế định giá đất, thì các quy định khác liên quan đến đất đai và bất động sản sẽ
đƣợc xử lý dễ dàng và thuận lợi. Do vậy, Nhà nƣớc đƣa ra nhiều văn bản pháp
luật để làm căn cứ pháp lý cho vấn đề định giá đất.
Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất tại
112.

iều

hi đó, nguyên tắc định giá phải đảm bảo theo mục đích sử dụng, thời hạn

sử dụng, phù hợp với giá phổ biến và cùng một thời điểm với các loại đất trên thị
trƣờng.
Chính phủ đã quy định các phƣơng pháp định giá đất tại iều 4 và iều 5
của Nghị định số 44/2014/N -CP ban hành ngày 15/05/2014. Hiện nay có 05
phƣơng pháp định giá đất là phƣơng pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, thăng dƣ
và hệ số điều chỉnh. Mỗi một phƣơng pháp có yêu cầu về thông tin cần thu thập
và những điều kiện áp dụng khác nhau.
18


ể

làm rõ hơn từng phƣơng pháp, Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày

30/06/2014 của Bộ TN&MT đã quy định chi tiết về các phƣơng pháp định giá

đất; xây dựng, điều chỉnh bẳng giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất tại.

Cùng với đó, Thông tƣ còn đƣa ra các ví dụ cụ thể của từng phƣơng pháp trong
thực tế để ngƣời dân hiểu rõ hơn khi áp dụng trong thực tiễn.
Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thông tƣ số 145/2016/TT-BTC ngày
6/10/2016 quy định và hƣớng dẫn thực hiện thẩm định giá bất động sản. ối
tƣợng thẩm định bất động sản có thể là đất là nhà ở hoặc các bất động sản
thƣơng mại,...
1.2. Các phƣơng pháp định giá đất tại Việt Nam
Theo Nghị định số 44/2014/N -CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất
đƣợc Chính phủ ban hành, có 05 phƣơng pháp định giá đất là: Phƣơng pháp so
sánh trực tiếp; Phƣơng pháp chiết trừ; Phƣơng pháp thu nhập; Phƣơng pháp
thặng dƣ và Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất [5].
1.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp định giá đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tƣơng tự về mục đích sử dụng đất,
vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp
lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhƣợng trên
thị trƣờng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất
cần định giá [5].
Các trường hợp áp dụng
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp thƣờng đƣợc sử dụng để thẩm định giá trị
tài sản trong các trƣờng hợp sau:
- Các tài sản có tính đồng nhất nhƣ: các căn hộ, các chung cƣ, các dãy nhà

cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân
xƣởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
19


- ất trống.
Ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

- Là phƣơng pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
- Là phƣơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trƣờng.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phƣơng pháp khác.

-

Phải có giao dịch về bất động sản tƣơng tự ở trong cùng khu vực thì mới

có thể sử dụng để so sánh đƣợc.
- Các thông tin, chứng cứ thƣờng mang tính chất lịch sử.
-

Phƣơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và

kiến thức thị trƣờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
1.2.2. Phương pháp chiết trừ
Phƣơng pháp chiết trừ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [5].

Trường hợp sử dụng
ƣợc dùng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền trong
trƣờng hợp không có đủ số liệu về giá thị trƣờng của các thửa đất trống tƣơng
tự với thửa đất cần xác định giá.
Ưu điểm của phương pháp chiết trừ
- Có thể định giá cho các mảnh đất có ít dữ liệu trên thị trƣờng.
-

-

ịnh giá cho các mảnh đất có tài sản đã qua sử dụng.

Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi

phí không tạo ra giá trị.
-

Ngƣời thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành

xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng đƣợc phƣơng pháp này.

20


1.2.3. Phương pháp thặng dư
Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đƣợc
phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách
loại trừ tổng chi phí ƣớc tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất
động sản [5].
Ưu điểm của phương pháp thặng dư:
+

Là phƣơng pháp định giá phù hợp với các B S có tiềm năng phát triển,

các dự án đầu tƣ;
+

Phƣơng pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trƣờng

nên dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp để đƣa ra mức giá đấu giá.
+
Phƣơng pháp định giá này đƣợc thực hiện thông qua việc mô tả
một quá

trình đầu tƣ, vì vậy có giá trị trong việc tƣ vấn đầu tƣ...
+
+

hó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Mọi ƣớc tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều

kiện của thị trƣờng.
+

Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ƣớc

tính các chi phí và giá bán.
+
nhƣ

Phƣơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền,

vậy, đã giả định tất cả các dòng tiền xảy ra ờ cùng một thời điểm, mà giả định
này là không hiện thực.
1.2.4. Phương pháp thu nhập
Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá đất tính bằng thƣơng số
giữa mức thu nhập ròng thu đƣợc bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định

giá đất của loại tiền gửi VN kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc
có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [5].


21