ứng dụng công nghệ webgis xây dựng hệ thống cung cấp thông tin giá đất thị trấn phùng, huyện đan phượng, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TUẤN ANH

ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ WEBGIS XÂY DỰNG HỆ THỐNG
CUNG CẤP THÔNG TIN GIÁ ĐẤT THỊ TRẤN PHÙNG,
HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành :

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Lê Thị Giang

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Anh

i


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới TS. Lê Thị Giang, người đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Hệ thống thông tin đất, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Đan Phượng, Uỷ ban nhân dân
và cán bộ địa chính thị trấn Phùng, Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Đan
Phượng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội - Chi nhánh huyện
Đan Phượng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư
liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Anh

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ x
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thıết của đề tàı ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tıêu nghıên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vı nghıên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mớı, ý nghĩa khoa học và thực tıễn đề tàı ............................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.

Tổng quan về gıá đất .......................................................................................... 3

2.1.1.

Định nghĩa về đất đai .......................................................................................... 3

2.1.2.

Khái niệm giá đất ................................................................................................ 3

2.1.3.

Khái niệm và vai trò của thị trường đất đai ........................................................ 5

2.1.4.

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất..................................................................... 6

2.1.5.

Cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................................................... 10

2.1.6.

Nguyên tắc, phương pháp định giá đất ............................................................. 12

2.2.

Hệ thống thông tın địa lý GIS ........................................................................... 13

2.2.1.

Giới thiệu về GIS .............................................................................................. 13

2.2.2.

Các bộ phận cơ bản cấu thành nên GIS ............................................................ 14

2.2.3.

Các chức năng cơ bản của hệ thống thông tin địa lý GIS................................. 15

2.3.

WEBGIS ........................................................................................................... 17

2.3.1.

Khái niệm về WebGIS ...................................................................................... 17

2.3.2.

Kiến trúc chung WebGIS.................................................................................. 17

iii


2.3.3.

Các hình thức triển khai .................................................................................... 21

2.3.4.

Tiềm năng của WebGIS.................................................................................... 21

2.3.5. Các phương pháp đưa dữ liệu lên WebGIS ...................................................... 23
2.4.

Các nghıên cứu lıên quan tớı ứng dụng WEBGIS............................................ 24

2.4.1.

Trên thế giới ..................................................................................................... 24

2.4.2.

Một số nghiên cứu trong nước .......................................................................... 25

2.5.

Gıớı thıệu về ARCGIS ONLINE ...................................................................... 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 31
3.1.

Địa đıểm nghıên cứu......................................................................................... 31

3.2.

Thờı gıan nghıên cứu ........................................................................................ 31

3.3.

Đốı tượng nghıên cứu ....................................................................................... 31

3.4.

Nộı dung nghıên cứu ........................................................................................ 31

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng,
TP Hà Nội ......................................................................................................... 31

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng,

TP Hà Nội ......................................................................................................... 31

3.4.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn Phùng ................................................. 31

3.4.4.

Xây dựng Websıte trực tuyến cung cấp thông tın gıá đất thị trấn Phùng ......... 32

3.5.

Phương pháp nghıên cứu .................................................................................. 32

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 32

3.5.2.

Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu ............................................................... 32

3.5.3.

Phương pháp WebGIS ...................................................................................... 33

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 34
4.1.

Đıều kıện tự nhıên, kınh tế xã hộı..................................................................... 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế- xã hội .................................................................................. 36

4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất đaı .................................................................... 40

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai .................................................................................. 40

4.2.2.

Tình hình sử dụng đất đai ................................................................................. 41

4.3.

Xây dựng cơ sở dữ lıệu gıá đất thị trấn phùng trên phần mềm ARCGIS
DESKTOP ........................................................................................................ 44

4.3.1.

Thu thập dữ liệu đầu vào .................................................................................. 45

iv


4.3.2.

Chuyển đổi và chuẩn hóa cơ sở dữ liệu.......................................................... 45

4.3.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian ............................................................... 46

4.3.4.

Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất ..................................................... 49

4.3.5.

Thành lập bản đồ chuyên đề phục vụ quản lý giá đất .................................... 51

4.4.

Xây dựng websıte trực tuyến cung cấp thông tın gıá đất thị trấn Phùng ....... 58

4.4.1.

Chia sẻ dữ liệu bản đồ giá đất lên ArcGIS Online ......................................... 58

4.4.2.

Xây dựng Website cung cấp thông tin giá đất thị trấn Phùng ........................ 61

4.4.3.

Giới thiệu về Website cung cấp thông tin về giá đất...................................... 63

4.4.4.

Cập nhật thông tin cho Website cung cấp thông tin giá đất. .......................... 65

4.4.5.

Những thuận lợı, khó khăn khi xây dựng và sử dụng WebGIS ..................... 66

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 68
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 68

5.2.

Kıến nghị .......................................................................................................... 69

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 70

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

Applet

Chương trình java có thể được nhúng vào các trang HTML

BĐ

Bản đồ

Bitmap

Kỹ thuật là ảnh mành hóa (Rater Image)

CNH - HĐH

Công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Client

Máy khách

CP

Chính phủ

CSDL

CSDL

Flash

Chương trình sáng tạo đa phương tiện

Flat

Mô hình dữ liệu file phẳng

GCN

Giấy chứng nhận

GIS

Geographic Information System

GML

Ngôn ngữ đánh dấu địa lý

HTML

Ngôn ngữ đánh dấu siêu văn bản

HTTĐL

Hệ thống thông tin địa lý

HTTP

Giao thức truyền tải siêu văn bản

KML

Ngôn ngữ Đánh dấu Keyhole

LĐ

Lao động

NĐ

Nghị định6

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

SVG

Scalable Vector Graphics

Server

Máy chủ

Shapefile

Một cấu trúc dữ liệu GIS được đưa ra bởi ESRI

UBND

Ủy ban nhân dân

TDTT

Thể dục thể thao

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

XML

Ngôn ngữ Đánh dấu Mở rộng

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.

Giá trị kinh tế các ngành trên địa bàn thị trấn ............................................ 37

Bảng 4.2.

Tình hình biến động dân số của thị trấn Phùng ......................................... 38

Bảng 4.3.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thị trấn Phùng ................................ 43

Bảng 4.4.

Các tham số tính chuyển hệ tọa độ giữa hệ quy chiếu VN-2000 và
WGS-1984 ................................................................................................. 48

Bảng 4.5.

Dữ liệu thuộc tính của thửa đất .................................................................. 50

Bảng 4.6.

Giá đất tại Thị trấn Phùng thuộc huyện Đan Phượng ................................ 55

vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Các nhóm chức năng của GIS ...................................................................... 16
Hình 2.2. Kiến trúc 3 tầng của WebGIS ...................................................................... 17
Hình 2.3. Các bước xử lý dữ liệu trên WebGIS ........................................................... 19
Hình 2.4. Các dạng yêu cầu từ phía máy khách ........................................................... 20

Hình 2.5. Giao diện WebGIS trong nghiên cứu khảo cổ ở Bình Phước ...................... 26
Hình 2.6. Giao diện ứng dụng của công cụ Web GIS mã mở và KVWMAP trong
xây dựng hệ thống thông tin môi trường...................................................... 27
Hình 2.7. Hình ảnh về trang bản đồ hiện trạng hệ thống thủy lợi của thành phố
Cần Thơ. ....................................................................................................... 28
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí của thị trấn Phùng trong huyện Đan Phượng. ........................... 34
Hình 4.2. Sơ đồ xây dựng Website cung cấp thông tin giá đất thị trấn Phùng ............ 44
Hình 4.3. Dữ liệu không gian dưới dạng file.dgn chạy trên nền Microstation ............ 46
Hình 4.4. Dữ liệu thửa đất sau khi được chuyển đồi từ phần mềm Microsation
sang ArcGIS Desktop ................................................................................... 47
Hình 4.5. Cơ sở dữ liệu không gian của thị trấn Phùng ............................................... 47
Hình 4.6. Xây dựng phép chuyển đổi hệ tọa độ trên công cụ Create Custom
Geographic Transformation ......................................................................... 48
Hình 4.7. Chuyển đổi dữ liệu không gian từ tọa độ VN-2000 sang WGS1984 ........... 49
Hình 4.8. Cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính giá đất của thị trấn Phùng trên
Excel............................................................................................................. 51
Hình 4.9. Cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính giá đất của thị trấn Phùng trên
ArcGIS Desktop ........................................................................................... 51
Hình 4.10. Sơ đồ thể hiện bản đồ giá đất theo loại đất. ................................................. 52
Hình 4.11. Sơ đồ thể hiện bản đồ giá đất theo vị trí thửa đất......................................... 56
Hình 4.12. Sơ đồ thể hiện bản đồ giá đất theo tuyến đường .......................................... 57
Hình 4.13. Sơ đồ thể hiện bản đồ giá theo khoảng (tổng Giá) ....................................... 57
Hình 4.14. Thiết lập các tham số Service Editor khi chia sẻ lên ArcGIS Online. ....... 59
Hình 4.15. Dữ liệu giá đất được quản lý và lưu trữ trong phần My Content. ............... 60
Hình 4.16. Cấu hình lại cửa số (pop-up) hiển thị các thông tin giá đất. ........................ 60

viii


Hình 4.17. Tạo ứng dụng trang web mới từ các ứng dụng có thể được cấu hình. ........ 61

Hình 4.18. Quá trình thiết lập một Web Appbuilder...................................................... 62
Hình 4.19. Các Tiện ích mở rộng có thể được thêm trong Web AppBuilder ................ 62
Hình 4.20. Màn hình chính giao diện Website cung cấp thông tin giá đất .................... 63
Hình 4.21. Kết quả thực hiện chức năng tìm kiếm thông thường. ................................. 64
Hình 4.22. Kết quả thực hiện chức năng truy vấn chính xác. ........................................ 64
Hình 4.23. Trang website liên kết thể hiện bản đồ giá đất vị trí thửa đất. ..................... 65
Hình 4.24. Cập nhật các thông tin thuộc tính trên ArcGIS Online. ............................... 66

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Tuấn Anh
Tên luận văn: “Ứng dụng công nghệ WebGIS xây dựng hệ thống cung cấp thông tin
giá đất thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, TP Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 62.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết đến từng thửa đất.
- Ứng dụng công nghệ WebGIS để xây dựng Website cung cấp thông tin giá đất
theo khung giá đất do UBND TP Hà Nội ban hành.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp đùng để thu thập các loại thông tin về điều
kiện tự nhiên kinh tế xã hội của khu vực nghiên cứu. Các loại bản đồ địa chính, các số
liệu liên quan về thửa đất, giá đất, chủ sử dụng đất và tính pháp lý của thửa đất phục vụ
cho quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.
- Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu dùng để chuẩn hóa, xử lý, biên tập và xây

dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính, không gian về giá đất bằng phần mền ArcGIS Destop.
- Phương pháp WebGIS dùng để quản lý, truy vấn cơ sở dữ liệu giá đất và xây
dựng Website cung cấp hệ thống thông tin giá đất thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng,
thành phố Hà Nội bằng Ứng dụng WebGIS trực tuyến ArcGIS Online.
Kết quả chính và kết luận
Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính giá đất đã được xây dựng đầy đủ, đồng
bộ, chi tiết trung thực đến từng thửa đất. Cơ sở dữ liệu giá đất sau khi được xây dựng
hoàn chỉnh có thể hiển thị các thông tin thuộc tính đã xây dựng như: Chủ sử dụng, tính
pháp lý, giá theo quy định, vị trí và tổng giá. Dựa trên cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất và
không gian cho phép ta thành lập được các bản đồ chuyên đề phục vụ quản lý giá đất
như: Bản đồ giá theo loại đất, Bản đồ giá đất theo vị trí thửa đất, Bản đồ giá đất theo
tuyến đường, Bản đồ giá đất theo khoảng (tổng Giá).
Website trực tuyến cung cấp thông tin giá đất thị trấn Phùng sau khi được xây
dựng hoàn thiện xong giúp người sử dụng có thể truy cập trực tiếp thông qua một địa
chỉ Website ( mà không cần qua một tài khoản đăng nhập phức
tạp. Website với giao diện trực quan cùng với các chức năng tương tác trên khung hình
như: phóng to, thu nhỏ, xem phạm vi mặc định, In, đo lường, mở bảng thuộc tính, hiện
thị các lớp dữ liệu, bảng chú giải; Chức năng về tìm kiếm tra cứu thông tin thửa đất đã
giúp cho người sử dụng dễ dàng tiếp cận và tra cứu thông tin về giá đất một cách nhanh
chóng và thuận tiện.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Tuan Anh
Thesis title: “WebGIS technology application for building information system on land
price in town Phung, Dan Phuong district, Ha Noi city”.
Major: Land Management

Code: 62.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
Research Objectives
- Build a database of detailed land price of each parcel of land
- WebGIS technology application to build Website to provide information in
accordance with the land price frame of land prices by Hanoi People's Committee
issued.
Materials and Methods
- The method of secondary data collection ever to collect other types of
information about the natural conditions of the region's economic and social research.
The type of map, the relevant data about the land plots, the price of land, land use, and
owners of land plots for construction of database on land prices.
- Building methods used for databases, process standardization, editor and build
the database properties, the space of land prices by ArcGIS Destop software.
- WebGIS methods were used to manage and query a database of land price
online. In addition, the method of WebGIS has been used to build website provided
information of land price at the Phung town, Dan Phuong district, Ha Noi city by
ArcGIS online software.
Main findings and conclusions
Spatial data and attribute data, the price of land has been built in full, detailed,
honest to each land plots. Land price database after it is built completely can show the
attribute information is built as: Home land uses, legal issues, prescribed price, location
and total price. Based on the database properties and land price space allows us to
establish the thematic maps serve as the land price management: map price according to
soil type, map land prices by location of land plots, map land prices according to the
route, map land prices by about (total price).
Online website provides information of Phung town land price after finishing
complete built help users can access directly through a Website address without through
a complex login account. Website with intuitive interface with interactive functions on

frames like: Zoom in, zoom out, view the default range, print, measurement, open the
properties sheet, display the data layer, glossary; The function of search engine
information retrieval of land plots has helped users for easy access and retrieval of
information about land prices quickly and conveniently.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và có hạn, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Hiện nay, khi Việt Nam đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
cùng với sự phát triển của xã hội thì đất đai còn được coi là một loại hàng hóa
đặc biệt với những đặc điểm khác hẳn với hàng hóa thông thường nhưng lại có ý
nghĩa rất to lớn đối với nền kinh tế. Vì vậy các hoạt động giao dịch về đất đai của
chủ sử dụng đất luôn gắn với các quyền và lợi ích của mình chứa đựng trong đó.
Ở Việt Nam việc định giá đất đang là mối quan tâm của toàn xã hội, nhiều tỉnh
còn gặp nhiều khó khăn trong việc ban hành giá đất cụ thể và sát với giá thực tế
trên thị trường cho địa phương mình.
Cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, đặc biệt là sự phát triển
nhanh chóng của công nghệ GIS. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) với nhiều chức
năng vượt trội trong thu nhận, lưu trữ, điều khiển, phân tích và quản lý dữ liệu sẽ
là công cụ có hiệu quả cho việc xây dựng hệ thống thông tin giá đất. Mặc dù vậy,
việc tiếp cận đến cơ sở dữ liệu liên quan đến đất đai, đặc biệt là thông tin giá đất,
của các đối tượng có nhu cầu vẫn còn gặp nhiều khó khăn.
Trong bối cảnh đó, sự ra đời của công nghệ WebGIS là bước tiến mạnh
mẽ trong những năm gần đây với khả năng quản lý chia sẻ các ứng dụng thông
tin địa lý qua mạng Internet thì WebGIS từng bước trở thành những công cụ thiết

thực và hỗ trợ tốt cho người dùng, đem lại hiệu quả cao trong việc quản lý các
thông tin thuộc tính kết hợp với các thông tin không gian. mang lại hiệu quả cao
trong nhiều lĩnh vực quản lý tài nguyên, môi trường cũng như quản lý đất đai.
Ở huyện Đan Phượng hiện nay cơ sở dữ liệu về đất đai đều được quản lý
bằng phần mềm chuyên ngành như MicroStaton, Vlis nhưng tất cả thông tin, dữ
liệu về giá đất của huyện Đan Phượng nói chung và thị trấn Phùng nói riêng vẫn
còn được lưu trữ theo cách truyền thống, thủ công như: tài liệu, sổ sách hay được
lưu trữ riêng lẽ trên máy tính (dạng file word) chưa được lưu trữ, quản lý chung
bằng một phần mềm từ đầu vào đến đầu ra. Do đó, gây khó khăn và mất thời gian

1


cho việc tra cứu thông tin giá đất để phục vụ cho công tác quản lý giá đất hay
mua bán đất đai hay chủ sử dụng đất muốn biết thông tin về giá trị thửa đất của
mình rất hạn chế và gặp nhiều khó khăn.
Nhận thức thấy sự phát triển của công nghệ thông tin nhất là công nghệ
WebGIS với thế mạnh là thu thập, xử lý, lưu trữ và truy vấn dữ liêu cả không
gian và thuộc tính một cách hiệu quả. Tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng
dụng công nghệ WebGIS xây dựng hệ thống cung cấp thông tin giá đất thị
trấn Phùng, huyện Đan Phượng, TP Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết đến từng thửa đất.
- Ứng dụng công nghệ WebGIS để xây dựng Website cung cấp thông tin
giá đất theo khung giá đất do UBND TP Hà Nội ban hành.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Địa điểm nghiên cứu: Thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, TP Hà Nội.
- Thời gian: Từ tháng 01 năm 2015 đến tháng 3 năm 2016.
- Đối tượng nghiên cứu: Bản đồ địa chính, thông tin về chủ sử dụng đất,
thửa đất, tính pháp lý của thửa đất, giá đất của thị trấn Phùng năm 2015.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
ĐỀ TÀI
- Cơ sở dữ liệu giá đất sau khi được xây dựng có tính thống nhất có tổ chức,
có sự liên kết tốt giữa cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính tạo thành một cấu
trúc dữ liệu đồng độ và thích hợp.
- Ứng dụng công nghệ WebGIS trong xây dựng Website cung cấp thông tin
giá đất thị trấn Phùng góp phần vào cơ sở khoa học trong nghiên cứu về việc khai
thác và sử dụng các ứng dụng về WebGIS nhằm xây dựng một Website cung cấp
thông tin trực tuyến.
- Xây dựng trang WebGIS cung cấp thông tin giá đất đảm bảo cho công tác
quản lý của cơ quan Nhà nước và phục vụ tra cứu thông tin của người sử dụng
được thuận tiện dễ dàng.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT
2.1.1. Định nghĩa về đất đai
Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều
kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đất đai là khởi điểm tiếp
xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong quá trình phát
triển của xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật
chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều
được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
Về Luật pháp thì theo Khoản 1 Điều 54 Hiến Pháp năm 2013 đã quy định
rõ: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật” (Quốc hội, 2013a). Ngoài ra Luật Đất đai
2003 cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là

địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tình kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh quốc phòng” (Quốc hội, 2003).
Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và
hoạt động của con người. Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng
như không có sự tồn tại của chính con người. Do vậy, để có thể sử dụng đúng,
hợp lý và có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô
cùng cần thiết (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
2.1.2. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô.
Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô)
cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

3


Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tống quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định. Ớ nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị
hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện
quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta
không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là
cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá
cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung

đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của
đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu
từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006). Luật Đất đai 2013 có hiệu lực sẽ có những thay đổi cơ
bản giúp cho việc định giá đất chính xác và sát thực tế hơn. Nếu như trước đây
bảng giá đất được xây dựng cố định cho từng năm một, thì nay sẽ xây dựng bảng
giá đất ổn định cho 5 năm, nhưng từng năm một tuỳ theo thực tế biến động từng
khu vực sẽ có điều chỉnh phù hợp. Sự ra đời của Luật đất đai năm 2013 đã quy
định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời
điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị
trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập
từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có
cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự
như nhau thì có mức giá như nhau. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được
xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến
động. Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất
được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định (Quốc hội, 2013b).

4


2.1.3. Khái niệm và vai trò của thị trường đất đai
2.1.3.1. Khái niệm thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi

hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trưòng hiểu theo nghĩa rộng là
chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng
hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó
liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không
gian trao đổi hàng hoá (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiếu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,
thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,
thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyến đổi theo hướng phát triển kinh tế thị
trường định hướng XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn
Quân, 2006). Tại điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" (Quốc hội,
2013b), do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta,
chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.3.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc
dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong
nền kinh tế, cụ thể là:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bố và sử dụng có hiệu quả
một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên
quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh
tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng... tạo sự năng động trong

5


chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư,
sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách họp lý (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triến thị trường tài chính.
Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động
các nguồn lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho
việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào
chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng đế đảm bảo sự cạnh tranh bình
đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế
khu vực và quốc tế (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động
sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ
tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với
giá cả chấp nhận được.
- Đối với các nước chuyến đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang
cơ chế thị trường thì thị trường đất đai còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành
phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn
thị trường đất đai với các chủ trương chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần
hoá, bán, khoán, cho thuê... các doanh nghiệp nhà nước (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Để xác định giá đất phù họp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các
nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo
mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành
nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).

2.1.4.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thế đến mức giá cả đất
trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định
giá cụ thế cho các loại đất.

6


- Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả
đất. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ
mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đấy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc
sử dụng một loại đất nào đó... Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử
dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở;
quy hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông
và sự biến đổi về hành chính... (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Nhân tố nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng
của nhân tố nhân khấu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân
khấu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn
định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thế tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình
chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh
hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2006).
- Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mồi quốc gia.

Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định
kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định.
Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng
có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của
những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia
về mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một
địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân
tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực
và nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

7


2.1.4.2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói
về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp
hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung
tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung
tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất (Hồ Thị Lam Trà
và Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao
thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạng
giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông...
- Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại
lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện

thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh
viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng
bộ và cự li... (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi
trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự
nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn...
cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân
cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá
đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều
kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực...
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong
đô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường;
khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình
trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và
các điều kiện cung ứng nước điện (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

8


2.1.4.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng về điều kiện của bản thân
thửa đất. Ánh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả
của từng thửa đất. (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Diện tích: diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích

kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trường họp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chừ nhật, còn
các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không
thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất
là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại,
internet...
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân
tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ
xây dựng, loại hình sử dụng đất...
- Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điếm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa
để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay
góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
- Thời hạn sử dụng đất: nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và
thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).

9


2.1.5. Cơ sở khoa học xác định giá đất
2.1.5.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Đã từng tồn tại trong các chế độ

chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ
nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa
tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần
giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh
nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao
động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô tư bản chủ
nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp
và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô:
địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản, thì những cơ sở kinh tế đế hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng
vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản
chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư Bản (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2006).
2.1.5.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thế tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng
bởi yếu tố nào. Có thế thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua
đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh
muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã

10

hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh
doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phố biến và
có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng
của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân
hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì
cũng không đáng kế. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.5.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điếm cân bằng của quan hệ cung cầu. cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng
đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính
chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả
đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác
các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không
hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc
cung cầu riêng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,
không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung
và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn,
cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành
cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về
cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối

tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau
cũng có giới hạn.
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả.
Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý,
lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định,

11


bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan
trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc
tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính
đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là
được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện
tại mà xét về tương lai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường, vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của
đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ
dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người
dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.6. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Theo khoản 1 điều 2 Luật đất đai 2013, việc định giá đất phải bảo đảm các
nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
- Theo thời hạn sử dụng đất.
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những
nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau (Quốc hội, 2013b).
Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy
định về giá đất thì phương pháp định giá đất có 5 phương pháp:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng
đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính
pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá.

12


- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng
chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh) ban hành (Chính phủ, 2014a).
2.2. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ GIS
2.2.1. Giới thiệu về GIS
Các kỹ thuật phân tích không gian (Spatial analytical technicques) có
nhiệm vụ phân tích theo trật tự và tổ hợp không gian của các hiện tượng hoặc các
yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội. Mối liên quan đó được cụ thể bằng trật tự không
gian địa lý, nghĩa là mọi hiện tượng và tính chất của các yếu tố cần phải bản đồ hóa.
Bản đồ là cách trình bày cụ thể nhất trong không gian hai chiều các tính chất, vị trí,
mối liên hệ và trật tự trong không gian của các đối tượng hoặc hiện tượng cần
nghiên cứu. Tuy nhiên do có nhiều cách trình bày bản đồ khác nhau nên dẫn đến sự
khó khăn trong việc xử lý mối quan hệ không gian giữa các lớp thông tin. Mặt khác,
cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, nhu cầu về số hóa và lượng hóa
thông tin trên bản đồ ngày càng cao. Đặc biệt là những bản đồ chuyên đề đã cung
cấp những thông tin hữu ích để khai thác và quản lý tài nguyên. Nhưng sự mô tả
định lượng bị ngăn trở do khối lượng của số lượng của số liệu và những quan trắc
định lượng. Ngoài ra, cũng còn thiếu các công cụ quan trọng để mô tả sự biến thiên
không gian mang tính chất định lượng (Pham July, 2012a).
Chỉ từ năm 1960, với sự có mặt của máy tính bằng số thì việc phân tích
không gian và làm bản đồ chuyên đề mang tính định lượng mới có thể nảy nở và

13