Tiểu luận cao học môn kinh tế phát triển, phát triển bền vững các khu đô thị mới tại hà nội

MỤC LỤC
MỤC LỤC....................................................................................................................... 1
PHẦN MỞ ĐẦU.............................................................................................................1
Phần I............................................................................................................................... 3
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG ĐÔ THỊ.............3
1. 1. Khái niệm về phát triển đô thị bền vững............................................3
1.1.1. Phát triển bền vững nói chung.......................................................3
1.1.2. Phát triển đơ thị bền vững (PTĐTBV).............................................3
1.2. Nguyên tắc, tiêu chí đánh giá PTĐTBV.................................................7
1.2.1. Nguyên tắc phát triển đô thị bền vững..........................................7
1.2.2. Yêu cầu đối với q trình PTĐTBV..................................................7
1.3. Tiêu chí đánh giá phát triển đô thị bền vững.......................................9
1.3.1. Quan điểm của các nhà sinh thái................................................10
1.3.2. Các nhà ngân hàng......................................................................10
1.3.3. Các nhà nghiên cứu và quản lý chú trọng đến đường lối.............10
1.4. Thực tiễn phát triển đơ thị và đơ thị hóa bền vững tại Việt Nam.......10

Phần 2............................................................................................................................ 17
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN VÀ TÍNH BỀN VỮNG TRONG PHÁT TRIỂN CÁC
ĐƠ THỊ MỚI TẠI HÀ NỘI...........................................................................................17
2.1. Các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đến
thực trạng phát triển các khu đơ thị mới (KĐTM)......................................17
2.1.1.Lịch sử hình thành và phát triển khu đô thị mới tại Hà Nội...........17
2.1.2. Các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội.......................................20
2.1.3. Thực trạng các khu đô thị mới (KĐTM) trên địa bàn Hà Nội.........21
2.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển khu đô thị mới trên địa
bàn Hà Nội.............................................................................................24

Phần 3............................................................................................................................ 25
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG CÁC KHU ĐÔ THỊ
MỚI TẠI HÀ NỘI.........................................................................................................25

3.1. Định hướng phát triển bền vững cho các đô thị tại Việt Nam............25
3.2. Phương hướng phát triển đô thị bền vững.........................................27
3.3. Các mục tiêu phát triển bền vững các khu đô thị mới của Hà Nội trong
thời gian tới...............................................................................................28
3.4. Các giải pháp cơ bản đẩy mạnh phát triển bền vững các khu đô thị
mới trên địa bàn Hà Nội............................................................................28

KẾT LUẬN.................................................................................................................... 32

1


PHẦN MỞ ĐẦU

Q trình đơ thị hóa bắt đầu diễn ra ở Việt Nam cách đây khoảng 20 năm và
Trong thời gian gần đây, đơ thị hóa đang diễn ra một cách mạnh mẽ và nhanh
chóng. Năm 1990, tỷ lệ đơ thị hố mới đạt khoảng 17-18%, đến năm 2000, con số
này đã là 23,6% và hiện nay đạt 28%. Dự báo, năm 2020, tỷ lệ đơ thị hố của Việt
Nam sẽ đạt khoảng 45%. Trong xu thế đó, cùng với thành phố Hồ Chí Minh, Hà
Nội là một trong hai thành phố có tốc độ đơ thị hóa cao nhất. Ước tính đến năm
2011, tỷ lệ đơ thị hóa đạt ở Hà Nội là 35 - 40% và nhảy vọt thành 55 - 65% vào
năm 2020. Song song với quá trình này là sự gia tăng dân số tại thủ đơ. Sự gia
tăng dân số nhanh chóng đã tạo sức ép lớn cho thành phố về vấn đề nhà ở cũng
như các tiện ích xã hội phục vụ dân cư. Để đáp ứng tốc độ đơ thị hóa, đồng thời
giải quyết bài toán nhà ở cho dân cư, một trong các giải pháp được thành phố Hà
Nội đưa ra là xây dựng các khu đơ thị mới. Tính đến giữa năm 2012, trên địa bàn
thành phố có khoảng hơn 200 dự án đơ thị mới, với tổng diện tích khoảng 30.000
ha, và đang có xu hướng tăng mạnh trong tương lai.
Tuy nhiên, thực tế vẫn còn rất nhiều vấn đề đang tồn tại trong các khu đô thị
mới này. Đó là tình trạng hệ thống hạ tầng cơ sở thiếu đồng bộ, mật độ xây dựng

quá dày, thiếu các tiện ích xã hội như siêu thị, trung tâm chăm sóc sức khỏe, cơng
viên, trường học, hệ thống giao thơng cơng cộng; ơ nhiễm mơi trường nước,
khơng khí, thu gom và xử lý rác thải... và nhiều vấn đề khác liên quan đến công
tác quản lý. Xuất phát từ thực tế phát triển các đơ thị hiện nay, cịn rất nhiều vần
đề bất cập như đã nêu. Chỉ có con đường duy nhất để cải thiện tình trạng trên là
phát triển bền vững các đô thị. Phát triển đô thị bền vững là mục tiêu mà các quốc
gia đang hướng tới trong đó có Việt Nam. Hà Nội, là trung tâm văn hóa, chính trị
của cả nước thì q trình phát triển bền vững các đô thị là một tất yếu khách quan.
Để các đô thị thực sự phát triển bền vững, cần có những nghiên cứu, đánh
giá hiện trạng phát triển, từ đó tìm ra các vấn đề cịn bất cập để có hướng phát

1


triển trong tương lai. Do đó, việc nghiên cứu thực trạng phát triển bền vững các
đơ thị để từ đó đề xuất các giải pháp, biện pháp phát triển các khu đô thị mới trên
địa bàn Hà Nội là hết sức cần thiết.Với mong muốn đóng góp vào việc giải quyết
một vần đề cấp bách của thực tiễn hiện nay, em xin được chọn tiểu luận nghiên
cứu với đề tài: “Phát triển bền vững các khu đô thị mới tại Hà Nội”.
Nội dung của tiểu luận gồm 3 phần:
- Phần 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển bền vững đô thị
- Phần 2. Thực trạng phát triển và tính bền vững trong phát triển các khu đô
thị mới tại Hà Nội
- Phần 3. Phương hướng và giải pháp phát triển bền vững các khu đô thị mới
tại Hà Nội

2


Phần I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG ĐÔ THỊ

1. 1. Khái niệm về phát triển đơ thị bền vững
1.1.1. Phát triển bền vững nói chung
Khái niệm về phát triển bền vững đầu tiên được đề cập vào năm 1987 trong
báo cáo của Ủy ban Môi trường và phát triển của Ngân hàng Thế giới
(Brundtland Commission 1987). Khái niệm này cho rằng sự phát triển phải thỏa
mãn nhu cầu của con người không chỉ trong giai đoạn hiện tại mà còn cho cả
tương lai, phải đáp ứng cả yêu cầu kinh tế lẫn bảo vệ môi trường. Năm 1991
Ngân hàng châu Á (ADB) xác định thêm nội dung của phát triển bền vững, nhấn
mạnh thêm khả năng của thế hệ hiện tại đáp ứng cho các nhu cầu của các thế hệ
tương lai. Kể từ đó một phương pháp phát triển mới được định hình và được chấp
nhận rộng rãi.
Như vậy phát triển bền vững có mục tiêu rõ ràng: thứ nhất, phát triển sản
xuất phải đi đôi với vấn đề sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi
trường; thứ hai, phải chú trọng đến mối quan hệ giữa các thế hệ, thế hệ ngày nay
phải có trách nhiệm với các thế hệ sau trong việc để lại những di sản và tài
nguyên có giá trị. Phương thức phát triển mới này được xây dựng với nội dung
bao gồm ba vế phát triển kinh tế, phát triển môi trường và phát triển xã hội, là sự
tổng hợp của các chỉ tiêu chủ yếu về kinh tế, xã hội, môi trường và nhất là hướng
tới tương lai.
1.1.2. Phát triển đô thị bền vững (PTĐTBV)
Cho đến này, chưa có một khái niệm thống nhất về phát triển bền vững đơ
thị. Rất khó để đưa ra được một định nghĩa hay hệ khái niệm được coi là thống
nhất về phát triển đô thị bền vững vì bản chất đa dạng và đa chiều của đối tượng
nghiên cứu. Tùy thuộc vào mục đích và phương pháp nghiên cứu mà các tác giả

3

sẽ có những quan điểm khác nhau. Các quan điểm về phát triển đơ thị bền vững
được trình bày rất đa dạng. Quan điểm của thế giới
- Xuất phát từ bản báo cáo của Ủy ban Brundtland, tại hội nghị URBAN21
(tổ chức tại Berlin tháng 7/2000), người ta đã đưa ra định nghĩa về phát triển đô
thị bền vững: "Cải thiện chất lượng cuộc sống trong một thành phố, bao gồm cả
các thành phần sinh thái, văn hóa, chính trị, thể chế, xã hội và kinh tế nhưng
không để lại gánh nặng cho các thế hệ tương lai, một gánh nặng bị gây ra bởi sự
sút giảm nguồn vốn tự nhiên và nợ địa phương quá lớn. Mục tiêu của chúng ta là
nguyên tắc dòng chảy, dựa trên cân bằng về vật liệu và năng lượng cũng như đầu
vào/ra về tài chính, phải đóng vai trị then chốt trong tất cả các quyết định tương
lai về phát triển các khu vực đô thị "Phát triển đô thị bền vững trên thực tế được
định nghĩa chi tiết hơn tùy theo từng khu vực địa lý, trình độ phát triển và góc
nhìn.
Phát triển đô thị bền vững cũng được xem xét dưới một thuật ngữ khác, đó là
“phát triển cộng đồng bền vững” theo đó: "Phát triển cộng đồng bền vững là năng
lực đưa ra quyết định phát triển tôn trọng mối tương quan giữa ba
- Trung Tâm môi trường khu vực miền Trung và Đông Âu (REC), một tổ
chức quốc tế với nhiệm vụ trợ giúp trong việc giải quyết các vần đề mơi trường,
trong đó có phát triển đơ thị bền vững đã đưa ra các quan điểm khác nhau về phát
triển đô thị bền vững:
* Ấn Độ, một quốc gia đang và sẽ là nước có tốc độ đơ thị hóa hàng đầu
Châu Á đã đưa ra định nghĩa về phát triển bền vững:
"Một cộng đồng sử dụng bền vững nguồn tài nguyên của mình để đáp ứng
nhu cầu hiện tại, trong khi đảm bảo đủ nguồn lực có sẵn cho các thế hệ tương lai.
Nó tìm cách cải thiện sức khỏe cộng đồng và một cuộc sống chất lượng tốt hơn
cho tất cả cư dân của nó bằng cách hạn chế chất thải, ngăn chặn ô nhiễm, bảo tồn
và phát huy tối đa hiệu quả, và phát triển nguồn lực địa phương để khôi phục nền
kinh tế địa phương.

4

* Quan điểm của Argentina về phát triển đô thị bền vững “Một thành phố
bền vững kết hợp hài hòa yếu tố môi trường với các ngành kinh tế và xã hội để
đáp ứng nhu cầu của các thế hệ hiện tại mà không ảnh hưởng đến những thế hệ
tương lai”
* Quan điểm của Việt Nam về phát triển đô thị bền vững:
- Theo Viện Quy Hoạch Đô Thị - Nông Thôn - Bộ Xây Dựng (Dự án VIE),
trên cơ sở các khái niệm về PTBV, một phạm trù PTĐTBV đơ thị cũng được xây
dựng mang tính đặc thù hơn. Nhìn chung PTBV đơ thị tập trung giải quyết các
vần đề sau:
* Phát triển kinh tế đô thị ổn định, tạo công ăn việc làm cho dân cư đô thị,
đặc biệt cho người có thu nhập thấp, người nghèo đơ thị.
* Đảm bảo đời sống vật chất văn hóa tinh thần, giữ gìn bản sắc truyền thống
dân tộc, đảm bảo cơng bằng xã hội.
* Tơn tạo, giữ gìn và bảo vệ môi trường đô thị luôn xanh, sạch, đẹp với đầy
đủ ý nghĩa vật thể và phi vật thể đô thị. Như vậy PTĐTBV ln đồng hành với
PTBV nói chung. Đương nhiên, theo ý nghĩa này, PTĐTBV khơng bó hẹp theo
quan điểm và nhiệm vụ của các nhà quy hoạch mà cần mở rộng hơn nhiều lĩnh
vực. Phát triển đô thị (PTĐT) cần được lồng ghép và tiếp cận theo cách nhìn nhận
mà các tổ chức Quốc tế đã đồng thuận đề ra đó là:
- Là nơi ở cho tất cả mọi người, khái niệm này ý chỉ việc cải thiện nơi ở
thơng qua việc thực hiện chính sách nhà ở quốc gia. Hình thành thị trường nhà ở
với những chức năng đầy đủ và thích hợp. Huy động sự tham gia của cộng đồng.
Cải thiện và đảm bảo tính pháp lý và an toàn về quyền sử dụng đất. Cải thiện việc
huy động tài chính nhà ở. Và cung cấp đầy đủ cở sở hạ tầng dịch vụ cơ bản.
- Giảm nghèo đói đơ thị ở đây có 3 tiêu chí nghèo đơ thị là nghèo tiền, nghèo
bất động sản và nghèo quyền do đó cần có một chính sách tồn diện mới giải
quyết được 3 tiều chí quan trọng này. Muốn vậy cần xây dựng một cơ chế bền
vững về phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường tại cộng đồng dân cư đặc

5


biệt là đối với người nghèo. Cung cấp đầy đủ thơng tin cho cộng đồng để họ có
thể tiếp cận học hỏi thực hiện và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình
- Quản lý mơi trường đơ thị là cải thiện các điều kiện môi trường và làm
giảm các chất thải sinh hoạt và các chất thải công nghiệp trong đô thị. Cải tiến
công tác tiếp cận đồng bộ trong viêc cung cấp các dịch vụ môi trường. Bảo vệ
mơi trường, đảm bảo sức khỏe, an tồn dịch bệnh để hỗ trợ đầy đủ phát triển đô
thị bền vững.
- Phát triển kinh tế địa phương cho đến nay, hầu hết các nước trên thế giới
đều cơng nhận chính sách phi tập trung là cần thiết và có hiệu quả. Điều ấy có
nghĩa, các nhà chức trách địa phương có trách nhiệm cao hơn, nặng nề hơn trong
công cuộc phát triển kinh tế cho địa phương mình, cho đơ thị mình. Tuy nhiên,
năng lực của chính quyền địa phương nói chung cịn rất hạn chế. Vì thế việc nâng
cao năng lực cho chính quyền địa phương là yếu tố quyết định sự thành công của
công cuộc PTBV kinh tế địa phương.
- Quản lý và điều hành đô thị theo các tiêu chí: Khuyến khích tư vấn thảo
luận và đối thoại giữa cộng đồng, những người có liên quan đến các quyết định,
sự ưu tiên và sở hữu. Sử dụng phương pháp điều tra bằng phiếu hỏi để xây dựng
các tiêu chí đánh giá. Nâng cao năng lực thơng qua việc chia sẻ kinh ngiệm và
thơng tin. Hình thành mạng lưới truyền thơng liên kết người dân với chính quyền
địa phương, chính quyền quốc gia và tồn cầu.
Tóm lại, PTĐTBV là một lĩnh vực đặc thù, PTĐTBV cần sự phối hợp phát
triển đa nghành, đa cấp và của đại bộ phận dân cư. PTĐTBV thể hiện một cách
thức suy nghĩ và một hướng giải quyết về đơ thị hóa mà trong đó việc xây dựng
các đơ thi sẽ được diễn giải trên cơ sở duy trì những hiểu biết về kinh tế, văn hóa
và bảo vệ mơi trường. PTĐTBV là nền tảng vững chắc để cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước. Do đó có thể hiểu một cách đơn giản PTĐTBV là một cách sửa

chữa những thiếu sót của quá trình đơ thị hóa, trên cơ sở xem xét lại tồn bộ cách
thức quy hoạch xây dựng đơ thị hiện nay và tìm ra một xu thế phát triển mới
trường tồn trong tương lai.
6


1.2. Nguyên tắc, tiêu chí đánh giá PTĐTBV
Mặc dù, mỗi quốc gia, mỗi tác giả có cách nhìn nhận khác nhau về
PTĐTBV, nhưng tựu chung lại PTĐTBV phải đảm bảo các yêu cầu chung nhất.
1.2.1. Nguyên tắc phát triển đô thị bền vững
Nguyên lý mang tính quy luật của phát triển đơ thị bền vững, đó là sự kết
hợp tối ưu giữa các quy luật vận động của tự nhiên và các quy luật vận động kinh
tế - xã hội của đô thị, nhằm xây dựng nên một môi trường nhân tạo (kỹ thuật),
đảm bảo mối quan hệ hài hòa về: Kinh tế, xã hội và môi trường trong đô thị, vùng
lãnh thổ đơ thị và ngồi vùng lãnh thổ đô thị theo những giai đoạn phát triển nhất
định. Điều đó có nghĩa là: đơ thị sẽ có những biến đổi về chất và lượng (quy mô)
theo không gian và thời gian
Nguyên tắc bao trùm của phát triển bền vững là: thỏa mãn các nhu cầu phát
triển của thế hệ hiện tại mà không làm tổn hại đến nhu cầu phát triển của thế hệ
tương lai. Cụ thể, phát triển bền vững đơ thị có các ngun tắc cơ bản sau:
* Xu hướng phát triển của đô thị không làm thế hệ tương lai phải trả giá, bởi
sự yếu kém về: Chiến lược phát triển, quy hoạch và quản lý đơ thị, nợ nần, suy
thối mơi trường, cũng như các hậu quả xấu khác của thế hệ hiện tại để lại...
* Đô thị phát triển cần bằng giữa các mặt kinh tế, xã hội và mơi trường. Nói
một cách khác, nó là sợi chỉ đỏ xun suốt q trình phát triển, đó là sự thay thế
liên tục từ trạng thái cân bằng này đến trạng thái cân bằng khác
* Một đô thị chỉ phát triển bền vững trong mối quan hệ bền vững với vùng
lãnh thổ đô thị, các vùng và các đơ thị khác mà nó chịu ảnh hưởng cũng phát triển
bền vững (thông qua các luồng trao đổi vật chất, thơng tin, văn hóa...)
1.2.2. u cầu đối với q trình PTĐTBV

1.2.2.1. Phát triển kinh tế Đơ thị cần được tính tốn phát triển phù hợp với
tiềm năng sẵn có và triển vọng phát triển kinh tế của địa phương
Cân đối vốn đầu tư theo khả năng tăng trưởng KT-XH theo từng giai
đoạn/theo từng nhóm ngành/theo kế hoạch PTĐT ngắn và dài hạn đã được quy
7


hoạch xây dựng đô thị (XDQHĐT) được duy ệt quy định, ngồi ra kinh tế đơ thị
cần được tính tồn sử dụng hiệu quả, tiết kiệm các nguồn tài nguyên: đất đai,
nguồn nước, năng lực và lao động đô thị.
1.2.2.2. Phát triển dân số lành mạnh về yếu tố xã hội
Đô thị cần được đánh giá đầy đủ về dân số lao động, tỷ lệ đơ thị hóa, dịng
dịch cư và xu hướng di dân, sức chứa tối đa, khả năng chịu tác động của thiên tài,
tác động của địa chấn đến phát triển dân số đô thị. Tăng cường quản lý dân số từ
ngoài thành phố vào, điều chỉnh phân bố dân cư thúc đẩy phát triển dân số hài
hịa với phát triển KT-XH và bảo vệ giữ gìn tài nguyên môi trường.
1.2.2.3. Quy hoạch xây dựng đô thị tạo sự hấp dẫn cho đô thị
Quy hoạch xây dựng đô thị phải đánh giá đầy đủ điều kiện địa lý và nguồn
tài nguyên để đánh giá đúng vị trí, chức năng, vai trị của từng đơ thị. Cân đối đất
đai, cơ sở vật chất và tạo lập môi trường thích hợp cho người dân là chủ thể của
đơ thị được sống, làm việc và nghỉ ngơi tốt nhất để tái tạo sức lao động cao nhất
cho xã hội. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai đô thị phải được lập theo
hướng cân bằng giữa đô thị và nơng thơn, giữa phát triển mới và cũ và có kế
hoạch dài hạn với các khu đất dự phòng.
Quy hoạch phải đề xuất được một hệ thống kết nối không gian tạo sự hấp
dẫn cho đô thị (hấp dẫn mang cả ý nghĩa tạo vẻ đẹp cho đô thị và tạo sự hấp dẫn
cho các nhà phát triển). Đảm bảo đánh giá tác động môi trường cho các dự án quy
hoạch cải tạo và quy hoạch PTĐT; đề xuất được các dự báo PTĐT ngắn và dài
hạn đúng và đủ đối với điều kiện KT - XH - MT của địa phương.
1.2.2.4. Cung cấp đầy đủ các dịch vụ hạ tầng

Hạ tầng kỹ thuật đô thị cần được quan tâm xây dựng và quản lý đồng bộ các
mặt như: Chuẩn bị kỹ thuật đô thị; Hệ thống giao thông đô thị; Hệ thống cấp
nước và thốt nước đơ thị; Hệ thống cấp năng lượng điện, chất đốt đô thị và chiếu
sáng đô thị; Hệ thống quản lý tài chế chất thải rắn, nước thải, vệ sinh môi trường

8


đô thị; Hệ thống quản lý nghĩa trang và các chất phát thải. Việc xây dựng và cung
cấp các dịch vụ này phải được thực hiện trên quan điểm tiết kiệm, chống hao mịn
thất thốt, chống gây ơ nhiễm mơi trường.
1.2.2.5. Xử lý ô nhiễm, bảo vệ môi trường, bảo vệ nguồn tài nguyên
Môi trường đô thị cần quan tâm xử lý mơi trường ơ nhiễm (gồm phịng
chống ơ nhiễm khơng khí, ơ nhiễm nước, ơ nhiễm chất thải rắn, ô nhiễm công
nghiệp, ô nhiễm tiếng ồn, điện tử, hóa chất độc hại và các chất phóng xạ) Cải
thiện mơi trường sinh thái đô thị (gồm xây dựng các tuyến vành đai xanh đô thị,
tăng cường bảo vệ và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai, tăng cường quản lý
nguồn nguyên liệu sử dụng để sản xuất vật liệu xây dựng)
Tạo dựng môi trường cảnh quan, môi trường văn hóa, xã hội phù hợp với
sinh thái địa phương và thể hiện rõ tất cả các giá trị vật chất và tinh thần của đơ
thị.
1.2.2.6. Xã hội hóa cơng tác quy hoạch và PTĐT và đơ thị hóa bền vững
Xã hội hóa cơng tác PTĐT trên cơ sở quan tâm nâng cao sự hiểu biết của
chính quyền địa phương và cộng đồng về cơng tác PTĐT và đơ thị hóa bền vững,
đồng thời khuyến khích họ tham gia vào cơng tác lập, thực hiện và quản lý quy
hoạch, phát triển đô thị.
Các nội dung trên phải được nồng ghép vào các chương trình lập quy hoạch
và kế hoạch hành động PTĐT và đơ thị hóa bền vững quốc gia. Đương nhiên theo
ý nghĩa này, PTĐT và đơ thị hóa bên vững phải được thực hiện cả theo định
hướng của nhà nước và cũng rất cần các chương trình hành động thể hiện sự đồng

tình ủng hộ của đơng đảo các cấp chính quyền địa phương và cộng đồng.
1.3. Tiêu chí đánh giá phát triển đô thị bền vững
Dù cùng xuất phát từ khái niệm phát triển bền vững của Brundtland, nhiều
nhà khoa học, dưới sự chi phối của lĩnh vực hoạt động của mình, đã đưa ra các
tiêu chí đánh giá khác nhau về phát triển đô thị bền vững.

9


1.3.1. Quan điểm của các nhà sinh thái
Các tiêu chuẩn để phát triển đô thị bền vững như sau:
- Phát triển nhà ở theo chiều cao để tiết kiệm nguyên vật liệu và mặt bằng;
- Bảo tồn địa hình địa mạo tự nhiên;
- Tránh xây dựng thành phố trong thung lũng vì đất ở đấy phì nhiêu và dễ lở;
- Bảo vệ và phát triển cây xanh đô thị;
- Khuyến khích tiết kiệm nước;
- Hạn chế sử dụng phương tiện di chuyển có động cơ;
- Tái sinh vật liệu phế thải.
1.3.2. Các nhà ngân hàng
Chú trọng đến lĩnh vực tài chính. Theo đó, phát triển đơ thị bền vững có 4
tiêu chí:
- Đảm bảo và phát triển khả năng cạnh tranh của thành phố;
- Đảm bảo cuộc sống của cư dân tốt hơn;
- Nền tài chính lành mạnh (nguồn thu, các chính sách tài chính, nguồn lực);
- Quản lý đơ thị tốt.
1.3.3. Các nhà nghiên cứu và quản lý chú trọng đến đường lối
- Lấy chỉ tiêu HDI để đánh giá đô thị chứ không dựa vào quy mô dân số,
kinh tế hay xây dựng như trước đây;
- Giải quyết hài hịa mối quan hệ giữa nơng thơn và thành thị;
- Sự phối hợp hài hòa giữa phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa và quản lý.

1.4. Thực tiễn phát triển đơ thị và đơ thị hóa bền vững tại Việt Nam
Công cuộc đổi mới đất nước trong gần 20 năm qua chứng kiến nhiều thành
tựu vĩ đại của dân tộc ta, trong đó có sự nghiệp đơ thị hóa. Từ một nước nơng
nghiệp lạc hậu, bị chiến tranh tàn phá nặng nề trong nhiều năm dài, chúng ta đã
dành được độc lập, thống nhất đất nước và tạo đà tăng trưởng kinh tế toàn diện

10


làm cho bộ mặt đất nước thay đổi từng ngày, nhất là ở khu vực đô thị với tỷ lệ
tăng từ 17% lên đến 25% trong quá trình đổi mới đất nước.
Theo số liệu mới nhất được Bộ Xây dựng cơng bố, tính đến tháng 12/2010,
cả nước có 755 đơ thị. Tỷ lệ đơ thị hóa hiện đạt gần 30%. Ngồi 2 đơ thị loại đặc
biệt (Hà Nội, TP HCM), có 10 đơ thị loại I, 12 đơ thị loại II, 47 đô thị loại III, 50
đô thị lo ại IV và 634 đơ thị loại V. Đó là kết quả của một thời kỳ chuyển đổi sang
nền kinh tế thị trường cùng các chính sách mở cửa, chính sách mới về nhà đất và
sự quan tâm của Nhà nước đối với công tắc quy hoạch, đầu tư cải tạo và xây dựng
cơ sở hạ tầng… giúp cho các đô thị nước ta phát triển nhanh cả về số lượng và
chất lượng, tạo nên một khối lượng xây dựng gấp hàng chục lần trước đây, đáp
ứng được sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, trở thành những nhân tố tích
cực và chủ yếu của q trình phát triển hệ thống đơ thị nói riêng và phát triển
kinh tế - xã hội nói chung. Trên bình diện đó các đơ thị đã đảm nhiệm được vai
trị là trung tâm phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch
vụ, các ngành nghề mới, trung tâm phát triển và chuyển giao công nghệ trong
vùng, trung tâm giao lưu thương mại trong và ngoài nước; thu hút đầu tư nước
ngooài, phát triển kinh tế đối ngoại; phát triển văn hóa, giáo dục, nâng cao đầu tư
trong nước và phát triển nguồn lực; giữ vai trò quan trọng làm tăng thu ngân sách
cho Nhà nước hàng năm và góp phần to lớn đảm bảo an ninh, quốc phòng.
Tuy nhiên so với các nước phát triển và một số nước đang phát triển trong
khu vực, tỷ lệ đơ thị hóa ở nước ta vẫn cịn thấp, vị trí đơ thị vẫn cịn tình trạng

lạc hậu do kết quả của những năm chiến tranh tàn phá nặng nề, cùng với trình độ
phát triển lực lượng săn xuất ở mức thấp làm cho nền kinh tế còn kém hiệu quả,
bị tác động bởi cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp trong dài hạn, cộng
thêm với một số quyết định chưa thật thích hợp trong chính sách quản lý và phát
triển đô thị, đặc biệt là sự tác động của nền kinh tế thị trường trong giai đoạn đầu
đã để lại những mâu thuẫn khá gay gắt ở các điểm sau:
* Cơ sở kinh tế - kỹ thuật hoặc động lực phát triển đơ thị cịn yếu, tăng
trưởng kinh tế chưa cân đối vơi tăng trưởng dân số. Điều này được phản ánh qua
11


tốc độ tăng trưởng kinh tế đơ thị trung bình hàng năm của đô thị tuy đạt 13-15%,
mỗi năm giải quyết được việc làm cho trên dưới 1 triệu lao động, nhưng hai
ngành dịch vụ và công ngiệp - những động lực phát triển đô thị quan trọng nhất
mới chỉ thu hút được 27,7% tổng số lao động xã hội. Trên thực tế tỷ lệ dân số
trong đô tuổi lao động chưa có việc làm tại các đơ thị vẫn cịn cao, nhất là các đơ
thị lớn chiếm khoảng 15-20%. Số người sống lang thang, cơ nhỡ, vô gia cư; các
khu định cư bất hợp pháp, kém chất lượng đang là một trong những vần đề xã hội
và môi trường bức xúc, cũng phần lớn xảy ra ở các đô thị lớn.
* Tình trạng phân bố dân cư và sử dụng đất nơng nghiệp vào mục đích xây
dựng đơ thị đang tiềm ẩn mối nguy cơ không nhỏ đối với vần đề an toàn lương
thực và thực phẩm. Thực tế hiện nay cho thấy, trên 70% đô thị và dân số đô thị
được phấn bố tại các vùng đồng bằng, ven biển, nơi tập trung chủ yếu quỹ đất
nông nghiệp cả nước, trong đó phân lớn là đất tốt cho năng suất sản phẩm cây
lương thực cao. Nếu giữ nguyên tình trạng phân bố dân cư như hiện nay thì quỹ
đất nơng nghiệp sẽ giảm đi trung bình mỗi năm khoảng 3.800 ha. Một con số báo
động cho vấn đề an toàn lương thực, thực phẩm.
* Cơ cấu tổ chức không gian hệ thống phân bố dân cư trên địa bàn cả nước
mất cân đối, đang tạo ra sự cách biệt giữa đô thị-nông thôn, giữa phát triển - kém
phát triển cịn lớn và đang có xu thế diễn biến ngày một xấu hơn. Thực tế cho

thấy hình thức phân bố dân cư đô thị - nông thôn ở nước ta trước đây có mối quan
hệ tương đơi gắn bó giờ đây đang trở nên cách biệt hơn về kinh tế, xã hơi, văn
hóa, dịch vụ và nghỉ ngơi giải trí. Tình trạng này đang duy trì một tỷ lệ cách biệt
lớn giữa vùng chậm phát triển và chưa phát triển chiếm 82% diện tích tự nhiên cả
nước, trong khi chỉ có 18% diện tích thuộc về phát triển. Về toàn cục thế cân bằng
chiến lược phát triển giữa ba vùng Bắc - Trung - Nam chưa được hình thành.
Trong khi đó hệ thống các đơ thị trung tâm vẫn chưa hình thành đều khắp các
vùng; có đến gần 50% dân số đô thị hiện nay đang tập trung tại 2 thành phố lớn
Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh. Tại các vùng trung du, miền núi và hải đảo cịn thiếu
các đơ thị - trung tâm tạo cực tăng trưởng cho việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế 12


xã hội trong vùng. Ngược lại các đô thị lớn có sức hút mạnh đang tạo ra sự tập
trung dân cư - công nghiệp quá tải, gây áp lực lớn cho mơi trường sống dân cư ở
các nơi đó. Trên thực tế các đô thị nhỏ và vừa hiện nay cịn kém sức hấp dẫn, rất
khó có khả năng đảm đương nhiệm vụ một cách trọn vẹn vị trí và vai trị trung
tâm của mình trong mạng lưới đơ thị của tỉnh,vùng cũng như Quốc gia.
* Q trình đơ thị hóa và phát triển đơ thị chưa phản ánh thật đậm đà bản sắc
văn hóa văn hóa dân tộc, các đặc thù sinh thái nhân văn và sinh thái tự nhiên
trong quy hoạch và kiến trúc đô thị. Điều này rất dễ nhận dạng khi khơng ít
những đơ thị miền núi phía Bắc, Tây Ngun, vùng đồng bằng Sơng Hồng, vùng
ven biển, vùng đồng bằng sông Cửu Long được nghiên cứu qua những đồ án quy
hoạch và triển khai xây dựng khơng khác biệt nhiều để thể hiện tính đặc thù trong
các nét bản địa, tính đặc trưng văn hóa, nét kiên trúc địa phương, các biểu trưng
về sinh thái tự nhiên, sinh thái xã hội. Trong các giải pháp quy hoạch tổ chức
không gian, bố cục cơ cấu chức năng và xây dựng từng cơng trình thường chỉ
hướng đến đơ thị hiện đại mà q ít đầu tư cho những đặc thù truyền thống của
mỗi đô thị.
* Cơ sở hạ tầng đơ thị cịn phát triển hạn chế khơng nhìn nhận đồng bộ trên
diện rộng, nhiều nơi cịn xây dựng manh mún và nói chung cịn yếu kém, khơng

đảm bảo các tiêu chuẩn phát triển đô thị tương xứng với điều kiện cơng nghiệp
hóa hiện đại hóa. Một số nét nổi bật về vần đề này cho thấy:
+ Về hạ tầng xã hội, sự hạn chế rõ rệt là diện tích nhà đơ thị mới đạt bình
qn 5,8m2 người. Những tình trạng bất bình đẳng về nhu cầu ở còn chênh lệch
cao làm cho một bộ phận dân cư vẫn phải sống trong điều kiện hết sức khó khăn.
Nhìn chung cơ sở hạ tầng xã hội công cộng và kỹ thuật ở các khu đơ thị vẫn cịn
rất thiếu đồng bộ, nhiều nơi bị xuống câp nghiêm trọng đã tác động tiêu cực
khơng ít đến chất lượng mơi trường ở đô thị.
+ Về hạ tầng kỹ thuật tuy đã có nhiều cố gắng trong đầu tư xây dựng, nhưng
mọi hoạt động vận hành vẫn còn xa mới đáp ứng yêu cầu cuộc sống. Hoạt động
giao thông vẫn chưa thuận lợi trong lưu thông giữa đô thị với các vùng lân cận,
13


với nông thôn; chưa thỏa mãn được việc liên kết giữa ba môi trường làm việc,
sinh hoạt và nghỉ ngơi giải trí. Tại các đơ thị lớn giao thơng cơng cộng cịn chiếm
tỷ lệ rất thấp đã dẫn đến tình trạng ách tắc giao thơng phổ biến. Nhìn chung tỷ lệ
đất dành cho giao thông, nhất là giao thông tĩnh chỉ đạt dưới 5% diện tích đất đơ
thị. Cấp nước mới chỉ đảm bảo cho khoảng 47% dân cư đô thị, trong khi tỷ lệ thất
thốt nước có nơi lên tới 45%. Kế hoạch khai thác toàn diện nguồn nước cho phát
triển công nghiệp, sinh hoạt đô thị chưa đặt ra hợp lý. Trong khi đó mạng lưới
thốt nước và vệ sinh đô thị giải quyết chưa tốt và không triệt để cho từng khu
vực đã dẫn đến nạn ngập úng, ô nhiễm môi trường khá nghiêm trọng, nhất là ở
các thành phố lớn. Công tác phân loại thu gom, vận chuyển và xử lý chất thải rắn
cũng đang là một vần đề bức xúc vì hiện nay mới có khoảng 50% chất thải rắn
được thu gom và xử xý tại các thành phố lớn.
* Những vấn đề thời sự có tầm vĩ mơ trong mối quan hệ vùng, đơ thi với
công tác bảo vệ môi trường đang là mối quan tâm lớn đối với sự phát triển bền
vững của cả nước. Đó là việc tài nguyên thiên nhiên sử dụng chưa thật sự hợp lý
thiếu kế hoạch đang làm cho quỹ rừng bị suy giảm rất nghiêm trọng, nhất là đối

với rừng phòng hộ và rừng đầu nguồn nên khí hậu đang có nhiều biến động với
thiên tai thường xuyên xảy ra và ngày càng đe dọa nghiêm trọng cuộc sống dân
cư ở nhiều nơi. Trong đó ở các vùng đơ thị hóa, bộ khung bảo vệ thiên nhiên đang
bị xâm phạm, khơng được quy hoạch và có biện pháp bảo vệ nghiêm ngặt đối với
các vành đai xanh, hệ thống công viên, vườn hoa, mạng lưới hồ điều hịa… Nhiều
di sản văn hóa, lịch sử có giá trị cũng chưa được quan tâm đúng mức đang bị
cuộc sống đơ thị chen lấn, vi phạm và có chiếu hướng suy thối dần theo thời
gian. Nhìn chung tình trạng nay đang dẫn đến mức báo động về tình trạng ơ
nhiễm nước, đất và khơng khí ở một số khu cơng nghiệp và đô thị.
* Công tác quản lý đô thị tuy đã được quan tâm, chỉ đạo và quán triệt đến
các cấp hành chính đơ thị nhưng vẫn đang cịn nhiều tồn tại. Phản ánh tổng quan
về vấn đề này thể hiện ở chỗ nhận thức về nội dung, khái niệm trong công tác
quản lý Nhà nước về đô thị cịn chưa được đổi mới, thậm chí đơi khi cịn chưa
14


thật rõ ràng. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến yêu cầu phát triển đô thị vừa hiện
đại, vừa đậm đà bản sắc văn hóa dân tộc; đồng thời bảo đảm được sức trường tồn
của môi trường sinh thái trong q trình phát triển bền vững ; Thực tế đó dẫn đến
tình trạng phát triển đơ thị lộn xộn, vi phạm dọc các trục quốc lộ, thực hiện sai ý
đồ quy hoachh, coi thường pháp luật trong xây dựng…đang còn khá phổ biến
nhưng chưa có biện pháp hữu hiệu ngăn chặn. Kiến trúc đơ thị phát triển chưa có
định hướng. Các ồn tại lịch sử trong quản lý đô thị chậm được giải quyết… Tất cả
đang là trở ngại cho việc lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý đơ thị cũng như
huy động mọi nguồn lực có thể vào phát triển đơ thị.
Thực trạng nói trên đang đặt động thái đơ thị hóa, phân bố dân cư và phát
triển đô thị - nông thôn ở nước ta trước những thách thức phải vượt qua để đảm
bảo sự phát triển bền vững trong tương lai. Đó cũng là một nhiệm vụ quan trọng
trong q trình hịa nhập của nước ta để cam kết cùng cộng đồng quốc tế thực
hiện nghiêm túc Chương Trình nghị sự 21(Agenda 21) đã đề ra tại Hội nghị

thượng đỉnh trái đất về nông thôn và phát triển ở Riode Janero (Braxin) năm 1992
và khẳng định lại tại Hội nghị thượng đỉnh Thế giới về phát triển bển vững ở
Johannesburg (C.H Nam Phi) năm 2002 vừa qua. Tinh thần này đã được Thủ
tướng Chính Phủ phê duyệt thành Chương trình nghị sự 21 của Việt Nam về định
hướng chiến lược phát triển bền vững ở Việt Nam theo Quyết đ ịnh số
153/2004/QĐ-TTg, ngày 17 tháng 8 năm 2004.
Như vậy là mục tiêu phát triển của nước ta trong 10-15 năm đều phải song
hành giải quyết 2 nhiệm vụ chiến lược là « Đưa đất nước ra khỏi tình trạng kém
phát triển, nâng cao rõ rệt đời sống vật chất, văn hóa, tinh thần của nhân dân; tạo
nền tảng để đến năm 2020 Việt Nam cơ bản trở thành một nước công nghiệp … »
và phải đạt được sự tăng trưởng kinh tế ổn định với cơ cấu hợp lý, đáp ứng được
yêu cầu nâng cao đời sống của nhân dân, tránh được sự suy thoái hoặc đình trệ
trong tương lai, tránh để lại nợ nần lớn cho các thế hệ mai sau. Đây là hai nhiệm
vụ có tính đối kháng phải được điều tiết hợp lý giữa các mối tương tác lẫn nhau
mà không khéo sẽ để lại những hậu quả nặng nề vì quá trình cơng nghiệp hóa 15


hiện đại hóa và đi liền theo đó là quá trình đơ thị hóa rất dễ gây áp lực đối với tài
nguyên thiên nhiên, giảm quĩ đất nông nghiệp để phục vụ xây dựng, giảm diện
tích cây xanh mặt nước, suy giảm nguồn tài nguyên nước tự nhiên dùng vào hoạt
động sản xuất, sinh hoạt, dịch vụ. Sự tăng trưởng khơng ngừng của cơng nghiệp,
giao thơng trong q trình cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa đã tạo ra những tác nhân
gây hại mơi trường khơng khí…Việt Nam sau hơn 30 năm phục hồi chiến tranh,
giờ đây chúng ta bắt đầu có thời gian nhìn lại và củng cố chính mình. Đặt những
viên gạch “đầu tiên cho ơng cuộc phát triển bền vững cho các thành phố, các đô
thị trên tồn quốc” dường như sẽ rất khó khăn bởi có lẽ “phát triển như hiện nay”
vẫn là nhu cầu nóng hổi, thể hiện nóng khát khao, mong mỏi của người dân Việt
Nam. Bắt đầu với “Phát triển” cũng đồng thời phải hội nhập với trao lưu mới của
thế giới đó là “Kìm hãm, kiểm sốt phát triển để đạt được một tiến trình phát triển
bền vững” dường như là khơng phù hợp với những bước khởi đầu phát triển hồ

hởi đầy khích lệ tại các đơ thị của Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, các đô thị Việt
Nam cũng chịu ảnh hưởng của quy luật phát triển như các nước khác trên thế
giới, nên việc nghiên cứu tìm giải pháp phát triển bền vững là vô cùng cần thiết.

16


Phần 2
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN VÀ TÍNH BỀN VỮNG TRONG PHÁT
TRIỂN CÁC ĐÔ THỊ MỚI TẠI HÀ NỘI
2.1. Các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đến
thực trạng phát triển các khu đơ thị mới (KĐTM)
2.1.1.Lịch sử hình thành và phát triển khu đơ thị mới tại Hà Nội
Q trình phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội được chia làm 3 giai
đoạn:
(*) Giai đoạn trước năm 1998
Thời kỳ này thực hiện quy hoạch và kế hoạch phát triển Thủ đơ đến năm
2010 và 2020, Chính phủ và thành phố Hà Nội rất quan tâm đến quy hoạch cải
tạo, xây dựng Thủ đô và đã thu được nhiều chuyển biến đáng kể.
- Về số lượng: đây là giai đoạn bắt đầu đi vào triển khai xây dựng các dự án
nhà ở và khu đơ thị mới, bình qn mỗi năm Hà Nội xây dựng mới thêm khoảng
trên 500.000 m2 nhà ở.
- Về chất lượng: giai đoạn này, mặt bằng nhà ở cao tầng được nghiên cứu
một cách đơn giản, giống như các nhà chung cư nhiều tầng được xây dựng trước
đó nhưng nhiều tầng hơn, chủ yếu từ 9 tầng đến 11 tầng. Những khu nhà này có
đặc điểm:
+ Căn hộ khép kín nhưng khơng độc lập, chưa chú trọng tới thơng gió, chiếu
sáng cho các khơng gian trong căn hộ.
+ Diện tích căn hộ thường nhỏ, khơng gian thiếu linh hoạt.
+ Phần lớn các căn hộ loại lớn có 2 khu vệ sinh trở lên, trong đó có ít nhất 1

khu vệ sinh hoặc bếp khơng có ánh sáng và thơng gió tự nhiên. Các khu đơ thị
mới được xây dựng ở giai đoạn này là khu đô thị Định Cơng, Linh Đàm, Trung
n,…Những khu đơ thị này có quy mơ khơng lớn, cơ cấu các lo ại hình nhà ở

17


vẫn cịn lẫn nhà chia lơ. Đây là một xu hướng tốt tạo nên một diện mạo mới cho
Thủ đô.
(*) Giai đoạn 1998 – 2001
Được đánh dấu bằng một loạt các văn bản quy định về việc xây dựng và
quản lý các khu đô th ị mới. Các khu đô thị mới đ ược xây dựng với tỷ lệ nhà thấp
tầng là 40%, còn nhà ở cao tầng là 60%.
- Về số lượng: đây là giai đoạn các dự án khu đơ thị mới được hình thành
như “nấm mọc sau mưa”. Trong đó, 20 dự án có diện tích từ 50 – 400 ha, 23 dự
án có diện tích trên 20 ha. Các trung cư cao tầng mọc lên nhanh chóng.
- Về chất lượng: bắt đầu xuất hiện một số nhà ở cao tầng được xem là hiện
đại, đặc điểm của loại nhà này là:
+ Mặt bằng thường có dạng đặc chắc.
+ Các căn hộ đều đã độc lập.
+ Hầu hết các khơng gian như bếp, phịng ăn, vệ sinh và trục giao thông
đứng, giao thông ngang được đưa vào phần lõi của mặt bằng, do đó khơng có cửa
sổ và khơng gian thơng gió, chiếu sáng tự nhiên.
+ Các cơng trình thường nặng về hình thức, sử dụng nhiều các loại vật liệu
đắt tiền, hình khối nặng nề.
Các khu đơ thị được xây dựng trong giai đoạn này có thể kể đến khu đơ thị
mới Trung Hịa - Nhân Chính, Pháp Vân - Tứ Hiệp, làng quốc tế Thăng Long, Mỹ
Đình…
(*) Giai đoạn 2001 – nay
Ở giai đoạn này, các khu đơ thị mới chỉ cịn nhà ở cao tầng và nhà vườn, biệt

thự. Nhà ở cao tầng được xây dựng ồ ạt, nhiều tầng hơn, tạo ra một bộ mặt đơ thị
khang trang hơn, hình thành lối sống đô thị phong phú, đa dạng và phong cách
hơn.
- Về số lượng: các khu đô thị mới vẫn tiếp tục được xây dựng với số lượng
lớn, đặc biệt là sau khi mở rộng địa giới hành chính Thủ đơ năm 2008.

18


- Về chất lượng: thời kỳ này, việc xây dựng các khu đô thị mới đặc biệt chú
ý đến chất lượng xây dựng, lấy tiêu chí chất lượng để cạnh tranh. Do đó, đặc điểm
của nhà cao tầng thời kỳ này là:
+ Mặt bằng nhà tương đối phức tạp, nhiều góc cạnh và khe trên mặt đứng.
+ Các căn hộ đều độc lập, khép kín, tất cả các khơng gian chính, phụ trong
căn hộ đều được tiếp xúc tực tiếp với thiên nhiên.
+ Trục giao thông đứng và hệ thống giao thông ngang vẫn tập trung ở phần
lõi, nhưng được chiếu sáng và thơng gió tự nhiên.
+ Mặt đứng các cơng trình có nhiều khe rãnh, tạo nhiều mảng nhỏ nên nhẹ
nhàng, sinh động.Tiêu biểu là các khu đô thị Mỹ Đình II, Thạch Bàn, Trung Văn,
Cầu Bươu, Sài Đồng, Nam Thăng Long, Bắc Thăng Long. Diện tích thành phố và
quy hoạch thành phố Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008,
Hà Nội trở thành phố đứng đầu cả nước về diện tích, với tổng diện tích là
3.324,92 km², vấn đề tìm qu ỹ đất cho đầu tư xây dựng đã khơng cịn căng thẳng
như trước đây. Và theo Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đơ Hà Nội đến
năm 2030 và tầm nhìn 2050, Thủ đô Hà Nội sẽ gồm trung tâm hạt nhân, 5 đô thị
vệ tinh và một số đô thị sinh thái, thị trấn hiện hữu khác. Đô thị trung tâm hạt
nhân được giới hạn từ đô thị lõi cũ kéo về phía Tây đến tuyến đường vành đai 4,
kéo về phía Bắc và Đơng Bắc sơng Hồng gồm khu vực Mê Linh, Đông Anh, Gia
Lâm và Long Biên. 5 đơ thị vệ tinh được xác định gồm có: Hịa Lạc, Sơn Tây,
Xuân Mai, Phú Xuyên - Phú Minh, và đơ thị Sóc Sơn. Theo đó, việc xây dựng

các khu đơ thị mới là q trình từng bước xây dựng hồn chỉnh hệ thống đơ thị cả
nước, có cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội và kỹ thật hiện đại, môi trường đô thị trong
sạch, được phân bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước, đảm bảo cho mỗi đơ
thị theo vị trí và chức năng của mình, phát huy được đầy đủ các thế mạnh góp
phần thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo
vệ tổ quốc. Luật nhà ở của Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 có quy định cụ thể tại điều 24 về
yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị như sau:
19


- Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch
xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến
trúc, cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất
theo quy định của pháp luật.
- Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải đảm bảo các yêu
cầu sau:
+ Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư;
+ Tại đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư;
+ Tại đơ thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư.
- Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo d ự án. Các dự án xây
dựng nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu
chuẩn của đô thị.
- Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử
dụng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thốt nước, phịng, chống
cháy nổ và vệ sinh mơi trường trước khi đưa vào sử dụng.
2.1.2. Các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội
Trong những năm gần đây, q trình đơ thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ ở Việt
Nam, tỉ lệ đơ thị hóa năm 1999 là 23,6%, năm 2004 là 25,8%, dự báo năm 2010

sẽ tăng lên 33% và đ ến năm 2025 sẽ đạt đến 45%. Là một trong hai thành phố
lớn nhất cả nước, Hà Nội cũng khơng nằm ngồi xu hướng này. Đơ thị hóa với
tốc độ nhanh đã mang lại nhiều thay đổi cho thành phố, đặc biệt là quy mô, mật
độ dân số, tỷ lệ dân cư thành thị….
Theo số liệu thống kê cho thấy, Hà Nội là địa phương có diện tích nhà ở bình
qn đầu người thấp nhất cả nước, chỉ đạt 7 - 7,5m2/người. Phát triển các khu đô
thị mới được coi là giải pháp đúng đắn cho vấn đề này. Các khu đô thị mới, với
cơ sở hạ tầng và các dịch vụ đầy đủ sẽ cung cấp lượng lớn nhà ở cho người dân
với môi trường sống được cải thiện, đồng thời, giảm bớt dân cư ở các quận nội

20


thành. Một yếu tố nữa ảnh hưởng đến sự phát triển của các khu đô thị mới trên
địa bàn Hà Nội là tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng tăng.
Hà Nội, có rất nhiều người có thu nhập hàng tháng lên tới trên 30 triệu đồng.
Đây là cơ sở để các chủ đầu tư tiếp tục phát triển các khu đơ thị mới, bởi vì với
mức thu nhập như vậy, rất nhiều người Hà Nội có đủ khả năng để mua nhà ở
trong khu đô thị cũng như chi trả các khoản phí dịch vụ vốn khơng hề thấp tại đó.
Một điểm thuận lợi nữa để phát triển các khu đơ thị mới là việc Chính phủ ban
hành NĐ 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở. Theo đó, chủ đầu tư được phép huy động vốn với lượng huy
động đối đa 20% tổng lượng sản phẩm nhà ở khi giải phóng xong mặt bằng, được
phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số
lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I) không phải thông qua sàn giao dịch.
Như vậy, vấn đề vốn đầu tư, là vấn đề gây nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư đã
phần nào được giải quyết.
Tuy nhiên, hiện nay vẫn cịn tồn tại nhiều khó khăn đối với việc phát triển
các khu đô thị mới. Do khả năng quản lý và giám sát của các cơ quan nhà nước
cịn nhiều hạn chế nên khơng thể phát hiện hết các sai phạm của các chủ đầu tư,

dẫn đến tình trạng cịn nhiều bất cập trong các khu đơ thị mới. Như vậy hiện nay
ở Hà Nội có rất nhiều lợi thế để phát triển các khu đô thị mới. Đó là các lợi thế về
dân số, thu nhập, nhu cầu nhà ở...Tuy nhiên bên cạnh những lợi thế đó cịn có
nhiều khó khăn khác, chủ yếu nằm ở năng lực quản lý.
2.1.3. Thực trạng các khu đô thị mới (KĐTM) trên địa bàn Hà Nội
2.1.3.1. Quy mô các khu đô thị mới
Các khu đô thị mới ở Hà Nội hiện nay được xây dựng trên diện tích lớn nhỏ
khác nhau, chủ yếu rơi vào 5 loại sau:
- Quy mơ rất lớn: Diện tích trên 100 ha, ví dụ như KĐTM Tây Hồ Tây 210
ha, KĐTM Việt Hưng 302,5ha; KĐTM Nam Thăng Long ; 367 ha, KĐTM Cầu
Giấy 287,79 ha, KĐTM Đông Ngạc - Cổ Nhuế-Từ Liêm 242ha.

21


- Quy mơ lớn: Diện tích trên 50 ha, ví dụ như Dự án thành phố giao lưu Việt
Nam quốc tế 96ha, KĐTM Bắc Thăng Long 86 ha, KĐTM Pháp Vân 94,91ha...
- Quy mơ trung bình: Từ khoảng 20 ha đến 50 ha. Ví dụ như KĐTM Trung
Yên, quận Cầu Giấy 37,05 ha, KĐTM Trung Hồ-Nhân Chính 32,86 ha, KĐTM
Mỹ Đình, Mễ Trì 39 ha, KĐTM nam đường Trần Duy Hưng 36,47 ha, KĐTM
Định Công 35 ha, KĐTM Linh Đàm 24 ha, KĐTM bán đảo Linh Đàm 35ha,
KĐTM Đại Kim - Định Công 245 ha, KĐTM Thạch Bàn 31,69 ha - Quy mơ nhỏ:
Từ 10 đến 20 ha. Ví dụ như KĐTM Mễ Trì Hạ 13,79 ha, KĐTM Cổ Nhuế 12,9
ha, khu nhà ở Bắc Đại Kim mở rộng 11ha, khu nhà ở thị trấn Cầu Diễn 4,1 ha...
- Quy mơ rất nhỏ: Dưới 10 ha Ví dụ khu nhà ở di dân Đền Lừ 4,49 ha, khu
nhà ở thị trấn Cầu Diễn - Từ Liêm 4,1 ha, khu nhà ở Đông và Nam hồ Nghĩa Đô
4,9 ha, khu đô thị Xuân Đỉnh 6 ha….Việc tồn tại nhiều khu đô thị mới có diện
tích nhỏ dưới 50 ha đã gây khơng ít khó khăn trong việc triển khai các hạng mục
đầu tư trong khu đô thị. Chúng ta đều biết rằng để một khu đô thị mới thật sự trở
thành một khu dân cư đa chức năng, chúng cần có diện tích tối thiểu là 50 ha

Nguyên nhân vẫn tồn tại nhiều khu đơ thị mới có diện tích nhỏ như vậy là do quỹ
đất quy hoạch cho xây dựng đơ thị cịn hạn chế, đặc biệt là ở các khu vực gần
trung tâm thành phố.
2.1.3.2. Tình trạng vi phạm quy hoạch và các tiêu chuẩn xây dựng
Khơng ít người trong nghề quy hoạch có cùng nhận xét rằng khơng thể nhận
ra hình hài của một khu đơ thị nếu đối chiếu từ bản quy hoạch chi tiết được phê
duyệt đầu tiên với khu đô thị đã được xây dựng trên thực tế Qua kiểm tra đợt 1
các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực tế cho thấy, trong số 7 dự
án đầu tư đã được kiểm tra Sài Đồng (Long Biên); Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh (Từ
Liêm); Đồng Me (Từ Liêm); Đặng Xá (Gia Lâm); Đông Nam Trần Duy Hưng
(Cầu Giấy); Văn Quán - Yên Phúc (Hà Đông) và Nam Thăng Long (Tây Hồ) đều
có sự điều chỉnh so với quy hoạch ban đầu. Việc điều chỉnh quy hoạch chủ yếu
tăng mật độ xây dựng, chiều cao cơng trình, diện tích sàn xây dựng hoặc chuyển

22


chức năng sử dụng đất từ dịch vụ công cộng sang cơng trình hỗn hợp có chức
năng nhà ở. Điển hình cho hiện tượng này có thể kể đến các khu đô thị mới Cổ
Nhuế - Xuân Đỉnh, Văn Quán - Yên Phúc (Hà Đông) hay Đông Nam Trần Duy
Hưng…Tại các khu đô thị này, việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện nhiều
lần đã làm hạn hế mục tiêu ban đầu của dự án, làm chậm tiến độ, gây ra sự thiếu
đồng bộ trong đầu tư. Đặc biệt, tại khu đô thị mới Văn Quán - Yên Phúc, nhiều ô
quy hoạch chỉ tiêu sau điều chỉnh có đột biến lớn.
Hậu quả là tình trạng thiếu cây xanh diễn ra phổ biến tại các khu đơ thị mới,
và vơ hình chung, không gian sống của người dân vẫn chưa thật sự được cải
thiện.Ví dụ tại khu đơ thị Nam Trung Yên thuộc quận Cầu Giấy, Hà Nội. Mặc dù
đã có hàng ngàn người dân đến sinh sống tại các tòa nhà chung cư cao tầng nhưng
ở đây thật hiếm màu xanh, rác rưởi vây quanh các tòa nhà, lác đác có một số cây
nhỏ được trồng nhưng phần lớn cịi cọc, sống lay lắt. Hay tại khu đô thị mới Định

Công (Hà Nội), cây xanh, thảm cỏ cũng không được quan tâm.
Để giải quyết tình trạng này, Sở Xây dựng Hà Nội đã thành lập các đoàn
kiểm tra, tiến hành kiểm tra tình hình xây dựng tại các khu đơ thị mới, xử phạt
các trường hợp vi phạm. Tuy nhiên hình phạt áp dụng cho các trường hợp vi
phạm mới chỉ dừng lại ở hình thức nhắc nhở, chưa thật sự quyết liệt khiến tình
trạng vi phạm vẫn cịn tái diễn ở nhiều khu đơ thị khác.
2.1.3.3. Tình trạng thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
Như đã phân tích ở trên, hầu hết các chủ đầu tư xây dựng khu đô thị mới đều
chỉ quan tâm đến việc xây dựng nhà để bán mà bỏ quên việc xây dựng hạ tầng đơ
thị. Kết quả là tình trạng thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội diễn ra rất phổ
biến. Trước tiên, cần phải nói đến tình trạng thiếu chỗ trơng giữ xe, đặc biệt là xe
ô tô tại các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố. Tại phần lớn các khu chung cư
mới chỉ đáp ứng được nhu cầu trông giữ xe đạp, xe máy, cịn với xe ơtơ thì vượt
khả năng đáp ứng của đơn vị quản lý toà nhà. Trong khi đó, nhu cầu gửi xe ơtơ
của người dân sinh sống tại các toà nhà và của khách vãng lai lại rất lớn. Thế nên

23


đã dẫn đến tình trạng để xe dưới lịng đường, vỉa hè gây phản cảm, mất trật tự. Có
nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Đó là sự phát triển không đồng bộ về
hạ tầng, quy hoạch không đi đôi với dự báo, dẫn đến không đáp ứng được nhu
cầu trông giữ xe khi số lượng phương tiện vượt xa so với quy hoạch.
2.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển khu đô thị mới trên địa
bàn Hà Nội
Từ những phân tích ở trên, có thể thấy rằng thực trạng phát triển các khu đô
thị mới ở Hà Nội cịn rất nhiều bất cập. Bên cạnh mặt tích cực là cung cấp một
lượng nhà ở lớn cho người dân, giải quyết vấn đề giãn dân ở các quận nội thành,
thì các khu đơ thị mới cịn tồn tại rất nhiều hạn chế. Đó là tình trạng vi phạm quy
hoạch trong xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiếu

đồng bộ…..Những hạn chế này khiến cho các khu đô thị chưa thật sự hồn thành
được mục tiêu ban đầu của nó là cải thiện đời sống của người dân. Để giải quyết
các vấn đề trên, chúng ta cần nâng cao vai trò cũng như năng lực quản lý của các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan, đồng thời, nâng cao trách nhiệm của
các chủ đầu tư đối với xã hội.

24