Một số Giải pháp chủ yếu thúc đẩy quá trình CPH các Doanh nghiệp nhà nước ngành mía đường

Chuyên đề tốt nghiệp
Mục lục
Lời nói đầu ........................................................................................3
Chơng I: Cơ sở lý luận về cấp GCNQSD đất.................................5
I. Vị trí và vai trò của đất đai .........................................................5
1. Khái niệm .......................................................................................5
2. Vị trí của đất đai trong đời sống sản xuất và đời sống xã hội ......5
3. Vai trò của đất đai .........................................................................7
II. Đặc điểm và phân loại đất đai ...................................................9
1. Đặc điểm của đất đai .....................................................................9
2. Phân loại đất ..................................................................................10
III. Quyền sử dụng đất và sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất . 12
1. Khái niệm về quyền sử dụng đất ...................................................12
2. Khái niệm GCNQSD đất ................................................................13
3. Sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất ...............................................13
IV. Những yếu tố ảnh hởng đến việc cấp GCNQSD đất .............15
1. Điều kiện tự nhiên .........................................................................15
2. Điều kiện phát triển kinh tế ...........................................................15
3. Điều kiện chính trị xã hội .........................................................15
4. Quy hoạch sử dụng đất ..................................................................16
V. Những quy định pháp lý về việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ................................................16
1. Yêu cầu chung của công tác cấp GCNQSD đất ............................16
2. Cơ sở pháp lý của đăng ký và cấp GCNQSD đất ..........................17
3. Những quy định về xem xét và cấp GCNQSD đất ........................19
4. Thẩm quyền cấp GCNQSD đất ......................................................21
VI. Quy trình cấp GCNQSD đất ....................................................22
Chơng II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy ..........................................24
I. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy ................24
1. Điều kiện tự nhiên .........................................................................24

2. Điều kiện kinh tế xã hội ...........................................................28
II. Thực trạng quỹ đất, tình hình giao đất và sử dụng đất
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
1
Chuyên đề tốt nghiệp
tại quận Cầu Giấy ............................................................................34
1. Thực trạng quỹ đất và tình hình biến động đất đai .......................34
2. Tình hình giao đất và sử dụng đất tại quận ...................................38
III. Công tác tổ chức đăng ký cấp GCNQSD đất
tại quận Cầu Giấy ............................................................................41
1. Các đối tợng phải kê khai đăng ký cấp GCNQSD đất ..................41
2. Tổ chức đăng ký cấp GCNQSD đất ...............................................42
3. Kết quả đăng ký .............................................................................49
IV. Thực trạng xét và cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất
tại quận Cầu Giấy ............................................................................50
1. Tổ chức, thẩm quyền, kết quả xét và cấp GCNQSD đất ...............50
2. Các khoản thu khi cấp GCNQSD đất ............................................54
V. Đánh giá chung về tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn
quận Cầu Giấy .................................................................................54
1. Những kết quả đã đạt đợc ..............................................................54
2. Những tồn tại và nguyên nhân .......................................................56
Chơng III: Phơng hớng và giải pháp nhằm thúc đẩy tiến độ
cấp GCNQSD đất trên địa bàn quận Cầu Giấy ..........................58
I. Những phơng hớng nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCNQSD đất
của quận Cầu Giấy ..........................................................................58
II. Giải pháp thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSD đất .............................59
1. Giải pháp về tổ chức ......................................................................59
2. Giải pháp về nhân sự ......................................................................59
3. Giải pháp về cải tiến quy trình cấp GCNQSD đất .........................60
4. Các giải pháp thực hiện khác .........................................................60

III. Một số kiến nghị ........................................................................61
Kết luận .............................................................................................62
Tài liệu tham khảo ...........................................................................63
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
2
Chuyên đề tốt nghiệp
Lời nói đầu
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con ngời và các sinh vật khác trên trái đất. Trong hoạt động
kinh tế của mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp, đất đai là nguồn tài nguyên,
nguồn lực và là một đầu vào không thể thiếu. Mặt khác, diện tích đất đai lại
có hạn và không thể sản sinh. Vì vậy, quản lý và sử dụng một cách đầy đủ
đất đai là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lợc phát triển kinh tế xã
hội của mỗi quốc gia.
Nớc ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá,
cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hớng tích cực. Mặc dù vấn đề đất đai
luôn đợc Đảng và Nhà nớc ta quan tâm. Nhng, trong thực tế quá trình sử
dụng cũng nh quan hệ đất đai có nhiều biến động; vì vậy vấn đề đăng ký và
thống kê đất đai càng trở nên bức xúc và phức tạp. Tuy nhiên trong thực tế và
trong nhiều trờng hợp, vấn đề đăng ký đất đai, đặc biệt là vấn đề lập hồ sơ và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tợng sử dụng đất còn gặp
nhiều khó khăn và phức tạp, nên trong thực tế đời sống xã hội vẫn còn nảy
sinh những vấn đề cần đợc bổ sung và giải quyết. Để góp phần nghiên cứu
vấn đề này, là một sinh viên đang thực tập tại Phòng Địa chính Nhà đất và
Đô thị quận Cầu Giấy em đã chọn đề tài: "Thực trạng và giải pháp nhằm
thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Cầu Giấy, thành phố Hà Nội" làm đề tài nghiên cứu.
Mục đích nghiên cứu của chuyên đề này là làm rõ những vấn đề lý
luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cấp quận (thông qua ví dụ của

quận Cầu Giấy), đề xuất một số phơng hớng và giải pháp nhằm thúc đẩy tiến
độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và ở quận Cầu Giấy nói
riêng.
Chuyên đề này nghiên cứu những vấn đề cơ bản về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy.
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
3
Chuyên đề tốt nghiệp
Chuyên đề đã vận dụng các phơng pháp sau: phơng pháp duy vật biện
chứng, duy vật lịch sử, phơng pháp phân tích, phơng pháp thống kê.
Ngoài lời nói đầu, kết luận và tài liệu tham khảo. Nội dung của chuyên
đề gồm 3 phần chính sau:
Chơng I: Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chơng II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại quận Cầu Giấy
Chơng III: Phơng hớng và giải pháp nhằm thúc đẩy tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy
Trong quá trình thực tập tại Phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị
quận Cầu Giấy, em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đã giúp em
tìm hiểu và hoàn thành chuyên đề này. Em xin chân thành cảm ơn Cô giáo
ThS. Vũ Thị Thảo đã hớng dẫn em hoàn thành chuyên đề này.
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
4
Chuyên đề tốt nghiệp
Chơng I
Cơ sở lý luận về cấp GCNQSD đất
I. Vị trí và vai trò của đất đai
1. Khái niệm
Đất là vật thể tự nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt
động tổng hợp của 5 yếu tố: đá, động thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian.

Nh vậy, đất đai có nguồn gốc hoàn toàn từ tự nhiên chứ không phải do
con ngời tạo ra. Nhng đất đai lại mang lại những công dụng nhất định cho xã
hội loài ngời. Khi mới xuất hiện con ngời, đất đai là nơi cung cấp nguồn sống
cho con ngời; còn trong quá trình phát triển của xã hội loài ngời, đất đai lại
là điều kiện cho sự tồn tại và phát triển của con ngời. Do vậy, có thể khẳng
định đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con ngời và các sinh vật khác trên trái đất. Luật đất
đai năm 1993 của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: Đất đai
là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu
dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải
qua bao thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xơng máu mới tạo lập, bảo
vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay!.
2. Vị trí của đất đai trong đời sống sản xuất và đời sống xã hội
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trớc lao động và cùng với quá
trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao
động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội
loài ngời. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản
xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng nh không thể nào có sự
tồn tại của loài ngời. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá
của loài ngời, là điều kiện cho sự sống của động thực vật và con ngời trên trái
đất.
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
5
Chuyên đề tốt nghiệp
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã
hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình
công nghiệp, giao thông. Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công
nghiệp xây dựng nh gạch ngói, xi măng, gốm sứ.
Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác nhau là một trong những

cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nớc nhằm khai
thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi
vùng đất nớc. Nhu cầu về đời sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa dạng.
Vì vậy, vệc khai thác lợi thế của mỗi vùng đất là tất yếu khách quan để đáp
ứng nhu cầu đó. Mỗi vùng có những sắc thái riêng về đất đai và các điều kiện
tự nhiên khác nhau. Vì vậy, sử dụng đầy đủ và hợp lý đất của mỗi vùng là
một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kinh tế của đất nớc.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy
vậy, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân đất đai có vị trí khác
nhau. Đối với ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt. Nó không những
là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây
trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn
cho gia súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con ngời vào cây trồng.
Vì vậy, đất đai đợc đa vào sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh nông
nghiệp đợc gọi là ruộng đất đai và ruộng đất là t liệu sản xuất chủ yếu, không
thể thay thế đợc. Không có ruộng đất thì không thể tiến hành sản xuất kinh
doanh nông nghiệp. Ruộng đất là t liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp,
nó vừa là đối tợng lao động, vừa là t liệu lao động.
Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia. Nói
đến chủ quyền của mỗi quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ,
trong đó có đất đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia, trớc hết phải tôn
trọng lãnh thổ của quốc gia đó.
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
6
Chuyên đề tốt nghiệp
3. Vai trò của đất đai
3.1. Đất đai là một tài nguyên
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá với mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con ngời và các sinh vật khác trên trái đất.
C. Mác viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài ngời, là điều kiện

cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đợc để sản xuất, là t liệu sản
xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp.
Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm để nuôi sống
loài ngời. Mọi hoạt động của con ngời gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời
gian và không gian nhất định.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài ngời, con ngời và đất đai ngày
càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của
con ngời, con ngời dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai
luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống. Không có
đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có một quá trình
lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài ngời.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công
trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác, các
cánh đồng để con ngời trồng trọt, chăn nuôi.
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu t cố định, là
thớc đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc
sống, bảo hiểm về tài chính, nh là sự chuyển nhợng của cải qua các thế hệ và
nh một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Con ngời khai thác bề mặt đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, tạo nên sản
phẩm nuôi sống cả xã hội loài ngời. Khai thác bề mặt đất đai và cải tiến chất
lợng đất đai để tạo ra khối lợng sản phẩm ngày càng nhiều hơn, thoả mãn
nhu cầu lơng thực, thực phẩm ngày càng tăng. Trình độ khai thác đất đai gắn
liền với sự tiến hoá của xã hội. Quá trình ấy làm cho con ngời và đất đai ngày
càng nhận thức và hiểu biết hơn về khoa học kỹ thuật, khám phá và khai thác
kho báu trong lòng đất đai phục vụ cho mục đích của mình.
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
7
Chuyên đề tốt nghiệp
Đất đai gắn liền với khí hậu, môi trờng trên phạm vi toàn cầu cũng nh
từng vùng, từng miền lãnh thổ. Trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất,

khí hậu cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc
do tác động của con ngời. Trong quá trình chinh phục và cải tạo thiên nhiên,
con ngời ngày càng can thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên. Biến đổi
khí hậu có tác động mạnh mẽ đến các hệ sinh thái trên đất liền, nhất là đối
với cây trồng.
Nh vậy, việc sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý
nghĩa về bảo vệ, cải tạo và biến đổi môi trờng. Ngày nay, với sự phát triển
của khoa học kỹ thuật, ngời ta rất chú ý đến tác động của môi trờng trong
quá trình hoạt động sản xuất của con ngời, trong đó sử dụng khai thác đất đai
là yếu tố vô cùng quan trọng.
Trong các yếu tố cấu thành của môi trờng nh đất đai, nguồn nớc, khí
hậu, cây trồng, vật nuôi, hệ sinh thái thì đất đai đóng vai trò quan trọng.
Những biến đổi tiểu khí hậu, những sự phá vỡ hệ sinh thái ở những vùng nào
đó trên trái đất đai ngoài tác động ảnh hởng của tự nhiên thì vai trò con ngời
tác động cũng rất lớn: lụt úng do phá rừng, canh tác bất hợp lý... làm ảnh h-
ởng đến môi trờng. Bởi vậy, sử dụng tài nguyên đất không thể tách rời việc
bảo vệ và cải tạo môi trờng.
3.2. Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội nh
là một t liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền
kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí và vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ công nghiệp khai khoáng), đất đai làm
nền tảng, làm cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt
động sản xuất kinh doanh. Sự phát triển nhanh chóng của các ngành công
nghiệp đòi hỏi mở rộng quy mô xây dựng, các nhà máy mới tăng lên làm
tăng số lợng diện tích đất đai dành cho yêu cầu này.
Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự
phát triển của các ngành xây dựng, các công trình dân c phát triển đòi hỏi
xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân c mới. Những yêu cầu này
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42

8
Chuyên đề tốt nghiệp
ngày càng tăng lên, làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng
tăng lên.
Trong nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố
hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để
lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của
con ngời vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Đất đai sử
dụng trong nông nghiệp đợc gọi là ruộng đất. Ruộng đất là t liệu sản xuất
chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế đợc. Ruộng đất vừa là đối tợng lao
động, vừa là t liệu lao động.
Quá trình sản xuất nông nghiệp (trong ngành trồng trọt) là qúa trình
khai thác, sử dụng đất. Bởi vậy, không có ruộng đất thì không thể có hoạt
động sản xuất nông nghiệp.
II. Đặc điểm và phân loại đất đai
1. Đặc điểm của đất đai
Diện tích đất đai có hạn: Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề
mặt của trái đất đai cũng nh diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ
bị giới hạn. Sự giới hạn đó còn thể hiện ở chỗ nhu cầu sử dụng đất đai của
các ngành kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế xã hội ngày
càng tăng. Do diện tích đất đai có hạn nên ngời ta không thể tuỳ ý muốn của
mình tăng diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng đợc. Đặc điểm này đặt ra yêu
cầu quản lý đất đai phải chặt chẽ, quản lý về số lợng, chất lợng đất, cơ cấu
đất đai theo mục đích sử dụng cũng nh cơ cấu sử dụng đất đai theo các thành
phần kinh tế và xu hớng biến động của chúng đề có kế hoạch phân bố và sử
dụng đất đai có cơ sở khoa học. Đối với nớc ta, diện tích đất đai bình quân
đầu ngời vào loại thấp so với các quốc gia khác trên thế giới. Vấn đề quản lý
và sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng đặc biệt quan
trọng.
Đất đai đợc sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống kinh

tế xã hội. Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở
rộng các đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển nông, lâm, ng nghiệp
đều phải sử dụng đất đai. Để đảm bảo cân đối trong việc phân bổ đất đai cho
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
9
Chuyên đề tốt nghiệp
các ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần coi trọng công
tác quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất đai và có sự phối hợp chặt chẽ
giữa các ngành trong công tác quy hoạch và kế hoạch hoá đất đai.
Đất đai có vị trí cố định, tính chất cơ học, vật lý, hoá học và sinh
học trong đất đai cũng không đồng nhất. Đất đai đợc phân bổ trên một diện
tích rộng và cố định ở từng nơi nhất định. Do vị trí cố định và gắn liền với
các điều kiện tự nhiên (thổ nhỡng, thời tiết, khí hậu, nớc, cây trồng), và các
điều kiện kinh tế nh kết cấu hạ tầng, dân số, công nghiệp trên các vùng và
các khu vực nên tính chất của đất đai có khác nhau. Vì vậy, việc sử dụng đất
đai vào các quá trình sản xuất của mỗi ngành kinh tế cần phải nghiên cứu kỹ
lỡng tính chất của đất cho phù hợp. Trong sản xuất nông nghiệp, việc sử
dụng đất phải thích hợp với những điều kiện tự nhiên, kinh tế và chất lợng
ruộng đất của từng vùng để mang lại hiệu quả kinh tế cao. Để kích thích việc
sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp, Nhà nớc đề ra những chính sách nh
đầu t, thuế... cho phù hợp với điều kiện đất đai ở các vùng trong nớc.
Trong nông nghiệp, nếu sử dụng hợp lý đất đai thì sức sản xuất của
nó không ngừng đợc nâng lên. Sức sản xuất của đất đai tăng lên gắn liền với
sự phát triển của lực lợng sản xuất, sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật, với việc
thực hiện phơng thức thâm canh và chế độ canh tác hợp lý. Sức sản xuất của
đất đai biểu hiện tập trung ở độ phì nhiêu của đất đai. Vì vậy, cần phải thực
hiện các biện pháp hữu hiệu để nâng cao độ phì nhiêu của đất đai, cho phép
năng suất đất đai nâng lên.
2. Phân loại đất
Từ khi loài ngời chuyển từ săn bắn, hái lợm sang trồng trọt canh tác,

con ngời đã biết cách xem xét đất, chọn đất và canh tác đất. Càng ngày
những kinh nghiệm và kiến thức ấy càng đợc tích luỹ, đúc kết lại. Tuỳ theo
mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau, nhng đều nhằm mục
tiêu chung là nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý chúng.
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
10
Chuyên đề tốt nghiệp
2.1. Phân loại đất theo mục đích sử dụng
Phân loại đất theo mục đích sử dụng nhằm nắm đợc hiện trạng đất đai
đang sử dụng vào mục đích khác nhau nh thế nào, số lợng, cơ cấu của mỗi
loại trong tổng số là bao nhiêu, những biến động của các loại đất này ra sao.
Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đợc phân thành các loại sau
đây:
Đất nông nghiệp
Đất lâm nghiệp
Đất khu dân c nông thôn
Đất đô thị
Đất chuyên dùng
Đất cha sử dụng
Việc chuyển loại đất này sang loại đất khác, tức là chuyển mục đích sử
dụng đất có thể diễn ra tuỳ thuộc vào tình hình cụ thể của từng nơi và từng
vùng, song phải đảm bảo những nguyên tắc và những quy định chặt chẽ của
Luật đất đai và các quy định khác của Nhà nớc về quản lý đất đai.
2.2. Phơng pháp phân loại định lợng FAO - UNESCO
Phơng pháp phân loại này dựa trên quan điểm, phơng pháp chẩn đoán
định lợng. Hiện nay nớc ta cũng đang ứng dụng phơng pháp này do Trung
tâm FAO UNESCO tài trợ. Ta thờng gọi là phơng pháp FAO
UNESCO.
Phân loại đất theo phơng pháp này dựa trên quan điểm về mối quan hệ
có tính quy luật giữa đất và điều kiện tự nhiên của môi trờng. Docuchaev

Nhà khoa học đất ngời Nga đã xác định bất kỳ một loại đất nào cũng đều đợc
tạo thành bởi một quá trình lịch sử tự nhiên đặc biệt, một thể tự nhiên độc lập
giống nh khoáng vật, thực vật, động vật. Ông là ngời đầu tiên xác định chính
xác về đất, đã chỉ ra sự hình thành đất là một quá trình phức tạp có mối quan
hệ chặt chẽ với 5 yếu tố tự nhiên hình thành đất là: khí hậu, địa hình, thực vật
và động vật, đá mẹ và tuổi địa phơng (thời gian). Theo ông, sự tạo thành đất
là kết quả tác động của thể tự nhiên sống và chết.
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
11
Chuyên đề tốt nghiệp
Phân loại theo phơng pháp định lợng FAO UNESCO, đất ở nớc ta
có 13 nhóm với 373 đơn vị đất và những đặc tính sau đây:
Đất Việt Nam bao gồm chủ yếu những nhóm và đơn vị đất phổ biến
ở vùng nhiệt đới và á nhiệt đới ẩm, có cờng độ phong hoá mạnh. Ngoài ra có
một số nhóm và loại đất tuy ít về diện tích nhng có những vị trí quan trọng đặc
thù theo vùng, làm cho đất Việt Nam phong phú và đa dạng. Ba nhóm đất lớn
chiếm vị trí quan trọng trong sản xuất nông nghiệp của Việt Nam là: nhóm đất
xám (Acrisols) chiếm 63,2%; nhóm đất phù sa (Fluvisols) chiếm 21,6% và
nhóm đất đỏ (Ferrasols) chiếm 8,2% diện tích đất.
Việt Nam ở vào điều kiện khí hậu ẩm, ma nhiều. Vì vậy đất đai
luôn luôn bị biến động gắn với sự thay đổi của thảm thực vật.
Về phân vùng địa lý thổ nhỡng: Trên cơ sở gộp các loại và nhóm
đất có đặc trng tơng tụ với đặc điểm các yếu tố địa lý từng loại hình lãnh thổ,
đã phân chia nớc ta thành 2 miền, 16 khu và 142 vùng địa lý thổ nhỡng làm
cơ sở cho việc phân vùng tổng hợp và quy hoạch phát triển.
Tài nguyên đất Việt Nam về số lợng so với thế giới vào loại trung
bình, đất nông nghiệp vào loại thấp, nhng có tơng đối diện tích để giải quyết
lơng thực, thực phẩm với cơ cấu mùa vụ phong phú, đa dạng; có đủ điều kiện
để phát triển cây lâu năm quý, cũng nh phát triển khu dân c đô thị và công
nghiệp đặc thù vùng sinh thái.

III. Quyền sử dụng đất và sự cần thiết phải cấp
GCNQSD đất
1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền lợi dụng các tính năng của đất để phục vụ
cho lợi ích kinh tế và đời sống của con ngời. Đất đai là tài sản đặc biệt, Nhà
nớc giao một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Ngời sử
dụng đất có nghĩa vụ đối với Nhà nớc nh nộp thuế sử dụng đất và tuân thủ
những quy định của Nhà nớc về sử dụng đất.
2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
12
Chuyên đề tốt nghiệp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng th pháp lý xác nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của ngời sử dụng đất để họ yên tâm đầu t, cải
tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng
đất theo pháp luật.
Hay nói cách khác, GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà
nớc có thẩm quyền cấp cho ngời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của ngời sử dụng đất.
3. Sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất
Đăng ký thống kê đất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ
sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho ngời sử dụng đất hợp pháp,
nó có quan hệ gần gũi và liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cả mọi
ngời, bởi nó thực hiện với một đối tợng đặc biệt là đất đai và tạo cơ sở pháp
lý cho việc bảo vệ các quyền hợp pháp của ngời sử dụng đất, đồng thời tạo cơ
hội cho ngời sử dụng đất có điều kiện đầu t, khai thác sử dụng đất có hiệu
quả cao nhất.
Trong tình hình hiện nay, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ban đầu đang là yêu cầu bức xúc và là một
nhiệm vụ chiến lợc của toàn ngành địa chính. Từ đó, làm cơ sở triển khai thi

hành luật đất đai, đa các hoạt động quản lý Nhà nớc về đất đai ở các cấp
thành nề nếp, thờng xuyên.
Đối với nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất
quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và
có hiệu quả cao nhất. Nhà nớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân. Ngời sử dụng đất đợc hởng quyền lợi và có trách nhiệm
thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thông qua việc
lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất
quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nớc về quản lý đất đai và ng-
ời sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Đồng thời, nó còn
cung cấp thông tin đầy đủ và làm cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các
quyền của ngời sử dụng đất đợc bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng
nh xác định các nghĩa vụ mà ngời sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật,
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
13
Chuyên đề tốt nghiệp
nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu
quả...
Thông qua đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thiết
lập nên hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh
tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế
thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nớc về đất đai. Do
vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lợng cao nhất, đáp ứng đ-
ợc các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, trớc hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội
dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc
lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; quản
lý tài chính về đất đai; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất
đai, quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai...
ở nớc ta, Nhà nớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất

đai và thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đai. Do đó, đối tợng quản lý Nhà n-
ớc về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất đai trong phạm vi lãnh thổ quốc
gia. Vì vậy, Nhà nớc muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ diện tích đất đai thì trớc
hết phải nắm chắc các thông tin về tình hình đất đai theo yêu cầu của quản lý
đất đai. Các thông tin này bao gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích th-
ớc, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, những ràng
buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở
pháp lý... các thông tin này phải đợc thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Với
những yêu cầu về thông tin đất đai đó, qua việc thực hiện kê khai, đăng ký
đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung
khác: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất..., Nhà nớc mới
thực sự quản lý đợc tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành
chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng
pháp luật.
IV. Những yếu tố ảnh hởng đến việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
14
Chuyên đề tốt nghiệp
1. Điều kiện tự nhiên
Các yếu tố của điều kiện tự nhiên bao gồm: vị trí địa lý, đất đai, địa
hình, thời tiết, khí hậu, các nguồn tài nguyên,... những yếu tố này tác động
tới mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội của con ngời... Do đó, cũng ảnh h-
ởng đến công tác quản lý Nhà nớc về đất đai và nhà ở nói chung và công tác
kê khai, đăng ký và cấp giấy chứng nhận nói riêng.
2. Điều kiện phát triển kinh tế
Ngày nay, với quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng ở khắp mọi nơi
làm cho các nhu cầu của con ngời ngày càng tăng, trong đó nhu cầu sử dụng
đất đai và nhà ở cũng không nằm ngoài xu thế này. Vì nhu cầu này ngày một

tăng, mà đất đai lại có hạn... do đó nó gây khó khăn cho công tác quản lý
Nhà nớc về đất đai và nhà ở. Mặt khác, điều kiện kinh tế phát triển sẽ tạo
điều kiện thuận lợi cho việc ứng dụng khoa học công nghệ, các hoạt động
đầu t... đợc thực hiện vào mọi lĩnh vực của đời sống con ngời. Vì vậy, nó sẽ
tác động tích cực đến công tác quản lý Nhà nớc về đất đai và nhà ở nói chung
và công tác kê khai, đăng ký và cấp giấy chứng nhận nói riêng.
3. Điều kiện chính trị - xã hội
Điều kiện chính trị xã hội ổn định là một điều kiện thuận lợi để thu
hút đầu t, tạo điều kiện mọi mặt cho phát triển kinh tế, ý thức và đời sống của
ngời dân đợc nâng cao... điều đó sẽ tác động tích cực đến việc ban hành các
văn bản pháp quy của Nhà nớc về quản lý đất đai và nâng cao ý thức chấp
hành pháp luật về đất đai của mọi đối tợng sử dụng đất. Do đó, cũng tạo điều
kiện thuận lợi cho công tác kê khai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
4. Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế của Nhà nớc về tổ chức, sử dụng, quản lý đất đai nói chung, quản lý
đất đai đô thị nói riêng một cách đầy đủ hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao
nhất. Thông qua việc tính toán việc phân bổ quỹ đất cho các ngành, các mục
đích sử dụng, cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất đai nhằm nâng cao hiệu
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
15
Chuyên đề tốt nghiệp
qủa kinh tế xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất đai, môi trờng sinh thái.
Nh vậy, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là không thể thiếu đợc
trong công tác quản lý Nhà nớc về đất đai và nhà ở; đồng thời nó cũng không
thể thiếu đợc trong tiến trình phát triển đô thị và đô thị hoá. Do đó, có thể nói
quy hoạch sử dụng đất là cơ sở quan trọng để Nhà nớc cấp GCNQSD đất, cho
thuê đất, giao đất... đáp ứng yêu cầu sử dụng đất ngày càng tăng ở đô thị.
V. Những quy định pháp lý về việc đăng ký và cấp

GCNQSD đất
1. Yêu cầu chung của công tác cấp GCNQSD đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng th pháp lý xác nhận
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nớc với quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất.
Và cũng nh bất kỳ một quyết định pháp lý nào, việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yêu cầu sau:
Cấp giấy chứng nhận phải đúng đối tợng, diện tích trong hạn mức đợc
giao, đúng mục đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy
định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thẩm quyền quy định.
Thiết lập đầy đủ hồ sơ theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên Môi trờng.
Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên
Môi trờng với chất lợng cao về các loại thông tin nh: diện tích, hình thể, kích
thớc từng thửa đất, hạng đất.
Mọi đối tợng sử dụng đất hay có nhu cầu biến động dới mọi hình thức
đều phải làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận với cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền, không để sót bất kỳ trờng hợp sử dụng đất nào mà không đăng
ký, đảm bảo cho Nhà nớc quản lý chặt chẽ đất đai trên toàn bộ lãnh thổ.
Trong mọi trờng hợp, việc đăng ký cấp giấy chứng nhận phải thực hiện ngay
sau khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất, cho phép biến động đất
đai, nh thế mới đảm bảo cho hồ sơ địa chính phản ánh đúng hiện trạng sử
dụng đất, các quyền của ngời sử dụng đất luôn đợc bảo vệ và thực hiện theo
pháp luật.
2. Cơ sở pháp lý của đăng ký và cấp GCNQSD đất
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
16
Chuyên đề tốt nghiệp
Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trở
thành một nhiệm vụ bắt buộc và hết sức cần thiết, làm cơ sở cho việc tổ chức
thi hành luật đất đai và là một trong những nhiệm vụ đợc u tiên hàng đầu
trong các nhiệm vụ về quản lý đất đai. Xuất phát từ yêu cầu đó, để phù hợp

với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến nay Nhà nớc đã ban hành
nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc triển khai và đẩy mạnh
hoàn thành sớm việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Công văn 434/CVĐC tháng 7/1993 của Tổng cục Địa chính ban
hành mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho các mẫu quy định tại quyết
định số 56/ĐKTK năm 1981.
Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng
đất đô thị.
Quyết định 499/QĐĐC ngày 27/7/1995 của Tổng cục Địa chính quy
định các mẫu sổ địa chính, mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến
động đất đai.
Công văn 647/CVĐC ngày 31/5/1995 của Tổng cục Địa chính về
việc hớng dẫn một số điểm thực hiện Nghị định 60/CP.
Công văn 1427/CVĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa chính về
việc hớng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
Công văn 1725/LBQLN ngày 17/12/1996 của Bộ Xây dựng và Tổng
cục Địa chính hớng dẫn một số biện pháp đẩy mạnh việc cấp giấy chứng
nhận sở hữu nhà.
Chỉ thị 10/1998/CTTTg ngày 20/2/1998 của Thủ tớng Chính phủ về
đẩy mạnh và hoàn thành giao đất, cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp.
Thông t 346/1998/TTTCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính
hớng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất.
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
17
Chuyên đề tốt nghiệp
Nghị định 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất

và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Chỉ thị 18/1999/CTTTg ngày 1/7/1999 của Thủ tớng Chính phủ về
một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
Công văn 776/CPNhà nớc ngày 28/7/1999 của Chính phủ về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đô thị.
Thông t 1417/1999/TTTCĐC của Tổng cục Địa chính hớng dẫn thi
hành Nghị định 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 của Chính phủ.
Văn bản số 353/TCQLCS ngày 15/12/1999 của Bộ Tài chính về việc
giải đáp những vớng mắc trong việc thực hiện trong việc thực hiện kê khai
đăng ký và cấp GCNQ quản lý, sử dụng đất thuộc trụ sở làm việc tại các cơ
quan hành chính sự nghiệp.
Thông t liên tịch số 1442/1999/TTLTTCĐCBTC ngày 21/9/1999
của liên Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hớng dẫn cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo chỉ thị 18/1999/CTTTg.
Thông t liên tịch số 1646/2000/TTLTTCĐCTGCP ngày
30/10/2000 của Tổng cục Địa chính Ban tôn giáo của Chính phủ hớng dẫn
cấp GCNQSD đất trên diện tích cơ sở tôn giáo đang sử dụng.
Nghị định số 69/2000/NĐCP ngày 20/11/2000 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 09/1996/NĐCP.
Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi bổ sung một số điều các
năm 1998,2001.
3. Những quy định về xem xét và cấp GCNQSD đất
3.1. Những trờng hợp đợc xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
Ngời sử dụng đất đợc đăng ký vào sổ địa chính và đợc cấp giấy chứng
nhận nếu có các điều kiện sau:
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
18
Chuyên đề tốt nghiệp

Đang sử dụng đất có đủ giấy tờ hợp lệ hoặc đang sử dụng ổn định,
không có tranh chấp đợc UBND xã, phờng, thị trấn nơi có đất xác nhận.
Những giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất đợc coi là hợp lệ (Theo công
văn số 1427/CVĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa chính, Nghị định
17/1999/NĐCP của Chính phủ) bao gồm:
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc các giấy tờ giao đất khác do
cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc Việt Nam Dân chủ Cộng hoà, Chính phủ
Cách mạng Lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam cấp trong quá trình thực
hiện các chính sách đất đai.
+ Những giấy tờ chuyển nhợng đất của những ngời sử dụng đất hợp
pháp từ năm 1980 trở về trớc mà đã đợc chính quyền địa phơng xác nhận.
+ Giấy tờ thừa kế nhà, đất. Bản án hoặc quyết định của toà án giải
quyết việc thừa kế nhà, đất đã có hiệu lực.
+ Giấy trao tặng nhà tình nghĩa cho đối tợng chính sách.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do UBND Tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ơng quy định hoặc có tên trong sổ địa chính.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.
Riêng trong quá trình đăng ký biến động đất đai:
+ Trờng hợp Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử
dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất phải có quyết định của cơ quan Nhà
nớc có thẩm quyền và chứng từ thu tiền sử dụng đất (nếu có).
+ Trờng hợp chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp quyền sử
dụng đất phải có hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp đã
đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xác nhận (Theo quy định tại Nghị định
17/1999/NĐCP) kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có
thửa đất biến động và chứng từ thu nộp tiền các loại (nếu có).
+ Trờng hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải có di chúc của ngời thừa
kế, biên bản phân chia thừa kế hoặc quyết định giải quyết tranh chấp về thừa
kế quyền sử dụng đất của toà án đã có hiệu lực kèm theo giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cấp có thửa đất thừa kế.

Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
19
Chuyên đề tốt nghiệp
+ Trờng hợp mất đất do thiên tai nh: sụt lở đất, cát bồi lấp, ngập lụt
vĩnh viễn không còn khả năng sử dụng... phải có biên bản xác nhận của chính
quyền cơ sở.
Ngời đang sử dụng đất ổn định, không có giấy tờ hợp pháp phải đợc
UBND xã xác nhận trong những trờng hợp sau:
+ Có giấy tờ hợp pháp nhng thất lạc do thiên tai, chiến tranh... còn
chứng lý trong hồ sơ lu trữ của cơ quan Nhà nớc hoặc hội đồng đăng ký đất
xã xác nhận.
+ Ngời đợc thừa kế của tổ tiên đã sử dụng qua nhiều thế hệ.
+ Ngời đợc chia tách, chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp nhng
cha làm thủ tục sang tên trớc bạ.
+ Ngời tự khai khoáng đất từ những năm 80 trở về trớc nay đang sử
dụng đất phù hợp với quy hoạch.
Chấp hành đúng pháp luật của Nhà nớc trong quá trình sử dụng đất.
3.2. Những trờng hợp không đợc xem xét và cấp GCNQSD đất
+ Trờng hợp sử dụng đất có nguồn gốc không hợp pháp hoặc vi phạm
pháp luật trong quá trình sử dụng và hiện đang ảnh hởng đến sự an toàn của
công trình đã đợc Nhà nớc quy định thì tuỳ theo mức độ vi phạm có thể bị
thu hồi hoặc có thể đợc tiếp tục sử dụng sau khi đã thực hiện đầy đủ các biện
pháp khắc phục ảnh hởng đến sự an toàn của công trình và đợc cơ quan quản
lý công trình chấp thuận.
+ Nếu mục đích sử dụng đất hợp pháp nhng ảnh hởng nghiêm trọng
đến sự an toàn của các công trình cần phải di dời ngay thì không cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, nhng khi giải toả phải đợc xét đền bù đất nh
với đối tợng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Sử dụng đất dới hình thức thuê đất thuộc quyền sử dụng của các đối
tợng khác (kể cả trờng hợp thuê lại đất của các tổ chức đợc Nhà nớc cho thuê

đất để xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để cho thuê).
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
20
Chuyên đề tốt nghiệp
+ Thuê đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông lâm nghiệp từ quỹ
đất nông nghiệp dành cho công ích, đất nông lâm nghiệp đã đợc quy
hoạch dành cho mục đích khác.
+ Nhận khoản đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông lâm nghiệp
trong các doanh nghiệp Nhà nớc.
4. Thẩm quyền cấp GCNQSD đất
UBND xã, phờng, thị trấn có trách nhiệm xem xét tính đầy đủ, hợp lệ
của hồ sơ, xác nhận, đề xuất kiến nghị vào từng hồ sơ xin đăng ký đất về các
vấn đề.
Hiện trạng: vị trí, diện tích, loại đất.
Nguồn gốc, thời điểm và những biến động phát sinh trong quá trình sử
dụng đất.
Tình trạng tranh chấp hay không tranh chấp quyền sử dụng đất.
Đề nghị giải quyết các trờng hợp vi phạm chính sách đất đai.
UBND huyện, thị xã, quận, thành phố trực thuộc tỉnh ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tợng:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào các mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ở nông thôn và thị trấn.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng tại nông thôn.
Cộng đồng dân c sử dụng đất có các công trình nh: đình, đền, miếu,
am, từ đờng... tại nông thôn.
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào các mục đích tại nội thành
phố, nội thị xã và đất ở, đất chuyên dùng tại thị trấn.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng ký duyệt để cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất là:
Các tổ chức trong nớc đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng

vào các mục đích.
Tổ chức, cá nhân nớc ngoài thuê đất tại Việt Nam.
Nhà thờ, nhà chùa, thánh thất tôn giáo.
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
21
Chuyên đề tốt nghiệp
Cộng đồng dân c sử dụng đất có các công trình đền, miếu, am, từ đ-
ờng, nhà thờ họ tại đô thị.
Sở Địa chính các tỉnh, thành phố thực hiện chứng nhận thay đổi đối với
các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp của UBND
cấp tỉnh.
Phòng Địa chính cấp huyện thực hiện chứng nhận thay đổi đối với các
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp của UBND cấp
huyện.
VI. Quy trình cấp GCNQSD đất
Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần thực hiện một số bớc
cơ bản sau:
Bớc 1: Chuẩn bị
Thành lập Hội đồng đăng ký
Thu thập đánh giá số liệu
Xây dựng kế hoạch
Chuẩn bị vật t, kinh phí
Tổ chức lực lợng tập huấn, tuyên truyền
Bớc 2: Hoàn thành điều tra đo đạc
Khai thác tài liệu hiện có
Tổ chức đo đạc đơn giản.
Bao gồm: Chỉnh lý, bổ sung; soát xét tên chủ, loại đất; sao in bản đồ.
Bớc 3: Tổ chức kê khai đăng ký và xét duyệt đơn đăng ký
Lập hồ sơ đăng ký của chủ sử dụng đất
Xét đơn đăng ký tại xã và lập hồ sơ trình cấp có thẩm quyền

duyệt
Kiểm tra thẩm định của cơ quan địa chính
UBND tỉnh, huyện phê duyệt việc cấp giấy chứng nhận và xử lý
vi phạm
Bớc 4: Thực hiện quyết định của UBND cấp có thẩm quyền
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
22
Chuyên đề tốt nghiệp
Sau khi UBND tỉnh, huyện phê duyệt việc cấp giấy chứng nhận
và xử lý vi phạm thì tiến hành các bớc sau:
Lập hồ sơ địa chính và phân cấp quản lý
Giao giấy chứng nhận, thu lệ phí địa chính, thu nộp giấy tờ
nguồn gốc đất
Thực hiện xử lý các vi phạm
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
23
Chuyên đề tốt nghiệp
Chơng II
Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại quận cầu giấy
I. Điều kiện tự nhiên, kinh tế x hội quận Cầu Giấyã
1. Điều kiện tự nhiên
1.1. Vị trí địa lý
Quận Cầu Giấy là một bộ phận hợp thành của Thủ đô Hà Nội. Đây là
một quận mới đợc thành lập ngày 3 tháng 9 năm 1997, bao gồm 4 thị trấn
Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Mai Dịch, Cầu Giấy và 3 xã Yên Hoà, Trung Hoà,
Dịch Vọng của huyện Từ Liêm cũ. Diện tích đất tự nhiên của quận là
1.204,05 ha với dân số năm 2003 là 149.385 ngời, tơng ứng với 35.000 hộ.
Về địa giới hành chính, quận Cầu Giấy tiếp giáp với các quận, huyện
sau:

Phía Bắc giáp quận Tây Hồ.
Phía Đông giáp quận Ba Đình.
Phía Tây giáp Thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm.
Phía Nam giáp quận Đống Đa.
Quận nằm ở cửa ngõ phía Tây, một trong những khu phát triển chính
của Thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố khoảng 6 Km. Trong quận
có dòng sông Tô Lịch chạy dọc theo chiều dài phía Đông của quận. Có các
trục đờng giao thông vành đai nối thủ đô Hà Nội với sân bay quốc tế Nội Bài
và trục đờng chính nối trung tâm Hà Nội với chuỗi đô thị vệ tinh Hoà Lạc
Sơn Tây (Đờng Trần Duy Hng, Đờng Cầu Giấy Xuân Thủy 32).
1.2. Thời tiết và khí hậu
Quận Cầu Giấy có chung điều kiện thời tiết khí hậu của thành phố Hà
Nội. Các chỉ số về thời tiết khí hậu đợc đo ở trạm khí tợng Láng, cạnh địa
bàn quận, do đó nó đặc trng cho các điều kiện khí hậu của quận. Thời tiết
trong năm chia thành 2 mùa rõ rệt: Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
24
Chuyên đề tốt nghiệp
10, gió Đông Nam là chủ đạo. Nhiệt độ trung bình trong năm khoảng
23,90C; nhiệt độ cao nhất của tháng trong năm là tháng 6 và ở mức 29,40C.
Mùa nóng cũng đồng thời là mùa ma tập trung từ tháng 7 đến tháng 9. Bão
thờng xuất hiện trong các tháng 7 và 8, cấp gió trung bình từ 7 đến 10, gió
giật đến cấp 12. Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, gió
Đông Bắc là chủ đạo. Độ ẩm trung bình trong năm là 84,5%; tháng 1 và 2 có
độ ẩm lên tới 100%. Nhiệt độ thấp nhất của tháng trong năm là tháng 1 và ở
mức 16,9
o
C. Với các thông số trên về nhiệt độ, thời tiết của quận thuận lợi
cho sản xuất và sinh hoạt.
Về chế độ ma: Tổng lợng ma trung bình năm là 1.573,7 mm. Lợng ma

thuộc loại trung bình của vùng đồng bằng Bắc Bộ nhng phân bố không đều
qua các tháng. Tháng có lợng ma nhiều là tháng 7 và 8 (338,7 mm); tháng có
lợng ma ít nhất là tháng 12 (13,3 mm); lợng ma của tháng nhiều gấp 25,47
lần tháng ít. Sự chênh lệch đó gây lên úng lụt ở một số phờng nh Trung Hoà,
Yên Hoà... và các tuyến phố cũ do hệ thống thoát nớc không đáp ứng đợc yêu
cầu. Đây là vấn đề cần đợc lu ý khi tiến hành quy hoach và xây dựng.
Nh vậy, các đặc điểm của thời tiết trên địa bàn quận có nhiều yếu tố
thuận lợi hơn yếu tố bất lợi, trong đó phải kể tới những điều kiện thuận lợi
cho sản xuất nông nghiệp với việc hình thành vành đai cây thực phẩm, hoa
cây cảnh và cây xanh bóng mát bảo vệ và điều hoà môi trờng đô thị. Tuy
nhiên, những bất lợi gây ra do thời tiết khí hậu nh úng lụt... cũng cần đợc đặc
biệt lu ý, nhất là trong quy hoạch và xây dựng nhà ở, các kết cấu hạ tầng đô
thị.
1.3. Đặc điểm đất đai và địa hình
Về diện tích tự nhiên: Cầu Giấy là quận có diện tích đứng thứ 3 trong
số 7 quận nội thành 1.204,05 ha. Quận có địa hình tơng đối bằng phẳng,
thấp dần từ Bắc xuống Nam, cao độ trung bình 6 đến 6,5m. Các khu vực đã
xây dựng (nhà ở, cơ quan, trờng học...) có cốt nền khoảng 6,5 đến 7m. Các
khu vực đất trống chủ yếu là ruộng canh tác, nằm tập trung ở 3 phờng Dịch
Vọng, Yên Hoà, Trung Hoà. Cao độ thay đổi từ cốt 3,5 đến 4,5. Một số khu
Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42
25