Đánh giá công tác đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Huế

KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ QU ỀN SỞ HỮU TÀI SẢN
GẮN IỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HUẾ
Lê Ngọc Phƣơng Qu 1, Mai Thị Khánh Vân2, Lê Đình Huy1, Nguyễn Thị Thuý Ngân3
1

Trƣờng Đại học Nông Lâm, Đại học Huế
2
3

Khoa Du lịch, Đại học Huế

Cơng ty Bất động sản Sland, Huế

Liên hệ email:
TĨM TẮT
Dù công tác đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở thành phố Huế ngày càng đƣợc cải
thiện, vẫn còn những hạn chế ảnh hƣởng đến quá trình thực hiện cần đƣợc thay đổi và cải thiện. Từ việc
phỏng vấn ngƣời dân và phỏng vấn sâu cán bộ chuyên môn, những thông tin liên quan đƣợc thu thập
nhằm mục đích đánh giá cơng tác đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Huế trong
giai đoạn 2017-2019. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng, công tác đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất cịn ít đƣợc ngƣời dân quan tâm thực hiện. Trung bình mỗi năm có 289 đăng ký quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất, chiếm 2,47% trong tổng số 11.698 đăng ký. Ngoài ra, nhà ở là tài sản chiếm số lƣợng nổi
bật (97,69%) trong các loại tài sản gắn liền với đất đã đƣợc đăng ký. Tính phức tạp của thủ tục hành
chính, sự chậm trễ trong quá trình giải quyết hồ sơ cũng nhƣ thiếu rõ ràng trong cơng khai quy trình biểu
mẫu liên quan là những hạn chế đang tồn tại. Vì lí do đó, các kiến nghị hồn thiện hệ thống pháp lý và tổ
chức thực hiện đƣợc đƣa ra để cải thiện công tác đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời
gian tới.
Từ khóa: Đăng ký, quyền sở hữu, tài sản gắn liền vớ đất, thành phố Huế.

1. MỞ ĐẦU
Bất động sản là tài sản có giá trị quan trọng trong phát triển nền kinh tế đất nƣớc, việc đăng
ký bất động sản nói chung đem tới nhiều lợi ích khơng chỉ ở phƣơng diện kinh tế mà cịn cả cơng
bằng xã hội và các vấn đề liên quan khác (Feder, & Nishio, 1998; Wang, 2007). Đăng ký bất
động sản bao gồm đăng ký đất đai, nhà ở và các loại tài sản khác gắn liền với đất. Đây chính là
cơ sở tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể thực hiện quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động
sản (Nguyễn Đình Bồng, 2010). Khi tài sản gắn liền với đất đƣợc đăng ký, hành lang an toàn
pháp lý sẽ đƣợc tạo lập và nhà nƣớc sẽ bảo hộ quyền sở hữu cho ngƣời có tài sản. Bên cạnh đó,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện để đăng ký bảo đảm khi có nhu cầu (Nguyễn
Ngọc Điện, 2018; Trần Thị Thu Hà, 2018). Vì những lý do trên, việc đăng ký bất động sản nói
chung và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nói riêng có ý nghĩa quan trọng. Hiện
nay, mặc dù hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản ngày càng đƣợc hồn thiện, tuy nhiên
trong q trình thực hiện vẫn còn tồn tại một số khiếm khuyết liên quan đến quy trình thực hiện
và các quy định liên quan cần đƣợc nghiên cứu để điều chỉnh và cải thiện (Bộ Tƣ pháp, 2018).
86

|


CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Cơng tác đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của thành phố Huế, tỉnh Thừa
Thiên Huế mặc dù đã đƣợc các ngành, các cấp quan tâm thực hiện nhƣng đến nay vẫn cịn nhiều
bất cập. Việc tìm hiểu, đánh giá tình hình thực hiện cơng tác đăng ký giúp y ban nhân dân
(UBND) thành phố Huế có những biện pháp sửa đổi và tiến đến hồn thiện cơng tác này theo
chủ trƣơng chung của Đảng, Nhà nƣớc (Hoàng Phi Luân, 2017). Vì vậy, nghiên cứu này đƣợc
thực hiện nhằm mục tiêu: (1) Đánh giá công tác đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
(2) Phân tích khó khăn và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này.
2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Nội dung nghiên cứu

- Thực trạng công tác đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Huế.
- Phân tích khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Huế.
2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Các số liệu đƣợc thu thập từ chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Huế. Nội
dung thông tin thu thập các số liệu về kết quả đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất trong giai đoạn 2017-2019.
2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
- Phỏng vấn ngƣời dân: Nghiên cứu đƣợc thực hiện trong giai đoạn nằm trong đợt dịch
Covid-19 (tháng 1/2020-4/2020) nên số lƣợng ngƣời dân thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất rất hạn chế, chỉ 20 ngƣời. Chính vì vậy nhóm tác giả đã tiến hành phỏng vấn 20
hộ gia đình, cá nhân này để tìm hiểu các thông tin về: loại đăng ký sở hữu tài sản gắn liền với
đất, ý kiến về thủ tục hành chính: trình tự thủ tục, số lần đến cơ quan để đăng ký, thời gian hoàn
thành thủ tục, việc cơng khai quy trình, biểu mẫu và thủ tục, nguồn thơng tin về thủ tục, đóng
góp ý kiến để cải thiện quá trình thực hiện thủ tục đăng ký.
- Phỏng vấn sâu cán bộ: Nghiên cứu tiến hành khảo sát 8 cán bộ chuyên môn chịu trách
nhiệm trực tiếp thực hiện công tác đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm hiểu rõ
thực trạng công tác đăng ký, ƣu điểm, hạn chế, vƣớng mắc trong quá trình thực hiện.
3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1. Thực trạng công tác đăng

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Huế

3.1.1. Công tác đăng ký qu ền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Hu theo năm
Từ Luật Đất đai năm 2013, quy định về việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
đã đƣợc đề cập nhƣng ngƣời dân vẫn chƣa nắm rõ hoặc không biết về quy định này. Bên cạnh
việc bắt buộc đăng ký quyền sử dụng đất, các loại tài sản gắn liền với đất đƣợc yêu cầu đăng ký
bổ sung thƣờng là nhà ở, các cơng trình xây dựng khác nhau nhƣ nhà kho, nhà xe, rừng trồng,
cây lâu năm…

87

|


KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC

Bảng 1. Số lƣợng đăng

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Huế
giai đoạn 2017-2019
2017

Chỉ tiêu

Số
lượng

2018

Tỷ lệ
(%)

Số
lượng

Đăng ký quyền sử dụng đất 12.788 100,00 13.673
Đăng ký quyền sở hữu tài
305
sản gắn liền với đất

Nguồn: C

2,39

276

2019

Tỷ lệ
(%)

Số
lượng

100,00 8.606
2,02

Trung bình

Tỷ lệ
(%)

Số
lượng

Tỷ lệ
(%)

100,00 11.689 100,00

286

3,32

n án Văn p òng Đăng ký đất đ

289

2,47

t àn p ố Huế, 2020

Từ Bảng 1, qua các năm, số lƣợng đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất luôn thấp
hơn rất nhiều so với đăng ký quyền sử dụng đất. Trung bình mỗi năm có 11.689 đăng ký nhƣng
trong đó, chỉ có 289 đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (chiếm 2,47%) đƣợc bổ sung
kèm theo.
Qua khảo sát tại chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai thành phố Huế, ngồi vấn đề có rất
ít đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì số lƣợng hồ sơ nộp vào ban đầu cịn có sự
chênh lệch với lƣợng hồ sơ đƣợc chấp thuận. Trong 3 năm, có 1.182 hồ sơ nộp vào và số hồ sơ
đƣợc chấp thuận đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là 867 hồ sơ, chiếm 73,35%
(Bảng 2).
Bảng 2. Kết quả hồ sơ đƣợc chấp thuận đăng
quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất tại thành phố Huế
Tổng số hồ
sơ nộp vào
yêu cầu bổ
sung tài sản

Đăng
quyền sở hữu
tài sản gắn
liền với đất

Số lượng

Tỷ lệ (%)

Số lượng

Tỷ lệ (%)

2017

399

305

300

98,36

5

1,64

2018

374

276

269

97,46

7

2,54

2019

409

286

278

97,20

8

2,80

Tổng số

1.182

867

847

97,69

20

2,31

Năm

Nguồn: C

Đăng

quyền

sở hữu nhà ở

Đăng
quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất

n án Văn p òng Đăng ký đất đ

t àn p ố Huế, 2020

Ở Bảng 2, dù lƣợng hồ sơ nộp vào để yêu cầu đăng ký tăng lên (từ 399 hồ sơ năm 2017 trở
thành 409 hồ sơ năm 2019), lƣợng hồ sơ đƣợc cho phép đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất lại giảm, tỷ lệ hồ sơ đƣợc thông qua các năm lần lƣợt là 76,44%; 73,80% và 69,93%.

Trong đó, chủ yếu các tài sản gắn liền với đất đăng ký quyền sở hữu tài sản là nhà ở với 847
đăng ký chiếm 97,69% (trong ba năm). Đối với quyền sở hữu cho các tài sản khác gắn liền với
đất chỉ gồm 20 đăng ký, chiếm 2,31%. Việc chủ động đăng ký kê khai khi có sự thay đổi tài sản
88

|


CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

là rất ít. Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai giải thích rằng, nguyên nhân tỷ lệ đăng ký quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất rất thấp là do nhiều ngƣời dân chƣa ý thức đƣợc việc đăng
ký này sẽ giúp họ đƣợc nhà nƣớc bảo hộ tài sản.
3.1.2. Tình hình đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Huế theo phường
Bảng 3. Tỷ lệ đăng

STT

Phƣờng

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Huế
từ năm 2 17 đến 2019
Đăng
quyền sở
hữu tài sản gắn liền
với đất

Đăng
quyền sở
hữu nhà ở

Số lượng

Tỷ lệ (%)

Số lượng

Tỷ lệ (%)

Đăng
quyền sở
hữu tài sản khác
gắn liền với đất
Số lượng Tỷ lệ (%)

1

An Cựu

56

6,46

56

6,61

0

0

2

An Tây

27

3,11

27

3,19

0

0

3

Kim Long

16

1,85

16

1,89

0

0

4

Phú Hậu

30

3,46

29

3,42

1

5

5

Phú Hội

28

3,23

28

3,31

0

0

6

Phƣớc Vĩnh

36

4,15

34

4,01

2

10

7

Thuận Hịa

27

3,11

27

3,19

0

0

8

Thủy Biều

18

2,08

18

2,13

0

0

9

Vỹ Dạ

28

3,23

25

2,95

3

15

10

An Đơng

24

2,77

24

2,83

0

0

11

Hƣơng Long

15

1,73

15

1,77

0

0

12

Phú Bình

43

4,96

42

4,96

1

5

13

Phú Hiệp

31

3,58

30

3,54

1

5

14

Phú Nhuận

18

2,08

17

2,01

1

5

15

Phƣờng Đúc

37

4,27

35

4,13

2

10

16

Thuận Lộc

33

3,81

33

3,90

0

0

17

Thủy Xuân

37

4,27

36

4,25

1

5

18

Vĩnh Ninh

40

4,61

38

4,49

2

10

19

An Hòa

35

4,04

35

4,13

0

0

20

Hƣơng Sơ

27

3,11

27

3,19

0

0

21

Phú Cát

31

3,58

30

3,54

1

5

22

Phú Hòa

43

4,96

43

5,08

0

0
89

|


KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC

STT

Đăng
quyền sở
hữu tài sản gắn liền
với đất

Phƣờng

Đăng
quyền sở
hữu nhà ở

Số lượng

Tỷ lệ (%)

Số lượng

Tỷ lệ (%)

Đăng
quyền sở
hữu tài sản khác
gắn liền với đất
Số lượng Tỷ lệ (%)

23

Phú Thuận

30

3,46

29

3,42

1

5

24

Tây Lộc

33

3,81

32

3,78

1

5

25

Thuận Thành

25

2,88

25

2,95

0

0

26

Trƣờng An

42

4,84

41

4,84

1

5

27

Xuân Phú

57

6,57

55

6,49

2

10

Tổng

867

100,0

847

100,0

20

100,0

Nguồn: C

n án Văn p òng Đăng ký đất đ

t ành phố Huế, 2020

Trong Bảng 3, ở 27 phƣờng tại địa bàn thành phố Huế thì số trƣờng hợp đƣợc đăng ký
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhiều nhất là phƣờng Xuân Phú chiếm tỷ lệ 6,57%. Phƣờng
Kim Long là phƣờng có tỷ lệ trƣờng hợp đăng ký thấp nhất là 1,85%. Qua 3 năm, trung bình mỗi
phƣờng ở Huế, số lƣợng hồ sơ bổ sung đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là 32 hồ sơ,
trong đó lƣợng hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở là 31 hồ sơ. Riêng đăng ký quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất có rất ít hồ sơ đƣợc thông qua trong ba năm 2017, 2018, 2019 ở các
phƣờng, cụ thể:
14

60

13

12
10

50
9

48,15%

40
30

33,33%

6

4

4
2
0

%

8

20

14,81%

1
3,71%

Khơng có đăng ký

Một đăng ký
Số phƣờng

Hai đăng ký

Ba đăng ký

10
0

Tỷ lệ (%)

Hình 1. Tình hình đăng
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
ở các phƣờng tại thành phố Huế
Nguồn: C

n án Văn p òng Đăng ký đất đ

t àn p ố Huế, 2020

Ở Hình 1, yêu cầu đăng ký bổ sung tài sản khác gắn liền với đất tại các phƣờng trên địa
bàn thành phố Huế là không cao. Cụ thể, trong 3 năm, có tới 13 phƣờng khơng có hồ sơ u cầu

90

|


CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

cấp giấy chứng nhận đăng ký bổ sung tài sản khác gắn liền với đất chiếm tới 48,15% tổng số
phƣờng trên địa bàn thành phố Huế. Chỉ có duy nhất một phƣờng là Vỹ Dạ trong ba năm có ba
hồ sơ đăng ký sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chiếm 3,7%. Từ đó có thể thấy đƣợc tình hình
đăng ký bổ sung tài sản khác ở địa bàn thành phố Huế là rất ít. Một trong những ngun nhân đó
là ngƣời dân vẫn chƣa hiểu rõ các loại tài sản trên đất cần đăng ký, không nắm rõ luật và thấy
không cần thiết nên không đăng ký bổ sung tài sản.
3.1.3. Ý ki n đánh giá của cán bộ và người dân về t nh h nh đăng ký qu ền sở hữu tài sản gắn
liền với đất tại thành phố Hu
Để đánh giá đƣợc nguyên nhân tỷ lệ thành công đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất ngày càng ít, nghiên cứu đã tiến hành điều tra, phỏng vấn một số cán bộ chuyên môn tại Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Huế (Bảng 4).
Bảng 4. Nguyên nhân hồ sơ đăng
quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất chƣa đƣợc giải quyết
Nguyên nhân

Số lƣợng phiếu

Những sai phạm trong quá trình xây dựng các cơng
trình, tài sản gắn liền với đất

3

Hồ sơ cịn thiếu sót, khơng đáp ứng đƣợc các u cầu
theo quy định

3

37,5

Do quy định ngày càng siết chặt trong việc đăng ký
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1

12,5

Xử lý không kịp tạo nên sự tồn đọng hồ sơ

1

12,5

Tổng

8

100

Tỷ lệ (%)
37,5

Nguồn: Phỏng vấn cán bộ chuyên môn, 2020

Số liệu Bảng 4 cho thấy, nguyên nhân chủ yếu của việc tồn tại các hồ sơ yêu cầu đăng ký
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chƣa đƣợc giải quyết là do những sai phạm trong quá trình
xây dựng của các cơng trình, tài sản gắn liền với đất nhƣng khơng có giấy phép hoặc tiếp tục xây
dựng sau giấy phép, hay khơng có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Trên thực tế, sau khi kiểm
tra thực địa, nếu Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai xác định các cơng trình xây dựng là
khơng phù hợp để chứng nhận tài sản thì phải yêu cầu ngƣời dân bổ sung hồ sơ, đồng thời phải
lấy ý kiến của địa phƣơng (các phƣờng, xã,…) hoặc cơ quan quản lý địa phƣơng về tính phù hợp
của cơng trình. Ngồi ra, q trình bổ sung hồ sơ, lấy ý kiến của các đơn vị liên quan thƣờng kéo
dài, không đảm bảo yêu cầu về thời gian. Sự chậm trễ của các cơ quan phối hợp thực hiện nhƣ
Sở Xây dựng, Phòng quản lý đô thị, Ban quản lý đã dẫn đến vi phạm về thời hạn đăng ký, chứng
nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai. Đồng
thời, sự chậm trễ này cũng ảnh hƣởng đến quá trình thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp liên
quan đến sử dụng tài sản gắn liền với đất của ngƣời dân. Một số nguyên nhân khác dẫn đến hồ sơ
91

|


KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC

đăng ký không đƣợc chấp nhận, chậm trễ là các quy định ngày càng siết chặt trong quá trình bổ
sung đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Mặt khác lƣợng hồ sơ thụ lý tại Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai quá lớn dẫn đến sự chậm trễ, không kịp xử lý.
Bên cạnh những ngun nhân đƣợc đƣa ra từ phía cán bộ thì ngƣời dân vẫn có những
vƣớng mắc, khó khăn trong quá trình chuẩn bị hồ sơ khiến hồ sơ đăng ký không đủ chất lƣợng
để đƣợc chấp thuận. Nhằm đánh giá tình hình thực hiện cơng tác đăng ký quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất, nghiên cứu đã tiến hành điều tra, phỏng vấn 20 hộ gia đình, cá nhân tại Văn
phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Huế.

20%
Thủ tục đăng ký
45%
Thời gian làm hồ sơ
35%
Bất cập trong đóng phí/lệ phí

Hình 2. Khó hăn của ngƣời dân khi thực hiện thủ tục đăng
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Nguồn: Phỏng vấn người dân, 2020
Hình 2 đã xác định đƣợc ba khó khăn chính của ngƣời dân thƣờng phải đối mặt khi thực
hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Kết quả điều tra cho thấy, 45% ngƣời
dân cho rằng thủ tục đăng ký là khó khăn lớn nhất khi thực hiện chứng nhận tài sản gắn liền với
đất. Khó khăn tiếp theo là sự không thuận lợi trong thời gian làm hồ sơ chiếm 35%. Còn lại 20%
ý kiến về việc ngƣời dân gặp khó khăn đối với đóng phí, lệ phí trƣớc bạ.
Để hiểu rõ hơn về những khó khăn này cũng nhƣ ngun nhân hình thành, nhóm tác giả đã
tiến hành đi sâu phân tích từng khó khăn, và thu đƣợc kết quả nhƣ sau:
- Đối với khó khăn từ thủ tục đăng ký
Hai yếu tố chính tạo nên khó khăn này là sự hạn chế trong tiếp cận thông tin về thủ tục
đăng ký; và sự phức tạp trong quy trình đăng ký. Khi đến làm thủ tục thì cách tiếp cận của ngƣời
dân đối với nguồn thông tin về thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc thể
hiện qua Bảng 5.
92

|


CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Bảng 5. Phƣơng pháp tiếp cận thủ tục đăng

Phƣơng pháp tiếp cận thủ tục đăng
sở hữu tài sản gắn liền với đất

quyền

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Số phiếu

Tỷ lệ (%)

Hỏi cán bộ chun mơn

16

80

Tìm hiểu trên đài, mạng, báo chí

2

10

Đọc thơng tin tại Trung tâm hành chính cơng

2

10

Tổng

20

100

Nguồn: Phỏng vấn người dân, 2020
Ở Bảng 5, đa số ngƣời dân chƣa từng đọc hoặc chỉ xem qua các thông tin tại Trung tâm
hành chính cơng. Họ khơng để ý bảng thơng tin, không muốn đọc và đọc không hiểu. Ngƣời
đƣợc phỏng vấn cho biết, vì họ khơng có thời gian nên việc hỏi trực tiếp cán bộ sẽ thuận tiên
hơn, trao đổi dễ dàng hơn, số này chiếm lƣợng lớn 80%. Một số ít ngƣời dân tự tìm hiểu thơng
tin trên đài, mạng, báo chí chiếm 10%.
Sau khi tìm hiểu cách tiếp cận nguồn thơng tin, tiếp theo là quy trình thực hiện thủ tục
đăng ký, nghiên cứu cũng khảo sát ý kiến đánh giá của ngƣời dân đối với các thủ tục hành chính
cần thiết (Hình 4).

Hình 3. Kết quả về đánh giá của ngƣời dân về trình tự thủ tục đăng
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Nguồn: Phỏng vấn người dân, 2020
Hình 3 cho thấy, tỷ lệ ngƣời dân đánh giá phức tạp khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất rất cao chiếm đến 65%. Một số ngƣời dân cho rằng trong hồ sơ thủ
tục yêu cầu nộp cần đến rất nhiều giấy tờ trong đó giấy phép xây dựng và bản vẽ hiện trạng
93

|


KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC

thƣờng là những thông tin mà ngƣời dân khó có thể cung cấp chính xác, khiến hồ sơ không hợp
lệ và phải làm lại nhiều lần. Những quy định nhƣ về chỉ giới xây dựng, hay những sửa đổi trong
các văn bản pháp luật mà ngƣời dân chƣa kịp cập nhật làm cho họ gặp khó khăn khi đến cơ quan

thực hiện thủ tục. Các đối tƣợng đƣợc phỏng vấn đều cho biết, dù đƣợc sự chỉ dẫn của cán bộ
hay đọc thông tin trên báo đài nhƣng khi thực hiện thủ tục thì vẫn gặp khơng ít khó khăn, rắc rối.
Để phân tích cụ thể các khó khăn mà ngƣời dân gặp phải trong quá trình đăng ký quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất, một số đánh giá chi tiết đã đƣợc thực hiện.
- Đối với khó khăn về thời gian làm hồ sơ
Để hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ngƣời dân đã phải
đến chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Huế khá nhiều lần. Các số liệu đƣợc thể
hiện rõ ở Bảng 6:
Bảng 6. Số lần đến cơ quan nhà nƣớc để đăng

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Số lần đến cơ quan nhà nƣớc để thực hiện thủ tục đăng
ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Số phiếu

Tỷ lệ (%)

Một lần

1

5

Hai lần

7

35

Nhiều hơn hai lần

12

60

Tổng

20

100

Nguồn: Phỏng vấn người dân, 2020
Đa số ngƣời dân đều phải đến nhiều hơn hai lần khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất (chiếm 60% tổng số phiếu). Theo điều tra, số lần nhiều nhất đến cơ quan đăng
ký để thực hiện hồ sơ là năm lần. Lý do là đối tƣợng đăng ký khơng hiểu rõ các thủ tục, giấy tờ
có liên quan. Sau khi bổ sung giấy tờ thì lại có nhiều vấn đề phát sinh nhƣ bản vẽ hiện trạng
không đúng với thực địa. Sau đó, đối tƣợng đã nộp hồ sơ xin đo vẽ hiện trạng tài sản trên đất thì
lại phát hiện ra nhà ở hiện tại khơng đúng yêu cầu chỉ giới xây dựng theo quy định của UBND
tỉnh Thừa Thiên Huế. Điều này dẫn đến việc đối tƣợng đăng ký phải đến cơ quan nhiều lần để
thực hiện thủ tục cần thiết. Chỉ có duy nhất một hộ gia đình đến cơ quan đăng ký thực hiện thủ
tục một lần do đã tìm hiểu trƣớc các thông tin liên quan đến đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ có liên quan.
Theo khảo sát, thì trung bình số lần ngƣời dân đến để thực hiện thủ tục đăng ký 3 lần.
Nguyên nhân chủ yếu ngƣời dân phải thực hiện thủ tục đăng ký nhiều lần là do không hiểu rõ về
thủ tục đăng ký, thiếu những giấy tờ có liên quan, khơng đủ điều kiện để đƣợc đăng ký quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, việc phải lui tới cơ quan đăng ký nhiều lần nhằm hoàn thành
đủ yêu cầu thủ tục là điều dễ hiểu. Kéo theo đó, thời gian hồn thiện thủ tục kéo dài không đúng
tiến độ đƣợc biểu thị cụ thể tại Hình 5 nhƣ sau:

94

|


16

80

14

70

12

60

10

50

8

40

6

30

4

20

2

10

0
Nhanh

Đảm bảo đúng
Số phiếu

Trễ hẹn

Trễ hẹn quá nhiều

Tỷ lệ (%)

Số phiếu

CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

0

Tỷ lệ (%)

Hình 4. Đánh giá của ngƣời dân về thời gian hoàn thành thủ tục đăng
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Nguồn: Phỏng vấn người dân, 2020
Hình 4 cho thấy, chỉ có 2/20 phiếu cho rằng thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất là đúng quy định (chiếm 10%). Trong khi đó, số cịn lại đều nhận xét về thời gian
thực hiện công tác này là trễ hẹn và trễ hẹn quá nhiều so với quy định (chiếm 90%).
Một số nguyên nhân xuất phát từ những sai phạm trong quá trình xây dựng, nhà ở xây
khơng đúng diện tích, tài sản trên đất khơng đúng với những gì đã kê khai khi đăng ký. Do đó,
cơ quan đăng ký phải yêu cầu ngƣời dân bổ sung hồ sơ, đồng thời phải lấy ý kiến của địa phƣơng
(các phƣờng, xã,…) hoặc cơ quan quản lý nơi có cơng trình xây dựng hiện hữu đó về tính phù
hợp của cơng trình. Đồng thời việc chứng nhận tài sản cần phải có sự phối hợp của các cơ quan,
ban ngành khác. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây chậm trễ trong tiến độ thực hiện
đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Đối với khó khăn về bất cập trong đóng phí, lệ phí
Hiện nay, chƣa có quy định cụ thể về việc thu thuế, lệ phí trƣớc bạ đối với cây lâu năm khi
các cá nhân, hộ gia đình đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc các khoản phí và lệ
phí chƣa có quy định cơng khai khiến ngƣời dân không thể chủ động trong việc chuẩn bị các
khoản nộp cũng nhƣ xác minh tính chính xác và phù hợp của số tiền cần nộp kèm trong q trình
đăng ký hồ sơ.
3.2. Những hó hăn và đề xuất giải pháp nhằm cải thiện công tác đăng
tài sản gắn liền với đất tại thành phố Huế

quyền sở hữu

3.2.1. Đối với động lực đăng ký qu ền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người dân
Hiện nay, ngƣời dân chƣa chú trọng đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất. Mỗi năm lƣợng hồ sơ đăng ký bổ sung tài sản rất hạn chế. Lí do là việc đăng ký chủ yếu
nhằm mục đích để Nhà nƣớc bảo hộ quyền sở hữu cho ngƣời có tài sản, đồng thời ngƣời có tài
95

|

KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC

sản đƣợc chứng nhận sở hữu có đủ điều kiện để thực hiện đăng ký bảo đảm khi có nhu cầu. Tuy
nhiên, ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có nhiều giải pháp để tự bảo vệ quyền sở hữu tài
sản hợp pháp của mình nên động lực để họ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn
chƣa cao.
Để giải quyết vấn đề này, việc điều chỉnh quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất theo hƣớng bắt buộc đối với mọi chủ sở hữu, khi đăng ký quyền sử dụng
đất nếu tài sản trên đất đã có hoặc khi có phát sinh mới tài sản phải bắt buộc các tổ chức đăng ký.
Đồng thời, cần chú trọng rà sốt, hồn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sao cho kịp thời, đầy đủ bảo
đảm tính thống nhất và đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi để ngƣời dân dễ dàng đăng ký.
3.2.2. Đối với sự c ng kềnh của bộ máy thực hiện
Để phê duyệt đƣợc một bộ hồ sơ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải
thơng qua nhiều cơ quan ban ngành có liên quan nhƣ Sở Xây dựng, Phịng Quản lý đơ thị, Ban
quản lý hoặc trong quá trình thực hiện phải lấy ý kiến của địa phƣơng (các phƣờng, xã). Sự tồn
tại những quan hệ ràng buộc, phụ thuộc vào nhiều đơn vị khác khiến Chi nhánh Văn phòng Đăng
ký đất đai không thể chủ động giải quyết dứt điểm các công việc đảm trách. Điều này dẫn đến
nhiều hồ sơ quá hạn, chậm, muộn thời gian hẹn trả kết quả, lỗi do các đơn vị khác nhƣng Văn
phòng Đăng ký đất đai lại thƣờng xuyên phải trả lời những thắc mắc, giải quyết khiếu nại của
công dân. Kết quả dẫn đến thời gian của quá trình đăng ký bị kéo dài, chất lƣợng quá trình thực
hiện các thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bị giảm sút.
Do đó, cần hƣớng tới xây dựng một cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
độc lập, có năng lực và thẩm quyền để xử lý mọi thủ tục liên quan. Cơ quan này có thể đƣợc
hình thành từ bộ phận đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của Sở Tài nguyên và Môi
trƣờng, bộ phận quản lý xây dựng của Sở Xây dựng và bộ phận quản lý rừng trồng, cây lâu năm
của Sở Nông nghiệp và Phát triển nơng thơn.
3.2.3. Đối với q trình cơng khai thủ tục đăng ký
Một trong những khó khăn cho q trình đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hiện

nay là việc cơng khai quy trình biểu mẫu thủ tục đăng ký chƣa rõ ràng. Việc cung cấp thông tin
chƣa trực diện khách quan, thiếu sáng tạo nên việc tiếp cận thông tin về thủ tục đăng ký của ngƣời
dân còn hạn chế. Theo số liệu điều tra, phần lớn ngƣời dân nắm thông tin bằng cách trực tiếp hỏi
cán bộ chuyên môn. Trên thực tế, số lƣợng cán bộ hạn chế, không chỉ thực hiện duy nhất một cơng
việc là đăng ký bổ sung tài sản mà cịn kiêm nhiệm các công việc chuyên môn khác. Thêm vào đó,
số lƣợng hồ sơ phải thụ lý mỗi ngày rất lớn nên việc họ phải phụ trách thêm nhiệm vụ hƣớng dẫn
ngƣời dân khiến quá trình thực hiện mất nhiều thời gian, khơng hiệu quả cho cơng việc.
Vì vậy, u cần đặt ra lúc này là cần củng cố và nâng cấp hệ thống các phần mềm quản lý
đất đai, bổ sung thơng tin đầy đủ để đẩy mạnh hình thức đăng ký đất đai điện tử. Các trang thông
tin trực tuyến, cổng Thơng tin tại Trung tâm Hành chính công cần công khai rõ ràng, minh bạch
các nội dung giấy tờ, quy trình thủ tục thực hiện, thời gian nhận trả kết quả, từng mức thuế, phí,
lệ phí cho từng loại thủ tục và cách tính thuế. Nhƣ vậy, ngƣời dân có thể tiếp cận một cách dễ
96

|


CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

dàng hơn các nội dung về đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, giảm thời gian thực hiện
cho cán bộ và ngƣời dân.
4. KẾT LUẬN
Sau quá trình đánh giá tình hình đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành
phố Huế, nghiên cứu rút ra kết luận sau:
Thứ nhất, quy trình đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Huế cần sự
tham gia của nhiều sở, ban, ngành nên còn rƣờm ra, tiêu tốn nhiều thời gian và nguồn lực. Dù
vậy, đây vẫn là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, có vai trị quan trọng trong cơng tác quản
lý nhà nƣớc. Trong 3 năm (2017, 2018, và 2019), thành phố Huế đã thực hiện 35.067 đăng ký,
tuy nhiên, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ là 867 trƣờng hợp, chiếm 2,47% cho
thấy công tác đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chƣa đƣợc ngƣời dân chú trọng và

chủ động thực hiện.
Thứ hai, qua số liệu nghiên cứu thấy rằng vẫn có khơng ít hồ sơ khơng đƣợc chấp thuận, trả
về với nguyên nhân lớn nhất chiếm 75% là những sai phạm trong q trình xây dựng các cơng
trình, tài sản gắn liền với đất, hồ sơ cịn thiếu sót, không đáp ứng đƣợc các yêu cầu quy định.
Thứ ba, thực tế cho thấy khi ngƣời dân thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất gặp khơng ít khó khăn, lí do từ thủ tục đăng ký chiếm 45% và thời gian làm hồ sơ chiếm 35%.
Trên cơ sở phân tích những khó khăn, hạn chế trong công tác đăng ký quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất, nhóm tác giả có một số kiến nghị nhƣ sau: (1) Cần tăng cƣờng chỉ đạo, kiểm tra,
giám sát việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để kịp thời xem xét chỉ đạo tháo gỡ
các trƣờng hợp vƣớng mắc. (2) Chỉ đạo các ngành chức năng phối hợp với Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai thành phố Huế để thực hiện nhiệm vụ đăng ký, xem xét phƣơng án giao quyền
cho một cơ quan chuyên trách vấn đề đăng ký. (3) Hồn thiện và cơng khai thơng tin liên quan
đến cơng tác chuẩn bị hồ sơ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. (4) Thƣờng xuyên tổ
chức đào tạo cho đội ngũ cán bộ nhằm nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ về mọi mặt, đáp
ứng cho yêu cầu công việc trong thời đại đổi mới, có khả năng áp dụng đƣợc những thành tựu
khoa học công nghệ vào công việc.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Bộ Tƣ pháp (28/07/2020), Đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vớ đất - Nhìn từ
mối quan hệ với thiết chế cơng chứng. Khai thác từ />2. Hồng Phi Luân (2017), Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản. Trƣờng
Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Nguyễn Đình Bồng (2010), Hệ thống pháp luật quản lý đất đ và t ị trường bất động sản.
4. Nguyễn Đình Bồng. (2014). Mơ hình quản lý đất đ
bản Chính trị quốc gia.

ện đại ở một số nước. Nhà xuất

97

|

KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC

5. Nguyễn Ngọc Điện (2018), Đăng ký bất động sản tại Việt Nam - các vấn đề lý luận và
thực tiễn, Trƣờng Đại học Kinh tế-Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh.
6. Trần Thị Thu Hà (20/11/2018), Những vấn đề pháp lý về đăng ký đất đ ở Việt Nam
hiện nay. Tạp chí Công Thƣơng. Khai thác từ />Tiếng Anh
7. Feder, G.,& Nishio, A. (1998), “The benefits of land registration and titling: Economic
and social perspectives”. Land Use Policy, Volume 15, Issue 1, p.25-43
8. Wang, K. (2007), “The interaction between real estate and national economy”.
Management Science and Engineering. Volume 1, No.2, p.81-86

THE REGISTRATION OF LAND-ATTACHED ASSETS OWNERSHIP CERTIFICATES
IN HUE CITY
Le Ngoc Phuong Quy1, Mai Thi Khanh Van2,Le Dinh Huy1, Nguyen Thi Thuy Ngan3
1

University of Agriculture and Forestry, Hue University
2

School of Hospitality and Tourism, Hue University
3

Sland Real Estate Company.

Contact email:
ABSTRACT
Although the registration in Hue city has been increasingly improved, there were still some
limitations affecting the implementation process that need to be changed and improved. By household

questionnaire and in-depth interviews with professional staff, the relevant information was collected for
analysis to evaluate the registration of land-attached assets ownership certificates in Hue city in the period
2017-2019. The research results showed that people were less interested in registering land-attached
assets ownership certificates. On average, there are 289 property registrations each year, accounting for
2.47% out of 11,698 registrations. In addition, housing as an asset accounted for an outstanding amount
(97.69%) of all types of land-attached assets already registered. The complexity of administrative
procedures, delays in the processing of records, as well as lack of clarity in the publicity of the relatedforms were existing limitations. For that reason, the recommendations to complete the legal system and
implementation process would be made to improve the registration of land-attached assets ownership in
the near future.
Key words: Hue city, land-attached assets, ownership, real estate registration.

98

|