hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.

Khoá luận tốt nghiệp Hoàng Thị Hồng

KT 26A
LI M U
Dõn s trờn th gii hin nay cú trờn 5 t ngi. Theo thng kờ, c 12
nm li tng thờm 1 t ngi, d tớnh n nm 2800 mt dõn s trờn t lin
ca trỏi t l 1 ngi/40 cm
2
. Nh vy, tng lai con ngi s sng õu? [3]
t ai l ti nguyờn thiờn nhiờn hn ch, l ti sn quc gia, l t liu sn
xut khụng th thiu ca cỏc ngnh nụng nghip, lõm nghip. Nhng trờn thc t
ngun ti nguyờn ny ang b nhng tỏc ng tiờu cc ca con ngi nh s
dng t khụng ỳng mc ớch, t khụng c s dng b hoang hoỏ, t b
khai thỏc qua mc b bc mu, xúi mũn...
t ai thuc s hu ton dõn, Nh nc l i din ch s hu nờn Nh
nc thc hin quyn qun lớ nhm lm cho t ai c s dng tit kim ỳng
mc ớch v t hiu qu kinh t cao. Qun lớ Nh nc i vi t ai l mt
ni dung ln v quan trng ca Lut t ai 2003, trong ú giao t, cho thuờ
t, chuyn mc ớch s dng t v thu hi t l nhng ch nh trung tõm,
nn tng. õy l nhng vn phc tp, vụ cựng nhy cm v ng chm n
quyn li ca i a s ngi dõn nờn luụn cn cú nhng kin gii tho ỏng.
Nhn thc sõu sc tớnh thc tin cng nh tớnh cp thit ca vn , vi
mong mun lun gii mt trong nhng ni dung c bn ca qun lớ Nh nc
i vi t ai em mnh dn nhn ti "Tỡm hiu cỏc qui nh ca Lut t ai
2003 v giao t, cho thuờ t, chuyn mc ớch s dng t v thu hi t" lm
ti khoỏ lun tt nghip c nhõn lut.
Khoỏ lun c trỡnh by trờn c s lớ lun ch ngha Mỏc-Lờnin v Nh
nc v Phỏp lut, quan im ca ng v Nh nc v ch s hu ton dõn
i vi t ai; lớ lun c bn ca trit hc Mỏc- Lờnin; phng phỏp duy vt
bin chng v duy vt lch s, phng phỏp phõn tớch tng hp, so sỏnh.
Phng phỏp lch s, thng kờ s liu, i chiu cng c s dng gii

quyt vn c th.
1
Khoá luận tốt nghiệp Hoàng Thị Hồng

KT 26A
Ngoi phn m u, mc lc, danh mc ti liu tham kho khoỏ lun
c kt cu nh sau:
Chng I: Giao t, cho thuờ t, chuyn mc ớch s dng t v thu
hi t - nhng ni dung c bn ca qun lớ Nh nc i vi t ai.
Chng II: Nhng qui nh ca Lut t ai 2003 v giao t, cho thuờ
t, chuyn mc ớch s dng t v thu hi t.
Chng III: Mt s kin ngh nhm hon thin phỏp lut v giao t, cho
thuờ t, chuyn mc ớch s dng t v thu hi t.
Mc dự ht sc c gng nhng do hn ch ca bn thõn, thi gian v
ngun ti liu tham kho nờn khoỏ lun khụng trỏnh khi nhng thiu sút, nhc
im. Em xin chõn thnh cm n s hng dn nhit tỡnh ca cụ giỏo, thc s
Phm Thu Thu, nhng ý kin úng gúp ca cỏc thy cụ giỏo v cỏc bn cho
khoỏ lun ngy cng hon thin hn!
2
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
CHƯƠNG 1: GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
THU HỒI ĐẤT - NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
1. Chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai.
1.1. Các khái niệm: quản lí Nhà nước; quản lí Nhà nước đối với đất đai; chế
độ quản lí Nhà nước đối với đất đai.
"Quản lí là tác động có mục đích của chủ thể quản lí lên đối tượng quản lí,
quản lí xuất hiện ở bất kì nơi nào, lúc nào nếu ở đó và lúc đó có hoạt động chung

của con người" [13]. Mục đích và nhiệm vụ của quản lí là điều khiển chỉ đạo
hoạt động chung của con người, phối hợp các hoạt động riêng lẻ của từng cá
nhân tạo thành hoạt động chung thống nhất của cả tập thể và hướng các hoạt
động chung đó theo những phương hướng thống nhất, nhằm đạt được mục tiêu
đã định trước. Quản lí, quản lí Nhà nước, quản lí Nhà nước đối với đất đai là
những khái niệm có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, muốn tìm hiểu một cách
thấu đáo quản lí Nhà nước đối với đất đai trước hết cần tiếp cận khái niệm quản
lí Nhà nước.
Nhà nước và quyền lực Nhà nước luôn gắn kết với nhau và tác động qua
lại lẫn nhau, không có cái này thì không có cái kia, cái này mất đi thì cái kia
cũng không còn. Quyền lực Nhà nước được thực hiện thông qua hệ thống các cơ
quan quản lí Nhà nước có thẩm quyền, các cơ quan này thực hiện một chức năng
gọi là quản lí Nhà nước. Để hệ thống cơ quan quản lí Nhà nước vận động cần có
một cơ chế tác động, đó là quản lí Nhà nước. Chính cơ chế này đã tác động tới
tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội, nhằm duy trì sự ổn định và phát triển của
xã hội, đảm bảo lợi ích của giai cấp cầm quyền.
Dưới góc độ luật học, quản lí Nhà nước là tác động của chủ thể mang
quyền lực Nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật tới đối tượng quản lí nhằm thực
hiện các chức năng đối nội, đối ngoại của Nhà nước.
3
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
Như vậy, chủ thể tác động ở đây là Nhà nước - chủ thể duy nhất mang
quyền lực Nhà nước và các công cụ phương tiện mà Nhà nước thường dùng
trong quá trình tác động này là công cụ kĩ thuật, công cụ kinh tế, kế hoạch, chính
sách và pháp luật... trong đó pháp luật có vị trí đặc biệt quan trọng. Vị trí này bắt
nguồn từ các đặc tính riêng của pháp luật. Thông qua pháp luật, Nhà nước xác
định rõ nguyên tắc và nội dung quản lí Nhà nước, hướng hành vi xử sự của con
người theo đúng trật tự xã hội. Mặt khác, bằng pháp luật Nhà nước xác lập một

hệ thống các cơ quan quản lí Nhà nước từ trung ương đến địa phương và qui
định cơ cấu, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn. Tất cả các cơ quan Nhà nước đều
thực hành chức năng quản lí Nhà nước, sử dụng pháp luật là phương tiện chủ
yếu để quản lí Nhà nước. Tuy vậy, quản lí Nhà nước là một vấn đề phức tạp,
nhạy cảm và tác động đến tất cả mọi người dân nên để chức năng này được thực
hiện có hiệu quả thì không thể cứng nhắc, nguyên tắc mà phải mềm dẻo, linh
hoạt cho phù hợp với tình hình thực tế của đất nước trong giai đoạn quá độ lên
chủ nghĩa xã hội.
Vài thập kỉ trở lại đây, vấn đề đất đai được nói đến nhiều hơn, quan tâm
nhiều hơn, bởi đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên hạn chế tạo nên môi
trường sống - yếu tố hàng đầu của môi trường sống của con người trên trái đất
mà còn là tư liệu sản xuất đặc biệt của sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, là nền
tảng để xây dựng các ngành kinh tế quốc dân, khu dân cư nông thôn. Dưới góc
độ chính trị - pháp lí, đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ
quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia. Với tầm quan trọng trên, đất đai xứng
đáng là một lĩnh vực mà quản lí Nhà nước cần tác động tới.
Theo khoản 2 - điều 6 của Luật Đất đai năm 2003 thì quản lí Nhà nước về
đất đai có 13 hành vi nhưng các hoạt động đa dạng trên chủ yếu thể hiện trong
ba nội dung cơ bản: Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai; Nhà nước thực hiện
điều chỉnh và phân bổ đất đai theo đúng qui hoạch và kế hoạch chung thống
nhất; Nhà nước phải thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lí và sử dụng
4
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
đất. Các mặt hoạt động trên có mối quan hệ trong một thể thống nhất, đều nhằm
mục đích bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu Nhà nước về đất đai. Nắm chắc tình
hình đất đai là tạo cơ sở khoa học và thực tế cho phân bổ và sử dụng đất một
cách hợp lí theo quy hoạch. Kiểm tra, giám sát là củng cố mặt trật tự trong phân
bổ và sử dụng đất, bảo đảm đúng qui định của Nhà nước. Nhà nước sử dụng các

biện pháp pháp lí và tổ chức để thực hiện các hoạt động nói trên.
Để quản lí vốn tài nguyên, trước tiên cơ quan quản lí Nhà nước phải nắm
rõ tình hình đất đai thông qua công tác đánh giá, đăng kí sử dụng đất, thống kê
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiểu rõ hiện trạng đất đai mới có
thể có quy hoạch và kế hoạch để phân bổ và điều chỉnh lại đất đai.
Quy hoạch là việc tính toán, phân bổ, sắp xếp đất đai cụ thể về số lượng,
chất lượng, vị trí không gian... cho các mục tiêu này có tính khoa học và phù
hợp với thực tiễn. Nói chung việc lập quy hoạch phải sao cho sử dụng đất đem
lại hiệu quả cao nhất. Quy hoạch đất đai góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng đảm bảo cân đối giữa nhiệm vụ chiến lược an ninh lương thực quốc
gia và sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Từ đó, xác lập cơ chế
điều tiết vào việc phân bố đất đai cho các mục đích, chủ động dành quỹ đất hợp
lí cho việc phát triển công nghiệp, đô thị, cơ sở hạ tầng và kinh tế - xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất luôn gắn liền với kế hoạch sử dụng đất, đây là hai
phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhau. Quy hoạch sử dụng đất được xác lập là
cơ sở để quản lí các kế hoạch sử dụng đất, nó thể hiện sự phân bổ các loại đất
vào các mục đích phục vụ nhu cầu xây dựng cho nhân dân, phát triển kinh tế và
xây dựng đất nước. Quy hoạch và kế hoạch hoá đảm bảo cơ sở pháp lí cho việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất. Có thể nói
hoạt động này là những biện pháp để thực hiện đường lối chiến lược sử dụng đất
của Nhà nước trong quy hoạch sử dụng đất đai.
Cầu về đất đai luôn vượt quá khả năng cung, Nhà nước chủ trương giao
đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời kì
5
Khoá luận tốt nghiệp Hoàng Thị Hồng

KT 26A
cụng nghip hoỏ - hin i hoỏ t nc tng bc tin lờn CNXH, khi cú nhu
cu s dng t cho cỏc d ỏn mi t ra cp thit Nh nc khụng th khụng
iu tit qu t. Mc dự, din tớch t cha s dng ca nc ta cũn tng i

nhiu, song a phn phõn b nhng ni khụng thun li v c iu kin t
nhiờn v iu kin xó hi nờn cỏc d ỏn khú trin khai c. Vỡ vy, yờu cu
iu tit v phõn b li luụn c t ra.
Hot ng kim tra, giỏm sỏt vic qun lớ s dng t l khõu hon chnh
quỏ trỡnh qun lớ núi chung. T ú, nhng bt hp lớ, nhng vi phm c phỏt
hin kp thi gii quyt nhanh chúng, trit , m bo vic qun lớ, s dng
t ai cú hiu qu hn.
T s phõn tớch cỏc hot ng qun lớ ca Nh nc i vi t ai nh
trờn, cú th a ra khỏi nim qun lớ Nh nc v t ai: l tng hp cỏc hot
ng ca c quan Nh nc cú thm quyn thc hin v bo v quyn s hu
Nh nc v t ai; ú l cỏc hot ng trong vic nm chc tỡnh hỡnh s dng
t trong vic phõn phi v phõn phi li vn t theo quy hoch, trong vic
kim tra, giỏm sỏt quỏ trỡnh s dng t [5] . Khỏi nim ny cú th din t
ngn gn nh sau: l tng hp cỏc hot ng ca c quan Nh nc cú thm
quyn thc hin v bo v quyn s hu Nh nc v t ai.
Hot ng qun lớ Nh nc v t ai ca mi c quan Nh nc cú
thm quyn lm phỏt sinh cỏc quan h gia c quan Nh nc vi ngi s
dng t. Nh nc ban hnh phỏp lut hng cỏc quan h ú phỏt trin
thng nht v phự hp vi yờu cu, li ớch ca Nh nc. Vỡ vy, ch qun lớ
Nh nc i vi t ai l tng hp cỏc qui phm phỏp lut iu chnh cỏc
quan h phỏt sinh trong quỏ trỡnh qun lớ Nh nc i vi t ai.
Cỏc c trng c bn ca qun lớ Nh nc i vi t ai:
- Hot ng qun lớ Nh nc i vi t ai nc ta c thc hin
trờn c s ch t ai thuc s hu ton dõn do Nh nc i din ch s
hu thc hin quyn qun lớ ti cao i vi ton b lónh th. C s t ai thuc
6
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
sở hữu toàn dân là điều kiện quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lí

Nhà nước đối với đất đai. Nhà nước trực tiếp thực hiện quyền quản lí bằng việc
xác lập các chế độ pháp lí về quản lí và sử dụng đất. Các quyền này được thực
hiện thông qua hệ thống cơ quan hành chính Nhà nước là Chính phủ, Uỷ ban
nhân dân các cấp; thông qua các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất theo
những điều kiện và sự giám sát của Nhà nước. Hơn nữa, để thực hiện quyền
quản lí của đại diện chủ sở hữu Nhà nước còn thông qua việc xây dựng và ban
hành một hệ thống văn bản qui phạm pháp luật qui định quyền hạn, nghĩa vụ,
trách nhiệm của các cơ quan, các tổ chức và cá nhân. Cùng với việc ban hành
các văn bản qui phạm pháp luật, Nhà nước còn tổ chức vận động, tuyên truyền
pháp luật đất đai đến từng người dân để nâng cao nhận thức giúp họ xác định
được quyền lợi và nghĩa vụ của mình.
- Hoạt động quản lí Nhà nước đối với đất đai mang tính vĩ mô bao trùm
trong khi việc quản lí đất đai của người sử dụng đất chỉ mang tính chất kĩ thuật
nghiệp vụ gắn liền với hoạt động sản xuất kinh doanh theo lĩnh vực và diện tích
được giao. Chính vì vậy, Nhà nước phải quản lí đất đai bằng các chính sách và
pháp luật trên phạm vi cả nước.
- Hoạt động quản lí Nhà nước đối với đất đai được thực hiện thông qua
một hệ thống các cơ quan hành chính Nhà nước. Hệ thống các cơ quan này trực
tiếp thực hiện chức năng quản lí Nhà nước đối với đất đai. Các chính sách, pháp
luật của Nhà nước muốn đến được với người dân và thực thi được trên thực tế
phải dựa vào sự tiến hành của các cơ quan này. Ngoài ra, đây cũng là cơ quan
trực tiếp và đầu tiên giải quyết các khiếu kiện và tranh chấp của người dân.
1.2. Cơ sở của việc quản lí Nhà nước đối với đất đai.
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của Nhà
nước... Sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở
toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những người
7
Khoá luận tốt nghiệp Hoàng Thị Hồng

KT 26A
sn xut bỡnh ng v t do, tin hnh lao ng xó hi theo k hoch
chung v hp lớ. ú l cỏi mc tiờu nhõn o ca s vn ng kinh t v
i ca th k XIX ang dn n.
ú l quan nim ca Cỏc Mỏc - nghen v ch s hu Nh nc i
vi t ai v ch s hu ton dõn v t ai ca Vit Nam cng c xõy
dng trờn c s, nn tng ca ch ngha Mỏc - Lờ nin v quc hu hoỏ t ai,
phự hp vi truyn thng, lch s chim hu rung t nc ta. S hu ton
dõn v t ai l s hu m ú ton dõn l ch s hu i vi t ai, thc
hin cỏc quyn nng ca ch s hu thụng qua mt t chc i din do h lp ra
l Nh nc.
iu 17, 18 Hin phỏp nm 1992 qui nh: "t ai, rng nỳi, sụng ngũi,
ti nguyờn trong lũng t, ngun li vựng bin, thm lc a v vựng tri, phn
vn v ti sn do Nh nc u t vo cỏc xớ nghip cụng trỡnh thuc cỏc ngnh
v lnh vc kinh t, vn hoỏ, xó hi, khoa hc, k thut, ngoi giao, quc phũng,
an ninh v cỏc ti sn khỏc m phỏp lut qui nh l ca Nh nc u thuc s
hu ton dõn ",
" Nh nc thng nht qun lớ ton b t ai theo quy hoch v phỏp
lut, bo m s dng ỳng mc ớch v cú hiu qu .
Nh nc giao t cho cỏc t chc v cỏ nhõn s dng n nh lõu di "
Nh vy, xut phỏt t bn cht ca Nh nc ta l Nh nc ca dõn, do
dõn, vỡ dõn, Nh nc c hỡnh thnh v xỏc lp trờn c s kinh t l ch
cụng hu v t liu sn xut ch yu ca xó hi m t ai l t liu sn xut
chớnh nờn Nh nc phi thc hin qun lớ i vi t ai. Theo ú, Nh nc
s i din ton dõn tin hnh cỏc hot ng lp, xột duyt, qun lớ quy hoch,
k hoch s dng t phự hp vi cỏc mc tiờu phỏt trin nn kinh t - xó hi,
ỏp ng cỏc yờu cu phỏt trin t nc trong giai on hin nay.
Th hai, xut phỏt t chc nng ch yu v thng xuyờn ca Nh nc.
Nh nc l mt t chc chớnh tr quyn lc do xó hi thit lp nờn, thay mt xó
8

Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
hội quản lí các mặt của xã hội, đảm bảo cho xã hội phát triển theo một trật tự
nhất định. Trong đó đất đai là tài sản chung của xã hội nên càng cần phải được
Nhà nước quản lí. Nhà nước là một tổ chức chính trị - quyền lực, có quyền xây
dựng ban hành và bảo đảm cho pháp luật được thực hiện một cách nghiêm minh,
mà trong các phương thức quản lí xã hội của con người thì phương thức quản lí
do Nhà nước thực hiện là phương thức có hiệu quả nhất. Cho nên, tất yếu quản lí
Nhà nước phải được áp dụng trong lĩnh vực quản lí đất đai - tài sản quan trọng,
quí giá nhất của xã hội.
Thứ ba, xuất phát từ vị trí và vai trò quan trọng của đất đai. Đất đai không
chỉ tác động trực tiếp đến lợi ích của mỗi con người mà còn liên quan đến lợi ích
của toàn xã hội và cả quốc gia. Đất đai là tài sản vô cùng quý giá là tư liệu sản
xuất chính của một số ngành sản xuất: thủ công mỹ nghệ, vật liệu xây dựng, lâm
nghiệp, nông nghiệp và là nền tảng để xây dựng các ngành kinh tế quốc dân, khu
dân cư nông thôn. Mặt khác, đất đai còn là nguồn tài nguyên thiên nhiên hạn chế
tạo nên môi trường sống và là yếu tố hàng đầu của môi trường sống của con
người trên trái đất.
Mặc dù, có vai trò vô cùng quan trọng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy
được lợi thế vốn có của mình nếu nhận được tác động tích cực của con người
một cách thường xuyên. Ngược lại, nếu con người tác động vào đất đai một cách
tuỳ tiện, tiêu cực và tự phát thì sẽ làm giảm những giá trị to lớn của đất đai. Vì
vậy, việc quản lí, sử dụng đất một cách hợp lí, tiết kiệm và có hiệu quả thuộc về
trách nhiệm của Nhà nước - người đại diện chủ sở hữu nói chung và mỗi người
dân nói riêng. Tuy nhiên, chỉ Nhà nước mới có đủ điều kiện và khả năng để
thống nhất quản lí đất đai trong phạm vi cả nước.
Tóm lại, ở bất cứ nơi nào có hoạt động chung của con người thì có hoạt
động quản lí, ở bất cứ nơi nào trên thế giới, dù xác lập hình thức sở hữu tư nhân
hay toàn dân về đất đai thì Nhà nước đều thực hiện chức năng quản lí đất đai. Sự

quản lí của Nhà nước đối với đất đai mang tính tất yếu, khách quan. Trên đây là
9
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
các cơ sở để Nhà nước thực hiện thống nhất quyền quản lí đối với đất đai cũng
như tầm quan trọng, sự cần thiết của quản lí Nhà nước đối với đất đai. Nhà nước
thống nhất quản lí đất đai có một ý nghĩa vô cùng lớn, nó tác động đến cả ba vấn
đề trụ cột của quốc gia kinh tế - chính trị - văn hoá. Từ đây, Nhà nước sẽ có
những biện pháp pháp lí để việc quản lí đất đai đi vào pháp chế, khai thác hết
tiềm năng của đất, không ngừng nâng cao giá trị sử dụng của đất trong sự nghiệp
xây dựng đất nước thời kì đổi mới.
1.3. Nội dung của quản lí Nhà nước đối với đất đai.
Theo khoản 2 - điều 6 - Luật Đất đai 2003 thì nội dung quản lí Nhà nước
về đất đai bao gồm:
a. Ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lí, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó;
b. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lí hồ sơ địa chính hành chính, lập
bản đồ hành chính;
c. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
d. Quản lí quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất;
đ. Quản lí việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
e. Đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lí hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận sử dụng đất;
g. Thống kê, kiểm kê đất đai;
h. Quản lí tài chính về đất đai;
i. Quản lí và phát triển thị trường sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
k. Quản lí, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
l. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các qui định của pháp luật về đất đai và xử

lí vi phạm pháp luật về đất đai;
m. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lí và sử dụng đất đai;
10
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
n. Quản lí các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Nghiên cứu các nội dung của quản lí Nhà nước đối với đất đai theo Luật
2003, có thể rút ra một số nhận xét sau đây:
Thứ nhất, so với Luật Đất đai 1993 thì các qui định của Luật Đất đai 2003
không chỉ đề cập đến việc Nhà nước quản lí đất đai bằng các biện pháp hành
chính mà còn qui định việc quản lí đất đai thông qua các biện pháp kinh tế như
Nhà nước thực hiện quản lí tài chính về đất đai, quản lí và phát triển thị trường
quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
Thứ hai, Luật Đất đai đã xác định rõ một trong những nội dung của quản
lí Nhà nước đối với đất đai là xác định địa giới hành chính, lập và quản lí hồ sơ
địa giới hành chính, lập bản đồ địa chính nhằm khắc phục những nhược điểm
trong công tác quản lí đất đai thời gian qua như buông lỏng công tác lập và quản
lí hồ sơ địa chính, sổ sách địa chính không đầy đủ hoặc bị thất lạc nên không cập
nhật kịp thời những biến động của việc sử dụng đất. Đây là những khó khăn rất
lớn của công tác quản lí đất đai: không nắm chắc được hiện trạng sử dụng đất,
số liệu đất đai không thống nhất giữa các tài liệu và đặc biệt phát sinh những
tranh chấp, khiếu kiện mà khi nó xảy ra thì các cơ quan Nhà nước lại rơi vào thế
bị động, lúng túng trong việc giải quyết.
Thứ ba, với nội dung quản lí Nhà nước đối với đất đai được qui định tại
Luật Đất đai 2003, Nhà nước đã xuất hiện với hai tư cách đồng thời: đại diện
chủ sở hữu và thực hiện thống nhất quản lí đất đai.
Vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai thực hiện
quyền định đoạt thông qua các hình thức sau:

- Quản lí quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quản lí việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
- Quản lí, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất;
11
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
- Quản lí các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Vai trò của Nhà nước với tư cách là người đại diện thống nhất quản lí đất
đai được xác định thông qua các nội dung sau:
- Ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lí, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó;
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lí hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính;
- Thống kê, kiểm kê đất đai;
- Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện và chấp hành các qui định của pháp
luật về đất đai và xử lí vi phạm pháp luật về đất đai;
- Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lí và sử dụng đất đai.
Thứ tư, lần đầu tiên Luật Đất đai 2003 đưa việc quản lí hoạt động dịch vụ
công vào trong nội dung quản lí Nhà nước đối với đất đai, đây là hoạt động rất
cần thiết vì Nhà nước vừa là một tổ chức chính trị - quyền lực, vừa là một tổ
chức được xã hội thiết lập nên để thực hiện việc quản lí các hoạt động của xã
hội, đồng thời giải quyết các nhu cầu của người dân, yêu cầu cơ quan công
quyền thực hiện các hành vi mang tính chất hành chính: thay đôỉ chỗ ở, xác
nhận chỗ ở, xác nhận về họ tên, xác nhận về tài sản... mà các hoạt động này
thuộc về chức năng của cơ quan quản lí Nhà nước. Đó là mặt lí luận còn trên
thực tế người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất được Nhà nước công nhận

và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp xung quanh việc chiếm hữu, sử dụng
đất thông qua các biện pháp hành chính: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, khi được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thì đồng thời cũng phát sinh những quyền nhằm lưu
chuyển quyền sử dụng đất trong giao lưu dân sự. Để cho các giao dịch này được
thực hiện đúng trình tự, thủ tục cần có các thủ tục hành chính nhất định và một
cơ chế hỗ trợ.
12
Khoá luận tốt nghiệp Hoàng Thị Hồng

KT 26A
Vic cho ra i dch v cụng v t ai ó khc phc c phn no cỏc
hn ch ca cụng tỏc qun lớ t ai: nng lc, trỡnh ca i ng cỏn b lm
cụng tỏc qun lớ t ai cũn nhiu hn ch, th tc hnh chớnh v t ai cũn rc
ri, phin h... Tuy nhiờn hot ng dch v cụng v t ai cũn bc l mt s
nhc im: cha cú c ch, chớnh sỏch nhm nh hng cho cỏc hot ng
ny thc hin thng nht, qui ch hot ng ca cỏc t chc ny khụng rừ rng.
Bờn cnh ú, hot ng dch v cụng cng phỏt sinh nhng biu hin tiờu cc:
chỳ trng li nhun, cha quan tõm ỳng mc n li ớch chớnh ỏng ca ngi
dõn, sỏch nhiu ngi dõn. Nh nc cn thc hin vic qun lớ cỏc hot ng
dch v cụng v t ai
2. Giao t, cho thuờ t, chuyn mc ớch s dng t, thu hi t.
Vn t ai ca c nc l 33 triu ha. Cỏc nhu cu v t ai cho sn
xut, xõy dng v i sng hng ngy phỏt trin. ỏp ng cỏc nhu cu ú,
trong iu kin vn t cú hn Nh nc phi thc hin vic phõn chia li t
ai hp lớ, cụng bng. Vỡ vy, iu chnh v phõn b li t ai l tng hp cỏc
hnh vi phỏp lớ cú liờn quan cht ch vi nhau ca c quan Nh nc cú thm
quyn trong vic phõn chia li mt cỏch hp lớ qu t ai vỡ li ớch ca Nh
nc v t chc, cỏ nhõn s dng t. Giao t, cho thuờ t, chuyn mc ớch
s dng t v thu hi t l nhng hot ng qun lớ Nh nc i vi t ai

nhm phõn b li t ai theo quy hoch s dng t. Vi t cỏch i din ca
ch s hu ton õn v t ai, Nh nc cú y ba quyn nng: quyn
chim hu, quyn s dng v quyn nh ot. Cỏc hnh vi giao t, cho thuờ
t, chuyn mc ớch s dng t, thu hi t l s c th hoỏ trờn thc t quyn
nh ot ca Nh nc.
2.1. Khỏi nim v c im.
2.1.1. Giao t.
Giao t l mt ni dung ca Qun lớ Nh nc i vi t ai, l hot
ng ca c quan Nh nc cú thm quyn chuyn giao t trờn thc t v
13
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Căn cứ vào
nhu cầu sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định của pháp
luật, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Đây không phải
người sử dụng đất bất kì mà phải đảm bảo những điều kiện phù hợp với mục
đích được giao ví dụ như công chức Nhà nước không thể được giao đất sản xuất
nông nghiệp... Những qui định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất rất chặt chẽ
và cụ thể, bao gồm những qui định chung và những qui định cụ thể cho từng cơ
quan. Những qui định chung là các qui định mà mỗi cơ quan Nhà nước khi giao
đất phải triệt để tuân theo: các nguyên tắc, các căn cứ, trình tự, thủ tục... về giao
đất. Những qui định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi các quyền hạn
về giao đất thực hiện các thẩm quyền này thống nhất và hợp lí, vừa không phân
tán, thả nổi cho cấp dưới vừa không tập trung, quan liêu ở cấp trên làm cho mỗi
cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất.
Theo luật thực định, giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (khoản 1-
điều 4 – Luật Đất đai 2003).
- Với qui định Nhà nước là chủ sở hữu vừa là người có quyền quản lí

thống nhất đất đai trên toàn quốc sẽ tiến hành "giao đất cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định và lâu dài..." Hiến pháp năm 1992 qui định một bước phát
triển mới trong quan hệ đất đai. Như vậy, quyền sở hữu đất đai của Nhà nước
được thực hiện thông qua những thủ tục hành chính nhất định mang tính quản lí
của Nhà nước.
- Hoạt động giao đất thông qua 2 bước:
+ Bước 1: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định giao đất.
+ Bước 2: Trên cơ sở quyết định giao đất mà tiến hành đo đạc, xác định
địa giới và cắm mốc trên thực địa.
14
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
Quy trình này đảm bảo tính hợp pháp cũng như hạn chế những nảy sinh
đáng tiếc trong quá trình sử dụng đất đai như vi phạm pháp luật đất đai hoặc
tranh chấp đất đai.
- Giao đất là căn cứ pháp lí phát sinh quyền sử dụng, xác lập quan hệ pháp
luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa
vụ của các bên. Căn cứ quyết định giao đất tuỳ từng trường hợp phát sinh nghĩa
vụ tài chính giữa người sử dụng đất và Nhà nước.
- Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm
quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh. Một quyết định
giao đất được coi là không trái pháp luật khi nó được thực hiện theo đúng những
nội dung mà pháp luật qui định: căn cứ, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ
tục...
2.1.2. Cho thuê đất.
Cho thuê đất cũng là một hình thức thực hiện quyền định đoạt đất đai của
Nhà nước, thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo qui định của
pháp luật. Theo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới thì chế độ thuê đất đã
tạo cho người sử dụng đất một động lực đầu tư có hiệu quả vào đất đai.

Cho thuê đất ở đây chúng ta phải phân biệt với cho thuê quyền sử dụng
đất. Quyền cho thuê đất của Nhà nước được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu
Nhà nước về đất đai, Nhà nước có quyền định đoạt số phận pháp lí đối với đất
đai thông qua nhiều hình thức, trong đó có quyền cho thuê đất. Bởi vậy, theo
pháp luật đất đai Nhà nước có quyền cho thuê đất để sử dụng vào mọi mục đích
sản xuất kinh doanh cho tất cả các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc cho
thuê đất được thực hiện bằng một quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền. Như vậy, quyền cho thuê đất của Nhà nước là một quyền năng
rộng rãi, Nhà nước có quyền cho thuê đối với mọi đối tượng để sử dụng vào mọi
mục đích mà không bị khống chế bởi không gian, thời gian và diện tích sử dụng.
15
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
Thuê đất, người thuê tiếp nhận tài sản thuê là một thửa đất từ tay Nhà
nước - chủ sở hữu đối với đất và trở thành người có "quyền sử dụng đất
của mình" trong thời gian thuê. Còn "thuê quyền sử dụng đất" người thuê
tiếp nhận tài sản thuê là quyền sử dụng đất từ tay người cho thuê là người
có quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận và trở thành người có
"quyền sử dụng đất của người khác trong thời gian thuê" [4].
Như vậy, cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (khoản 2 - điều 4 - Luật Đất đai
2003).
- Theo pháp luật hiện hành thì cho thuê đất được thực hiện với hai hình
thức:
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (khoản 1 - điều 35),
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
(khoản 2 - điều 35).
- Cho thuê đất được tiến hành thông qua quyết định hành chính của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, sau đó trên cơ sở quyết định này sẽ tiến hành kí

kết hợp đồng cho thuê đất.
- Bên thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, phải trả tiền thuê và trả lại đất
khi hết thời hạn thuê được các bên thoả thuận.
- Quyền và nghĩa vụ phát sinh khi quyết định cho thuê đất có hiệu lực
pháp luật và chấm dứt theo như thời hạn ghi trong quyết định.
2.1.3. Chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong quá trình sử dụng đất tuỳ theo từng thời điểm cụ thể và điều kiện
sản xuất, kinh doanh tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có những yêu cầu sử dụng đất
khác nhau. Vì vậy, nhiều người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử
dụng đất hoặc chuyển đất nông nghiệp trồng lúa nước sang nuôi trồng thuỷ sản,
trồng cây lâu năm... Những qui định về chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thúc
16
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội, tăng hiệu quả sử dụng đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi do người sử dụng đất thực hiện.
Căn cứ vào tầm quan trọng và mục đích sử dụng đất mà pháp luật qui định hai
trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất:
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép của cơ quan n
có thẩm quyền (khoản 1 - điều 36 – Luật Đất đai 2003);
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc qui định tại
khoản 1 điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền nhưng phải đăng kí bởi văn phòng của tổ chức có thẩm quyền
đăng kí sử dụng đất (gọi chung là văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất) hoặc
UBND xã nơi có đất (khoản 2 - điều 36 – Luật Đất đai 2003).
Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền thì yêu cầu này có được chấp nhận hay không phụ
thuộc vào tính khả thi của sự chuyển đổi chế độ pháp lí của đất đó, quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất và qui định của pháp luật. Với tư cách là người quản lí
Nhà nước sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất: là quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đối với người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất so với mục
đích sử dụng đất ban đầu cho phù hợp với điều kiện sản xuất, kinh doanh.
- Chuyển mục đích sử dụng đất phải có quyết định của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền.
- Phải nộp phí chuyển mục đích sử dụng đất.
- Chế độ pháp lí áp dụng đối với đất đó sẽ thay đổi theo loại hình đã được
chuyển, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ được xác lập theo loại đất
mới.
2.1.4. Thu hồi đất.
Thu hồi đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
17
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
Thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm qui định sử dụng đất
để Nhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ đất hợp
pháp bị lấn chiếm.
Trong trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng
của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng [14].
Như vậy, thu hồi đất là việc Nhà nước thông qua các cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền ra quyết định hành chính thu lại đất và quyền sử dụng đất đã giao
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Nhà nước thu hồi đất đã giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để giao
cho người khác sử dụng hoặc trả lại đất hợp pháp bị lấn chiếm do người sử dụng
đất vi phạm qui định về sử dụng đất của Nhà nước. Đây là cơ sở chấm dứt
quyền sử dụng đất của người sử dụng. Nhà nước có thể thu hồi đất khi: Nhà

nước cần lấy đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất
đai hoặc đất được giao không dúng thẩm quyền, đối tượng (những vi phạm từ
phía người quản lí đất đai).
- Thu hồi đất phải thông qua một trình tự, thủ tục pháp lí chặt chẽ: một
thửa đất đang có người sử dụng, được giao cho người khác thì phải có quyết
định thu hồi đất đó, quyết định thu hồi đất phải xác định rõ thu hồi đất của chủ
thể nào, lí do thu hồi đất, diện tích thu hồi đất... rồi mới tiến hành giao đất cho
ngưòi khác.
- Sự kiện pháp lí này có ý nghĩa chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai và chỉ
xảy ra khi người sử dụng đất vi phạm qui định về quản lí đất đai của Nhà nước
hoặc trong trường hợp Nhà nước - chủ sở hữu cần thiết phục vụ vào mục đích
quốc phòng - an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc giao đất không
đúng thẩm quyền.
18
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
- Về cơ bản thẩm quyền thu hồi đất được xác định theo thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất nào thì có quyền
thu hồi đất đó.
- Trong mọi trường hợp thu hồi đất Nhà nước đều sử dụng phương pháp
mệnh lệnh. Trong quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước, không có sự
bình đẳng về địa vị pháp lí. Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, người quản lí
buộc người sử dụng đất phải tuân theo các quyết định mang tính mệnh lệnh của
mình. Một trong những nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là "giao lại đất
khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất"
(khoản 7 - điều 107). Khi có quyết định thu hồi đất thì tuỳ từng trường hợp
người sử dụng đất được xem xét bồi thường thiệt hại; hỗ trợ di chuyển, ổn định
đời sống và ổn định sản xuất.

2.2. Ý nghĩa của hoạt động giao đất, cho thuê đất, chyển mục đích sử dụng đất
và thu hồi đất.
Trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất
đai của Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành TW Đảng khoá IX tiếp
tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kì đẩy mạnh công nghiệp
hoá - hiện đại hoá có xác định giao, cho thuê và thu hồi đất là một nhiệm vụ
quản lí đất đai của Nhà nước. Với tư cách là một nội dung của quản lí Nhà nước
về đất đai: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất có
một ý nghĩa vô cùng quan trọng không chỉ với bản thân chế độ quản lí Nhà nước
đối với đất đai mà với cả xã hội và từng người dân. Đối với từng chủ thể khác
nhau giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất lại có
một ý nghĩa khác nhau.
Một là, các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, thu hồi đất đã hiện thực hoá quyền quản lí đối với đất đai của Nhà nước,
khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung quản lí Nhà nước về đất đai
khi giao đất không đúng thẩm quyền hoặc thu hồi đất để giao cho người khác
19
Khoá luận tốt nghiệp Hoàng Thị Hồng

KT 26A
m cha cú quyt nh thu hi t ú Vic lut hoỏ cỏc qui nh v cho thuờ
t v chuyn mc ớch s dng t qua cỏc ln sa i b sung 1998 v 2001
ca Lut t ai ó hn ch nhng hnh vi vi phm phỏp lut ca cỏc cỏn b
qun lớ Nh nc v t ai v ngi s dng t.
Hai l, giao t, cho thuờ t, chuyn mc ớch s dng t v thu hi t
cú mt ý ngha quan trng trong vic iu chnh v phõn b li t ai v m
bo li ớch chớnh ỏng cho ngi s dng t, cõn i mc cung v cu v t
ai Bi t ai c giao, cho thuờ, chuyn mc ớch v thu hi giao cho
ngi khỏc thỡ mc cung v cu t ai c cõn i. Nhng ngi cú t ó
thu c li ớch ln hn vỡ ngi s dng t ngoi vic cú t, t ú li cũn

phự hp vi nhu cu sn xut, kinh doanh ca h. Chuyn mc ớch s dng t
l mt qui nh cú ý ngha rt ln trong vic chuyn i c cu cõy trng vt
nuụi nc ta l mt nc cú ti 80% dõn s phc v trong ngnh nụng nghip,
ngi dõn sng ph thuc vo rung ng. c bit cú t ngi s dng t s
cú ti sn th chp vay vn ngõn hng sn xut, kinh doanh hoc em gúp
vn vo cỏc doanh nghip cú mc sinh li ln hn. i vi nhng ngi
dõn cú t b thu hi a s cng c bi thng thit hi v cỏc ch h tr
n nh cuc sng mi. Ngoi ra, vic giao t , cho thuờ t, chuyn mc ớch
s dng t v thu hi t cũn úng mt vai trũ quan trng trong vic phỏt trin
c s h tng, xõy dng khu cụng nghip, khu ch xut, cỏc d ỏn trng im
ca Nh nc cng nh ca cỏc nh u t. Vỡ vy, khụng ai khỏc chớnh nhng
ngi dõn c hng li t cỏc cụng trỡnh ny.
Ba l, cỏc cụng tỏc ny cũn gúp phn hỡnh thnh v phỏt trin th trng
bt ng sn Vit Nam "Trong th trng bt ng sn Vit Nam, thc cht
cú hai yu t chớnh l quyn s dng t v cỏc cụng trỡnh ó xõy dng trờn t
ú"[11]. Vic giao t, cho thuờ t, chuyn mc ớch s dng t, thu hi t
v bi thng thit hi nu cú ó iu tit v bỡnh n cỏc quan h phỏp lut t
20
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
đai cũng như quyền sử dụng đất. Vì vậy, đã góp phần tạo nên hai yếu tố chính
quyền sử dụng đất - một hàng hoá đặc biệt của thị trường bất động sản.
Những vấn đề liên quan đến đất đai luôn là những vấn đề phức tạp, nhạy
cảm; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất là
những chế định trung tâm của chế độ quản lí Nhà nước đối với đất đai, động
chạm đến quyền lợi của nhiều người nên càng phức tạp và nhạy cảm hơn. Vì lẽ
đó, các hoạt động này có một ý nghĩa bao trùm trong đời sống chính trị, kinh tế -
xã hội. Với tầm quan trọng trên các qui định về những vấn đề này luôn cần có
những sửa đổi, giải pháp mới đảm bảo thực hiện tốt và có hiệu quả công tác

quản lí đất đai.
CHƯƠNG II: NHỮNG QUI ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VỀ GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT.
1. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
21
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng, có ý nghĩa chính trị, kinh tế - xã
hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc.
Trong thời gian qua, công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích
sử dụng đất đã từng bước đáp ứng yêu cầu sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh
tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân, ổn định an ninh chính trị
của đất nước. Tuy nhiên việc giao đất, cho thuê đất vào mục đích chuyên dùng
và đất ở tại một số địa phương không được quan tâm đúng mức. Nhiều công
trình được thực hiện không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất: sử dụng
không đúng vị trí, sai lệnh diện tích được giao, sử dụng đất không đúng mục
đích... Để khắc phục tình trạng này Luật Đất đai 2003 đã có những qui định cụ
thể làm cơ sở pháp lí đảm bảo cho việc giao đất, cho thuê đất cũng như việc sử
dụng đất được giao, được cho thuê thực hiện một cách tiết kiệm, có hiệu quả.
1.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất là những nội dung
quan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước - đại diện chủ
sở hữu đối với đất đai. Vì vậy, khi tiến hành không thể tuỳ tiện mà phải dựa vào
các nguyên tắc sử dụng đất để xác định các căn cứ giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất đảm bảo sự hợp lí và công bằng.
Các căn cứ quyết định giao đất được qui định tại điều 19 - luật đất đai

1993 và cũng là căn cứ cho thuê đất trong lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm
1998. Đến lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2001 căn cứ thứ hai được sửa
đổi đã cụ thể các tiêu chí địa điểm, diện tích trong dự án đầu tư, thiết kế mà cơ
quan Nhà nước xét duyệt
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là những công tác quan trọng nhằm thực
hiện quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quản lí Nhà nước đối với đất đai,
22
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì mỗi ngành, mỗi cấp đều có. Chính tầm
quan trọng, tính phức tạp và nhạy cảm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà
các qui định này luôn được sửa đổi, bổ sung. Để khắc phục tình trạng thiếu đồng
bộ giữa quy hoạch sử dụng đất của các cấp và các ngành, Luật Đất đai 2003 có
những sửa đổi, bổ sung căn cứ thứ nhất của quyết định giao đất, cho thuê đất
làm cho các qui định của pháp luật phù hợp với cuộc sống thực tế hơn. Điều 31 -
Luật Đất đai 2003 qui định như sau:
"Các căn cứ quyết định giao đất, cho thuê đất:
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, xây
dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất".
Có thể nói, qui định này là một bước tiến lớn đối với sự phát triển của các
qui định pháp luật đất đai. Các qui định của luật đã mang hơi thở của cuộc sống,
sát với thực tế và tạo ra một qui trình cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất tránh tình trạng cái trước vừa ra đời đã bị cái sau loại trừ. Bởi hiện nay, công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xem là còn bộc lộ nhiều yếu kém: hệ
thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt
ra, tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp nhất là cấp huyện và

cấp xã còn chậm, thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất của các cấp và quy
hoạch chi tiết của các ngành. Ở một số địa phương còn tồn tại tình trạng giao đất
để xây dựng công trình chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc không
đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng và vệ sinh môi trường, gây trở ngại và làm tăng
chi phí giải phóng mặt bằng khi xây dựng lại hệ thống cơ sở hạ tầng. Thực tế
vẫn xảy ra tình trạng nhiều dự án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa được phê
duyệt đã phải điều chỉnh ngay hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã lập
xong nhiều năm nhưng vẫn không được triển khai thực hiện trên thực tế.
23
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
Chuyển mục đích sử dụng đất là một qui định lần đầu tiên được bổ sung
vào Luật Đất đai 2001 và cũng dựa trên các căn cứ giao đất, cho thuê đất. Chỉ
khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới có thể có quyết định chuyển mục
đích sử dụng đất hay không, quyết định này có phù hợp với thực tế sử dụng đất
của những thửa đất xung quanh, với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa
phương hay không. Chuyển mục đích sử dụng đất cùng với giao đất, cho thuê
đất và thu hồi đất là những nội dung của quản lí Nhà nước đối với đất đai, về
quan hệ pháp luật đất đai cũng làm phát sinh mối quan hệ giữa Nhà nước và
người sử dụng đất trừ thu hồi đất. Như vậy, việc bổ sung căn cứ chuyển mục
đích sử dụng đất vào điều luật là hoàn toàn hợp lí.
So với Luật Đất đai năm 1993 thì căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất của Luật Đất đai 2003 không chỉ dựa vào quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất tổng thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt mà
còn dựa vào quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Qui định này nhằm tránh
sự không đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất các ngành các cấp và khắc phục
hạn chế của công tác lập quy hoạch sử dụng đất nói chung với quy hoạch phát
triển đô thị và xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền xét duyệt.
Quy hoạch phát triển đô thị chưa gắn với qui hoạch sử dụng đất và quy
hoạch tổng thể, do đó có phần gây lộn xộn trong quá trình sử dụng đất và
thực hiện quy hoạch. Kế hoạch sử dụng đất ở cấp xã nói chung chưa được
thiết lập đầy đủ, việc xét duyệt chặt chẽ của cấp huyện gắn với quy hoạch
chung của tỉnh và thành phố cũng còn lập lại, một số địa phương chỉ dựa
vào đăng kí nhu cầu sử dụng đất của cá nhân và tổ chức mà giao đất, cho
thuê đất không bám sát vào quy hoạch chung của cấp tỉnh của thành phố
đã được duyệt. Đặc biệt khi lập quy hoạch thành phố mở rộng không chú
ý đến kế hoạch chi tiết đã biến đất nông thôn thành đất quận, phường tạo
24
Kho¸ luËn tèt nghiÖp Hoµng ThÞ Hång
–
KT 26A
nên hiện tượng chuyển nhượng đất thổ cư, đất nông nghiệp của các chủ sử
dụng đất một cách tuỳ tiện, gây phức tạp cho việc thực hiện quy hoạch và
chỉnh trang đô thị sau này, như ở thành phố Hồ Chí Minh. Thậm chí có
địa phương chưa có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết
đã cho phép doanh nghiệp thuê đất và tự trao đổi thoả thuận với dân để
xây dựng như ở Hưng Yên [6].
Số lượng đất dành cho quy hoạch phát triển đô thị ngày càng tăng mà
không có một quy hoạch phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chung sẽ dẫn đến
nhiều mâu thuẫn, nhiều vấn đề phát sinh như bồi thường khi thu hồi đất và phân
công lại lao động.
Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn vấn đề cũng tương tự. Với
sự sửa đổi này ở căn cứ thứ nhất không chỉ thể hiện quy hoạch sử dụng đất nói
chung mà còn gắn quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn và ngược lại. Vốn đất là có hạn và bất biến, giải quyết các mối
quan hệ này phải có sự điều chỉnh giữa các cơ quan có thẩm quyền trong việc
lập qui hoạch của ba loại quy hoạch trên.

Hơn nữa, Luật đất đai 2003 đã thể hiện rõ căn cứ dựa vào nhu cầu sử
dụng đất của người sử dụng đất. Về thực chất "yêu cầu" và "nhu cầu" không
khác nhau là mấy, "yêu cầu là đòi hỏi tỏ ý muốn và cần điều gì đó" còn " nhu
cầu là điều đòi hỏi, cần dùng"[15, tr 920, 547]. Như vậy, yêu cầu và nhu cầu sử
dụng đất có đạt được hay không phải phụ thuộc vào một đối tượng khác. Tuy
nhiên, xét đến cùng thì nhu cầu là cái gì đó tự thân và dễ thoả mãn hơn là yêu
cầu. Chỉ với sự thay đổi nhỏ điều luật trở nên minh bạch, dễ hiểu, dễ thực hiện
hơn. Ghi nhận nhu cầu sử dụng đất (qui định tại khoản 1 - điều 30 - Nghị định
181/CP ngày 29/10/2004) của người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm của chính
sách pháp luật đối với nhu cầu của người dân, tạo tâm lí thoải mái khi lập hồ sơ
dự án để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
25