Giao dịch tư lợi trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

PHỤ LỤC
I/ Giao dịch tư lợi là gì.(trang 3)
II/ Giao dịch tư lợi trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển mục đích sử dụng đất
1,Giao dịch tư lợi trong hoạt động giao đất,cho thuê đất,chuyển mục đích sử
dụng đất. (trang 5)
2, Giao dịch tư lợi trong hoạt động thu hồi đất,đền bù và giải phóng mặt
bằng.(trang 12)
III/ Đánh giá của nhóm.(trang 18)
1. Nguyên nhân.
2. Giải pháp.
1
I/ Thế nào là giao dịch tư lợi.

Theo quy định của Luật đất đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà
nước đại diện chủ sở hữu. Với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước có quyền tuyệt
đối trong việc định đoạt đối với đất đai. Theo điều 5 luật đất đai, Nhà nước có các
quyền:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch
sử dụng đất ,kế hoạch sử dụng đất ; quy định về
hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất…..
- Quyết định giao đất,cho thuê đất; thu hồi đất ; cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất…
Với những quyền năng to lớn mang tính tuyệt đối này, nếu không có những
quy định ràng buộc chặt chẽ và cơ chế giám sát hữu hiệu thì tất yếu sẽ nảy sinh
những giao dịch tư lợi,nhất là khi đất đai trở thành một thứ hàng hóa có giá trị như
hiện nay. Đặc biệt là trong các lĩnh vực giao đất, cho thuê đất , chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất.
Để làm rõ những vấn đề về giao dịch tư lợi trong hoạt động giao đất,cho
thuê đất,thu hồi đất,chuyển mục đích sử dụng đất trước tiên ta cần làm rõ bảo chất
thế nào là giao dịch tư lợi .

Hiện nay chưa có một khái niệm thống nhất về giao dịch tư lợi,hiện nay có rất nhiều
ý kiến khác nhau về giao dịch tư lợi.
Theo nghiên cứu của nhóm ‘’ Tư lợi’’(Self Interest ) được hiểu theo nhiều nghĩa
khác nhau . Có trường hợp cho rằng tư lợi là lợi ích của cá nhân cũng có trường hợp
hiểu tư lợi là tư nhân về lợi ích tức là cá nhân thông qua một thủ đoạn nào đó được
che đậy bởi vỏ bọc của hành vi hợp pháp để mang lại một lơi ích nhất định cho
mình .
Nhóm chúng tôi đồng ý với cách hiểu thứ 2 là : trong loại giao dịch này 1 người có
quyền lực chi phối các hoạt động .
Về khái niệm giao dịch tư lợi: Khoa học pháp lý gọi “giao dịch tư lợi” là các giao
dịch mà trong đó có thể sẽ chứa đựng khả năng xung đột về quyền lợi. Ở những
giao dịch này, quyền lợi của nhà nước , của tập thể của một số cá nhân có nguy cơ
bị xâm hại do các chủ thể thiết lập giao dịch với “người liên quan”. Những người
liên quan này trực tiếp có quyền quyết định thiết lập các giao dịch hoặc có ảnh
hưởng trực tiếp đến việc quyết định đó nên họ có khả năng thu lợi riêng cho cá nhân
từ việc thực hiện các giao dịch đã thiết lập, nếu không có sự kiểm soát cần thiết.
Theo báo cáo đất đai với tổng sơ bộ mới nhất của 60 tỉnh, thành trên cả nước thì đã
phát hiện 190.000 trường hợp vi phạm về diện tích đất là 8.000 ha, trong đó sai
phạm phổ biến là bán đất trái phép, cấp đất, giao đất trái thẩm quyền
( />thuo/1735164089/175/)
Các sai phạm trong quy hoạch đất đai như việc lập quy hoạch các khu công nghiệp,
khu chế xuất, làng nghề vào các vùng dân cư tập trung, sử dụng toàn bộ diện tích
2
đất nông nghiệp; quy hoạch đô thị, sinh thái nhưng lại bỏ dở dang. Ngoài ra còn có
nhiều sai phạm trong việc lập kế hoạch sử dụng đất, trong đăng ký quyền sử dụng
đất, cấp giấy chứng nhận... trong đó sai phạm về thời gian trao trả giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là phổ biến, chiếm 79,6% số hồ sơ có sai phạm. Đáng chú ý, kết
quả khảo sát của Thanh tra Chính phủ tại 3 địa phương là Hà Nội, Tp.HCM và Vĩnh
Phúc cho thấy, có đến 51% người dân phải thuê cán bộ địa chính để họ giúp đỡ khi
làm các thủ tục về đất đai. Và càng giật mình hơn khi con số mà người dân phải chi

cho dịch vụ trung gian trọn gói khi xin cấp giấy chứng nhận mới lên tới 50 triệu
đồng. Còn nếu nhờ hoàn thiện hồ sơ hay đơn giản là chỉ nộp và theo dõi quá trình
thụ lý thôi cũng phải chi từ 10 - 15 triệu đồng. Còn nếu nhờ khâu trung gian trong
mỗi vụ chuyển nhượng đất đai thì có đến 44% là có thiên hướng nhờ cán bộ công
quyền “giúp” với chi phí tối đa lên tới 30 triệu đồng/vụ. ( theo thanh tra chính phủ )
Các giao dịch tư lợi có thể được kiểm soát bằng 1 trong 2 cách.
- Cách thứ nhất mang tính cấm đoán tức là cấm thực hiện những giao dịch mà ở đó
người nắm quyền lực có nguy cơ trục lợi từ giao dịch đó.
- Cách thứ hai là minh bạch hóa giao dịch tức là cho phép thực hiện giao dịch có
nguy cơ phát sinh tư lợi nhưng chủ thể phải minh bạch công khai và tuân thủ các
quy định chặt chẽ hơn các giao dịch thông thường .
Như vậy, giao dịch tư lợi trong quản lý đất đai tức là giao dịch giữa 1 bên là người
có quyền lực, đại diện nhà nước và 1 bên là có quan hệ đặc biệt với người có quyền
lực, giao dịch này xét chung không gây hậu quả xấu cho lợi ích của nhà nước nhưng
về bản chất nó gây nó mang tới sự bất bình đẩng. Vì vậy việc hạn chế các giao dịch
tư lợi trong quản lý đất đai đặc biệt là trong hoạt động giao đất ,cho thuê đất,thu hồi
đất,chuyển mục đích sử dụng đất là một biện pháp cần thiết để đảm bảo việc quản
lý và sử dụng vốn đất của quốc gia hợp lý đồng thời đảm bảo bình đẳng về quyền
lợi của người dân .
II/ CÁC GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC DÍCH SỬ DỤNG, THU HỒI ĐẤT …
1. Giao đất ,cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Giao đất,cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất với ý nghĩa là những nội
dung của quản lý nhà nước đối với đất đai , là hoạt động của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức và
hộ gia đình , cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng những quy định của pháp luật
trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ thể bao gồm những quy định chung áp
dụng và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan . Những quy định
chung là các quy định mà mỗi cơ quan nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo,
3

các căn cứ , các trình tự , thủ tục… về giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất , những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi , các quyền
hạn về giao đất với mục đích làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa
không phân tán thả nổi cho cấp dưới , vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên , làm
cho các cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất,cho thuê
đất,chuyển mục đích sử dụng đất.
- Điều 31 Luật Đất đai 2003 nêu lên hai căn cứ giao đất , cho thuê đất, đó là căn cứ
vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và vào nhu cầu sử dụng đất. Bởi vì nhu cầu sử
dụng trên thực tế là rất đã dạng nên để đáp ứng các nguyện vọng khác nhau của các
chủ sử dụng đất thì việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc. Qua đó
căn cứ để giao đất, cho thuê đất thể hiện nhu cầu thực trong sử dụng đất và tránh
được tình trạng giao đất cho thuê đất tùy tiện .
Tuy nhiên , trên thực tế một số địa phương chỉ dựa trên quy hoạch và kế
hoạch sử đụng đất mà không dựa trên nhu cầu thực tế của người dân đã thực hiện
việc giao đất , cho thuê đất tùy tiện . Đặc biệt là nó mang lại tư lợi cho những người
có thẩm quyền và một số người có quan hệ với họ.
Một trong những ví dụ điển hình là vụ việc giao đất ở Đồ Sơn – Hải Phòng
Vụ án nổi cộm “Quan ăn đất ở Đồ Sơn, Hải Phòng” :
Sai phạm nghiêm trọng trong việc cấp đất đai cho 129 người :
(Bài báo được đăng trên Việt Báo số ra ngày 25/09/2006
/>danh-sach-cap-dat-
cho-129-nguoi/40163730/218/)
Vào thời điểm vụ án tham nhũng đất đai Đồ Sơn, Hải Phòng sắp được xét xử lại
thì bất ngờ xuất hiện một số diễn biến mới khi Cơ quan điều tra (CQĐT), Bộ Công
an tiến hành rà soát lại hồ sơ.
CQĐT đã phát hiện các sai phạm nghiêm trọng trong danh sách cấp đất cho 129
người với tổng diện tích 11.263m
2
ở khu dân cư Vụng Hương, phường Vạn Hương,
thị xã Đồ Sơn. Một nguồn tin cho biết, sắp tới CQĐT sẽ phục hồi điều tra làm rõ

các sai phạm trong dự án cấp đất này.
Trong danh sách 129 hộ được UBND thị xã Đồ Sơn và Sở Tài nguyên-Môi
trường đề nghị TP Hải Phòng xét duyệt, các cơ quan chức năng phát hiện có tới 34
người không có hộ khẩu ở Đồ Sơn cũng có tên xin giao đất làm nhà ở. Đáng chú ý,
trong số này có một số cán bộ công tác ở một số ban, ngành chức năng của TP Hải
Phòng. Cụ thể như ông H.K.T ở Ban tổ chức chính quyền TP được đề nghị cấp
128m
2
đất lô số 74; ông N.A.T ở Sở Kế hoạch-Đầu tư TP được đề nghị cấp 128m
2
đất ở lô số 82; ông T.A.V ở Bộ Chỉ huy quân sự TP được đề nghị cấp 128m
2
đất ở
lô số 84; ông V.A.Đ ở Quân khu III được đề nghị cấp 128m
2
đất ở lô số 79; ông
L.C.Đ ở Viện Quy hoạch TP Hải Phòng được đề nghị cấp 63m
2
đất lô số 18; ông
L.V.Đ ở Công an TP Hải Phòng được đề nghị cấp 61m
2
đất ở lô số 9...
4
Trong khi suất đất cấp cho một hộ dân bình thường có hộ khẩu Đồ Sơn chỉ có
60m
2
, thì nhiều người không có hộ khẩu Đồ Sơn được đề nghị cấp tới 120m2-
252m
2
. Từ danh sách này, phải chăng đây là một kiểu hối lộ bằng đất của quan chức

thị xã Đồ Sơn cho quan chức cấp trên?
Sau khi danh sách đề nghị cấp đất Đồ Sơn nói trên bị lọt ra ngoài, gây bức xúc
trong nhân dân địa phương, UBND TP Hải Phòng đã dừng việc ra quyết định phê
duyệt và yêu cầu ông Chu Minh Tuấn, Giám đốc Sở Tài nguyên-Môi trường xem
xét, rà soát và loại khỏi danh sách này những người không có hộ khẩu ở Đồ Sơn,
Hải Phòng nhưng có tên đề nghị xin giao đất.
Ngoài 34 người xin cấp đất trái phép nói trên, còn một loạt người nhà, người
quen biết của các "sếp" Đồ Sơn lúc bấy giờ là Bí thư Thị ủy Vũ Đức Vận, Chủ tịch
UBND thị xã Hoàng Anh Hùng, Phó chủ tịch UBND thị xã Lưu Kim Thái cũng có
tên trong danh sách cấp đất ưu tiên ở khu dân cư Vụng Hương từ năm 2003. Trong
đó, có những trường hợp gây bức xúc trong dư luận như: Hoàng Anh Tuấn, học
sinh lớp 11 (con trai của Chủ tịch UBND thị xã Hoàng Anh Hùng) được đề nghị cấp
252m
2
đất ở lô số 135 (trong khi "cấp trưởng" của thị xã chỉ được cấp 120m
2
).
Lạ lùng hơn nữa, bà P.T.M.A - giáo viên Trường PTTH Trần Phú, TP Hải Phòng
(là cô giáo của học sinh Hoàng Anh Tuấn) cũng được đề nghị cấp 120m2 đất ở lô số
87. Như vậy, bị cáo Hoàng Anh Hùng ngoài việc xin cấp đất cho con trai mình mới
học lớp 11, lại "vung tay" đề nghị cấp đất cho cả cô giáo dạy con mình. Chưa hết,
con trai bị cáo Lưu Kim Thái (nguyên Phó chủ tịch UBND thị xã Đồ Sơn) đang là
sinh viên 19 tuổi cũng được đề nghị cấp 253,6m
2
đất ở lô số 130 (gấp hơn 2 lần suất
đất cho "cấp trưởng" thị xã là 120m
2
).
 Như vậy, trong ví dụ trên ta thấy trong vụ việc trên những người có thẩm
quyền xét duyệt giao đất tại địa phương đã không dựa trên nhu cầu thực tế sử dụng

đất mà lợi dụng chức vụ quyền hạn của mình để giao đất cho 129 hộ là những người
có quan hệ thân thiết. Trong khi đó nhu cầu thực tế của người dân lại không được
đáp ứng. Điều đó đã gây lên sự bức xúc trong dư luận và nhân dân tại địa phương
- Một ví dụ khác liên quan đến tư lợi trong việc giao đất :
Qua kiểm tra về đối tượng được giao đất từ năm 2000-2010 tại xã Phú Lão, trong số
253 cá nhân, hộ gia đình được giao đất theo các Quyết định thì thực tế chỉ có 226 hộ
nhận đất. Cụ thể: có 183 cá nhân, hộ gia đình được giao đất có hộ khẩu ở xã Phú
Lão, 43 trường hợp không có hộ khẩu tại xã, trong đó 10 trường hợp có hộ khẩu ở
thị trấn Chi Nê là CBCC và người nhà của lãnh đạo huyện Lạc Thuỷ, đối tượng này
đã có nhà ở tại thị trấn và nhiều trường hợp có hộ khẩu ở Hà Nội. Kiểm tra tại thời
điểm giao đất, có 95 cá nhân, hộ gia đình có nhà ở ổn định, 131 trường hợp chưa có
nhà ở, 21 trường hợp đã chuyển nhượng

Trong quá trình xét giao đất, UBND xã Phú Lão đã không thành lập Hội đồng xét
giao đất, không xây dựng tiêu chí và đối tượng được xét giao đất. Do vậy, việc xét
giao đất thể hiện sự không công bằng, thiếu dân chủ như “ưu tiên” một số lãnh đạo
và CBCC huyện Lạc Thuỷ và một số lãnh đạo và cán bộ xã Phú Lão. Mặt khác, xét
5
giao đất cho nhiều người không có nhu cầu thiết yếu về đất ở (đã có nhà ở ổn định)
nên đã có một số hộ đã chuyển nhượng. Giao đất cho nhiều người không có hộ khẩu
và sinh sống tại xã Phú Lão (Hộ khẩu ở Hà Nội và thị trấn Chi Nê). Cá biệt có 4
trường hợp còn được ưu tiên xét giao đất 2 lần, gồm: ông Trần Đình Thụ (Con trai
ông Trần Đình Thú, Bí thư Đảng uỷ xã Phú Lão), năm 2003 được giao diện tích
80m2, thời điểm giao đất mới 17 tuổi đang ở cùng bố mẹ; đến năm 2008 lại được
giao tiếp 100m2. Năm 2003, ông Trần Đức Huyến cán bộ địa chính xã được giao
100m2 đất, ông Huyến đã chuyển nhượng lô đất này, đến năm 2008 lại được giao
lần hai với diện tích 120m2, đứng tên vợ là Vũ Thị Loát. Tháng 7/2003, ông Mầu
Văn Luyện con trai bà Vũ Thị Mậy được giao 100m2 đất và tháng 12/20003 được
giao tiếp 100m2 đất khác. Năm 2007, ông Đinh Ngọc Linh cán bộ xã Phú Lão được
giao 100m2 đất, đến năm 2008 tiếp tục được giao 150m2 đất nữa đứng tên vợ là

Bùi Thị Hoàn. Từ đó đã gây nên những dị nghị thắc mắc trong nhân dân. Bên cạnh
đó, kiểm tra về hạn mức đất ở có 3 hộ đều ở thôn Lão Ngoại (Phú Lão) được giao
đất vượt hạn mức theo Quyết định số 15/2006/QĐ-UBND ngày 25/9/2006 của
UBND tỉnh với tổng diện tích 287m2, gồm: bà Vũ Thị Hiên, được giao 250 m2,
vượt 50m2; ông Màu Chí Công, được giao 322m2, vượt 122m2; bà Lê Thị Tám,
được giao 315m2, vượt 115m2. Đặc biệt, trường hợp bà Nguyễn Thị Lan (chồng là
Phạm Xuân Đoài) đã có nhà ở diện tích 1800 m2, tại Tân Thành (Cố Nghĩa) nhưng
vẫn được cấp 406 m2 đất. Trong đó, phòng TN-MT huyện đã xác định sai vị trí đất
từ khu vực 1, vị trí 2 thành khu vực 1 vị trí 3 là 126m2, dẫn đến số tiền phải truy thu
hộ bà Lan là 17.180.000 đồng. Ngoài ra, UBND xã Phú Lão còn có văn bản đề nghị
Chi nhánh điện Lạc Thuỷ xin được di chuyển đường điện 35Kv (chi phí di chuyển
do UBND xã Phú Lão bỏ ra là 78.885.294 đồng) với lý do cột điện nằm trong vị trí
xây dựng Đình thôn Lão Ngoại và bãi đỗ xe của khu du lịch. Nhưng sau khi di
chuyển, UBND xã làm lại hồ sơ trình cấp đất cho hộ bà Lan. Thực tế UBND xã đã
chi từ nguồn phí thắng cảnh trích để lại số tiền là 40.000.000 đồng.

Về việc áp giá tính tiền sử dụng đất, có nhiều trường hợp, khi chưa có quyết định
giao đất, Chi cục thuế huyện Lạc Thuỷ căn cứ vào tờ trình của UBND xã Phú Lão
để ra thông báo yêu cầu người được xét giao đất nộp tiền sử dụng đất trước, việc
làm này là trái quy định dẫn đến việc thu thiếu 15.632.000 đồng của 2 trường hợp là
ông Trần Đình Thụ, 9.000.000 đồng và Màu Văn Luyện, 6.632.000 đồng.

Về việc cấp Giấy CNQSD đất có trường hợp được giao đất, nhưng chưa thực hiện
đầy đủ nghĩa vụ tài chính đã được cấp Giấy CNQSD đất hoặc cấp Giấy CNQSD đất
của HTX cho cá nhân. Việc cho thuê đất công tại Chùa Tiên cũng không tuân thủ
theo quy định của Luật đất đai. Từ năm 2007-2010, UBND xã cho các hộ thuê để
kinh doanh bán hàng nhưng không làm hợp đồng thuê đất mà chỉ thực hiện bốc
thăm theo lô, thửa đã quy hoạch và giao từng hộ sử dụng sau khi các hộ đã nộp tiền
phí sử dụng lề đường, bến bãi. Bên cạnh đó việc thu hồi đất nông nghiệp để làm sân
lễ hội Chùa Tiên cũng còn nhiều sai phạm. Ngày 8/1/2010, UBND xã Phú Lão có

Tờ trình số 04/TT-UBND gửi UBND, phòng TN-MT huyện đề nghị được chuyển
6