Quy hoạch sử dụng đất tại xã Tam Hiệp - Thanh Trì - HN

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Lời nói đầu
Qua hơn mời năm đổi mới, nền kinh tế nớc ta đã có một bộ mặt thay đổi rõ
nét. Để phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc có nhiều vấn đề bức thiết cần phải
đặt ra, trong đó có vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung và quy hoạch sử dụng đất nông thôn nói
riêng là quá trình bố trí, sắp xếp các loại đất đai cho các ngành, các lĩnh vực trên địa
bàn nông thôn một cách hợp lý nhất. Nó là một khâu trong quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội, là một khâu không thể thiếu đợc trớc khi đa ra các chơng trình, kế
hoạch phát triển kinh tế nông thôn ở nớc ta.
Quy hoạch sử dụng đất nông thôn nó giải quyết thoả đáng mâu thuẫn giữa các
loại đất, xác định cơ cấu hợp lý sử dụng đất nông thôn. Mặt khác có thể kết hợp hài hoà
lợi ích trớc mắt với lợi ích lâu dài, giúp cho quá trình sử dụng đất nông thôn đầy đủ, tiết
kiệm và hiệu quả cao hơn.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông thôn có ý nghĩa hết sức quan trọng góp
phần phát triển kinh tế xã hội của đất nớc nói chung cũng nh từng vùng, từng địa phơng
và các đơn vị cơ sở. Quy hoạch sử dụng đất nông thôn là căn cứ không thể thiếu đợc để
quy hoạch phát triển các ngành, các đơn vị kinh tế cơ sở.
Nhận thức đợc tầm quan trọng của vấn đề trên, qua thời gian thực tập tại phòng
Địa chính - Nhà đất huyện Thanh trì, đợc sự giúp đỡ của thầy giáo Hoàng Cờng và cán
bộ địa chính của huyện, xã. Em đã đi sâu vào nghiên cứu đề tài: Quy hoạch sử dụng
đất xã Tam Hiệp - Thanh Trì - Hà Nội.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 1 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Đề tài ngoài phần lời nói đầu và kết luận còn nội dung chia làm ba phần
nh sau:
Phần I: Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất đai
Phần II: Phơng hớng quy hoạch sử dụng đất đai xã Tam Hiệp Thanh Trì- Hà
Nội.
Phần III: Một số giải pháp thực hiện phơng án quy hoạc sử dụng đất xã Tam
Hiệp giai đoạn 2000-2020.

Do trình độ và thời gian có hạn nên trong qua trình thực hiện đề tài không
thể tránh khỏi những thiếu sót, em mong nhận đợc sự góp ý của thầy cô và các bạn.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa đặc biệt là thầy
Hoàng Cờng, cùng các bác, các cô tại cơ quan nơi thực tập đã tận tình giúp đỡ em
hoàn thành đề tài này.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 2 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Phần I:
Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất đai
1. Vai trò và ý nghĩa của sử dụng đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học đợc hiểu theo nghĩa rộng nh sau: "đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, boa gồm tất cả các cấu thành của
môi trờng sinh thái ngay trên vỏ dới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nh-
ỡng, dáng địa hình, mặt nớc ( hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề
mặt cùng với nớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động
vật, trạng thái định c của con ngời, những kết quả của con ngời trong quá khứ và
hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nớc hay hệ thống tiêu thoát nớc, đờng xá, nhà cửa.
..)".
Nh vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện
tích nớc, tài nguyên nớc ngầm và khóang sản trong lòng đất ), theo chiều nằm
ngang trên mặt đất ( là sự kết hợp giữa thổ nhỡng, đại hình, thuỷ văn,thảm thực vật
cùng các thành phần khác ) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt
động sản xuất cũng nh cuộc sống của xã hội loài ngời.
Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trớc lao động và cùng với
quátrìnhlịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngời. Nếu không
có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngànhsản xuất nà, cũng nh không thể có
sự tồn tại của loài ngời. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của
con ngời, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con ngời trên trái đất.

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp,
giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấpnguyên liệu
cho ngành công nghiệp, xây dựng nh gạch ngói, xi, măng, gốm sứ. ..
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 3 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu t cố định. là thớc
đo sự giầu có của mộ quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo
hiểm về tài chính,nh là sự chuyển nhợng của cải qua các thế hệ và nh là một nguồn
lực cho các mục đích tiêu dùng.
Luật đất đai 1993của nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tliệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trờng sống, là đại bàn phân bố các khu dân c, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xơng máu mới tạo lập,bảo vệ đợc vốn đất đai nh
ngày nay !".
Thực vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa
đặc biệt quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mại quátrình
sản xuất, là nơi tìm đợc công cụ lao động, nguyên liệu lao dộng và nơi sinh tồn của
xã hội lòai ngời.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từngngành rất khác nhau :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trìn lao động, là kho tàng dự
trữ trong lòng đất( các ngành khai thác khoáng sản ). Quá trình sản xuất và sản
phẩm đợc tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lợng
thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình
sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tợng lao
động( luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất nh cày, bừa, xới xáo....) và công
cụ hay phơng tiện lao động ( sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi...). Quá trình sản

xuất nông-lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học
tự nhiên của đất.
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lòai ngời, sự hình thành
và phát triển của mọi nền văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các tinh thành tựu
kỹ thuật vật chất-văn hoá khoa học đều đợc xây dựng trên nền tảng cơ bản- sử
dụng đất.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 4 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con ngời
còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất,đặc biệt
trong sản xuất nông nghiệp. Thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công
năng của đất đâi từng bớc đợc mở rộng, sử dụng đất đai cũng phức tập hơn là căn
cứ của khu vực 1, vừa là không gian và địa bàn của khu vực 2.Điều này có nghĩa
đất đai đã cung cấp cho con ngời t liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng nh
cung cấp điều kiện cần thiết về hởng thụ và đấp ứng nhu cầu cho cuộc sống của
nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên đợc biểu lộ càng rõ nét trong các khu vực
kinh tế phát triển.
kinh tế xã hội phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho
mối quan hệ giữa ngời và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con
ngời trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mội trờng đất, một số công
năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng
và mang tính toàn cầu.
2. Khái nịêm và đặc điểm của qui hoạch sử dụng đất đai
2.1. Khái niện về qui hoạch và sử dụng đất đai
" Quy hoạch" ta có thể hiểu chính là việc xác địng một trật tự nhất định
bằng nhũng hoạt động nh: phân bố, xắp xếp, bố trí, tổ chức. ...
" Đất đai " là một phần lãnh thổ nhất định( vùng đất, khoanh đất, vạc
đất,mảnh đất, miếng đất. ..) có vị trí, hình thể, diện tích với nhữnh tính chất tự
nhiên hoặc mới đợc tạo thành (đặc tính thổ nhỡng, điều kiện địa hình, địa chất,
thuỷ văn, chế độ nớc, nhiệt độ ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hoá tính...)

tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sự dụng đất vào các mục đích khác. Nh
vậy, để sử dụng đất cần phải làm qui hoạch đây kà quá trình nghiên cứu, lao động
sáng tạo sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa mục đích của từng phần lãnh thổ và đề
xuất những phơng hớng sử dụng đất đai hợp lí, hiệu quả và tiết kiệm nhất.
Đất đai là t liệu sản xuất đặc biệt, là đôí tợng của các mối quan hệ sản xuất
trong các lĩnh vực sử dụng đất đai. Nó giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển
kinh tế xã hội,nó gắn chặt chẽ với quá trình phát triển kinh tế xã hội. Đất đai là địa
điểm, là nền tảng, là cơ sở cho mọi hoạt động phát triển kinh tế xã hội của đất nớc.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 5 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai sẽ là một hiện tợng kinh tế xã hội thể hiện đồng
thời ở tính chất: kinh tế( bằng hiệu quả sử dụng đất), kỹ thuật ( các tác nghiệp
chuyên môn kỹ thuật: điều tra, khảo sát, xây dụng bản đồ, khoan định, sử liệu số
liệu...) và pháp chế( xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất nhằm
đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo phấp luật).
Qua phân tích ta có thể định nghĩa: Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống
các biện pháp của nhà nớc( thể hiện đựơc đồng thời ba tính chất kinh tế,kỹ thuật và
pháp chế ) về tổ chức sử dụng đất đai phải hợp lý, đầy đủ và tiết kiệm nhất, thông
qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoan định cho các mục đích và các ngành ) và tổ
chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai môi tr-
ờng.
Nh vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích
cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉ các mối quan hệ đất đai và tổ
chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng caohiệu quả sản
xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trờng.
Từ đó, ta thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng không chỉ cho trớc mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm,điều
kiện tự nhiên, phơng hớng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế -xã hội của mỗi
vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai đợc tiến hành nhằm định hớng cho các

cấp,các ngành trên địa bànlậpquy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của
mình; Xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nớc về đất đai;
Làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu t để phát triển sản xuất, đảm bảo an
ninh lơng thực, phục vụ nhu cầu dân sinh, văn hoá- xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của nhà n-
ớc nhầm tổ chức lại việc sử dụng đất đai,hạn chế sự chồng chéogây lạng phí đất
đai,tránh tình trạng chuyển mục đíchtuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất
lâm nghiệp, lâm nghiệp ( đặc biệt là đất trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng ),ngăn
ngừa đợc các hiện tợng tiêu cực, chanh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất,phá vỡ môi tr-
ờng sinh thái, gây ô nhiễm môi trờng dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản
xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tợng gây ra các hiệu quả khó
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 6 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
lờng về tình hìnhbất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở tùng địa phơng,đặc biệt là
trong những năm gần đây khi nhà nớc hớng nền kinh tế theo hớng thị trờng. Một
cơ chế vô cùng phức tạp.
Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụngđất
đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy
hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung bắt các đối tợng quản lý và sử dụng đất đai
theo khung đó. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu
quả hơn. Bởi vì, khi các đối tợng sử dụng đất đai hiểu rõ đợc phạm vi ranh giới và
chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu t khai thác phần đất đai của mình, do
vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn.
Quy hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa rất quan trọng cho các ngành, các
lĩnh vực hoạt động trong xã hội. Nó định hớng sử dụng đất đai cho các ngành, chỉ
rõ các địa điểm để phát triển các ngành, giúp cho các ngành yên tâm trong đầu t
phát triển. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai cũng góp một phần rất lớn thúc đẩy
phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc.
2.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại qui hoạch có tính lịch sử xã hội,tính

khống chễ vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành
quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.Các đặc
điểm qui hoạch sử dụng đấtđai đợc cụ thể nh sau :
a. Tính lịch sử - xã hội.
Qua mỗi giai đoạn lịch sử lại có các chế độ cai trị khác nhau, lịch sử phát
triển của mỗi loại giai đoạn khác nhau. Chính vì thế, ta có thể nói rằng lịch sử phát
triển xã hội chính là lịch sử phát triển của qui hoạch sử dụng đất đai. Mỗi hình thái
kinh tế - xã hội đều có một phơng thức sản xuất thể hiện theo hai mặt : lực lợng
sản xuất (quan hệ giữa ngời với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình sản xuất ) và
quan hệ sản xuất ( quan hệ giữa ngời với ngời trong quá trình sản xuất ). Trong qui
hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy sinh mối quan hệ giữa ngời với đất đai. Các công
việc của con ngời nh điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế...đều liên quan chặt
chẽ với đất đai, nhằm đa đất đai vào sử dụng sao cho đầy đủ,hợp lý và hiệu quả cao
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 7 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
nhất. Quy hoạch đất đai thể hiện động thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lợng
sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất,vì vậy nó luôn là một bộ
phận của phơng thức sản xuất xã hội.
Mặt khác, ở mỗi nứơc khác nhau đều có luật đất đai riêng của mình. Vì
vậy, quy hoạch sử dụng đất đai của các nớc cũng có nội dung khác nhau. ở nớc ta,
quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã
hội. Bởi vìvậy theo luật đất đai thì đất đai nớc ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc
thống nhất quản lý và nhà nớc giao đất cho các hộ gia đình và tổ chức sử dụng.
Điều đó góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn, tạo điều kiện
cho ngời dân làm chủ mảnh đất, tự tin trong sản xuất và đầu t, giúp cho việc bảo vệ
đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trờng, quy
hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của tùng lợi ích
kinh tế xã hội và môi trờng nảy sinh trong quá trình sử dụng đất, cũng nh mâu
thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
b. Tính tổng hợp

Đất đai có vai trò quan trọng đối với đời ssống của con ngời và các hoạt
động xã hội. Cho nên quy hoạch sử dụng đấtđai mang tính tổng hợp rất cao, đề cập
đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế, xã hội nh: khoa học tự nhiên, khoa học xã
hội dân số và đất đai, sản suất công nông nghiệp, môi trờng sinh thái. ... Quy
hoạch sử dụng đất đai hờng động chậm đến việc sử dụng đất của sáu loại đất
chính: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị,đất
chuyên dùng và đất cha sử dụng, cũng nh ảnh hởng đến toàn nhu cầu sử dụng đất
đai của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
Quy hoạch sử dụng đất đai lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử
dụng dất, nó phân bố,bố trí và điều chỉnh các nhu cầu đất đai; điều hoà các mâu
thuẫn về đất đai các ngành, lĩnh vực xác định và điều phối hơng thức, phơng hớng
phan bổ sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế -xã họi, bảo đảm cho nền kinh tế
quốc dân luôn phát triển bền vững phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 8 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
c. Tính dài hạn
Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất đâi đợc thể hiện rất rõ trong phơng
hớng, kế hoạch sử dụng đất. Thờng thời gian của qui hoạch sử dụng đất đai trên 10
năm đến 20 năm hoặc lâu hơn nữa. Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài
hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng nh: sự thay đổi về nhân khẩu học,
tiển bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoáhiện đại hoá nông nghiệp và các lĩnh
vực khác, từ đó xác định qui hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các
phơng hớng, chính sách và biện pháp có tính chiến lợc, tạo căn cứ khoa học cho
xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn.
Để đáp ứng đợc nhu cầu đất cho phất triển lâu dài kinh tế -xã hội, quy
hoạch sử dụng đất đai phải có tính dài hạn. Nó tạo cơ sở vũng chắc, niềm tin cho
các chủ đầu t, tạo ra môi trờng pháp lý ổn định.
d. Tính chiến lợc và chỉ đạo vĩ mô.
Với đặc tính trung và dài hạn, qui hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trớc đ-
ợc các xu thế thay đổi phơng hớng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất.Nó chỉ

ra đợc tính đại thể, không dự kiến đợc các hình thức và nội dung cụ thể,chi tiết của
sự thay đổi. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là qui hoạch mang tính chiến l-
ợc,các chỉ tiêu của qui hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính pơng huớng và khái lợc
về s dụng đất của các ngành nh : phơng hớng,mục tiêu và trỏng điểm chiến lợc của
s dụng đẩt đai trong vùng; cân đối tổng quát các nhu cầu sử dụng đất của các
ngành; điều chỉnh cơ cấu sử dụng và phân bố đất đai trong vùng; phân định ranh
giới và các hình thức quản lý việc s dụng đất đai trong vùng ; đề xuát các biện
pháp, các chính sách lớn để đạt đợc mục tiêu của phơng hớng sử dụng đất.
Quy hoạch có tính dài hạn, lên khoảng thời gian dự báo tơng đối dài, mà
trong quá trình dự báo chịu ảnh hởng của nhiều nhân tố kinh tế xã hội khó xác
định, nên chỉ tiêu qui hoạch càng khái lợc hoá qui hoạch sẽ càng ổn định. Do đó,
qui hoạch thờng cóc giá trị trong thời gian, toạ nền tảng và định hớng cho các
nghành khác sử dụng đất đai, tạo nền tảng và định hớng cho các ngành khác sử
dụng đất đai theo phơng hớng đã vạch ra.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 9 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
e. Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính
sách xã hội. Mỗi đất nớc có các thể chế chính trịnh khác nhau, các phơng hớng
hoạt động kinh tế xã hộikhácnhau, nên chính sách qui hoạch sử dụng đất đai cũng
khác. Khi xây dựng phơng án phải quán triện các chính sách và quy định có liên
quan đến đất đai của đảng và nhà nớc, đảm bảo cụ thể mặt bằng đất đai của các
mục tiêu phát triển kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kinh tế chính trị xã hội;
tuân thủ các chỉ tiêu, các qui định khống chế về dân số, đất đai và môi trờng sinh
thái. Trong một số trờng hợp ta có thể hiểu qui hoạch là luật, qui hoạch sử dụng đất
đai để đề ra phơng hớng, kế hoạch bắt mọi ngời phải làm theo. Nó chính sách
cứng, là cái khung cho mọi hoạt động diễn ra trong đó. Vì vậy, quy hoạch sử dụng
đất đai thể hiện tính chính sách rất cao. Nhng không phải thế mà qui hoạch sủ
dụng đất đai là vĩnh viễn, không thay đổi.
f. Tính khả biến

Với xu hớng đi lên của xã hội, mọi sự vật hiện tợng luôn thay đổi. Vì vậy, d-
ới sự tác động của nhiều nhân tố khó định trớc, đoán truớc,theo nhiều phơng diện
khác nhau, qui hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến đổi
hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế
trong một thời lỳ nhất định. Càng ngày xã hội càng phát triển, khoa học kỹ thuật
phát triển mạnh, đời sống của con ngời đòi hỏi càng cao, các nhu cầu luôn biến
đổi, cùng với những thay đổi đó các chính sách của nhà nớc và tình hình kinh tế
cũng thay đổi theo. Do đó, các dự kiến qui hoạch là cần thiết. Điều này thể hiện
tính khả biến của qui hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là qui hoạch động.
3. Những căn cứ quy hoạch sử dụng đất đai.
3.1. Căn cứ vào qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là qui hoạch tầm vĩ mô của
nhà nớc, nhằm bố trí, xắp xếp các ngành nghề, các nguồn lực sản xuất xã hộisao
cho hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất. Quy hoạch tổng thể phất triển kinh tế xã hội
xây dựng mục tiêu, phơng hớng và kế hoạch cho các hoạt động của toàn bộ lĩnh
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 10 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
vực trong xã hội. Góp phần thúc đẩy phất triển kinh tế đất nớc một cách toàn diện
và bền vững.
Quy hoạch tổng thể kinh tế-xã hội là cơ sở cho các quy hoạch khác
xác định và định hớng thực hiện. Quy hoạch tổng thể định hớng cho các ngành,
các lĩnh vực hoạt động trong xã hội, nó vạch ra hớng đi ở tầm vĩ mô cho các ngành
các lĩnh vực nhằm thúc đẩy các ngành phát triển đúng hớng. Nó chỉ ra nhu cầu của
các ngành, trong đó chỉ rõ nhu cầu sử dụng đất của các ngành. Bởi vì đất đai là tiền
đề, là cơ sở, là nền tảng cho mọi hoạt động sản xuất trong xã hội. Từ bộ khung mà
quy hoạch tổng thể kinh tế-xã hội xây dựng lên giúp cho quy hoạch sử dụng đất
đai cũng nh các quy họach khác thực hiện một cách nhanh chóng và hiệu quả cao.
Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một bộ phận của qui hoạch tổng thể kinh
tế xã hội. Qui hoạch sử dụng đất căn cứ vào bộ khung của qui hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội đã vạch ra sẵn, để cụ thể hoá và chi tiết hoá các chi tiết các

nhân tố của qui hoach tổng thể. Trong quy họach tổng thể phát triển kinh tế xã hội
đã xác định rõ qui mô, địa điểm và phơng hớng hoạt động của tùng vùng,từng lĩnh
vực. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ việc can cứ ngay vào qui hoạch tổng thể
phất triển kinh tế xã hội mà bố trí, xắp xếpphân bố đất sao cho đầy đủ, hợp lí và
hiệu quả cao nhất, mà không phải làm lại qui hoạch từ đầu.
3.2. Căn cứ pháp lý của qui hoạch sử dụng đất đai
ý chí của toàn đảng, toàn dân về vấn đề đất đai đã đợc thẻ hiện trong hệ thống
các văn bản pháp luật nh hiển pháp, luật và các văn bản dới luật. Những văn bản tạo cơ
sở vũng chắc cho công tác lập qui hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất đai, giúp giải quyết
về mặt nguyên tắc nhũng câu hỏi đặt ra: sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập qui hoạch
sử dụng đất đai.Trách nhiện lập qui hoạch sử dụng đất đai, nội dung lập qui hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai thẩm quyền xét duyệt qui hoạch, kế hoạh sử dụng đất đai.
a. Sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập kế hoạch sử dụng đất đai
Hiến pháp nqớc cộng hào xã hộa chủ nghĩa việt nam năm 1992 đã khẳng
định " đất đaithuộc quyển sở hữu toàn dân", " nhà nứoc thốn nhất quản lý đất dai
theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" ( ch-
ơng II điều 18 ).
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 11 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Điều 1 luật đất đai năm 1993 cũng nêu rõ: " đất đai thuộc sở hữu toàn dân
donhà nứơc thống nhất quản lý ".
Điều 13 luật đất đai xác định một trong nhựng nội dung quản lý nhà nớc về
đất là: " quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất ".
Điều 18,điều 1, điều 13 có ý nghĩa rất quan trọng, nó cho t a biết đất đai
của nhà nớc ta là do ngòi dân làm chủ, nhân dân có quyền quýết định sử dụng đất.
Nhng do tầm quan trọng của đất đai, nhà nớc đúng ra làm ngời đại diện cho nhân
dân thống nhất quản lý đất đai và có quyển quyết định và định đoạt việc sử dụng
đất đai đúng mục đích và có hiệu quả. Nó cũng đặt ra yêu cầu phải quản lý đất đai
theo qui hoạch. Mặt khác, điều 19 luật đất đai cũng đã khẳng định : căn cứ để
quyết định giao đất là qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đợc cơ quan nhà nớc

có thẩm quyền xét duyệt . Tức là việc giao đất cho các đối tợng sử dụng là phải
dựa trên qui hoạch và phù hợp với qui hoạch.
ở điều 17 luật đất đai năm 1993 qui định rõ nội dung tổng quát của qui
hoạch sủ dụng đất. Vì vậy, công tác lập qui hoạch sử dụng đất đai mang tính chất
pháp lý rất cao. Do đó, để sử dụng và quản lý đất đai một cách có hiệu quả nhất
thiết là phải qui hoạch.
b. Trách nhiệm lập qui hoạch sử dụng đất đai
Điều 16 luật đất đai năm 1993 qui định rõ trách nhiệm lập qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành chính, theo ngành cũng nh theo
trách nhiệm của ngành địa chính về công tác này:
- Chính phủ lập qui hoạch. kế hoạch sử dụng đất đai của cả nớc
-UBND các cấp( tỉnh, huyện, xã )lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
trong địa phơng mình( qui hoạch theo lãnh thổ hành chính ), trình hội đồng nhân
dân thông qua trớc khi trình cơ quan nhà nứoc có thẩm quyềnxét duyệt.
- Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc chính phủ căn cứ vào quyền hạn
của mình lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất dai cho ngành, lĩnh vực mình phụ
trách để trình chính phủ xét duyệt( qui hoạch ngành ).
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 12 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
- Cơ quan quản lý đất đai ở trung ơng và địa phơng phối hợp với các cơ
quan hữu quan giúp chính phủ và UBND các cấp lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai (bốn cấp lãnh thổ hành chính, bốn cấp cơ quan ngành ).
c. Nội dung lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
Điều 17(luật đất đai năm 1993) quy định nọi dung tổng quát của qui hoạch
kế hoạch sử dụng đất đai :
* Nội dung qui hoạch sử dụng đất đai bao gồm:
Một là, khoanh định các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân
c, nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất cha sử dụng của từng đại phơng và
cả nớc. Tức là việc ta bố trí địa điểm và phân bổ quĩ đấtcho các nghành theo nhu
cầu sử dụng đất đai cho phát triển các ngành trên từng địa phơng trong cả nớc.

Hai là, điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với từng giai
đoạn phất triển kinh tế - xã hội của từng địa phơng và trong phạm vi cả nớc.
Xã hội ngày càng có xu hớng đi lên, nhu cấu sử dụng đất cho phất triển các
ngành ngày càng tăng. Do đó, việc bố trí, phân bổ và điều chỉnh lại quĩdất đai cho
các ngành là việc lên làm.
* Nội dung kế hạch sử dụng đất đai boa gồm :
Một là, khoanh định việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch.
Thờng thời gian qui định từ 10 đến 20 năm và lâu hơn nữa. Do đó, để cho quá trình
thực hiện nọi dung qui hoạch đã làm đựoc dễ dàng ngời ta chia thời gian qui hoạch
thành các kế hoạch 5 năm hoặc 10 năm để thực hiện dần.
Hai là, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đai cho phù hợp với qui hoạch kế
hoạch sử dụng đất đai đợc thực hiện trên cái khung mà qui hoạch sử dụng đất đai
chỉ ra. Do đó, kế hoạch sử dụng đất đai bị giới hạn trong cái khung đó và đợc điều
chỉnh cho phù hợp với qui hoạch.
d. Thẩm quyền xét duyệt qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
Điều 18 ( luật đất đai năm 1993 ) quiđịnh thẩm quyền xét duyệt qui
hoạch,kế hoạch sử dụng đất đai :
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 13 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
* Quốc hội qui định qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong phậm vi cả
nớc.
* Chính phủ xét duyệt qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các cán bộ,
cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc chính phủ, của uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ơng.
* uỷ ban nhân dân cấp trên xét duyệt qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
của uỷ ban nhân dân các cấp dới trực tiếp.
Ngoài các văn bản chính có tính pháp lý ở mức độ cao ( hiến pháp và luật
phấp đất đai ). Còn có các văn bản dới luật cũng nh văn bản ngành trực tiếp hoặc
gián tiếp đề cập đến vai trò, ý nghĩa, căn cứ, nội dung và hớng dẫn phơng phấp lập
qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nh: nghị định 404/cp, ngày 7/11/79; nghị

định 34/cp,ngày 23/4/1994; chỉ thị 247/ ttg, ngày 28/4/1995; chỉ thị 245/ ttg, ngày
22/4/1996; thông t 106/ QHKH?ĐC,ngày 15/4/19991;công văn 518/ CV-ĐC,ngày
10/9/1997; qquyết định 657QĐ/ĐC,ngày 28/01/1995...Tuy nhiên, trong nhữnh
năm qua việc ban hành một số văn bản dới luật để cụ thể hoá cơ sở pháp lý của qui
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, còn chậm. Nh cha có nghị định của chính phủ về
công tác lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, các thông t của tổng cục địa
chính về công tác lập qui hoạch,kế hoạch sử dụng đất.
3.3. Căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất đai và tiểm năng đất đai.
Để qui hoạch sử dụng đất đai đạt tính hiệu quả cao, các nhà qui hoạch chỉ
căn cứ vào qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội,căn cứ pháp lý của qui
hoạch sử dụng đất mà còn phải căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất và tiềm năng sử
dụng đất đai nữa. Tuỳ vào tiềm năng đất đai mỗi vùng, hiện trạng sử dụng đất đai
của từng nơi, các nhà qui hoạch phải nắm chắc tình hình sử dụng đất của từng nơi
đó nh: tổng quĩ đất tự nhiên, quĩ đất cho phất triển các ngành, các vùng và tất cả
các thành phần kinh tế quốcdân. Từ đó, họ nắm đợc nhữnh thuận lợi cũng nh khó
khăn, những vấn đề đạt đợc và cha đạt đợc trong quá trình s dụng đất.
Việc qui hoạch sử dụng đất phải dựa trên những số liệu thực tế của quá
trình sử dụng đất để biết, để đánh giá xen chỗ nào là qui mô thích hợp, cha thích
hợp, sử dụng đất ch hợp lý, cha tiết kiệm, phát hiện ra nhũng vùng, các thành phần
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 14 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
có khả năng mở rộng qui mô trong tơng lai. Lấy nó làm căn cứ, làm cơ sở cho việc
bố trí, sắp xếp và phân bố đất đai sao cho đầy đủ, hợp lý và tiết kiệm cao nhất.
4. Nội dung của qui hoạch sử dụng đất đai.
4.1. Tổ chức điều tra thu thập thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ.
Bớc đầu tiên này rất quan trọng, nó là cơ sở để thực hiện các bớc sau.Do
đó, trong bớc này càng làm kĩ bao nhiêu thì càng tạo điều kiện thuận lợi cho thực
hiện các bớc sau bấy nhiêu. Nội dung cụ thể phải thực hiện bao gồm các công việc
sau:
- Thu thập và phân loại các thông tin, số liệu, t liệu, bản đồ về đất đai.thông

qua các chỉ tiêu đặt ra, ta xuống tận cơ sở cần qui hoạch để thu thập thông tin và ở
các trung tâm lu trữ t liệu khác.
-Sau đó ta phải đánh giá độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập đợc,
dùng các chỉ tiêu kinh tế, kĩ thuật và môi trờng để đánh giá xem độ sát thực của
thông tin đợc bao nhiêu phần trăm.
- Từ đó ta nội nghiệp mới hoá thông tin, số liệu, bản đò.
- Xây dựng kế hoạch công tác ngoại nghiệp : Chính là xác định nhựng nội
dung, địa điểm cần khảo sát thực địa. Đa ra các kế hoạch điều tra, đo vẽ bản bổ
sung, kế hoạch tiến hành khảo sát thực địa, xây dựng phơng pháp, tổ chức điều tra
thông tin bổ sung. Sau đó ta phải kết hợp xử lý nội nghiệp và ngoại nghiệp chuẩn
hoá các thông tin, số liệu, bản đồ.
- Tổng duyệt các tài liệu, số liệu điều tra cơ bản, thông tin, bản đồ và chọn
các số liệu gốc.
- Xác định cơ sở pháp lý của bộ số liệu gốc.
4.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất và kinh tế xã hội
- Đánh giá thực trạng sử dụng đất đai: ta phải dựa trên các chỉ tiêu về qui
mô đất, cơ cấu đất đai, chủng loại đất đai và chất lợng đất đai. Từ đó đánh giá mức
độ biến động đất đai qua các năm. Phân tích nguyên nhân dẫn đến những biến
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 15 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
động đó. Đánh giá tình hình sử dụng đã hợp lý cha, phân bổ, bố trí địa điểm có phù
hợp không. Rút ra nhũng mặt tồn tại và đã đạt đợc.
- Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế xã hội gây áp lực đối với đất đai,
dựa vào rất nhiều các chỉ tiêu nh: GDP chung và GDP bình quân đầu ngời, thu
nhập, tiêu dùng tích luỹ của dân c, chuyển dịch cơ cấu kinh tế ( theo ngành.theo
lãnh thổ ).
Về dân số, dân số trong nông nghiệp và phi nông nghiệp, dân số đô thị và
nông thôn. Tỷ lệ tăng dân số, dự báo biến động dân số trong tơng lai.
Thực trạng phát triển của các đô thị: thành phố, thị xã, thị trấn, thị tứ và các
vùng ven đô. Từ đó ta đánh giá nhu cầu sử dụng đất đai cuả các đô thị đó trong t-

ơng lai.
Đánh giá tốc độ phát triển của các ngành: công nghiệp, giao thông, thuỷ
lợi, xây dựng và dịch vụ du lịch, nghỉ mát, văn hoá thể thao. Dựa trên nhữnh chỉ
tiêu về qui ô, cơ cấu các ngành, nhu cầu phát triển của các ngành.
Đánh giá các chính sách mới của chính phủ về phất triển kinh tế xã hội gây
áp lực về cờng độ sử dụng đất đai. Đánh giá mức độ tác dụng của các chính sách
đến đời sống nhân dân: khuyến khích làm giầu, mở cửa, đối tác với nớc ngoài, gọi
vốn đầu t, tác dụng mạnh mẽ của kinh doanh bất đống sản.
4.3. Dự báo các nhu cầu sử dụng đất đai
Dự báo nhu cầu đất nông nghiệp ( đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm và cây ăn quả, đất đồng chăn thả, diện tích mặt nớc nuôi trồng thuỷ hải
sản ),dự báo nhu cầu đất phi nông nghiệp ( đất cho khu dân c nông thôn, đất cho
phát triển đô thị, đất cho phát triển cây công nghiệp và dịch vụ, đất cho phất triển
giao thông, đất cho nhu cầu phất triển thuỷ lợi...). Ta phải dự báo đợc giá trị sản
xuất của các ngành nh giá trị ngành nông nghiệp, giá trị công nghiệp, ngành dịch
vụ và ngành gia thông....Dự báo qui mô của các ngành, cơ cấu các ngành.
Những căn cứ dự báo nhu cầu sử dụng đất:
- Căn cứ vào mục tiêu, yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội, sự phát
triển của từng ngành.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 16 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
- Căn cứ quí đất hiện có bao gồm cả số lợng,đặc điểm tài nguyên đất và
khả năng mở rộng diện tích cho một số muạc đích sử dụng.
-Căn cứ vào khả năng đầu t và ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và công
nghệ trong các gia đoạn. Từ đó có thể dễ dàng xác định đợc nhu cầu sử dụng đất
ứng với số vốn và khoa học kỹ thuật.
- Căn cứ vào lực lợng lao động, lịch sử và thực trạng năng suất cây trồng,
mức tăng trởng bình quân hàng năm của từngngành. Lực luợng lao dộng mà có
trình độ tay nghề cao thì khả năng mở rộng qui mô sản xuất lớn và ngợc lại.
Thực trạng năng suấtcây trồng mà cao thì qui mô và cơ cấu cây trồng cũng

thay đổi. Do vậy, việc dự báo nhu cầu sử dụng đất luôn phải căn cứ vào các nhân tố
này.
- Nhu cầu về nguyên liệu cho ngành công nghiệp ( gỗ cho xây dựng, gỗ để
xản xuất hàng tiêu dùng, đất để sản xuất vật liệu xây dựng, ) khi nền công nghiệp
vàng phát triển, nhu cầu về nguyên vật liệu cho ngành công nghiệp cũng nh các
ngành khác ngày càng gia tăng. Điều đó, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất đai đáp ứng
cho các ngành luôn thay đổỉ.
- Căn cứ vào tốc độ gia tăng dân số, phất triển đô thị, các điều kiện về kết
cấu hạ tằng, tính kịch sử các tụ điẻm dân c và các điều kiện địa hình, thuỷ văn.
4.4. Xây dựng phơng án qui hoạch sử dụng đất đai
Sau khi ta dự báo đầy đủ nhu cầu sử dụng đất đai ( 6 loại đất chính ), xác
định đợc nhu cầu biến động của từng đất đai. Từ đó, ta xâu dựng dự án qui hoạch
sử dụng từng loại đất đai.Nội dung chính của bớc xâu dựng phơng án qui hoạchsử
dụng đất này là phân bố, bố trí từng loại đất đai cho các nhu cầu đẫ dự báo theo
các phơng ánlựa chọn. Xác định rõ ràng vùng này là đất gì, qui mô bao nhiêu,
chuyển bao nhiêu đất nông nghiệp sang các ngành khác, phân bổ nh thế nào( bao
nhiêu cho đất trồng cây hàng năm, lâu năm, đất vờn tạp trong khu vực dân c, đất ở
dành ho chăn nuôi...). Tơng tự nh vậy, ta cũng phân bố quĩ đất các loại cho các nhu
cầu theo các chỉ tiêu đặt ra.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 17 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Việc phân bố quĩ đất đai trên là dựa vào một số căn cứ sau: căn cứ vào mục
tiêu phất triển kinh tế xã hội đẫ đợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, căn cứ vào
hiên trạng sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các lĩnh vực và tính
khả thi của việc khai thác mở rộng diện tích các loại đất.
4.5. Tổng hợp các phơng án qui hoạch sử dụng từng loại đất đai.
Từ bớc trên ta xây dựng song phơng án qui hoạch sử dụng từng loại đất đai.
Trong bớc này, ta tổng hợp toàn bộ các phơng án qui hoạch sử dụng đất chung. Từ
đây ta xác định rõ đợc vùng nào có tổng diện tích bao nhiêu, đất nông nghiệp
chiếm bao nhiêu, đất khu dân c, đất giao thông....chiếm bao nhiêu và nhiệm vụ

phải thực hiện của vùng đó.
Đó chính là việc ta hoàn thiện bản đồ qui hoạch sử dụng đất đai. Trên bản
đồ phản ánh toàn bộ phơng hớng và nội dung đất đai trong tơng lai. Nội dung bản
đồ qui hoạch sử dụng đất đai bao gồm :
- Ranh giới hành chính, các yêu tố chủ yếu, mạng lới thuỷ lợi, mạng luới
giao thông.
- Hiện trạng các loại đất theo từng mục đích sử dụng.
- các lọai đất theo qui hoạch: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân
c nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất cha sử dụng.
4.6. Kế hoạch thực hiện sử dụng đất đai.
Nội dung của qui hoạch sử dụng đất đai đã đợc thể hiện rõ ở bớc trên.Do đó,ta
chỉ việc xâu dựng từng bớc đi cụ thể hoá các nội dung đó đa vào thực tiễn. Ta chia quá
trình thực hiện qui hoạch sử dụng đất thành các gia đoạn,trong các giai đoạn đoa a thực
hiện nhũng nội dung cụ thể đã vạch ra sẵn trong phơng án qui hoạch chung .Phải chỉ rõ
đợc cái gì làm trớc, cái gì làm sau,thời gian hoàn thành mỗi giai đoạn là bao
nhiêu.Trong mỗi giai đoạn thực hiện sẽ gập phải một số vớng mắc,để giải quyết những
khó khăn đó thì cần cos nhũnh biện pháp nào hoặc có những giải phấp nào để tháo
gỡ.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 18 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
5. Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với các qui hoạch khác
5.1. Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với qui hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội.
Quy hoạch tổng thể phất triển kinh tứ xã hội là tài liệu mang tính khoa học,
sau khi đợc phê duyệt sẽ mang tính chiến lợc chỉ đạo sự phát triểnkinh tế xã hội, đ-
ợc luận chứng bằng nhiều phơng án kinh tế - xã hội về phát triển và phân bố lực l-
ợng sản xuất theo không gian có tính đến chuyên môn hoá và phát triển tổng hợp
sản xuất của các vùng và các đơn vị cấp dới.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việi xây dựng các kế hoạch phát triển

kinh tế - xã hội. Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ phơng
hớng với một nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tợng của qui hoạch sử dụng đất đai là tài
nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu của phát triển kinh tế
và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu và phơng hớng sử dụng
đất, xây dựng phơng án qui hoạch phân phối sử dụng đất đai thống nhất và hợp lý.
Nh vậy, qui hoạch sử dụng đất đai là qui hoạch tổng hợp chuyên ngành,cụ
thể hoá qui hoạch tổng thể phất triển kinh tế xã hội, nhng nội dung của nó phải đợc
điếu hoà thống nhất với qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
5.2. Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với qui hoạch phát triển nông
nghiệp.
Qui hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh
tế - xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hớng đầu t, biện pháp, bớc đi
về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển đạt tới qui
mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hoá, giá trị sản phẩm, . .. trong
một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ chủ yếu của
qui hạch sử dụng đất đai. Qui hoạch sử dụng đất đai tuy dựa trên qui hoạch và dự
báo yêu cầu sử dụng của các ngành trong nông nghiệp, nhng chỉ có tác dụng chỉ
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 19 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
đạo vĩ mô,khống chế và điều hoà qui hoạch phát triển nông nghiệp. Hai loại qui
hoạch này có mối quan hệ qua lại vô cùng cần thiết và không thể thay thế lẫn nhau.
5.3. Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với qui hoạch đô thị.
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế xã hội và phát
triển của đô thị, qui hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, qui mô, phơng châm xây
dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách toàn diện hợp lý
toàn diện, bảo đảm cho sự phát triển của đô thị đợc hài hoà và có trật tự, tạo những
điều kiện có lợi cho cuộc sốngvà sản xuất. Tuy nhiên, trong qui hoạch sử dụng đất
đai đợc tiến hành nhằm xác định chiến lợc dài hạn về vị trí, qui mô và cơ cấu sử
dụng toàn bộ đất đai nh bố cục không gian trong khu vực qui hoạch đô thị.

Quy hoạch đô thị và qui hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ
diện và điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự bố cục, qui mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm
đất xây dựng. ...,trong qui hoạch đô thị sẽ đợc điều hoà với qui hoạch sử dụng đất
đai. Qui hoạch sử dụng đất đai sẽ tạo điều kiện tốt cho xây dựng và phát triển đô
thị.
5.4. Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai cả nớc với qui hoạch sử dụng
đất đai của địa phơng.
Qui hoạch sử dụng đất đai cả nớc với qui hoạch sử dụng đất đai của đại ph-
ơng cùng hợp thành hệ thống qui hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh. Qui hoạch sử
dụng đất đaicả nớc là căn cứ của qui hoạch sử dụng đất đai các địa phơng ( tỉnh,
huyện, xã ). Qui hoạch sử dụng đát đai cả nớc chỉ đạo việc xây dựng qui hoạch cấp
tỉnh,qui hoạch cấp huyện xây dựng trên qui hoạch cấp tỉnh.Mặt khác, qui hoạch sử
dụng đất đai của các địa phơng là phần tiếp theo, là căn cứ dể chỉnh sửa, bổ sung
và hoàn thiện qui hoạch sử dụng đất đai của cả nớc.
5.5. Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với qui hoạch các ngành
Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với qui hoạch các ngành là quan hệ
tơng hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Qui hoạch các ngành là cơ sở và bộ
phận hợp thành của qui hoạch sử dụng đất đai, nhng lại chịu sự chỉ đạo và khống
chế qui hoạch của qui hoạch sử dụng đất đai.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 20 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với qui hoạch các ngành là quan hệ
cá thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về qui hoạch theo
không gian ở cùng một khu vực cụ thể. Tuy nhiên chúng có sự khác nhau rất rõ về
tủ tởng chỉ đạo và nội dung: Một bên là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ ( qui
hoạch ngành ); một bên là sự định hớng chiến lợc có tính toàn diện và toàn cục
( qui hoạch sử dụng đất ).
6. Những phơng pháp chính xây dựng qui hoạch.
6.1. Phơng pháp cân đối.
Quá trình xây dựng và thực thi qui hoạch tổng thể sử dụng đất là quá trình

diễn thể của hệ thống sủ dụng đất dới sự điều khiển của con ngời, trong đó đề cập
đến sự không cân bằng của hệ thống cũ và xây dựng hệ thống mới. Thông qua điều
tiết khống chế vĩ mô, thực hiện sự cân bằng tơng đối về tình trạng sự dụng đất ở
một thời điểm nào đó.
Mục đích của việc áp dụng phơng phấp cân đối:
- Điều hoà mối quan hệ giữa các ngành: nông nghiệp -lâmnghiệp -ng
nghiệp.
- Điều hoà mối quan hệ giữa nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
- Điều hoà mối quan hệ giữa các ngành sử dụng đất phi nông nghiệp.
Nhiệm vụ chủ yếu của việc áp dụng phơng pháp cân đối là xác định các
phơng án cân đối và lựa chọn phờg án cân đối cho việc sử dụng các lại đất, lập các
chỉ tiêu khống chế các loại đất phi nông nghiệp, hớng dẫn phơng án phân phối và
điều chỉnh sử dụng đất cấp dới.
Nội dung của phơng án cân đối:
- Phơng pháp cân bằng chỉ tiêu sử dụng đất. Việc thực hiện phơng pháp này
nhằm thống nhất đợc các chỉ tiêu khung và các chỉ tiêu sử dụng các loại đất của
các ngành. Phơng pháp này dựa trên cơ sở mục tiêu,nhiệm vụ,khả năng phát triển
của mỗi ngành, nhu cầu về diện tích và đặc điểm của loại đất sử dụng cũng nh vị
trí phân bổ các ngành để đa ra dự thảo các chỉ tiêu sử dụng đất.Thôngqua hộ nghị
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 21 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
hoặc hội thảo giữa các ngành, tiến hành điều chỉnh các chỉ tiêu phân bổ và sử dụng
các loại đất
- Phơng pháp cân đối tổng hợp: phơng pháp này đợc thể hiện qua việc xác
định một cơ cấu tối u các loại đất trên cơ sở cân đối diện tích hiện có cũng nh tổng
diện tích thờikỳ qui hoạch. Khi áp dụng phơng pháp này cần lu ý :
Một là, trên cở sở xem xét tầm quan trọng, xác định thứ tự u tiên về phân
bổ và sử dụng đất đai giữa các ngành cũng nh trong nội bộ từng ngành.Điều này có
nghĩa xác định phân bổ và điều chỉnh qui mô sử dụng đất đai cho các ngành,trong
từng ngành phải đảm bảo yêu cầu có trọng điểm, toàn diện.

Hai là, u tiên dành đất cho sản xuất nông nghiệp.
Ba là, xem xét đầy đủ khả năng cung cấp quí đất về số lợng, chất luợng,vị
trí. ...cũng nh các tiềm lực về vốn, lao động công nghệ để điều hoà tối đa yêu cầu
sử dụng đất theo dự báo cho các ngành.
Trong quá trình sử dụng phơng pháp cân đối phỉa quán triệt hai vấn đề sau
đây:
Một là, kết hợp phân tích định tính và định lợng. Phân tích định tính là sự
phán đoán các mối quan hệ tơng hỗ giữa phát triển kinh tế, xã hội với sử dụng đất,
giữa các ngành và các bộ phận với sử dụng đất trên cơ sở điều tra và xử lý. Đây là
công cụ để giúp nhận thức đợc các số liệu có tính qui luật trong sử dụng đất. Phân
tích định lợng là dựa trên phơng pháp số hoạ để lợng hoá mối tơng quan giữa sử
dụng đất với phất triển kinh tế xã hội và với sự phát triển các ngành, các bộ phận.
Quy hoạch sử dụng đất đai là công việc phức tạp và khó khăn. Nhiều vấn
đề sử dụng đất có tính qui luật, phơng pháp định tính là công cụ đắc lực giúp nhận
thức đúng và làm rõ những qui luật đó. Trong trờng hợp thông tin t liệu cha hoàn
thiện, việc phối hợp thống nhất giữa tri thức khoa học và phán đoán kinh nghiệm
có tác dụng vô cùng quan trọng. Phơng pháp kết hợp đó đợc thể hiện theo trình tự
từ phân tích định tính,nghiêncứu đánh giá hiện trạng sử dụng đát,phát hiện những
vấn đề tồn tại và xu thế phát triển. Sau đó trên cơ sở những thông tin,căn cứ thu
thập đợc sẽ luợng hoá bằng phơng phápsố học.Nh vậy,kết quả qui hoạch sẽ phù
hợp vớ thực tế hơn.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 22 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Hai là, kết hợp phân tích vĩ mô và vi mô. Phân tích vĩ mô là nghiên cứu
phân bố và sử dụng đất trên bình diện rộng: tổng thể nền kinh tế quốc dân. Phân
tích vi mô là nghiên cứu phân bổ và sử dụng đất mang tính cục bộ từng ngành,từng
bộ phận.
Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai bất đầu từ vĩ mô để xác định t tởng chỉ
đạo,mục tiêu chiến lợc của qui hoạch tổng thể,đồng thời căn cứ tình hình thực tế
của các đối tợng sử dụng đất, cụ thể hoá, làm sâu thêu, hoàn thiện và tối u hoá qui

hoạch.
6.2. Các phơng pháp toán kinh tế và ứng dụng công nghệ tin học trong qui
hoạch sử dụng đất đai.
Do đặc điểm của đất đai rất đa dạng với nhiều chức năng sử dụng, nên việc
áp dựng phơng pháp toán kinh tế về dự báo trong qui hoạch đất đai trở thành hệ
thống lợngtơng đối phức tạp mang tính xác suất. Đó là một quá trình đòi hỏi sức
sáng tạo.
Để áp dụng phơng pháp này, trớc hết phải phân tích các nhóm yếu tố ảnh
hởng đến việc dự báo sử dụng tài nguyên đất. Có thể chia làm hai nhóm:
Một là, nhóm nhu cầu phất triển kinh tế xã hội; bao gồm sản xuất lơng
thực, thực phẩm, sản xuất nguyên liệu cho công nghiệp, phân bố công nghiệp xây
dựng, giao thông liên lạc, thành phố, các khu dân c nông thôn, khu nghỉ ngơi,đất
quốc phòng,rừng đất cha sử dụng. ...
Hai là, Nhóm tiến bộ khoa học kỹ thuật: gồm kỹ thuật canh tác, làm đất, t-
ới tiêu, các phơng pháp hoá học, vật lý và sinh học về cải tạo đất, các biệp pháp
nông, lâm, thuỷ,chống sói mòn....
Dự báo sử dụng đất có thể thực hiện theo trình tự: phân tích, đánh giá hiện
trạng sử dụng đất, dự báo tiềm năng và khả năng cải tạo đất, cân đối nhu cầu sử
dụng đất trong tơng lai. Việc áp dụng phơng pháp toán kinh tế và dự báo sử dụng
đất phải đạt mục đích lá xác định đợc hàm mục tiêu tối u: thu đợc lợng sản phẩm
tối đa với chi phí tối thiểu.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 23 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Hàm mục tiêu chứa đựng hai biến số: nhu cầu sử dụng đất và sản lợng thu
đợc với điều kiện ràng buộc là vốn, lao động để sử dụng và bảo vệ đất đai.
Trong công tác lập qui hoạch sử dụng đất đai các cấp, việc ứng dụng công
nghệ tin học và kỹ thuật tiên tiến nh hệ thống thông tin địa lý ( GiS ) là một yêu
cầu cấp thiết, công nghệ tin học cho phếp tạo những thay đổi cũng nh tạo điều kiện
cải tiến quá trình xây dựng các loại bản đồ phục vụ qui hoạch. Công nghệ GiS giúp
cho công tác quản lý lu trữ và hệ thống hoá mọi thông tin cần thiết về các loại bản

đồ trên máy tính trong một thời gian dài, tạo khả năng bổ sung, cập nhật thờng
xuyên và tra cứu dễ dàng tốt theo yêu cầu của công việc.
7. Vài nét tổng quát về qui hoạch sử dụng đất đai của một số nớc.
7.1. Philippin
Tồn tại ba cấp lập qui hoạch: cấp quốc gia, sẽ hình thành những hớng dẫn
chỉ đạo chung, cấp vùng triển khai một khung chung cho qui hoạch theo vùng và
cấp quận, huyện. Chịu trách nhiệm triển khai cụ thể đồ án tác nghiệp.
Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc thống nhất giữa các ngành và
các quan hệ giữa các cấp lập qui hoạch khác nhau,đồng thời cũng taọ điều kiện để
các chủ sử dụng đất tham gia. ở philipin nhấn mạnh vai trò pháp luật cả ở cấp
quốc gia và cấp vùng. Pháp luật về sở hữu đất đai là hết sức quan trọng, ví dụ nh
chơng trình tái giao cấp đất, việc thực hiện các đồ án qui hoạch đất lâm nghiệp,luật
về các đất đai công cộng và luật về các khu vực có đất đai bị giảm giá. Kinh
nghiệm cho thấy cần phải có một luật chung về sử dụng đất đai và đôi khi cũng
thấy cần nâng caopháp lệnh về môi trờng là một vấn đề đặt ra.
7.2. Braxin
Có thể thấy hai trờng hợp về vai trò của chính phủ trong công tác lập qui
hoạch:
Một là, thiếu sự chỉ đạo của chỉnh phủ trong việc chỉ đạo triển khai các dự
án: không có quyết định của trung ơngvề cá dự án đặc biệt ở vùng amadon.không
có sự đánh giá tiến bộ thực hiện, xem xét tiềm năng phát triển của vùng,việc nhập
tự do từ miền nam nớc này đã gây ra những vấn đề xã hội rất nghiêm trọng.
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 24 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Hai là,mặc dù đã có các khuyến cáo của các chủ sử dụng đất thuộc các lĩnh
vực khác nhau, những giải pháp triển khai cụ thể không đợc hình thành,không có
đợc sự lựa chọn và thực thi trong việc sản xuất nông nghiệp,nghề cá và du lịch.
...trong những lĩnh vực có sự thành công cũng còn xa vời mới thấy vai trò của
chính phủ, các tổ chức nghiên cứu ở cấp trung ơng cung cấp các thông tin kém độ
tin cậy, ví dụ về đất, về thuỷ nông, về kinh tế. ..

7.3. Đức
Nớc này có cách tiếp cận qui hoạch tổng thể theo từng giai đoạn. Chính phủ
cùng với sự tham gia của 16 bang cha đa ra những hớng dẫn về qui hoạchtheo
vùng,các loại bản đò và báo cáo thuyết minh cho thấy việc giao cấp đất rộng rãi
chonhững sử dụng khác nhau. Các hớng dẫn này đợc sử dụng lảm điểm xuất phát
để trao đổi ở cấp các bang, giai đoạn tiếp sau nó đợc xây dựng thành nhữngđồ án
tác nghiệp ở cấp vùng.
7.4. Bê-nanh
Thông qua các tổ chức chuyên môn của mình, chính phủ có vai trò quan
trọng trong việc đánh giá tiềm năng đất đai và điều này hình thành đọc những cơ
sở cho việctriểnkhai những kế hoạch s dụng đất đai. Điều này đợc tiến hành với sự
phối hợp chặt chẽ giữa các đơn vị độc lập qui hoạch cấp chính phủ.Các kế hoạch sử
dụng đất đai có tính pháp luật để tăng cờng. Và sau đó, chính phủcũng có vai trò
quan trọng trong những chơng trình khuyến khích bảo vệ đất thông qua việc
nghiên cứu,đáo tạo giáo dục năng cao dân trí.
Chính phủcó trợ giúp ban đầu về kỹ thuật và tài chính cho các dự án sử
dụng đất lâu bền với quan điểm đầy đủ về chức năng sản xuất của đất đai; thực
phẩm, vải sợi, gỗ củi...Đồng thời khuyến khích sự hợp tác giữa các cấp lập qui
hoạch khác nhau cũng nh việc tham gia của nhân dân,đặc biệt là ở cấp làng xã.
7.5. Hung-ga-ri
Có thể là vấn đề đặc biệt quan trọng tồn tại và cũng giống nh ở một số n-
ớckhác đang trongthời kỳ qúa độ. Sự thay đổi từ một hệ thống ra quyết định tập
trung sang cơ chế qui hoạch tập trung hoá cùng với hớng tới t nhân hoá mang lại
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 25 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39