Vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản của công ty địa ốc alibaba gây chấn dộng dư luận hãy phân tích thủ đoạn mà công ty sử dụng lừa đảo khách hàng

Đề bài: Vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản của công ty địa ốc Alibaba gây chấn
dộng dư luận. Hãy phân tích thủ đoạn mà cơng ty sử dụng lừa đảo khách
hàng. Chính quyền địa phương có trách nhiệm liên đới như thế nào trong vụ
án thuộc lĩnh vực đất đai này
Bài làm

Vẽ dự án “ma”, mua đất trên giấy là chiêu lừa không mới trong ngành
bất động sản nhiều năm qua, nhưng nó vẫn xảy ra. Vụ việc Công ty Cổ phần
địa ốc Alibaba mới đây lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của hơn 6.700 khách hàng
tiếp tục rung hồi chuông cảnh báo cho những người thiếu hiểu biết, nhẹ dạ, cả
tin vào các dự án trên giấy. Đến nay Cơ quan điều tra đã xác định được 3.924
bị hại của "tập đoàn" địa ốc này, với số tiền bị lừa đảo, chiếm đoạt hơn 2.373
tỷ đồng. Trên thực tế, chưa có bất kỳ dự án nào mà Công ty cổ phần địa ốc
Alibaba (viết tắt Alibaba), giới thiệu là dự án đã được các cơ quan chức năng
phê duyệt, hoàn chỉnh pháp lý theo quy định. Quy hoạch phân lơ, đường sá,
tiện ích cơng cộng cũng do Alibaba tự vẽ và nói với khách hàng. Người đứng
tên sở hữu những mảnh đất này cũng là những cá nhân và đất đai cũng đang
là đất nông nghiệp. Vậy đâu là cách mà cơng ty này có thể thu hút hàng nghìn
khách hàng xuống tiền?
Để lừa được hàng ngàn người, Nguyễn Thái Luyện - Chủ tịch HĐQT
Địa ốc Alibaba đã vạch ra một quy trình rất bài bản gồm 5 bước để đưa các
“thượng đế” vào tròng như sau:
- Bước 1: Dùng tiền cá nhân và tiền chiếm đoạt từ khách hàng giao cho
người thân, nhân viên thân tín đứng tên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận. Sở dĩ Cơng ty Alibaba không
tự đứng tên nhận chuyển nhượng đất là do theo quy định tại Điều 193 Luật
đất đai: Tổ chức kinh tế chỉ được nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê quyền


sử dụng đất nơng nghiệp khi có đủ điều kiện “Có văn bản chấp thuận của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền… để thực hiện dự án”. Do Công ty này không

thực hiện dự án nào nên để lách luật, Nguyễn Thái Luyện giao cho các cá
nhân là người thân, nhân viên thân tín đứng tên để nhận chuyển nhượng đất
nơng nghiệp.
- Bước 2: Sau khi hồn tất chuyển nhượng hoặc chỉ mới đặt cọc, Luyện
chỉ đạo các cá nhân lập hợp đồng ủy quyền cho pháp nhân (1 trong 22 pháp
nhân của Alibaba) để vẽ dự án “ma”, phân lô, tách thửa trái quy định pháp
luật. Việc ủy quyền cho pháp nhân này có mục đích chính là để người dân,
khách hàng tin là có dự án thật.
- Bước 3: Các pháp nhân dùng tư cách chủ đầu tư tiến hành vẽ dự án
“ma” trên đất nông nghiệp, phân lô tách thửa trái quy định và thông qua bộ
phận truyền thông để quảng cáo bán sản phẩm. Để củng cố niềm tin của
khách hàng, Alibaba đã thành lập một doanh nghiệp chuyên về truyền thông
(Công ty TNHH truyền thông ALI), quảng bá liên tục trên các trang web,
mạng xã hội; tổ chức các buổi tiếp xúc khách hàng quy mô lớn, đồng thời
thường xuyên, liên tục tập huấn cho nhân viên cách thức tư vấn bán sản phẩm
cho khách, các cách thức để khách hàng tin tưởng mua nền.
- Bước 4: Luyện chỉ đạo các chủ đầu tư ký kết hợp đồng hợp tác kinh
doanh phân phối nền đất với Công ty Alibaba để Công ty này trở thành đại lý
phân phối nền cho khách hàng, nhằm mục đích che giấu nguồn gốc bất hợp
pháp của các dự án nêu trên, đồng thời tạo ra giao dịch ảo để khách hàng tin
tưởng là các dự án có đủ tính pháp lý, đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật
kinh doanh bất động sản mà đồng ý mua.
- Bước 5: Khi khách hàng đồng ý mua, Luyện chỉ đạo các pháp nhân ký
kết hợp đồng với khách hàng nhưng tiền thu được thì nộp về Cơng ty Alibaba
cho Luyện quản lý, sử dụng.


Để tạo lòng tin và thu hút khách hàng, Nguyễn Thái Luyện đã đưa ra
thủ đoạn: Cam kết mua lại với giá cao hơn từ 30% sau 12 tháng hoặc 38% sau
15 tháng kể từ ngày nộp tiền; hoặc thuê lại với giá 2%/tháng kể từ ngày ký và

thanh toán 95% giá trị Hợp đồng. Với phương thức này, hầu hết khách hàng
nhận chuyển nhượng đất dưới dạng nền thổ cư do Công ty Alibaba chào bán
đều không nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới dạng thổ cư
như cam kết khi đến hạn, mà sẽ được Công ty Alibaba chuyển sang hình thức
trả lãi hoặc thu mua trở lại theo các hợp đồng quyền chọn hoặc phụ lục hợp
đồng kèm theo.
Không thể phủ nhận về độ tinh vi của thủ đoạn mà các đối tượng đã
gây ra. Tuy nhiên để tập đồn Alibaba lừa đảo trót lọt trong suốt 3 năm với số
tiền hơn 2.300 tỉ đồng, thì phần lớn trách nhiệm cũng thuộc về sự bn lỏng
quản lý của các địa phương Đồng Nai, TP Hồ Chí Minh, Bà Rịa-Vũng Tàu và
Bộ Xây dựng.
Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước đối với việc kiểm tra trực
tiếp các dự án được nêu rõ tại Điều 178 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo đó, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm kiểm
tra giám sát các dự án trên địa bàn và có trách nhiệm xử lý khi vi phạm.
Trách nhiệm của Bộ Xây dựng được quy định trong điều 77 của Luật
kinh doanh bất động sản. Cụ thể, Bộ Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra việc
thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản, phối hợp với UBND các tỉnh
kiểm tra, rà sốt dự án. Nhiệm vụ chính thuộc về UBND cấp tỉnh, phải thanh
tra, kiểm tra dự án, xử lý vi phạm, thu hồi, đình chỉ, tạm dừng, điều chỉnh và
cho phép chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
Với những dự án vi phạm pháp luật như của Alibaba, Thủ tướng Chính
phủ đã có chỉ thị 11 thực hiện các giải pháp ổn định thị trường bất động sản
trong bối cảnh thị trường xuất hiện một số dự án vi phạm quy định pháp luật.


Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị địa phương kiểm tra, nắm bắt tình hình,
làm rõ nguyên nhân và xử lý các trường hợp vi phạm theo quy định pháp luật
về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư và xem
xét đề nghị xử lý hình sự.

Bộ cũng đã yêu cầu các địa phương phải cơng khai thơng tin về chương
trình kế hoạch phát triển nhà ở, phát triển đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai, đầu tư hạ tầng để người dân biết, tránh tình trạng lừa đảo. Theo quy
định, địa phương phải công bố công khai, không cơng bố là vi phạm pháp
luật.
Đối với chính quyền địa phương:
Alibaba đã bỏ qua rất nhiều thủ tục bắt buộc để triển khai dự án, trong
đó có thủ tục quan trọng là quyết định giao đất của UBND tỉnh, thành phố khi
cơng bố bán đất nền. Khi đó, cơ quan gần dân nhất là UBND xã, phường đáng
lẽ phải giám sát và tham mưu cho UBND quận, huyện, thị xã để kịp thời xử
lý, nhưng các đơn vị này không sâu sát, chính vì vậy tạo lỗ hổng để Alibaba vi
phạm pháp luật. Chính quyền địa phương cần rút kinh nghiệm trong giám sát
các dự án bất động sản trên địa bàn, tránh tình trạng doanh nghiệp bán xong
dự án, rồi cơ quan chức năng mới vào cuộc mới phát hiện dự án có vấn đề thì
khi đó, hậu quả sẽ rất nghiêm trọng.
Thời gian tới, các cấp chính quyền nên tăng cường đôn đốc kiểm tra,
thấy công ty nào có biểu hiện mua bán bất động sản thì chúng ta kiểm tra, nếu
họ thiếu, chưa hồn thiện thì hướng dẫn tránh tình trạng dự án bất động sản
“ma”, ngồi việc khách hàng cần tìm hiểu về dự án thì trách nhiệm của chính
quyền địa phương là cung cấp đầy đủ thơng tin về quy hoạch, tính pháp lý các
dự án công khai trên website của UBND quận, huyện hoặc trên các phương
tiện truyền thông đại chúng, kể cả trên mạng xã hội... để người dân tiếp cận
thông tin dễ hơn.


Đồng thời, về mặt pháp lý thì cũng cần có quy định rõ ràng về việc khi
doanh nghiệp công bố bán sản phẩm thì đơn vị nào có trách nhiệm kiểm tra,
giám sát, phát hiện sai phạm, nếu có. Đặc biệt, chính quyền địa phương, cơ
quan chức năng nơi doanh nghiệp có pháp nhân hay tại địa phương có dự án
mở bán phải chịu trách nhiệm kiểm tra, giám sát? Và quan trọng nhất là cần

quy định chặt chẽ hơn việc tách thửa, nhằm tránh tình trạng doanh nghiệp
gom đất nông nghiệp để tách thửa, phân lô bán nền trái pháp luật.
Do đó, cần phải quy trách nhiệm về quản lý đất đai, đô thị tại địa
phương, phải định vào luật. Hiện nay, chúng ta có quy định này nhưng chưa
nghiêm. “Trách nhiệm của địa phương về quản lý đất đai nếu có trường hợp
sử dụng khơng đúng mục đích như đất nông nghiệp nhưng phân lô, xây dựng
trái phép thì phải kiểm tra, ngăn chặn và xử lý.
Để tránh tình trạng tương tự như Alibaba tiếp tục xảy ra trong thời gian
tới, trước hết người mua nhà, đất cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của các dự án.
Chính quyền địa phương và cơ quan chức năng cần tăng cường quản lý, kiểm
tra chặt chẽ việc triển khai các dự án trên địa bàn, đặc biệt quy trách nhiệm
những người liên quan. Bên cạnh đó, bộ, ngành chức năng cần quy định chặt
chẽ hơn trong việc tách thửa, phân lô, bán nền đối với đất nông nghiệp, phi
nông nghiệp.