Bài giảng Đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

****………

………

BÀI GIẢNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
VÀ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

i


Hà Nội, 2015

ii


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

****………

………

BÀI GIẢNG
HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

Người biên soạn: TS. Phạm Thị Phin

Hà Nội, 2015
i


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

GCN: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND: Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

ii


MỤC LỤC
Chương 1..............................................................................................................................1
TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI..........................................................................1
1.1. Khái niệm......................................................................................................................1
1.2. Hệ thống đăng ký đất một số nước trên thế giới.......................................................2
1.2.1. Hệ thống đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận của Ơxtrâylia.
...........................................................................................................................................2
1.2.1.1. Đăng ký đất đai................................................................................................2
1.2.1.2. Hệ thống hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận...............................................2
1.2.2. Công tác đăng ký đất đai của Malaixia...................................................................3
1.2.2.1. Quản lý và điều phối thị trường đất đai............................................................3
1.2.2.2. Đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận.............................3
1.2.3. Hệ thống quản lý đất đai của Trung Quốc..............................................................5
1.2.4. Hệ thống quản lý đất đai của Thụy Điển................................................................6
1.2.5. Hệ thống quản lý đất đai của Pháp..........................................................................9

1.2.6. Kinh nghiệm xây dựng hệ thống thông tin đất đai của một số nước trên thế giới
.........................................................................................................................................10
1.2.6.1. Hệ thống LMAP của Campuchia...................................................................10
1.2.6.2. Hệ thống thông tin đất đai quốc gia NaLIS của Malaysia..............................10
1.2.6.3. Hệ thống thông tin đất đai trên mạng internet của Ba Lan.............................10
1.3. Tổng quan về đăng ký đất đai ở Việt Nam..............................................................11
1.3.1. Vị trí, vai trị của đăng ký đất đai..........................................................................11
1.3.1.1. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai........11
1.3.1.2. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ nhằm sử dụng đất có hiệu quả cao nhất....................11
1.3.1.3. Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai................................................12
1.3.2. Đặc điểm của đăng ký đất đai...............................................................................13
1.3.2.1. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về
đất đai..........................................................................................................................13
1.3.2.2. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai...................14
1.3.2.3. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn...........................................................................................................14
1.3.3. Lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam.....................................................................14
1.3.3.1. Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945...................15
1.3.3.2. Công tác đăng ký đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới thời Mỹ - Ngụy............17
1.3.3.3 Công tác đăng ký đất dưới chế độ Việt Nam Dân chủ cộng hòa và chế độ
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.........................................................................18
Chương 2............................................................................................................................21
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI BAN ĐẦU, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.............21
2.1. Một số khái niệm cơ bản...........................................................................................21
2.2. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất............................................................................................................22
2.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất...................................................................................................23
2.4. Những trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất......................................................................24
2.4. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân.....................................................25
i


2.4.1. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về
quyền sử dụng đất:..........................................................................................................25
2.4.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử
dụng đất...........................................................................................................................27
2.4.3. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn lại..................................................................31
2.4.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp phải qua xử lý..31
2.4.4.1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai.....................31
2.4.4.2. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền........................33
2.4.4.3. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nơng thơn, khu sản xuất
kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau................................................34
2.5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với tổ chức và
cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.......................................................................................34
2.5.1. Đối với tổ chức......................................................................................................34
2.5.2. Đối với cơ sở tôn giáo...........................................................................................36
2.6. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao.......................................37
2.7. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất..........................................................................................................................39
2.7.1. Đối tượng được chứng nhận quyền sở hữu nhà....................................................39

2.7.2. Đối tượng được chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải là
nhà ở................................................................................................................................41
2.7.3. Đối tượng được chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng..............43
2.7.4. Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm................................................................44
2.8. Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
.............................................................................................................................................44
2.9. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai lần đầu...............................................................45
2.9.1. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục đăng ký đất đai..................................45
2.9.2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai..........................................................46
2.9.3. Xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong đăng ký đất đai...........46
2.9.4. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc bổ sung quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất..........................................................................................................47
2.10. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thủ tục đăng ký
quyền sử dụng đất.............................................................................................................54
2.10.1. Nộp tiền sử dụng đất.......................................................................................54
2.10.2. Nộp tiền thuê đất.............................................................................................66
2.10.3. Nộp lệ phí trước bạ..........................................................................................79
2.10.4. Thuế thu nhập cá nhân....................................................................................81
2.10.5. Trình tự thực hiện............................................................................................82
2.11. Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với đất.........................................................................................................85
2.11.1. Mẫu Giấy chứng nhận.........................................................................................85
2.11.2. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại
trang 1 của Giấy chứng nhận...........................................................................................85
2.11.3. Thể hiện thông tin thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận.............................87
2.11.4. Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại trang 2 của Giấy
chứng nhận......................................................................................................................91
ii

2.11.5. Thể hiện nội dung Giấy chứng nhận trong trường hợp nhà ở, cơng trình xây
dựng nằm chung trên nhiều thửa đất của nhiều người sử dụng......................................95
2.11.6. Thể hiện nội dung tại phần Ghi chú trên Giấy chứng nhận................................98
2.11.7. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận.....99
2.11.8. Thể hiện nội dung ghi nợ, miễn, giảm nghĩa vụ tài chính.................................105
2.11.9. Phần ký Giấy chứng nhận và ghi số vào sổ cấp Giấy chứng nhận....................106
2.11.10. Mã vạch của Giấy chứng nhận........................................................................107
2.11.11. Mẫu và cỡ chữ thể hiện trên Giấy chứng nhận...............................................107
2.11.12. Sao quét giấy chứng nhận...............................................................................110
Chương 3..........................................................................................................................111
HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH.......................................................................................................111
3.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính.................................................................................111
3.2. Các dạng thức hồ sơ địa chính ở Việt Nam...........................................................111
3.2.1. Hồ sơ đất đai của các chế độ trước Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hồ
(1945)............................................................................................................................111
3.2.2. Hồ sơ đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới thời Mỹ-Ngụy (1954 - 1975)...............114
3.2.3. Hồ sơ đất đai dưới chế độ Việt Nam Dân chủ Cộng hoà và Cộng hòa Xã hội chủ
nghĩa Việt Nam.............................................................................................................116
3.2.3.1. Giai đoạn trước năm 1993............................................................................116
3.2.3.2. Quản lý hồ sơ địa chính sau luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai
2003...........................................................................................................................118
3.3. Hệ thống hồ sơ địa chính theo Luật đất đai và pháp luật hiện hành...................121
3.3.1. Nội dung hồ sơ địa chính....................................................................................121
3.3.2. Sự cần thiết phải thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính trong chức năng Quản lý Nhà
nước về đất đai..............................................................................................................122
3.3.3. Thành phần, nguyên tắc, trách nhiệm, giá trị pháp lý của việc lập, cập nhật hồ sơ
địa chính........................................................................................................................123
3.3.3.1. Thành phần hồ sơ địa chính.........................................................................123

3.3.3.2. Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính.....................................123
3.3.3.3. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính....................................123
3.3.3.4. Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính...............................................................124
3.3.4. Hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính..............................................................125
3.3.4.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết......................................126
3.3.4.2. Hồ sơ tài liệu địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai.........129
3.3.5. Kiểm tra, quản lý hồ sơ địa chính......................................................................159
3.3.5.1. Kiểm tra việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính..................................................159
3.3.5.2. Phân cấp quản lý hồ sơ địa chính.................................................................161
3.3.5.3. Bảo quản hồ sơ địa chính.............................................................................162
3.3.5.4. Bảo mật hồ sơ địa chính...............................................................................163
3.3.5.5. Bàn giao hồ sơ địa chính..............................................................................163
KẾT LUẬN......................................................................................................................164
Chương 4..........................................................................................................................165
ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHỈNH LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH. . .165
4.1. Khái niệm đăng ký biến động về sử dụng đất........................................................165
4.2. Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi sau khi đã cấp
Giấy chứng nhận.............................................................................................................166
4.3. Trình tự thủ tục đăng ký biến động đất đai...........................................................173
4.3.1. Thời gian thực hiện đăng ký biến động đất đai...................................................173
4.3.2. Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.......174
4.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất............................................................................181
iii


4.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất.....................................................................................................................181
4.3.5. Trình tự, thủ tục xố đăng ký cho th, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất.....................................................................................................................182

4.3.6. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
.......................................................................................................................................182
4.3.7. Trình tự, thủ tục xố đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất........................................................................................................183
4.3.8. Trình tự, thủ tục đăng ký nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do xử
lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất............................................................................................................................184
4.3.9. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do đổi
tên; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền; thay đổi về
nghĩa vụ tài chính; thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu
chính, cấp (hạng) nhà, cơng trình; thay đổi thơng tin về quyền sở hữu rừng cây.........185
4.3.10. Trình tự, thủ tục cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..............185
4.3.10.1. Trình tự thủ tục cấp đổi GCN.....................................................................185
4.3.10.2. Trình tự thủ tục cấp lại GCN......................................................................186
4.3.11. Đính chính và thu hồi GCN đã cấp...................................................................186
4.4. Chỉnh lý hồ sơ địa chính..........................................................................................187
4.4.1. Chỉnh lý bản đồ địa chính...................................................................................187
4.4.2. Chỉnh lý sổ mục kê đất........................................................................................189
4.4.3. Chỉnh lý sổ địa chính...........................................................................................189
4.4.4. Chỉnh lý sổ đăng ký biến động đất đai................................................................196
4.4.5. Chỉnh lý sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất...............................................................................................199
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................................201
PHỤ LỤC.........................................................................................................................203

iv


1

Chương 1
TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1. Khái niệm
Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều cơng việc phải đăng ký như khi phát sinh
các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát sinh nhu
cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền,...);
khi phát sinh các nhu cầu khác: đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa
vụ quân sự,...), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu.
Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một
tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một
tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ
chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với
các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký
đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.
Việc đăng ký đất thực chất là q trình thực hiện các cơng việc nhằm thiết lập hồ sơ
địa chính đầy đủ cho tồn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn
trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ
điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ tồn bộ đất đai theo đúng pháp luật.
Tóm lại: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp, nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt
chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hồn thành lập hồ sơ địa chính và
cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội
tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau
như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất,... Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi

nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử
dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp
luật. Theo quy mơ và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ,
đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:
Giai đoạn 1: Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi
cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho tồn bộ đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện cho những trường hợp đã được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, sau đó có biến động về nội dung hồ sơ
địa chính đã thiết.
1


1.2. Hệ thống đăng ký đất một số nước trên thế giới
1.2.1. Hệ thống đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận của
Ơxtrâylia.
1.2.1.1. Đăng ký đất đai
Từ năm 1958, trên toàn Liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng ký đất
đai Torrens (Robert Richard Torrens, 1991) . Đây là hệ thống đăng ký đất đai bắt nguồn từ
Nam Úc và Australia là một trong những quốc gia đầu tiên trên thế giới sử dụng hệ thống
hồ sơ địa chính dạng bằng khốn (title system) trong đăng ký và quản lý đất đai. Hiện nay
hệ thống Torrens đang được áp dụng rộng rãi tại nhiều nước trên thế giới.
Hệ thống Torrens là một cách đăng ký đơn giản đất đai trong hoàn cảnh mở rộng
khai thác và sử dụng đất, mà Nhà nước được coi là người sở hữu nguyên thuỷ toàn bộ quỹ
đất. Hệ thống Torrens có nhiệm vụ thuần tuý pháp lý, nhưng nó chỉ đảm bảo quyền sở hữu
đất đai đã đăng ký và việc đăng ký là không bắt buộc. Tuy nhiên một khi đã đăng ký thì đó
là quyết định cuối cùng, quyền sở hữu trở thành không ai có thể xâm phạm. Đảm bảo cho
quyền sở hữu đất đai là nền tảng cơ bản của hệ thống Torrens. Giấy đảm bảo quyền sở hữu
(giấy chứng nhận) không thể bị huỷ bỏ do sai lầm trước khi đăng ký. Người sở hữu đất đai
đã đăng ký được đảm bảo quyền sở hữu của mình kể cả khi giấy bị thất lạc.

Khuyến cáo ngăn chặt sai lầm khi đăng ký tài sản (Cavets): được sử dụng để ngăn
chặn cơ quan đăng ký không được ghi chép lưu trữ các thông tin trong sổ đăng ký mà
những thông tin này mâu thuẫn với những thông tin được đề cập trong khuyến cáo. Cavets
có thể được sử dụng trong 2 trường hợp: Cavets tác động vào đơn gốc; Cavets liên quan
đến đặc điểm đã được đăng ký. Mục đích của việc thiết lập một Cavets là tạo một lệnh
cấm theo đúng pháp luật, ngăn chặn sự thay đổi tình trạng hiện tại của sổ đăng ký mà
người khuyến cáo đã đề xuất.
Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đáp ứng được mục đích đăng ký hàng đầu của
việc đăng ký đất đai và tài sản trên đất là nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp
lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai. Trong hệ thống đất đai được đăng
ký theo thửa. Mỗi thửa đất đã được đăng ký sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sở
hữu cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Điều này khắc phục được các thủ tục rườm rà khi thửa
đất được chuyển nhượng. Mặt khác hệ thống Torrens đảm bảo cho các thông tin biến động
về đất đai được cập nhật một cách thường xuyên, giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai
quốc gia ở tầm vi mô cũng như vĩ mô. Về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác có thể
tiết kiệm được kinh phí cho Nhà nước.
1.2.1.2. Hệ thống hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
Sổ đăng ký (Register): Là thành phần quan trọng hàng đầu của hệ thống. Sổ đăng
ký bao gồm “folio”, các văn bản giao dịch đã đăng ký trong đó và những văn kiện có hiệu
lực, hồ sơ tài liệu liên quan đến việc đăng ký. “folio” là một loại giấy chứng nhận trong hồ
sơ đăng ký, trên đó mơ tả chi tiết các thơng tin về thửa đất, quyền sở hữu và tài sản liên
quan đến mảnh đất đó. Cơ quan đăng ký thơng qua các hồ sơ tài liệu, xem xét và cấp giấy
chứng nhận sở hữu cho chủ sở hữu. Các chuyển dịch tiếp theo của đất được lưu giữ trong
“folio” này.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai bao gồm các thông tin:
2


+ Tên và chi tiết về nguồn sở hữu theo đăng ký. Người chủ sở hữu theo đăng ký có
thể gồm nhiều hay một tư nhân, hoặc một cơ quan.

+ Diện tích miếng đất, mơ tả để phân biệt miếng đất đó
+ Mơ tả sở hữu miếng đất bằng lời, quyền bảo lưu của Nhà nước, giới hạn chiều
sâu
+ Sơ đồ phác thảo miếng đất
+ Dấu của cơ quan đăng ký
+ Chữ ký của người đăng ký hoặc thư ký
+ Những chi tiết ràng buộc đối với miếng đất đó như là quyền đi lại, thế chấp, hợp
đồng thuê đất, phí thuê hàng năm. Những chi tiết được thực hiện bằng văn bản đăng ký
hoặc lệnh giấy bảo đảm hoặc thơng báo của tồ án, những chứng từ trên đều có xác nhận
trên bản chính (Robert Richard Torrens, 1991) .
1.2.2. Công tác đăng ký đất đai của Malaixia
1.2.2.1. Quản lý và điều phối thị trường đất đai
Theo Đạo luật 1960 “đất cho người khơng có đất”, những người được giao đất chia
ra làm 2 nhóm đối tượng:
+ Nhóm những người khơng có đất: Mỗi gia đình được cấp từ 8 đến 10 acre đất.
+ Nhóm những người đã có đất nhưng diện tích q ít hoặc khơng có hiệu quả kinh
tế, mỗi gia đình được cấp từ 3 đến 4 acre đất ở khu vực rìa làng.
* Thu hồi đất bắt buộc
Theo Đạo luật thu hồi đất 1960, Chính phủ có thể thu hồi đất đã được giao cấp
bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Chính quyền Bang có
quyền thu hồi bất cứ diện tích đất nào đã cấp để phục vụ cho mục đích cơng cộng hoặc
giao do bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào dùng vào mục đích mà theo quan điểm của
Chính quyền Bang là có lợi cho sự phát triển kinh tế của đất nước hoặc cho cộng đồng nói
chung hay một tầng lớp xã hội nào đó. Đạo luật này được áp dụng là do gặp rất nhiều khó
khăn để đi đến một thoả thuận giữa chủ sở hữu đất với cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử
dụng đất. Việc này được giải quyết bởi Điều 66 của Đạo luật thu hồi đất quy định bất cứ
khu đất nào được thu hồi để phục vụ cho các mục đích như đã nêu ở trên đều được giao
cho Chính quyền Bang như là đất cơng. Đạo luật này cũng đưa ra các quy định về đền bù
cho chủ sở hữu khi bị thu hồi đất, bất kỳ cá nhân nào không chấp nhận đối với đất bị thu
hồi về diện tích, số tiền đền bù … có thể khiếu nại với cơ quan quản lý đất đai để thẩm

vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang toà án.
1.2.2.2. Đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
a. Đăng ký đất đai
- Theo Luật đất đai chính quyền Bang có quyền chuyển nhượng đất đai vĩnh viễn
hoặc theo thời hạn không quá 99 năm.
- Các loại bằng khốn mà Bang có thể chuyển nhượng là:
+ Bằng khoán đăng ký và và Bằng khoán Phịng đất đai, là Bằng khốn hồn chỉnh,
có nghĩa là đất đai đã được đo đạc xong
3


Các Bằng khoán đăng ký như: giấy chuyển nhượng của Bang và giấy thuê của
Bang thích hợp đối với đất đô thị và đất làng xã; đất nông thôn vượt trên 4 ha (10 acr);
hoặc Chính quyền Bang chỉ định những khu đất nông thôn nhỏ hơn 4 ha nhưng nhất thiết
phải có Bằng khốn đăng ký; các khu bãi biển và đáy biển
Bằng khốn Phịng đất đai (ví dụ: giấy chuyển nhượng của Mukim và giấy cho thuê
của Mukim) thích hợp đối với đất nơng thơn khơng vượt q 4 ha. Loại Bằng khốn này
cịn được cấp cho các chủ tại khu vực định cư theo nhóm (ví dụ: các kế hoạch định cư đất
đai của Felda)
+ Bằng khoán hạn chế nghĩa là đất đai chưa được đo hoàn chỉnh, ranh giới thửa đất
là tạm thời
- Việc chuyển nhượng đất đai chỉ có hiệu lực khi có sự đăng ký văn bản bằng
khoán đối với đất đai. Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ chỉ được cấp khi đã hoàn thành xong
việc đo đạc đất. Khi cấp Bằng khốn hồn chỉnh thì Bằng khốn hạn chế sẽ được huỷ bỏ
- Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hồn chỉnh sẽ có các quyền: Bằng khốn được cấp
là vĩnh viễn; có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; có quyền tiến hành các giao dịch
(chuyển nhượng, cho thuê, …) trên đất đai của mình; có quyền ngăn chia ngơi nhà nào có
từ 2 tầng trở lên để có được các Bằng khốn riêng cho các phần diện tích riêng trong ngơi
nhà; có quyền để lại đất hoặc tài sản trên đất theo di chúc
- Chủ sở hữu có Bằng khốn hạn chế cũng có những quyền như chủ sở hữu có

Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ ranh giới thửa đất cịn tạm thời; chủ sở hữu không được
chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất
của mình.
- Đăng ký giao dịch:
+ Các loại giao dịch: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại…
+ Các loại văn kiện giao dịch được xuất trình tại Cơ quan đăng ký bằng khoán đất
(nếu là Bằng khốn đăng ký) hoặc tại Phịng đất đai (nếu là Bằng khốn Phịng đất đai) để
đăng ký.
+ Khi đăng ký Bằng khốn quyền lợi sẽ có giá trị vĩnh viễn (trừ khi phát hiện có
lừa gạt, giả mạo, khơng trung thực,…).
+ Cán bộ đăng ký (hoặc cán bộ quản lý đất nếu là Bằng khốn Phịng đất đai) chịu
trách nhiệm bảo quản an tồn các Sổ đăng ký Bằng khốn, văn kiện giao dịch đã được
đăng ký, sổ sách hoặc các loại hồ sơ khác lưu trữ tại cơ quan đăng ký hoặc Phịng đất đai.
b. Hồ sơ địa chính:
Bộ máy quản lý đất đai duy trì các loại hồ sơ khác nhau, các loại hồ sơ này được
chia thành 2 loại: Hồ sơ theo yêu cầu của luật pháp; hồ sơ dùng để quản lý
 Hồ sơ theo yêu cầu của luật pháp
- Các loại hồ sơ khác nhau cần được duy trì theo các văn bản pháp lý đất đai tương
ứng và các văn bản pháp lý phụ trợ như:
+ Bộ luật đất đai: Sổ đăng ký Bằng khoán; sổ đăng ký giao dịch và phi giao dịch;
sổ ghi chép thẩm vấn; sổ ghi chép chỉnh sửa; sổ trình bày.

4


+ Các quy định về đất đai của Bang: Hồ sơ về đơn từ đất đai; số hiệu của công trình
định cư; hồ sơ yêu cầu cho đo đạc; hồ sơ yêu cầu cho Bằng khoán; sổ bán đấu giá.
+ Các đạo luật đất đai trước đây: Tất cả các sổ đăng ký Bằng khốn vẫn cịn đang
sử dụng.
+ Các đạo luật đất đai khác, gồm tất cả hồ sơ, văn bản cần được duy trì theo các

văn bản pháp lý: Đạo luật thu hồi đất, 1960; đạo luật về bất động sản nhỏ phân tán, 1955;
luật khai mỏ; đạo luật đất đai (khu vực định cư theo nhóm), 1960; luật bảo tồn Malay.
 Hồ sơ dùng để quản lý
- Những hồ sơ này được duy trì để tạo thuận lợi cho cơng việc của Phịng đất đai,
loại hồ sơ này gồm: Hồ sơ bán theo sơ đồ; bản đồ in litơ và bản đồ theo tiêu chuẩn; số hiệu
Phịng đất đai; số hiệu thửa; hồ sơ quá trình chuẩn bị, đăng ký và cấp Bằng khốn; hồ sơ
các thơng báo về đất đai trong Quận; hồ sơ về đất bảo tồn; sổ xác định ranh giới ngoại
nghiệp; số hiệu Bằng khoán đăng ký; hồ sơ về việc gửi các Thông báo; hồ sơ địa chỉ các
chủ sở hữu; hồ sơ về đơn thư xin cấp Bằng khoán; hồ sơ văn bản, văn kiện bị trả lại; số
hiệu cơng trình định cư; hồ sơ đơn thư về việc phân chia, ngăn và hợp nhất đất; hồ sơ đơn
thư về việc phân loại tài sản nhỏ; sổ ký nhận khi cấp văn bản Bằng khoán; sổ trực ban; hồ
sơ về việc chuyển các tập hồ sơ; sổ công văn đi.
* Cùng với việc tin học hố việc thu thuế tại Phịng đất đai, các loại hồ sơ khác
cũng được in ấn nhờ máy vi tính như: bản kê xếp loại hàng ngày, bản kê người thu, bản kê
xếp loại hàng tuần, bản kê xếp loại hàng tháng, danh mục các đối tượng thu thuế chủ yếu.
Các hồ sơ này và đĩa mềm cần phải được cán bộ quản lý đất đai Quận cất giữ an toàn.
1.2.3. Hệ thống quản lý đất đai của Trung Quốc
Năm 1949, Trung Quốc triển khai cuộc “cải cách ruộng đất” xoá bỏ quan hệ đất đai
phong kiến trên quy mơ tồn quốc. Tồn bộ quỹ đất đai quốc gia thuộc sở hữu và quản lý
của Nhà nước, Nhà nước chia ruộng đất cho nông dân để sở hữu. Sau khi tiến hành hợp
tác hố thì Trung Quốc có 3 hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu
tư nhân
Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản tư doanh đã xoá bỏ sở hữu tư nhân
về ruộng đất, chỉ còn lại sở hữu của Nhà nước và sở hữu của tập thể
Sau đó Nhà nước Trung Quốc đã ban hành 2 đạo luật về quản lý đất đai: Luật quản
lý đất đai do Quốc vụ viện thông qua ngày 25/6/1986, có hiệu lực từ năm 1987 và ngày
25/6/1986 trở thành “ngày đất đai toàn quốc”
Luật quản lý Nhà đất thành thị do Quốc vụ viện ban hành năm 1994
Quỹ đất đai toàn quốc được chia thành 3 loại theo mục đích sử dụng: Đất nơng
nghiệp gồm (đất canh tác, đất rừng, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản); đất xây dựng gồm

(nhà cửa, cơng trình cơng cộng, đất khai thác khống sản, đất quốc phịng, cơng nghiệp,
dịch vụ…); đất chưa sử dụng.
* Cục quản lý đất đai Trung Quốc (SLA) là cơ quan trực thuộc của Quốc Vụ Viện,
chịu trách nhiệm quản lý thống nhất đất đai trong toàn quốc, có các nhiệm vụ sau:
- Xây dựng định hướng, chính sách pháp quy liên quan đến quản lý đất đai, đồng
thời tổ chức quán triệt, giám sát và kiểm tra việc thực hiện những nguyên tắc, quy định và
5


chính sách đó. Đề xuất phương án cải cách chiều sâu thể chế quản lý và chế độ sử dụng
đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, nghiên cứu và xây dựng chiến lược quốc gia
về phát triển quản lý đất đai.
- Thanh tra và giải quyết tranh chấp các quyền về đất đai.
- Điều tra, thống kê, phân hạng, phân loại đất đai. Lập các loại bản đồ phục vụ công
tác quản lý và sử dụng đất đai.
- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận về đất đai.
- Định giá đất đai và bất động sản. Quản lý thị trường đất đai, xây dựng các quy
định và luật lệ quản lý thị trường đất đai.
- Thanh tra, giám sát việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch khai thác tài
nguyên đất đai dự trữ.
- Trưng dụng đất, cấp đất xuất nhượng đất đai; xác minh, kiểm tra, thu hồi đất, giao
đất.
- Tuyên truyền, giáo dục về quản lý đất đai
Cục quản lý đất đai Quốc gia có 9 vụ, ban, bên dưới có 5 đơn vị sự nghiệp trực
thuộc. Có 30 tỉnh (thành phố trực thuộc, khu tự trị) đều thành lập Cục (hoặc Sảnh) quản lý
đất đai (Quốc thổ), các địa phương (thành phố), huyện và cấp xã đều thành lập cơ quan
quản lý đất đai tương ứng
1.2.4. Hệ thống quản lý đất đai của Thụy Điển

Phần lớn đất đai ở Thuỵ Điển thuộc sở hữu tư nhân. Việc phát triển đất đai khơng
phải là vấn đề mang tính cá nhân mà là mối quan tâm chung của xã hội. Vì vậy các quy
định mang tính pháp lý liên quan đến việc phát triển đất đai luôn đặt ra một yêu cầu là
phải có sự cân bằng giữa lợi ích riêng và lợi ích chung. Pháp luật đất đai ở Thuỵ Điển về
cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên sự
giám sát chung của toàn xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực.
Hệ thống pháp luật đất đai của Thuỵ Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp
lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể
như: quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ
liệu đất đai … Bên cạnh luật đất đai còn có các văn bản pháp luật khác như: Luật hình
thành bất động sản 1970, Đạo luật hình thành bất động sản 1971 quy định về đo đạc địa
chính, Luật đăng ký đất đai tự động năm 1973, Luật đăng ký đất đai tự động năm 1974,
Đạo luật về ngân hàng dữ liệu năm 1974 quy định về hoạt động của hệ thống ngân hàng
dữ liệu đất đai, Luật thuế trước bạ của cơ quan đăng ký đất đai năm 1984. Ngồi ra cịn có
các đạo luật khác như: Đạo luật về trưng thu đất, cho thuê đất, quản lý nhà ở … Quy
hoạch được điều chỉnh bởi Luật quy hoạch và xây dựng năm 1987.
Một số nội dung quan trọng của chính sách, pháp luật đất đai của Thuỵ Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu

6


- Thế chấp: Thủ tục thực hiện thế chấp là trước tiên người sở hữu đất đai làm đơn
xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được
đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp.
- Quy hoạch sử dụng đất và thu hồi đất: Theo quy định của pháp luật các địa
phương được toàn quyền giám sát việc phát triển, không cần phải là chủ sở hữu phần đất
được quy hoạch, khơng cần quan tâm đất đó thuộc thuộc về ai. Tuy nhiên trên thực tế
quyền sở hữu đất đai có thể ảnh hưởng đến cả quy hoạch và việc thực hiện quy hoạch.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị

trường. Pháp luật về quy hoạch có các điều khoản quy định về bồi thường cho các chủ sở
hữu đất đai, cho một số trường hợp phải chịu thiệt hại do quy hoạch gây ra.
- Chủ sơ hữu đất: Mặc dù sở hữu tư nhân về đất đai nhưng chủ sở hữu chỉ được
thực hiện các quyền trong giới hạn cho phép của pháp luật. Chủ đất có thể buộc phải bán
đất khi đất đó cần cho các nhu cầu chung của xã hội. Việc sử dụng đất của các chủ đất
phải thực hiện phù hợp với quy hoạch chi tiết được chính quyền địa phương phê duyệt.
* Đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
Đăng ký quyền sở hữu: Tồ án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng (và 2 bản sao) để xin đăng ký.
Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp sẽ đăng ký quyền
sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu lại
Toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Trước khi tiến hành đăng ký Toà án phải đối
chiếu với sổ đăng ký đất để xem bên bán có phải là chủ sở hữu đã đăng ký của thửa đất
đem bán hay khơng. Tồ án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán,
việc đối chiếu này được hỗ trợ bởi hệ thống vi tính. Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả
pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Người mua
phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Từ thời điểm đó
người mua được tồn quyền sở hữu. Việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở
hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một
bên thứ 3 nào đó. Quan trọng hơn quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
Hệ thống đăng ký đất đai của Thuỵ Điển có nhiều điểm giống với hệ thống Torrens
nhưng các hợp đồng thiết lập quyền sở hữu có hiệu quả pháp lý lớn hơn so với văn bản
xác nhận đã đăng ký quyền sở hữu.
ở Thuỵ Điển cũng giống như nhiều nước khác, việc thiết lập và đăng ký bất động
sản, đăng ký đất đai liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau
Các địa phương có thẩm quyền thực hiện việc thiết lập và đăng ký bất động sản
nhưng trên thực tế chỉ các địa phương lớn trong các khu vực đô thị mới thực hiện thẩm
quyền về lĩnh vực này. Ở địa phương, các cơ quan địa chính chịu sự quản lý về mặt hành
chính của các Uỷ ban Quy hoạch, là cơ quan chịu trách nhiệm giám sát chung về các hoạt
động quy hoạch và xây dựng.

* Cơ quan đăng ký đất: Sổ đăng ký đất đai được quản lý bởi 93 cơ quan đăng ký
đất đai. Cơ quan này trực thuộc các toà án cấp huyện và được giám sát về mặt hành chính
bởi các tồ án quốc gia về hành chính. Một trong những thẩm phán của toà án cấp quận là
người đứng đầu cơ quan đăng ký đất đai (bán chuyên trách). Cơ quan đăng ký đất đai chịu
7


trách nhiệm về các hoạt động đăng ký đất đai. Mỗi cơ quan đăng ký đất đai độc lập trong
việc ra quyết định.
Tồ án quốc gia về hành chính và hệ thống toà án trực thuộc Bộ Tư pháp. Cơ quan
đo đạc đất đai quốc gia (NLS) trực thuộc Bộ Mơi trường.
* Mục đích đăng ký đất đai: Mục đích cơ bản của đăng ký đất đai là đăng ký tài sản
để hình thành chắc chắn về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai. Các mục đích
quan trọng khác là tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng đất đai, các hoạt động liên quan
đến đất đai và cung cấp các thông tin về đất đai cho các hoạt động quản lý đất đai. Sổ đăng
ký tài sản, sổ đăng ký đất đai và quá trình đăng ký đất đai là những công cụ quan trọng để
đạt được những mục tiêu này. Nội dung của các sổ đăng ký được Chính phủ đảm bảo,
trong đó các quy định về bồi thường trong trường hợp bị mất do một số nguyên nhân nhất
định.
* Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai
Đăng ký quyền sở hữu được áp dụng từ năm 1875, việc đăng ký tài sản làm cơ sở
cho đăng ký đất đai và bắt đầu thực hiện vào đầu thế kỷ 20. Hệ thống đăng ký của Thuỵ
Điển là một hệ thống khá đơn giản và minh bạch. Về cơ bản hệ thống đăng ký đất đai của
Thuỵ Điển cũng giống như hệ thống Torrens nhưng cơ quan đăng ký không cấp các giấy
tờ về quyền sở hữu.
* Tính hồn thiện của việc đăng ký
Đất đai và bất động sản được chia ra làm các đơn vị nhỏ và được đánh mã số duy
nhất. Mã số này được sử dụng chung cho cả đăng ký tài sản, đăng ký đất và sử dụng khi
tính thuế tài sản. Như vậy các sổ đăng ký dựa trên mã số của đất đai và bất động sản chứ
không dựa trên giấy chứng nhận hay sơ đồ. Một tài sản không được coi là tồn tại hợp pháp

nếu chưa được đăng ký vào sổ đăng ký tài sản vào thời điểm được đánh mã số. Tất cả các
trường hợp chuyển nhượng bất động sản đều phải được đăng ký vào sổ dăng ký trong
vòng 3 tháng sau khi thực hiện chuyển nhượng.
* Thủ tục cập nhật số liệu
Các số đăng ký được cập nhật khi có chuyển dịch liên quan đến đất đai. Sổ đăng ký
tài sản chỉ được thay đổi khi kết thúc mỗi thủ tục địa chính. Việc đăng ký có thể coi là một
quyết định được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Các thay đổi về phân chia bất
động sản được thực hiện bởi cơ quan địa chính khu vực hoặc địa phương. Các thay đổi sổ
đăng ký phụ thuộc gần như toàn bộ vào các hoạt động trực tiếp của chủ sở hữu tài sản.
Việc đăng ký tạo ra sự bảo vệ cho chủ sở hữu và chỉ những chủ sở hữu có đăng ký mới
được quyền thế chấp. Việc cập nhật các thay đổi này được thực hiện trên máy tính bằng
việc áp dụng cơng nghệ số.
* Sổ đăng ký bất động sản
Sổ đăng ký bất động sản là sổ đăng ký cơ bản về bất động sản. Nó hình thành cơ sở
cho hàng loạt các hoạt động quan trọng của xã hội như đăng ký đất, tín dụng bất động sản,
thuế tài sản, thống kê nông nghiệp, đăng ký dân số, quy hoạch đô thị và quy hoạch khu
vực. Sổ đăng ký được lập, cập nhật, lưu trữ bởi các cơ quan địa chính, đồng thời cũng là
nhiệm vụ của một số cơ quan có thẩm quyền của chính phủ, của địa phương.

8


Sổ đăng ký bất động sản gồm những thông tin về diện tích và thiết kế của bất động
sản, thơng tin về quyền thông hành địa dịch, các quy định về phân vùng, quản lý đất đai,
điểm toạ độ cho từng thửa đất có tài sản, địa chỉ của tài sản và các thông tin tham chiếu
khác.
* Mối quan hệ của đăng ký với bản đồ
Sổ đăng ký bất động sản có cả trích lục bản đồ địa chính. Trích lục bản đồ địa
chính khu vực nơng thơn dựa trên bản đồ kinh tế sử dụng đất; bản đồ này được in ở tỉ lệ
1/20.000, nhưng bản đồ gốc có tỉ lệ 1/5.000 hoặc 1/10.000 và được dựa trên sơ đồ ảnh trực

giao. Trích lục bản đồ địa chính khu vực đô thị được làm dựa trên bản đồ nền của địa
phương ở tỉ lệ lớn với hệ thống tham chiếu quốc gia hoặc hệ thống tham chiếu địa phương
nối với lưới chiếu quốc gia; trích lục bản đồ địa chính này được làm ở tỉ lệ 1//1.000 và
1/2.000.
* Sổ đăng ký đất
Mục đích chính của đăng ký đất là tạo được thông tin về đất đai phục vụ cho các
mục đích của xã hội và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thu hồi lại các quyền về bất động
sản. Sổ đăng ký đất gồm có thơng tin về tên của chủ sử dụng hợp pháp, địa chỉ và sổ đăng
ký công dân, thông tin về thế chấp và trách nhiệm pháp lý khác.
1.2.5. Hệ thống quản lý đất đai của Pháp
Pháp là nước điển hình sử dụng hệ thống địa bạ. Hệ thống địa chính Napoléon ra
đời bao gồm: bình đồ giải thửa theo đơn vị xã; bản mơ tả chú giải bình đồ và từng thửa
đất; sổ địa bạ gốc thống kê tổng hợp theo từng chủ sở hữu. Chủ sở hữu đất chứng minh
quyền sở hữu thông qua các chứng thư pháp lý theo luật dân sự. Phần lớn các quốc gia
Tây Âu như Bỉ, Tây Ban Nha, Lucxembua, Hà Lan cũng sử dụng hệ thống địa bạ
(Stephane Lavigne, 1996)
a/ Hệ thống hồ sơ địa chính
- Các bình đồ địa chính:
+ Các tờ hay mảnh bình đồ thửa đất: Bình đồ địa chính thường được thành lập ở tỷ
lệ 1/500 cho các khu vực đô thị đông đúc nhất đến 1/5000 cho những khu vực chỉ gồm
những thửa đất diện tích rất lớn. Từ đơn vị cấp cơ bản ứng với đơn vị làng xã, bình đồ địa
chính được phân chia ra những đơn vị thuộc cấp nhỏ hơn.
+ Bảng chắp: Thường xây dựng ở tỷ lệ 1/100.000 hoặc 1/200.000, biểu thị phân
chia diện tích xã làng theo các khu hoặc tờ bình đồ khác nhau, đồng thời cịn thể hiện các
nét chính về địa hình, địa vật, giúp cho người sử dụng tìm được tờ bình đồ địa chính trên
đó có những thửa đất mình quan tâm.
- Các vi phiếu
- Hồ sơ đất đai của các chủ sở hữu
- Các sổ sách địa chính
b/ Thiết lập hệ thống thông tin đất đai

Đến nay việc tin học hố được mở rộng đến tồn bộ các xã trong một hệ thống
MAJIC-2 (cập nhật các thông tin về địa chính thế hệ 2).

9


Hệ MAJIC-2 được đưa vào các sở địa chính để xử lý các thông tin được tổ chức và
tập hợp dưới dạng những tư liệu địa chính tập trung ở những trung tâm tin học cấp vùng
(CRI) chuyên xử lý những số liệu về nhà đất.
Mỗi Sở địa chính đều có cơ sở dữ liệu riêng cho khu vực mình quản lý mà nó truy
nhập thường xun. Thơng tin địa chính được tổ chức dưới dạng những tập hợp có cấu
trúc của các thơng tin, nhóm thành những thực thể khác nhau (thửa, ngôi bất động sản, cá
nhân, lô) liên kết với nhau bằng những quan hệ phân cấp bậc hay chức năng. Việc đọc cơ
sở dữ liệu trên màn hình cho phép nhìn trực quan phần mơ tả các khoản mục cần tìm tuỳ
theo phương thức truy nhập biến hố theo bản chất của thơng tin.
Trong hệ thống MAJIC 2, việc xử lý những thay đổi được các Sở thực hiện trên
máy tính, ngay từ khi tiếp nhận được các chứng từ (trích lục chứng thư, tài liệu đo đạc,
trạng thái mô tả phân vị hoặc cả các khai báo về những bất động sản xây dựng…). Việc
cập nhật các cơ sở dữ liệu được thực hiện theo thời gian thực liên tục trong năm, do các Sở
địa chính có điều kiện sử dụng nguồn thơng tin ln cập nhật.
Việc áp dụng MAJIC 2 cho phép khai thác từng tư liệu một cách chọn vẹn. Chức
năng cập nhật hoá, một chức năng tôn trọng logic quản lý. Các dữ liệu được tổ chức theo
cách có thứ bậc sao cho một số việc cập nhật hoá được thực hiện tự động.
1.2.6. Kinh nghiệm xây dựng hệ thống thông tin đất đai của một số nước trên
thế giới
Hệ thống thông tin đất đai (Land Information System – LIS) giúp nhiều cho việc
đăng ký đất đai và tra cứu thông tin đảm bảo nhanh chóng, thuận tiện.
1.2.6.1. Hệ thống LMAP của Campuchia
LMAP được xây dựng toàn bộ trên cơ sở các phần mềm mã nguồn mở, đó là hệ
quản trị CSDL PostgreSQL đi kèm với phần mở rộng PostGIS để quản l ý dữ liệu không

gian, các phần mềm GIS như uDIG, gvSIG, Quantum GIS để cập nhật và chỉnh sửa dữ
liệu. Một kinh nghiệm quý báu của LMAP là sự chuyển đổi thành công dữ liệu từ các cơ
sở dữ liệu (CSDL) Access hiện có thành CSDL của PostgreSQL. Vấn đề này có liên quan
trực tiếp tới Việt Nam vì khá nhiều hệ thống thơng tin đất đai hiện có ở nước ta được xây
dựng trên CSDL Access .
1.2.6.2. Hệ thống thông tin đất đai quốc gia NaLIS của Malaysia
Những đặc điểm cơ bản của công nghệ NaLIS: NaLIS được xây dựng trên nền hệ
thống mở, với cơ sở mơ hình phân tán dữ liệu, tức là các thông tin được lưu trữ tại các cơ
sở dữ liệu chuyên ngành thuộc các cơ quan khác nhau mà không phải là ở một hệ thống
tập trung. Việc truyền dữ liệu trong hệ thống NaLIS được thực hiện trên cơ sở mạng lưới
truyền thơng sẵn có của các hãng dịch vụ viễn thơng (chủ yếu là mạng Internet) (Nik
Mohd Zain bin Hj. Nik Yusof, 1997) .
1.2.6.3. Hệ thống thông tin đất đai trên mạng internet của Ba Lan
Hệ thống thông tin đất đai Kadaster-on-line là hệ thống nổi bật ở quận Tây của
Varsava (Rik Wouters, 2010) . Hệ thống này bao gồm khối quản lý dữ liệu không gian và
khối quản lý dữ liệu thuộc tính. Dữ liệu khơng gian được quản lý bằng bộ phần mềm
iGeoMap của hãng GeoMap, dữ liệu thuộc tính được quản lý bằng bộ phần mềm
ISEG2000-INT. Hệ thống được triển khai trên mạng internet và chủ yếu chỉ có chức năng
10


phân phối thông tin, việc cập nhật dữ liệu được thực hiện bằng một hệ thống khác. Hệ
thống này được đánh giá là một trong những hệ thống thông tin đất đai thành cơng nhất
trên thế giới.
KẾT LUẬN
Tóm lại các nước phát triển trên thế giới như Ôxtrâylia, Thuỵ Điển, Pháp ... đã có
những hệ thống quản lý địa chính tương đối hồn chỉnh. Hệ thống quản lý địa chính hiện
đại không thể không xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ và áp dụng khoa học công
nghệ.
- Hệ thống tài liệu đất đai thiết lập ở bất kỳ Quốc gia nào đều không tách rời mục

tiêu là quản chặt quỹ đất đai.
- Mọi hệ thống tài liệu quản lý đất đai ở mọi đất nước đều đi sâu thể hiện từng thửa
đất của mỗi chủ sở hữu kèm theo các thông tin cần thiết phục vụ việc thu thuế và yêu cầu
bảo vệ quyền sở hữu đất đai.
- Lựa chọn hệ thống địa chính phụ thuộc vào chế độ chính trị (xác lập quyền sử
dụng hay sở hữu) của từng cá nhân hay tập thể, từ đó sẽ có được những phương thức và
những điều luật cụ thể làm cơ sở, công cụ để quản chặt nguồn tài nguyên thiên nhiên này.
1.3. Tổng quan về đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.3.1. Vị trí, vai trị của đăng ký đất đai
1.3.1.1. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm
đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ
giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Người sử dụng đất được
hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng
đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của tồn xã hội
trong sử dụng đất.
Thơng qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và
người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để
xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng
như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa
vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,...
1.3.1.2. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ nhằm sử dụng đất có hiệu quả cao nhất
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong
phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ tồn

bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của công tác quản lý đất
đai.
11