Luận văn giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh lạng sơn

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn
nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Theo Luật Đất đai năm 2013 có 08 khoản
mục thu tài chính từ đất đai trong đó có khoản thu tiền sử dụng đất theo hình thức Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là một
trong các khoản nghĩa vụ tài chính thu được từ đất; các khoản thu này là nguồn ngân
sách để phục vụ chi đầu tư phát triển của từng địa phương nói chung và tỉnh Lạng Sơn
nói riêng.
Hiện nay, cơng tác đấu giá quyền sử dụng trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đang gặp một số
bất cập trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất: Hệ thống văn bản nhiều, có sự
chồng chéo, chưa xây dựng quy trình xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng
đất; giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất có mức giá chênh lệch lớn so với giá đất
cùng loại, cùng khu vực để sử dụng vào mục đích khác; Chất lượng quy hoạch, sử
dụng đất chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính liên kết trong
quản lý quy hoạch còn yếu; chưa khai thác hết quỹ đất để phục vụ cho công tác đấu
giá; Công tác tổ chức cuộc bán đáu giá thực hiện đúng quy trình, tuy nhiên vẫn còn
những trường hợp khách hàng đấu giá thương lượng, thông đồng giá trước khi dự
phiên đấu giá (nội dung này hệ thống văn bản chưa quy định xử lý)… Trình độ chun
mơn, năng lực của đội ngũ cán bộ còn yếu kém, nhất là ở các cấp chính quyền cơ sở.
Qua q trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Lạng Sơn trong năm 2014- 2016 cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại
hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc thống nhất thực hiện các hệ thống văn
bản, mức giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và công tác tổ chức cuộc đấu cịn
có những vấn đề cần có giải pháp để thống nhất thực hiện trong giai đoạn hiện nay.
Xuất phát từ những yêu cầu và thực tiễn trên, học viên lựa chọn Đề tài: “Giải pháp
hồn thiện cơng tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn"
được thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện
và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn

1

góp phần bổ sung, hồn thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế sự
thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây
dựng hệ thống các cơng trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã
hội.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục đích của luận văn là nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản
lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, đảm bảo chính sách áp dụng
thực hiện thống nhất, hạn chế thất thoát các nguồn thu tài chính từ đất đai.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn dựa trên các hệ thống văn bản quy đình
và tình hình thực tế địa phương.
b. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung và không gian nghiên cứu: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn
- Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Luận văn sử dụng các số liệu thu thập công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016, và đề ra các giải
pháp tăng cường hiệu quả công tác này cho đến năm 2020 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở hệ thống các văn bản, chế độ, chính sách hiện hành về quản lý nhân lực của
Nhà nước nói chung và tình hình triển khai thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng
đất trong năm vừa qua; Luận văn áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp điều tra khảo sát;
- Phương pháp thống kê;
- Phương pháp hệ thống hóa, phân tích, so sánh;
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia và phương pháp kết hợp khác

2


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Cơ sở lý luận giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và định giá đất và
phương pháp định giá đất

1.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất
1.1.1.1 Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với đất đai
mà nói giá cả đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định
bởi nó có thẩ thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai
đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như
giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sửu dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp… Hầu hết những nước có nến kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất đai chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng
gian và thời gian xác định.
1.1.1.2 Đặc điểm của giá đất
Không giống về phương thức biểu hiện: Giá cả đất phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có
giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giá đất được biểu thị nhiều phương thức khác
nhau, ngoài ra biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng cịn có thể biểu
hiện bằng quyền th. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá
cả đất đai với quyền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ xác định

suất lợi tức hồn vốn là có thể tính ra giá đất.
Khơng giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn lại
thiếu một thị trường hồn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ
quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định

3


giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân
tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không
phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của
con người, cho nên khơng có giá thành sản xuất. thực tế trong trường hợp con người
phải khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì có thể tính được chi phí
trực tiếp đầu tư vào đất. tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó có thể phân bổ để mà
hạch tốn vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở tại khu vực đơ thị các khoản chi phí trực tiếp
như xây dựng hệ thống đường giao thơng, điện, cấp và thốt nước… có thể tính tốn
được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây
dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ…), góp phần làm cho
khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đấy giá đất của khu vực đó lên
nhưng khó tính tốn để đưa vào giá đất đó được.
Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng rõ ràng, tốc độ
tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường. Chủ yếu là do
ngun nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính
co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng
lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng,
đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi
nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có
trạng thái tăng lên. Trong thị trường thơng thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng
của bản thân đơi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp,

đất đai mà cón người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong
kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế,
nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa
các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất khó hình thành thống nhất, mà có tính
đặc trưng khu vực rõ ràng trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì
giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng; ngồi ra, giá đất còn phụ thuộc

4


vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác
nhau có giá cả rất khách nhau.

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.2.1 Địa tô
Địa tô là sản phẩm thẳng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp
cho người chủ sở hữu rượng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư
hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động cảu nô lệ và
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là
một sản phẩm thẳng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. trong chủ
nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trông nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa
tô. Về thực chết, địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thẳng dư thừa ra ngoài
lợi nhuận bình qn và do nhà tu bản kinh doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô
tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh daonh nông
nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô:
địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì
những cơ sở kinh tế hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, nhưng
vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước về bản chất với địa

tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại đại tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất
có điều kiện sản xuất thuộn lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần
thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh
lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh
trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân
bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Bì ruộng đất
thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới
hình thức địa tơ chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh
doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tơ chênh lệch cịn tồn tại cả trong điều kiện
chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy
phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu

5


nhập của nhà nước. Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh
lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
mầu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch
II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tơ chênh
lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai
hay tiền thuê đất hàng năm, cịn địa tơ chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư
hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đơ thị và giá đất nơng nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác
nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều kiện khác biệt cơ bản giữa đất ở đô thị
và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên
đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì, do đó quyết định
khả năng sinh lời của thửa đất, tức là quyết định mức địa tơ của đất đó.
1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay

đổi, vì địa tô vận động một các độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tơ với giá đất để xem giá đất cịn bị ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy
ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu khơng thì
đem tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân
hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, để đất thu được địa tô lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào
ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. vì vậy nhà tư
bản kinh doanh muốn sử dụng đất tôt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển
kinh tế xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh
daonh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi xuất ngân hàng làm cơ sở để
xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn
trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. trong
phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của các ngân hàng là như nhau, không
kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, khơng quyết định giá đất đơ thị cao hơn giá đất nông nghiệp.

6


1.1.2.3 Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn tồn, giá cả của hàng hóa thơng thường được quyết định
tại điểm cân bằng quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại cung
vượt cầu thì giá cả phải hạ xuống, đó là ngun tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình
thành là:
Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất.
Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu quyết định.
Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thơng thường là có đặc tính tự nhiên, nhân
văn nên khơng hồn tồn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành
ngun tắc cung cầu riêng.

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, khơng sinh sơi và
tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn
trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xẩy ra
về phía cầu. nghĩa là đất đai khơng thể tiến hành cạnh tranh hồn tồn, nghiêng nhiều
về tính độc chiếm giá cả.
Bên cung và bên cầu đều khơng dễ dàng biết được ở đâu có thơng tin về cung về cầu.
Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao
dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn
Do đó, đất đai khơng thể chỉ lấy ngun tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất
đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị
trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ
yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai,
khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên cảu thị trường đất đai,
Ngồi ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích
động thái. Vì hiện trạng cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng
phát triển trong tương lại nghĩa là hiện tại mà xét về tương lai.
Cung cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong

7


thị trường hàng hóa thơng thường. Vấn đến này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất
bởi vì cung cầu đất về cơ bản là cố định và bất biến. giá của đất trong một khu vực
nhất định sẽ xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ dân cư, mức tăng trường kinh tế,
mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao
thông, tỷ lệ lãi xuất của ngân hàng.[1]

1.1.3 Khái niệm Định giá đất và các phương pháp, yêu cầu, điều kiện định
giá đất.
1.1.3.1 Khái niệm Định giá đất

Định giá là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế- kỹ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát
triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là
hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định
giá là những khái niệm kinh tế, tuy nhiên cũng có một số khác biệt.
W.Sealrooke cho rằng: Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản
cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (W. Sealrooke).
Còn Lim Lan Yuan định nghĩa: Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất
cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt.
Giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị tác động
bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá
trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. [2]
Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách
khóa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả
tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định
chính sách quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hóa phương pháp định giá và nâng cao độ
chính xác của cơng tác định giá. Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ rất mật thiết giữa

8


việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản. Quản lý
tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: Đề phòng được giá cả đất đai
tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy
phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất
đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất

thốt thu lợi của đất đai quốc hữu [3]
1.1.3.2 Phương pháp Định giá đất
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử
dụng một trong số các phương pháp sau [17] :
Phương pháp so sánh trực tiếp: Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất
có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích
thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian khơng q 02 năm tính
đến thời điểm định giá đất. Sau đó phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu
tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để tính được giá đất của
thửa đất cần định giá.
Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc
phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí.
Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc
cải tạo của những cơng trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản
cần định giá.
Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc
phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá thị
trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng
sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hố thu nhập ước tính trong
tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Phương pháp thặng dư: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước
tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho

9


thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với
dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có

khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có
tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các
yếu tố khác hình thành doanh thu.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ
vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và
giá đất trong bảng giá đất. Giá đất của thửa đất cần định giá sẽ bằng giá đất theo quy
định nhân với hệ số điều chỉnh.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, khơng có phương
pháp nào là phương pháp riêng rẽ mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, cịn
các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích
hợp nhất.
1.1.3.3 u cầu về thơng tin trong áp dụng phương pháp định giá đất
Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền
sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động
sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị
trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.
Trường hợp tại khu vực định giá đất khơng đủ thơng tin thì có thể thu thập thơng tin tại
khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;
Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy
định về khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.
1.1.3.4 Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các
thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền
với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn

10


liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường,

trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các
khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát
triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng
doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường
hợp thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất)
dưới 30 tỷ đồng đối với các tỉnh Lạng Sơn trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối
với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất.

1.2.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà
những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu
giá đồng ý bán bằng cách gõ búa.
Dưới góc độ pháp lý, khái niệm về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong
những điều luật cụ thể: Điều 3 Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hòa nhân dân Trung
Hoa năm 1996 quy định “bán đấu giá tài sản là hình thức bán và mua tài sản cơng
khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn
đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán
đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hóa sẽ được bán cho người trả
giá cao nhất [4].
Ở Việt Nam, thì thuật ngữ "Bán đấu giá tài sản" là hình thức bán cơng khai một tài
sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá
cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản là một quá
trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món

11

hàng cho người ra giá cao nhất. Theo quy định tại Điều 2 của Nghị định số
17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài
sản [7]:
- Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên
cho đến khi có người trả giá cao nhất.
- Đấu giá viên là người được cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá theo quy định.
- Người mua được tài sản bán đấu giá là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm.
- Tài sản bán đấu giá là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản
được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
- Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề.
- Người có tài sản bán đấu giá là chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền
bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá hoặc cá nhân, tổ
chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật.
- Người tham gia đấu giá tài sản là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia
đấu giá để mua tài sản bán đấu giá.
Đấu giá là việc mua bán tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp
cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán. Như vậy, xét về bản chất
của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thơng qua hình thức đấu
giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra
theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức
năng bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá tài sản.
Tài sản trong đấu giá rất đa dạng nhưng chung quy lại có thể chia ra làm hai loại tài
sản: Loại thứ nhất là tài sản thuộc sở hữu cá nhân (hàng hóa, đồ cổ, tác phẩm nghệ
thuật, đồ dùng cá nhân, bất động sản, động sản....) được bán theo hình thức tự nguyện
và loại thứ hai là tài sản thuộc sở hữu của nhà nước (tài sản để thi hành án; tài sản là
tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định
của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; tài sản bảo đảm theo quy định của pháp

12


luật về giao dịch bảo đảm; tài sản nhà nước phải bán đấu giá theo quy định của pháp
luật về quản lý tài sản nhà nước...) được bán theo hình thức bắt buộc.
Theo lý luận chung hệ thống pháp luật được hiểu là tập hợp tất cả các QPPL, văn bản
pháp luật tạo thành một cấu trúc tổng thể, được phân chia thành các bộ phận có sự
thống nhất nội tại theo những tiêu chí nhất định như bản chất, nội dung, mục đích.
Theo đó, hệ thống pháp luật bao gồm hệ thống cấu trúc bên trong và hệ thống cấu trúc
bên ngoài.
Với quan niệm này pháp luật về bán đấu giá tài sản chưa phải là một ngành độc lập có
phạm vi điều chỉnh và đối tượng điều chỉnh riêng biệt. Mặc dù pháp luật về bán đấu
giá tài sản cũng bao gồm tổng thể các QPPL, điều chỉnh các quan hệ xã hội về bán đấu
giá tài sản được thể hiện trong các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành và có mỗi quan hệ thống nhất trong hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, do
đặc điểm của loại tài sản được đưa ra bán đấu giá theo cách phân định của pháp luật,
mà pháp luật về bán đấu giá tài sản không thuộc một ngành luật chuyên biệt nào. Các
quy định của pháp luật về bán đấu giá nằm rải rác trong các quy định của Luật, Pháp
lệnh, Nghị định như: Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Đăng ký giao dịch đảm bảo,
Luật kinh doanh bất động sản, Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, Pháp lệnh xử lý
vi phạm hành chính, Pháp lệnh thi hành án, Nghị định về kê biên đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định về xử lý
hàng hóa do người vận chuyển lưu giữ tại cảng biển Việt Nam… Vì vậy, cần thấy rằng
pháp luật về bán đấu giá tài sản vừa đang là những quan hệ bổ trợ tư pháp giúp cho
hoạt động của các cơ quan hành chính nhà nước, các cơ quan tư pháp thực hiện nhiệm
vụ của mình trong xử lý các tài sản để thi hành án, tịch thu sung công quỹ nhà nước
trong các khoản bồi hoàn tiền phạt hoặc bán tài sản nhà nước, vừa là các quan hệ pháp
luật về giao dịch dân sự khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu bán đấu giá tài sản thuộc sở
hữu của họ.
Tuy nhiên, xem xét pháp luật về bán đấu giá trong mối quan hệ với các ngành luật

trong hệ thống pháp luật có thể đưa ra Khái niệm pháp luật về bán đấu giá tài sản như
sau: “Pháp luật về bán đấu giá tài sản là toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh
lĩnh vực bán đấu giá tài sản bao gồm những quy định về nguyên tắc, thủ tục bán đấu

13


giá tài sản, người bán đấu giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài
sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành” [6]
Như vậy, khung pháp luật về bán đấu giá tài sản ở nước ta đang trong quá trình hình
thành chưa thể tạo thành một trật tự pháp luật đầy đủ và ổn định. Chưa có một văn bản
pháp luật nào có giá trị pháp lý cao như Luật để điều chỉnh và tổ chức hoạt động bán
đấu giá tài sản nhằm đưa tổ chức và hoạt động này ngày càng có hiệu quả hơn trong
tiến trình cải cách hành chính, cải cách tư pháp cũng như hội nhập kinh tế quốc tế, góp
phần tăng cường tính cơng khai, minh bạch và phát huy được các lợi ích kinh tế do bán
đấu giá tài sản đem lại.

1.2.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất trong quản lý sử dụng đất đai
Bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ngày càng có vai trị quan trọng trong sự phát
triển của nền kinh tế nước nhà, đặc biệt trong quản lí đất đai. Việc đấu giá quyền sử
dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Đấu giá quyền sử dụng đất tạo
cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản. Góp
phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho
thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất, đấu giá
quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện nay tạo cơ sở, căn cứ
để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn
thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xố bỏ địa tơ chênh lệch theo hướng
đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư [6].
Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải pháp

quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh
bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế việc làm này chưa được
áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai thời gian qua có
thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu
quả .Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trị của đấu giá QSDĐ:
Thứ nhất, đấu giá cơng khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường
giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý,

14


các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất
phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư
thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng
chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương
mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà
đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất cho Nhà nước theo quy định).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương
lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện
bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vơ hình chung tạo
ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Nhiều vấn đề phát
sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hịa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các
bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền
ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các
trường hợp chây ỳ để sớm hồn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp này có
thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người
bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử
dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công

khai tại các cơ quan chức năng, khơng liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh
lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước. Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình
trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường cơng khai, minh
bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất
nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ
quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn
cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thơng qua đấu giá. Cịn người có quyền
lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn. Khi hình thức đấu giá được áp
dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết

15


được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc
hiện nay.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho” trong giao
đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho th đất
vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh. Với việc
phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất
đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn
có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, quân xanh - quân đỏ…
song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này.
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ,
nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được
nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với
yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem
lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng
dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều

nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự
án bị bỏ hoang.

16


1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1 Hệ thống văn bản pháp luật ban hành về đấu giá quyền sử dụng đất
Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất
STT
1

Tên văn bản
Luật Đất đai 2013

Tiêu đề văn bản

2

Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính Phủ

Quy định về Giá đất

3

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ

Quy định về thu tiền sử dụng đất

4

Nghị định số 135/2016/NĐ-CP
ngày 09/9/2016 của Chính phủ

Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thu tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước

5

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày
06/01/52017 của Chính phủ

Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai

6

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 của Chính phủ;

Về bán đấu giá tài sản

7

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường

Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều
chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá
đất

8

Thông tư số 76/2014/TT-BTC
ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính

Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2015/NĐ-CP
Quy định về thu tiền sử dụng đất

10

Thông tư số 332/2016/TT-BTC
ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính

Sửa đổi, bổ sung một số điều chủa Thơng tư số 76/2014/TTBTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số
điều của Nghị định số 45/2015/NĐ-CP Quy định về thu tiền
sử dụng đất

11

Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày
06/12/2010 của Bộ Tư pháp

về Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số
17/2010/NĐ-CP;

Thông tư số 137/2010/TT-BTC
ngày 15/9/2010 của Bộ Tài chính

Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước
bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài
sản;

12

13

14

Thơng tư số 03/2012/TT-BTC
ngày 05/01/2012 của Bộ Tài chính
Thơng tư số 48/2012/TT-BTC
ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính

Hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp Chứng chỉ hành
nghề đấu giá tài sản;
Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính
trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

15

Thông tư số 02/2015/TT-BTC
ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính

Sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày
16/03/2012 của Bộ Tài chính Hướng dẫn việc xác định giá
khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho th
đất

16

- Thơng tư số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP ngày 04/04/2015
của Bộ Tài nguyên và Môi trường
và Bộ Tư pháp

Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

17


1.3.2 Nội dung cơ bản của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh Lạng Sơn
Quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá là sự tác động có tổ chức và điều chỉnh
bằng quyền lực Nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản để nhằm bán được
tài sản với giá cao nhất. Vớ� các nguyên tắc cơ bản là: “công khai, liên tục, khách
quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham
gia” [7] hoạt động bán đấu g�á tà� sản luôn mang lạ� cả lợ� ích cho ngườ� bán
cũng như người mua.
Quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản của chính quyền cấp tỉnh, có
thể khái qt gồm một số nội dung sau:
Một là, bảo đảm biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm Dịch vụ
bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu. Phát triển

đội ngũ đấu giá viên, tích cực cử đi đào tạo nâng cao năng lực về trình độ cho đội ngũ
đấu giá viên giỏi về chuyên môn nghiệp vụ, vững về bản lĩnh chính trị, trong sáng về
đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của xã hội, phục vụ đắc lực cho
công cuộc cải cách tư pháp và hội nhập kinh tế quốc tế.
Hai là, rà sốt, hệ thống hóa và hồn thiện văn bản QPPL của Hội đồng nhân dân,
UBND các cấp của tỉnh quy định về công tác bán đấu giá tài sản nhằm tạo cơ sở pháp
lý thống nhất và đồng bộ, tránh chồng chéo, mâu thuẫn; hướng dẫn theo thẩm quyền
việc sử dụng các mẫu văn bản, giấy tờ trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản, sổ theo dõi
tài sản bán đấu giá, sổ đăng ký bán đấu giá tài sản; mẫu thẻ đấu giá viên; quy định cụ
thể về mức phí đấu giá tại địa phương căn cứ vào nghị quyết của Hội đồng nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phù hợp với các quy định của pháp luật về phí,
lệ phí;
Ba là, tổ chức thi hành, tuyên truyền, PBGDPL về đấu giá tài sản, chính sách phát
triển nghề đấu giá tài sản; xây dựng Quy hoạch phát triển các tổ chức bán đấu giá
chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh, trong đó tập trung vào việc thành lập các doanh
nghiệp bán đấu giá tài sản, nhằm thực hiện chủ trương xã hội hóa cơng tác bán đấu giá
tài sản.

18


Bốn là, kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về tổ chức, hoạt động bán đấu giá tài sản
trong phạm vi địa phương theo thẩm quyền; kiểm tra về tổ chức và hoạt động đối với
Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, chi nhánh
của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản. Thông qua kiểm tra, thanh tra để kịp thời phát
hiện và xử lý nghiêm minh những sai phạm trong hoạt động bán đấu giá tài sản.

Năm là, định kỳ hàng năm tổ chức sơ kết, tổng kết để nhằm đánh giá tồn diện, chính
xác về thực trạng cơng tác bán đấu giá tài sản, từ đó đưa ra các giải pháp để nâng cao
chất lượng công tác bán đấu giá tài sản, đáp ứng nhu cầu của cá nhân, tổ chức và

doanh nghiệp.
1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

1.4.1 Những nhân tố khách quan
Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và
chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS
nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng: Chính sách về khuyến khích đầu
tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó làm cho giá BĐS tăng;
Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam; chính sách cho phép những
người khơng có hộ khẩu tỉnh Lạng Sơn được mua nhà tại thành phố; các chính sách
thuế của Nhà nước đối với BĐS...
Các yếu tố về kinh tế vĩ mơ: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực; thu nhập
bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong
vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng
khốn, thị trường tín dụng trong vùng...
Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ gia
tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ.
Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng y tế, giao dục, trình độ dân trí,
vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của
BĐS. Tình trạng những người sống trong khu vực

19


1.4.2 Những nhân tố chủ quan
- Các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của
BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại trung tâm đơ thị hay một vùng nào đó; hay tại ngã
3 ngã 4, trên các trục lộ giao thông quan trọng sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất
cùng loại nằm ở các vùng ven. Việc xem xét, đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ

quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: Một kích thước và diện tích thửa
đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác trong
vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập
nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá trị của BĐS sẽ thấp và ngược
lại thì giá của nó sẽ cao hơn.
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có
ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS
càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng
nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có những hạn chế nhất
định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng (giao thơng, cấp thối nước, thơng tin liên lạc...) sẽ làm tăng giá trị của đất và
tác động trực tiếp đến giá đất.
- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về chuyển quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có;Các quy định về xây dựng và kiến trúc
gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng
khác gắn với BĐS: Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung...

20


1.5 Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

1.5.1 Những kinh nghiệm từ các địa phương
1.5.1.1 Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh
Là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của

khu vực phía Nam. Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh
là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng. Để sử
dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu
giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất.
Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30%
nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng,
50 - 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng. Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất
cơng có diện tích 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành) [13].
Năm 2014, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM tăng lên gấp 3
lần so với năm 2013, tương đương nguồn thu ngân sách cũng tăng từ 14,794 tỷ đồng
lên 51,753 tỷ đồng.
Trong năm 2015, Thành phố sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất nhiều khu đất đã
hồn thành cơng tác giải phóng mặt bằng, dự kiến thu về 700 tỷ đồng cho ngân sách
nhà nước [6].
1.5.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung.
Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thành phố Đà Nẵng cũng đã ban hành
quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 29/QĐ-UBND ngày 17/5/2008 về
việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất, cụ thể:
Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử
dụng đất dưới hình thức niêm yết cơng khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên
các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian liêm yết giá, Hội đồng
bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.

21


Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và

ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngồi phải có sự đồng ý
của Hội đồng bán đấu giá.
Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2 mỗi người tham gia đấu giá được
quyền hô nhiều lần khơng hạn chế cho đến khi khơng có ai hô giá cao hơn. Thời gian
quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), q 05 phút khơng có
ai tiếp tục hơ thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá .
Hình thức đấu giá: Trực tiếp, cơng khai hơ bằng miệng và số lần hô đối với mỗi đối
tượng tham gia đấu giá không hạn chế. Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05
phút. Đối tượng hô giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, các lần hô tiếp
theo không được thấp hơn giá hơ trước đó.
Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ tự và mức
giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây. Sau khi người điều hành
phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, khơng có đối tượng nào hơ giá cao hơn thì đối
tượng vừa hơ mức giá đó trúng đấu giá. Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ
khi người điều hành cơng bố bắt đầu đấu giá mà khơng có đối tượng hơ giá, thì phiên
đấu giá coi như khơng thành. Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sung vào quỹ ngân
sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản hủy phiên đấu giá.
Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hơ giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã hơ thì việc
đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó. Người rút lại giá khơng
được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phịng đấu giá; đồng thời không
được trả lại tiền đặt cược.
Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham
gia đấu giá đều ký vào biên bản.
1.5.1.2.1 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành
phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp
luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB

22

ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và
những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả
thực hiện cơng tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án
với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá
quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và
thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá
quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng.
Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là
diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mơ diện tích dự kiến dành
cho đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội là 153 ha [13]
Theo báo cáo của Sở TN&MT thành phố Hà Nội năm 2014, do thị trường bất động
sản có dấu hiệu phục hồi nên nhiều phiên đấu giá có số lượng tăng cả về người tham
gia đấu giá và quy mơ diện tích. Tính đến ngày 31/12/2014, diện tích tổ chức đấu giá
18,38 ha, tổng số tiền đấu giá thu được trên 2.989 tỷ đồng. Một số đơn vị có kết quả
đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng (vượt 226% kế hoạch); quận Hà
Đông 369,3/100 tỷ đồng (vượt 269% kế hoạch); huyện Đông Anh 242,76/200 tỷ đồng
(vượt 22% kế hoạch) [14].

1.5.2 Những cơng trình khoa học có liên quan đến đề tài
Luận văn Thạc sĩ của Phạm Thị Thu Hành, “chuyên đề: Đánh giá thực trạng đấu giá
quyền sử dụng đất tại một số dự án trên dịa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng
Ninh”. [7]
Luận văn Thạc sĩ của Vũ Văn Hải, “chuyên đề Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử
dụng đất tại một số dự án trên dịa bàn huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương” [8]
Luận văn thạc sĩ của Ngô Lan Phương “chun đề: Hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước
về bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn”. [9]

23


Kết luận chương 1
Có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức
năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước,
mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với
đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ
thống cơng cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về
đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ
thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và khơng thể thiếu được.
Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh
tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn trong những năm
qua.Ở các nước trên thế giới Pháp Luật về đấu giá tài sản được xây dựng thành bộ luật
riêng, tại nước ta chế định này nằm rải rác trong các Văn bản QPPL khác nhau như:
Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Nghị định, Luật quản lý tài sản, Luật thi hành án dân
sự... làm cho hệ thống cơ sở pháp lý thiếu tính đồng bộ.
Lợi ích của việc đấu giá QSDĐ mang lại về mặt kinh tế, xã hội và quản lý nhà nước về
đất đai là các yếu tố được nói tới qua thực tiễn đấu giá QSDĐ. Trên cơ sở khoa học,
căn cứ pháp lý và thực tiễn trình bày trong phần tổng quan. Tơi nhận thấy việc nghiên
cứu về đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn là rất cần thiết góp
phần hồn thiện quy trình, cơ chế, tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình CNH-HĐH đất nước.

.

24

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN
2.1 Vị trí địa lý và tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh

2.1.1 Vị trí địa lý
Lạng Sơn là tỉnh miền núi, nằm ở phía Đơng Bắc của Việt Nam; cách thủ đô Hà Nội
154 km đường bộ và 165 km đường sắt; phía bắc giáp tỉnh Cao Bằng, phía đơng bắc
giáp Trung quốc, phía đơng nam giáp tỉnh Quảng Ninh, phía nam giáp tỉnh Bắc Giang,
phía tây nam giáp tỉnh Thái Nguyên, phía tây giáp tỉnh Lạng Sơn. Theo chiều bắc –
nam từ 22o27’- 21o19’ vĩ bắc; chiều đông – tây 106o6’ – 107o21’ kinh đơng.

Hình.1: Sơ đồ vị trí địa lý tỉnh Lạng Sơn
Tỉnh Lạng Sơn có 10 huyện và 01 thành phố; trung tâm tỉnh nằm cách thủ đô Hà Nội
154km về hướng Đông Bắc, cách cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị biên giới Việt - Trung
18km, đồng thời nằm liền kề với khu tam giác năng động Hà Nội - Hải Phòng - Quảng
Ninh. Tỉnh Lạng Sơn cịn có các tuyến giao thơng mang tính chiến lược phát triển kinh

25