Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở việt nam hiện nay

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

VŨ THỊ HỒNG XUYÊN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG,
GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

VŨ THỊ HỒNG XUYÊN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG,
GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
Chuyên ngàn :Lý luận và lịch sử Nhà nƣớc và Pháp luật
Mã số: 60 38 01 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN HOÀNG ANH

HÀ NỘI – 2015

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác.Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN

Vũ Thị Hồng Xuyên


DANH MỤC TÀI LIỆU VIẾT TẮT
1.

CNH

: Công nghiệp hóa

2.

HĐH

: Hiện đại hóa
: International Organization for Standardization

3.

ISO

4.

XH

: Xã hội

5.

NQ

: Nghị quyết

6.

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7.

NSNN

: Ngân sách nhà nước

8.

XHCN

: xã hội chủ nghĩa

9.

TTHC

: Tố tụng hành chính

Tổ chức tiêu chuẩn hoá quốc tế

10. UBND

: Ủy ban nhân dân

11. BLDS

: Bộ luật dân sự

12. QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

13. CT

: Chính trị

14. QH

: Quốc hội

15. CLB

: Câu lạc bộ


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN .................. 8
PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, .................. 8
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......................................................... 8
1.1. Khái quát chung về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất ....................................................................................................... 8
1.1.1. Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất. ............................................................................................... 8
1.1.2. Nội dung và hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất..................................................................... 13
1.2. Chính sách pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay. ...... 25
1.3. Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất ......................................................................................... 28
1.3.1. Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất..................................................................... 28
1.3.2. Đặc điểm của thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền, góp
vốn, thế chấp sử dụng đất ....................................................................... 30
1.3.3. Hình thức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn,

thế chấp quyền sử dụng đất..................................................................... 35
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY ......................... 39
2.1. Thực trạng ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhƣợng,
góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất .......................................................... 39
2.1.1. Thực trạng hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền chuyển
nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất........................... 39


2.1.2. Thực trạng doanh nghiệp thực hiện các quyền chuyển nhượng,
góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất ......................................... 40
2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực tài chính khi thực
hiện các quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ... 42
2.2.1. Tác động của nền kinh tế thị trường đến người sử dụng đất khi
thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 42
2.2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về thuế, lệ phí khi người sử dụng
đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền
sử dụng đất .............................................................................................. 46
2.2.3. Những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân của chính sách
thuế, lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, góp
vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất ................................................ 47
2.3. Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực hành chính khi ngƣời
sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử
dụng đất .......................................................................................................... 50
2.3.1. Thực trạng về thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. ...................................... 50
2.3.2. Những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân về thủ tục hành chính
liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đất .......................... 53

2.4. Thực trạng về những vi phạm pháp luật của ngƣời sử dụng đất khi
thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất ..................................................................................................... 55
2.4.1. Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của hộ gia đình, cá
nhân khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng
quyền sử dụng đất ................................................................................... 55
2.4.2. Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của các doanh
nghiệp khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng
quyền sử dụng đất ................................................................................... 57


2.4.3. Nguyên nhân của những vi phạm pháp luật đất đai khi hộ gia
đình, cá nhân và các doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp bằng quyền sử dụng đất............................................................ 59
2.5. Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền
chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ............................. 61
2.5.1. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển nhượng,
góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ...................................................... 61
2.5.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng,
góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ...................................................... 66
2.5.3. Giải pháp nâng cao năng lực tuyên truyền thực hiện pháp luật khi
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất........................... 68
KẾT LUẬN .................................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76


ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Sự cần thiết thực hiện đề tài
Việt Nam là một trong số ít các nước duy trì đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, nhà nước đại diện cho toàn dân đứng ra thực thi quyền sở hữu và tiến

hành quản lý việc sử dụng đất đai (được quy định tại Hiến pháp 2013 và Luật
Đất đai năm 2013), còn việc sử dụng đất đai trên thực tế thì giao cho các chủ
thể khác nhau như tổ chức pháp nhân, hộ gia đình, cá nhân... Vì vậy, khi bàn
đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ thể được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất... đó chính là các cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp...
Mặc dù đã có nhiều công trình nghiên cứu và học tập rút ra kinh nghiệm từ
các nước trên thế giới để áp dụng ở Việt Nam, nhưng vấn đề thực hiện quyền
của người sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập mang nặng quan hệ hành chính,
nếu căn cứ vào pháp luật đất đai hiện nay thì hệ thống pháp luật đất đai chưa
thể hiện được một cách cụ thể về yêu cầu của thị trường, lợi ích của người sử
dụng đất, của Nhà nước và của cộng đồng dân cư trong thực hiện quyền sử
dụng đất. Chính vì thế mà cần phải nghiên cứu một cách cụ thể về tình hình
thực hiện pháp luật về quyềnchuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền
sử dụng đất qua đó để có cơ sở về mặt lý luận và thực tiễn nhằm hoàn thiện hệ
thống pháp luật đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay đảm bảo quyền
lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và thu hút các nhà đầu tư
nước ngoài vào Việt Nam.
Mặc dù, trong thời gian qua, hệ thống chính sách, pháp luật đất đai đã
có nhiều qua nhiều lần sửa đổi nhưng vẫn còn bất cập, hiệu quả kinh tế mang
lại chưa cao, chưa trở thành một nguồn vốn thực sự cho việc phát triển kinh
tế. Pháp luật đất đai và hệ thống pháp luật có liên quan còn nhiều điểm chồng
chéo, mâu thuẫn, làm cho việc thi hành còn gặp khó khăn lúng túng và trong
1


nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất giữa Luật Đất đai với các Bộ Luật Dân
sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư.Những bất cập này đã có những
ảnh hưởng nhất định đến tình hình kinh tế - xã hội, lợi nhuận của cá nhân và
Nhà nước, của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam phát sinh từ những giao
dịch dân sự về quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn cho các chủ thể

sử dụng đất khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình; đặc biệt trong đó phải
kể đến những thủ tục hành chính rườm rà ở các cấp, thất thoát nguồn thu của
nhà nước về thuế chuyển quyền sử dụng đất và các tiêu cực phát sinh trong
khi làm thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất, nhất là trong khu vực đô thị về
chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế... đã gây cho các chủ thể quá nhiều khó
khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Hiện tượng
trong một số địa phương người dân khi thực hiện các quyền sử dụng đất như
chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đi qua
nhiều cấp trung gian, từ những tiêu cực trong lĩnh vực đất đai làm cho kỷ
cương pháp luật bị coi thường, người dân thiếu tin tưởng vào chính sách,
pháp luật của nhà nước nhất là trên lĩnh vực đất đai... Từ thực tiễn nói trên,
trong đề tài luận văn tốt nghiệp tác giảxin viết về “Thực hiện pháp luật về
quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của ngƣời sử
dụng đất ở Việt Nam hiện nay” để làm rõ hơn về thực trạng và những bất
cập khi người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp của mình, bên cạnh
đó nêu các biện pháp để khắc phục, xử lý các hiện tượng ngầm chuyển
nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất trái pháp luật của cá nhân, hộ gia đình và
các doanh nghiệp nhằm lập lại trật tự kỷ cương về pháp luật nói chung và lĩnh
vực đất đai nói riêng, ổn định thị trường bất động sản, hạn chế được các tiêu
cực, thúc đấy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong nền kinh tế
thị trường hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.
2


2. Mục tiêu của đề tài
- Tổng hợp một số vấn đề lý luận và pháp luật và thực hiện pháp luật về
quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của cá
nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay

- Đề xuất các giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất
đai liên quan đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất; bảo đảm thực hiện pháp luật về
quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và người sử dụng đất, góp phần
cho thị trường bất động sản ở Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch.
3. Tình hình nghiên cứu
Trong giai đoạn vừa qua, đã có nhiều đề tài nghiên cứu về thực trạng
thực hiện các quyền sử dụng đất của các chủ thể khi được nhà nước giao đất,
cho thuê đất như cuốn sách “Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở
Việt Nam” của Nguyễn Cảnh Quý (2010), xuất bản tại nhà xuất bản Tư pháp,
Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế điều chỉnh pháp
luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều chỉnh pháp luật
đất đai. Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đưa ra các quy định
của pháp luật đất đai trên các văn bản quy phạm pháp luật vào trong thực tế
cuộc sống thông qua các hình thức thực hiện pháp luật; hoặc cuốn sách “ Nhận
thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính
quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh Quý chủ biên, 2010 được xuất
bản tại nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu lý luân về nhận
thức và thực hiện pháp luật của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở
nước tatrong đó đi sâu phân tích bốn hình thức thực hiện pháp luật đất đai của
cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền Việt Nam như tuân thủ pháp luật,
3


sử dụng pháp luật, chấp hành pháp luật và áp dụng pháp luật; luận văn thạc sĩ
Luật học về “Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi” của Phạm Tuấn Anh (2014) đã nêu được
các khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; khái niệm, đặc điểm về giao dịch tư lợi trong chuyển

nhượng quyền sử dụng đất. Luận văn đã đi sâu nghiên cứu thực trạng pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó có thực trạng về tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn về giao dịch tư lợi trong
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tìm ra được những nguyên nhân phát
sinh; từ thực trạng và nguyên nhân nêu trên luận văn đã đưa ra một số giải pháp
hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn
chế giao dịch tư lợi.
Nhìn chung, các đề tài cũng đã nêu ra được những thuận lợi, khó khăn,
thực trạng và nguyên nhân của quá trình quản lý và sử dụng đất đai nhưng mỗi
một đề tài lại nghiên cứu ở các khía cạnh khác nhau vàthường mới chỉ dừng lại
ở Luật Đất đai năm 2003 và cho đến nay chưa có đề tài nào nghiên cứu về quá
trình thực hiện pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013.
Trong quá trình triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 tác giả nhận
thấy vẫn còn nhiều vướng mắc và bất cập về các lĩnh vực thu hồi đất, giá đất,
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất… Trên cơ sở có kế thừa
và tiếp thu, tác giả đã thực hiện ý tưởng nghiên cứu quá trình thực hiện pháp
luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu các quy định pháp luật Đất đai Việt Nam về quyền của
người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp khi thực hiện
các quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất trong nền
kinh tế thị trường; nghiên cứu lý luận về thực hiện pháp luật về quyền chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
4


- Tổng hợp, phân tích làm rõ thực trạng thực hiện pháp luật về quyền
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất thông qua chủ yếu là
việc phân tích những bất cập của chính sách, pháp luật đất đai hiện hành đối

với người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp khi tham
gia thực hiện các quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng
quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay.
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật
đất đai về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất
của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay; bảo
đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, của
Nhà nước và tăng cường quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
5. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu là việc thực hiện pháp luật về quyền: chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất và thực hiện pháp luật đối với
các quyềnđó của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp.
- Phạm vi: Từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay (tính từ thời điểm Luật
đất đai năm 2013 được QH nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01
tháng 07 năm 2014; Luật Đất đai năm 2003 số 13/2003/QH11 ngày
26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004; Luật số
25/2001/QH10 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thông qua ngày 29/6/2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993
có hiệu lực thi hành ngày01/10/2001; Luật số 10/1998/QH10 được Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp thứ tư thông qua
ngày 02/12/1998 có hiệu lực thi hành từ 01/01/1999; Luật Đất đai 1993 được
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII thông qua
ngày 14/7/1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993).
5


6. Cách tiếp cận và phƣơng pháp nghiên cứu
- Cách tiếp cận: Sử dụng cách tiếp cận từ tổng quan đến chi tiết, từ chủ

trương chính sách đến thực tế, tổ chức triển khai thực hiện; từ vĩ mô đến vi mô
(quan hệ từ trên xuống) và liên hệ trực tiếp đến các đối tượng cụ thể. Thông
qua các cách tiếp cận này để nghiên cứu tổ chức điều tra, khảo sát tổng hợp,
đánh giá các thông tin, dữ liệu thực trạng tình hình thực hiện các quyền của
người sử dụng đất của các chủ thể khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
cho phép nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay và từ đó nhằm đánh giá
những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền chuyển
nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất, làm rõ địa vị pháp lý của Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai để quyết định giải pháp
cơ bản phù hợp với nền kinh tế thị trường trong giai đoạn hiện nay, nhằm tiến
tới hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai.
Để thực hiện được cách tiếp cận này, cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu
một cách cụ thể về cơ chế, chính sách pháp luật nói chung và pháp luật về đất
đai nói riêng trong quá trình đảm bảo về các quyền cho người cho người sử
dụng đất khi được Nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất.
- Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm: Ngoài phương
pháp luận là CN Mác – Lênin, tưtưởng Hồ Chí Minh, hệ thống các quan điểm lý
luận của Đảng, các quy định pháp luật của Chính Phủ và Nhà nước về quyền
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp. Luận văn còn sử dụng các phương pháp sau:
+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở các tài liệu, số liệu
được điều tra tiến hành tổng hợp, phân loại, đánh giá, lựa chọn các tài liệu, số
liệu để đưa vào nghiên cứu, các thông tin, số liệu được phân tích trên cơ sở
nội suy, ngoại suy vấn đề, từ đó tổng hợp đưa ra các nhận định.
+ Phương pháp tiếp cận hệ thống: Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối
quan hệ tổng quan, được tiếp cận từ nhiều phía; các thông tin, số liệu được
phân tích, xử lý theo một hệ thống nhất định về thời gian trên cơ sở mỗi nội
6

dung nghiên cứu được xác định như là một phần tử trong hệ thống và có tác
động qua lại lẫn nhau.
+ Phương pháp kế thừa: các tài liệu, số liệu đã thu thập từ các nghiên
cứu khác có liên quan đến nội dung các quyền của người sử dụng đất được kế
thừa sử dụng trong quá trình phân tích, đánh giá.
7. Đóng góp của luận văn
Luận văn đã làm rõ khái niệm, đặc điểm về thực hiên pháp luật về quyền
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở
Việt Nam hiện nay đặc biệt đã nêu được những thay đổi trong các quy định của
pháp luật đất đai liên quan đến quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất.
Luận văn phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về quyền chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có
hiệu lực cho đến nay; nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém
và bất cập trong quá trình thực hiện các quyền này. Đây là cơ sở thực tiễn để
đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất.
Luận văn đã đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ
thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp nói riêng.
8. Kết cấu của đề tài
Bố cục của luận văn được chia thành 02 Chương, như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật về quyền
chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng và giải pháp thực hiện pháp luật về quyền
chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất

7

CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN,
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Trong nền kinh tế thị trường, pháp luật đất đai có những đóng góp nhất
định vào các thành tựu đạt được của 25 năm đổi mới đất nước. Dấu ấn sâu đậm
nhất mà pháp luật đất đai thể hiện trong đời sống kinh tế, xã hội đó là các quy
định về quyền của người sử dụng đất và việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia
đình với tư cách là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp. Bởi lẽ, với việc pháp luật đất đai có các quy định cho phép người sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất không chỉ tạo những cơ sở pháp lý
ban đầu cho việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất mà còn xác định
quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản được đem thế chấp để vay vốn
hoặc sử dụng làm vốn góp hợp tác sản xuất, kinh doanh. Điều này mở ra một
kênh huy động vốn mới và khai thông “điểm nghẽn” về bài toán vốn cho nhu
cầu phát triển của xã hội. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành các quy định về quyền
của người sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp và
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân
nói riêng cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được trên đây, pháp luật về lĩnh
vực này cũng bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết cần được giải quyết.
1.1. Khái quát chung về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất
1.1.1. Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử
dụng đất.
a) Người sử dụng đất
Người sử dụng đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời
sống xã hội và trong khoa học pháp lý đất đai. Khái niệm người sử dụng đất
8


(còn được gọi là chủ thể sử dụng đất) được đề cập trong các sách, báo pháp lý

ở nước ta; cụ thể:
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Người
sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử
dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận
chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và
nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất” [37].
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: “Người sử dụng đất: Tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử
dụng” [38].
Theo Từ điển Luật học của Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý (Bộ Tư
pháp): “Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận quyền sử
dụng đất của người khác để sử dụng” [41].
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đấtbao gồm:
Thứ nhất,Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang
nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự
(sau đây gọi chung là tổ chức);
Thứ hai, Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia
đình, cá nhân);
Thứ ba, Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống
trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm
dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
Thứ tư, Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất,
thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ
sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
9


Thứ năm, Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan

đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có
chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện
của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ
quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
Thứ sáu, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của
pháp luật về quốc tịch;
Thứ bảy, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp
100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt
Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định
của pháp luật về đầu tư.
b) Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong pháp
luật đất đai Việt Nam. Quyền sử dụng đất được quan niệm theo 2 phương diện:
- Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất
trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi
ích vật chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật
đất đai ghi nhận và bảo hộ. Trên phương diện này, quyền sử dụng đất được
các tài liệu, sách, báo pháp lý quan niệm như sau:
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp:
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được
chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có
quyền sử dụng đất;
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội:
“Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;
10

Như vậy, xét trên phương diện chủ quan quyền sử dụng đất là một
quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính
có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ.
- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan
trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai
do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong
quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ
về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền
sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất);
Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một chế
định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử
dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải
quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm
2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI- Từ Điều 166đến Điều 194) quy
định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và
nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của
từng nhóm chủ thể sử dụng đất [35].
c) Quyền chuyển nhượng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đề cập lần đầu tiên trong Luật
Đất đai năm 1993 và được tiếp tục ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013.
- Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội:
“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển
quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử
dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được
nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó phải trả
cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền
sử dụng đất. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế
thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất” [37].
11

- Theo từ điển Luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Người
sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được nhận
chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị
quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên” [38].
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần hình thành thị trường bất
động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta.
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một thuật ngữ ra đời lần đầu tiên
khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành. Thuật ngữ này tiếp tục được ghi
nhận trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998;
năm 2000; Luật Đất đai năm 2003 và đến nay là Luật Đất đai năm 2013.
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Thế
chấp bằng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế
chấp)” [36].
Theo từ điển Luật học: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Sự thỏa
thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền
sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử
dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự” [38].
e) Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 ra đời chưa có các quy định về góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất. Chế định này lần đầu tiên được đề cập trong Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và đến Luật Đất đai năm
2013 tiếp tục ghi nhận.
12

Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên;
theo đó hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài” [37].
Theo từ điển Luật học: “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Sự
thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển
quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định; theo
đó, người sử dụng đất được quyền góp phần vốn của mình bằng quyền sử
dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh” [38].
1.1.2. Nội dung và hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế
chấp quyền sử dụng đất
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chế định chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời cùng với việc ban
hành Luật Đất đai năm 1993 và cho đến nay trải qua các lần sửa đổi, bổ sung;
Luật đất đai năm 2013 ra đời thì chế định này vẫn tiếp tục được thực hiện và
ngày càng hoàn thiện hơn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền
rất quan trọng của người sử dụng đất, đó là một dạng vận động của quan hệ
đất đai trong nền kinh tế thị trường. Về bản chất pháp lý đây là một loại giao
dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó chủ sử dụng đất này tự nguyện
chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mình đối với những diện tích đất nhất
định và chuyển chúng cho chủ thể sử dụng đất khác. Về phương diện kinh tế,
đó là sự chuyển nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng
này sang chủ sử dụng khác và đó là biểu hiện của quan hệ thị trường.
Việc đất đai được chuyển nhượng theo trị giá sẽ thúc đẩy sự hình thành
thị trường quyền sử dụng đất. Đây sẽ là một bước tiến quyết định nhằm tạo
lập các yếu tố đồng bộ của nền kinh tế thị trường ở nước ta.
13

Có thể khái quát về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trong pháp luật đất đai hiện hành ở những nội dung cơ bản sau đây:
Thứ nhất, pháp luật dành sự ưu tiên đầu tiên về chuyển quyền sử dụng
đất cho hộ gia đình, cá nhân. Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa những
quy định này. Tuy nhiên bên cạnh đó thì Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung
quy định theo hướng tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài
ngày càng có cơ hội đầu tư về Việt Nam; cụ thể, theo quy định của Luật Đất
đai năm 2013 người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam sẽ được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình
thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền quyền sử
dụng đất ở theo quy định hiện hành còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong
các dự án phát triển nhà ở.
Thứ hai, các hình thức sử dụng đất dưới đây thì được chuyển quyền sử dụng đất:
- Đất được chuyển quyền không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả
tiền thuê đất hàng năm.
- Người sử dụng đất đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo các điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận (trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản
1 Điều 168 của Luật này); (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể trường hợp hộ gia đình, cá nhân
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện (Điều 192 Luật Đất đai 2013).
Theo Điều 192 thì đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ
trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng
14

đặc dụng nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ có thể được
chuyển nhượng lại cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó hoặc đối với hộ gia đình cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử
dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao
đất theo quy định của Chính phủ. Quy định này vừa mang hướng mở tạo điều
kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền và lợi ích của họ nhưng đồng
thời cũng có những quy định hạn chế những hành vi trục lợi, xâm lấn đất đai.
Tóm lại: Với quy định cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử
dụng đất Luật Đất đai năm 2013 đã và đang khắc phục những hạn chế đồng
thời bổ sung những quy định mới tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện
các quyền và nghĩa vụ của mình.
Đối với doanh nghiệp, quyền chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức nói
chung và doanh nghiệp nói riêng được đề cập lần đầu tiên trong Luật Đất đai
năm 1993. Tiếp đó, các quyền năng cụ thể của quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được quy định trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và mới đây nhất là
Luật Đất đai năm 2013. Tìm hiểu nội dung quy định hiện hành về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cho thấy không phải bất kỳ tổ
chức nào sử dụng đất cũng được phép chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật
chỉ dành quyền này cho các tổ chức kinh tế sử dụng đất, nhằm đáp ứng đòi
hỏi của hoạt động sản xuất, kinh doanh của các tổ chức đó; cụ thể:
Thứ nhất, những tổ chức kinh tế sử dụng đất theo một trong các hình
thức sử dụng đất sau đây được chuyển quyền sử dụng đất: (i)Tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê; (ii)Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập
15

sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm (iii)Tổ chức kinh tế sử dụng đất
do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà tiền nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
(iv)Tổ chức, cá nhân nước ngoài, thuê đất mà trả tiền thuê một lần thì được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (v) Tổ chức sư nghiệp công lập tự chủ tài
chính được Nhà nươc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà
tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; (vi) Tổ chức
kinh tế đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất mà lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Thứ hai, trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được
nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền
thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước được thực hiện quyền
chuyển nhượng nhưng phải có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền; trường hợp tiền thuê đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước sẽ không được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã mở
rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Cụ thể, Luật Đất đai
năm 2013 đã bổ sung quy định cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, quy định
này đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhiều
cơ hội đầu tư hợp tác lâu dài tại Việt Nam và cũng là cơ hội để Việt Nam đón
nhận các chương trình, dự án đầu tư lớn của nước ngoài vào trong nước.
Thứ tư, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất trả tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tổ chức kinh tế thuê
đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; tổ chức kinh tế
16

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất.
Thứ năm, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế phải tuân theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai
năm 2013; bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại
khoản 1 điều 168 của Luật này; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử
dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử
dụng đất.
b) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Đối với hộ gia đình, cá nhân: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được giao có thu
tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê; đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế;
Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ không thu tiền sử dụng đất
sang có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu
tiền thuê đất hàng năm;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
17

Người Việt nam định cư ở nước ngoài thuê lại đất trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà
trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại;
Thứ hai, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
phải tuân theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm
2013; bao gồm: (i) Có Giấy chứng nhận ; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii)
Trong thời hạn sử dụng đất; (iv) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo
đảm thi hành án.
Thứ ba, Theo khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định
các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân, bao gồm: (i) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (ii)
Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; (iii)
Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; Cá nhân tham gia
hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực
hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp
đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện.
Thứ tư, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm trường hợp đất thuộc
diện thu hồi để thực hiện dự án thì hộ gia đình, cá nhân có quyền góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất với chủ đầu tư để thực hiện dự án theo quy
định của chính phủ (Điểm i, khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013). Với
quy định này đã mở rộng quyền đồng thời cũng tạo điều kiện cho các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục đầu tư kinh doanh trên đất nhằm ổn
định cuộc sống tránh được những xáo trộn khi bị thu hồi đất. Đây là một điểm
mới nhằm hạn chế được rất nhiều những hệ quả của việc thu hồi đất để lại.
Thứ năm, pháp luật đất đai hiện hành không chỉ quy định các trường hợp
chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà
còn đưa ra những cơ sở pháp lý để xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc
góp vốn này. Theo đó việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

18