(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hòa Bình – tỉnh Hòa Bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

ĐINH THỊ THU HÀ

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
THÀNH PHỐ HỊA BÌNH TỈNH HỊA BÌNH

CHUN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. CHU THỊ BÌNH

Hà Nội, 2019


i
LỜI CAM ĐOAN
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn của tơi là
hồn tồn trung thực, khơng vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ
và pháp luật Việt Nam.
Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đinh Thị Thu Hà

ii
LỜI CẢM ƠN
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc nhất tới TS. Chu Thị Bình đã dành
nhiều thời gian và tâm huyết tận tình giúp đỡ, truyền đạt những kiến thức,
kinh nghiệm quý báu cho tôi, định hướng và giúp tôi giải đáp những thắc
mắc trong suốt quá trình học tập, thực hiện và hồn thành luận văn.
Nhân dịp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành đến Ban giám
hiệu, các thầy, cô trong Viện Quản lý đất đai & Phát triển nông thôn Trường Đại học Lâm nghiệp đã truyền đạt cho tôi những kiến thức q giá
và giúp đỡ tơi trong suốt q trình học tập tại trường.
Tơi xin cảm ơn gia đình cùng tồn thể bạn bè đã động viên, khích lệ
và giúp đỡ tơi.
Trân trọng cảm ơn!
Hịa Bình, ngày

tháng

năm 2019

Học viên

Đinh Thị Thu Hà


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i
TÁC GIẢ LUẬN VĂN .......................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Sự cần thiết của đề tài ........................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2
3. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................ 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .......................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .......................................................................................... 2
Chƣơng 1 ............................................................................................................... 3
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................................. 3
1.1. Một số vấn đề liên quan đến đăng ký đất đai, bất động sản ........................ 3
1.1.1. Một số khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản .... 3
1.1.2. Đăng ký đất đai ...................................................................................... 6
1.2. Văn phòng đăng ký đất đai ........................................................................ 10
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ ........................ 10
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trị của VPĐKĐĐ ....................................... 14
1.3. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ................. 18
1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torren) ....................................... 18
1.3.2. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch.......................................... 19
1.3.3. Malaysia: Hệ thống đăng ký đất đai .................................................... 20
1.3.4. Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai .................................................. 20
1.3.5. Một số kinh nghiệm cho Việt Nam ....................................................... 21
1.4. Thực trạng hoạt động của VPĐKĐĐ ở Việt Nam ..................................... 22
1.4.1. Tình hình thành lập .............................................................................. 22
1.4.2. Cơ cấu tổ chức của VPĐKĐĐ ............................................................. 22
1.4.3. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ ....................... 23
Chƣơng 2 ............................................................................................................. 26
ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG ............................................................ 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 26

iv
2.1.2. Giới hạn và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 26
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 27
2.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................ 27
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp .................................... 27
2.3.2. Phương pháp chọn mẫu phiếu điều tra ................................................ 28
2.3.3. Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu .................................... 28
2.3.4. Phương pháp đánh giá hiệu quả hoạt động của chi nhánhVPĐKĐĐ . 29
Chƣơng 3 ............................................................................................................. 30
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................................ 30
3.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế -xã hội của khu vực nghiên cứu ................. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 30
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu ........... 34
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực
nghiên cứu ...................................................................................................... 38
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của khu vực nghiên cứu ....................... 38
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai tại khu vực nghiên cứu. .............................. 38
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của TP.Hịa Bình ............................................. 43
3.3. Thực trạng hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐTP.Hịa Bình .................. 57
3.3.1. Cơ cấu tổ chức và cơ sở vật chất ......................................................... 57
3.3.2. Kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai thành phố
Hịa Bình ......................................................................................................... 60
3.4. Đánh giá của người dân và cán bộ thực hiện nhiệm vụ về hoạt động của chi
nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình ........................................................................ 74
3.4.1. Mức độ cơng khai thủ tục hành chính .................................................. 75
3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục ........................................................... 76
3.4.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ........................................... 77
3.4.4. Các khoản phí và lệ phí phải đóng ...................................................... 79
3.4.5. Đánh giá điều kiện cơ sở vật chất của Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hịa Bình 80

3.4.6. Đánh giá về sự phối hợp giữa Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hịa Bình và
các cơ quan liên quan .................................................................................... 81
3.4.7. Đánh giá chung kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐTP. Hịa
Bình ................................................................................................................ 82
3.5. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ
TP. Hịa Bình. .................................................................................................... 85


v
3.5.1. Thực hiện chính sách pháp luật đất đai ............................................... 86
3.5.2. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động .............................................. 86
3.5.3. Giải pháp về nhân lực .......................................................................... 87
3.5.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ........................................ 87
3.5.5. Các giải pháp khác .............................................................................. 88
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 89
KIẾN NGHỊ ........................................................................................................ 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 92


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Nội dung cụm từ

Chữ viết tắt

1

Tài ngun & Mơi trường

TNMT

2

Ủy ban nhân dân

UBND

3

Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất VPĐKQSDĐ

4

Văn phòng đăng ký

VPĐK

5

Văn phòng Đăng ký đất đai

VPĐKĐĐ

6

Thủ tục hành chính

TTHC

7

Hồ sơ địa chính

HSĐC

8

Giấy chứng nhận

GCN

9

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

10

Bất động sản

BĐS

11

Thành phố

TP

12

Phi nông nghiệp

PNN

13

Đăng ký biến động

ĐKBĐ

14

Hiện trạng sử dụng đất

HTSDĐ

15

Đăng ký đất đai

ĐKĐĐ

16

Sản xuất nông nghiệp

SXNN

STT

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Bảng thống kê diện tích 3 loại đất chính theo đơn vị hành chính
TP. Hịa Bình năm 2018 .............................................................................. 44
Bảng 3.2. Diện tích các loại đất nông nghiệp ............................................. 46
Bảng 3.3. Bảng thống kê diện tích các loại đất sản xuất nơng nghiệpTP.Hịa
Bình năm 2018 ............................................................................................ 49
Bảng 3.4. Thống kê diện tích đất phi nơng nghiệp của TP. Hịa Bình năm 2018 . .51
Bảng 3.5.Thống kê diện tích nhóm đất chưa sử dụng theo đơn vị hành
chính TP. Hịa Bình năm 2018 ……………………………...……………67
Bảng 3.6. Kết quả cấp GCN lần đầu của TP. Hịa Bình giai đoạn 2016 –
2018……………………………………………………………………….71
Bảng 3.7. Bảng kết quả thực hiện cấp đổi, cấp lại GCN của TP. Hịa Bình
giai đoạn 2016 – 2018…………………………………………………….74
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện đăng ký biến động TP. Hịa Bình giai đoạn
2016 – 2018……………………………………………………………….75
Bảng 3.9. Kết quả khảo sát trình độ sử dụng cơng nghệ thơng tin và ứng
dụng phần mềm tại Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hịa Bình ........................... 67
Bảng 3.10. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất tại thành phố
Hịa Bình năm 2018 .................................................................................... 68
Bảng 3.11. Thống kê kết quả thực hiện cơng tác trích đo, trích lục bản đồ
địa chính giai đoạn 2016 – 2018 ................................................................. 72
Bảng 3.12. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh VPĐKĐĐ TP.
Hòa Bình giai đoạn 2016 – 2018 ................................................................ 73


viii

Bảng 3.13. Mức độ cơng khai thủ tục hành chính tại chi nhánh VPĐKĐĐ
TP. Hịa Bình .............................................................................................. 75
Bảng 3.14. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Chi nhánh VPĐKĐĐ TP.
Hịa Bình ..................................................................................................... 78
Bảng 3.15. Đánh giá về thái độ tiếp nhận hồ sơ của chi nhánh VPĐKĐĐ
TP. Hòa Bình ............................................................................................... 77
Bảng 3.16. Đánh giá về mức độ hướng dẫn của cán bộ tại chi nhánh
VPĐKĐĐ TP. Hịa Bình ............................................................................. 77
Bảng 3.17. Đánh giá về cơ sở vật chất của chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hịa
Bình ............................................................................................................. 81


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Hịa Bình………………………..43
Hình 3.2. Khu vực Trung tâm TP. Hịa Bình trên ảnh vệ tinh……………44
Hình 3.3. Biểu đồ chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm 2016 – 2018...48
Hình 3.4. Biểu đồ mơ tả và thống kê diện tích đất đai theo đơn vị hành chính
TP. Hịa Bình năm 2018 ......................................................................................... 39
Hình 3.5. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của TP. Hịa Bình năm 2018 .......... 44
Hình 3.6. Diện tích 3 loại đất chính theo đơn vị hành chính ...................... 45
Hình 3.7. Mơ tả phân bố đất sản xuất nơng nghiệp TP. Hịa Bình năm 2018 ... 48
Hình 3.8. Mơ tả sự phân bố diện tích đất lâm nghiệp của TP. Hịa Bình năm
2018 ............................................................................................................. 50
Hình 3.9. Biểu đồ mơ tả diện tích đất ở theo đơn vị hành chính ................ 52
Hình 3.10. Mơ tả phân bố đất ở TP. Hịa Bình năm 2018 .......................... 53
Hình 3.11. Mơ hình tổ chức Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hịa Bình………..71
Hình 3.12. Biểu đồ mô tả kết quả cấp GCN lần đầu giai đoạn 2016 – 2018.73
Hình 3.13. Mẫu GCNQSDĐ cũ và mới…………………………………..74
Hình 3.14. Biểu đồ mơ tả thực trạng cấp đổi, cấp lại GCN giai đoạn 2016 –

2018 của TP. Hòa Bình …………………………………………………75
Hình 3.15. Biểu đồ mơ tả thực trạng đăng ký biến động cho toàn thành phố
giai đoạn 2016 - 2018 .................................................................................. 65
Hình 3.16. Biểu đồ và số liệu thống kê diện tích biến động các loại đất nơng
nghiệp giai đoạn 2017 – 2018 ..................................................................... 70


x
Hình 3.17. Biểu đồ biến động diện tích đất Phi nơng nghiệp giai đoạn 2017
- 2018........................................................................................................... 71
Hình 3.18. Biểu đồ mơ tả kết quả thực hiện nhiệm vụ trích đo trích lục Bản
đồ địa chính giai đoạn 2016 – 2018 ............................................................ 74
Hình 3.19. Tình hình giải quyết thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm giai
đoạn 2016 – 2018 ........................................................................................ 74


1
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Thực tế cho thấy trên thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng, hiện
nay sự phát triển của q trình cơng nghiệp hoá hiện đại hoá đang diễn ra ồ ạt
khắp nơi đã đẩy nhu cầu về đất đai tăng lên một cách nhanh chóng. Điều này
làm cho việc phân bố đất đai cho các ngành, cho các mục đích khác nhau
ngày càng trở nên khó khăn làm cho quan hệ đất đai giữa Nhà nước và chủ sử
dụng đất luôn thay đổi. Nhà nước đã có những biện pháp quản lý và sử dụng
đất một cách hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm đáp ứng cho sự phát triển bền vững
tồn bộ quỹ đất của đất nước thơng qua Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày
29/11/2013.
Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là một trong những nội dung quan trọng của
quản lý nhà nước về đất đai. ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để quản lý

chặt chẽ việc sử dụng đất, giám sát các giao dịch về đất đai và tài sản gắn liền
với đất; xác lập và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất,
tạo điều kiện để người sử dụng đất được chủ động thực hiện các quyền theo
quy định của pháp luật, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là
một cải cách pháp luật đảm bảo sự công khai, minh bạch và công bằng xã hội.
Luật Đất đai năm 2013 với quy định Văn phòng Đăng ký đất đai
(VPĐKĐĐ) trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường (TNMT) do Ủy ban nhân
dân (UBND) tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở sát nhập nguyên trạng
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc Sở TNMT
và VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT cấp huyện nhằm thống nhất thực
hiện các nhiệm vụ dịch vụ trong lĩnh vực đất đai được thống nhất, giảm phiền
hà, phức tạp.
Thành phố Hịa Bình là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của
tỉnh Hịa Bình nên được chú trọng đầu tư, thu hút được nhiều dự án lớn. Từ đó
nhu cầu giao dịch về đất đai ngày càng tăng dẫn đến việc thành lập Chi nhánh Văn


2
phịng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) thành phố Hịa Bình theo Quyết định số
1468/QĐ-UBND ngày 11/8/2015 của UBND tỉnh Hòa Bình.
Sự ra đời của Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hịa Bình là tất yếu để đáp ứng
mục tiêu phát triền kinh tế - xã hội chung trên địa bàn thành phố đảm bảo
quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhất
là vấn đề đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận (GCN), các hoạt động liên
quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất và các công tác giao dịch đảm
bảo.
Xuất phát từ sự cần thiết của vấn đề nêu trên, dưới sự hướng dẫn của
TS. Chu Thị Bình tơi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá kết quả hoạt
động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hòa Bình –
tỉnh Hịa Bình”.

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình
trong giai đoạn 2016 – 2018.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh
VPĐKĐĐ TP. Hịa Bình.
3. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Việc nghiên cứu đề tài sẽ là cơ sở khoa học phục vụ công tác nghiên
cứu, đề ra các giải pháp phù hợp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ
một cấp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm cơ sở cho việc đánh giá khách
quan về kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hịa Bình. Từ đó
nhận định được những tồn tại, hạn chế trong hoạt động của Chi nhánh
VPĐKĐĐ để đề ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả phù hợp với điều kiện
thực tế của địa phương.


3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Một số vấn đề liên quan đến đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.1. Một số khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu
đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu,
địa hình, thời gian. Giá trị tài ngun đất được đánh giá bằng số lượng diện
tích (ha, km2) và độ phì nhiêu, màu mỡ.
Đất đai là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai bao gồm tất cả
các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định

đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: yếu
tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ văn, thảm thực vật tự
nhiên, động vật và những biến đổi của đất do tác động của con người. Về mặt
đời sống - xã hội, “đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng q giá, là tư
liệu sản xuất khơng gì thay thế được của ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hố và an ninh quốc phịng” [9]. Nhưng
đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong
khơng gian.
1.1.1.2. Khái niệm về Bất động sản
* Bất động sản: Có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS. Hầu hết các
nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, khơng
tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Đồng thời, mỗi
nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được
coi là BĐS.
Theo Điều 107, Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam có quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với


4
đất đai; Các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Các
tài sản khác do pháp luật quy định” [20].
Nhìn chung, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và các quy định về BĐS
trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các
quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
* Phân loại bất động sản: BĐS có thể phân thành ba loại như sau:
- Bất động sản có đầu tư xây dựng: BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các
tài sản gắn liền với đất đai), BĐS nhà xưởng và cơng trình thương mại - dịch
vụ, BĐS hạ tầng, BĐS trụ sở làm việc, v.v... Nhóm BĐS nhà đất là nhóm cơ
bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao

dịch trên thị trường BĐS của một nước.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v...
- Bất động sản đặc biệt: các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa
vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v...
Nói cách khác, BĐS được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn
với mảnh đất đó. Người sở hữu BĐS được phép sử dụng, mua bán, cho thuê,
làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng,
hoặc để yên BĐS của bản thân.
1.1.1.3. Thị trường BĐS
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS khơng tự dưng mà có, nó phụ
thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán,
cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Do
quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một số
quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
- Có thể cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài
sản là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được.
Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS


5
nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị
trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hố BĐS.
- Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường
nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng
chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng
giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hố BĐS
trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt
động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền

sử dụng) BĐS theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện
các hoạt động của thị trường cụ thể, dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội
dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái qt. Cũng có thể cho
rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê,
thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị
trường có sự quản lý của nhà nước. Điều này xuất phát từ đặc điểm là hoạt
động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp
luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của
nhà nước.
Dựa vào thời gian BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS chia làm 3
cấp gồm:
- Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất.
- Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng cơng trình để bán, cho th.
- Thị trường cấp 3: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
Do đó thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS.


6
1.1.2. Đăng ký đất đai
1.1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai
* Khái niệm
Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là thủ tục hành chính (TTHC) bắt buộc do cơ
quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất. Theo Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối
với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất” [10].
Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2013 khơng cịn khái niệm riêng về

đăng ký quyền sử dụng đất như trong Luật Đất đai năm 2003 mà đề cập đến
một khái niệm chung ở phạm vi rộng hơn là ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất. Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng
ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [8].
Đồng thời tại Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ “ĐKĐĐ,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến
động (ĐKBĐ), được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất
đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp
lý như nhau” [8].
Như vậy, theo pháp Luật Đất đai thì ĐKĐĐ là việc kê khai hiện trạng
sử dụng đất bao gồm diện tích, mục đích sử dụng, vị trí địa lý, hình thể, nguồn
gốc đất và tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ về quyền sử
dụng đất.
* Vai trị của cơng tác đăng ký đất đai
- ĐKĐĐlà công cụ của Nhà nước để đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng dân cư như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến


7
hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất.
Nhà nước biết được chắc để quản lý chung thông qua việc dùng cơng cụ
ĐKĐĐ để quản lý. Lợi ích của cơng dân bao gồm được Nhà nước bảo vệ
quyền và bảo vệ người cơng dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư
cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
- ĐKĐĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất
là sở hữu Nhà nước. Nhà nước cho phép người dân sử dụng trên bề mặt,
khơng được khai thác trong lịng đất và trên khơng, nếu được phải có sự cho
phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của

pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của tồn xã hội. Vì vậy ĐKĐĐ với vai trị
thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
- ĐKĐĐ để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên
đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin HSĐC cụ
thể về tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng
đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử dụng và
quản lý của những thay đổi này.
1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai
* Hồ sơ đất đai, BĐS:
Hồ sơ đất đai và BĐS (hay còn được gọi là HSĐC) là tập hợp tài liệu thể
hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử
dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà
nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
Việc lập hồ sơ để thực hiện cho việc thu thuế và quản lý, giám sát, sử dụng và
phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. Đồng thời cũng đảm bảo cho
người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch
một cách thuận lợi, nhanh chóng, an tồn.
* Đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc như sau:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;


8
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hệ thống ĐKĐĐ được cơng khai, thơng tin
chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng
đăng ký được xác định một cách rõ ràng và hợp pháp.
* Hình thức Đăng ký đất đai
Có 2 hình thức chính ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đó

là đăng ký lần đầu và ĐKBĐ, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý như nhau.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong 04 trường hợp gồm đất được giao,
cho thuê để sử dụng; đất đang sử dụng hoặc được giao quản lý và nhà ở, tài
sản gắn liền đất nhưng chưa đăng ký.
Hiện nay, đăng ký lần đầu đang được Nhà nước thực hiện với nhiều cải
cách hành chính về cấp GCNQSDĐ.
ĐKBĐ được thực hiện đối với 12 trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã
đăng ký mà có thay đổi do cho thuê, cho tặng, chủ sở hữu đổi tên, thay đổi về
diện tích, số hiệu địa chỉ thửa đất, quyền sử dụng chung cho cả vợ chồng.
Thay đổi do chia tách quyền sử dụng đất chung của một nhóm người, thay đổi
tài sản gắn liền, mục đích, thời hạn sử dụng…
Một số trường hợp ĐKBĐ thì trong thời hạn khơng quá 30 ngày, kể từ
ngày có biến động. Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng
ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản
thừa kế.
1.1.2.3. Đặc điểm của Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai có những đặc điểm sau đây:


9
Thứ nhất, về cơ sở pháp lý: ĐKĐĐ được điều chỉnh bởi Luật Đất đai và
các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc ĐKĐĐ được thể hiện thông qua hệ
thống HSĐC của Nhà nước.
Thứ hai, về bản chất: ĐKĐĐ là đăng ký xác lập quyền sử dụng đất và
đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là
thủ tục hành chính do Nhà nước quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt
buộc đối với mọi người sử dụng đất cịn đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất khơng có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn

liền với đất.
Thứ ba, về tính chất: ĐKĐĐ là việc đăng ký thực hiện đối với loại tài
sản đặc biệt. Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng
khơng thể thiếu và có ý nghĩa sống cịn với mọi tổ chức, cá nhân. Ngồi ra,
đất đai thuộc sở hữu của tồn dân, do đó người đăng ký chỉ được hưởng
quyền sử dụng đất trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật lại khơng đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do
loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai
thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, cơng trình xây dựng, cây rừng, cây
lâu năm…) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại
vị trí nhất định.
Thứ tư, về thẩm quyền giải quyết ĐKĐĐ: Việc ĐKĐĐđược thực hiện
bởi VPĐKĐĐ cấp tỉnh hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện. Các cơ quan
này sẽ tiến hành nghiên cứu, thẩm định hồ sơ và ghi nhận tình trạng pháp lý của
đất.
Thứ năm, về hình thức đăng ký gồm ĐKĐĐlần đầu và ĐKBĐ đất đai:
Hoạt động ĐKĐĐ xác lập cơ sở pháp lý về quyền của chủ sử dụng đối với đất
đai. Do đó, các quyền năng của chủ thể sử dụng đất như quyền được chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… chỉ có thể được thực hiện trên thực tế
khi chủ thể hoàn thành việc đăng ký lần đầu hoặc ĐKBĐ đất đai.


10
Thứ sáu, các loại giấy tờ, tài liệu phổ biến trong hồ sơ ĐKĐĐ là: Đơn
xin đăng ký; tài liệu đo vẽ bản đồ hoặc sơ đồ thể hiện thửa đất cần đăng ký;
các tài liệu khẳng định thông tin định danh các chủ thể xin đăng ký, thông tin
về việc đáp ứng các tiêu chuẩn được tiếp cận nguồn tài nguyên đất của các
chủ thể xin đăng ký; các tài liệu, văn bản hợp pháp về các giao dịch, giao kết
hoặc ý nguyện của chủ thể sử dụng đất hoặc thay đổi những thông tin đã đăng
ký.

Thứ bảy, các nhiệm vụ, hành vi các chủ thể đăng ký và tổ chức đăng ký
cần thực hiện là: Lập hồ sơ đăng ký theo quy định pháp luật; công chứng hoặc
chứng thực các hợp đồng, di chúc, văn bản cho tặng; xác nhận của UBND cấp
xã về một số điều kiện như sử dụng ổn định từ một mốc thời gian nhất định,
phù hợp quy hoạch, không tranh chấp…; các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh,
cấp huyện thẩm định hồ sơ, đề xuất cơ quan Thuế xác định nghĩa vụ tài chính,
đề xuất UBND cùng cấp quyết định cấp GCN hoặc ký GCN theo ủy quyền;
xác định và thực hiện các nghĩa vụ tài chính; ký, phát hành và trao GCN.
1.2. Văn phòng đăng ký đất đai
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ
* Chủ trương, chính sách về cải cách hành chính
Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ
IX (tháng 4/2001) đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước
dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục
đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan
hành chính cơng quyền với tổ chức sự nghiệp.
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải
cách một bước TTHC trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính
phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước
giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ, trong


11
sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là
một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính
nhà nước ở địa phương.
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính

phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thơng
tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương.
- Quyết định số 127/2007/QĐ-TTg ngày 01/8/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc tổ chức làm việc vào ngày thứ bảy hàng tuần để tiếp nhận, giải
quyết TTHC.
- Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm
soát TTHC.
- Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 02/6/2010 của Chính phủ về việc đơn
giản hố 258 TTHC thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ, ngành.
* Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ
- Luật đất đai năm 2003 quy định rõ: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa
phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý
HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ”.
Theo Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật đất đai đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các TTHC về đất đai, giảm bớt những ách tắc
trong quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương Quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các
chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, quận,
thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa
bàn Quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng TN&MT.


12
Bên cạnh đó Nhà nước cũng ban hành các Thơng tư liên quan, hướng
dẫn trong hoạt động tổ chức VPĐK như:
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển
quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về

cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với
công tác cải cách hành chính.
- Thơng tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hướng dẫn
việc ln chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc
luân chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một
bước TTHC khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến
đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản
thu khác nếu có).
- Thơng tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng
ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền,
nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
Nhìn chung việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành là tương đối đầy đủ.
Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động.


13
- Luật đất đai 2013: Trong Luật đất đai năm 2013 thì khái niệm
VPĐKĐĐ đã có sự thay đổi lớn. “VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trực
thuộc Sở TNMT do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên
cơ sở hợp nhất VPĐKĐĐ trực thuộc Sở TNMT và các VPĐKĐĐ trực thuộc
Phịng TNMT hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu
riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.

- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006 của Chính
phủ về quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ
chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp cơng lập;
- Nghị định số 16/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 02 năm 2015 của Chính
phủ về quy định cơ chế tự chủ của đơn vị sự nghiệp công lập;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Thông tư liên tịch số 50/2014/TT-BTNMT ngày 28 tháng 08 năm 2014
của liên bộ: Bộ TNMT, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn và cơ cấu tổ chức của Sở TNMT thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương và Phòng TNMT thuộc UBND huyện, quận, quận, thành phố
thuộc tỉnh;
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TT-BTNMT ngày 04 tháng 04 năm 2015
của liên bộ: Bộ TNMT, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của VPĐKĐĐ trực
thuộc Sở TNMT.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
TNMT Quy định về Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
TNMT Quy định về Hồ sơ địa chính;


14
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
TNMT Quy định về bản đồ địa chính;
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
TNMT Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trị của VPĐKĐĐ

Theo Thơng tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04
tháng 04 năm 2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ
chức và cơ chế hoạt động tài chính của VPĐKĐĐ trực thuộc Sở TNMT thì
VPĐKĐĐ có chức năng, nhiệm vụ sau:
1. Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận).
3. Thực hiện việc ĐKBĐ đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận,
quản lý việc sử dụng phơi GCN theo quy định của pháp luật.
5. Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng,
quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
6. Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.
7. Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận.
8. Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.