Tải bản đầy đủ (.pdf) (4 trang)

Các thuộc tính quyết định của bất động sản potx

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (105.87 KB, 4 trang )

Các thuộc tính quyết định của bất
động sản

Xin giới thiệu tài liệu tổng hợp từ báo chí và các bài giảng của
Charles F. Floyd, giáo sư địa ốc của Trường kinh doanh Terry
College thuộc Đại học Georgia và Marcus T. Allen, phó giáo sư về
địa ốc của Đại học Florida về các thuộc tính của thị trường bất động
sản.




Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của một bất động sản
(Uniqueness)

Thuộc tính này cũng xuất phát từ tính “bất động”, không thể di chuyển
và luôn bị ảnh hưởng bởi những yếu tố xung quanh. Một mảnh đất, một
căn nhà, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương
tự. Một căn hộ hướng nhìn xuống hồ với tầm nhìn đẹp sẽ cao giá hơn
căn hộ cùng loại nhưng nhìn ra mặt đường. Trong cùng loại căn hộ nhìn
ra hồ ấy, cũng hoàn toàn khác nhau, có căn thấy rõ được các tàn cây hay
dãy núi phía xa bên kia hồ, nhưng căn kế bên thì không thể có cùng tầm
nhìn như vậy… Dĩ nhiên, những “view” đẹp, độc đáo ấy đều tạo ra giá
trị tăng thêm.

Thuộc tính hỗ tương với xung quanh (Interdepen-dence of land
uses)

Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của
một miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất
hay căn nhà xung quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp


xây dựng nhà máy xem như… hỏng. Một cao ốc đẹp với nhà penthouse
lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ chuột lụp xụp thì cũng chẳng còn
mấy ý nghĩa. Cho nên, những cái xung quanh một bất động sản nhiều
lúc tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra.

Thuộc tính tồn tại lâu dài (Long life)

Hàng hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết “đát”, riêng bất động sản thì
không. Việc sinh lãi của đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng
bản thân đất đai thì tồn tại vĩnh viễn. Các công trình xây dựng trên nó,
như nhà ở, cửa hàng…, nếu bảo trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm,
thậm chí có căn nhà tồn tại vài thế kỷ (một dòng họ có thể đi qua vài ba
đời nhưng “mặt hàng” này - tức căn nhà của họ - thì vẫn còn nguyên
vẹn. Do đó, trừ nhà ở, còn các bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê, cửa
hàng…) thì gần như có thể tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn (Không có một tư
liệu hay công cụ sản xuất nào có thể sinh lợi lâu dài như vậy).

Thuộc tính kinh doanh tính toán đường dài (Long-term
commitments)

Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có những cam kết dài hạn vì, dù rằng
sự nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan trọng,
nhưng tính đường dài mới thật sự là bản chất của loại kinh doanh này.
Chẳng hạn, nhanh chóng đầu tư vào một motel (khách sạn bên đường xa
lộ) toạ lạc ngay trên một xa lộ có mật độ di chuyển cao là một quyết
định tốt, nhưng cần phải biết rằng, năm năm nữa người ta có xây một
con đường khác ngắn hơn và bỏ qua tuyến xa lộ này hay không? (
Ở Việt
Nam, m
ấy chục cây số đường đèo Hải Vân giữa Đà Nẵng và Huế đã trở

nên vắng vẻ sau khi có đường hầm xuyên núi). Ngược lại, nếu tính xây
chợ hay siêu thị, thì không phải xây nơi đông dân cư là hay (vì đất đai
đắt, cạnh tranh cao) mà phải xây đón đầu ở khu vực kế cận còn hoang
vắng, nhưng dự đoán là sẽ dần phát triển lan ra.

Hai thuộc tính “Long” nêu trên buộc nhà đầu tư địa ốc phải có một cái
nhìn bình tĩnh và dài lâu trong đầu tư. Nhà đầu tư nào c
ứ cho rằng xu thế
tăng giá sẽ tiếp tục mãi mãi sẽ có thể thất bại nặng nề. Thay vào đó, họ
cần phân tích kỹ các kinh nghiệm thành bại của quá khứ và cố gắng
đánh giá đúng những gì sẽ diễn ra trong tương lai.

Thuộc tính về đồng tiền lớn (Large transaction)

Vốn rất lớn nếu bạn muốn đầu tư địa ốc. Với rất nhiều người, căn nhà là
tài sản lớn nhất của mọi gia đình. Vì thế nên, người đầu tư nhà làm sao
có vốn nhỏ mà làm được? Loại kinh doanh này bao giờ cũng đòi hỏi
nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư.

Với hai yếu tố large size và long-term này, người mua nhà hay đầu tư
nhà bao giờ cũng cần phải vay tiền. Từ đó nảy sinh cả một kỹ nghệ h
ùng
hậu về dịch vụ tài chính cho bất động sản. Cũng vì tính ph
ức tạp của loại
giao dịch này, đã nảy sinh thêm dịch vụ môi giới bất động sản, vì cả
người mua lẫn người bán đều cần tư vấn phân tích về thị trường, đánh
giá quyết.

×