Các phương pháp định giá bất động sản

Các phương pháp định giá bất động sản

Có 5 phương pháp thông thường trong định giá bất động sản:
- Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)
- Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành)
- Phương pháp lợi nhuận ( hay phương pháp hạch toán)
- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
1/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối
giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng
rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng
với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS
đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong
khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính
toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tr, trong
trường hợp kết quả kiểm tr có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán.
3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán
chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương
pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản
tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện
hành.
4/ Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán)
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và
những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của
phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
5/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử

dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm
quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện
theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi
tổng số chi phí và lợi nhuận.
DỰ ÁN ÁNH DƯƠNG
Ý tưởng hình thành dự án:
Nhu cầu thị trường về máy tính xách tay hiện nay đang khá cao và mức tăng nhu cầu mặt hàng này ước
tính lên đến 20% mỗi năm. Nếu như những năm trước đây chỉ có những doanh nhân tầm cở và các cán bộ
cao cấp của Viện nghiên cứu hoặc của những cơ quan giàu có mới sử dụng với những loại máy tính nhập
khẩu đắt tiền, thì hiện nay, với tính linh hoạt và gọn nhẹ của loại máy tính này, nó ngày càng được sử dụng
rộng rãi trong xã hội với nhiều thương hiệu và giá cả khác nhau. Nhận ra nhu cầu này một nhóm sinh viên
Kinh tế nghĩ rằng đây là một lãnh vực đầu tư đầy tiềm năng và họ đã bắt tay vào nghiên cứu dự án này từ
vài tháng qua. Dưới đây là những thông tin liên quan đến dự án.
Sản phẩm, thương hiệu và thị trường:
Sản phẩm của dự án là máy tính xách tay với kích thước trung bình phổ biến hiện nay. Hoạt động của dự
án là lắp ráp để cho ra sản phẩm hoàn chỉnh. Vì tính kinh tế theo quy mô trong ngành sản xuất điện tử, các
loại linh kiện và bo mạch của máy tính sẽ được đặt hàng sản xuất từ các công ty điện tử trong nước chứ dự
án không tự sản xuất.
Xuất phát từ thời đại đang sống, thời đại của công nghệ thông tin, của kỹ thuật số, thời đại của toàn cầu
hoá, của quan niệm trái đất phẳng, không có biên giới quốc gia về thông tin, nên nhóm đầu tư quyết định
sẽ lấy tên Công ty và thương hiệu sản phẩm là Ánh Dương nếu dự án này khả thi.
Khách hàng mục tiêu mà dự án hướng đến là các trường học và những người có mức thu nhập trung bình
khá ở thành thị như giảng viên, giáo viên, sinh viên đại học, cao đẳng v.v…
Đầu tư:
- Đất đai: Nhóm đầu tư dự kiến thuê 2.000 m
2
đất ở Khu công nghệ cao TPHCM để xây dựng xưởng lắp ráp
máy tính và nhà kho. Họ đạt được một thoả thuận với Ban quản lý Khu công nghệ cao là có thể thuê đất với
mức giá là 300 ngàn đồng/m
2

/năm theo giá năm 0 và sẽ được điều chỉnh sau mỗi 3 năm theo tỷ lệ lạm phát
tích lũy của những năm trước đó. Tiền thuê đất sẽ phải thanh toán vào cuối mỗi năm. Trong năm xây dựng và
năm thanh lý, Ban quản lý Khu công nghệ cao sẽ miễn tiền thuê đất như là một sự hổ trợ đầu tư cho dự án này.
- Nhà xưởng, nhà kho và máy móc thiết bị: Sẽ được xây dựng và lắp đặt trong vòng 1 năm (năm 0) và giá trị
ước tính lên đến 25 tỷ đồng. Thời gian hữu dụng của nhà xưởng, nhà kho và thiết bị là 10 năm.
- Nhóm dự án cũng đã đàm phán với đại diện hãng Microsoft tại Việt Nam để được quyền sử dụng các phần
mềm cài đặt của hãng với mức giá ưu đãi và phải trả một lần vào cuối năm 1 là 8 tỷ đồng. Chi phí này sẽ
được phân bổ đều trong 8 năm hoạt động dưới hình thức khấu hao tài sản vô hình.
Lịch đầu tư và vòng đời dự án:
Đầu tư ban đầu như đã nêu trên sẽ được thực hiện trong vòng 1 năm (năm 0 ). Dự án hoạt động trong 8 năm (năm
1 đến năm 8). Công ty dự kiến sẽ thanh lý tài sản và hoàn tất việc giải quyết các công nợ trong năm 9.
Dự kiến sản lượng:
Công suất thiết kế của xưởng lắp ráp máy tính là 15.000 chiếc/năm.
Sản lựợng sản xuất ở hai năm đầu tiên dự kiến khoảng 70% công suất thiết kế. Ba năm tiếp theo sẽ đạt 80% và ba
năm hoạt động cuối cùng là 95% công suất thiết kế.
Tồn kho thành phẩm:
Tồn kho thành phẩm vào cuối mỗi năm ước khoảng 10% sản lượng sản xuất của năm đó.
Để đơn giản, giả định rằng không có tồn kho linh kiện và nguyên vật liệu.
Giá bán:
Khách hàng mục tiêu mà dự án hướng đến chủ yếu là những người có thu nhập trung bình khá ở thành thị nên
nhóm đầu tư dự kiến mức giá bán rất cạnh tranh, chỉ khoảng 7 triệu đồng/chiếc, theo giá năm 0. Mức giá này sẽ
thay đổi hàng năm dưới tác động tổng hợp của hai xu hướng trái ngược nhau. Giá thực sẽ có xu hướng giảm 10%
mỗi năm nhưng giá danh nghĩa sẽ tăng theo tỷ lệ lạm phát trong nước. Đây là mức giá ròng chưa bao gồm thuế
VAT.
Chi phí hoạt động:
- Linh kiện lắp ráp mỗi máy ước tính là 4 triệu đồng/máy. Nhóm nghiên cứu tin rằng những
linh kiện điện tử có xu hướng thay đổi giá giống như giá máy tính.
- Lao động của dự án gồm 2 loại:
Công nhân: 50 người, tiền lương bình quân mỗi người là 2,5 triệu đồng/tháng.
Kỹ sư: 20 người, tiền lương bình quân mỗi người là 4 triệu đồng/ tháng.

Các mức lương trên được ước tính theo giá năm 0. Để bảo đảm đời sống của người lao động và khuyến
khích họ gắn bó lâu dài với công ty nhóm đầu tư dự kiến sẽ tăng tiền lương thực hàng năm 7% (cao hơn tỷ
lệ tăng thu nhập bình quân đầu người của cả nền kinh tế). Ngoài ra tiền lương danh nghĩa sẽ còn điều
chỉnh tăng hàng năm theo tỷ lệ lạm phát trong nước.
- Tiền điện sản xuất và bao bì phụ thuộc vào sản lượng sản xuất và ước khoảng 250 ngàn
đồng/ máy theo giá năm 0 và sẽ thay đổi theo tỷ lệ lạm phát.
Chi phí quản lý và bán hàng ( bao gồm rất nhiều tiểu mục như lương của bộ phận quản lý và bán hàng, tiền
thuê văn phòng giao dịch và điểm bán hàng ở siêu thị máy tính, điện, nước, điện thoại, văn phòng phẩm, chi
phí giao dịch…) ước khoảng 5 tỷ đồng/năm theo giá năm 0 và sẽ tăng hàng năm bằng với tỷ lệ lạm phát.
Chi phí quản lý và bán hàng ở năm thanh lý ước bằng 30% của năm trước đó.
Vốn lưu động:
- Khoản phải thu: Nhóm đầu tư dự kiến sẽ bán trả chậm cho một số đối tượng như các trường học,
giáo viên, sinh viên…nên có khoản phải thu ước tính khoản 10% doanh thu. Riêng số hàng tồn kho
được bán trong năm thanh lý sẽ thu đủ 100% và không để khách hàng nợ.
- Tồn quỹ tiền mặt: ước khoảng 2% doanh thu hàng năm để bảo đảm các chi trả thường xuyên.
- Khoản phải trả: ước khoảng 15% chi phí mua linh kiện.
Nhóm đầu tư đưa ra kế hoạch không có khoản phải thu và phải trả nào quá 12 tháng.
Tài trợ vốn:
Đề đủ vốn đầu tư, nhóm đầu tư dự kiến sẽ vay Ngân hàng với số tiền tương ứng bằng 60% chi phí nhà xưởng, nhà
kho và thiết bị vào cuối năm 0 với lãi suất danh nghĩa là 11%/năm.
Khoản vay này được sẽ được ngân hàng ân hạn trong 2 năm và sẽ phải trả trong 4 năm tiếp theo với phương thức
vốn gốc và lãi đều nhau. Trong thời gian ân hạn, nhóm đầu tư sẽ không phải trả vốn gốc lẫn lãi vay, và lãi vay
sẽ được nhập vào vốn gốc vào cuối mỗi năm.
Phần vốn đầu tư còn lại là vốn góp của nhóm đầu tư.
Suất sinh lời thực của vốn chủ sở hữu (re) là 10%/năm.
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp: 28%
Lạm phát: Tỷ lệ lạm phát dự kiến là 8% mỗi năm trong suốt thời gian hoạt động của dự án.
Thành phẩm tồn kho sẽ được hạch toán theo phương pháp FIFO (vào trước ra trước)
Khấu hao tài sản cố định theo phương pháp đường thẳng (khấu hao đều hàng năm)
Phần 1: Phân tích lợi nhuận

Yêu cầu cụ thể phần này là Anh/Chị hãy lập các bảng tính sau:
1. Bảng thông số với các ghi chú đầy đủ, rõ ràng.
2. Lịch khấu hao.
3. Bảng sản lượng sản xuất, tồn kho và tiêu thụ
4. Bảng tính doanh thu hàng năm
5. Bảng tính chi phí tiền lương của công nhân và kỹ sư hàng năm
6. Bảng tính giá thành sản xuất và giá vốn hàng bán
7. Lịch vay và trả nợ vay.
8. Bảng vốn lưu động (∆AR,.∆AP, ∆CB)
9. Báo cáo thu nhập dự trù.
Phần 2: Phân tích ngân lưu
Anh/Chị hãy thiết lập:
1. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư và tính NPV, IRR, Tpp (thời gian hoàn vốn) và BSCR (hệ
số bảo đảm trả nợ) theo quan điểm này.
2. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ đầu tư và Tính NPV, IRR.
Anh/Chị hãy đánh giá tính khả thi của dự án này về mặt tài chính.
Phần 3: Phân tích rủi ro
1. Phân tích độ nhạy một chiều của hai biến kết quả NPV và IRR theo từng biến rủi ro là giá máy tính và giá
linh kiện.
2. Phân tích độ nhạy hai chiều theo của biến kết quả NPV theo hai biến rủi ro là giá máy tính và giá linh
kiện.
3. Phân tích kịch bản với hai biến kết quả NPV, IRR và 4 biến rủi ro là giá máy tính, giá linh kiện, chi phí
quản lý và khoản phải thu.