Thẩm định tài sản đảm bảo pdf

8/5/2012
1
8/5/2012
1
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
2
I
II
3 III
MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN
BẢO ĐẢM
THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
THẦM ĐỊNH ĐỘNG SẢN
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
1. MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ TĐ TSĐB
 Tài sản đảm bảo (TSĐB) là một trong những
điều kiện quan trọng của các TCTD khi xem xét
cấp tín dụng cho KH. Vì vậy, việc thẩm định
(định giá) TSĐB ảnh hưởng rất lớn đến quyết
định cấp tín dụng cho KH của các TCTD.
 TSBĐ là tài sản của KH, TS hình thành từ vốn
vay và TS của bên thứ ba dùng để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NHTM.
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
2. CÁC LOẠI TÀI SẢN ĐẢM BẢO
TS cầm cố, thế chấp: Tất cả các loại TS theo
quy định của Bộ luật dân sự, bao gồm vật,
tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản đều
có thể chấp nhận cầm cố, thế chấp vay vốn
tại các NHTM.

Pháp luật không phân biệt TSĐB nào thuộc
đối tượng thế chấp, TS nào cầm cố mà dựa
vào việc bên nào là bên nắm giữ TSĐB.
8/5/2012
2
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
2. CÁC LOẠI TÀI SẢN ĐẢM BẢO
 Theo đó, đối với TSĐB mà Bên bảo đảm vẫn
nắm giữ tài sản thì được coi là thế chấp còn
nếu NHTM nắm giữ tài sản thì được coi là
cầm cố.
 Các TS là vàng, bạc, kim khí quý, đá quý,
ngoại tệ tiền mặt, giấy tờ có giá phải áp dụng
biện pháp cầm cố.
 Các TS khác đều áp dụng dưới hình thức thế
chấp
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH TSBĐ
Xác định các căn cứ pháp lý của TSBĐ.
Xác định tính chất an toàn của TSBĐ, TS
không bị tranh chấp, TS không bị phong tỏa
đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho NH.
Định giá TSBĐ
=> Cơ sở quyết định cấp tín dụng
6
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
CÂU HỎI ÔN TẬP
 Thế nào là TS thế chấp, Tài sản cầm cố theo
quy định pháp luật Việt Nam ?
Thế nào là tài sản hình thành trong tương lai

?
 Tài sản hình thành từ vốn vay ?
Phân biệt giữa bất động sản với động sản


7
8
1
2
4
3 3
II.THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
Quy định chung
Quy trình thẩm định
Trách nhiệm và quyền hạn của các thành
viên tham gia
Nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản
8/5/2012
3
9
1
2
4
3 3
I – QUY ĐỊNH CHUNG VỀ BĐS
Phạm vi áp dụng : được áp dụng trong hoạt động cấp TD tại
hệ thống NHTM
Đối tượng áp dụng : là các công trình kiến trúc xây dựng
gắn liền trên đất và quyền sử dụng đất, đã có giấy tờ hợp lệ
hoặc TS hình thành trong tương lai.

Giá trị BĐS : là giá trị được biểu hiện bằng tiền, vàng, dùng
để bảo đảm cho khoản vay, bảo lãnh và các yêu cầu nghiệp
vụ khác tại NHTM
Phương pháp thẩm định : phải khoa học, khách quan, phản
ảnh đúng giá trị của tài sản so với giá thị trường tại thời
điểm thẩm định giá
10
1
2
4
3 3
5
6
8
3 7
Tiếp nhận hồ sơ
Thẩm định tính pháp lý
Khảo sát thực tế
và thu thập
thông tin
Thẩm định địa điểm
Thẩm định tính năng kỹ
Thuật
Định giá TS
Lập báo cáo thẩm định
TS BĐ
Lưu hồ sơ
2. – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH
11
1.Tiếp nhận hồ sơ:

2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH
- Tiếp nhận hồ sơ : vào sổ tiếp nhận, ghi rõ ngày
giờ nhận hồ sơ, ngày trả hồ sơ.

-Kiểm tra hồ sơ
2. Thẩm định tính chất pháp lý của TSBĐ
- Kiểm tra các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu
hợp pháp.
12
- Phân tích các yếu tố cung, cầu
- Phân tích chức năng, các đặc tính về quyền của BĐS
được mua bán và đặc điểm của thị trường;
- Phân tích các tài liệu yêu cầu: thị trường BĐS và BĐS
so sánh;
- Kiểm chứng các nguồn tài liệu đáng tin cậy, số liệu
sử dụng phải đúng đắn, chính xác

2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH
3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
8/5/2012
4
13
- Chuẩn bị các tài liệu liên quan đến BĐS và các
dụng cụ cần thiết: thước đo, máy ảnh, máy quay
phim,…
- Kiểm tra sự chính xác của bản vẽ với thực địa :
CBTĐ đến hiện trường kiểm tra hiện trạng, kích
thước, vị trí của BĐS, điều tra các thông tin cần
thiết.
- Vẽ sơ đồ vị trí bất động sản.

- Kiểm tra kết cấu và chất lượng công trình :
+ Được xây dựng năm nào ?
+ Loại bất động sản ? Kết cấu BĐS?
+ Những biểu hiện đặc trưng của BĐS.
2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
3. Thẩm định địa điểm:
14
- Chụp ảnh những chi tiết cần thiết, quay phim (nếu có) :
Nội dung hình ảnh phải thể hiện được :
+ Quang cảnh vị trí tổng thể của TS;
+ Chi tiết mặt tiền chính của TS;
+ Các chi tiết khác như : phòng khách, nhà bếp,
toilet, cầu thang, . . .

15
+ Các thông tin thu thập phải diễn ra gần
với thời điểm điều tra.
+ Thông tin về các giao dịch mua bán có liên
quan đến TS thẩm định.
+ Các BĐS đã bán, đang tổ chức trên sàn
giao dịch BĐS.
16
- Các thành viên tham gia thẩm định giá kiểm tra, rà
soát, hoàn chỉnh lại hồ sơ trên cơ sở các thông tin khảo
sát thực tế:
+ Kiểm tra các giấy tờ có liên quan đến BĐS
+ Các tài liệu, thông tin liên quan đến BĐS cần so
sánh;
+ Phân tích hồ sơ tài liệu có liên quan : Các tài liệu
tổng hợp về quy hoạch, xã hội, kinh tế, môi trường của

cấp thẩm quyền. Việc phân tích các thông tin chi tiết đối
với một số BĐS là dựa trên cơ sở mục đích sử dụng
chính cho từng BĐS, cần tập trung phân tích các yếu tố
chi phối chủ yếu đến mục đích sử dụng chính :
2– QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH
4. Thẩm định tính năng kỹ thuật
5) Định giá
+ Địa điểm (vị trí);
+ Khoảng cách so với trung
tâm thương mại;
+ Mặt tiền đường phố, hẻm, kết
cấu đường;
+ Kích thước, hình thể, diện
tích;
+ Mục đích sử dụng chính so
với quy hoạch sử dụng đất chi
tiết trong vùng;
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật;
+ Tình trạng pháp lý : mức độ
đầy đủ và hợp lệ của các giấy
tờ theo quy định của Pháp luật;
+ Những hạn chế về quyền sở
hữu, sử dụng đối với BĐS.
8/5/2012
5
17
Định giá
Trung tâm định giá TSBĐ
Đơn vị khác
18

6. Lập biên bản thẩm định giá : Dựa
vào kết quả thẩm tra, so sánh lựa chọn
thông tin thu thập, điều chỉnh, cán bộ
thẩm định giá ước tính giá trị BĐS lập
bằng văn bản theo nội dung :
- Chuyển hồ sơ đến Tổ trưởng Tổ
thẩm định giá kiểm tra đánh giá kết
quả thẩm định.
+ Mục đích và phương pháp thẩm định giá;
+ Ngày thẩm định giá;
+ Mô tả tình trạng pháp lý, diện tích đất và địa chỉ của bất động
sản;
+ Mô tả chi tiết bất động sản đang được định giá, cùng với
tình trạng chung của nó;
+ Tóm tắt hợp lý và rõ ràng các tài liệu, các điều kiện thị
trường;
+ Ghi rõ trong báo cáo về nguồn gốc, chất lượng và tính chất
của thông tin (liệt kê những thông tin thu thập, so sánh), các
hạn chế liên quan đến kết luận của thẩm định giá;
+ Các bước điều chỉnh, tăng giảm giá do sự khác biệt giữa bất
động sản thẩm định và bất động sản so sánh;
+ Ước lượng giá trị của bất động sản cần thẩm định;
+ Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước
tính.
2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
19
2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
-Tổ trưởng Tổ thẩm định giá sau khi kiểm tra hồ sơ
và kết quả thẩm định giá, trình Giám đốc Trung tâm
dịch vụ địa ốc thông qua; đối với Chi nhánh việc

kiểm tra và thông qua kết quả thẩm định giá do Tổ
trưởng Tổ thẩm định giá thực hiện.
- Lập phiếu báo kết quả thẩm định giá để chuyển
giao theo yêu cầu, ký so và ghi rõ ngày giờ giao,
nhận phiếu báo thẩm định. Phiếu báo kết quả thẩm
định giá do Giám đốc Trung tâm/Tổ trưởng Tổ thẩm
định giá (đối với chi nhánh) ký tên.
7. Lập báo cáo hẩm định:
20
Bộ hồ sơ thẩm định giá lưu tại Trung tâm
hoặc tại Tổ thẩm định giá (đối với Chi nhánh)
gồm :
+ Biên bản thẩm định giá;
+ Phiếu báo cáo thẩm định giá;
+ Sơ đồ vị trí;
+ Các hình ảnh liên quan (nếu có).
8. Lưu hồ sơ :
– QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
8/5/2012
6
21
3– TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA
CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA
-Chủ động liên hệ với NVTD (hoặc KH) để kết hợp đi khảo sát
thực tế, hoặc đề nghị cung cấp hồ sơ pháp lý BĐS.

-Liên hệ với các ngành chức năng để thu thập thêm thông tin
về quy hoạch.

-Công tác thẩm định giá phải độc lập và không chịu sự chi

phối với công tác tín dụng.

- Chịu trách nhiệm về tính chính xác các thông tin thu thập,
số liệu và kết quả thẩm định giá.
1. Cán bộ trực tiếp thẩm định giá
22
3 – TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA
CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA
-Kiểm tra hồ sơ BĐS, trong trường hợp chưa đủ,
thì lưu ý NVTĐ đề nghị KH/NVTD cung cấp;
- Nếu hồ sơ BĐS không hợp lệ theo quy định hiện
hành thì từ chối thẩm định giá.
- Phân công trách nhiệm rõ ràng cho từng NV,
đôn đốc công việc trong quá trình tác nghiệp, kịp
thời điều chỉnh, giải quyết các phát sinh để bảo
đảm tiến độ về thời gian giải quyết hồ sơ.
2) Tổ trưởng Tổ thẩm định giá :
23
 - Thường xuyên cập nhật thông tin, đề xuất chủ
trương, phương hướng liên quan đến công tác
thẩm định giá cho phù hợp theo quy định hiện
hành.
 - Kiểm tra, giám sát NV thực hiện theo đúng quy
chế thẩm định giá và chịu trách nhiệm kiểm tra
về hồ sơ, thông tin, số liệu và kết quả thẩm định
giá.

24
3– TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA
CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA

- Quản lý nhân sự và nghiệp vụ của Tổ thẩm định giá;

- Kịp thời điều chỉnh nhân sự để đáp ứng yêu cầu về
công việc;

- Trên cơ sở hồ sơ và kết quả thẩm định giá bất động
sản (đối với Trung Tâm dịch vụ địa ốc của NH) Giám đốc
Trung Tâm xem xét để thông qua/yêu cầu kiểm tra/yêu
cầu làm lại (nếu xét thấy chưa phù hợp).
3. Giám đốc Trung tâm dịch vụ địa ốc (nếu có)
và GĐ các Chi nhánh:
8/5/2012
7
25
4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :
Việc thẩm định giá phải dựa trên các cơ sở sau:
1. Tình trạng pháp lý và đặc điểm thực tế của tài sản

2. Tham khảo bảng giá đất do UBND tỉnh, Thành phố
ban hành trong từng thời kỳ (VD:ở TPHCM,sử dụng
QĐ 89 /2008/QĐ-UBND,ngày 20/12/2008)

3. Các quy định của Nhà nước có liên quan đến
thẩm định giá như:

CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ


+ Luật đất đai số 13/2003-QH11 do Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam
thông qua ngày 26/11/2003.

+ Nghị định số 101/2005 ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính Phủ về
thẩm định giá.
+ Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành
Luật đất đai.
+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
+ Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành 03
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
+ Công văn số 734/HD-LS ngày 31/01/2005 của Sở Tài nguyên Môi trường,
Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Cục Thuế TPHCM về việc hướng dẫn áp dụng
bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định của UBND TPHCM
theo từng thời kỳ.
+ Quyết định số 118/2004/QĐ-UB ngày 28/4/2004 của Ủy ban Nhân dân Tp.
HCM về việc xác định trị giá nhà để tính thuế.
( Back )

Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
26
27
4. Giá thẩm định là giá thị trường, phi thị
trường tại thời điểm định giá, có tính đến các
yếu tố lợi thế, hạn chế các yếu tố rủi ro thị
trường và rủi ro quy hoạch.

5. Hướng dẫn Thẩm định giá bất động sản
của từng hệ thống NH.

Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
Phương pháp so sánh;
Phương pháp chi phí;
Phương pháp thu nhập;
Phương pháp thặng dư;
Phương pháp lợi nhuận
8/5/2012
8


4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
1) Phương pháp so sánh:
 PPSS là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của các TS tương tự với TScần định giá
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm
định giá để ước tính giá trị thị trường của TS cần định
giá.
 PP này được áp dụng trong định giá các TS có giao
dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường.
4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
2) Phương pháp chi phí:
 PPCP là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí
tạo ra một TS tương tự tài sản cần định giá để ước
tính giá trị thị trường của TS cần định giá.
 PPCP chủ yếu được áp dụng trong định giá các TS
chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến
trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; TS không đủ
điều kiện để áp dụng PPSS.

4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
3) Phương pháp thu nhập:
 PPTN (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là
phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi
các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận
được từ việc khai thác TS cần định giá thành giá trị
vốn hiện tại của TS (quá trình chuyển đổi này còn
được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính
giá trị thị trường của TS cần định giá.
32
 Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong
định giá TS đầu tư (bất động sản, động sản, doanh
nghiệp, tài chính, quyền khai thác mỏ quặng…) mà
TS đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và
đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
Cụ thể là TS nào?
8/5/2012
9
4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
4) Phương pháp thặng dư:
 PPTD là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của
TS cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ
sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát
triển giả định của TS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh
để tạo ra sự phát triển đó.
 PPTD thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá
bất động sản có tiềm năng phát triển.
4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
5) Phương pháp lợi nhuận:
 PPLN là phương pháp định giá dựa trên khả

năng sinh lợi của việc sử dụng TS để ước tính giá
trị thị trường của TS cần định giá.
 PPLN chủ yếu được áp dụng trong định giá các
TS mà việc so sánh với những tài sản tương tự
gặp khó khăn do giá trị của TS chủ yếu phụ
thuộc vào khả năng sinh lời của TS như khách
sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…
35
2.1. Cách xác định giá trị QSD đất:
IV. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :
Giá trị QSD đất được xác định theo công thức sau:

Giá trị QSD đất = Giá đất tham chiếu x hệ số điều chỉnh (Kđc)

Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
36
CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :
* Giá trị bất động sản được xác định theo công thức sau:

Giá trị BĐS = Giá trị QSD đất + Giá trị xây dựng

8/5/2012
10
37
2.1.1 – Cách xác định giá đất tham chiếu:
4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
Giá đất tham chiếu được xác định trên những cơ sở sau:
- Khung giá đất NN ban hành trong từng thời kỳ, giá
các loại đất tham khảo và nguồn dữ liệu của phòng

Thẩm định giá.

- Đối với các khu vực đã có dữ liệu định giá và
nguồn dữ liệu được công nhận thì có thể sử dụng
nguồn dữ liệu này để kết luận đơn giá áp dụng cho
TS thẩm định. Tuy nhiên cũng cần thiết phải khảo
sát lại tình hình thị trường nơi BĐS tọa lạc để kiểm
tra các yếu tố biến động của thị trường.
38
- Đối với các khu vực chưa từng thẩm định hoặc đã thẩm
định nhưng không thể sử dụng nguồn dữ liệu đã có để phân
tích, đánh giá, kết luận đơn giá có thể áp dụng cho tài sản
thẩm định thì cần thiết phải khảo sát thực tế và thu thập ít
nhất 03 thông tin để làm cơ sở cho việc đánh giá giá trị cho
tài sản thẩm định.

4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
39
- Quy định về tài sản so sánh (thông tin tham khảo):
TS so sánh phải cùng khu vực và có tính chất tương đồng
với TS thẩm định (về đặc điểm vị trí, hình dáng, kích
thước…).
- Trường hợp sử dụng các TS khác để tham khảo thì cần phân
tích, đánh giá các yếu tố lợi thế, bất lợi của TS so sánh để
đưa ra đơn giá chuẩn có thể giao dịch cho các BĐS tại khu
vực có BĐS thẩm định và BĐS so sánh
- Sau đó phân tích các yếu tố lợi thế, bất lợi và đưa ra đơn giá
đề nghị cho tài sản thẩm định.

40
+ Các thông tin tham khảo từ báo chí, trung tâm địa ốc, trung
tâm bán đấu giá, từ các kết quả định giá trước còn phù hợp
ngoại trừ bảng giá đã xây dựng-gọi là giá tham chiếu
+ Thông tin không vượt quá 6 tháng. Ngoài ra các thông tin này
phải đảm bảo giá trị của các BĐS tham khảo phù hợp với giá
thị trường. Các thông tin này phải đảm bảo các yếu tố: Tin cậy
– chính xác- toàn diện và khoa học.

+ Trong một số trường hợp cần thiết, NV định giá phải vẽ sơ đồ
mô tả vị trí các BĐS liên quan, nhất là các trường hợp đối với
đất tọa lạc ngoài địa bàn Tp. HCM, các trường hợp mà tài sản
so sánh lấy từ nguồn thông tin lưu trữ hoặc bảng giá, trường
hợp TS thẩm định và so sánh không cùng nằm trên một con
đường hoặc cùng một con hẻm.
4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :
8/5/2012
11
41
Trong phần xác định giá đất cần lưu ý:

1 – Xác định giá thị trường đối với khu vực
có BĐS thẩm định tọa lạc.

2 – Phân tích những đặc điểm riêng của
BĐS thẩm định để đưa ra đơn giá đất phù
hợp.
4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :
42
2.1.2 – Cách xác định hệ số đất điều chỉnh (Kđc):

Kđc = (100% + Σ Các hệ số điều chỉnh) x Hệ số hẻm (nếu
có)
4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :
43
Stt Tiêu chí
Diễn giải
Ghi chú
1
Vị trí tiếp
giáp
2 đường chính, lớn (hông, sau)
01 đường chính, 1-2 đường
phụ,
1 chính, 1-2 hẻm
1 chính
Lưu ý đến tính sinh lời của
các con đường này khi điều
chỉnh tỷ lệ.
Cần mô tả rõ đặc
điểm của các con đường,
hẻm đang xem xét lợi thế
cho BĐS thẩm định
2
Hình
dáng
Vuông vắn, nở hậu, phù hợp
với mục đích sử dụng
Không vuông văn, tóp hậu,
xấu

3 Quy mô
Diện tích chuẩn tùy thuộc vào
đặc điểm từng khu vực (tính
phổ hổ biến) và mục đích sử
dụng
Lưu ý quy định Nhà nước và
tập quán được chấp nhận
trong thực tế
4
Kích
thước
Chuẩn : tỷ lệ chiều ngang so
với chiều dài : 1-3
Lưu ý đặc điểm khu vực và
tập quán mua bán trên thị
trường
BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH
44
St
t
Tiêu chí Diễn giải Ghi chú
5 Cơ sở hạ tầng
Đầy đủ hoặc thiếu một trong
các yếu tố sau:
Đường nhựa
Cấp thoát nước
Hệ thống chiếu sáng
Hệ thống thông tin liên lạc
6 Lợi thế khác
Gần TT Thương mại, trường

học, bệnh viện, khu vui chơi
giải trí …(trong vòng bán
kính 100-300m hoặc tùy
thuộc khu vực)
Cần lý giải thật cụ
thể lợi thế của
tiêu
chí này khi áp
dụng.
7 Bất lợi khác
Đối diện chùa, nhà thờ, sát
ngay ngã ba, khu vực lộn
xộn, ô nhiễm môi trường
8/5/2012
12
45
1. Biên độ giao động cho phép khi áp dụng các hệ số trong
hướng dẫn nói trên là 10% trong diều kiện là phải mô tả,
đánh giá rõ ràng và trong mọi trường hợp phải được sự
đồng ý của lãnh đạo Phòng, Ban Giám Đốc.

2. Đối với phần diện tích đất thuộc quy hoạch được công
nhận tính bằng 30% đơn giá thị trường tại thời điểm định
giá.

3. Kđc được xác định theo phương pháp cộng dồn các hệ số
điều chỉnh trên + 100%

4. Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau:

CHÚ Ý
46
4. Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau:

Giá đất hẻm =Giá đất MT tham chiếu x Hệ số vị trí hẻm x Hệ số cấp hẻm
* Hệ số vị trí hẻm:
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Vị trí 5
Giá đất so với vị trí
đất mặt tiền
60% 50% 40% 30% 20%
* Bảng xác định vị trí hẻm:
Rộng < 2m Rộng 2-3m Rộng 3-5m Rộng > 5m
Cách đường chính > 80m
Vị trí 5 Vị trí 4 Vị trí 3 Vị trí 2
Cách đường chính ≤ 80m
Vị trí 4 Vị trí 3 Vị trí 2 Vị trí 1
Giá đất của hẻm đường đất: 80% giá đất của hẻm đường nhựa, xi măng
47
* Hệ số cấp hẻm:

Hẻm cấp 1 là hẻm của đường chính, hẻm cấp 2 là hẻm của hẻm cấp 1….

Giá đất hẻm cấp thấp hơn : ≤ 80% giá đất của hẻm cấp cao hơn liền kề


4. Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau:
Lưu ý:
Bảng hệ số vị trí hẻm nêu trên không áp dụng cho
đường nội bộ, đường đã đặt tên hoặc các hẻm có đặc điểm,
vị trí đặc biệt (có giá trị sinh lợi cao…).

Ngoài ra, khi mô tả, diễn giải đặc điểm vị trí BĐS
tại hẻm cần xác định hệ số vị trí hẻm và hệ số cấp hẻm cho
phù hợp, mọi trường hợp khảo sát không kỹ lưỡng hoặc mô
tả không đúng với thực tế phải hoàn toàn chịu trách nhiệm.
48
Giá trị xây dựng được xác định theo công thức sau:

GT xây dựng = DT sử dụng x ĐG xây dựng x Tỷ lệ GT còn
lại
IV. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :
2.2. Cách xác định giá trị xây dựng:


– Diện tích sử dụng căn cứ vào diện tích được
công nhận trên chủ quyền, giấy phép xây dựng, biên
bản hoàn công, tờ khai lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện
trạng và các giấy tờ có liên quan khác.
`
A
Diện tích sử dụng
8/5/2012
13
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
49
50
CHÚ Ý
+ Đối với các công trình xây dựng là nhà xưởng mà
chủ đầu tư đã thực hiện việc san lấp, cải tạo mặt
bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng như:
Hệ thống đường nội bộ, sân bãi, cảng, cống,

tường bao, trạm điện….thì cần phải khảo sát, mô
tả, xác định khối lượng cụ thể để đánh giá lại giá trị
BĐS một cách tương đối đầy đủ.
Trong trường hợp không thể xác định được
khối lượng công việc cụ thể thì Nhân viên Thẩm
định phụ trách hồ sơ có sự đánh giá ước lượng, đề
xuất giá trị cộng thêm bình quân và trình Lãnh đạo
quyết định.
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
51
52
CHÚ Ý
 + Đối với phần diện tích xây dựng không phù hợp
quy hoạch không công nhận thì không được tính.
 +Đối với phần diện tích xây dựng chưa có giấy tờ
thể hiện, NVTĐ khi thực hiện thẩm định cần khảo
sát thật kỹ các yếu tố về diện tích, quy hoạch đô thị,
nắm các quy định về xây dựng để đưa ra những
nhận định phù hợp cho các trường hợp này làm cơ
sở cho việc tính toán hoặc không tính toán vào giá
trị xây dựng (để tham khảo).
8/5/2012
14
53
Stt Số năm đã sử
dụng
Tỷ lệ còn lại Ghi chú
1 Từ 1 năm đến 4 năm 95%
Trong thực tế thẩm định GIÁ
TRỊ còn lại của bất động sản

có thể khác với bảng tính bên
cạnh do bảo quản không tốt,
có sửa chữa gia cố lại…)
nhưng phải diễn giải trong
từng trường hợp cụ thể.
Thời gian của năm được tính
tròn 12 tháng
2 Từ 5 năm đến 7 năm 90%
3 Từ 8 năm đến 10 năm 85%
4 Từ 11 năm đến 13 năm 80%
5 Từ 14 năm đến 16 năm 70%
6 Từ 17 năm đến 18 năm 60%
7 Từ 19 năm trở lên 50%
Cách xác định tỷ lệ GIÁ TRỊ còn lại
`
C
Lưu ý:
-Bảng xác định tỷ lệ chất lượng còn lại nêu trên chỉ áp dụng cho các công trình
xây dựng từ cấp 1,2 trở lên.
-Đối với các công trình XD là nhà cấp 3, 4, nhà xưởng…. cần căn cứ vào niên hạn
sử dụng và mức độ bảo quản đã xác định tỷ lệ chất lượng còn lại cho hợp lý.
54
THỜI GIAN PHÁT HÀNH THÔNG BÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ
- Thời gian tối đa để ra kết quả định giá là 48h đối với tài
sản nằm trong địa bàn TPHCM kể từ khi NVTĐ ký nhận
đầy đủ hồ sơ.
- Trường hợp khác thời gian tối đa để ra kết quả định giá
là 72 tiếng kể từ khi NVTĐ ký nhận hồ sơ.
- Thời gian trên không tính ngày nghỉ và ngày lễ.
- Trong quá trình thẩm định thực tế, nếu có vấn đề trở

ngại phát sinh làm ảnh hưởng đến kết quả định giá, thời
gian phát hành thông báo kết quả định giá … NVTĐ phải
kịp thời báo cáo với cấp lãnh đạo Phòng hoặc người
được ủy quyền.
CHÚ Ý:
55
1
2
4
3 3
THẨM ĐỊNH ĐỘNG SẢN
Quy định chung
Thẩm định máy mc, thiết bị, phương tiện
vận tải
Thẩm định hng ha
Thẩm định sổ tiết kiệm, giấy tờ c giá; số dư
ti khoản, vng, ngoại tệ mặt
3 5
Thẩm định động sản khác
56
a
b
1 – QUY ĐỊNH CHUNG
Phạm vi áp dụng : trong toàn hệ thống NHTM
Đối tượng áp dụng : Ngoại trừ trái phiếu, cổ
phiếu, phần vốn gp thì tất cả các động sản
khác đều thuộc phạm vi điều chỉnh của qui định
ny. Đối với một số động sản nếu NH c qui
định riêng thì áp dụng qui định riêng đó. Tuy vậy,
qui định về thẩm định động sản chủ yếu đề cập

đến việc thẩm định máy mc, thiết bị, phương
tiện vận tải.
8/5/2012
15
57
e
d
3 c
1 – QUY ĐỊNH CHUNG
- Áp dụng qui định về thẩm định ĐS:
+ Các nguyên tắc khi thẩm định ĐS;
+ Thẩm định về chủ sở hữu ĐS;
+ Đề xuất, kiến nghị trong quá trnh thẩm
định ĐS;
Việc định giá ĐS phải đảm bảo xác định được
giá trị bằng tiền VND và khả năng chuyển
nhượng của ĐS tại thời điểm định giá;
Người thẩm định phải thuyết minh được
các căn cứ để đưa ra kết quả thẩm định
58
g
3 f
1 – QUY ĐỊNH CHUNG
Hội đồng tín dụng/ Ban tín dụng quyết định
việc định giá TSBĐ theo thẩm quyền của
từng cấp và hạn mức phán quyết được giao
Việc định giá TSBĐ để xác định mức cho vay
trên cơ sở đảm bảo an ton, c phòng ngừa
rủi ro khi xử lý ti sản
59

2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
CBTĐ phải xác định các nội dung sau:
- Loại máy mc, thiết bị, phương tiện vận tải;
- Nơi sản xuất, hãng sản xuất, năm sản xuất;
- Thời gian đã sử dụng;
- Mục đích sử dụng của máy mc, thiết bị,
phương tiện vận tải;
- Tnh trạng hoạt động của máy mc, thiết bị,
phương tiện vận tải;
- Đặc điểm kỹ thuật cơ bản của máy mc, thiết
bị, phương tiện vận tải
- Nguyên giá của động sản
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
DÂY CHUYỀN MÁY IN BÁO
8/5/2012
16
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
DÂY CHUYỀN MÁY IN BÁO
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
HÌNH ẢNH
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
CÁCH THỨC THỰC HIỆN
Tài sản
Hồ sơ tài sản

Phương
pháp định
giá
Xác định giá
Kiểm tra thực

tế tài sản
Máy
móc,
thiết bị,
dây
chuyền
sản
xuất

-
Hợp đồng,
hóa
đơn,
biên
bản
nghiệm

thu.
-
Nếu là
hàng
nhập
khẩu thì
hồ
sơ
bao gồm
tờ
khai
hải
quan,

bộ
chứng
từ
nhập
hàng
và
Giấy
kiểm
định
chất
lượng
còn
lại
của tài sản;
≥
80
% nếu tài
sản
đã
qua sử dụng
.
Tập hợp chi phí
-

Là tổng chi phí thực tế mà bên thế chấp
đã
thanh
tóan cho bên bán (Lọai trừ Chi
phí
chuyên

gia, Chi phí đào tạo, Chi phí lắp
đặt
chạy
thử, thuế GTGT) nhân với thời gian
sử
dụng
còn lại và chia cho tổng thời gian sử
dụng
hữu
.
ích.
-
Trường hợp máy móc thiết bị đã hết thời
gian
khấu
hao nhưng vẫn họat động bình thường
và
quan
sát bằng trực giác còn mới thì định
giá
bằng
10% -> 15% nguyên giá (15% nếu
nguyên
giá
nhỏ hơn 1 tỷ đồng); là 5% nếu thiết bị đã
cũ
kỹ,
lạc hậu.
-
Về tỷ giá áp dụng đối với thiết bị

nhập
khẩu
: - Định giá lần đầu tỷ giá = Min(tỷ
giá
trên
tờ khai hải quan, tỷ giá thực tế của
NHTM
tại
ngày lập tờ trình).
-
Định giá lại: tỷ giá bằng min (tỷ giá trên
tờ
trình
định giá lần trước, tỷ giá thực tế
của
NHTM
tại ngày lập tờ trình định giá lại)
-
Kiểm
tra
lọai,
mã
số,
ký
hiệu
thiết
bị
có
đúng
với

hợp
đồng
không?
-

Chụp
hình
: lưu
hồ
sơ
ít nhất
2
tấm
gồm
1
tấm

hình
chụp
tòan
bộ
thiết
bị và
1
tấm
chụp
rõ
ký
hiệu,
mã

số
thiết bị.
64
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
XÁC ĐỊNH % CHẤT LƯNG CN LẠI CỦA MMTB
Máy mc, thiết bị l sự hợp thnh của nhiều hệ
thống, bộ phận. Mi một hệ thống, bộ phận riêng
biệt ny, ty theo tầm quan trọng, giá trị nhiều hay t,
mc độ phc tạp,…s chiếm một tỷ trọng nhất định
trong ton khối máy, hệ thống, thiết bị;
+ Một máy hoặc thiết bị mới hon chỉnh l 100%;
+ Công thc xác định chất lượng cn lại:


8/5/2012
17
65
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
XÁC ĐỊNH % CHẤT LƯNG CN LẠI CỦA MMTB
Trong đó:
Ai l tỷ trọng của một bộ phận hay hệ thống no đó hợp
thnh máy hoặc thiết bị.
K1i l hệ số chất lượng và công năng cn lại của một bộ
phận hay hệ thống. C thể xác định K1i dựa vo:
- Quan sát bên ngoi: c biến dạng, nt vỡ, hư hng, rỉ
st…
- Nghe tiếng kêu phát ra từ hệ thống động lực và truyền
động, tiếng kêu khi g vo các phần kết cấu nghi vấn.
- Tham khảo các ti liệu kỹ thuật liên quan,  kiến của các
chuyên gia

K2i l hệ số ảnh hưởng do thế hệ máy, nhiều máy mặc d
c thể sử dụng tốt, nhưng lạc hậu về công nghệ.
66
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT

ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
- Máy mc, thiết bị, phương tiện vận tải thông dụng
l MMTB, PTVT được sử dụng phổ biến trong xã
hội và CBTĐ c thể c được thông tin về giá mua
bán, các thông tin khác của MMTB, PTVT ny trên
thị trường
- Phương pháp định giá: phương pháp so sánh và
phương pháp chi ph khấu hao
67
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
Phương pháp so sánh
CBTĐ phải xác định các nguồn thông tin về giá thị
trường của MMTB, PTVT và ghi rõ vo tờ trnh thẩm
định động sản:
- Thông tin về giá mua bán trong nước hoặc nước
ngoi của MMTB, PTVT cng loại hoặc tương tự
mới 100% hoặc đã qua sử dụng;
- Thông tin về giá công bố của các nhà sản xuất ;
- Thông tin về giá tnh thuế của Nhà nước
- Các nguồn thông tin khác
68
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
Phương pháp so sánh

Trong đó:
- Giá trị TS so sánh: l giá trị mua bán trên thị trường m
người thẩm định c được.
- Hệ số điều chỉnh (HSĐC): l hệ số dng để điều chỉnh
TS so sánh về cng điều kiện tương đồng với TS thẩm
định. Khi áp dụng HSĐC, người thẩm định phải thuyết
minh được lý do áp dụng HSĐC đó.
Giá trị TS
thẩm định
Giá trị TS
so sánh
Hệ số
điều chỉnh
CLCL (%) TSTĐ
CLCL (%) TSSS
X
X =
8/5/2012
18
69
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
Phương pháp so sánh
Chất lượng còn lại (CLCL) MMTB, PTVT: do người
thẩm định ti sản đánh giá căn cứ vo hao mn, năng
suất, quá trnh khai thác, thời gian sử dụng, sự li thời
công nghệ và các yếu tố khác của MMTB, PTVT đó.

Phương pháp chi phí khấu hao
Người thẩm định xác định giá trị của MMTB, PTVT
bằng cách xác định giá trị cn lại của MTB, PTVT đó
trên cơ sở nguyên giá và khấu hao
70
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
Phương pháp chi phí khấu hao
Giá trị cn lại = Nguyên giá – khấu hao
Trong đó:
+ NG: xác định theo hướng dn về nguyên giá nêu
trên;
+ Khấu hao: xác định theo phương pháp đường thng
Khấu hao
Thời gian KH
Nguyên giá
Hệ số điều chỉnh
= x
71
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
Phương pháp chi phí khấu hao
- Thời gian khấu hao đối với động sản được khách
hng mua mới 100%: được xác định theo qui định của
Hội đồng thẩm định ti sản (HĐTĐTS) đối với tng loại
động sản cụ thể.
- Thời gian khấu hao đối với động sản khi mua đã qua
sử dụng:
Thời gian

khấu hao
CLCL(%) của
động sản tại thời
điểm mua
Thời gian KH của
ti sản đó theo qui
định của HĐTĐTS
= x
72
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
KẾT LUẬN GIÁ TRỊ
+ Đối với những PTVT đường bộ: giá trị thẩm định tối
đa không vượt quá 80% giá trị tnh theo phương pháp
so sánh.
+ Đối với MMTB, PTVT không phải đường bộ: giá trị
thẩm định l giá trị tnh theo phương pháp so sánh,
nhưng tối đa không vượt quá 80% giá trị tnh theo chi
phí khấu hao
+ Đây l tỷ lệ tối đa, ty trường hợp cụ thể, người thẩm
định áp dụng tỷ lệ phù hợp. Các trường hợp vượt quá
tỷ lệ tối đa do Trưởng phng thẩm định ti sản quyết
định.
8/5/2012
19
73
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
KẾT LUẬN GIÁ TRỊ
+ Lưu  đối với MMTB, PTVT không phải đường bộ:

TH1: giá trị thẩm định bằng giá trị thẩm định theo
phương pháp so sánh, nếu giá trị thẩm định theo
phương pháp so sánh < 80% giá trị cn lại theo khấu
hao.
TH2: giá trị thẩm định = 80% giá trị cn lại theo khấu
hao, nếu giá trị thẩm định theo phương pháp so sánh >
80% giá trị cn lại theo khấu hao.
74
2– THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT KHÔNG PHỔ BIẾN
- MMTB, PTVT không phổ biến l MMTB, PTVT không
thuộc trường hợp phổ biến.
- Người thẩm định ghi rõ trong tờ trnh thẩm định động
sản về việc không c thông tin để định giá theo
phương pháp so sánh và tiến hnh định giá theo
phương pháp chi ph như tại mục Phương pháp chi
ph khấu hao (nêu trên);
- Người thẩm định tham khảo  kiến của cộng tác viên,
chuyên gia (nếu c) và ghi rõ  kiến của họ trong tờ
trnh thẩm định động sản để lm cơ sở định giá;
75
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT KHÔNG PHỔ BIẾN
KẾT LUẬN GIÁ TRỊ
- Giá trị của MMTB, PTVT không phổ biến tối đa không
được vượt quá 70% giá trị được tnh bằng phương
pháp khấu hao của MMTB, PTVT đó. Trường hợp
vượt quá thì do Trưởng phng thẩm định ti sản quyết
định.
- Đối với một số MMT chuyện dng c tnh đồng bộ

cao (được thiết kế, sử dụng cho mục đch riêng biệt và
được lp đặt hon chỉnh gn liền với bất động sản) thì
giá trị thẩm định tối đa không vượt quá 50% giá trị
được tnh bằng phương pháp khấu hao.
76
3 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
CÁC TRƯỜNG HP TỪ CHỐI THẨM ĐỊNH
CBTĐ phải từ chối thẩm định trong các TH sau:
- Không xác định được TS của khách hng thực tế.
- Ti sản l công cụ, dụng cụ, thiết bị văn phng.
- Ti sản l máy mc, thiết bị thí nghiệm.
- MMTB, PTVT không phải l đường bộ c chất lượng
cn lại (theo PP so sánh) hoặc giá trị cn lại (theo PP
chi ph khấu hao) dưới 30%.
- PTVT đường bộ c chất lượng cn lại (theo phương
pháp so sánh) dưới 30%.
- MMTB, PTVT m khách hng chưa hon tất thủ tục
thanh toán đối với bên bán.
8/5/2012
20
77
3 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
CÁC TRƯỜNG HP TỪ CHỐI THẨM ĐỊNH
CBTĐ phải từ chối thẩm định trong các trường hợp
sau:
- Các TS c khả năng chuyển nhượng thấp vo thời
điểm thẩm định.
-Các trường hợp khác theo quyết định của HĐTĐTS

78

3 – THẨM ĐỊNH HÀNG HÓA
CÁC NỘI DUNG PHẢI XÁC ĐỊNH KHI TĐ HH
- Loại hng ha;
- Nơi sản xuất;
- Hng sản xuất, mục đch sử dụng;
-Các yếu tố c liên quan khác;
ĐỊNH GIÁ HÀNG HÓA
- Giá trị hng ha được xác định theo giá thị trường;
- Phương pháp định giá: phương pháp so sánh.
+ Trên cơ sở thông tin giá mua bán thực tế trên thị
trườnng và các yếu tố khác theo qui định về các nội
dung phải xác định khi thẩm định hng ha của
hng ha tương tự, người thẩm định phân tch, so
sánh và xác định giá của hng ha đang thẩm định.
79
3 – THẨM ĐỊNH HÀNG HÓA
ĐỊNH GIÁ HÀNG HÓA
+ Việc thu thập thông tin được thực hiện từ các
nguồn sau:
- Giá mua bán trên thị trường;
- Giá do các nhà sản xuất công bố (không bao
gồm các khoản chiết khấu cho người mua);
- Giá mua bán theo hợp đồng, ha đơn, tờ khai
hải quan và các chng từ khác của hng ha đó;
- Các nguồn thông tin khác
80
4 – THẨM ĐỊNH SỔ TIẾT KIỂM, GIẤY TỜ CÓ
GIÁ, SỐ DƯ TK, VÀNG, NGOẠT TỆ MẶT
NỘI DUNG CẦN PHẢI XÁC ĐỊNH
(1) Đối với sổ tiết kiệm, giấy tờ c giá

- Loại sổ tiết kiểm, giấy tờ c giá;
- Mệnh giá;
- Kỳ hạn;
- Tổ chc phát hnh;
- Các yếu tố c liên quan khác;
(2) Đối với số dư ti khoản, vng, ngoại tệ mặt
- Số dư ti khoản, trị giá, nơi mở;
- Số lượng vng, loại vng, trị giá;
- Các yếu tố c liên quan khác.
8/5/2012
21
81
5 – THẨM ĐỊNH SỔ TIẾT KIỂM, GIẤY TỜ CÓ
GIÁ, SỐ DƯ TK, VÀNG, NGOẠT TỆ MẶT
ĐỊNH GIÁ
- Giá trị của sổ tiết kiệm, giấy tờ c giá, số dư TK, vng, ngoại
tệ mặt l số dư của sổ tiết kiệm, giấy tờ c giá, số dư TK tiền
gi, số chỉ vng hiện vật, số ngoại tệ. TH sổ tiết kiệm, chng từ
c giá đã được trả tiền li trước thời điểm cầm cố thì GT TS
đảm bảo cầm cố phải trừ đi số tiền li đã được trả trước;
- Giá trị vng, ngoại tệ mặt được tnh theo giá trị thấp nhất:
+ TH nhân với tỷ giá để xác định G sổ tiết kiệm, giấy tờ c giá,
số dư TK, vng, ngoại tệ mặt thì nhân theo giá mua;
+ Trường hợp chia với tỷ giá để xác định giá trị sổ tiết kiệm,
giấy tờ c giá; số dư TK, vng, ngoại tệ mặt thì chia theo giá
bán;
+ T giá mua/ bán ngoại tệ, vng áp dụng theo tỷ giá do NH
công bố tại thời điểm thẩm định giá.
82
5 – THẨM ĐỊNH ĐỘNG SẢN KHÁC

Việc thẩm định được thực hiện theo nguyên tc sau:
- Người thẩm định xác định các nội dung liên quan
đến động sản đó;
- Giá trị động sản khác được xác định theo giá thị
trường;
Thực tế việc thẩm định ti sản thường phát sinh
những ngoại lệ. Các qui định hiện hnh đã đặt ra cơ
chế xử lý các trường hợp ny một cách nhanh chng.
Theo đó, đối với trường hợp khác với qui định hiện
hnh chưa c qui định thì s do Hội đồng thẩm định ti
sản bảo đảm quyết định.
83