THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO pps

THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM
2
Nội dung
Phần I: Vai trò của công tác Thẩm định TSBĐ
Phần II. Quy trình thẩm định giá TSBĐ
Phần III. Phương pháp thẩm định giá TSBĐ
Phần IV. Các văn bản pháp lý liên quan
3
Vai trò của công tác thẩm định TSBĐ
 Kiểm soát rủi ro tín dụng
 Tính pháp lý: Quyền sở hữu, lợi ích hợp pháp của Ngân hàng
đối với TSBĐ;
 Tính thanh khoản:
- Khả năng thanh khoản: Khả năng có thể chuyển hóa thành
tiền để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay
vốn;
- Giá trị thanh khoản: Đảm bảo tính thanh khoản về mặt số
lượng đối với nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi cho VIB.
4
Vai trò của công tác thẩm định TSBĐ
 Nâng cao chất lượng tín dụng, thúc đẩy hoạt động
kinh doanh của Ngân hàng.
 Kết quả thẩm định giá chính xác, khách quan và tin cậy, phù
hợp với giá trị TSĐB
 Rút ngắn được thời gian phê duyệt khoản vay.
 Giảm chi phí xử lý nợ.
5
Quy trình thẩm định giá TSBĐ
Lựa chọn TSBĐ
cho khoản vay
Đề nghị TSBĐ

Chấp
nhận?
Lập phiếu đề nghi định giá
Phối hợp thực hiện kế hoạch định giá
Lập Biên bản định giá và ký với Khách hàng
Thẩm định giá và lập thông
báo kết quả định giá
Lưu Hồ sơ định giá
Kết thúc
Bắt đầu
Phiếu đề
nghị định giá
Xem
xét
Phiếu?
Lập kế hoạch
định giá
Kế hoạch
định giá
Duyệt
KH
định
giá?
Thông báo kết
quả định giá
Duyệt
KQ?
Gửi thông báo kết quả định
giá cho chi nhánh
Biên bản

định giá
Hồ sơ
pháp lý
của TSBĐ
Khách hàng Chi nhánh/ Đơn vị KD Chuyên viên định giá Trưởng BP QLTSBĐ
Quy trình thẩm định giá
6
Quy trình thẩm định giá
Thành lập tổ định giá
Xác định TSBĐ
Thu thập số liệu thực tế
Phân tích số liệu
Lập biên bản định giá
Trình tự thẩm định giá
7
Quy trình thẩm định giá
Kết quả định giá
 Bộ phận QLTSBĐ
 Thông báo kết quả định giá
 Phụ lục (kèm theo Thông báo kết quả định giá)
 Cán bộ tín dụng các chi nhánh/PGD
 Biên bản định giá (trong trường hợp các tài sản do Bộ phận
QLTSBĐ thẩm định giá thì Biên bản định giá được lập căn cứ
vào Thông báo kết quả định giá của Bộ phận QLTSBĐ).
8
Phương pháp thẩm định giá
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG
 Giải thích thuật ngữ
 Các nguyên tắc thẩm định giá
 Các phương pháp thẩm định giá

9
Phương pháp thẩm định giá
Giải thích từ ngữ:
 Phương pháp thẩm định giá: Là những phương pháp, cách
thức để ước tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về
giá trị của một tài sản.
 Giá trị thị trường của một tài sản: là mức giá ước tính sẽ
được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, trong
một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường.
 Giá trị định giá TSBĐ tiền vay: là giá trị ước tính bằng tiền
(dựa trên các phương pháp thẩm định giá theo Quy định của
pháp luật và Quy định của từng ngân hàng) của TSBĐ tiền
vay, đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng.
10
Phương pháp thẩm định giá
Nguyên tắc thẩm định giá tại Ngân hàng:
 Sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất
 Cung cầu
 Thanh khoản
 Hình ảnh kèm theo
Các phương pháp thẩm định giá chính tại Ngân hàng:
 Phương pháp so sánh trực tiếp
 Phương pháp chi phí khấu trừ
 Phương pháp thu nhập.
11
Phương pháp thẩm định giá
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:
 Cơ sở: Giá thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật
thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh đã

được mua bán trên thị trường.
 Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên thông
tin về mức giá giao dịch của các tài sản so sánh tương tự
trên thị trường trong một thời điểm nhất định để ước tính
giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
 Phạm vi áp dụng: Thẩm định các tài sản có giao dịch phổ
biến trên thị trường. Thường được sử dụng rộng rãi nhất.
12
Phương pháp thẩm định giá
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ
 Cơ sở: Giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm
ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
 Khái niệm: Phương pháp ước tính các chi phí hiện tại để
xây dựng hoặc tái tạo những tài sản tương tự tài sản cần
thẩm định giá.
 Phạm vi áp dụng:
Những tài sản không đủ điều kiện thuận lợi hoặc thông tin
để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, như các công
trình xây dựng, tài sản hoặc máy móc thiết bị chuyên
dùng…
13
Phương pháp thẩm định giá
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƯ)
 Cơ sở: Giá trị thị trường của tài sản bao gồm giá trị hiện tại
của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được
từ tài sản.
 Khái niệm: Chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành
một tổng số vốn.
 Phạm vi áp dụng: Phương pháp trên được sử dụng hạn chế,
áp dụng cho một số đối tượng tài sản (các BĐS như nhà

hàng khách sạn ), thường được kết hợp với phương pháp
so sánh trực tiếp và dùng như một phương pháp kiểm
chứng.
14
Thẩm định giá BĐS
A. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm: Gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền
với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thuộc tính
 Tính bất động
 Tính không đồng nhất
 Tính khan hiếm
 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài
3. Đặc trưng
 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
 Thời gian giao dịch dài, chi phí cao => Khả năng chuyển
chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
 Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ
15
Thẩm định giá BĐS
4. Các nhóm thị trường bất động sản:
 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
 Thị trường nhà ở
 Thị trường nhà xưởng công nghiệp
 Thị trường BĐS phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ,
cao ốc văn phòng.
5. Các phương pháp thường sử dụng
 Phương pháp so sánh trực tiếp
 Phương pháp chi phí khấu trừ

 Phương pháp thu nhập (đầu tư)
16
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:
 Phương pháp:
 Khảo sát kỹ BĐS về tính pháp lý (sổ đỏ, giấy phép xây
dựng…), vị trí mặt bằng, kích thước, đặc điểm môi trường
xung quanh, điều kiện sử dụng hiện tại, quy hoạch…
 Tìm kiếm các BĐS giao dịch trên thị trường, có vị trí và điều
kiện sử dụng tương đồng với BĐS cần định giá, tiến hành
so sánh và điều chỉnh để xác định giá trị của BĐS cần định
giá.
Thẩm định giá BĐS
17
Thẩm định giá BĐS
 Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị của BĐS:
 Tính Pháp lý: Ngân hàng chỉ tiến hành định giá đối với các BĐS có
đầy đủ giấy tờ pháp lý.
 Vị trí: mặt tiền hay ngõ, đầu phố hay cuối phố…
 Mặt bằng: kích thước, hình dáng, mặt tiền…
 Môi trường xung quanh: gần trường, chợ, môi trường thông
thoáng hay ô nhiễm…
 Quy hoạch: Khu vực có bị quy hoạch hay không, có phù hợp với
quy hoạch đô thị hay không…
 Công trình xây dựng trên đất: kiến trúc, chất lượng và tính hữu
dụng của các hạng mục xây dựng.
 Thời điểm giao dịch: Giá trị có thể biến động theo thời gian.
Căn cứ vào việc so sánh các yếu tố của BĐS được dùng để
so sánh với BĐS cần định giá, dùng nguyên tắc cộng tới
hoặc trừ lùi để tiến hành điều chỉnh giá BĐS.
18

Thẩm định giá BĐS
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ
 Trình tự thực hiện:
 Xác định giá trị quyền sử dụng đất
 Xác định chi phí xây dựng
 Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình.
 Xác định giá trị của tài sản.
19
Thẩm định giá BĐS
 Xác định giá trị quyền sử dụng đất
 Xác định chi phí xây dựng:
 Các loại chi phí:
- Chi phí tái tạo: Chi phí để xây dựng công trình giống hệt công trình
cần định giá (gồm cả những điểm lỗi thời của công trình đó).
- Chi phí thay thế: Chi phí để xây dựng công trình có giá trị sử dụng
tương đương công trình cần định giá.
 Xác định chi phí
- Chi phí trực tiếp: vật liệu, nhân công, máy xây dựng
- Chi phí chung: chi phí quản lý công trường, quản lý doanh nghiệp
- Lãi vay ngân hàng; Lãi cho doanh nghiệp xây dựng
- Thuế
- Các chi phí khác liên quan.
20
Thẩm định giá BĐS
 Các phương pháp tính chi phí:
- Phương pháp thống kê chi phí: dùng để ước tính chi phí
được tính chi tiết từ nguyên vật liệu đến nhân công và máy
thi công rồi tổng hợp lại từng hạng mục công việc, từng
loại chi phí và toàn bộ công trình. Trong thực tế, phương
pháp này thường căn cứ trên hồ sơ quyết toán của công

trình đã được phê duyệt và thường được áp dụng cho các
công trình có quy mô xây dựng lớn, phức tạp.
- Phương pháp so sánh thị trường: Sử dụng đơn giá xây
dựng (tính cho m2 hoặc m3) các hạng mục hoặc kết cấu
công trình tương tự trên thị trường tại hoặc gần với thời
điểm thẩm định. Trong thực tế, phương pháp này thường áp
dụng dụng nhiều hơn cho các công trình xây dựng nhỏ
hoặc không quá lớn, phức tạp.
21
Thẩm định giá BĐS
 Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình
xây dựng (tính khấu hao).
 Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu
để tính chất lượng còn lại của công trình.
Chất lượng còn lại của công trình (%) = ∑
n
(Tỷ lệ chất lượng
còn lại của kết cấu x Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so
với tổng giá trị công trình)/Tổng tỷ lệ giá trị của kết cấu
chính so với tổng giá trị công trình. (Phức tạp, ít sử dụng)
 Căn cứ vào tuổi thọ và thời gian sử dụng để tính sự hao
mòn, từ đó tính giảm giá của công trình. (Thường sử dụng
hơn, có thể căn cứ theo QĐ 206/2003/QĐ-BTC ngày
12/12/2003 của Bộ Tài chính)
Giá trị còn lại = Giá xây dựng mới - Giảm giá tích lũy
 Xác định giá trị BĐS:
= Giá trị QSD đất + Giá trị còn lại của công trình
22
Thẩm định giá BĐS
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƯ)

 Phương pháp:
Thu nhập ròng từ tài sản
Giá trị tài sản =
Lãi suất vốn hóa
Trong đó:
- Thu nhập ròng: = Tổng doanh thu nhận được từ việc khai
thác BĐS - Chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu
- Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn): là lãi suất lợi tức mà nhà
thẩm định giá căn cứ vào đó để chuyển hóa thu nhập thành
giá trị vốn của BĐS. Đó là tỷ suất mong ước của nhà đầu tư
khi xem xét đầu tư vào một BĐS nào đó cho một mục đích
kinh doanh cụ thể.
23
Thẩm định giá BĐS
Lưu ý:
 Về lãi suất vốn hóa
 Thẩm định giá thông thường: Thường căn cứ vào lãi suất
công trái.
 Thẩm định giá của ngân hàng: Sử dụng lãi suất tiền gửi tại
ngân hàng kỳ hạn 12 tháng
 Phương pháp trên được sử dụng hạn chế, áp dụng cho một
số đối tượng BĐS đặc biệt, thường được kết hợp với
phương pháp so sánh trực tiếp và dùng như một phương
pháp kiểm chứng.
24
Thẩm định giá động sản
B. THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỘNG SẢN
 Khái niệm: Gồm các tài sản có thể di dời được như máy
móc thiết bị (dây chuyền sản xuất, máy móc và cả nhóm
máy); phương tiện vận tải; nguyên vật liệu; hàng hóa.

 Khi thẩm định cần khảo sát kỹ tài sản về:
 Tính pháp lý.
 Đặc điểm, thuộc tính của tài sản:
- Xuất xứ
- Năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng
- Model, số seri hay chủng loại thiết bị, số khung, số máy…
- Dung tích, sản lượng, năng suất
- Chức năng, công dụng
- Tỷ lệ hao mòn
 Phương pháp:
 Phương pháp so sánh trực tiếp
 Phương pháp chi phí khấu trừ
 Phương pháp thu nhập (đầu tư) - tham khảo thêm
25
Thẩm định giá động sản
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Phương pháp:
 Tìm kiếm các tài sản tương tự được giao dịch trên thị
trường, có điều kiện tương tự với tài sản cần thẩm định giá
về: Đặc điểm vật chất; Thông số kinh tế, kỹ thuật; Chức
năng, mục đích sử dụng; Chất lượng tương đương…
 Tiến hành so sánh và điều chỉnh để xác định giá trị của tài
sản cần thẩm định giá.
 Lưu ý:
- Thời điểm giao dịch
- Điều kiện giao dịch