(Luận án tiến sĩ) giải quyết tranh chấp về đất ở từ thực tiễn tại tòa án nhân dân tỉnh phú thọ

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TẠ HỒNG TUẤN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT Ở
TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội - 2020

luan an


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TẠ HỒNG TUẤN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT Ở
TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH PHÚ THỌ

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. DƯƠNG ĐỨC CHÍNH

Hà Nội - 2020

luan an


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học
độc lập của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những
kết luận khoa học của luận văn chưa từng ai công bố trong bất
cứ cơng trình nào khác.
Tác giả luận văn

Tạ Hồng Tuấn

luan an


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP
ĐẤT Ở VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT Ở .................................... 7
1.1. Khái niệm, phân loại và đặc điểm của tranh chấp đất ở .................... 7
1.2. Nguyên nhân tranh chấp đất ở ......................................................... 13
1.3. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất ở và nguyên tắc giải quyết
tranh chấp đất ở ....................................................................................... 17
1.4. Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp đất ở ......................... 18
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT Ở VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT Ở TỪ THỰC
TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ THỌ ................................. 29

2.1. Pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp đất ở tại Tòa án nhân dân 29
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất ở tại Tòa
án nhân dân tỉnh Phú Thọ ....................................................................... 47
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT Ở TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN TỈNH PHÚ THỌ ..................................................................... 67
3.1. Nhu cầu nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất ở .................. 67
3.2. Định hướng nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất ở ............ 68
3.3. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả của
việc giải quyết tranh chấp đất ở của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ ...... 70
KẾT LUẬN .................................................................................................... 78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 81

luan an


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những
năm gần đây tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và
phức tạp về tính chất ở hầu hết các tỉnh, thành trên phạm vi toàn quốc. Các dạng
tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế là: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp do
lấn, chiếm đất; tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh
chấp đất đai trong các vụ án ly hôn ... trong sớ đó, tranh chấp về đất ở chiếm tỷ
trọng đáng kể. Có thể liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
như: Việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc giao đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai diễn ra ngày càng
phổ biến nhưng không được ngăn chặn và xử lý kịp thời; đất đai từ chỗ chưa

được thừa nhận có giá (trước khi có Luật Đất đai năm 1993) và được thừa nhận
và xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 1993 thì đến nay trở thành tài
sản có giá trị rất cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến...
Các tranh chấp đất đai diễn ra gay gắt và phát sinh ở hầu hết các địa
phương. Theo các báo cáo tổng kết của ngành Tòa án, Thanh tra thì sớ lượng
các vụ việc tranh chấp về đất đai luôn chiếm tỉ trọng lớn trong tổng số các vụ
việc khiếu nại, khiếu kiện trên phạm vi toàn quốc, thông thường tỉ lệ này
chiếm tới 70% các tranh chấp phát sinh.
Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai
nhằm ổn định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai
ngày càng được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện, trong đó quy định việc giải
qút tranh chấp đất đai tḥc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) và
Tòa án nhân dân (TAND), (các Điều 21, 22 Luật Đất đai năm 1987; Điều 38 của
Luật Đất đai năm 1993; Điều 136 Luật Đất đai năm 2003). Tuy nhiên, các quy
định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ "dừng lại" ở mức độ
1

luan an


chung chung, nên trên thực tế dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy giữa UBND và
TAND. Khắc phục những nhược điểm này, Luật Đất đai năm 2013 đã quy
định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tương đối cụ thể, tạo cơ sở pháp
lý để các cơ quan có thẩm quyền áp dụng giải quyết các tranh chấp đất đai có
hiệu quả hơn.
Chính sách, pháp ḷt về đất đai của Đảng và Nhà nước ta có nhiều thay
đổi tương thích với từng giai đoạn phát triển của cách mạng, song bên cạnh
đó còn nhiều quy định khơng nhất quán. Hơn nữa, việc giải thích, hướng dẫn
của các cơ quan có thẩm quyền cũng chưa đầy đủ và kịp thời. Do đó, tình
hình giải qút tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp đất ở nói riêng của các

cơ quan hành chính và TAND trong những năm qua vừa chậm trễ, vừa khơng
thớng nhất. Có nhiều vụ việc phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài trong nhiều
năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài và làm giảm lòng tin của người dân đới với
đường lới, chính sách, pháp ḷt của Nhà nước.
Có thể khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt là
tranh chấp đất ở hiện nay là loại việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất
trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung. Do đó, việc nghiên cứu
mợt cách có hệ thớng các quy định của pháp luật về đất đai, thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai và việc giải quyết tranh chấp đất đai
của Tòa án nhân dân qua thực tiễn xét xử tại hệ thống TAND tỉnh Phú Thọ trong
những năm gần đây, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung
chính sách, pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai
thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai, bảo đảm
qùn và lợi ích hợp pháp cho cơng dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý
luận và thực tiễn hiện nay. Với nhận thức như vậy, học viên đã lựa chọn đề tài "Giải
quyết tranh chấp về đất ở từ thực tiễn tại Tòa án Nhân dân tỉnh Phú Thọ" làm đề
tài luận văn Thạc sĩ luật học của mình.

2

luan an


2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Ở nước ta, thời gian qua đã có mợt sớ cơng trình liên quan trực tiếp
hoặc gián tiếp đến đề tài mà tiêu biểu phải kể đến các cơng trình cụ thể sau:
- Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hoạt động áp dụng pháp luật của Tòa án
nhân dân trong giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn Hà Nội, tác giả
Hoàng Liên Sơn, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015 [10]
- Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

thông qua cơ quan hành chính Nhà nước trên địa bàn hụn Thanh Trì, Hà
Nội, tác giả Trần Thị Thanh Thủy, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009 [18]
- Luận văn Thạc sĩ: Đánh giá thực trạng giải quyết khiếu nại, tranh
chấp đất đai trên địa bàn huyện Quốc Oai, Thành phố Hà Nội, tác giả Ngô
Thanh Tùng, Đại học Tài Nguyên và Môi trường, 2018 [15]
- Luận văn Thạc sĩ: Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua
cơ quan hành chính Nhà nước trên địa bàn huyện Hoài Đức, Hà Nội, tác giả
Tạ Thị Thu, Đại học Mở Hà Nội, năm 2015 [17]
- Luận văn Thạc sĩ luật học: Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh
chấp đất đai tại Tòa án nhân dân qua thực tiễn của Tòa án nhân dân tối cao,
tác giả Nguyễn Thị Hồng Minh, Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2014 [3]
Xét ở những mức độ và phạm vi nghiên cứu khác nhau, các cơng trình
khoa học trên đây đã phân tích những vấn đề và thực tiễn lý luận về đất đai,
giải quyết tranh chấp đất đai.
Song, tác giả nhận thấy:
Thứ nhất về phạm vi của các nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu của các
đề tài trên là đất đai nói chung, trên địa bàn các tỉnh thành khác nhau, mà
chưa có đề tài tài nghiên cứu riêng khung pháp lý cũng như thực tiễn giải
qút tranh chấp cho mợt loại đất có những đặc điểm đặc thù là đất ở
Thứ hai là về mặt thời gian: các nghiên cứu trên đã không còn cập nhật
và mang tính thời sự

3

luan an


Kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình liên quan đến đề
tài đã cơng bớ, tác giả quyết định thực hiện luận văn này với nội dung nghiên
cứu vừa đáp ứng được tính cập nhật vừa đi sâu vào nghiên cứu quá trình giải

qút tranh chấp đới với một đối tượng cụ thể mà các nghiên cứu trước đó
chưa khai thác là đất ở. Với nợi dung “Giải quyết tranh chấp về đất ở từ thực
tiễn tại Tịa án nhân dân tỉnh Phú Thọ”.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu khung pháp lý và thực tiễn giải quyết tranh chấp
đất ở trên địa bàn tỉnh Phú Thọ từ bao quát cho tới cụ thể, từ lý luận cho tới
thực tiễn dựa trên việc tiếp cận các vụ việc thực tế. Từ đó đưa ra những đánh
giá, nhận xét và kiến nghị những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện pháp
luật về giải quyết tranh chấp đất ở. Đồng thời từ thực tiễn giải quyết tranh
chấp trên địa bàn tỉnh, đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm gia tăng hiệu
quả thực hiện giải quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh, đặc biệt là tại cơ
quan Tòa án nhân dân.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận của nội dung giải quyết
tranh chấp đất ở: Khái niệm, bản chất, nội dung, đặc điểm,…;
- Phân tích đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất ở;
- Nghiên cứu tình hình giải quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh Phú Thọ;
-Tiếp cận và phân tích quá trình thực tiễn áp dụng pháp luật vào giải
quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh Phú Thọ;
- Rút ra bài học, kinh nghiệm, đề xuất kiến nghị giải pháp hoàn thiện
pháp luật về giải quyết tranh chấp đất ở và nâng cao hiệu quả thực thi giải
quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.

4

luan an

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Trong khuôn khổ của một Luận văn thạc sĩ, tác giả giới hạn đối tượng
nghiên cứu là tập trung nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan trực tiếp tới
giải quyết tranh chấp đất ở trên hai phương diện lý luận và thực tiễn
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về mặt nội dung: Luận văn nghiên cứu các quy định liên quan đến
giải quyết tranh chấp đất ở của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Luật Đất đai
năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Luận văn tập trung nghiên cứu nội dung giải quyết tranh chấp đất ở qua
thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ.
- Về mặt không gian: địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Về mặt thời gian: từ năm 2015 đến năm 2018.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Tác giả dựa trên cơ sở phép duy vật biện chứng, và duy vật lịch sử để
nghiên cứu pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh
Phú Thọ tại các Tòa án nhân dân.
Ngoài ra ở luận văn này, tác giả còn sử dụng các phương pháp nghiên
cứu cụ thể như: Tổng hợp, phân tích, so sánh, khảo sát thực tiễn
Trong quá trình nghiên cứu đới với các phương pháp có lúc tác giả sử
dụng riêng từng phương pháp, có lúc kết hợp các biện pháp với nhau để đạt
được mục tiêu nghiên cứu đề ra
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Dựa trên những định hướng nghiên cứu trên đây, luận văn này hướng
đến những đóng góp mới như:
- Luận văn gắn vấn đề lý luận của khung pháp lý giải quyết tranh chấp
đất đai với thực tiễn;
- Ḷn văn là cơng trình nghiên cứu, bao quát quá trình thực hiện, áp
dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh Phú Thọ;
5

luan an


- Luận văn rút ra bài học cần thiết cho việc xây dựng cơ chế giải quyết
tranh chấp đất ở cho tỉnh Phú Thọ.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt, mục lục, mở đầu, kết
luận, danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cầu theo 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về tranh chấp đất ở và giải
quyết tranh chấp đất ở
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất ở và giải
quyết tranh chấp đất ở từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải
quyết tranh chấp đất ở tại tòa án nhân dân thành tỉnh Phú Thọ

6

luan an


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT Ở
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT Ở
1.1. Khái niệm, phân loại và đặc điểm của tranh chấp đất ở
1.1.1. Khái niệm về tranh chấp đất ở
Đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quan trọng trong đời sống
xã hội, đây là nguồn tài nguyên hữu hạn, không sinh ra thêm và quản lý
nguồn tài nguyên này ngày càng áp lực vì dân sớ khơng ngừng tăng theo tình
hình diễn biến tại Việt Nam nói chung và trung tâm các tỉnh thành nói riêng.

Đất đai, đặc biệt là đất ở luôn là mối quan tâm của xã hội. Cùng với đó, các
mới quan hệ giữa các chủ thể liên quan đến loại tư liệu sản xuất đặc biệt này
cũng không ngừng phát triển, tinh chất càng ngày càng phức tạp, q trình sử
dụng và lưu thơng đất ở làm cho những tranh chấp liên quan đến đất đai xảy
ra phổ biến trong c̣c sớng, khiến nó trở thành một hiện tượng thường xuyên
xảy ra trong đời sống của bất kỳ thời đại nào
Trong chế độ mà chúng ta đang sống ngày nay, đất đai tại Việt Nam
thuộc chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đới với đất
đai. Song dưới các hình thức sử dụng và lưu thông đất đai đa dạng làm cho
nội dung tranh chấp đất đai thời đại này mang nợi dung kinh tế cũng như ý
nghĩa chính trị khác với tranh chấp đất đai trong xã hợi có giai cấp đối kháng
Mặc dù là một thuật ngữ khá quen thuộc nhưng không phải ai cũng
hiểu tường tận thế nào là tranh chấp đất đai.
Quan điểm về tranh chấp đất ở:
Mặc dù “tranh chấp đất ở” là loại tranh chấp phổ biến và thông thường
dấu hiệu phức tạp biểu hiện vượt trội hơn cả, song các văn bản pháp luật cũng
chưa xây dựng khái niệm hay mô tả cụ thể cho nó. Tuy nhiên, các văn bản
luật trong lĩnh vực đất đai có xây dựng các khái niệm tranh chấp, tranh chấp
đất đai, và thông qua việc phân loại đất chúng ta có thể hình dung những
tranh chấp đất ở diễn ra trong đời sống thực tế.

7

luan an


Theo từ điển tiếng Việt “tranh chấp” được hiểu là đấu tranh giằng co
khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên
Trên thực tế tranh chấp trong quan hệ dân sự nói chung và quan hệ giữa
các chủ thể của luật đất đai nói riêng thì có thể nhiều hơn hai bên trong một

tranh chấp
Còn theo quan điểm được rút ra từ tinh thần của Bộ luật Dân sự và Bộ
luật Tố tụng dân sự thì tranh chấp dân sự là những mâu thuẫn, xung đột giữa
các cá nhân, tổ chức trong các quan hệ về nhân thân hoặc tài sản.
Trong đời sống quan hệ đất đai, các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp
luật đất đai không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề
trong quan hệ pháp luật, vì thế sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những
mâu thuẫn, bất đồng nhất định. Hiện tượng đó được thể hiện trên thực tế bằng
những hành đợng cụ thể người ta gọi đó là tranh chấp
Vậy tranh chấp đất đai có thể được hiểu là sự bất đồng mâu thuẫn hay
xung đợt về lợi ích, về quyền lợi và nghĩa vụ và giữa các chủ thể khi tham gia
vào quan hệ pháp luật đất đai. Ngoài ra cần phải chú ý rằng chỉ có thể phát
sinh tranh chấp đất đai khi các chủ thể thể hiện thái độ một cách trực tiếp
thông qua những hành vi nhất định của mình.
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.” [5, Điều 3].
Đã từng có thời kỳ các nhà làm luật Việt Nam xây dựng quy định về
việc xác định loại đất ở như sau: “Đất ở của hợ gia đình, cá nhân là đất để xây
dựng nhà ở và các cơng trình phục vụ sinh hoạt như bếp, sân, giếng nước, nhà
tắm, nhà vệ sinh, lối đi, chuồng chăn nuôi gia súc, gia cầm, nhà kho, nơi để
thức ăn gia súc, gia cầm, nơi để chất đốt, nơi để ôtô.” (Căn cứ Khoản 1 Điều
6, Nghị định 04/2000/NĐ-CP)
Tại Luật Đất đai 2013, nhà làm luật đã sử dụng phương pháp liệt kê để
phân loại đất đai, trong đó phân loại đất ở vào nhóm đất phi nơng nghiệp, mục
đích chính của loại đất này là để ở và phải được đăng ký theo quy định của
8

luan an

pháp luật về đất đai. Đất ở gồm đất ở đô thị và đất ở nông thôn [5, Khoản 2,
Điều 10].
Theo quy định mới của Luật Đất đai 2013, đất ở nông thôn được quy
định như sau: “Đất ở do hợ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nơng thôn gồm
đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sớng, vườn, ao
trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.”. Như vậy quy định của pháp luật qua các
thời kỳ đều thống nhất quan điểm rằng đất ở của mỗi hợ gia đình bao gồm:
đất sử dụng để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ trực tiếp đời
sớng của hợ gia đình hoặc vườn ao nằm trong cùng một thửa đất ở phù hợp
với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Còn đất ở đô thị được quy định như sau: “Đất ở tại đô thị bao gồm đất
để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong
cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.” [5, Khoản 1, Điều 144].
Tuy nhiên trong những trường hợp cụ thể đất được sử dụng với mục
đích để ở nhưng chưa đảm bảo những quy định về đăng ký đất đai đối với đất
ở, trường hợp này vẫn được coi là một dạng cụ thể của tranh chấp đất ở và cụ
thể là tranh chấp về mục đích sử dụng đất
Tổng kết lại có thể hiểu tranh chấp đất ở chính là mợt phần của tranh
chấp đất đai, có đầy đủ các đặc tính của tranh chấp đất đai và tuân theo quy
định chung của pháp luật về đất đai. Tranh chấp đất ở là mâu thuẫn, xung đột
giữa các chủ thể của quan hệ đất đai liên quan đến đối tượng cụ thể là đất ở
và các mâu thuẫn, xung đợt về mục đích sử dụng đất đới với đất được sử
dụng để ở.

9

luan an


1.1.2. Phân loại tranh chấp đất ở
Tranh chấp đất ở là mợt hiện tượng vì vậy dựa vào những tiêu chí khác
nhau chúng có thể được phân ra làm những dạng tranh chấp khác nhau. Cũng
như tranh chấp đất đai, căn cứ vào tính chất pháp lý của các tranh chấp có thể
phân loại tranh chấp đất đai thành mợt số dạng tranh chấp chủ yếu sau đây:
a, Tranh chấp về quyền sử dụng đất
- Tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa
những vùng đất được phép quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự
ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau;
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan
hệ thừa kế; quan hệ ly hôn;
- Đòi lại đất, tài sản gắn liên với đất của người thân trong gia đình trong
những giai đoạn trước đây mà qua các c̣c điều chỉnh ruộng đất đã được chia
cấp cho người khác;
- Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương đi xây dựng kinh tế
mới; giữa đồng bào địa phương với các lâm trường, nông trường và các tổ
chức sử dụng đất khác;
b, Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong q trình sử đụng đất
Đó là việc mợt bên vi phạm, làm cản trở việc thực hiện quyền của phía
bên kia hoặc mợt bên khơng làm đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh
tranh chấp. Loại tranh chấp này thường được thể hiện ở các hình thức như:
Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển
nhượng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vớn
bằng qùn sử dụng đất;
Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh q́c phịng, lợi ích q́c gia, lợi ích
cơng cợng

10

luan an


c. Tranh chấp về mục đích sử dụng đất
Trong quá trình phân bổ, chuyển đổi, quy hoạch và sử dụng đất, giữa
các chủ thể của luật đất đai xảy ra những mâu thuẫn, xung đột vê việc xác
định loại đất có phải là đất ở hay tḥc về các loại đất khác. Loại tranh chấp
này thường xảy ra giữa người sử dụng đất ở và người có quyền lợi liên quan
tới đất ở với các cơ quan Nhà nước quản lý, hoặc có trách nhiệm, nghĩa vụ đới
với người có hiện đang sử dụng thửa đất ở. Ví dụ như việc xác định thửa đất
có phải là đất ở khơng để xác định nghĩa vụ tài chính khi Nhà nước tiến hành
thu hồi đất để thực hiện cơng trình cơng ích. Hay việc xác định đủ điều kiện
để đăng ký đất đai cho người hiện đang sử dụng đất ở.
1.1.3. Đặc điểm của tranh chấp đất ở
Tranh chấp đất ở mang những dấu ấn khác nhau được biểu hiện sắc nét
qua từng thời kỳ lịch sử khác nhau của các quan hệ pháp luật đất đai. Trước
những năm 1980, ở Việt Nam đất đai duy trì ba hình thức sở hữu là sở hữu
nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tồn dân thì nợi dung tranh chấp là tranh
chấp về quyền sở hữu, quyền, nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất
đai. Tuy nhiên, từ sau khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, tại Việt Nam
chỉ tồn tại duy nhất chế độ sở hữu tồn dân về đất đai, tức là đất đai tḥc
qùn sở hữu của toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối tượng của
tranh chấp thời kỳ này chỉ có thể là quyền quản lý và quyền sử dụng đất. Xã
hội chủ nghĩa đưa đến nền kinh tế thị trường mà ở đó các quan hệ kinh tế
cũng như các quan hệ đất đai phải được tự do hơn trong lưu thơng, vì thế mà
khung pháp ḷt mở rộng sự cấm đoán, hạn chế đối với nhiều quan hệ trước đấy
pháp luật hạn chế. Các giao dịch về đất đai được xác lập cho phép thực hiện

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vớn
liên doanh bằng giá trị sử dụng đất,…cũng từ đó mà đới tượng của tranh chấp
đất đai thay đổi khơng chỉ cịn là qùn quản lý, qùn sử dụng đất đai mà còn là
tranh chấp trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch về đất đai

11

luan an


Do chính sách pháp luật được vận dụng theo quan hệ đất đai của từng thời
kỳ, cùng với sự vận đợng tự nhiên của quan hệ đất đai thì tranh chấp đất đai chứa
đựng những yếu tố về nội dung, hình thức khác nhau qua mỗi thời kỳ
Cùng với nét đặc trưng của loại hình đất ở gắn liền với đời sống của cá
nhân, tổ chức, là nơi diễn ra những sinh hoạt quan trọng của các cá nhân tổ
chức do vậy những tranh chấp về đất ở và việc giải quyết tranh chấp đất ở là
những nhu cầu bức thiết. Đất ở có giới hạn và tùy theo địa phương, tùy theo
từng thời kỳ mức tối đa khác nhau và cũng áp dụng theo từng cá nhân, hợ gia
đình, quỹ đất này thường được xét duyệt ít hơn so với các loại đất khác. Do
đó giá trị của đất ở thường rất cao và tranh chấp liên quan đến đất ở cũng gay
gắt hơn và thường có tính chất phức tạp cao hơn
Có thể nêu ra một số đặc điểm của tranh chấp đất ở như sau:
- Đối tượng của tranh chấp đất ở là quyền quản lý, quyền sử dụng và
những lợi ích phát sinh từ q trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không
thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp; quyền sử dụng đất của các chủ
thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước
hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc
được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất đang sử
dụng. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất ở là các tổ chức hợ gia đình, cá
nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất;

- Các chủ thể tranh chấp đất ở chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất
khơng có qùn sở hữu đối với đất đai;
- Nội dung tranh chấp đất ở rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản lý
và sử dụng đất diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều
mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền
kinh tế thị trường việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc
quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất, sinh sống. Đất đai đã trở thành mợt
loại hàng hóa đặc biệt có giá trị thương mại giá đất biến động theo quy luật
cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó khơng đơn th̀n chỉ
12

luan an


là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất
(thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất). Tất nhiên, khi nội
dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn,
bất đồng xung quang việc quản lý và sử dụng đất ở cũng trở lên gay gắt và
trầm trọng hơn;
- Tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như gây
mất ổn định chính trị, phá vỡ mới quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội
bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng
trực tiếp đến lợi ích khơng những của bản thân các bên mà cịn gây thiệt hại
đến lợi ích của Nhà nước và xã hội.
- Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ
thể nên khơng chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh
chấp mà cịn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Vì trước hết, khi xảy ra
tranh chấp, một bên không thực hiện được những quyền lợi của mình, do đó
ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước;
- Tranh chấp đất đai xảy ra sẽ tác động đến tâm lý, tinh thần của các

bên, gây lên tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân, làm cho
những quy định của pháp luật đất đai cũng như chính sách của Nhà nước
không được thực hiện một các triệt để. Ở một góc đợ khác tranh chấp chính là
đợng lực để hình thành, xác lập những quy chế pháp lý tiến bộ hiệu quả hơn,
tranh chấp đất ở nếu được nắm bắt và xử lý kịp thời có thể tạo ra khung pháp
lý ưu việt hơn cho loại hình đất đai này.
1.2. Nguyên nhân tranh chấp đất ở
Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gớc sâu xa do lịch sử
để lại. Ở miền Bắc sau cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính
phủ đã tiến hành cải cách ṛng đất, xóa bỏ chế đợ chiếm hữu ruộng đất của
thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho quần chúng nhân
dân. Năm 1960, thơng qua con đường hợp tác hóa nơng nghiệp, ṛng đất của
nông dân được đưa vào trở thành thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử
13

luan an


dụng đất đai tương đối ổn định, là nguồn gốc cho chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai như hiện nay
Khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế
quản lý và chính sách pháp luật về đất đai làm cho đất ngày càng trở lên giá
trị. Dưới góc đợ kinh tế, đất được coi là mợt loại hàng hóa trao đổi trên thị
trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là những quy luật tự nhiên
nhưng đối với đất lại không được thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong
một thời gian khá dài. Do vậy, Nhà nước trải qua nhiều thời kỳ, mỗi thời kỳ
còn tồn tại những sự điều tiết, chính sách quản lý chưa có hiệu quả
Mỗi tranh chấp đất đai đều do những ngun nhân nhất định, trong đó
́u tớ chủ quan, khách quan, yếu tố cơ bản tạm thời cần được nghiên cứu
thận trọng và xử lý một cách kịp thời. Trên địa bàn tỉnh Phú Thọ, số vụ tranh

chấp đất đai ngày càng tăng và mợt sớ vụ có tính chất đặc biệt phức tạp
nghiêm trọng, không chỉ ảnh hưởng đến các chủ thể của quan hệ tranh chấp
đất đai đó mà còn ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hợi. Vì thế việc nghiên
cứu nguồn gớc của tranh chấp để tìm ra quy luật, hướng giải quyết và giải
pháp định hướng lâu dài là hết sức quan trọng. Dựa trên q trình tìm hiểu,
nghiên cứu các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đất đai trong những nam
gần đây và quá trình thực nghiệm có thể rút ra mợt số nguyên nhân chủ yếu
dẫn đến tranh chấp đất ở sau:
1.2.1. Nguyên nhân khách quan
Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gớc sâu xa do lịch sử
để lại. Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính
phủ đã tiến hành cải cách ṛng đất, xóa bỏ chế đợ chiếm hữu ruộng đất của
thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân.
Năm 1960, thông qua con đường hợp tác hóa nơng nghiệp, ṛng đất của
người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập
thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tương đối ổn định.

14

luan an


Ở Miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử
dụng đất đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn. Trong chín năm kháng chiến,
Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các
năm 1949 - 1950 và năm 1954, nhưng đến năm 1957, ngụy quyền Sài Gòn đã
thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành quả
của cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người
nông dân. Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp
tác hóa nơng nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông

trường, trang trại. Những tổ chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng
sử dụng lại kém hiệu quả. Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các
năm 1977 - 1978 và năm 1982- 1983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình
qn, "cào bằng" đã dẫn tới những xáo trợn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số
lượng và mục đích sử dụng đất đai.
Sau bản Hiến pháp 1980, đất đai được chuyển từ chế độ đa sở hữu sang
chế đợ sở hữu toàn dân do đó quan hệ đất đai đặt trong những sự xuất hiện
mới của những hình thức quản lý, sử dụng đất đai. Ngoài ra, nền kinh tế thị
trường làm gia tăng việc lưu thông và đưa vào sử dụng của tư liệu sản xuất
đặc biệt là đất ở, cùng với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình qn đã dẫn
đến những xáo trợn lớn về đất ở, về ranh giới, diện tích và mục đích sử dụng
Hiện nay trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa việc thu hồi đất để
mở rợng đơ thị, xây dựng kết cấu hạ tầng thực hiện các dự an đầu tư làm cho quỹ
đất ở giảm, và cũng kéo theo quan hệ đất đai theo đó mà tăng lên. Cơ chế kinh tế
thị trường và quá trình đơ thị hóa đã làm cho giá đất ở tăng và đang là những áp
lực lớn gây lên tình trạng khiếu kiện tranh chấp một cách gay gắt
Hơn nữa, từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay
đổi cơ chế quản lý làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá trị đã tác đợng
đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà
trước đó đã bán, cho thuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác

15

luan an


sử dụng hoặc khi thực hiện mợt sớ chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước
đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ.
1.2.2. Nguyên nhân chủ quan
- Về cơ chế quản lý: Công tác quản lý đất đai còn nhiều hạn chế. Nhà

nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành, cơ quan dẫn đến việc quản lý
thiếu thống nhất, chồng chéo, tạo ra những kẽ hở pháp lý và dẫn đến khó khăn
trong việc thực thi khung pháp luật về đất ở.
Ngoài ra là vấn đề quy hoạch, quy hoạch là vấn đề lớn của đất đai và có
ảnh hưởng to lớn trong việc quản lý và sử dụng đất ở. Trong công tác phân
vùng quy hoạch đất đai thường xuyên gặp vấn đề chậm tiến độ, thiếu đồng bợ,
việc phân chia địa giới hành chính có nhiều thay đổi nhưng xác định mốc thời
gian không kịp thời hoặc khơng rõ rang làm cho tình hình tranh chấp đất ở
phức tạp thêm, phương tiện hồ sơ phục vụ cho công tác quản lý đất đai còn
thiếu, thiếu thông minh và thậm chó cịn bị thất lạc. Cơ sở khoa học và
phương pháp quản lý cần thiết để xác định quyền sử dụng đất cho các chủ thể
nên làm giảm hiệu lực của Nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp đất đai;
- Về chính sách, pháp luật đất đai chưa hoàn thiện, thiếu đồng bợ, có
mợt sớ quy định gây khó khăn khi áp dụng. Hơn nữa, thực tế áp dụng các
chính sách cịn nhiều tùy tiện. Các văn bản hướng thi hành được ban hành
chậm, không bắt kịp nhu cầu giải quyết tranh chấp, vì thế việc áp dụng pháp
luật nhiều khi được thực hiện một cách cầm chừng, thiếu hiệu quả.
Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp ḷt mang nặng tính hình thức và
khơng được áp dụng thường xuyên, cụ thể nên việc am hiểu để tuân thủ và áp
dụng pháp luật còn rất hạn chế. Nhiều văn bản pháp luật đất đai còn chưa thỏa
mãn được lịng dân và thực sự đi vào c̣c sớng.
Việc điều tra, xem xét giải quyết tranh chấp đất ở còn yếu kém, hiệu
lực thấp, chưa thực sự quan tâm đến các giải pháp mang tính quần chúng;
- Về cán bộ, công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai một bộ
phận chưa thực sự nắm vững kiến thức pháp ḷt về đất đai, thậm chí cịn
16

luan an

nặng tư tưởng tùy tiện, thiếu gương mẫu trong quản lý, vi phạm chế độ quản
lý và sử dụng đất ở
Việc tranh chấp đất ở tại các huyện và thành phớ trên địa bàn tỉnh Phú
Thọ có những ngun nhân đặc thù. Việc tìm ra những nguyên nhân cụ thể của
tranh chấp đất ở trong trường hợp cụ thể cần phải căn cứ vào thực tế sử dụng đất
ở, phong tục tập quán từng địa phương để có được hướng giải pháp tốt nhất.
1.3. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất ở và nguyên tắc giải quyết
tranh chấp đất ở
Cùng với việc ban hành chính sách pháp luật quản lý việc đảm bảo thực
thi pháp luật là nhiệm vụ hết sức quan trọng của ngành luật đất đai. Do đó
việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai được coi trọng và thực hiện dưới
những quy chế cụ thể
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất ở
Giải quyết tranh chấp đất ở là việc tìm ra giải pháp đúng đắn dựa trên cơ
sở pháp luật nhằm tháo gỡ những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân,
đáp ứng nhu cầu được giải quyết tranh chấp một cách thỏa đáng. Trên cơ sở
đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại đồng thời khiến bên
vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ cũng như gánh những trách nhiệm, hậu quả
pháp lý do họ gây ra. Đó cũng là cơng việc có ý nghĩa quan trọng để tăng
cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất ở.
1.3.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất ở
- Giải quyết tranh chấp đất ở phải đảm bảo được các nguyên tắc cơ bản
của Luật Đất đai trong đó quan trọng nhất là nợi dung đất đai tḥc quyền sở
hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện vai trò là người đại diện chủ sở hữu
Để đáp ứng việc đảm bảo nguyên tắc này đòi hỏi khi xem xét giải quyết
mọi vấn đề phát sinh trong lĩnh vực đất ở đều phải được thực hiện trên cơ sở
tôn trọng quyền sở hữu đất đai của toàn dân và bảo vệ quyền lợi cho người có
quyền sở hữu hoặc quyền hưởng dụng đối với đất ở, nhất là những lợi ích
kinh tế. Đồng thời khuyến khích việc tự hòa giải, thương lượng trong nội bộ
17

luan an


quần chúng nhân dân. Cơ quan nhà nước chỉ thụ lý đơn khiếu nại, khiếu kiện
hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai khi các bên đã tiến hành qua các
thủ tục hịa giải mà khơng đạt được sự đồng thuận, nhất trí cần thiết.
- Việc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình
hình kinh tế xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại
sản xuất tạo điều kiện để người dân thực hiện đầy đủ quyền và lợi ích hợp
pháp của họ trên đất ở tḥc qùn sử dụng hoặc quyền hưởng dụng của họ,
nhất là trong các trường hợp chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, tái định cư, ổn
định cuộc sống.
1.4. Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp đất ở
Tranh chấp đất đai mang dấu ấn riêng khá rõ nét qua từng thời kỳ, do
đó pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai có những thích nghi với thời đại.
Nhìn chung trong thời gian qua các quy định của pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai đã từng bước đi vào cuộc sớng, phát huy hiệu quả điều chỉnh, bảo
vệ có hiệu quả chế đợ sở hữu toàn dân, góp phần đáng kể vào việc đưa công
tác quản lý đất đai vào nề nếp, khai thác đất đai ngày càng có hiệu quả và tiết
kiệm hơn
Ngoài ra, sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp
luật về đất đai là mợt quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt; số lượng và chất
lượng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thớng pháp ḷt
Việt Nam. Hệ thớng pháp ḷt đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai nói riêng đã được xây dựng và từng bước hoàn thiện nhằm
phúc đáp các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất đai qua các thời kỳ, cụ thể đề
cập đến một số văn bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tiêu biểu
qua các giai đoạn như sau:
1.4.1. Giai đoạn trước khi ban hành Hiến pháp năm 1980

Giai đoạn trước khi ban hành bản Hiến pháp 1980, các quy định về
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các
quy định về giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi (đất canh tác). Giai đoạn này
18

luan an


thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban hành chính các cấp chưa
được quy định rõ ràng. Thực tế, việc giải quyết các tranh chấp đất đai chủ yếu
do Ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trị của tổ chức nơng hợi địa
phương (tham gia nhiều vào cơng việc chính qùn), cơ quan tư pháp chỉ xuất
hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi. Ngoài ra, trước khi
bản Hiến pháp 1980 ra đời chính sách pháp luật cấm các giao dịch về đất
cũng như các quy định về giá đất là khơng có nên đất khơng có giá, nhu cầu
và tâm lý tranh chấp chưa phải là vấn đề đáng chú ý. Do đó hoạt đợng giải
qút tranh chấp đất ở cũng như chính sách pháp lý vớn cịn yếu và thiếu.
1.4.2. Giai đoạn sau khi ban hành Hiến pháp năm 1980
Hiến pháp 1980 ra đời đã khép lại thời kỳ xã hợi hóa, tập trung đất đai.
Tuy nhiên cho đến trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, quy định pháp luật
thực định mới chỉ dừng lại ở những quy định tại các Điều 19 và Điều 20 Hiến
pháp 1980: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong
lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa... là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu
toàn dân", "Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử
dụng". Trên thực tế vừa trải qua giai đoạn đất đai tập trung, bao cấp nên tư
tưởng đất đai thuộc sở hữu chung, vai trị và qùn lợi cá nhân, tổ chức đới
với đất đai mang tính xác định chưa cao. Cùng với nhu cầu sử dụng đất với
mục đích chính vẫn là để ở mà nhu cầu sử dụng đất ở cho các mục tiêu kinh tế
khác chưa phát triển. Do đó đất đai có giá trị khơng cao, dẫn tới việc chia cấp
đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả. Cấp xã, phường cũng tham gia vào việc

giao đất cho nhân dân; việc lấn chiếm đất để xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến
song khơng được giải qút kịp thời vì vậy dẫn đến tranh chấp chủ yếu thời
kỳ này là tranh chấp đòi lại đất do quá trình chia đi chia lại, thậm chí việc đòi
lại đất còn kéo dài đến mãi sau này.
Khi giải quyết các tranh chấp giai đoạn này ở các địa phương còn thiên
về mệnh lệnh hành chính khiến cho các tranh chấp đất ở khơng được xử lý
thỏa đáng, dứt điểm. Thời kỳ nửa sau của thập niên 80 thế kỷ XX nhiều cá
19

luan an


nhân đi theo chính sách kinh tế mới do vậy mà việc tranh chấp đất trong quá
trình di dời và quản lý đất ở. Việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu,
mang nặng tính mệnh lệnh hành chính. Do đó, tranh chấp đất đai vẫn cịn tồn
tại kéo dài, việc sử dụng đất kém hiệu quả, mâu thuẫn vẫn cịn trầm trọng kéo
theo sự trì trệ của nền sản xuất hàng hóa.
Đến Luật Đất đai 1987 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do
Nhà nước thống nhất quản lý và đại diện chủ sở sở hữu. Các tranh chấp đối
với đất ở phát sinh trong giai đoạn này thường liên quan đến nhà cải tạo, nhà
vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trước ngày 1/7/1991 (Ngày Pháp lệnh về nhà ở
có hiệu lực). Ngoài ra, còn xuất hiện các tranh chấp nhà ở khi vợ chồng ly
hôn. Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình hình tranh chấp đất ở kể trên Nhà
nước đã ban hành một số văn bản pháp luật như:
+ Luật Đất đai 1987 (Điều 21).
+ Nghị định 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hợi đồng Bợ trưởng (nay là
Chính phủ) về việc thi hành Luật Đất đai (Điều 15, 16).
+ Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng
(nay là Thủ tướng Chính phủ) về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan
đến địa giới hành chính.

Với định hướng cơ bản đó, Luật Đất đai 1993 ra đời đã mở rộng hơn
các quyền của người sử dụng đất. Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Luật Đất đai
1993 là đạo luật ra đời sau khi Nhà nước đã ban hành hiến pháp 1992 - Hiến
pháp của thời kỳ đổi mới; phát triển kinh tế thị trường có nhiều định hướng.
Do vậy, so với Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 có nhiều điểm mới, bổ
sung, thay đổi tiến bộ về giao đất, sử dụng đất, mua bán quyền sử dụng
đất,...tạo điều kiện cho phát triển kinh tế thị trường ở Việt Nam. Luật quy
định rõ về quyền hạn của các cơ quan từ trung ương tới địa phương về quyền
hạn, nhiệm vụ trong quản lý hành chính Nhà nước về đất đai, Nhà nước cho
phép người dân mua, bán quyền sử dụng đất (tại Khoản 3, Điều 73 Luật Đất

20

luan an


đai năm 1993) tạo điều kiện hoạt động kinh doanh mua bán đất. Đây là một
điểm mới đã đưa hoạt động mua bán vốn được thực hiện chui hoặc núp dưới
hình thức này thơng qua việc cho phép đăng ký lại quyền sử dụng đất, thu
thuế và các loại phí khác liên quan. Một trong những mối liên hệ giữa nhà
nước với đất đai, thể hiện rằng nhà nước quản lý hiệu quả đất đai là xác định
đất đai trở thành nguồn thu lớn cho Nhà nước. Luật Đất đai 1993 đã có những
quy định chi tiết về thuế và lệ phí khi người sử dụng đất có các giao dịch về
đất như: thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính
theo quy định của pháp luật,.. Các thuế này góp phần điều tiết các nguồn lợi
phát sinh thông qua hoạt động mua bán quyền sử dụng đất. Ngoài ra, pháp
luật còn cho phép Việt kiều, người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thuê đất.
Tổ chức đấu giá đất, đấu thầu các dự án có sử dụng đất trở thành nguồn lực
quan trọng trong ngân sách nhà nước. Luật Đất đai 1993 mở rộng khái niệm

người sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất. Trước sự vận động phát
triển nhanh của nền kinh tế thị trường, pháp luật Đất đai 1993 ra đời thay thế
cho Luật Đất đai 1987 tạo nên những bước tiến mới cho khung pháp lý về đất
đai. Người sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 đã mở rộng khái niệm người
sử dụng đất khi thêm hộ gia đình, tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 51 Luật
Đất đai 1993); nhà thờ, và các cơ sở tổ chức tôn giáo vào đối tượng là người
sử dụng đất. Ngoài ra còn các quyền mới là của người sử dụng đất được nêu
tại Điều 73 Luật Đất đai: được cấp GCNQSDĐ; được chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật; được quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh
doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích giao đất; được
qùn tớ cáo, khiếu nại về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi vi phạm khác về đất đai. Với những quy
định này đã ghi nhận đất đã trở thành mợt tài sản hợp pháp, có thể sử dụng
linh hoạt hơn vào đầu tư, phát triển kinh tế.
Bộ luật Dân sự năm 1995 thừa nhận hộ gia đình là mợt đơn vị kinh tế
tự chủ, cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của chủ thể khi tham gia vào quan
hệ giao dịch dân sự về đất đai. Hơn nữa, trong cơ chế kinh tế thị trường, đất
21

luan an