(Bài thảo luận) So sánh chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực kế toán Việt Nam về Bất động sản đầu tư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
KHOA KINH TẾ

————

BÀI THẢO LUẬN
MÔN: KẾ TỐN TÀI CHÍNH NÂNG CAO
ĐỀ TÀI: SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ
VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM
VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Giáo viên hướng dẫn

: Phạm Thanh Hương

Nhóm thực hiện

: 03

Lớp HP

: KTTC26BN1

HÀ NỘI - 2021


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU................................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ CHUẨN MỰC KẾ
TOÁN VIỆT NAM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ...........................................................2
1.1. Đặc điểm của bất động sản đầu tư..........................................................................2

1.2. Nội dung chuẩn mực kế toán Việt Nam về Bất động sản đầu tư (VAS05)..........3
1.3. Nội dung chuẩn mực kế toán quốc tế về Bất động sản đầu tư (IAS40)...............6
1.4. Sự khác biệt giữa chuẩn mực kế toán Việt Nam và chuẩn mực kế toán quốc tế
về Bất động sản đầu tư....................................................................................................9
Chương 2: Một số kiến nghị nhằm góp phần đưa chuẩn mực kế tốn Việt Nam phù hợp với
chuẩn mực kế toán quốc tế về Bất động sản đầu tư.............................................................12
2.1. Các quan điểm hoàn thiện......................................................................................12
2.1.1. Phù hợp với môi trường pháp lý và kinh doanh ở Việt Nam............................12
2.1.2. Từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế để tăng cường khả năng hội nhập về
kế toán.........................................................................................................................12
2.1.3. Tạo ra được thơng tin trung thực có tính hữu ích cao cho các đối tượng sử dụng
................................................................................................................................13
2.2. Các kiến nghị nhằm góp phần đưa chuẩn mực kế tốn Việt Nam phù hợp với
chuẩn mực kế toán quốc tế về Bất động sản đầu tư...................................................14
2.2.1. Nâng cao chất lượng thông tin và phương tiện cung cấp thơng tin...................14
2.2.2. Nâng cao trình độ kế toán của những người hành nghề kế toán.......................14
2.2.3. Giải pháp liên quan đến chuẩn mực kế toán......................................................15
KẾT LUẬN..........................................................................................................................18
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................................19


MỞ ĐẦU
Thực tiễn cho thấy, những ưu việt khi áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế và
báo cáo tài chính đối với doanh nghiệp Việt Nam, tuy nhiên, vẫn cịn một khoảng
cách để báo cáo tài chính tại Việt Nam có thể hịa hợp và tn thủ hồn tồn các
chuẩn mực kế toán quốc tế.
Áp dụng chuẩn mực kế tốn quốc tế trong trình bày báo cáo tài chính (IFRS)
là chủ đề “nóng” của kế tốn Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, nhất là khi Việt
Nam gia nhập Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương
(CPTPP).

Chuẩn mực kế tốn Việt Nam (VAS) được xây dựng dựa trên Chuẩn mực kế
toán quốc tế IAS do Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) ban hành từ
những năm 2000 đến 2005 theo nguyên tắc vận dụng có chọn lọc thơng lệ quốc tế,
phù hợp với đặc điểm nền kinh tế và trình độ quản lý của doanh nghiệp (DN) Việt
Nam tại thời điểm ban hành chuẩn mực.
Đặc biệt, việc ban hành Thông tư số 200/2014/TT-BTC về chế độ kế tốn DN
có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2015 và Luật Kế toán số 88/2015/QH13 có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/01/2017 với nhiều điểm mới cho thấy, sự tiến bộ trong việc
tiếp cận chuẩn mực kế tốn quốc tế của Bộ Tài chính. Tuy nhiên, về cơ bản chuẩn
mực kế toán về Bất động sản đầu tư theo VAS và IAS vẫn tồn tại những khác biệt.
Để làm rõ hơn vấn đề này, đồng thời kiến nghị một số giải pháp nhằm đưa
chuẩn mực kế toán Việt Nam phù hợp hơn với chuẩn mực kế tốn quốc tế, nhóm
em đã lựa chọn đề tài: “So sánh chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực kế toán
Việt Nam về Bất động sản đầu tư” làm đề tài thảo luận.

1


CHƯƠNG 1: SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ CHUẨN
MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
1.1. Đặc điểm của bất động sản đầu tư
Đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là bất động
sản, dùng để mua bán, khai thác và cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản. Hoạt
động đầu bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng các lợi ích của xã hội.
Phương tiện đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí
quyết kinh doanh, cơng nghệ, dịch vụ. Thời gian đầu tư bất động sản tính từ khi bắt
đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án.
Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư có các đặc điểm sau:
- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì
vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận

cao nhất.
- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt
thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó
có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đốn các biến động có thể
xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – cơng nghệ, sức
mua, thời tiết, khí hậu…
- Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy
động vốn hợp lý, có hiệu quả.
- Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu
dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý
chất lượng của các cơng trình: từ khâu lựa chọn ngun vật liệu, cân đối khoản mục
thi cơng cơng trình…
- Các thành quả hoạt động đầu tư là cơng trình xây dựng gắn liền với đất có
vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định.
Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh
tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với
hoạt động đầu tư.

2


- Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã
hội cao cần làm tốt cơng tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất
lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư
như lập dự án đầu tư…
1.2. Nội dung chuẩn mực kế toán Việt Nam về Bất động sản đầu tư (VAS05)
* Định nghĩa, điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
- Định nghĩa
Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một
phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi

thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho
thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
a. Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các
mục đích quản lý; hoặc
b. Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
* Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai
điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin
cậy
* Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Tương tự với chuẩn mực kế toán quốc tế về bất động sản đầu tư (IAS40),
trước khi chuẩn mực bất động sản đầu tư ra đời, chế độ kế toán Việt Nam quy định:
kinh doanh bất động sản là hoạt động tài chính. Khi chuẩn mực kế toán VAS05 ra
đời đã xem hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư là hoạt động kinh doanh
chính của doanh nghiệp và ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực VAS14.
- Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Chuẩn mực kế toán Việt Nam về bất động sản đầu tư chỉ áp dụng mơ hình giá
gốc, khơng áp dụng mơ hình giá trị hợp lý

3


+ Xác định giá trị ban đầu
Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.
Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực
tiếp ban đầu.
+ Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải

được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả
năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai
nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất
động sản đầu tư.
+ Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xác
định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
* Thanh lý bất động sản đầu tư
Một bất động sản đầu tư khơng cịn được trình bày trong Bảng cân đối kế toán
sau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư khơng cịn được nắm giữ lâu dài vì
xét thấy khơng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất động sản
đó.
Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư và ghi nhận doanh thu từ việc
bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn mực
kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”. Việc bán bất động sản cho thuê tài
chính hoặc giao dịch bán và thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân
theo các quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”.
* Thơng tin trình bày trên báo cáo tài chính
Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau:
(a) Phương pháp khấu hao sử dụng;
(b) Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử
dụng;
(c) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;

4


(d) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó
khăn khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với
tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường;

(e) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản
(f) Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất
động sản đầu tư;
(g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo
dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư;
(h) Trình bày những nội dung sau (khơng u cầu thông tin so sánh): Nguyên
giá bất động sản đầu tư tăng thêm, trong đó: Tăng do mua bất động sản và tăng do
vốn hố những chi phí sau ghi nhận ban đầu, nguyên giá bất động sản đầu tư tăng
do sáp nhập doanh nghiệp, nguyên giá bất động sản đầu tư thanh lý; nguyên giá bất
động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho và
ngược lại
(i) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế
tốn, lập báo cáo tài chính. Khi doanh nghiệp không thể xác định được giá trị hợp lý
của bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh:
- Danh mục bất động sản đầu tư;
- Lý do không xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư.
Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” ban hành theo
Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính đã
tạo ra một quy định chung hướng dẫn các doanh nghiệp. Việc cơng bố chuẩn mực
kế tốn Việt Nam số 05 đã tạo cho thị trường Bất động sản thêm sôi động hơn. Qua
việc nghiên cứu thực trạng kế toán bất động sản đầu tư ở một số doanh nghiệp trên
địa bàn tỉnh Hải Dương, một địa phương mà hoạt động kinh doanh bất động sản
thời gian gần đây đã và đang diễn ra rất sôi động, chúng tôi nhận thấy q trình vận
dụng chuẩn mực kế tốn số 05 tại các doanh nghiệp có một số ưu điểm sau:
- Mặc dù khái niệm về bất động sản đầu tư cịn khá mới địi hỏi người làm
cơng tác kế tốn phải cập nhật thơng tin thường xun, nắm vững chế độ, quy định

5

của nhà nước, tuy nhiên phần lớn các doanh nghiệp đều sử dụng hệ thống, chế độ kế
toán doanh nghiệp được ban hành theo Quyết định 15 của Bộ Tài chính ngày
20/3/2006 để hạch tốn.
- Các bút tốn đã tn thủ tương đối đầy đủ các nguyên tắc chế độ kế tốn Việt
Nam, đảm bảo chế độ tài chính. Chế độ sổ kế toán sử dụng để theo dõi bất động sản
đầu tư cơ bản đúng chế độ qui định. Bất động sản đầu tư được theo dõi riêng trên sổ
theo dõi bất động sản đầu tư tương tự như TSCĐ. Tuy nhiên, qua q trình nghiên
cứu, chúng tơi cũng nhận thấy việc vận dụng chuẩn mực kế toán Bất động sản đầu
tư ở một số doanh nghiệp vẫn gặp một số vướng mắc.
Cụ thể là: Hiện nay theo chuẩn mực kế toán Việt Nam 05 “Bất động sản đầu
tư “được trình bày như TSCĐ thơng thường của doanh nghiệp được theo dõi theo
ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị cịn lại. Theo cách tính này, ví dụ
đối với bất động sản đầu tư là tồ nhà văn phịng cho th được theo dõi trên ba chỉ
tiêu nguyên giá, khấu hao luỹ kế và trị còn lại nhưng khi gần hết thời gian hoạt
động của tồ nhà theo ước tính ban đầu, giá trị của tồ nhà có thể cịn cao hơn
ngun giá (giá gốc) ban đầu do nhiều nguyên nhân khác nhau, như chi phí sửa
chữa lớn hàng năm tu bổ tồ nhà, giá đất và giá trị xây lắp tăng cao, lúc này giá trị
còn lại sẽ nhỏ hơn giá trị thực tế của bất động sản trên thị trường. Mặt khác, theo
nguyên tắc trích khấu hao Bất động sản đầu tư bằng ngun giá trừ đi giá trị thu hồi
ước tính thì việc trích khấu hao hàng năm đối với bất động sản đầu tư là chưa hợp
lý.
1.3. Nội dung chuẩn mực kế toán quốc tế về Bất động sản đầu tư (IAS40)
* Định nghĩa
Bất động sản đầu tư là bất động sản gồm quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một
phần của nhà hoặc cả nhà và đất do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản
theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc
chờ tăng giá mà không phải để:
(a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho các
mục đích quản lý, hoặc

6


(b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường
* Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
Bất động sản đầu tư sẽ được ghi nhận như một tài sản khi thoả mãn đồng thời
hai điều kiện sau:
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai
(b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định đáng tin cậy
* Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản:
Chuẩn mực này không quy định và hướng dẫn cụ thể về thời điểm và nguyên
tắc xác định doanh thu bất động sản. Mục đích của chuẩn mực này là chỉ quy định
và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư.
Vì thế doanh thu kinh doanh và cho thuê bất động sản sẽ được ghi nhận theo chuẩn
mực kế toán quốc tế về doanh thu (IAS 18).
* Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
- Xác định giá trị ban đầu
Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.
Các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu được ghi nhận vào nguyên giá của
bất động sản đầu tư.
- Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Doanh nghiệp có thể chọn một trong hai mơ hình: mơ hình giá trị hợp lý, mơ
hình giá gốc
• Mơ hình giá trị hợp lý:
Khi áp dụng mơ hình giá trị hợp lý, bất động sản đầu tư được ghi nhận ban đầu
theo giá gốc và được đánh giá lại theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập bảng cân đối
kế toán. Các khoản chênh lệch giữa giá gốc và giá trị hợp lý được hoạch tốn như là
một khoản thu nhập, chí phí trong kỳ kinh doanh.
• Mơ hình giá gốc
Sau ghi nhận ban đầu, doanh nghiệp áp dụng mơ hình giá gốc sẽ xác định giá

trị của bất động sản đầu tư theo yêu cầu của chuẩn mực kế toán 16 “Tài sản cố định
hữu hình. Áp dụng mơ hình giá gốc có nghĩa là bất động sản đầu tư ghi nhận ban

7


đầu theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong kỳ. Bất động
sản đầu tư được theo dõi theo ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị còn
lại. Khi áp dụng mơ hình giá gốc bất động sản đầu tư được theo dõi và đánh giá như
một tài sản cố định thông thường của doanh nghiệp.
* Thanh lý bất động sản
Một bất động sản đầu tư khơng cịn được trình bày trong bảng cân đối kế toán
sau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư khơng cịn được nắm giữ lâu dài và
xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất động sản
đầu tư đó. Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư và ghi nhận doanh thu từ
bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải áp dụng chuẩn mực kế toán số 18 được
hướng dẫn trong phần phụ lục của chuẩn mực này.
Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán hoặc thanh lý bất động sản đầu tư
được xác định bằng số chênh lệch giữa giá trị thuần khoản thanh lý và giá trị còn lại
của bất động sản đầu tư và được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trong kỳ.
Các khoản phải thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận theo giá trị
hợp lý. Trong trường hợp bán hàng theo phương thức trả chậm thì doanh thu được
xác định ban đầu theo giá bán trả ngay. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải
thanh toán và giá bán trả ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện.
* Thơng tin trình bày trên báo cáo tài chính
Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau:
(a) Mơ hình áp dụng: mơ hình giá trị hợp lý hoặc mơ hình giá gốc
(b) Nếu áp dụng mơ hình giá trị hợp lý, tiền lãi từ cho thuê bất động sản dưới
hình thức cho thuê hoạt động được phân loại và ghi nhận như bất động sản đầu tư
(c) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó

khăn khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với
tài sản giữ để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường
(d) Phương pháp và các giả định áp dụng để xác định giá trị hợp lý của bất
động sản đầu tư

8


(e) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư được đánh giá trên cơ sở định giá
của một tổ chức độc lập. Tổ chức này phải có bằng cấp cơng nhận, có chun mơn
và kinh nghiệm về bất động sản đầu tư
(f) Ghi nhận các khoản lợi nhuận hoặc lỗ
(g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc sửa
chữa, bảo dưỡng bất động sản đầu tư
1.4. Sự khác biệt giữa chuẩn mực kế toán Việt Nam và chuẩn mực kế toán
quốc tế về Bất động sản đầu tư
Việt nam từ năm 2001 đã xây dựng một hệ thống chuẩn mực kế toán quốc gia
riêng (VAS) trên cơ sở áp dụng hệ thống chuẩn mực kế tốn quốc tế IAS. Nhìn
chung, VAS còn rất nhiều sự khác biệt lớn so với IAS và VAS cũng chưa cập nhật
những thay đổi của IAS trong những năm gần đây.
Như chúng ta đã biết, trước khi VAS05 ra đời, việc ghi nhận doanh thu, chi
phí đều được ghi nhận vào hoạt động tài chính theo chuẩn mực kế toán “Doanh thu
và thu nhập khác” (VAS14). Khi VAS 05 ra đời đã thừa nhận bất động sản đầu tư là
hoạt động kinh doanh thông thường, tuy nhiên cho đến nay VAS14 vẫn chưa được
sửa đổi.
Điểm khác biệt khác giữa VAS và IAS về bất động sản đầu tư là IAS 40 được
ghi nhận ban đầu theo giá gốc và doanh nghiệp được phép lựa chọn một trong hai
mơ hình ghi nhận giá trị của bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu đó là mơ
hình giá gốc (Cost Model) và mơ hình giá trị hợp lý (Fair value model). Tuy nhiên
VAS05 đã chỉ lựa chọn mơ hình giá gốc để ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư sau

ghi nhận ban đầu.
- Mô hình Giá gốc (Cost Model)
Áp dụng Mơ hình Giá gốc có nghĩa là BĐS đầu tư ghi nhận ban đầu theo Giá
gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong kỳ. BĐS đầu tư được theo
dõi theo ba chỉ tiêu: Nguyên giá, Khấu hao luỹ kế và giá trị cịn lại.
Khi áp dụng mơ hình này BĐS đầu tư được theo dõi và đánh giá như là một
Tài sản cố định thông thường của Doanh nghiệp.

9


- Mơ hình Giá trị Hợp lý (Fair Value Model)
Khi áp dụng Mơ hình Giá trị hợp lý, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo
Giá gốc và được đánh giá lại theo Giá trị hợp lý tại thời điểm lập Bảng cân đối kế
toán. Chênh lệch giữa Giá gốc và Giá trị hợp lý được hạch toán như là một khoản
Thu nhập/chi phí trong kỳ kinh doanh.
Trong thực tế, khi áp dụng mơ hình Giá gốc gặp nhiều vướng mắc. Chẳng hạn,
đối với BĐS đầu tư là Toà nhà văn phòng cho thuê, được theo dõi theo ba chỉ tiêu là
nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại. Nhưng khi gần kết thúc thời gian hoạt
động của Tồ nhà theo ước tính ban đầu, giá trị của tồ nhà có thể cịn cao hơn cả
ngun giá (giá gốc) ban đầu, do nhiều nguyên nhân như chi phí sửa chữa lớn hàng
năm tu bổ tồ nhà, giá đất và giá trị xây lắp tăng cao,... Lúc này giá trị cịn lại khi
theo dõi theo Mơ hình Giá gốc sẽ nhỏ hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của BĐS
trên thị trường. Mặt khác, theo nguyên tắc trích khấu hao bằng nguyên giá trừ đi giá
trị thu hồi ước tính thì việc trích khấu hao hàng năm đối với BĐS đầu tư là chưa
hợp lý. Mơ hình Giá trị hợp lý đã khắc phục được những điểm yếu của Mơ hình Giá
gốc.
Hiện nay, tại các nước lân cận có nền kinh tế phát triển như Trung Quốc, Hàn
Quốc, vẫn chưa thực hiện áp dụng Mô hình Giá trị hợp lý, Việt Nam cũng vậy. Một
thực tế là Việt Nam chưa thiết lập được một thị trường định giá theo tiêu chuẩn

quốc tế được cập nhật hàng ngày tại các nước phát triển như Mỹ, Anh. Việc xác
định giá trị hợp lý là vơ cùng khó khăn. Do đó, căn cứ để áp dụng Mơ hình Giá trị
hợp lý là chưa có. Và nếu áp dụng Mơ hình này thì có thể dẫn đến việc các doanh
nghiệp dựa vào đó để điều tiết kết quả kinh doanh trong kỳ hoạt động, ảnh hưởng
lớn đến chất lượng của Báo cáo tài chính. Tại thời điểm này Việt Nam chỉ cho phép
áp dụng Mơ hình giá gốc là hợp lý.
Mơ hình Giá gốc đang áp dụng có điểm yếu như đã đề cập. Để khắc phục
điểm yếu này VAS 05 đã yêu cầu về việc trình bày các thông tin về giá trị hợp lý
trong Thuyết minh Báo cáo tài chính, cụ thể VAS 05 u cầu trình bày như sau:

10


Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán,
lập báo cáo tài chính. Khi doanh nghiệp khơng thể xác định được giá trị hợp lý của
bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh:
- Danh mục bất động sản đầu tư;
- Lý do không xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư.
Nhưng thực tế chứng minh việc yêu cầu trình bày như trên là rất khó, và có rất
ít doanh nghiệp xác định và trình bày Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư.
Bên cạnh đó, theo chuẩn mực kế tốn Việt Nam 05 “Bất động sản đầu tư”
được trình bày như tài sản cố định thông thường của doanh nghiệp được theo dõi
theo ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị cịn lại. Theo cách tính này,
ví dụ đối với bất động sản đầu tư là toà nhà văn phòng cho thuê được theo dõi theo
ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại nhưng khi gần hết thời
gian hoạt động của toà nhà theo ước tính ban đầu, giá trị của tồ nhà có thể cịn cao
hơn ngun giá (giá gốc) ban đầu theo nhiều nguyên nhân khác nhau, như chi phí
sửa chữa lớn hàng năm tu bổ toà nhà, giá đất và giá trị xây lắp tăng cao, lúc này giá
trị còn lại sẽ nhỏ hơn giá trị thực tế của bất động sản trên thị trường.

11


CHƯƠNG 2: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM GÓP PHẦN ĐƯA CHUẨN MỰC
KẾ TOÁN VIỆT NAM PHÙ HỢP VỚI CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ
VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
2.1. Các quan điểm hồn thiện
2.1.1. Phù hợp với mơi trường pháp lý và kinh doanh ở Việt Nam
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, thị
trường tài chính và xu thế hội nhập kinh tế toàn cầu rất nhiều nghiệp vụ kinh tế mới
đã hình thành và đang phát triển. Mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam hội nhập hoàn
toàn với quốc tế trong lĩnh vực kế tốn. Trong đó, giai đoạn 2020-2025 là giai đoạn
củng cố hội nhập, tiếp tục hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp lý điều chỉnh hoạt
động của thị trường dịch vụ kế tốn. Do đó, mục tiêu của hệ thống chuẩn mực kế
toán Việt nam là tiếp tục hồn thiện khn khổ pháp lý về kế tốn, đáp ứng yêu cầu
phát triển kinh tế xã hội và hội nhập với kế toán quốc tế trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, mỗi doanh nghiệp hoạt động kinh doanh ở những lĩnh vực khác
nhau, ngành nghề kinh doanh khác nhau sẽ có đặc điểm khác nhau. Đồng thời, trong
cùng một ngành nghề kinh doanh những doanh nghiệp khác nhau cũng có đặc điểm
khác nhau về yêu cầu quản lý, cách thức tổ chức hoạt động kinh doanh. Do đó, quan
điểm để xây dựng hệ thống chuẩn mực kế toán Việt nam là phải phù hợp với điều
kiện thực tế của Việt nam, phù hợp với đặc thù về trình độ phát triển kinh tế, cơ chế
chính trị, hệ thống pháp luật, văn hóa, xã hội của Việt nam, phù hợp với trình độ
nguồn nhân lực kế tốn của Việt nam.
2.1.2. Từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế để tăng cường khả năng hội nhập
về kế toán
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, cơng cuộc cải
cách và đổi mới hệ thống kế tốn Việt Nam đã có những thay đổi mạnh mẽ và đáng
kể. Trong tiến trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, định hướng và giải pháp cơ
bản của hệ thống kế toán Việt Nam là tiếp tục đổi mới theo hướng tạo dựng một

hành lang pháp lý chung cho hệ thống kế tốn, đồng thời tạo ra sự hịa hợp giữa
chuẩn mực kế toán Việt Nam với chuẩn mực kế tốn quốc tế và thơng lệ quốc tế.

12


Việc ban hành và đưa vào áp dụng hệ thống chuẩn mực kế tốn Việt nam đã
góp phần quan trọng vào việc hồn thành khn khổ pháp lý về kế tốn, tăng cường
tính minh bạch của thơng tin tài chính và tạo dựng môi trường kinh doanh phù hợp
với khu vực và quốc tế, duy trì niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt
nam. Hơn nữa, nền kinh tế thị trường chuyển đổi của Việt nam đã dần bước sang
giai đoạn ổn định và phát triển, các hoạt động kinh tế đã và đang được điều chỉnh
bởi các quy luật thị trường. Do đó, Việt nam cần cập nhật và ban hành mới các
chuẩn mực kế toán cho phù hợp với thông lệ quốc tế và đáp ứng đòi hỏi của nền
kinh tế thị trường của Việt nam.
Chuẩn mực kế toán về bất động sản đầu tư được xây dựng trên cơ sở của
chuẩn mực kế toán quốc tế để phù hợp với đặc điểm kinh tế Việt nam, vừa thiết lập
hệ thống thông tin để đảm bảo báo cáo tài chính có độ tin cậy và chính xác cao, có
giá trị pháp lý và có tính so sánh được với báo cáo tài chính của các nước. Điều này
sẽ tạo dựng một khuôn khổ pháp lý trong lĩnh vực kế tốn, tạo ra mơi trường kinh tế
bình đẳng, làm lành mạnh hóa các quan hệ và các hoạt động tài chính và quan trọng
hơn là tạo ra sự công nhận của quốc tế đối với Việt nam trong q trình hội nhập.
2.1.3. Tạo ra được thơng tin trung thực có tính hữu ích cao cho các đối tượng sử
dụng
Trước đây, hệ thống kế toán Việt nam có những chính sách tài chính riêng biệt
áp dụng cho loại hình doanh nghiệp nhà nước mà khơng áp dụng cho các loại hình
doanh nghiệp khác như cơng ty cổ phần, cơng ty trách nhiệm hữu hạn và kế tốn chỉ
là cơng cụ ghi chép các hoạt động tài chính của doanh nghiệp theo quy định của
Nhà nước. Do đó, báo cáo tài chính được ghi chép dựa trên số liệu của kế tốn và có
sự khác nhau theo từng loại hình doanh nghiệp.

Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, thơng tin kế tốn địi hỏi phải trung
thực, chính xác và kịp thời để phục vụ cho yêu cầu quản lý và ra quyết định.
Các thông tin kế toán cung cấp phải đảm bảo so sánh được cho tất cả các
doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế. Các thơng tin tài chính tổng hợp thể
hiện trên báo cáo tài chính phải đảm bảo tuân thủ luật thuế và các văn bản hướng

13


dẫn hiện hành có liên quan. Do đó, quan điểm hồn thiện là tăng cường tính minh
bạch của thơng tin báo cáo tài chính tạo điều kiện tối đa cho việc giám sát tình hình
tài chính và kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
2.2. Các kiến nghị nhằm góp phần đưa chuẩn mực kế tốn Việt Nam phù hợp
với chuẩn mực kế toán quốc tế về Bất động sản đầu tư
2.2.1. Nâng cao chất lượng thông tin và phương tiện cung cấp thơng tin
Việc hồn thiện phương pháp kế tốn phải hướng đến việc nâng cao chất
lượng thơng tin cung cấp. Thơng tin kế tốn được sử dụng bởi nhiều đối tượng khác
nhau như nhà quản lý, nhà đầu tư, cơ quan thuế, ngân hàng, khách hàng,… Do đó
thơng tin kế tốn cung cấp phải đảm bảo tính chính xác và kịp thời, điều này địi hỏi
chuẩn mực kế tốn phải đảm bảo tính thống nhất trong ghi chép kế tốn, trình bày
và thuyết minh báo cáo tài chính của doanh nghiệp. Trong những năm gần đây, thị
trường chứng khoán đang phát triển lớn mạnh, yêu cầu về chất lượng thông tin cung
cấp càng trở nên quan trọng và cấp bách hơn. Vì vậy, yêu cầu đặt ra đối với các
công ty niêm yết là phải công khai minh bạch thơng tin và báo cáo tài chính phải
trung thực để giúp người sử dụng báo cáo tài chính có thể ra quyết định đúng đắn và
kịp thời.
Những quy định liên quan đến cơng tác kế tốn như chuẩn mực, thông tư, luật,
nghị định cần phải được truyền tải và phổ biến rộng rãi như cơ quan thuế phải
thường xuyên mở các lớp huấn luyện về chính sách thuế để giúp doanh nghiệp cập
nhật được thông tin mới, nắm vững và thực hiện theo đúng quy định. Các văn bản

mới ban hành phải được truyền tải trên trang website của các cơ quan thuế. Bên
cạnh đó, cơ quan thuế phải hướng đến xây dựng các trang web trực tuyến để doanh
nghiệp trao đổi những vướng mắc và nhận được hướng dẫn từ cơ quan thuế nhanh
nhất. Điều này rất hữu ích vì cơng tác kế tốn rất đa dạng và phức tạp trong khi các
văn bản pháp luật lại không thể bao quát hết các trường hợp phát sinh đặc biệt là
các vấn đề mới.
2.2.2. Nâng cao trình độ kế toán của những người hành nghề kế toán

14


Nhìn chung, đội những người làm cơng tác kế tốn tại các doanh nghiệp chưa
thật sự chủ động trong việc cập nhật thông tin, chưa nắm bắt hết nội dung của các
chuẩn mực làm cho hiệu quả triển khai các chuẩn mực vào thực tiễn còn nhiều hạn
chế. Tâm lý và thói quen chờ đợi sự hướng dẫn của bộ tài chính và vận dụng máy
móc vào thực tế doanh nghiệp tồn tại trong một bộ phận không nhỏ những người
làm cơng tác kế tốn. Hoặc thói quen sử dụng phương pháp kế tốn và cách hoạch
tốn cũ mà khơng sửa đổi cho phù hợp với chế độ kế toán mới. Thực trạng này đặt
ra vấn đề cần đào tạo bồi dưỡng để tạo nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Do đó, cần xây dựng và phát triển đội ngũ những người làm kế toán được
trang bị đầy đủ cả về chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp nhằm đạt được
sự công nhận của khu vực và quốc tế, nhằm đưa hệ thống chuẩn mực kế tốn vào
thực tiễn một cách nhanh chóng. Đây là q trình cốt lõi của bất cứ một quá trình
đổi mới nào. Do đó, cơng tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức lý luận và thực tiễn của
chuẩn mực kế toán của các trường đại học, các tổ chức nghề nghiệp, các doanh
nghiệp cần tiến hành sớm, thường xuyên và có sự phối hợp với nhau.
Bên cạnh đó, cần tiếp tục nâng cao vai trị của hội nghề nghiệp kế tốn. Càng
hội nhập sâu vào lĩnh vực kế toán chúng ta càng nhận thấy vai trị của hội nghề
nghiệp kế tốn trong việc truyền bá chuyên môn kiến thức lý luận và thực tiễn về hệ
thống chuẩn mực kế toán cũng như trong quá trình đào tạo nguồn nhân lực đạt trình

độ quốc tế cho đất nước.
2.2.3. Giải pháp liên quan đến chuẩn mực kế tốn
Thứ nhất, khơng nên trích khấu hao cho Bất động sản đầu tư loại chờ tăng giá
để bán mà chỉ trích khấu hao đối với bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động vì khi
cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư vẫn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp.
Kế toán phải ghi chép, theo dõi các khoản thu nhập, chi phí (nếu có) và trích khấu
hao bất động sản đầu tư này theo định kỳ. Đối với bất động sản đầu tư chờ tăng giá,
trong q trình chờ tăng giá khơng nên trích khấu hao bởi các lý do sau:

15


+ Hoạt động kinh doanh bất động sản bản thân đã chịu những rủi ro riêng, đặc
biệt nó phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách chế độ của Nhà nước, cơ chế tài
chính.
+ Việc chờ tăng giá để bán có thể sẽ phải chờ rất lâu, trong thời gian này
doanh nghiệp có thể phải chịu rất nhiều rủi ro, các chi phí phát sinh trong giai đoạn
chờ tăng giá liên quan đến bất động sản đầu tư sẽ được hạch toán chi phi liên quan
đến bất động sản đầu tư TK 637, như vậy sẽ không tồn tại bút tốn: Nợ TK 6372 Có
TK 2147 Tất cả các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư chờ tăng giá được
hạch tốn như sau: Nợ TK 637 Có TK liên quan….
Thứ hai, về thơng tin trình bày trên báo cáo tài chính. Đối với báo cáo tài
chính riêng có thể trình bày chỉ tiêu bất động sản đầu tư theo 2 nội dung:
+ Bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động
+ Bất động sản đầu tư chờ tăng giá để bán
Thứ ba, đối với báo cáo tài chính hợp nhất trường hợp một cơng ty con cho
cơng ty mẹ hoặc công ty con khác trong cùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và
nắm giữ một bất động sản thì bất động sản đó được hạch toán là bất động sản đầu tư
trên báo cáo tài chính riêng của cơng ty con có bất động sản đó hoặc báo cáo tài
chính riêng của cơng ty mẹ cho cơng ty con th (nếu nó thỏa mãn định nghĩa bất

động sản đầu tư) nhưng không được phản ánh là bất động sản đầu tư trong báo cáo
tài chính hợp nhất. Trong trường hợp này bất động sản đầu tư đã trở thành bất động
sản đầu tư chủ sở hữu sử dụng. Trên báo cáo tài chính hợp nhất phải loại trừ phần
doanh thu nội bộ mà công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trong cùng
một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản.
Theo VAS 05 bất động sản đầu tư được trình bày như TSCĐ thơng thường của
doanh nghiệp, được theo dõi theo ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị
còn lại. theo cách tính này, ví dụ đối với bất động sản đầu tư là tồ nhà văn phịng
cho th và được theo dõi theo ba chỉ tiêu nhưng khi gần hết thời gian hoạt động
của tồ nhà theo ước tính ban đầu, giá trị của tồ có thể cịn cao hơn nguyên giá (giá
gốc) ban đầu do nhiều nguyên nhân như: chi phí sửa chữa lớn hằng năm tu bổ tồ

16


nhà, giá đất, giá trị xây lắp tăng cao, lúc này giá trị còn lại sẽ nhỏ hơn giá trị thực tế
của bất động sản trên thị trường.
Thêm nữa, theo nguyên tắc trích khấu hao bất động sản đầu tư bằng nguyên
giá trừ (-) đi giá trị thu hồi ước tính thì việc trích khấu hao hằng năm đối với bất
động sản đầu tư là chưa hợp lý.
Chính vì vậy, cần thay đổi cách theo dõi bất động sản đầu tư trên báo cáo tài
chính.
Qua nghiên cứu báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp xây dựng và kinh
doanh bất động sản, có thể nhận thấy rằng hầu hết các doanh nghiệp trình bày sơ
lược các thơng tin về phương pháp ghi nhận doanh thu xây lắp, phương pháp xác
định phần cơng việc hồn thành, phản ánh số tiền còn phải trả cho khách hàng đối
với số tiền nhà thầu được nhận trước khi thực hiện hợp đồng, khoản phải thu theo
tiến độ kế hoạch, phải trả theo tiến độ kế hoạch trên bảng cân đối kế toán đối với
nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch trong thuyết minh báo cáo tài chính.
Đối với trình bày thông tin về bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý trên thuyết

minh báo cáo tài chính, hầu như các doanh nghiệp điều không thuyết minh vấn đề
này. Có thể dễ hiểu, bất động sản được ghi nhận ban đầu theo giá gốc. Việc xác
định giá trị hợp lý là vơ cùng khó khăn. Do đó, căn cứ để xác định theo mơ hình giá
trị hợp lý là chưa có nên chưa thể thực hiện được.

17


KẾT LUẬN

Mỗi quốc gia có đặc điểm kinh tế, chính trị, xã hội, luật pháp riêng, điều đó
ảnh hưởng đến kế tốn. Có thể nói, mỗi quốc gia có chính sách kế toán, hệ thống kế
toán riêng phục vụ cho cơng tác quản lý và kiểm sốt nền kinh tế của quốc gia đó.
Tuy nhiên, trong điều kiện nền kinh tế mở cửa như hiện nay thì vấn đề hội nhập
kinh tế thu hút vốn đầu tư nước ngoài là hết sức cần thiết. Hội nhập về kinh tế kéo
theo sự hội nhập về kế toán. Hầu hết các chuyên gia giàu kinh nghiệm trên thế giới
đều cho rằng con đường ngắn nhất để rút ngắn khoảng cách với thế giới, nhanh
chóng hội nhập với kế tốn của các nước là xây dựng hệ thống Chuẩn mực quốc gia
trên cơ sở hệ thống chuẩn mực kế toán Quốc tế. Bởi vì, nếu dựa hồn tồn vào
chuẩn mực kế tốn quốc tế sẽ khơng phù hợp với điều kiện hồn cảnh cụ thể của
từng quốc gia, nếu tự xây dựng chuẩn mực riêng cho mình sẽ rất tốn kém chi phí và
có thể sẽ bị chệch hướng với xu hướng quốc tế. Chuẩn mực số 05 Bất động sản đầu
tư của Việt Nam cần được xây dựng theo khuynh hướng đó.
Trong phạm vi nghiên cứu của bài thảo luận, nhóm em đã đưa ra được những
khác biệt cơ bản của chuẩn mực kế toán Việt Nam về Bất động sản đầu tư so với
chuẩn mực quốc tế. Trên cơ sở đó, nhóm em cũng đã đề xuất một số kiến nghị
nhằm góp phần đưa chuẩn mực kế tốn Việt Nam phù hợp với chuẩn mực kế toán
quốc tế về Bất động sản đầu tư.
Tuy đã có sự cố gắng tìm hiểu và trình bày vấn đề, nhưng do hạn chế về thời
gian và trình độ nên bài thảo luận của nhóm em vẫn cịn những hạn chế nhất định.

Nhóm em rất mong nhận được ý kiến góp ý của Thầy Cơ và các bạn để bài thảo
luận của nhóm em được hồn thiện hơn!
Nhóm em xin chân thành cảm ơn!

18