Luận văn thạc sĩ nghiên cứu giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại huyện nam trực tỉnh nam định

...

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------------------------

PHẠM NGỌC NINH

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT NÔNG NGHIỆP TẠI HUYỆN NAM TRỰC,
TỈNH NAM ðỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Chuyên ngành : KINH TẾ NÔNG NGHIỆP
Mã số: 60.31.10

Người hướng dẫn khoa học : TS. PHẠM BẢO DƯƠNG

HÀ NỘI - 2011
1


LỜI CAM ðOAN
Tơi cam đoan rằng, tồn bộ số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn là hoàn toàn trung thực và chưa từng sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược
cám ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2011

TÁC GIẢ ðỀ TÀI

Phạm Ngọc Ninh

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

i


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian phấn ñấu vượt qua nhiều khó khăn để học tập, với sự ủng
hộ, động viên của gia đình, sự quan tâm tạo điều kiện thuận lợi của cơ quan
công tác, của nhà trường và sự dạy dỗ tận tình của q thầy cơ giáo cùng với
sự nỗ lực của bản thân, tơi đã hồn thành chương trình cao học Kinh tế nơng
nghiệp và đề tài này.
Trước tiên tơi bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc ñến TS Phạm Bảo Dương
người thầy ñã tận tình, ñầy tinh thần trách nhiệm của người hướng dẫn khoa
học giúp đỡ tơi hồn thành luận văn này.
Tơi chân thành cám ơn Viện ñào tạo sau ñại học, Khoa Kinh tế và Phát
triển nơng thơn, Bộ mơn chính sách đã tạo điều kiện để tơi học tập, nghiên
cứu và hồn thành luận văn này.
Xin chân thành cám ơn sự giúp ñỡ tạo ñiều kiện thuận lợi của các cơ
quan, ban ngành đặc biệt là Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phịng Kinh tế,
Phịng Tài chính - kế hoạch, Phịng Thống kê, Chi cục thuế huyện Nam Trực,
tỉnh Nam ðịnh và các bạn bè, đồng nghiệp, gia đình đã tận tình giúp đỡ động

viên bản thân hồn thành đề tài.
Tuy có nhiều cố gắng nhưng cũng không tránh khỏi những hạn chế,
thiếu sót nhất định khi thực hiện đề tài. Kính mong thầy, cô giáo và các bạn
tiếp tục chỉ bảo và giúp đỡ bản thân hồn thiện và phát triển đề tài.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2011

TÁC GIẢ ðỀ TÀI

Phạm Ngọc Ninh
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục bảng

v

Danh mục sơ đồ

vi

Danh mục hộp

vii

Danh mục các chữ viết tắt

viii

1.

MỞ ðẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2

Mục tiêu nghiên cứu

2

1.2.1

Mục tiêu chung

2

1.2.2

Mục tiêu cụ thể

2

1.3

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

3

1.3.1

ðối tượng nghiên cứu

3

1.3.2

Phạm vi nghiên cứu

3

2.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ GIẢI PHÁP PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSD ðẤT
NƠNG NGHIỆP

4

2.1

Cơ sở lý luận

4

2.1.1

Một số khái niệm

4

2.1.2

ðặc điểm của thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp

9

2.1.3

Vai trị của thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp

2.1.4

Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển thị trường
chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp

2.1.5
2.2

13
15

Các nhóm giải pháp cơ bản để phát triển thị trường chuyển
nhượng QSD đất nơng nghiệp

24

Cơ sở thực tiễn

28

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

iii

2.2.1

Kinh nghiệm quốc tế liên quan ñến phát triển thị trường chuyển
nhượng QSD đất nơng nghiệp của một số nước trên thế giới

2.2.2

28

Thực tiễn phát triển thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng
nghiệp ở Việt Nam

37

3.

ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

43

3.1

ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu

43

3.1.1

ðiều kiện tự nhiên

43

3.1.2

Tình hình kinh tế - xã hội

47

3.2

Phương pháp nghiên cứu

52

3.2.1

Phương pháp tiếp cận

52

3.2.2

Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu

52

3.2.3

Phương pháp thu thập số liệu

54

3.2.4

Phương pháp xử lý tài liệu

55

3.2.5

Phương pháp phân tích số liệu

56

3.3

Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu

58

4.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

60

4.1

Thực trạng thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp tại

huyện Nam Trực

60

4.1.1

Tình hình chung

60

4.1.2

Thực trạng vận hành thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng
nghiệp tại ñịa bàn nghiên cứu

4.1.3

Thực trạng thực thi giải pháp phát triển thị trường chuyển
nhượng QSD đất nơng nghiệp huyện Nam Trực

4.1.4

4.2.1

81

Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường
chuyển nhượng QSDđất nơng nghiệp tại huyện Nam Trực

4.2

65

91

Hoàn thiện giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng QSD
đất nơng nghiệp huyện Nam Trực, tỉnh Nam ðịnh

99

Những căn cứ đề xuất giải pháp hồn thiện

99

Trường ðại học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

iv


4.2.2

Quan ñiểm và ñịnh hướng phát triển thị trường chuyển nhượng
QSD đất nơng nghiệp

4.2.3

99

Hồn thiện giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng QSD
đất nơng nghiệp tại huyện Nam Trực

101

5.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

111

5.1

Kết luận

111

5.2

Kiến nghị

113

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Tình hình đất đai huyện Nam Trực qua các năm (2005 - 2010)

46

Bảng 3.2: Tình hình dân số, lao động, thu nhập và chi tiêu bình quân ñầu
người/tháng huyện Nam Trực giai ñoạn 2000 - 2010

48

Bảng 3.3 Tình hình cơ sở hạ tầng nơng thơn huyện Nam Trực năm 2010

49

Bảng 3.4 Giá trị sản xuất của huyện Nam Trực giai ñoạn 2008-2010

51

Bảng 3.5 Số hộ ñiều tra tại ñịa bàn nghiên cứu

53

Bảng 4.1 Biến ñộng ñất nơng nghiệp huyện Nam Trực giai đoạn 2008-2010

61

Bảng 4.2 Tình hình chuyển nhượng đất nơng nghiệp trên địa bàn huyện
Nam Trực qua các năm 2008-2010
Bảng 4.3 Thông tin về các hộ điều tra

63
66

Bảng 4.4 Tổng hợp diện tích chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp bình

qn của các hộ tại ba xã nghiên cứu

68

Bảng 4.5 Nguyên nhân chuyển nhượng QSD ñất nơng nghiệp của các
hộ điều tra

71

Bảng 4.6 Tổng hợp diện tích nhận chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp
bình qn của các hộ tại ba xã nghiên cứu

72

Bảng 4.7 Nguồn thông tin ñể người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng gặp nhau

75

Bảng 4.8 Mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển
nhượng QSD đất nơng nghiệp tại địa điểm nghiên cứu
Bảng 4.9 ðịa ñiểm và thời gian giao dịch

76
77

Bảng 4.10 Bảng tổng hợp giá cả thanh tốn hoạt động chuyển nhượng
QSD đất nơng nghiệp

79

Bảng 4.11 Thời gian và hình thức thanh toán

80

Bảng 4.12 Ý kiến của người dân về thời gian thực hiện thủ tục

82

Bảng 4.13 Ý kiến của người dân ñối với thái ñộ làm việc ñối với cán bộ
thực hiện
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

83
vi


DANH MỤC SƠ ðỒ
Sơ ñồ 2.1 Mối quan hệ giữa bên nhận chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng đất nơng nghiệp
Sơ đồ 2.2 Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp

21
23

Sơ đồ 3.1: Khung phân tích giải pháp phát triển thị trường chuyển
nhượng QSD đất nơng nghiệp huyện Nam Trực, tỉnh Nam
ðịnh

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

56

vii


DANH MỤC HỘP
Hộp 4.1 Ý kiến của người dân về chủ trương dồn ñiền ñổi thửa của ñịa phương.

86

Hộp 4.2 Ý kiến của người dân về thực hiện các quy ñịnh về thuế, phí và
lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp.

88

Hộp 4.3 Ý kiến của người dân về xây dựng trung tâm giao dịch chuyển
nhượng QSD ñất

90

Hộp 4.4 Ý kiến của người dân về vấn ñề mơi giới hoạt động chuyển
nhượng QSD đất nơng nghiệp
Hộp 4.5 Ý kiến của người dân về hạn điền đất nơng nghiệp

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

91
93

viii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
QSD

Quyền sử dụng

SL

Số lượng

CC

Cơ cấu

UBND

Ủy ban nhân dân

ðK

ðăng ký

HTX

Hợp tác xã

TðPTBQ

Tốc độ phát triển bình qn

BQ

Bình qn

NTTS

Ni trồng thủy sản

CMND

Chứng minh nhân dân

BðS

Bất động sản

NN&PTNT

Nơng nghiệp và phát triển nơng thơn

NTQD

Nơng trường quốc doanh

Lð

Lao động

NN

Nơng nghiệp

GCN

Giấy chứng nhận

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

GTSX

Giá trị sản xuất

CN – TTCN

Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

TM - DV

Thương mại, dịch vụ

WTO

Tổ chức thương mại thế giới

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

ix


1. MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
ðất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của mơi trường sống, nơi phân bố các khu dân cư, các cơ sở
kinh tế, xã hội và an ninh quốc phịng. Trong nơng nghiệp, ñất ñai là tư liệu
sản xuất ñặc biệt, không thể thay thế. ðất nơng nghiệp vừa là đối tượng lao
động, vừa là tư liệu lao ñộng [12].
Sau hơn hai mươi năm thực hiện “ðổi mới”, Việt Nam từ một nước tự
cung tự cấp đã tiến lên sản xuất hàng hóa. Ngành nơng nghiệp ln giữ một vị
trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Việc quan tâm tới thị trường
chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp một cách thích đáng sẽ góp phần đáng
kể vào cơng cuộc phát triển nơng nghiệp, nơng thơn [14].
Thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp đã được hình thành
trước nhu cầu thực tế của việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tích tụ ruộng
đất trong sản xuất nơng nghiệp nhằm phục vụ u cầu sản xuất hàng hóa ngày
càng lớn; chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñể chuyển ñổi sang sản xuất
phi nông nghiệp; cũng như xuất phát từ yêu cầu theo chủ trương của Nhà
nước trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế nơng thơn [24].
Hoạt động này bước đầu đã được hình thành với hệ thống pháp luật về
ñất ñai. Cụ thể hóa thơng qua Luật đất đai năm 1993 và được sửa ñổi bổ sung
qua các năm 1998, 2001 và ñến Luật ñất ñai năm 2003, Nhà nước ñã quy ñịnh
và chi tiết hóa thành sáu quyền trong đó có quyền chuyển nhượng QSD ñất
ñai (mua, bán). Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, thực tế vận hành thị
trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp cịn nhiều bất cập, khung pháp
lý chưa hồn thiện, chính vì vậy cần phải có những giải pháp thiết thực ñể
phát triển thị trường này[14].
Nam ðịnh là tỉnh thuần nơng, q trình cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

trong sản xuất nơng nghiệp diễn ra mạnh mẽ. Cũng như nhiều địa phương
Trường ðại học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

1


khác trên cả nước, thị trường chuyển nhượng QSD ñất nơng nghiệp trên địa
bàn tỉnh cũng mới được hình thành, việc chuyển nhượng QSD giữa các chủ
sử dụng ñất chỉ mới dừng lại ở việc mua bán trao tay, hiệu quả từ việc chuyển
nhượng đất nơng nghiệp này chưa cao.
ðể giúp các ñịa phương phát triển thị trường chuyển nhượng QSD đất
nơng nghiệp, nhiều tác giả đã đi sâu nghiên cứu, ñưa ra giải pháp áp dụng vào
thực tiễn và cũng đạt được một số thành cơng nhất định. Riêng ñối với huyện
Nam Trực thuộc tỉnh Nam ðịnh - một huyện có truyền thống sản xuất nơng
nghiệp lâu đời, điều kiện tự nhiên phù hợp với việc tạo ra nhiều nơng sản có
giá trị kinh tế - thì chưa có một nghiên cứu nào ñề cập tới vấn ñề này.
Xuất phát từ các lý do nêu trên, chúng tôi tiến hành thực hiện ñề tài:
“Nghiên cứu giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nơng nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam ðịnh”.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
ðánh giá thực trạng thị trường chuyển nhượng và các giải pháp phát
triển thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh
Nam ðịnh, tìm ra những tồn tại và ngun nhân, từ đó đề xuất hoàn thiện các
giải pháp nhằm phát triển thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hố cơ sở lý luận và thực tiễn về giải pháp phát thị
trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp;
- ðánh giá thực trạng thị trường và các giải pháp phát triển thị trường
chuyển nhượng QSD ñất nơng nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam ðịnh;

Phân tích những nhân tố ảnh hưởng và các vấn đề cịn tồn tại trong quá trình
phát triển thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp huyện Nam Trực;
- ðề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường chuyển nhượng
QSD ñất nông nghiệp trên ñịa bàn nghiên cứu.

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

2


1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu
Các vấn đề có liên quan đến giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng
QSD đất nơng nghiệp đất nông nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam ðịnh.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển thị
trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp, cơng tác quản lý nhà nước về
chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp. Phản ánh thực trạng và các giải
pháp phát triển thị trường QSD đất nơng nghiệp ñã và ñang triển khai ñể ñề
xuất giải pháp phát triển thị trường QSD đất nơng nghiệp ở huyện Nam
Trực tỉnh Nam.
- Về không gian: Luận văn nghiên cứu trên ñịa bàn huyện Nam Trực,
tỉnh Nam ðịnh.
- Về thời gian: Số liệu chủ yếu từ năm 2008 ñến năm 2010.

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

3

2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSD ðẤT NÔNG NGHIỆP
2.1 Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm
2.1.1.1 Khái niệm về thị trường
Có rất nhiều khái niệm về thị trường, tuy nhiên luận văn chú ý ñến một
số khái niệm sau ñây:
+ Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với q trình sản
xuất và lưu thơng hàng hố. Thừa nhận sản xuất hàng hố khơng thể phủ ñịnh
sự tồn tại khách quan của thị trường [13].
+ Khái niệm cổ ñiển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động
trao đổi, mua bán hàng hố. Theo khái niệm này người ta ñã ñồng nhất thị
trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hố cụ thể. Trong kinh tế
hiện đại ít dùng khái niệm này [13].
+ Khái niệm hiện ñại về thị trường rất nhiều:
- Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng:
thị trường là quá trình người mua và người bán tác ñộng qua lại lẫn nhau để
giải quyết giá cả và số lượng hàng hố mua bán. Theo quan niệm này tác
động và hình thành thị trường là một q trình khơng thể chỉ là thời ñiểm hay
thời gian cụ thể [13].
- Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan
hệ về lưu thơng hàng hố và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và
các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực[13].
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực
lượng cơ bản trên thị trường. ðó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố
cung - cầu của thị trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả,
đó là giá trị của hàng hố và dịch vụ được tính bằng tiền.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

4

+ A.Smith đã phân tích các nhân tố của thị trường như người mua,
người bán, cung cầu, giá cả… và mối quan hệ giữa các nhân tố đó. Lần đầu
tiên có một kinh tế gia đã phân chia thị trường thành nhiều dạng khác nhau ñể
nghiên cứu như thị trường hàng hố, thị trường lao động, thị trường đất đai,
thị trường tư bản[13]…
+ C.Mác ñã chỉ rõ: thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu
thơng hàng hố. Mác đã phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả
thị trường và vai trò của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường.
Lênin là người kế thừa và phát triển một cách tồn diện, sáng tạo chủ nghĩa
Mác. Lí luận về thị trường của Lênin được trình bày chủ yếu trong tác phẩm
“Bàn về cái gọi là vấn ñề thị trường”[13].
+ Theo Lênin: Khái niệm thị trường không thể tách rời khái niệm phân
cơng xã hội. Hễ ở đâu và khi nào có phân cơng xã hội và sản xuất hàng hố
thì ở đó và khi ấy có thị trường. Quy mơ của thị trường gắn chặt với trình độ
chun mơn hố của lao động xã hội. Phân cơng lao động xã hội sẽ phát triển
vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trường cũng là vô cùng tận[13].
2.1.1.2 QSD ñất, thị trường QSD ñất
* QSD ñất:
Từ ñiển kinh tế ñịnh nghĩa: QSD ruộng ñất là phương thức quy ñịnh,
ñiều kiện, hình thức sử dụng đất đai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của
Nhà nước. Chế ñộ sử dụng ñất ñai là do quan hệ sản xuất chiếm ñịa vị thống
trị trong xã hội quyết ñịnh.
Hoặc QSD ñất là quyền khai thác và thụ hưởng lợi ích thu ñược từ việc
khai thác công năng ñất ñai của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân theo quy định
của pháp luật Việt Nam. QSD ñất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được
coi như là tài sản.
Luật ðất ñai hiện hành quy ñịnh rất rõ nội dung QSD đất (ðiều l06
Luật ðất đai 2003). Theo đó, QSD ñất bao gồm các quyền: chuyển ñổi,

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

5


chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho QSD đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSD ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu
hồi ñất. Các quyền này, trừ quyền thừa kế và quyền tặng, cho là thuần t dân
sự, cịn lại đều là các quyền kinh tế. Tuy quyền tặng, cho QSD ñất và quyền
thừa kế QSD ñất là hai quyền dân sự nhưng lại là căn cứ quan trọng để từ đó
xác lập quyền kinh tế.
*Thị trường QSD ñất:
Thị trường bất ñộng sản nói chung, thị trường đất đai (QSD đất) nói
riêng là một vấn đề cịn mới cả về lý luận và thực tiễn ñối với nước ta. Riêng
thị trường QSD ñất lại là một vấn ñề ñặc thù của nước ta, ñược xác lập trên cơ
sở chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai do Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu. Vấn
ñề này cũng chưa bao giờ ñặt ra ñối với các nước theo cơ chế kinh tế thị
trường, đã có hàng trăm năm kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản.
Trung Quốc là một nước có nền kinh tế chuyển ñổi cũng bước ñầu nghiên cứu
giải quyết vấn đề này trong q trình hình thành và phát triển thị trường bất
ñộng sản theo “mầu sắc” Trung Quốc. Chính vì thế, ở Việt Nam cịn có nhiều
cách hiểu khác nhau về thị trường QSD ñất như sau:
Thị trường QSD đất là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện
quyền sở hữu tồn dân về đất ñai thực hiện việc cung ñất cho các nhu cầu của
các tổ chức và cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổ chức và cá nhân sử dụng
ñất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhân khác ñể thực
hiện việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng
cho và nhận thừa kế QSD đất của mình [16].
Thị trường đất ñai là nơi diễn ra các giao dịch về ñất ñai (chuyển
nhượng cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…). Nếu hiểu theo nghĩa rộng,

thị trường ñất ñai là tổng hồ các mối giao dịch về đất đai diễn ra tại một khu
vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất ñịnh. Trao ñổi trên thị
trường ñất ñai là trao đổi hàng hóa đất đai có điều kiện.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

6


Thị trường QSD đất được hiểu là tổng hồ các mối quan hệ giao dịch
có điều kiện về QSD đất diễn ra trong một khơng gian nhất định, tại một ñịa
ñiểm nhất ñịnh, vào một khoảng thời gian nhất ñịnh. Tại thị trường này,
những thể chế ñảm bảo cho việc chuyển nhượng QSD đất hợp pháp đối với
diện tích đất xác ñịnh ñược thực hiện thuận lợi trên cơ sở lợi ích của các bên
tham gia [7].
* Phạm vi của thị trường QSD ñất
Thị trường QSD ñất bao gồm các hoạt động chuyển nhượng, trao đổi,
cho th, thế chấp, góp vốn chuyển dịch QSD đất tại phạm vi khơng gian và
thời gian nhất ñịnh. Phạm vi của thị trường QSD ñất bao gồm :
- Hoạt ñộng trao ñổi chuyển nhượng QSD đất: đây là hành vi sớm nhất
của sự hình thành thị trường QSD ñất. Ngày nay việc chuyển nhượng QSD
đất đã trở thành phổ biến và vượt khỏi khn khổ của một quốc gia nhất là ở
các nước có nền kinh tế thị trường phát triển.
- Thị trường thuê, cho th QSD đất, là dạng mà người có nhu cầu
QSD ñất thuê QSD ñất của người khác trong một thời hạn nhất ñịnh, theo
những ñiều kiện nhất ñịnh do 2 bên thoả thuận.
- Thế chấp QSD ñất là dạng ñảm bảo vốn vay bằng QSD ñất. Người có
QSD ñất ñược thế chấp ñể vay vốn. Ngoài ra, người ta cịn sử dụng các hình
thức cầm cố, đặt cọc, bảo lãnh để đảm bảo tiền vay. Do tính chất đặc thù, nên
người thế chấp QSD ñất vẫn ñược sử dụng ñất trong thời gian thế chấp và như
vậy giá trị sử dụng của QSD đất được nhân đơi: trên phương diện là hiện vật,

đất đai tham gia q trình sản xuất kinh doanh hoặc phục vụ ñời sống; trên
phương diện ñược tính thành giá trị, QSD ñất ñược thế chấp bảo ñảm tiền
vay. Việc sử dụng quyền thế chấp QSD ñất giúp cho các doanh nghiệp giải
quyết nhu cầu vốn cho ñầu tư phát triển.
- Dùng giá trị QSD ñất để góp vốn liên doanh: là QSD đất được tính
thành tiền mà người có QSD đất được dùng giá trị QSD đất để góp vốn liên
Trường ðại học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

7


doanh. Trong nền kinh tế thị trường phát triển, việc dùng QSD đất góp vốn
liên doanh hoặc chuyển thành cổ phần đã vượt khỏi khn khổ của một quốc
gia và ngày càng phát triển ở các nước ñang phát triển, nhằm thu hút sự ñầu
tư về vốn, kỹ thuật và công nghệ từ các nước phát triển.
- Thực hiện cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước. ðể cổ phần hoá doanh
nghiệp nhà nước người ta xác ñịnh giá trị doanh nghiệp, trong đó có QSD đất
và nhiều doanh nghiệp giá trị QSD ñất là chủ yếu trong tổng giá trị cổ phần
của doanh nghiệp; Vì thế, việc mua bán cổ phần doanh nghiệp cũng có thể
được xem như nó thuộc phạm vi thị trường QSD ñất.
*Thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp:
Thường thì thị trường chủ yếu gồm các hoạt động mua và bán hàng hóa
dịch vụ. Tuy nhiên với thị trường đất đai nhất là đất nơng nghiệp ngồi các
hoạt động chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSD đất cịn có các hoạt
động khác như là th và cho thuê, mượn và cho mượn ñấu thầu và ñổi ruộng.
Trong nông nghiệp chúng ta thường dùng thuật ngữ chuyển và ñổi ñất ñể thay
cho từ thị trường. Chuyển ở ñây có thể là thay ñổi quyền sở hữu QSD. ðổi là
các hoạt ñộng chuyển ñổi ñất ñai trên cơ sở ngang bằng về diện tích hay giá
trị [10]. Thị trường đất nơng nghiệp có các hoạt động cụ thể sau:
- Thuê và cho thuê ruộng ñất: là việc bán hay mua sự sở hữu QSD ñất

theo một thời gian nhất định, thường thì một vụ, một năm hay vài ba năm.
Người bán là người cho thuê, người mua gọi là người ñi thuê[10].
- Mua và bán ruộng ñất: là việc mua hay bán sự sở hữu QSD ñất lâu dài
(thời gian sử dụng ñất theo Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh)[10].
- Mượn và cho mượn ruộng ñất: là việc chuyển QSD đất từ người này
sang người khác, cịn quyền sở hữu QSD thuộc về người cho mượn. Việc
mượn và cho mượn ruộng thường khơng xác định thời gian, khi cần thì người
cho mượn lấy ruộng lại[10].
- ðổi ruộng: là dồn ghép (dồn ñiền ñổi thửa) nhiều thửa ruộng nhỏ
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

8


thành một hay một vài thửa ruộng lớn hơn. ðổi ruộng liên quan nhiều đến quy
hoạch sản xuất nơng nghiệp và thiết kế lại ô thửa, giao thông, thủy lợi nội
đồng. Người sử dụng đất nơng nghiệp tham gia vào ñổi ruộng không mất ñi
ruộng ñất cũng như giá trị của ruộng đất được giữ ngun, chỉ có sự thay ñổi
về diện tích, vị trí, số thửa [10].
Qua tham khảo ñịnh nghĩa về thị trường, thị trường ñất ñai, thị trường
QSD đất của nhiều tác giả, chúng tơi xin được ñịnh nghĩa thị trường chuyển
nhượng QSD ñất nông nghiệp như sau:
“Thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp được hiểu là tổng
hồ các mối quan hệ giao dịch thơng qua quan hệ hàng hố, tiền tệ về QSD
của đất nơng nghiệp, diễn ra trong một khơng gian nhất định, tại một ñịa
ñiểm nhất ñịnh, vào một khoảng thời gian nhất ñịnh, và chịu sự ñiều tiết, chi
phối bởi các chính sách của Nhà nước”.
2.1.2 ðặc ñiểm của thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp
- Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp: là thị trường giao
dịch các quyền sử dụng chứa trong đất nơng nghiệp đó chứ khơng khơng phải

bản thân đất nơng nghiệp. Thơng thường thì quyền sử dụng đó bị hạn chế như
quy hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất… tức là nó có tính
tương đối chứ khơng tuyệt đối.
- Thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp mang tính vùng, tính
khu vực: ðất nơng nghiệp có tính chất cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí
và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Những yếu tố này
gắn chặt với một vùng, một khu vực. Vì chúng ta khơng thể di chuyển một thửa
đất đai từ vùng này sang vùng khác và tập quán, thị hiếu, tâm lý của mỗi vùng là
khác nhau, do đó sự hoạt ñộng của thị trường ñất ñai cũng khác nhau. Thị trường
chuyển nhượng QSD đất đai mang tính khơng tập trung, trải rộng ở mọi vùng
trên ñất nước, mà mỗi vùng có sự phát triển kinh tế, văn hố - xã hội ở các trình
độ khác nhau, do đó nhu cầu về ñất ñai là rất khác nhau[15].
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

9


- Các dịch vụ và tư vấn kỹ thuật: các dịch vụ về nông nghiệp, tư vấn kỹ
thuật về nông nghiệp có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường chuyển nhượng
QSD đất nơng nghiệp; đó là các dịch vụ về hệ thống thủy lợi, đầu vào, đầu ra
cho nơng sản phẩm… Bên cạnh đó thì các dịch vụ về kỹ thuật nơng nghiệp có
ảnh hưởng rất lớn đến việc người nơng dân có đi đến quyết định mua thửa đất
nơng nghiệp đó hay khơng.
- ðộ phì của đất: trong sản xuất nơng nghiệp thì độ phì của đất nơng
nghiệp có vị trí rất quan trọng. Do vậy độ phì của ñất ảnh hưởng rất lớn ñến
việc người mua có quyết ñịnh thu gom và tích tụ ruộng lại ñất ñể mở rộng sản
xuất nông nghiệp hay không.
- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung, cầu và tình trạng ñộc
quyền trên thị trường ñất nông nghiệp: Muốn biết thị trường vận hành hiệu
quả phải xét trên mức ñộ tự do cạnh tranh, tức là bên chuyển nhượng, bên

nhận chuyển nhượng có tự do đi vào thị trường cạnh tranh khơng, có đủ số
lượng hay khơng. Và thị trường đất đai mang tính khu vực nên sự cạnh tranh
là khơng hồn tồn, mặt khác nếu thị trường vẫn khơng hồn chỉnh thì việc
phát triển những nơng trại, doanh nghiệp gặp nhiều trở ngại, do đó nảy sinh
các tình trạng đầu cơ ñất ñai.
* Giao dịch về chuyển nhượng QSD ñất nơng nghiệp chủ yếu thơng
qua hệ thống hồ sơ địa bạ
ðất đai là một loại tài sản khơng di dời ñược, do ñó, các giao dịch về
ñất ñai ñược tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định
loại đất, giới hạn vị trí, diện tích, q trình thay đổi chủ sử dụng, q trình đầu
tư ñể sử dụng ñất...). Hệ thống hồ sơ về ñất ñòi hỏi phải rõ ràng minh bạch,
tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình giao dịch, do vậy phải do các cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nước xác lập, lưu giữ, và cung cấp khi có nhu cầu giao
dịch. Hệ thống hồ sơ về đất đai nếu khơng ñược xác lập hoặc xác lập không

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

10


đầy đủ thì giao dịch đất nơng nghiệp sẽ tự tiến hành con đường phi chính quy,
hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao.
* Giá trị đất đai trong nơng nghiệp hình thành theo quan hệ cung
cầu đối với từng thửa đất
Giá trị đất đai là một đại lượng khơng thể xác ñịnh ñược ở mức tổng
thể như những hàng hố thơng thường. ðối với những thửa đất được giao
dịch, giá trị đất đai sẽ hình thành chủ yếu theo quan hệ cung cầu. Cũng là một
thửa đất có vị trí thuận lợi cho giao thơng, nằm trong hệ thống thuỷ lợi tốt và
nếu có nhiều người đến giao dịch (thị trường của người bán) thì giá trị QSD
đất của thửa ñất này sẽ là giá của người trả cao nhất. Khi quan hệ cung cầu

thay đổi thì giá trị ñất ñai trong các giao dịch sẽ ñược xác lập lại. Sự nhạy
cảm trong xác lập giá ở ñây ñã là nhân tố thường bị lợi dụng, ñặc biệt là tệ
đầu cơ theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức khơng bình thường để đẩy
giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, ''chụp giật'' [12].
* Thị trường chuyển nhượng QSD ñất chịu sự chi phối của yếu tố
pháp luật, kinh tế và xã hội
ðất ñai trong nơng nghiệp muốn trở thành hàng hố và thực hiện giao
dịch trên thị trường, chẳng những phải ñược pháp luật quy ñịnh về các quyền
chuyển nhượng (hay mua, bán), thế chấp, góp vốn... mà pháp luật cịn hướng
dẫn biện pháp thực hiện hợp ñồng giao dịch dân sự, quy ñịnh cơ quan Nhà
nước cung cấp thơng tin. Vì thế, thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng
nghiệp chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Ở nước ta, giai ñoạn 1980 1993, việc mua, bán ñất ñai bị coi là bất hợp pháp, nên các giao dịch này nếu
có xảy ra thì cũng dưới hình thức “ngầm”, khơng được cơng nhận nên thị
trường đất đai trong nơng nghiệp khơng thể phát triển[15].
Thị trường chuyển nhượng QSD đất đai khơng chỉ bị chi phối bởi yếu tố
kinh tế mà còn bị chi phối từ nhiều yếu tố khác, ñặc biệt là các yếu tố về công
bằng xã hội, cư trú, quốc tịch... Về cơng bằng xã hội, đó là việc giao ñất nông
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

11


nghiệp đối với nơng dân; về cư trú, đó là có sự phân biệt giữa người thường trú
với người tạm trú; về quốc tịch, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa người Việt
Nam với người nước ngoài. Như vậy, thị trường đất đai là thị trường khơng thực
hiện ngun tắc “bình đẳng” với mọi chủ thể sử dụng ñất[15].
* Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp vừa có tính độc
lập vừa có tính lệ thuộc
ðất đai gắn liền với sản xuất kinh doanh hoặc với nhà ở của người sử
dụng ñất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn. Bởi vì, một

phần rất lớn thu nhập của dân cư ñã ñược dùng ñể ñầu tư vào nhà ở, ñất ở và
bất cứ một hoạt ñộng sản xuất kinh doanh nào cũng phải sử dụng một diện
tích đất xác định. Thị trường chuyển nhượng QSD ñất ñai sẽ kéo theo sự hoạt
ñộng của nhiều thị trường khác, đặc biệt là thị trường tài chính, tín dụng. Trên
thực tế, thị trường chuyển nhượng QSD đất ñai tạo ra những nhu cầu rất lớn
về ñầu tư, tín dụng... Việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở cho sự ra
ñời và hoạt ñộng của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh[15].
* Cung về ñất ñai phản ứng chậm so với cầu ñất ñai
Mọi hàng hoá ñược ñưa ra thị trường, khi cầu tăng lên thì nhà sản xuất
có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khơng
thể nhanh chóng tăng cung của đất đai để đáp ứng nhu cầu. ðó là thời gian
phải có dành cho việc tạo ra ñất ñai cung cấp cho thị trường, nhất là trong
ñiều kiện nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, mọi thủ tục cần thực hiện
mua và bán ñất ñai là rất chậm trễ [15].
* Thị trường chuyển nhượng QSD đất đai khơng hồn hảo, cần có sự
điều tiết của Nhà nước
Bởi vì, đất đai có thể được chuyển từ người này sang người khác,
nhưng quyền sở hữu ñất không thay ñổi, vẫn do Nhà nước ñảm nhiệm với vai
trị đại diện chủ sở hữu tồn dân về ñất ñai [15].

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

12


2.1.3 Vai trị của thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp
2.1.3.1 Thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp góp phần thúc đẩy
sản xuất
Nhờ có chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp, việc khai thác, sử dụng
đất đai trở nên hợp lý và gắn với quá trình phát triển của phân cơng lao động

xã hội. ðất đai có hạn, trong khi đó các nhu cầu về đất cho hoạt động sản xuất
xã hội thì vơ cùng lớn. Sự hình thành và phát triển của thị trường chuyển
nhượng QSD đất nơng nghiệp sẽ tạo những ñiều kiện thuận lợi cho việc khai
thác và sử dụng ñất ñai theo hướng ''ai giỏi nghề gì làm việc ấy'' qua đó nguồn
lực đất đai ñược sử dụng hiệu quả.
Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nơng nghiệp góp phần mở rộng
đối tượng kinh doanh, khả năng kinh doanh và thu hút đầu tư nước ngồi. Từ
QSD đất hợp pháp, có thể được sử dụng làm mặt bằng sinh hoạt, nhà xưởng,
tích tụ ruộng đất mở rộng quy mơ sản xuất trong nơng nghiệp[14].
2.1.3.2 Góp phần huy ñộng vốn nhàn rỗi trong xã hội cho ñầu tư phát triển
Phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nơng nghiệp được biểu
hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng khối lượng hàng hố đất đai giao dịch
trên thị trường; cách thứ hai, mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch, chuyển
nhượng (mua và bán), cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn... làm tăng các
quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng ñất ñai nhất ñịnh trong giao dịch làm
cho lượng hàng hố như được tăng lên khơng bao giờ cạn và do đó tăng tốc
độ chu chuyển vốn.
Khi dùng ñất ñai ñể thế chấp vay vốn phục vụ cho sản xuất chẳng
những làm nhân đơi giá trị sử dụng đất đai mà cịn khai thác nguồn vốn nhàn
rỗi trong dân cư cho ñầu tư phát triển sản xuất.
Khi dùng đất đai góp vốn liên doanh, nhà nước cũng như doanh nghiệp
khơng phải đầu tư bằng tiền mà thay bằng QSD đất có sẵn.

Trường ðại học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

13


Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng, mà cuối cùng quỹ ñất cũng không hề cạn ñi[14].

2.1.3.3 Chuyển nhượng QSD ñất nơng nghiệp góp phần sự ổn định xã hội
Thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp phát triển lành mạnh
cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Tức là, thị trường
chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp để phục vụ cho các mục đích chính
đáng như mở rộng quy mơ sản xuất nơng nghiệp, tích tụ ruộng đất lập các
trang trại, chuyển đổi mục đích theo quy định của pháp luật thì nó sẽ góp
phần ổn ñịnh xã hội. Một khi thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp
không hoạt ñộng hoặc hoạt ñộng không lành mạnh: Giá cả lên xuống thất
thường, người có tiền thực hiện việc đầu cơ, bn bán đất đai, lũng đoạn giá
cả... sẽ tác ñộng trực tiếp vào mọi hoạt ñộng xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hồi
nghi vào chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn ñịnh[14].
2.1.3.4 Góp phần nâng cao đời sống của nhân dân
Phát triển thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp phát triển sẽ
thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và cơng nghệ vào sản xuất nâng cao chất
lượng cây trồng, tăng năng suất cũng như các cơng trình phục vụ cho con
người. Sự vận ñộng và phát triển các hoạt ñộng chuyển nhượng QSD đất nơng
nghiệp cũng đồng thời là kết quả của sự tác ñộng tương hỗ lẫn nhau giữa các
yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác ñộng tương hỗ giữa sản xuất và
tiêu dùng.
Thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp phát triển ảnh
hưởng đến sự phát triển của thị trường hàng hố, thị trường vốn... góp
phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường ñáp ứng nhu cầu nhiều
mặt của ñời sống người dân[14].
2.1.3.5 Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách về đất đai
Chỉ có thơng qua chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp, các giao dịch
dân sự về ñất ñai mới được thực hiện. Thơng qua chuyển nhượng QSD đất ñai
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

14

nói chung đất nơng nghiệp nói riêng chính sách đất ñai sẽ bộc lộ những vấn
ñề không phù hợp trong thực tiễn quản lý đất đai.
Vì thế, thơng qua thị trường đất đai giúp nhà nước hồn thiện chính
sách đất ñai và thực hiện ñổi mới công tác quản lý ñất ñai, từ ñó mở rộng và
phát triển thị trường đất đai trong nơng nghiệp. Khắc phục tình trạng của một
thị trường khơng chính thức (thị trường ngầm), khắc phục tình trạng hành
chính hố các quan hệ dân sự về ñất ñai, khắc phục hiện tượng Nhà nước làm
thay thị trường...
Thị trường chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp hình thành và phát
triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người sử dụng
ñất, trên cơ sở đó bổ sung, hồn thiện cơ chế chính sách và hồn thiện cơng
tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và đất nơng nghiệp nói riêng[14].
2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển thị trường
chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp
2.1.4.1 Cơ hội việc làm
Việc phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nơng nghiệp giúp
nơng dân có nhiều cơ hội việc làm hơn. Với những hộ khơng có khả năng sản
xuất nơng nghiệp họ ñi làm thuê hoặc họ chuyển sang làm dịch vụ nơng, lâm,
ngư nghiệp thì họ chuyển nhượng lại cho các hộ có khả năng mở rộng sản
xuất. ðã ñến lúc cần thay ñổi quan niệm “Người cày có ruộng” bằng quan
niệm mới “Người lao động có việc làm” [10].
Trong điều kiện cơng nghiệp hóa và hiện đại hóa nơng nghiệp và nơng
thơn, thì vấn đề người lao động có việc làm được đặt lên hàng đầu. Việc làm
có thể gắn với đất nơng nghiệp hay gắn với cơng nghiệp nơng thơn hay dịch
vụ nơng nghiệp. Có việc làm, có thu nhập mới giải quyết được đời sống cho
mọi cơng dân nói chung, đặc biệt là những nơng dân khơng đất.
ðã đến lúc cần có định nghĩa mới về dân cư nông thôn. Cư dân nông
thôn bao gồm những người dân sống và làm việc ở nông thôn tham gia vào
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

15