Tài sản bảo đảm trong thế chấp

MỤC LỤC
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................................................1
PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG THẾ CHẤP...................................2
1.1. Khái niệm tài sản thế chấp...............................................................................................2
1.2. Đặc điểm của tài sản thế chấp..........................................................................................2
1.3. Phân loại tài sản thế chấp.................................................................................................3
1.4. Vai trò của tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại...3
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÁC NGÂN HÀNG VÀ
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI VIỆT NAM.........4
2.1. Thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam...........4
2.2. Giải pháp nhằm hạn chế những tồn tại trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tại các
NHTM.......................................................................................................................................7
2.3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác kiểm định tài sản đảm bảo trong thế
chấp........................................................................................................................................... 8
2.3.1. Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên định giá...............................................................8
2.3.2. Hồn thiện quy trình định giá TSTC..............................................................................8
2.3.3. Một số giải pháp khác....................................................................................................9
KẾT LUẬN........................................................................................................................................11
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................................12

i


PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU
Trong nền kinh tế thị trường theo xu thế tồn cầu hố hiện nay, các doanh nghiệp Việt Nam
phải không ngừng nỗ lực, nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh cũng như khả năng hội nhập. Vì
vậy, nguồn cung ứng vốn cho các doanh nghiệp đóng vai trị đặc biệt quan trọng, trong đó kênh tín
dụng ngân hàng hiện đang là giải pháp hàng đầu cho bài toán vốn ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, tín
dụng ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Trước khi quyết định cho vay, ngân hàng đã
tiến hành đầy đủ các khâu thu thập, xử lý, phân tích thơng tin và thẩm định khả năng trả nợ của
khách hàng nhưng vẫn chưa thể loại bỏ hết được những rủi ro tín dụng. Do đó, điều kiện cuối cùng

nhưng cũng là điều kiện thiết yếu làm cơ sở trong việc xét duyệt cho vay của các ngân hàng thương
mại chính là tài sản đảm bảo.

Tài sản đảm bảo có vai trị rất lớn trong quyết định cấp tín dụng của các ngân hàng Việt Nam
hiện nay khơng chỉ vì đó là chỗ dựa tin cậy trong việc đưa ra quyết định cấp tín dụng mà hơn thế
nữa, tài sản đảm bảo cịn có tác dụng trong việc ngăn ngừa sự xuất hiện tâm lý ỷ lại của người đi
vay, điều này rất có ýnghĩa trong việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Đối với các ngân hàng, khi
đánh giá đúng giá trị tài sản đảm bảo, mà phần lớn là các bất động sản, sẽ giúp cho ngân hàng có
những quyết định đúng đắn khi cho vay, đồng thời dự phòng trước rủi ro trong trường hợp phải xử
lý tài sản để thu hồi nợ.
Tài sản bảo đảm trong thế chấp

1


PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG THẾ CHẤP
1.1. Khái niệm tài sản thế chấp
Theo khái niệm chung về tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp là tài sản mà bên thế chấp dùng
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.
Theo quy định của Luật Dân Sự 2005 do Quốc Hội ban hành ngày 14/06/2005 thì tài sản thế
chấp tài sản là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ hoặc thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ
thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên liên quan có thể thỏa thuận giao cho bên thứ ba
giữ tài sản thế chấp.
Đối với việc giao dịch đảm bảo trong các ngân hàng thương mại thì tài sản thế chấp thường
được định nghĩa như sau: tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của
khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng cho vay

và khơng chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. Các bên có thể thoả thuận giao cho bên thứ ba giữ
tài sản.
1.2. Đặc điểm của tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp mà khách hàng vay và bên bảo lãnh dùng để thế chấp, bảo lãnh vay
vốn tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau:
Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng
vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
•
Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên
bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai.
•
Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho
doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về
doanh nghiệp Nhà nước.
•
Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh.
Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay, bên bảo
lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm
mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
2


Tài sản ít hao mịn vơ hình do tiến bộ của khoa học kỹ thuật, ít thay đổi cơng nghệ và
dễ dàng bán, chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý tài sản.
Tài sản khơng có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách
hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài
sản thế chấp, bảo lãnh khơng có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh

phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm không thấp hơn
mức dư nợ cho vay.
1.3. Phân loại tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản, có thể phân loại tài sản thế chấp như
sau:
Bất động sản:
-

Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng
trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

-

Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế
chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế
chấp, nếu các bên có thoả thuận.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp,
nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm
thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản, có đặc điểm là khơng gắn cố định với
một khơng gian, vị trí nhất định và có thể di, dời được như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển,
dây chuyền cơng nghệ…
1.4. Vai trị của tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại

Việc cấp tín dụng tại các NHTM thường sử dụng cơ chế sàng lọc các tiêu chí nhằm lựa chọn
dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay. Tuy nhiên vì đây là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nên
cuối cùng các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp cho ngân hàng để được cấp
3


tín dụng, việc này góp phần rất lớn nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Vai trò của tài sản thế chấp thể hiện chủ yếu như sau:
Thứ nhất, tài sản thế chấp góp phần hạn chế rủi ro trong quyết định cấp tín dụng. Khi
khơng thể đánh giá hết được các tiêu chí của khách hàng để cho vay, nhất là trong lần đầu tiên thiết
lập quan hệ tín dụng thì việc này càng khó khăn hơn, ngân hàng sẽ chọn việc làm đơn giản nhất là
xem xét những cái hiện hữu, đó chính là các tài sản thế chấp mà chủ yếu là tài sản cố định dùng để
đảm bảo cho các khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004). Như vậy, việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro
rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản, nhất là những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao.
Khi tài sản đã được thế chấp tại các NHTM thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được
đầu tư khơng cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy họ sẽ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết
định đầu tư của mình. Ngồi ra, việc quản lý tài sản thếchấp cũng dễ dàng hơn khi các NHTM nắm
giữ những giấy tờ sở hữu tài sản và đã được Nhà nước xác nhận. Đây chính là nguyên nhân giải
thích tại sao các NHTM coi tài sản thế chấp là yếu tố rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng
của mình trong khi về mặt ngun lý, tài sản thế chấp chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong
quyết định cấp tín dụng.
Thứ hai, tài sản thế chấp là cơ sở để thực hiện thu hồi nợ. Đối với các NHTM sau khi
đã cấp tín dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy
đủ. Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng
có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi nợ khơng gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, khi xảy ra những
trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân hàng thì lúc này tài sản thế chấp
được xem là cơ sở quan trọng để thực hiện hoạt động thu hồi nợ. Khi đó ngân hàng sẽ xem xét và
đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp của khách hàng để có các biện pháp xử lý phù hợp như gán nợ
hoặc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Nếu tài sản thế chấp của khách hàng có giá trị cao, nằm
ở vị trí thuận lợi, có tính khả mại thì việc phát mãi tài sản có thể đảm bảo thu hồi đầy đủ khoản nợ

cả gốc và lãi, ngược lại ngân hàng có thể bị mất vốn nếu sau khi phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp
của khách hàng mà vẫn không đủ để thu hồi vốn. Như vậy, ngay từ khi quyết định cấp tín dụng, các
NHTM đã thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng thấp hơn giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo khả
năng thu hồi nợ cho ngân hàng nếu có rủi ro xảy ra.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÁC NGÂN HÀNG
VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI VIỆT
NAM
2.1. Thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam
Trên thực tế, các ngân hàng thương mại (NHTM) không bao giờ muốn xử lý tài sản bảo đảm
(TSBĐ) của khách hàng, bởi vì khi xử lý TSBĐ có nghĩa là món vay đó khơng có hiệu quả. Tuy
nhiên, hoạt động cho vay của các ngân hàng không phải lúc nào cũng được tiến hành một cách thuận
4


lợi mà có những trường hợp các NHTM bắt buộc phải xử lý TSĐB của khách hàng, vấn đề này xuất
phát từ những nguyên nhân sau đây:
Thứ nhất, trừ một số ít khách hàng có hoạt động kinh doanh khơng hiệu quả do kinh doanh
thua lỗ, các khoản nợ khó địi, khó khăn do thay đổi cơ chế, thay đổi chính sách của Nhà nước thì
hầu hết các khoản nợ xấu bắt nguồn từ khâu thẩm định trước khi cho vay hời hợt, q trình kiểm
sốt mục đích sử dụng vốn vay không chặt chẽ và công tác kiểm tra sau cho vay không được thực
hiện đầy đủ của cán bộ tín dụng, dẫn đến khơng phát hiện kịp thời những khó khăn của khách hàng
ngay từ khi vừa xác lập quan hệ.
Khơng ít khách hàng, khi được kiểm tra về việc sử dụng vốn sau khi vay cho biết chỉ một
phần vốn vay thực sự đưa vào kinh doanh, cịn lại dùng cho mục đích khác như: sửa nhà, mua sắm
vật dụng, thậm chí là tiêu xài cá nhân... Đến khi kinh doanh thua lỗ, khơng cịn nguồn khác để trả nợ
ngân hàng, buộc NHTM phải phát mãi tài sản của khách hàng.
Thứ hai, về nguồn cung cấp thông tin. Ngồi những thơng tin do khách hàng cung cấp, cán
bộ tín dụng cũng gặp nhiều khó khăn với các kênh thơng tin về khách hàng. Rất khó kiểm chứng
được tồn bộ những thơng tin mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng là đúng sự thật. Một số
NHTM muốn đẩy phần rủi ro cho ngân hàng khác bằng cách chỉ cung cấp thơng tin tốt về khách

hàng đó khi ngân hàng bạn xác minh thông tin. Ngân hàng vẫn chưa có sự liên kết với các cơ quan
khác như thuế, hải quan để kiểm chứng những thông tin tài chính do khách hàng cung cấp.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị
định số 11/2012/NĐ-CP ban hành 22/2/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
163/2006/NĐ-CP đã quy định tương đối đầy đủ những điều khoản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự và xử lý TSBĐ, đặc biệt là trong các tranh chấp dân sự giữa ngân hàng với người đi vay.
Quyền xử lý TSBĐ được xác lập thơng qua hợp đồng bảo đảm khi hợp đồng đó có hiệu lực.
Tuy nhiên, bên nhận bảo đảm chỉ có quyền xử lý TSBĐ thực tế khi phát sinh các căn cứ theo pháp
luật hoặc theo thỏa thuận. Pháp luật hiện hành quy định các trường hợp xử lý TSBĐ bao gồm:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ. Bên nhận bảo đảm chứng minh nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ
khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng làm cơ sở cho việc xử lý tài sản của mình.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ
theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, Điều 57 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP còn hướng dẫn xử lý TSBĐ trong
trường hợp bên bảo đảm bị phá sản và xử lý TSBĐ khi tài sản đó thực hiện nhiều nghĩa vụ.

5


Thực tế xử lý TSBĐ ở các NHTM hiện nay cho thấy, có hai dạng thường gặp, đó là TSBĐ là
động sản và TSBĐ là bất động sản.
Đối với TSBĐ là động sản mà không phải đăng ký quyền sở hữu như máy móc, dây chuyền
sản xuất, trang thiết bị… thì theo quy định, chỉ cần căn cứ vào những thỏa thuận trong hợp đồng tín
dụng, hợp đồng bảo đảm tài sản mà NHTM với người vay đã ký kết, ngân hàng được phép bán đấu
giá, thu hồi vốn cho vay; nếu cịn thừa tiền thì trả lại phần thừa cho khách hàng.
Đối với TSĐB là bất động sản như nhà, đất, tài sản trên đất..., do các tài sản này đòi hỏi phải
đăng ký và liên quan đến nhiều quy phạm pháp luật, nhiều trường hợp khách hàng không chịu ký
vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cho ngân hàng nên ngân
hàng rất khó thực hiện quyền để thu hồi nợ. Các NHTM có thể kiện ra tịa án nhân dân nhưng ở một

chừng mực nào đó, các phán quyết của tịa án ở các cấp nhiều lúc rất khác nhau, thậm chí đối lập
nhau nên rất khó cho bên nhận bảo đảm thực hiện quyền địi tài sản.
Trong q trình xử lý TSBĐ nợ vay, các NHTM gặp nhiều khó khăn mà nguyên nhân chủ
yếu xuất phát từ các vấn đề sau:
Một là, sự phối hợp của khách hàng khi thực hiện bàn giao tài sản trên thực tế và thực hiện
thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật hiện hành để xử lý TSBĐ. Vấn đề này thực sự rắc rối
nếu quá trình thẩm định của cán bộ tín dụng khơng tiến hành một cách kỹ lưỡng dẫn đến các vấn đề
phát sinh khi xử lý tài sản, chẳng hạn như khi thẩm định tài sản, cán bộ tín dụng ngân hàng khơng
điều tra xem cá nhân nào đang sinh sống tại nơi có TSBĐ, mối quan hệ với bên vay vốn như thế
nào.
Có nhiều trường hợp tài sản được bên vay vốn thế chấp, tuy nhiên bên vay vẫn còn nghĩa vụ
nợ đối với cá nhân đang sinh sống tại tài sản thế chấp, đến hạn xử lý tài sản thì mới phát hiện ra…,
đây chỉ là một trường hợp điển hình trong rất nhiều trường hợp dẫn đến việc tranh chấp, khiến cho
ngân hàng không xử lý được TSBĐ.
Hai là, việc áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh và sự phối hợp của các cơ quan, tổ chức
có liên quan như phịng cơng chứng, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, ủy ban nhân dân các
cấp trong việc giải quyết thiếu đồng bộ, còn “đùn đẩy” trách nhiệm, dẫn tới hệ lụy xấu cho việc xử
lý TSBĐ.
Thứ ba, khi xử lý TSBĐ là bất động sản theo phương thức bên nhận bảo đảm nhận chính tài
sản hoặc bên bảo đảm bán tài sản thơng qua bán đấu giá hay không thông qua bán đấu giá thì khi
thực hiện thủ tục cơng chứng hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng, một số phịng cơng chứng u
cầu phải có thơng báo giải chấp của bên nhận bảo đảm, một số phịng cơng chứng lại u cầu phải
thực hiện thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
6


Thứ tư, Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định sửa đổi bổ sung quy định nguyên tắc xử lý
TSBĐ thực hiện theo thỏa thuận của các bên, nếu khơng có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá.
Tuy nhiên trên thực tế, các bên tự xử lý TSBĐ theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn do các trình tự,
thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm, bên giữ tài sản, NHTM chưa được

tồn quyền xử lý TSBĐ trong khn khổ pháp luật và việc xử lý tài sản bảo đảm vẫn gặp nhiều khó
khăn khơng chỉ do ý thức chây ỳ của con nợ mà cịn ở cả lỗi từ phía ngân hàng.
Điển hình chỉ trong vịng một tháng, Ngân hàng Đơng Á đã ký 5 hợp đồng cho vay đối với
một khách hàng (chưa từng quan hệ tín dụng với ngân hàng) với tổng giá trị gần 5 tỷ đồng, TSBĐ là
các sổ đỏ mang tên khách hàng này. Sau khi người này bỏ trốn, Ngân hàng này mới nhờ cơ quan
cơng an can thiệp. Trong q trình xác minh, cơ quan công an phát hiện khách hàng trên đã cho các
hộ dân vay một số tiền rất nhỏ so với giá trị ngơi nhà, sau đó, lừa các hộ dân làm hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho mình để mang thế chấp vay ngân hàng gần 5 tỷ đồng rồi bỏ trốn.
2.2. Giải pháp nhằm hạn chế những tồn tại trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tại các
NHTM
Với bối cảnh kinh tế nước ta hiện nay, mơi trường pháp lý về chế độ kế tốn, kiểm tốn tài
chính đang trong q trình hồn thiện, vì thế tính minh bạch, trung thực của báo cáo tài chính, các
thơng tin của khách hàng cung cấp nhiều khi chưa đủ tin cậy và không theo đúng quy định về cho
vay. Thực trạng trên rất dễ dẫn đến các NHTM bị mất vốn. Do đó, cho vay có TSBĐ có thể được
xem là cơng cụ cần thiết để có thể hạn chế được tình trạng rủi ro này.
Thực tế cho thấy, về phía các NHTM, nguy cơ mất vốn hoặc không thu hồi được đầy đủ vốn
đầu tư ban đầu là tình trạng thường gặp, về phía khách hàng là tình trạng mất uy tín và phá sản. Mặc
dù vấn đề này đã được các quy phạm pháp luật quy định rõ nhưng xem ra lại không được kỳ vọng
như các ngân hàng mong muốn. Trước tình hình đó, chúng tôi đề xuất các giải pháp sau đây:
Thứ nhất, việc đánh giá TSBĐ cho khoản vay như việc thẩm định điều kiện tài sản thế chấp,
năng lực pháp lý của người thế chấp tài sản, định giá tài sản, tính thanh khoản của tài sản… là hết
sức cần thiết và khơng thể thiếu được trong tình hình hiện nay. Hơn lúc nào hết cần phải đề cao vai
trò của TSBĐ từ việc tuân thủ tỷ lệ xác định cho vay tối đa do hội sở của các NHTM quy định,
chẳng hạn như: thẩm định vị trí, tính thanh khoản của nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
trên đất. Đồng thời phải hạn chế hoặc từ chối các TSBĐ là hàng hóa, máy móc thiết bị khó định giá,
khó quản lý và tính thanh khoản thấp.
Thứ hai, trong các quy phạm pháp luật về giao dịch đảm bảo nên hướng dẫn rõ ràng, thống
nhất các thủ tục xử lý TSBĐ đối với các bên có liên quan. Làm như vậy sẽ phù hợp hơn với hình
thức pháp lý của văn bản cũng như yêu cầu đặt ra. Theo đó, Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP
được sửa đổi, bổ sung nên bỏ quy định “việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các

7


bên”, bởi quy định này là khơng cần thiết vì khơng quy định thì các bên cũng đã tự thỏa thuận trong
hợp đồng bảo đảm tài sản.
Thứ ba, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu chung trong phạm vi cả nước về giao dịch bảo
đảm giúp các NHTM và các chủ thể liên quan truy cập, đăng ký nhanh và cung cấp thông tin đầy
đủ, kịp thời về TSBĐ. Thơng tin khi được hệ thống hóa sẽ giúp các NHTM có thêm thơng tin trong
q trình thẩm định tài sản, do đó sẽ giảm thiểu đến mức tối đa rủi ro khi cấp tín dụng cho khách
hàng.
2.3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác kiểm định tài sản đảm bảo trong thế chấp
2.3.1. Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên định giá
Hoạt động định giá TSTC không thể nào thành công nếu thiếu đội ngũ nhân viên định giá,
thế nên để hoàn thiện hoạt động định giá TSTC thì trước mắt các ngân hàng cần chú trọng đến các
giải pháp nâng cao trình độ của các nhân viên định giá bằng các phương thức sau:
- Thứ nhất, nhằm thực hiện đúng định hướng chung là tiết kiệm chi phí cho nguồn nhân lực,
tận dụng tối đa nguồn nhân lực sẵn có tại chi nhánh nên nhân viên định giá TSTC tại các đơn vị có
thể được chuyển từ nhân viên tín dụng, nhân viên hỗ trợ kinh doanh hoặc nhân viên các phòng ban
khác sang nhận nhiệm vụ mới nên việc cấp thiết đầu tiên là phải tổ chức các lớp huấn luyện tập
trung nhằm đào tạo kiến thức chuyên môn về lĩnh vực định giá tài sản, phổ cập những văn bản pháp
luật và quy trình quy chế liên quan để những nhân viên này được trang bị nền tảng kiến thức vững
vàng về định giá tài sản, như vậy mới giúp nhân viên định giá có thể đánh giá đúng tính hợp lý hợp
lệ của hồ sơ pháp lý tài sản cũng như có thể sử dụng tốt các phương pháp định giá, các công cụ kỹ
thuật trong khi thực hiện hoạt động định giá TSTC của mình.
Thứ hai, bản thân mỗi nhân viên định giá phải chủ động mở rộng các mối quan hệ xung
quanh với các cơ quan ban ngành, tích cực tìm hiểu và tiếp cận với các nguồn thơng tin trên thị
trường, liên tục cập nhật những biến động để tự nâng cao khả năng thu thập, phân tích, xử lý và
đánh giá thơng tin của mình. Có như vậy thì nhân viên định giá mới đủ cơ sở để đánh giá chính xác
mức độ tin cậy đối với giá trị thị trường của các tài sản so sánh, tránh phạm phải những sai lầm
nghiêm trọng dẫn đến định giá tài sản quá chênh lệch so với thực tế. Bên cạnh việc bổ sung kiến

thức định giá và thông tin thị trường, một vấn đề quan trọng khác là nhân viên định giá cần phải tự
rèn luyện đạo đức trong nghề nghiệp, khơng được vì lợi ích cá nhân mà làm trái nguyên tắc, chấp
nhận những yếu tố chủ quan có thể phát sinh trong q trình định giá TSTC, dẫn đến sai lệch trong
kết quả định giá tài sản.
2.3.2. Hồn thiện quy trình định giá TSTC
Quy trình định giá là một trong những nhân tố quan trọng có tác động đến hoạt động định giá
TSTC mà các ngân hàng phải chú trọng nghiên cứu, chủ động tiếp nhận các ý kiến đóng góp từ nhân
viên, kết hợp xem xét và tổng hợp để sửa đổi quy trình cho ngày càng phù hợp với điều kiện của
8


Ngân hàng, để nó trở nên thiết thực hơn và không quá xa rời thực tế. Trước hết, để từng bước hồn
thiện quy trình, ngân hàng có thể xem xét một số đề xuất sau:
- Thứ nhất, trong thẩm quyền phê duyệt giá trị định giá tài sản tại các đơn vị, việc cấp thiết
cần phải thực hiện là ấn định khung giá trần của tài sản. Đối với tình trạng không quy định giá trần
tài sản để phân biệt các trường hợp tài sản trong khung và vượt khung như hiện nay khiến cho số
lượng tài sản không phải thông qua P.ĐG&QLTSĐB mà thuộc thẩm quyền định giá của chi nhánh
là rất nhiều, đặc biệt có các tài sản có giá trị lớn lên đến hàng trăm tỷ đồng. Thực sự sẽ có kẽ hở
trong hoạt động tín dụng cũng như hoạt động định giá nếu không ấn định giá trị trần của tài sản để
phân chia thẩm quyền định giá.
Thứ hai, cần giao nhiệm vụ rõ ràng cho phịng ban chịu trách nhiệm hồn thiện việc ban hành
đầy đủ các quy định, chính sách, văn bản hướng dẫn chi tiết về định giá TSTC một cách cụ thể để
tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá TSTC:
• Đối với các quy định về hoạt động định giá có tính chất thay đổi thường xun tùy theo sự
thay đổi của chính sách tín dụng từng thời kỳ thì phải chú trọng cập nhật liên tục, để các quy định
khơng chồng chéo và phủ định lẫn nhau.
• Đối với các văn bản thuộc dạng quy trình, quy định thì việc làm cần thiết trước khi ban
hành là phải phổ biến rộng rãi bản soạn thảo đến các đơn vị kinh doanh trong toàn hàng và thực hiện
lấy ý kiến đóng góp từ các nhân viên trực tiếp tác nghiệp để có những điều chỉnh quy trình cho phù
hợp, như vậy sẽ tránh trường hợp quy trình ban hành chỉ mang tính hình thức, xa rời thực tế, khơng

áp dụng được cho hoạt động định giá TSTC.
2.3.3. Một số giải pháp khác
Ngoài những giải pháp tập trung trực tiếp vào các nhân tố có ảnh hưởng đến hoạt động định
giá TSTC như đã nêu ở trên thì ngân hàng có thể xem xét thêm một số các phương pháp khác nhằm
ngày càng hoàn thiện hoạt động định giá TSTC tại ngân hàng mình:
- Thứ nhất, cần xây dựng một đội ngũ nhân viên chun mơn cao, có nhiều kinh nghiệm chịu
trách nhiệm trong hoạt động thu thập, phân tích, đánh giá, tổng hợp các nguồn thông tin trên thị
trường bất động sản để từ đó kịp thời ban hành những văn bản hướng dẫn phục vụ cho hoạt động
định giá TSTC trong toàn hàng. Như vậy sẽ giúp cho những nhân viên thực hiện hoạt động định giá
TSTC bớt lúng túng trước tình hình có q nhiều thơng tin bất cân xứng trên thị trường bất động sản
trong khi bản thân các nhân viên này chưa đủ trình độ và kinh nghiệm để đánh giá đúng mức độ tin
cậy giữa các thông tin.
- Thứ hai, trong việc quản lý hoạt động định giá lại định kỳ, các ngân hàng có thể tổ chức cho
định giá chéo hồ sơ TSTC của các chi nhánh trong cùng địa bàn quản lý, hoạt động này một mặt vừa
tạo điều kiện cho nhân viên định giá tại các đơn vị tích lũy thêm kinh nghiệm khi có cơ hội được
9


khảo sát thực tế hiện trạng của nhiều tài sản khác nhau, mặt khác lại có thể kiểm tra tính khách quan
trong kết quả định giá TSTC giữa các chi nhánh, phát hiện được các yếu tố chủ quan trong kết quả
định giá tài sản trước đây để có biện pháp xử lý kịp thời.
- Thứ ba, Phòng định giá và quản lý tài sản đảm bảo cần kết hợp chặt chẽ với các phịng ban
có chức năng quản lý rủi ro trong ngân hàng nhằm kịp thời đưa ra những biện pháp xử lý thích hợp,
giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng đối với những trường hợp sau khi định giá lại TSTC đột xuất hoặc
định kỳ, giá trị tài sản bị giảm nhiều so với lần định giá gần nhất trong khi dư nợ vay hiện tại của
khách hàng không thay đổi. Các trường hợp này nếu không được quản lý chặt chẽ và có biện pháp
xử lý kịp thời thì về lâu dài sẽ gây ra rủi ro rất lớn cho hoạt động tín dụng, đặc biệt khi có phát sinh
tình huống phải phát mãi tài sản của khách hàng để thu hồi nợ.
Thứ tư, cần cải thiện tính minh bạch của thị trường bất động sản tại Việt Nam vì đây là yếu tố
cản trở nhất đến việc định giá nhà đất. Vấn đề thông tin bất cân xứng này nằm ở các Bộ, Ngành

thường bị rị rỉ thơng tin về quy hoạch, về dự án đầu tư trước khi văn bản chính thức được ban hành,
dẫn đến gây nhiễu thông tin trên thị trường, khiến việc nắm bắt giá cả chính xác của các bất động
sản là rất khó khăn. Đối với những thơng tin có thể gây biến động giá trên thị trường bất động sản,
cần phải có một chế độ bảo mật nghiêm ngặt và thực hiện ban hành một cách khách quan theo đúng
quy định, có như vậy thì cung cầu thị trường bất động sản mới vận hành đúng bản chất, khi đó
nguồn thơng tin mà các đơn vị định giá nhận được mới chính xác và hoạt động định giá TSTC sẽ
thuận lợi hơn rất nhiều.

10


KẾT LUẬN
Thực tế cho thấy hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam năng lực tài chính cịn hạn chế và hoạt
động sản xuất kinh doanh chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng. Một số doanh nghiệp có năng
lực tài chính ở mức khá vẫn sử dụng nguồn vốn ngân hàng như là địn bẩy tài chính để phát triển
kinh doanh. Từ đó có thể khẳng định, tín dụng ngân hàng trong giai đoạn hiện nay đã và đang là một
kênh cung cấp vốn quan trọng cho nền kinh tế và cho doanh nghiệp.
Với vai trò là trung gian tài chính, hoạt động của các ngân hàng ln đứng trước nguy cơ rủi
ro mà chủ yếu là nguy cơ mất vốn; giải pháp cứu cánh hiện nay cho các ngân hàng là bắt buộc người
vay phải có tài sản bảo đảm nếu muốn sử dụng vốn vay. Vì vậy, để hạn chế rủi ro, bên cạnh những
giải pháp khác thì xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là một biện pháp cần thiết để các ngân hàng thu hồi
vốn hiệu quả nhất.
Cùng với đó, hoạt động định giá tài sản thế chấp thực sự đóng vai trị rất quan trọng trong
lĩnh vực tín dụng của các ngân hàng thương mại, hoạt động định giá càng hồn thiện thì sẽ càng
giảm thiểu được những rủi ro trong hoạt động tín dụng. Các ngân hàng tại Việt Nam cũng nhận thức
được tầm quan trọng của vấn đề này, vì vậy đã rất chú trọng đến việc tổ chức hoạt động định giá, thể
hiện bằng việc tự xây dựng quy trình, quy chế, hướng dẫn cụ thể và cho phép các đơn vị kinh doanh
trong toàn hàng được phép tự định giá TSTC tại đơn vị mình thay vì thơng qua các công ty định giá
trung gian như trước đây. Tuy nhiên vì hoạt động định giá tại các ngân hàng cịn khá mới mẻ nên
vẫn chưa thực sự hồn thiện, còn bộc lộ nhiều vướng mắc tồn tại.

Với những giải pháp đã trình bày, đề tài hy vọng cũng sẽ đóng góp một phần nhỏ trong việc
hồn thiện hoạt động định giá tài sản đảm bảo trong thế chấp tại các ngân hàng thương mại đang
trong quá trình xây dựng và phát triển hoạt động định giá tài sản nói chung.

11


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Phạm Văn Bình, 2017. Chuyên đề định giá tài sản đảm bảo. Học viện Tài chính.
2. Huỳnh Thế Du, 2014. “Tại sao TSĐB là yếu tố quan trọng trong quyết định cấp tín dụng
của các Tổ chức tín dụng Việt Nam?”. Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.
3. Đại học Marketing, 2016. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản 2005. Hà Nội: Nhà
xuất bản Tài chính.
4. Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Ngọc Vinh, 2012. Giáo trình thẩm định giá trị bất động
sản. TPHCM: Nhà xuất bản Lao động xã hội.
5. Nguyễn Minh Hoàng, 2017. Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp. Hà
Nội: Nhà xuất bản Thống kê.
6. Hay Sinh và Trần Bích Vân, 2012. Giáo trình ngun l ý thẩm định giá. TPHCM: Nhà xuất
bản Tổng Hợp TPHCM.
7. Nguyễn Văn Thọ, 2009. Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam.
Chuyên san Thẩm định giá và thị trường 5”.
8. Nguyễn Thùy Trang, 2011. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín
dụng của các ngân hàng thương mại: một số nhận định từ góc độ pháp lý đến thực tiễn.

12