Nghiên cứu hoạt động dịnh giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng techcombank

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của để tài

Định giá bất động sản (BĐS) đóng một vai trò hết sức quan trọng trong
thị trường BĐS, mở rộng ra trong thực tế có thể coi định giá có một tác động
rất mạnh mẽ đến tồn bộ nền kinh tế. Bởi vì các hoạt động liên quan đến hoạt
động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể
hiểu một cách đơn giản là xác định giá của tài sản trên thị trường. Định giá
BĐS có vai trị quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên
quan tới việc mua, bán, phát triển, đầu tư, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh
thuế, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định.
Nhận thấy được tầm quan trọng của định giá BĐS, hầu hết các Ngân
hàng hiện nay đều tiến hành định giá BĐS trước khi chấp nhận cho vay để
đảm bảo tài sản vay của khách hàng có đủ điều kiện để vay vốn và giảm thiểu
rủi ro cho Ngân hàng. Trong hoàn cảnh các cá nhân và doanh nghiệp của Việt
Nam hiện nay thường vay vốn các ngân hàng bằng cách thế chấp BĐS trong
khi thiếu vốn để sản xuất kinh doanh thì đối với ngân hàng việc xác định giá
trị của BĐS thế chấp đó nhằm xét xem tài sản mà các doanh nghiệp, cá nhân
thế chấp có đủ điều kiện cho vay hay khơng và cho vay bao nhiêu là điều hết
sức quan trọng. Điều đó vừa tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, cá nhân có
đủ vốn để sản xuất kinh doanh, vừa đảm bảo lợi ích của ngân hàng và hạn chế
được những rủi ro có thể xảy ra.
Với quan điểm thống nhất như trên, Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam là
một trong những ngân hàng đi đầu trong việc áp dụng định giá BĐS một cách
khoa học trong quá trình hoạt động kinh doanh của mình. Ngân hàng Á châu
đã xây dựng được hệ thống định giá của mình với mục tiêu đảm bảo được lợi

Chun đề thực tập tốt nghiệp

2

ích cao nhất có thể của khách hàng, làm cho khách hàng hài lòng khi đến với
ngân hàng.
Trong thời gian thực tập tại phòng định giá Ngân hàng Á Châu chi nhánh
Hà Nội, em đã quyết định chọn đề tài: “Nghiên cứu hoạt động dịnh giá Bất
Động Sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank”. Với việc nghiên cứu đề
tài này em hy vọng sẽ đóng góp được phần nào đó cho cơng tác định giá tại
Ngân hàng ngày càng có chất lượng cao hơn nhằm tạo niềm tin đối với khách
hàng, đó cũng là mục đích của tồn thể cán bộ nhân viên trong Ngân hàng nói
chung và tập thể phịng định giá nói riêng.
2. Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu nhằm hệ thống hoá về mặt lý luận các vấn đề liên
quan đến định giá BĐS thế chấp, các khái niệm, quy định cũng như đánh giá
được một cách chính xác vai trị tầm quan trọng của công tác định giá.
Mục tiêu tiếp theo là có thể hiểu và khái qt được tồn bộ cơng tác định
giá tại Ngân hàng, từ đó nắm bắt được các công việc cụ thể phải làm khi tiến
hành định giá.
Từ việc nghiên cứu thực trạng ở trên có thể đề ra những kiến nghị, giải
pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá tại Ngân hàng
Techcombank trong tương lai.
3. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào quy trình thẩm định tại Ngân
hàng, từ khâu nhận hồ sơ đến khi thông báo kết quả định giá cho khách hàng,
và việc nghiên cứu được tiến hành tại bộ phận thẩm định tài sản Ngân hàng

Techcombank. Số liệu nghiên cứu được sử dụng trong những năm gần đây, cụ
thể trong vòng hơn 3 năm từ năm 2005 đến 03/2008. Kết quả của đề tài sẽ đề
ra những giải pháp, phương hướng phát triển trong tương lai cụ thể có thể áp
dụng từ năm 2009.


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

3

4. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài để tránh mắc phải những sai lầm chủ
quan em đã áp dụng các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, các
phương pháp kinh tế chuyên ngành như thống kê, phân tích, tổng hợp, so
sánh, điều tra xã hội học.
Với việc áp dụng các phương pháp khoa học trên, em hy vọng rằng đề
tài nghiên cứu của em sẽ đạt được hiệu quả cao nhất về mặt khoa học và có
tính thực tiễn cao.
5. Kết cấu, nội dung đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm
các chương sau:
Chương I: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá BDS thế chấp
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá BDS thế chấp tại Ngân hàng
Techcombank
Chương III

Một số định hướng giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động

định giá BDS thế chấp tại Ngân hàng Techcombank


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

4

Chương I: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá
bất động sản thế chấp
1,Khái niệm và sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản thế chấp
1.1.Khái niệm bất động sản, thế chấp bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng mà
người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Và cách phân
chia phổ biến nhất là phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản (BĐS) và
động sản.
BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu
dài. Như vậy, được coi là BĐS khi có các điều kiện sau:
-Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
-Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người
-Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
-Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái của
nó khơng thay đổi.
-Tồn tại lâu dài
Ở nước ta theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự 2005, quy định BĐS là tài
sản không di dời được, bao gồm:
-Đất đai
-Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng đó;
-Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
-Các tài sản khác do pháp luật quy định

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

5

1.2.Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Có nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá BĐS, thông thường người
ta hay sử dụng 2 khái niệm sau:
- Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền sở
hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích tiền tệ đã được xác
định.
- Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác địnht,
có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa
chọn.
Như vậy định giá BĐS thế chấp là một công việc phức tạp, nó khơng
chỉ mang tính khoa học, mà cịn là một nghệ thuật địi hỏi người làm định giá
phải có kiến thức chuyên môn về nghệ thuật vững vàng và sự nhạy cảm tốt
đối với thị trường. Quá trình định giá BĐS là quá trình áp dụng các phương
pháp khoa học để định giá trị của tài sản BĐS đó. Q trình này khơng thể
tách rời với mục đích định giá BĐS.
1.3. Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản thế chấp
Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Thực
tế cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu
khách quan và cần thiết ở nước ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá
hơn từ các cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối
với hoạt động của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò
quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng như: Tín dụng, đầu tư...

hoặc một số các hoạt động khác như: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê
mượn. Đối với nghiệp vụ tín dụng tại bất cứ một Ngân hàng thương mại nào
cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các
tổ chức tín dụng cịn phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

6

như nhà xưởng, máy móc thiết bị ...mà chủ yếu là bất động sản. Vai trò thẩm
định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vơ cùng quan trọng khơng chỉ vì
những mục đích thẩm định mà còn đối với những phương pháp thẩm định
khác nhau. Chính vì nhận thức được vai trị quan trọng của việc thẩm định giá
tài sản nên Ngân hàng đã thành lập phòng thẩm định để định giá tài sản.
Định giá thế chấp bất động sản giúp bên cho vay (các ngân hàng, tổ
chức tín dụng nhận thế chấp ) xác định được số tiền cho vay hợp lý đối với
người đi vay và hạn chế sự thiệt hại xuống mức thấp khi xảy ra rủi ro trong
việc thu hồi vốn.
Đảm bảo sức cạnh tranh, thu hút khác hàng đối với bên cho vay trong
việc kinh doanh tài chính.
Giúp những ngưịi cần vốn có huy động được vốn biết rõ khả năng huy động
vốn tối đa của mình với bất động sản sẽ thế chấp, giúp có những chuẩn bị, lựa
chọn sử dụng hợp lý hiệu quả nguồn vốn trong kinh doanh,..
2 Những quy định về thế chấp bất động sản tại ngân hàng techcombank
2.1. Phân loại bất động sản thế chấp tại ngân hàng techcombank
Phân loại bất động sản thế chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP gồm:
“- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất động sản
thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có
quy định;
- Trong trường hợp thế chấp tồn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ cũng
thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có
vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Như vậy các bất động sản thế chấp phải thoả mãn các điều kiện cơ bản:


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

7

* Thứ nhất: đó là tài sản có giá trị và giá trị sử dụng
* Thứ hai: tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp
* Thứ ba: được phép giao dịch và khơng có tranh chấp
* Thứ tư: Phải mua bảo hiểm đối với những tài sản mà Nhà nước bắt buộc
mua bảo hiểm.
- Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu Nhà nước, khi thế chấp phải thực hiện
theo các quy định của Luật doanh nghiệp Nhà nước( Tài sản được dùng thế
chấp khi đã được cơ quan chủ quản cho phép).
- Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay của công ty cổ
phần…thì phải có giấy tờ uỷ quyền của Hội đồng quản trị bằng văn bản để
người đại diện ký hợp đồng thế chấp.
- Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu từ 2 người trở lên thì phải có sự đồng ý
bằng văn bản của các đồng sở hữu.
Với các điều kiện như vậy, thì các tài sản sau đây sẽ không được chấp
nhận thế chấp:
+ Các tài sản đang còn tranh chấp

+ Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng theo quy định
của Nhà nước
+ Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của các bên đi vay
+ Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong toả bởi các cơ quan có thẩm
quyền.
+ Các tài sản đang cho thuê, cho mượn, hoặc đang thế chấp tồn bộ cho một
nghĩa khác
+ Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán chuyển nhượng.
2.2. Phân loại cho vay thế chấp bằng bất động sản
Cũng như các khoản vay khác, hoạt động cho vay thế chấp bằng bất
động sản của các ngân hàng thương mại được chia thành nhiều loại để đảm
bảo công tác quản lý:


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

8

2.2.1. Căn cứ vào thời gian cho vay
- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn dưới 1năm nhằm đáp ứng
nhu cầu thiếu hụt vốn trong ngắn hạn của cá nhân, tổ chức.
- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn từ 1năm đến 5 năm, chủ
yếu đáp ứng những nhu cầu vốn lớn, thường được thanh toán làm nhiều kỳ
trong quá trình vay vốn.
- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn trên 5 năm, có quy mơ lớn
hơn so với các khoản vay khác.
2.2.2. Căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng
- Mục đích mua nhà: Các khoản vay này thường có quy mô lớn và thời gian
tương đối dài hơn so với các khoản vay thông thường, do việc mua sắm, tạo
lập bất động sản là phức tạp, đòi hỏi vốn lớn.

- Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhân kinh doanh có thể
thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh của
mình. Thời hạn của các khoản vay này thường khơng dài, được thanh tốn
trên cơ sở vịng quay vốn của hoạt động sản xuất kinh doanh.
- Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay này thường có thời hạn ngắn, quy
mô nhỏ, rủi ro không cao nên các ngân hàng thương mại thường ưu tiên đối
tượng khách hàng này.
2.2.3. Căn cứ vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản thế chấp
- Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay trong đó, người đi vay thoả thuận
chuyển quyền sở hữu bất động sản thế chấp cho ngân hàng khi không thực
hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo đó, khi người đi vay khơng trả được nợ thì
ngân hàng có tồn quyền bán hoặc cho th bất động sản thế chấp với tư cách
là chủ sở hữu
- Thế chấp cơng bằng: Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng nắm giữ giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của bất động sản thế chấp. Khi người đi vay


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

9

không thể trả được nợ thì cả 2 bên phải có sự thoả thuận hoặc sự can thiệp của
toà án.
2.3. Các điều kiện của bất động sản thế chấp tại ngân hàng techcombank
Để tránh rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bằng BDS thì BĐS
thế chấp phải thoả mãn các điều kiện sau:
Thứ nhất: BĐS phải thuộc quyền sử dụng (đất) và quyền sở hữu (tài
sản trên đất) của khách hàng vay, phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài
sản trên đất. Đối với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với

BĐS mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, thì
doanh nghiệp được thế chấp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp
Nhà nước và pháp luật có liên quan khác.
Thứ hai: BĐS được phép giao dịch, tức là BĐS đó được pháp luật cho
phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh và các dịch vụ khác.
Thứ ba: BĐS khơng có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp
trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng
vay phải cam kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp khơng có
tranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng.
Thứ tư: BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay
phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay.
2.3.Quyền hạn và nghĩa vụ của mỗi bên khi thế chấp bất động sản
2.3.1.Quyền hạn và nghĩa vụ của khách hàng vay
- Bên thế chấp có trách nhiệm:
+ Giao các giấy tờ( bản gốc) về sở hữu tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp
+ Bảo quản tài sản thế chấp để giữ giá trị theo hợp đồng hoặc áp dụng các
biện pháp để ngăn chặn nguy cơ sụt giá của tài sản thế chấp.


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

10

+ Không được bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho tặng những tài sản đang thế
chấp
+ Chịu mọi phí tổn phát sinh trong kiểm định, đánh giá và công chứng tài sản
thế chấp, kể cả chi phí phát mãi tài sản.
- Quyền lợi:
Trong thời gian thế chấp tài sản, bên thế chấp có quyền:

+ Sử dụng tài sản thế chấp để khai thác công dụng của nó(ở, làm việc, hoa
lợi…)
+ Được nhận lại các giấy tờ gốc về sở hữu tài sản khi hoàn thành nghĩa vụ.
+ Được bồi thường vật chất hoặc các chi phí khác trong trường hợp bên nhận
thế chấp vi phạm các điều khoản trong hợp đồng
2.3.2.Quyền hạn và nghĩa vụ của bên cho vay
Bên nhận thế chấp có trách nhiệm:
+ Phải đi đăng ký thế chấp tài sản tại cơ quan có thẩm quyền
+ Phải xin xác nhận của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBND vào hợp
đồng thế chấp tài sản
+ Thường xuyên kiểm tra để ngăn ngừa việc vi phạm hợp đồng thế chấp tài
sản
+ Bảo quản tốt tài sản thế chấp( Trong trường hợp bên nhận thế chấp giữ và
bảo quản tài sản thế chấp).
+ Trả đầy đủ và nguyên vẹn các giấy tờ đã nhận bảo quản để thế chấp hoặc
các tài sản đã nhận được trước đây khi bên thế chấp đã thanh toán hết nợ gốc
và tiền lãi vay khi kết thúc hợp đồng thế chấp.
+ Bồi thường thiệt hại cho bên thế chấp nếu trong khi bảo quản tài sản đã làm
hư hỏng, giảm giá trị.
+ Chịu trách nhiệm phục chế các giấy tờ thế chấp nếu khơng cịn ngun vẹn.
- Bên nhận thế chấp có quyền lợi:


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

11

+ Giữ bản chính các giấy tờ về sở hữu tài sản thế chấp,giữ và bảo quản tài sản
thế chấp( nếu hợp đồng có quy định điều đó)
+ Có thể được sử dụng để khai thác công dụng của tài sản thế chấp theo sự

thoả thuận giữa 2 bên.
+ Yêu cầu các cơ quan chuyển nhượng ngăn chặn việc mua bán những tài sản
đang nhận thế chấp của mình.
+ Yêu cầu các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho tổ chức đấu giá tài sản
thế chấp khi bên vay khơng hồn thành nghĩa vụ trả nợ.
3.Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
3.1.Các căn cứ định giá Bất động sản thế chấp
Hoạt động định giá BĐS thế chấp phải căn cứ vào những nguyên tắc
sau:
Thứ nhất: Căn cứ vào bản thân BĐS
-Căn cứ vào các yếu tố kết tinh tạo nên giá trị BĐS: tất cả các yếu tố kết tinh
trong lao động sống; các yếu tố kết tinh vật chất như nguyên vật liệu, các chi
phí lao động...
-Căn cứ vào cơng dụng và khả năng duy trì các lợi ích do BĐS mang lại.
-Căn cứ vào hình thái vật chất của BĐS: về kết cấu, kiến trúc của BĐS; sự
bền chắc của BĐS...
-Căn cứ vào vị trí và các tác động của vị trí.
Thứ hai: Căn cứ vào các điều kiện của thị trường
-TÍnh cạnh tranh của thị trường, thực trạng nền kinh tế, các tác động đến tăng
trưởng và phát triển nói chung của nền kinh tế. Căn cứ vào các lực lực lượng
cung cầu trên thị trường; ví dụ như: nguồn cung có tính chất độc quyền hay
cạnh tranh; và cầu thì quan tâm đến cầu cho tiêu dùng hay cho đầu tư.
Thứ ba: Căn cứ vào luật pháp


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

12

-Căn cứ vào các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS, xu hướng thay đổi pháp

luật, căn cứ vào chính sách và thái độ của địa phương, và luật pháp về công
tác định giá.
3.2.Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một
cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp
định giá khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính
hợp lý giá trị tài sản và bao gồm mốt số nguyên tắc cơ bản đã được thừa
nhận rộng rãi sau:
1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp
cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất
đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở
4 mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều
người hoặc cho một người cụ thể);


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

13

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước
thừa nhận và bảo hộ.

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập rịng cao nhất hoặc cho giá
trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
2/ Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương
tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc
giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu khơng
giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu
cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng,
giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược
lại.
3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ
bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần
phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thơng qua hoạt
động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng
nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

14

từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo
ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
4/ Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ

thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và
pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất
động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị
trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mơ đầu tư bất động sản,
về chất lượng đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan,
nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc
ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có
giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế
tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với
nguyên tắc “dự báo”.
5/ Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý
giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất
động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ
chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho
rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới
trạng thái cân đối.


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

15

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối
chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ
đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể
nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.

6/ Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ
sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế
một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất
động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở,
giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng…
Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trị
quyết định chi phối mục đích sử dụng của tồn bất động sản. Vì vậy, khi định
giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động
sản để định giá, khơng được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được
lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
7/ Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo,
bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng
hố thơng thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong
việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể khơng giống nhau
nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc
khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng
người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả
hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

16

bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương
khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
8/ Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất

động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất
động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu
nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản
nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó
đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hố thành
giá trị.
9/ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong
sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực
(thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên
tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong
tương lai.
10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất
động sản khác.
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản
khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc
về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so
sánh trong cùng một vùng giá trị.


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

17

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng
thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại
sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà
những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị

trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá
trị thực của chính nó.
11/ Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể
có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương
tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khơng
có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh tốn.
Ngun tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá
bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu
nhập.
12/ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động,
vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập
còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về
đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất
vơ nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp
cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ
theo các vị trí.


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

18

4.Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
ĐG là một hoạt động chuyên mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, ĐG là một cơng việc rất phức tạp do tính đa
dạng và phức tạp của đối tượng ĐG và mục tiêu ĐG. Do đặc điểm của BDS là
tài sản không di rời được, mang tính dị biệt, tính lâu bền, tính khan hiếm, do
vậy ĐGBDS là một khoa học – nghệ thuật về ước tính giá trị BDS. Có 5

phương pháp ĐGBDS đó là:
- Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp đầu tư hay thặng dư vốn hóa.
- Phương pháp thặng dự hay phương pháp giá trị còn lại.
- Phương pháp lợi nhuận.
Trong 5 phương pháp ĐG trên thì có 3 phương pháp áp dụng trong định
giá BDS thế chấp đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí
và phương pháp đầu tư.
1.Phương pháp so sánh trực tiếp
1.1. Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài
sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của tài sản tương tự có thể so sánh
được đã được mua bán trên thị trường.
Phương pháp so sánh địi hỏi phải tìm kiếm các BĐS đã được giao
dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống với BĐS mục tiêu cần định
giá. Tiến hành phân tích giá bán/cho thuê của các BĐS có thể so sánh được va
làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa
chúng và BĐS mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của B ĐS mục tiêu cần
định giá.
1.2. Các nguyên tắc chủ yếu áp dụng trong phương pháp so sánh
Việc tiến hành ĐGBĐS theo phương pháp này căn cứ vào các nguyên tắc sau:


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

19

- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc đóng góp

- Nguyên tắc cân bằng cung - cầu
- Nguyên tắc ảnh hưởng
1.3

.Các trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh thường được sử dụng để ĐGBDS trong các

trường hợp sau:
Các BĐS có tính thống nhất, ví dụ như các căn hộ, các chung cư, các
dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng
biệt, các nhóm văn phịng và các nhóm cửa hiệu;
Các mảnh đất trống.
1.4

.Các bước tiến hành phương pháp so sánh
Việc ĐGBDS theo phương pháp này được thực hiện theo 6 bước sau:

Bước 1: Phải xác định BDS mục tiêu về vị trí, mơi trường, đi vào nghiên cứu
các thơng tin kỹ thuật như diện tích, hình thể, kết cấu, tuổi thọ, thời gian, công
năng, chức năng, các yếu tố pháp lý và quyền năng liên quan đến BDS và các
ràng buộc khác.
Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thơng tin về BDS đã được bán trong khoảng
thời gian gần nhất với các điều kiện tương đồng.
Bước 3: Kiểm tra các thông tin về BDS so sánh đã thu thập được để xác định,
lựa chọn nhóm BDS so sánh phù hợp. Kiểm tra thơng tin để đảm bảo nó có
phù hợp, tương đồng với BDS mục tiêu không. Đánh giá giá trị của BDS dựa
trên cơ sở các yếu tố cấu thành và các yếu tố ảnh hưởng. Lựa chọn một số
BDS phù hợp nhất với BDS mục tiêu để so sánh.
Bước 4: Phân tích giá bán cộng với các điều kiện của BDS so sánh để tìm ra
các cơ sở điều chỉnh.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

20

Bước 5: So sánh các điều kiện của BDS mục tiêu với các BDS so sánh, từ đó
ước tính được mức tăng, giảm giá trị của từng BDS so sánh với BDS mục
tiêu.
Bước 6: Ước tính giá trị BDS mục tiêu bằng cách dựa trên cơ sở hòa hợp chỉ
số giá trị của BDS so sánh.
1.5

.Nội dung điều chỉnh

1.5.1 Các yếu tố cần điều chỉnh
Định giá BDS là một khoa học và nghệ thuật về ước định giá trị của
BDS, do BDS mang tính dị biệt và tính đặc thù riêng, khơng có BDS nào
giống nhau hồn tồn, vì thế khi tiến hành ĐGBDS phải tiến hành điều chỉnh
các yếu tố như: Hình dáng mặt bằng; vị trí địa điểm; pháp lý; các yếu tơ của
cơng trình; điều kiện thị trường; qua đó ta xác định được hệ số điều chỉnh
giữa BDS so sánh và BDS mục tiêu, từ đó kết quả ĐGBDS đưa ra sẽ chính
xác hơn.
Về hình dáng mặt bằng ta phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố sau:
Kích thước của lơ đất, hình dáng lơ đất, quy mơ lơ đất.
Vị trí địa điểm sẽ quyết định đến khả năng tiếp cận thuận lợi hay
khơng, vị trí địa điểm sẽ ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên như thế nào, môi
trường xã hội, ảnh hưởng đến yếu tố kinh tế của BDS: ảnh hưởng chủ yếu đến
khả năng sinh lời của BDS tức ảnh hưởng đến luồng thu nhập mang lại cho
BDS dó, ảnh hưởng đến địa thế BDS>

Về yếu tố pháp lý bao gồm các chi phí cho việc xác lập các giấy tờ
pháp lý như lệ phí, chi phí khác, nộp tiền sử dụng đất; các quyền năng hạn
chế: Sở hữu vĩnh viễn, sở hữu hợp đồng.
Các yếu tố của cơng trình BDS bao gồm: Kết cấu cơng trình, quy mơ
của cơng trình, tuổi thọ, thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật, mỹ thuật kiến
trúc, kiểu dáng cơng trình.