Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................................................................4
3.1. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp...............................vii
3.3. Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp. viii
3.4. Phát triển các sản phẩm cho vay có thế chấp bằng BĐS...............................................................................viii

1.1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN..................................................................................................................3
1.1.3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................................6
Nguyên tắc thứ nhất, nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất: Được coi là sử dụng tốt nhất, hiệu quả
nhất khi BĐS được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập rộng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục.
Một BĐS được coi là sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất khi nó đáp ứng được các điều kiện:Về mặt vật chất,
BĐS đó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất. Phù hợp về mặt pháp lý, được nhà nước thừa nhận và
bảo hộ. Khả thi về mặt kinh tế: Giá trị hiện tại của luồng thu nhập ròng của toàn bộ BĐS là lớn nhất. Thời gian
thu nhập kéo dài. Khả thi về kỹ thuật: Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp, chất liệu, kích
thước..........................................................................................................................................................................6
Nguyên tắc thứ hai, nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về
BĐS đó trên thị trường và giá trị của BĐS đó cũng tác động ngược lại đến cung và cầu về tài sản đó. Trên thị
trường, giá trị BĐS có xu hướng thay đổi tỷ lệ nghịch với cung và tỷ lệ thuận với cầu........................................6
Khi định giá BĐS thế chấp thì phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các nhân tố làm thay đổi
quan hệ cung cầu, đồng thời phải dự báo trước các nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu trên thị trường như:
Yếu tố lạm phát, yếu tố lãi suất, yếu tố thuộc về chính sách nhà nước, yếu tố pháp luật......................................6
Nguyên tắc thứ ba, nguyên tắc phù hợp: Định giá BĐS cần sắp xếp BĐS cho phù hợp với mục đích sử dụng
cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành BĐS phù hợp với các yếu tố bên ngoài: Hạ tầng, môi trường và quần
thể BĐS xung quanh.................................................................................................................................................6
Nguyên tắc thứ tư, nguyên tắc thay thế: Các BĐS có tính năng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau nên giá
thị trường của một BĐS mục tiêu (BĐS cần định giá) thường có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS
thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với BĐS mục tiêu................................................................6
Nguyên tắc thứ năm, nguyên tắc thay đổi: Giá trị của BĐS luôn luôn thay đổi, không cố định do tác động của:
Thay đổi về công năng của BĐS; thay đổi về yếu tố cấu thành trong BĐS; thay đổi về các điều kiện sử dụng;
thay đổi theo thời gian... chính vì thế mà khi định giá BĐS đòi hỏi NVĐG cần phải dự báo được các thay đổi
đó...............................................................................................................................................................................7

Nguyên tắc thứ sáu, nguyên tắc cân bằng: Giá trị BĐS được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến
BĐS ở trạng thái cân bằng. Cân bằng kinh tế đạt được khi không có lợi ích cận biên cho đầu tư bổ sung thêm
vốn vào BĐS; cân đối trong bản thân BĐS: giữa công trình và đất, giữa các bộ phận cấu thành, giữa chất
lượng xây dựng bà thiết bị; ngoài ra còn cân đối giữa BĐS với các yếu tố bên ngoài: các dịch vụ và các tiện
ích như: bãi đỗ xe, công viên, các dịch vụ nhà hàng, bệnh viện, trường học.........................................................7
Nguyên tắc thứ bảy, nguyên tắc cạnh tranh: BĐS là tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận từ kinh doanh BĐS rất hấp
dẫn các nhà đầu tư do đó tính cạnh tranh trong thị trường BĐS làm giảm tính độc quyền của BĐS đặc biệt.
Cạnh tranh được thể hiện ở các góc độ: cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường, cạnh tranh giữa
cung và cầu, trong nội bộ cung và trong nội bộ cầu, cạnh tranh về mục đích sử dụng có thể làm tăng giá trị của
BĐS, các lợi thế đặc biệt của BĐS cũng làm tăng giá trị BĐS...............................................................................7
Nguyên tắc thứ tám, nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận cụ thể trong BĐS được đo lường bằng sự
đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ BĐS. Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm cho
giá trị BĐS tăng hoặc giảm và khi thay đổi các yếu tố cấu thành thị giá trị của BĐS thay đổi theo. Vì vậy khi
định giá BĐS cần xem xét mức độ đóng góp của mỗi yếu tố bộ phận vào cấu thành giá trị BĐS; xem xét sự
thay đổi của các yếu tố mới tới giá trị của BĐS như: Cải tạo nhà vệ sinh, phòng bếp, cầu thang, lắp điều hòa...;
xem xét đóng góp của BĐS vào từng vùng, khu vực đang có BĐS........................................................................7


Nguyên tắc thứ chín, nguyên tắc dự báo: Trên thực tế giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính
khả năng sinh lời trong tương lai, vì vậy khi định giá BĐS phải dự báo được các lợi ích có thể nhận được từ
quyền sở hữu, sử dụng BĐS trong tương lai; dự kiến được thị phần của những người tham gia thị trường........8
Nguyên tắc thứ mười, nguyên tắc nhất quán: Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong một
mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộ phận khi định giá mà không xem xét đến mối quan hệ với
các bộ phận khác. Vì vậy, phải nhất quán BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh; nhất quán trong đánh giá các
yếu tố bên ngoài BĐS: môi trường, xu hướng phát triển kinh tế, xã hội................................................................8
Nguyên tắc thứ mười một, nguyên tắc thực tế: Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo nhưng không suy
diễn; dựa vào tập quán, quan niệm thực tiễn trong mua, bán, trao đổi như: điều kiện thị trường, phương tiện
thanh toán, bớt giá trong thanh toán...Dựa vào kết quả thực tiễn đã được thị trường thừa nhận...........................8
Nguyên tắc thứ mười hai, nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị của BĐS không chỉ được tạo thành bởi các yếu tố cấu
thành bên trong BĐS mà nó còn chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó. Ngược lại, giá trị của các BĐS

khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS............................................................................................8

1.1.4. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................................8
1.1.5. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN..........................................................................11
1.2.1. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...................................................13
1.2.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP............................................................17
1.2.4. CÁC CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BĐSTC TẠI CÁC NHTM.....................................21
1.2.5. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM..................23
* Cơ sở lý luận........................................................................................................................................................23
Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐS tương tự đã được bán trên thị trường dựa trên giả
định: Giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh
đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường. Khi định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp này đòi hỏi
NVĐG phải tìm kiếm các BĐS đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với BĐS
mục tiêu cần định giá..............................................................................................................................................23

BƯỚC 5: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CỦA BĐS MỤC TIÊU DỰA TRÊN CƠ SỞ HÒA HỢP CÁC CHỈ SỐ
GIÁ TRỊ CỦA BĐS SO SÁNH ĐÃ ĐIỀU CHỈNH. PHÂN TÍCH TỔNG HỢP CÁC MỨC GIÁ CỦA
BĐS SO SÁNH, RÚT RA MỘT MỨC GIÁ CHỈ DẪN LÀM ĐẠI DIỆN ĐỂ ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CỦA
BĐS THẾ CHẤP CẦN ĐỊNH GIÁ. SAU QUÁ TRÌNH SO SÁNH VÀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ TRỊ CỦA
BĐS SO SÁNH VỚI BĐS THẾ CHẤP CHO KẾT QUẢ CUỐI CÙNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA BĐS THẾ
CHẤP, ĐÂY LÀ KẾT QUẢ CUỐI CÙNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP BẰNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP........................................................................................................26
1.2.6. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM...................................29
3.2.1. Nhóm các giải pháp về nhân lực .................................................................................................................92
3.2.1.1. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp.........................92
3.2.2.1. Phát triển các sản phẩm cho vay có thế chấp bằng BĐS..........................................................................94
3.2.3.3. Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp
.................................................................................................................................................................................99
Tăng cường trang thiết bị và công nghệ phục vụ hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Hiện nay, việc xử lý
thông tin và chế độ báo cáo định kỳ tại ACB còn mang tính thủ công, dẫn đến việc xử lý thông tin còn chậm,

độ chính xác không cao, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của kết quả định giá BĐSTC, làm giảm
chất lượng phục vụ khách hàng, đồng thời nó còn gây khó khăn trong việc xây dựng khung giá đất mới của
ACB. Vì vậy, giải pháp không kém phần quan trọng nhất trước mắt là nâng cao chất lượng thu thập và xử lý
thông tin bằng cách tăng cường trang thiết bị và đưa ứng dụng phần mềm khoa học tiến tiến về quản lý và sử
dụng thông tin BĐSTC. .......................................................................................................................................100


3.3.1.3. Ban hành văn bản pháp luật quy định chặt chẽ hơn về các căn cứ, nguyên tắc, phương pháp và quy
trình định giá bất động sản thế chấp, các tiêu chuẩn thẩm định giá, ban hành khung giá đất phù hợp với thị
trường....................................................................................................................................................................101


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TMCP

: Thương mại cổ phần

BĐS

: Bất động sản

BĐSTC

: Bất động sản thế chấp

NVĐG

: Nhân viên định giá

TSĐB

: Tài sản đảm bảo

ACB

: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

NHTM

: Ngân hàng thương mại

HĐQT

: Hội đồng quản trị

ĐHĐCĐ

: Đại hội đồng cổ đông

TCTD

: Tổ chức tín dụng

HĐTĐTS

: Hội đồng thẩm định tài sản

KH

: Khách hàng gồm bên vay và/hoặc bên bảo lãnh

CĐV

: Các đơn vị bao gồm Sở giao dịch, các chi nhánh, phòng giao dịch

PFC/PFCL

: Nhân viên tư vấn tài chính cá nhân/ tổ trưởng tư vấn tài chính cá nhân

A/A

: Nhân viên phòng thẩm định BĐS

RA/RO/RM : Nhân viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp/Chuyên viên quan
hệ khách hàng doanh nghiệp/Giám đốc quan hệ khách hàng
doanh nghiệp
HSTS

: Hồ sơ BĐS thế chấp

PYC

: Phiếu yêu cầu

PCCTT

: Phiếu cung cấp thông tin

PĐN

: Phiếu đề nghị thẩm định BĐS thế chấp

TT

: Tờ trình thẩm định bất động sản

NVĐM

: Nhân viên đầu mối, bao gồm: PFC/PFCL/RA/RO/RM

CLMS

: Chương trình quản lý hồ sơ

CVQHKH

: Chuyên viên quan hệ khách hàng

NVTV

: Nhân viên tư vấn



DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................................................................4
3.1. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp...............................vii
3.3. Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp. viii
3.4. Phát triển các sản phẩm cho vay có thế chấp bằng BĐS...............................................................................viii

1.1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN..................................................................................................................3
1.1.3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................................6
Nguyên tắc thứ nhất, nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất: Được coi là sử dụng tốt nhất, hiệu quả
nhất khi BĐS được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập rộng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục.
Một BĐS được coi là sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất khi nó đáp ứng được các điều kiện:Về mặt vật chất,
BĐS đó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất. Phù hợp về mặt pháp lý, được nhà nước thừa nhận và
bảo hộ. Khả thi về mặt kinh tế: Giá trị hiện tại của luồng thu nhập ròng của toàn bộ BĐS là lớn nhất. Thời gian
thu nhập kéo dài. Khả thi về kỹ thuật: Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp, chất liệu, kích
thước..........................................................................................................................................................................6
Nguyên tắc thứ hai, nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về
BĐS đó trên thị trường và giá trị của BĐS đó cũng tác động ngược lại đến cung và cầu về tài sản đó. Trên thị
trường, giá trị BĐS có xu hướng thay đổi tỷ lệ nghịch với cung và tỷ lệ thuận với cầu........................................6
Khi định giá BĐS thế chấp thì phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các nhân tố làm thay đổi
quan hệ cung cầu, đồng thời phải dự báo trước các nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu trên thị trường như:
Yếu tố lạm phát, yếu tố lãi suất, yếu tố thuộc về chính sách nhà nước, yếu tố pháp luật......................................6
Nguyên tắc thứ ba, nguyên tắc phù hợp: Định giá BĐS cần sắp xếp BĐS cho phù hợp với mục đích sử dụng
cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành BĐS phù hợp với các yếu tố bên ngoài: Hạ tầng, môi trường và quần
thể BĐS xung quanh.................................................................................................................................................6
Nguyên tắc thứ tư, nguyên tắc thay thế: Các BĐS có tính năng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau nên giá
thị trường của một BĐS mục tiêu (BĐS cần định giá) thường có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS
thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với BĐS mục tiêu................................................................6
Nguyên tắc thứ năm, nguyên tắc thay đổi: Giá trị của BĐS luôn luôn thay đổi, không cố định do tác động của:
Thay đổi về công năng của BĐS; thay đổi về yếu tố cấu thành trong BĐS; thay đổi về các điều kiện sử dụng;
thay đổi theo thời gian... chính vì thế mà khi định giá BĐS đòi hỏi NVĐG cần phải dự báo được các thay đổi
đó...............................................................................................................................................................................7
Nguyên tắc thứ sáu, nguyên tắc cân bằng: Giá trị BĐS được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến
BĐS ở trạng thái cân bằng. Cân bằng kinh tế đạt được khi không có lợi ích cận biên cho đầu tư bổ sung thêm
vốn vào BĐS; cân đối trong bản thân BĐS: giữa công trình và đất, giữa các bộ phận cấu thành, giữa chất
lượng xây dựng bà thiết bị; ngoài ra còn cân đối giữa BĐS với các yếu tố bên ngoài: các dịch vụ và các tiện
ích như: bãi đỗ xe, công viên, các dịch vụ nhà hàng, bệnh viện, trường học.........................................................7

Nguyên tắc thứ bảy, nguyên tắc cạnh tranh: BĐS là tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận từ kinh doanh BĐS rất hấp
dẫn các nhà đầu tư do đó tính cạnh tranh trong thị trường BĐS làm giảm tính độc quyền của BĐS đặc biệt.
Cạnh tranh được thể hiện ở các góc độ: cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường, cạnh tranh giữa
cung và cầu, trong nội bộ cung và trong nội bộ cầu, cạnh tranh về mục đích sử dụng có thể làm tăng giá trị của
BĐS, các lợi thế đặc biệt của BĐS cũng làm tăng giá trị BĐS...............................................................................7
Nguyên tắc thứ tám, nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận cụ thể trong BĐS được đo lường bằng sự
đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ BĐS. Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm cho
giá trị BĐS tăng hoặc giảm và khi thay đổi các yếu tố cấu thành thị giá trị của BĐS thay đổi theo. Vì vậy khi
định giá BĐS cần xem xét mức độ đóng góp của mỗi yếu tố bộ phận vào cấu thành giá trị BĐS; xem xét sự
thay đổi của các yếu tố mới tới giá trị của BĐS như: Cải tạo nhà vệ sinh, phòng bếp, cầu thang, lắp điều hòa...;
xem xét đóng góp của BĐS vào từng vùng, khu vực đang có BĐS........................................................................7
Nguyên tắc thứ chín, nguyên tắc dự báo: Trên thực tế giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính
khả năng sinh lời trong tương lai, vì vậy khi định giá BĐS phải dự báo được các lợi ích có thể nhận được từ
quyền sở hữu, sử dụng BĐS trong tương lai; dự kiến được thị phần của những người tham gia thị trường........8


Nguyên tắc thứ mười, nguyên tắc nhất quán: Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong một
mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộ phận khi định giá mà không xem xét đến mối quan hệ với
các bộ phận khác. Vì vậy, phải nhất quán BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh; nhất quán trong đánh giá các
yếu tố bên ngoài BĐS: môi trường, xu hướng phát triển kinh tế, xã hội................................................................8
Nguyên tắc thứ mười một, nguyên tắc thực tế: Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo nhưng không suy
diễn; dựa vào tập quán, quan niệm thực tiễn trong mua, bán, trao đổi như: điều kiện thị trường, phương tiện
thanh toán, bớt giá trong thanh toán...Dựa vào kết quả thực tiễn đã được thị trường thừa nhận...........................8
Nguyên tắc thứ mười hai, nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị của BĐS không chỉ được tạo thành bởi các yếu tố cấu
thành bên trong BĐS mà nó còn chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó. Ngược lại, giá trị của các BĐS
khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS............................................................................................8

1.1.4. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................................8
1.1.5. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN..........................................................................11
1.2.1. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...................................................13

1.2.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP............................................................17
1.2.4. CÁC CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BĐSTC TẠI CÁC NHTM.....................................21
1.2.5. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM..................23
* Cơ sở lý luận........................................................................................................................................................23
Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐS tương tự đã được bán trên thị trường dựa trên giả
định: Giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh
đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường. Khi định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp này đòi hỏi
NVĐG phải tìm kiếm các BĐS đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với BĐS
mục tiêu cần định giá..............................................................................................................................................23

BƯỚC 5: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CỦA BĐS MỤC TIÊU DỰA TRÊN CƠ SỞ HÒA HỢP CÁC CHỈ SỐ
GIÁ TRỊ CỦA BĐS SO SÁNH ĐÃ ĐIỀU CHỈNH. PHÂN TÍCH TỔNG HỢP CÁC MỨC GIÁ CỦA
BĐS SO SÁNH, RÚT RA MỘT MỨC GIÁ CHỈ DẪN LÀM ĐẠI DIỆN ĐỂ ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CỦA
BĐS THẾ CHẤP CẦN ĐỊNH GIÁ. SAU QUÁ TRÌNH SO SÁNH VÀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ TRỊ CỦA
BĐS SO SÁNH VỚI BĐS THẾ CHẤP CHO KẾT QUẢ CUỐI CÙNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA BĐS THẾ
CHẤP, ĐÂY LÀ KẾT QUẢ CUỐI CÙNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP BẰNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP........................................................................................................26
1.2.6. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM...................................29
3.2.1. Nhóm các giải pháp về nhân lực .................................................................................................................92
3.2.1.1. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp.........................92
3.2.2.1. Phát triển các sản phẩm cho vay có thế chấp bằng BĐS..........................................................................94
3.2.3.3. Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp
.................................................................................................................................................................................99
Tăng cường trang thiết bị và công nghệ phục vụ hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Hiện nay, việc xử lý
thông tin và chế độ báo cáo định kỳ tại ACB còn mang tính thủ công, dẫn đến việc xử lý thông tin còn chậm,
độ chính xác không cao, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của kết quả định giá BĐSTC, làm giảm
chất lượng phục vụ khách hàng, đồng thời nó còn gây khó khăn trong việc xây dựng khung giá đất mới của
ACB. Vì vậy, giải pháp không kém phần quan trọng nhất trước mắt là nâng cao chất lượng thu thập và xử lý
thông tin bằng cách tăng cường trang thiết bị và đưa ứng dụng phần mềm khoa học tiến tiến về quản lý và sử
dụng thông tin BĐSTC. .......................................................................................................................................100

3.3.1.3. Ban hành văn bản pháp luật quy định chặt chẽ hơn về các căn cứ, nguyên tắc, phương pháp và quy
trình định giá bất động sản thế chấp, các tiêu chuẩn thẩm định giá, ban hành khung giá đất phù hợp với thị
trường....................................................................................................................................................................101



TÓM TẮT LUẬN VĂN
LỜI NÓI ĐẦU
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng
nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay có vai trò rất
quan trọng. Ngân hàng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp
phần to lớn tới sự phát triển của nền kinh tế.
Trong năm 2009-2010, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịu
ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng bởi lạm phát, giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào
tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh...thì các hoạt động cho
vay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Tuy nhiên, hoạt động cho vay của
ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng
thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các BĐS. Thế
chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài
sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có
nhiều biến động như hiện nay, việc định giá BĐS thế chấp đang trở thành nhu cầu
cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp, các ngân
hàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên, do đây
là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS
thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay thế
chấp bằng BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt
động của ngân hàng. Do đang công tác và làm việc tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em quyết định chọn đề tài:
“Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ”,

nhằm hoàn thiện hơn và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐSTC tại các
NHTM, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của các NHTM, thúc đẩy sự phát
triển kinh tế bền vững của đất nước.
Mục tiêu nghiên cứu
Khái quát hoá cơ sở khoa học liên quan đến hoạt động ĐGBĐS bao gồm: Cơ
sở lý luận và cơ sở thực tiễn.
Nghiên cứu và đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp
tại ngân hàng ACB


Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp
tại ngân hàng TMCP Á Châu.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến định giá BĐSTC, loại
BĐSTC, các nguyên tắc, các phương pháp định giá BĐSTC, quy trình định giá
BĐSTC, các văn bản pháp luật quy định về định giá BĐSTC.
Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên luận
văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐSTC tại ngân hàng
ACB khu vực thành phố Hà Nội. Để có căn cứ so sánh, luận văn còn nghiên cứu
thêm hoạt động định giá BĐSTC tại ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam
(Techcombank) và ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank) tại khu vực thành
phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật biện
chứng, duy vật lịch sử, các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, phương pháp thống
kê, điều tra xã hội học, kiểm tra thực tiễn hoạt động định giá bất động sản thế chấp…
Kết cấu luận văn
Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về hoạt động định giá BĐSTC

Trong chương 1 tác giả trình bày các vấn đề về BĐS và thế chấp BĐS;
định giá BĐS trong hoạt động thế chấp; quy trình định giá; các phương pháp
định giá; các yếu tố ảnh hưởng đến định giá và kinh nghiệm của các ngân hàng
trong định giá BĐSTC và rút ra bài học kinh nghiệm về công tác định giá BĐS
thế chấp cho ACB.
1.1. Tổng quan về định giá BĐS
Tìm hiểu các vấn đề về BĐS, quy trình định giá, nguyên tắc định giá phương
pháp định giá và rút ra nhận định khi tiến hành định giá BĐS. Cần chú ý đến các
đặc điểm và phân biệt rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS để đưa ra thông
số điều chỉnh giá chính xác.
1.2. Tổng quan về định giá BĐSTC
Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS thế chấp cụ thể bằng hình thái
tiền tệ tại một thời điểm cụ thể. Định giá BĐS vào mục đích thế chấp được gọi là
định giá BĐSTC. Chính mục đích này đã dẫn đến đặc điểm riêng của BĐSTC.


Sự cần thiết phải định giá BĐSTC
Định giá BĐS thế chấp là một trong những yếu tố đầu tiên để các NHTM
quyết định được mức vốn cho vay đối với khách hàng vay dùng tài sản đảm bảo là
BĐS để thế chấp, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của các
NHTM vì nó sẽ là căn cứ quan trọng nhất để giải quyết các tranh chấp sau này về
giá trị BĐS thế chấp.
Quy trình định giá BĐS
Tìm hiểu, phân tích quy trình định giá BĐSTC giúp cho tác giả khái quát được
trình tự, các bước để tiến hành định giá BĐS. Từ đó phản ánh vào thực tế công tác
định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB.
Các phương pháp định giá BĐS
Tác giả nêu ra các phương pháp định giá chủ yếu là phương pháp so sánh và
phương pháp chi phí theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tại mỗi phương pháp
tác giả nêu ra cơ sở lý luận, trình tự thực hiện, ưu nhược điểm của từng phương

pháp và các điều kiện tiến hành định giá. Từ đó tác giả rút ra rằng, trong quá trình
định giá cần ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá.
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS
Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS bao gồm: Nhóm nhân tố chủ quan
như: Trình độ của đội ngũ nhân viên định giá, cơ sở vật chất phục vụ cho công tác
định giá, các quy định văn bản của ngân hàng áp dụng cho công tác định giá
BĐSTC, quy trình định giá BĐSTC của từng ngân hàng. Nhóm nhân tố khách quan
như: Những quy định của nhà nước về hoạt động định giá BĐSTC, các yếu tố thuộc
về nền kinh tế, các thông tin do khách hàng cung cấp... Các yếu tố này cho biết nó
ảnh hưởng như thế nào đến định giá BĐS để từ đó tác giả đưa ra giải pháp hoàn
thiện công tác định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB.
1.4. Kinh nghiệm định giá của các ngân hàng
Qua kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Oceanbank và ngân
hàng Techcombank, rút ra cho công tác định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB như sau:
Cần có quy định chi tiết về BĐS thế chấp, quy trình định giá phải đầy đủ các
bước, chi tiết cụ thể và chặt chẽ nhưng không quá “rườm rà”. Việc quy định chi tiết
cụ thể BĐS thế chấp là cơ sở để lựa chọn phương pháp định giá BĐS một cách
chính xác. Quy trình định giá chặt chẽ giúp cho công tác định giá được tiến hành
một cách nhanh chóng, chính xác và an toàn về BĐSTC.


Cần có sự phân công định giá theo giá trị tài sản và địa bàn hoạt động phù hợp với
năng lực và điều kiện của từng nhân viên định giá, quy định trách nhiệm cụ thể rõ
ràng. Cần quy định thời gian giải quyết hồ sơ định giá BĐS và phân cấp giải quyết
khiếu nại liên quan đến BĐSTC, giúp cho việc phê duyệt tín dụng được tiến hành
một cách nhanh chóng, tăng tính cạnh tranh của ngân hàng.
2. Chương 2: Thực trạng định giá BĐSTC tại ACB
Chương 2 tác giả trình bày vấn đề: Khái quát về ngân hàng ACB; hoạt động
cho vay thế chấp tại ACB; thực trạng hoạt động định giá BĐSTC tại ACB.
2.1. Khái quát về ACB

Khái quát về ACB được tác giả tìm hiểu qua lịch sử hình thành, phát triển và
bộ máy tổ chức của ACB. Việc tìm hiểu vấn đề này giúp cho tác giả có cái nhìn
tổng quát về ACB và nhận định được cách tổ chức, triển khai hoạt động của ACB
nói chung và hoạt động cho vay thế chấp BĐS nói riêng.
Các quy định của ACB đối với BĐSTC
Thông qua các quy định cụ thể của ACB về điều kiện đối với BĐSTC, hồ sơ
BĐSTC, thời gian hoàn thành công tác định giá một BĐSTCS đã giúp tác giả hiểu
rõ hơn về các BĐSTC tại ACB, từ đó giúp tác giả có thể so sánh với các quy định
chung của Nhà nước xem có phù hợp với tình hình hiện tại của ACB hay không và
rút ra những giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá BĐSTC tại ACB.
Hoạt động định giá BĐSTC tại ACB
Về hoạt động cho vay thế chấp tại ACB tác giả tìm hiểu tình hình hoạt động
chung của ACB thấy rằng ACB càng ngày càng mở rộng mạng lưới hoạt động của
mình qua các năm, chất lượng tín dụng ngày càng được cải thiện. Tình hình hoạt
động cho vay thế chấp BĐS tại ACB ngày càng sôi động hơn.
Với việc thực hiện cho vay có nhận tài sản thế chấp là các BĐS, ACB đã góp
phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực tiềm năng là BĐS. Phần lớn các dự án vay vốn
tại ACB có sử dụng các BĐS để làm tài sản thế chấp khi vay vốn. Xét về số lượng
thì các khoản cho vay có thế chấp BĐS là chiếm tỷ trọng lớn; xét về cơ cấu đảm
bảo tiền vay thì việc đảm bảo bằng giá trị BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các tài
sản đảm bảo khác. Xét về cơ cấu BĐS thế chấp thì giá trị quyền sử dụng đất và nhà
ở, công trình gắn liền với đất đai là chiếm tỷ trọng lớn nhất.
2.2. Thực trạng về định giá BĐSTC tại ACB
Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ACB tác giả đi vào từng vấn


đề là quy trình định giá, phương pháp định giá và tác giả đưa ra các ví dụ cụ thể để
phân tích phương pháp định giá và quy định của ACB về định giá BĐSTC.
Trên đây tác giả đã đi vào phân tích thực trạng định giá BĐS tại ACB.
Công tác định giá BĐSTC đã đạt được những kết quả: Việc định giá BĐS đã

cung cấp cho bộ phận kinh doanh số liệu về giá trị BĐS là cơ sở để nhân viên tín
dụng trình hồ sơ vay. Đồng thời công tác định giá BĐSTC đã phục vụ cho việc ký
kết hợp đồng đảm bảo tiền vay theo đúng quy định; công tác định giá được tiến
hành một cách nhanh chóng, kịp thời, phục vụ tốt cho quá trình thực hiện giao dịch
thế chấp BĐS; việc định giá theo định kỳ sẽ giúp ngân hàng theo dõi khoản vay một
cách chặt chẽ, kịp thời nắm được tình hình tài sản của khách hàng.
Bên cạnh những kết quả đạt được thì công tác định giá còn tồn tại những vấn
đề sau:
Thứ nhất: Quy trình hơi “rườm rà”, phức tạp liên quan đến nhiều khâu, nhiều
bộ phận, trong thực tế khi áp dụng quy trình thường hay bị nhân viên bỏ bớt bước đi
để quá trình định giá được diễn ra nhanh hơn và hiệu quả hơn.
Thứ hai: Về phương pháp áp dụng định giá BĐS tại ACB chủ yếu là phương
pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp so sánh theo quy định của ACB
là cần tối thiểu phải có 3 BĐS so sánh, nhưng trên thực tế đa phần NVĐG chỉ tìm 2
BĐS so sánh, sau đó tiến hành điều chỉnh các chỉ số và đưa ra kết luận về giá trị
BĐSTC, điều này làm cho giá trị BĐSTC thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường,
thiếu bằng chứng thuyết phục khách hàng về kết quả định giá BĐSTC, dẫn đến khả
năng KH không vay được mức vốn mình cần, làm giảm uy tín của ACB đối với
khách hàng.
Thứ ba: Khi phương pháp so sánh không còn phát huy được tác dụng nữa, thì
NVĐG áp dụng hệ số k một cách chủ quan để tính giá trị BĐSTC, việc áp dụng hệ
số k không được giải thích một cách hợp lý, điều này làm cho kết quả định giá chưa
có tính thuyết phục cao.
Thứ tư: Trong quy định về định giá BĐSTC của ACB không thấy nói đến việc
định giá BĐSTC được hình thành trong tương lai, trong khi đó trên thực tế lại có
phát sinh BĐSTC được hình thành trong tương lai. Vì vậy, cần phải ban hành văn
bản kịp thời để hướng dẫn NVĐG tiến hành các phương pháp định giá sao cho đạt
hiệu quả nhất.
Thứ năm: Thiếu và yếu về nhân sự: Hiện nay do khối lượng hồ sơ yêu cầu
thẩm định ngày càng tăng cao mà nhân sự cho công tác định giá tăng chậm, thay đổi

ít nên chưa đáp ứng hết được công việc hiện tại, gây đến tình trạng chậm chễ trong
tiến độ định giá BĐSTC, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ tín dụng. Hơn nữa, đội
ngũ NVĐG mới tuyển dụng còn trẻ, còn thiếu kinh nghiệm nên chưa thể đảm nhận
được hết khối lượng công việc được giao.
Những tồn tại trên dẫn đến kết quả ACB giảm tính cạnh tranh so với các ngân
hàng khác, các tổ chức tín dụng khác. Vì, có thể cùng một BĐS đem thế chấp để vay
vốn ngân hàng nhưng ACB lại định giá BĐSTC thấp hơn so với các ngân hàng khác.
Công tác định giá BĐS thế chấp về cơ bản đã được thực hiện theo đúng quy
định của ACB. Tính từ năm 2008 đến tháng 9/2011, ACB đã tiến hành định giá cho
khoảng 19.449 BĐSTC. Trong đó, các BĐTC chủ yếu là quyền sử dụng đất, các
công trình xây dựng khác gắn liền với đất. Đối với các công trình gắn liền với đất
chủ yếu là các dự án có sử dụng đất và thế chấp tài sản trên đất được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền giao đất với các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm với thời
gian sử dụng đất là 50 năm và 70 năm. Đối với tài sản này thì phương pháp được áp
dụng để định giá chủ yếu là phương pháp so sánh đối với định giá quyền sử dụng
đất và phương pháp chi phí giảm giá để định giá các công trình xây dựng trên đất..
Việc xác định giá trị tài sản BĐSTC hầu như không xét đến các lợi thế về vị trí của
BĐS, đặc điểm của BĐS hay các yếu tố khác của thị trường.
Thực tế triển khai nhiệm vụ định giá BĐSTC tại ACB cho thấy: Giá trị
BĐSTC được xác định chủ yếu dựa trên cơ sở của hồ sơ khách hàng cung cấp,
khung giá đất theo quy định của nhà nước và đánh giá chủ quan của các nhân viên
định giá BĐS. Tác giả đưa ra ví dụ về định giá BĐSTC tại ACB.
Trên đây, tác giả có đưa ra một số nguyên nhân dẫn đến những vấn đề còn
tồn tại trong công tác định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB.
Nguyên nhân chủ quan
Về tuân thủ các quy trình, từng bước trong quy trình: Quy trình quản lý và
thực hiện thẩm định tài sản tại ACB rất chi tiết và chặt chẽ nhưng đôi khi còn

“rườm rà” và thủ tục, trong khi đó lượng hồ sơ cần định giá lại nhiều, ít nhân sự
dẫn đến việc đôi khi các nhân viên định giá làm tắt các bước, dẫn đến giá trị
BĐSTC thường chưa có tính thuyết phục cao.
Về vận dụng các phương pháp định giá: Việc áp dụng các phương pháp định
giá còn thiếu linh hoạt và không đồng bộ. Hiện nay, khi tiến hành định giá BĐS thế
chấp, nhân viên định giá chủ yếu căn cứ vào phương pháp so sánh và đơn giá đất do


ACB xây dựng mà không dựa trên cơ sở giá thị trường. Kết quả định giá còn mang
nặng tính chủ quan của người định giá.
Về hệ thống thông tin: Hệ thống thông tin tương đối đầy đủ, nhưng chất lượng
thông tin chưa được tốt, chưa được cập nhật thường xuyên. Do thị trường BĐS tại
Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, có nhiều biến động nên giá cả BĐS thay
đổi nhanh, trong khi đó kho thông tin về giá trị BĐS của ACB thường cập nhật
chậm, lạc hậu so với thị trường.
Nguyên nhân khách quan
Do nền kinh tế thị trường của Việt Nam còn chưa hoàn chỉnh nên cơ sở dữ
liệu dựa vào thị trường để phân tích gặp rất nhiều khó khăn. Ngoài ra, công tác định
giá BĐSTC còn bị ảnh hưởng nhiều bởi các quy định, các văn bản của Ngân hàng
Nhà nước.
Như vậy, trong Chương 2 tác giả đã nêu ra và phân tích được thực trạng của
công tác định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB. Bên cạnh những kết quả đạt được thì
công tác này cũng có nhiều bất cập. Trên cơ sở tác giả đã phân tích và tìm ra được
nguyên nhân của những tồn tại nêu trên, tác giả đưa ra các giải pháp để hoàn thiện
công tác định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB trong Chương.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Các giải pháp đưa ra cần phải phù hợp với phương hướng nhiệm vụ của hoạt
động cho vay thế chấp tại ACB. Do vậy, công tác định giá BĐSTC phải bám sát theo
định hướng chiến lược hoạt động của ACB trong từng thời kỳ. Các giải pháp cụ thể

như sau:
Nhóm giải pháp về nhân lực
3.1. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất
động sản thế chấp
Đẩy nhanh quá trình đào tạo và tuyển dụng nhân sự cho AREV, kịp thời đáp
ứng được những yêu cầu hiện tại và tương lai của công việc.
3.2. Đổi mới quy trình định giá bất động sản
Việc thực hiện nhiệm vụ định giá và quản lý BĐSTC tại các đơn vị của ACB
nên đổi mới theo hướng độc lập và được tiến hành đồng thời cùng với các nghiệp
vụ khác như thẩm định dự án vay vốn và nghiệp vụ tín dụng.
Quy trình mới vẫn đầy đủ, chi tiết nhưng phải ngắn gọn và dễ thực hiện.


3.3. Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt
động định giá bất động sản thế chấp
Thông tin là cơ sở quan trọng nhất trong việc định giá BĐS, thông tin có chính
xác, đầy đủ thì giá trị BĐS mới sát với giá thị trường, việc xử lý thông tin là giai đoạn
khó khăn nhất trong việc đưa ra kết quả giá trị BĐS. Việc nâng cao chất lượng xử lý
thông tin sẽ góp phần đưa đến giá trị BĐS nhanh chóng, kịp thời và hiệu quả nhất.
Cần phải nghiên cứu và đưa thêm các phần mềm ứng dụng mới về phương pháp xử
lý và lưu trữ thông tin về BĐS, cũng như việc tổng hợp các chế độ báo cáo về BĐS.
3.4. Phát triển các sản phẩm cho vay có thế chấp bằng BĐS
Thúc đẩy việc liên doanh liên kết với các chủ đầu tư dự án như dự án xây
dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, dự án xây dựng chung cư, nhà ở cao
tầng...khuyến khích, tạo điều kiện cho các khách hàng vay vốn mua nhà để ở và
dùng chính tài sản đó để thế chấp cho khoản vay. Với chính sách này sẽ đáp ứng tốt
nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa đảm bảo tính an toàn trong hoạt động tín
dụng của Ngân hàng.
3.5. Tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất động
sản thế chấp

Thị trường BĐS Việt Nam luôn biến động phức tạp ảnh hưởng đến việc xác
định giá trị BĐS cũng như những rủi ro trong quá trình xác định giá trị tài sản thế
chấp. Do vậy, ngân hàng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt
động định giá BĐS.
3.6. Hoàn thiện các văn bản liên quan đến hoạt động định giá bất động
sản thế chấp
Ban hành biên bản kiểm tra hiện trạng; Quy định việc bổ sung thêm hình ảnh
của BĐS trong tờ trình thẩm định; Điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định
hiện hành không còn phù hợp; Hoàn thiện việc xây dựng khung giá đất thị trường
trên cơ sở kết hợp với quá trình định giá.
3.7. Xây dựng cơ sở dữ liệu và cập nhật thông tin về bất động sản thế chấp
Các dữ liệu thông tin về BĐS rất quan trọng đối với công tác định giá BĐS thế
chấp. Việc xây dựng các cơ sở dữ liệu về BĐS là rất cần thiết vừa giúp lấy thông tin
nhanh cho việc định giá vừa giúp quản lý tốt BĐS. Bên cạnh việc xây dựng dữ liệu
thì nhân viên định giá phải thường xuyên cập nhật thông tin về BĐS. Do đó, việc
xây dựng cơ sở dữ liệu phải làm sao cho việc cập nhật thông tin được dễ dàng.


3.8. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá
Khi tiến hành định giá cần phải sử dụng linh hoạt các phương pháp định giá
như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư. Thông
qua việc kết hợp sử dụng nhiều phương pháp định giá sẽ giúp cho nhân viên định
giá có cơ sở để lựa chọn mức giá phù hợp nhất.
Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước
Nhà nước cần phải có những quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về BĐSTC như về
quy trình và phương pháp định giá các BĐS được hình thành trong tương lai. Các
quy định về tài sản cần rõ ràng và thể hiện thống nhất trong các văn bản, tránh
chồng chéo và đối nghịch nhau trong văn bản; khuyến khích phát triển nghề định
giá, tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho việc thành lập các tổ chức định giá; nhà
nước cần có quy định và hướng dẫn cụ thể hơn đối với công tác định giá BĐSTC.

Nhà nước cũng cần thay đổi phương thức xác định khung giá đất được ban
hành hàng năm theo hướng sát với giá trị thị trường tương ứng với từng khu vực.
Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
Thống nhất về thời gian đăng ký giao dịch đảm bảo trong cả nước, tránh tình
trạng chờ đợi và phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời, thống nhất việc
tiếp nhận và giải quyết việc đăng ký thế chấp, xóa thế chấp trong cả nước, tránh tình
trạng tại địa bàn này thì làm được nhưng tại địa bàn khác thì không làm được đối
với cùng một hồ sơ.
Quy định cụ thể hình thức xử lý đối với các đơn vị giải quyết thủ tục đăng ký
giao dịch bảo đảm trong trường hợp không tuân thủ các quy định về thời hạn và nội
dung đăng ký giao dịch bảo đảm.
Cho phép thành lập cơ quan thi hành án tư chuyên thụ lý các vụ kiện liên quan
đến việc xử lý tài sản thế chấp đảm bảo việc thi hành án được nhanh chóng và hiệu
quả, tiết kiệm cả về thời gian, nhân lực và tài chính cho Ngân hàng.
Khi xử lý tài sản thế chấp cần có thêm giải pháp Ngân hàng được quyền
chuyển nhượng trực tiếp cho người mua mà không phải thông qua Công ty bán đấu
giá để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho khách hàng.
Quy định cụ thể hình thức xử lý đối với vi phạm trong hoạt động định giá bất
động sản thế chấp và tiến hành kiểm tra kết quả định giá BĐSTC hàng năm như đối
với các lĩnh vực khác.
Khi Nhà nước có quy định pháp luật mới có liên quan đến tài sản thế chấp là nhà
đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên kết với các Ngân hàng để tập huấn cho cán bộ
nhân viên về các quy định mới cũng như các trường hợp cần lưu ý khi thực hiện.


KẾT LUẬN
Với việc nghiên cứu đề tài "Định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
Thương mại cổ phần Á Châu", tác giả đã hoàn thành một số nhiệm vụ sau:
Góp phần làm rõ các vấn đề về BĐS, chỉ ra quy trình thực hiện định giá
BĐSTC, các phương pháp định giá BĐSTC, cơ sở lý luận, trình tự thực hiện và nội

dung của từng phương pháp; ưu điểm, nhược điểm của từng phương pháp và các
điều kiện để ứng dụng từng phương pháp.
Đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐSTC trong Ngân hàng ACB, từ đó
chỉ ra được các kết quả của công tác định giá BĐSTC, những tồn tại, nguyên nhân
của tồn tại trong hoạt động định giá BĐSTC.
Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá BĐSTC tại
Ngân hàng ACB nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, nâng cao năng lực cạnh
tranh và hiệu quả sử dụng BĐS đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Những đóng góp của luận văn, phù hợp với mục đích nghiên cứu đề tài của tác
giả. Tuy nhiên, do vấn đề định giá BĐS hết sức phức tạp, thị trường BĐS liên tục
biến động nên luận văn có nhưng hạn chế đó là: Chưa xem xét được mối quan hệ
giữa việc thế chấp BĐS với các tài sản khác; chưa làm rõ được mối quan hệ giữa
việc nợ xấu trong ngân hàng với việc đảm bảo bằng BĐS và các tài sản khác. Để
giải quyết được những hạn chế nêu trên thì cần nghiên cứu trong một tổng thể hệ
thống các ngân hàng, các TCTD và có thời gian dài để tập hợp , phân tích số liệu và
chỉ ra được mối quan hệ nêu trên. Như vậy, còn nhiều vấn đề cần được tiếp tục
nghiên cứ sâu rộng để góp phần nâng cao hiệu quả định giá và quản lý BĐSTC, từ
đó nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực BĐS và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động
tín dụng của các ngân hàng.


1

LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam đang từng bước cùng với thế giới thoát ra khỏi cuộc khủng hoảng
kinh tế thế giới từ cuối năm 2008 với những thành tựu nổi bật trong việc phát triển
thị trường tài chính, đặc biệt là sự điều tiết nguồn vốn phục vụ cho phát triển sản
xuất kinh doanh trong và ngoài nước. Sự phát triển của thị trường tài chính thể hiện
thông qua sự hoạt động nhộn nhịp của các NHTM, với vai trò là người trung gian
trong việc huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân để cung ứng vốn cho các tổ

chức, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh, giúp đẩy nhanh quá trình sản xuất,
tiết kiệm thời gian và chi phí sản xuất. Một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay
quan trọng nhất tại các NHTM là cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản (chiếm
80-85%). Vì vậy việc xác định chính xác giá trị bất động sản thế chấp là rất quan
trọng, nó chính là căn cứ quan trọng để các NHTM quyết định mức vốn cho vay sao
cho đảm bảo an toàn và hạn chế được rủi ro nhất trong hoạt động của mình. Ngoài
ra việc xác định chính xác giá trị bất động sản còn liên quan đến vấn đề trao đổi,
mua bán, chuyển nhượng bất động sản, phân chia, góp vốn thành lập công ty... Với
vai trò quan trọng như vậy nhưng hoạt động định giá bất động sản nói chung cũng
như hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các NHTM nói riêng còn có nhiều
hạn chế như: Chưa có một hệ thống thông tin về bất động sản đầy đủ và chính xác,
giá trị bất động sản thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế giao dịch ngoài thị
trường, các tổ chức định giá chưa chuyên nghiệp, trình độ năng lực của cán bộ định
giá còn thấp, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến định giá bất động sản còn
chưa thống nhất, thiếu đồng bộ và ít, chưa chặt chẽ... Trong hệ thống các ngân hàng
TMCP, ngân hàng TMCP Á Châu (một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu
Việt Nam) đã khắc phục được đáng kể những hạn chế trong định giá BĐSTC như:
đã hình thành một công ty hoạt động độc lập chuyên về định giá tài sản thế chấp là
Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (gọi tắt là công ty AREV); AREV đã xây
dựng được một hệ thống khung giá BĐS riêng, khung giá này được cập nhật thường
xuyên dùng để tham khảo khi định giá BĐS, hệ thống thông tin khá đầy đủ thể hiện


2

qua việc AREV đã xây dựng được một kho dữ liệu về thông tin giá BĐS, thông tin
quy hoạch qua từng thời kỳ, xây dựng các quy định chi tiết, cụ thể khi định giá đối
với từng BĐS cá biệt... Tuy nhiên bên cạnh đó, AREV cũng còn những hạn như:
BĐSTC được định giá thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường, ảnh hưởng đến chất
lượng tín dụng và chưa đáp ứng tốt được nhu cầu của khách hàng, giá trị BĐSTC

phụ thuộc chủ yếu vào kinh nghiệm của người định giá; đội ngũ cán bộ định giá còn
thiếu và chuyên môn còn hạn chế... Do đang công tác và làm việc tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em quyết định
chọn đề tài: “Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần
Á Châu”, nhằm hoàn thiện hơn và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐSTC
tại các NHTM, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của các NHTM, thúc đẩy sự
phát triển kinh tế bền vững của đất nước.


3

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản
bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. Quyền
tài sản là quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự,
kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia
khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng.
Do mỗi nước có những nét đặc thù riêng có quan niệm phân loại và tiêu chí
phân loại riêng nên pháp luật của nhiều nước trên thế giới quy định về BĐS khác
nhau khi đi vào chi tiết về những tài sản gắn liền với đất.
Điều 520 Luật Dân sự của Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
hái khỏi cây là BĐS, nếu đã hái khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản. Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan
quy định “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những
quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản
và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã

cổ đại và được ghi lại trong Bộ Luật La Mã.
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam,
tại điều 174 có quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia
khác lại không cho là BĐS. Hơn nữa, các quy định của BĐS trong pháp luật của


4

Việt Nam là khái niệm mở, các công trình gắn liền với đất bao gồm: công trình điện
nước, thang máy, hệ thống điều hòa...; các tài sản gắn liền với đất: cây cối, hoa
màu, khoáng sản trong lòng đất; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Trên cơ sở phân tích, nghiên cứu các quy định và định nghĩa về BĐS, có thể
khái quát khái niệm về BĐS như sau: BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai mà nếu di chuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính vốn có
của nó. Và khi xem xét BĐS thì xem xét trên góc độ vật chất là tài sản thực, khi
định giá BĐS thì xem xét tài sản thực bao gồm giá trị và các quyền về BĐS, giá trị
BĐS lớn hay nhỏ phụ thuộc vào quy mô, mức độ và bản chất của các quyền. Như
vậy, khi đánh giá BĐS thì lưu ý đến các quyền hiện hữu trong BĐS.
Những đặc điểm chủ yếu của BĐS
Ngoài những đặc điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc
điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được. Với đặc điểm này của BĐS thì khi định giá BĐS, so sánh BĐS
cần dựa vào vị trí của BĐS nhằm đưa ra hệ số điều chỉnh đảm bảo định giá BĐS
một cách chính xác.
Thứ hai, BĐS có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS gắn liền với sự trường

tồn của đất đai; loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một
số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở. Với đặc điểm này giúp cho
NVĐG cần lưu ý về tuổi thọ kinh tế của BĐS và lưu ý lựa chọn hình thức sử dụng
BĐS là cao nhất, tốt nhất.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Tính cá biệt của BĐS thể
hiện ở chỗ không bao giờ có hai BĐS giống nhau hoàn toàn cả về hình thức, giá trị sử
dụng, vị trí...Tính khan hiếm của BĐS tác động đến công tác xác định giá trị của BĐS
đó là giá trị ngày càng tăng, NVĐG cần dự báo được xu hướng tăng giá của BĐS
Thứ tư, BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Khi định
giá BĐS thế chấp các NVĐG không thể bỏ qua đặc điểm này của BĐS để có thể
định giá chính xác hơn giá trị BĐS.


5

Thứ năm, BĐS có giá trị lớn. Thông thường để tạo ra được BĐS con người
phải tốn rất nhiều công sức với những khoản chi phí tốn kém. Giá trị BĐS là lớn
nên yêu cầu NVĐG cần xác định giá trị BĐS một cách chính xác, đúng với giá trị
thực của BĐS để phục vụ lợi ích của người sở hữu BĐS giúp họ tham gia vào các
giao dịch BĐS một cách dễ dàng.
Thứ sáu, BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Các BĐS thường có sự ảnh hưởng lẫn
nhau cả về mặt giá trị và giá trị sử dụng . Trong định giá BĐS cần thu thập các
thông tin về các BĐS có ảnh hưởng lẫn nhau để đưa ra hệ số điều chỉnh phù hợp.
Thứ bảy, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà
nước. Do đó, khi định giá BĐS các NVĐG cần phải xác định chính xác được tính
pháp lý của BĐS thế chấp để đưa ra giá trị BĐS phù hợp và những cảnh báo rủi ro
liên quan đến tính pháp lý của BĐS thế chấp.
1.1.2. Khái niệm định giá bất động sản
Có một số khái niệm về định giá BĐS như sau:
- Định giá BĐS là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình

thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định.
- Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho
một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và
các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
- Định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được giá
trị cụ thể của một BĐS phục vụ cho mục tiêu nhất định ở một thời điểm cụ thể.
- Trong 3 định nghĩa trên thì định nghĩa thứ 2 có tính bao quát nhất. Nó đề cập
đến lĩnh vực đầu tư khác, đây là điểm rất quan trọng vì:
+ Việc sở hữu BĐS là một hình thức giữ tiền và cần cân nhắc xem người có
tiền sẽ làm gì với số tiền của họ.
+ Có rất nhiều kiểu đầu tư: Đầu tư cho hàng hóa lâu bền như đồ dùng cho gia
đình, nhà cửa, phương tiện hành nghề, chi cho giáo dục; đầu tư vào cổ phiếu, chứng
khoán...cần nghiên cứu các hướng đầu tư khác nhau trước khi đưa ra quyết định
cuối cùng.


6

1.1.3. Nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc thứ nhất, nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất: Được coi là sử
dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khi BĐS được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập rộng
(hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục. Một BĐS được coi là sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất khi nó đáp ứng được các điều kiện:Về mặt vật chất, BĐS đó
thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất. Phù hợp về mặt pháp lý, được nhà
nước thừa nhận và bảo hộ. Khả thi về mặt kinh tế: Giá trị hiện tại của luồng thu nhập
ròng của toàn bộ BĐS là lớn nhất. Thời gian thu nhập kéo dài. Khả thi về kỹ thuật:
Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp, chất liệu, kích thước...
Ứng dụng nguyên tắc này trong định giá BĐS là định giá giá trị thị trường của
BĐS, khi định giá coi đất là mảnh đất trống và so sánh mục đích sử dụng để đưa ra
mục đích sử dụng cao nhất tốt nhất.

Nguyên tắc thứ hai, nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một BĐS được xác định bởi
mối quan hệ cung cầu về BĐS đó trên thị trường và giá trị của BĐS đó cũng tác
động ngược lại đến cung và cầu về tài sản đó. Trên thị trường, giá trị BĐS có xu
hướng thay đổi tỷ lệ nghịch với cung và tỷ lệ thuận với cầu.
Khi định giá BĐS thế chấp thì phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động
của các nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu, đồng thời phải dự báo trước các
nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu trên thị trường như: Yếu tố lạm phát, yếu tố
lãi suất, yếu tố thuộc về chính sách nhà nước, yếu tố pháp luật....
Nguyên tắc thứ ba, nguyên tắc phù hợp: Định giá BĐS cần sắp xếp BĐS cho phù
hợp với mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành BĐS phù hợp
với các yếu tố bên ngoài: Hạ tầng, môi trường và quần thể BĐS xung quanh.
Trong thực tế, một BĐS có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau
và có thể có các mức giá trị khác nhau tương ứng với từng mục đích cụ thể. Vì
vậy, khi định giá BĐS thế chấp phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của
BĐS để định giá.
Nguyên tắc thứ tư, nguyên tắc thay thế: Các BĐS có tính năng tương tự nhau có thể
thay thế cho nhau nên giá thị trường của một BĐS mục tiêu (BĐS cần định giá)


7

thường có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với BĐS mục tiêu.
Nguyên tắc thay thế là cơ sở lý luận chủ yếu của phương pháp so sánh trực
tiếp. Khi thực hiện nguyên tắc này đòi hỏi NVĐG phải có được thông tin về giá bán
của các BĐS tương tự, gần với thời điểm định giá để làm cơ sở cho sự so sánh và
đánh giá giá trị của các BĐS cần định giá.
Nguyên tắc thứ năm, nguyên tắc thay đổi: Giá trị của BĐS luôn luôn thay đổi,
không cố định do tác động của: Thay đổi về công năng của BĐS; thay đổi về yếu
tố cấu thành trong BĐS; thay đổi về các điều kiện sử dụng; thay đổi theo thời

gian... chính vì thế mà khi định giá BĐS đòi hỏi NVĐG cần phải dự báo được
các thay đổi đó.
Nguyên tắc thứ sáu, nguyên tắc cân bằng: Giá trị BĐS được tạo ra và bền vững khi
các yếu tố tác động đến BĐS ở trạng thái cân bằng. Cân bằng kinh tế đạt được khi
không có lợi ích cận biên cho đầu tư bổ sung thêm vốn vào BĐS; cân đối trong bản
thân BĐS: giữa công trình và đất, giữa các bộ phận cấu thành, giữa chất lượng xây
dựng bà thiết bị; ngoài ra còn cân đối giữa BĐS với các yếu tố bên ngoài: các dịch
vụ và các tiện ích như: bãi đỗ xe, công viên, các dịch vụ nhà hàng, bệnh viện,
trường học...
Nguyên tắc thứ bảy, nguyên tắc cạnh tranh: BĐS là tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận từ
kinh doanh BĐS rất hấp dẫn các nhà đầu tư do đó tính cạnh tranh trong thị trường
BĐS làm giảm tính độc quyền của BĐS đặc biệt. Cạnh tranh được thể hiện ở các góc
độ: cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường, cạnh tranh giữa cung và cầu,
trong nội bộ cung và trong nội bộ cầu, cạnh tranh về mục đích sử dụng có thể làm
tăng giá trị của BĐS, các lợi thế đặc biệt của BĐS cũng làm tăng giá trị BĐS.
Nguyên tắc thứ tám, nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận cụ thể trong
BĐS được đo lường bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ BĐS. Sự có mặt
hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm cho giá trị BĐS tăng hoặc
giảm và khi thay đổi các yếu tố cấu thành thị giá trị của BĐS thay đổi theo. Vì vậy
khi định giá BĐS cần xem xét mức độ đóng góp của mỗi yếu tố bộ phận vào cấu