chuyen de 1 - tổng quan về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Chuyên đề 1
Tổng quan về quản lý dự án đầu t
xây dựng công trình
phần I
Những vấn đề chung về quản lý dự án
đầu t xây dựng công trình
I. Giới thiệu tổng quan các văn bản quy phạm pháp luật
liên quan đến dự án đầu t xây dựng công trình
1. Tổng quan về Luật Xây dựng
Kỳ họp thứ 4, khóa XI (tháng 11/2003), Quốc hội nớc Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật Xây dựng. Luật Xây dựng có hiệu lực từ
01/7/2004.
1.1. Phạm vi điều chỉnh, đối tợng áp dụng
a. Phạm vi điều chỉnh:
Luật Xây dựng điều chỉnh các quan hệ trong hoạt động xây dựng giữa các
tổ chức, cá nhân; quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu t xây
dựng công trình và hoạt động xây dựng.
b. Đối tợng áp dụng:
Các tổ chức, cá nhân trong nớc; tổ chức, cá nhân nớc ngoài đầu t xây dựng
công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam phải tuân thủ các quy
định của Luật Xây dựng. Trờng hợp điều ớc quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác với Luật Xây dựng thì áp
dụng quy định của điều ớc quốc tế đó.
1.2. Khái niệm về hoạt động xây dựng
Hoạt động xây dựng bao gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu t
xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công
xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu t
xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt
động khác có liên quan đến xây dựng công trình.
1.3. Những nguyên tắc trong hoạt động xây dựng
Việc đầu t xây dựng và hoạt động xây dựng phải:

a. Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trờng, phù hợp với điều kiện
tự nhiên, đặc điểm văn hóa, xã hội
b. Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng
c. Bảo đảm chất lợng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng con ngời và
tài sản.
d. Bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, đồng bộ trong từng công trình,
trong toàn dự án.
1.4. Quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng là căn cứ để lập dự án đầu t xây dựng và quản lý xây
dựng. Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đợc quy định và phân
cấp cụ thể trong Luật Xây dựng, cụ thể:
a. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đợc lập cho các khu chức năng trong
đô thị và các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu bảo tồn di
sản văn hoá, khu du lịch, nghỉ mát hoặc các khu khác đã đợc xác định; cải tạo
chỉnh trang các khu hiện trạng của đô thị.
b. Thời gian lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị nh sau:
- Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500, thời gian
lập theo yêu cầu của dự án;
- Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2.000, thời gian
lập không quá 09 tháng.
c. Căn cứ lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị:
- Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chung xây dựng đô thị đã đợc phê
duyệt.
- Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã đợc phê duyệt.
- Kết quả điều tra, khảo sát, và các số liệu, tài liệu về khí tợng, thủy văn,
hải văn, địa chất, hiện trạng kinh tế, văn hoá, xã hội và các số liệu, tài liệu khác
có liên quan.
- Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
d. Lấy ý kiến về quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
- Trong quá trình lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, tổ chức t

vấn thiết kế quy hoạch phải phối hợp với chính quyền địa phơng để lấy ý kiến
nhân dân trong khu vực quy hoạch về các nội dung có liên quan đến đồ án quy
hoạch xây dựng.
- Hình thức lấy ý kiến: trng bày sơ đồ, bản vẽ các phơng án quy hoạch;
lấy ý kiến bằng phiếu. Ngời đợc lấy ý kiến có trách nhiệm trả lời trong thời gian
5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đợc phiếu lấy ý kiến; sau thời hạn quy định,
nếu không trả lời thì coi nh đồng ý.
- Trớc khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết
xây dựng, tổ chức t vấn có trách nhiệm báo cáo với cơ quan phê duyệt về kết quả
lấy ý kiến, làm cơ sở cho việc phê duyệt.
đ. Thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng:
2
- Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 các đô thị loại đặc
biệt, loại 1, loại2, loại 3, các khu công nghệ cao và các khu kinh tế đặc thù:
+ ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng
đô thị trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ
quan thẩm định. Tuỳ theo vị trí, quy mô của đồ án quy hoạch xây dựng, ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có thể uỷ quyền cho ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
+ Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc đối với các tỉnh, thành phố
có Sở Quy hoạch - Kiến trúc thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
thuộc thẩm quyền phê duyệt của ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn 30
ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ quan trình thẩm định.
- Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 các đô thị loại 4, loại
5; quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2,
loại 3:
+ ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
của cơ quan thẩm định;
+ Cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện thẩm định đồ án quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của ủy ban nhân dân cấp

huyện trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ
quan trình thẩm định.
Ngời có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị có trách nhiệm thẩm định, phê duyệt theo đúng thời gian quy định và chịu
trách nhiệm trớc pháp luật về nội dung thẩm định, phê duyệt.
e. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đợc xem xét điều chỉnh khi có một
trong các trờng hợp sau đây:
+ Quy hoạch chung xây dựng đô thị đợc điều chỉnh toàn bộ hoặc điều chỉnh
cục bộ có ảnh hởng tới khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng;
+ Cần khuyến khích thu hút đầu t nhng phải phù hợp với quy hoạch chung
xây dựng đô thị về phân khu chức năng;
+ Dự án đã có quy hoạch chi tiết đợc duyệt, trong thời gian 03 năm không
triển khai thực hiện đợc.
- Khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, ngời có thẩm quyền phê
duyệt phải lấy ý kiến của nhân dân thông qua phiếu xin ý kiến hoặc tổ chức họp
đại diện tổ dân phố và ủy ban nhân dân phờng trong khu vực liên quan đến quy
hoạch điều chỉnh.
- Ngời có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thì phê
duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
1.5. Loại và cấp công trình
3
Các công trình xây dựng đợc phân thành loại và cấp. Loại công trình xây
dựng đợc xác định theo công năng sử dụng, bao gồm công trình dân dụng, công
nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lợng và các công trình khác. Cấp công trình đ-
ợc xác định theo loại công trình căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu
xây dựng công trình và tuổi thọ công trình xây dựng.
Mỗi loại công trình đợc phân thành 5 cấp gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II,
cấp III và cấp IV.
1.6. Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật: bao gồm hệ thống giao thông,

thông tin liên lạc, cung cấp năng lợng, chiếu sáng công cộng, cấp nớc, thoát nớc,
xử lý các chất thải và các công trình khác.
1.7. Hệ thống công trình hạ tầng xã hội: bao gồm hệ thống giao thông,
thông tin liên lạc, cung cấp năng lợng, chiếu sáng công cộng, cấp nớc, thoát nớc,
xử lý các chất thải và các công trình khác.
1.8. Thiết bị công trình và thiết bị công nghệ
Hệ thống thiết bị lắp đặt vào công trình bao gồm thiết bị công trình và
thiết bị công nghệ:
a. Thiết bị công trình là các thiết bị đợc lắp đặt vào công trình xây dựng
theo thiết kế xây dựng.
b. Thiết bị công nghệ là các thiết bị nằm trong dây chuyền công nghệ đợc
lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ.
1.9. Khảo sát xây dựng
a. Khảo sát xây dựng gồm khảo sát địa hình, khảo sát địa chất công trình,
khảo sát địa chất thủy văn, khảo sát hiện trạng công trình và các công việc khảo
sát khác phục vụ cho hoạt động xây dựng.
b. Khảo sát xây dựng chỉ đợc tiến hành theo nhiệm vụ khảo sát đã đợc phê
duyệt. Tài liệu về khảo sát xây dựng là một trong các căn cứ để lập các loại đồ
án quy hoạch xây dựng và thiết kế xây dựng công trình.
1.10. Điều kiện để khởi công xây dựng công trình
Công trình xây dựng chỉ đợc khởi công khi đáp ứng các điều kiện sau
đây: Có mặt bằng xây dựng; có giấy phép xây dựng đối với những công trình
theo quy định phải có giấy phép xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công của hạng
mục, công trình đã đợc phê duyệt (đối với công trình lập báo cáo kinh tế Kỹ
thuật thì sau khi báo cáo đợc phê duyệt); có hợp đồng xây dựng; đủ nguồn vốn
để đảm bảo tiến độ xây dựng công trình theo tiến độ đã đợc phê duyệt trong dự
án đầu t xây dựng công trình; có biện pháp để bảo đảm an toàn, vệ sinh môi tr-
ờng trong quá trình thi công xây dựng.
1.11. Giải phóng mặt bằng xây dựng công trình
a. Việc giải phóng mặt bằng xây dựng phải đợc lập thành phơng án. Ph-

ơng án giải phóng mặt bằng xây dựng đợc thể hiện trong dự án đầu t xây dựng
công trình và đợc phê duyệt đồng thời với phê duyệt dự án đầu t xây dựng công
trình. Đối với dự án có nhu cầu tái định c thì phải lập phơng án hoặc dự án tái
4
định c và phải thực hiện trớc khi giải phóng mặt bằng xây dựng. Phạm vi giải
phóng mặt bằng xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và dự án
đầu t xây dựng đã đợc phê duyệt. Thời hạn giải phóng mặt bằng xây dựng phải
đáp ứng theo nhu cầu tiến độ thực hiện dự án đã đợc phê duyệt hoặc quyết định
của ngời có thẩm quyền.
b. Việc bồi thờng, giải phóng mặt bằng xây dựng phải đảm bảo lợi ích của
Nhà nớc, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan. Đối với
nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn định, có điều kiện chỗ ở
bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho ngời phải
di chuyển, trừ trờng hợp có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan trong trờng
hợp đền bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng.
c. Các công trình hạ tầng kỹ thuật trong đô thị thì phơng án giải phóng
mặt bằng phải đảm bảo vừa xây dựng đợc công trình mới, vừa chỉnh trang đợc
các công trình mặt phố theo quy hoạch chi tiết xây dựng đợc duyệt; đảm bảo
nhà nớc điều tiết đợc giá trị chênh lệch về đất sau khi giải phóng mặt bằng và
đầu t xây dựng công trình.
1.12. Các hành vi bị cấm trong hoạt động xây dựng
a. Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công
trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, năng l-
ợng, khu di tích lịch sử văn hóa và khu vực bảo vệ các công trình khác theo
quy định của pháp luật; Xây dựng công trình ở khu vực có nguy cơ lở đất, lũ
quét, trừ những công trình xây dựng để khắc phục những hiện tợng này.
b. Nhà thầu xây dựng bố trí cán bộ quản lý, ngời trực tiếp chỉ huy thi công
không đủ năng lực hành nghề xây dựng, tơng ứng với loại, cấp công trình.
c. Nhận thầu thi công xây dựng công trình vợt quá năng lực hoạt động xây
dựng theo quy định.

d. Cho mợn danh nghĩa nhà thầu, sử dụng danh nghĩa nhà thầu khác để
hoạt động xây dựng.
đ. Triển khai thi công xây dựng công trình không đúng với các cam kết
theo hồ sơ dự thầu và hợp đồng giao nhận thầu xây dựng công trình.
e. Thi công xây dựng bộ phận công trình, công trình không có giấy phép
xây dựng hoặc sai giấy phép xây dựng; Không có thiết kế xây dựng đợc duyệt
hoặc sai thiết kế xây dựng đợc duyệt.
g. Thực hiện không đúng quy trình, quy phạm xây dựng gây lún, rạn nứt
các công trình lân cận.
h. Không có biển báo công trờng theo quy định; không có biển báo an
toàn; không có phơng tiện che, chắn an toàn; không có hàng rào bảo vệ an toàn.
i. Nhà thầu xây dựng có hành vi sử dụng kết quả kiểm tra vật liệu xây
dựng hoặc có kiện xây dựng của các phòng thí nghiệm cha đợc lập chuẩn.
5
k. Sử dụng vật liệu xây dựng; sử dụng cấu kiện xây dựng; sử dụng thiết bị
công nghệ nhng không có chứng chỉ xuất sứ, chứng nhận đủ tiêu chuẩn chất l-
ợng theo quy định.
l. Không có hệ thống quản lý chất lợng, không tổ chức giám sát thi công
xây dựng, thi công không đúng thiết kế, thi công không đúng quy chuẩn xây
dựng, tiêu chuẩn xây dựng làm ảnh hởng đến chất lợng công trình.
m. Nghiệm thu khống, nghiệm thu sai khối lợng, làm sai lệch giá trị thanh
toán, quyết toán.
2. Những vấn đề của luật đất đai liên quan tới dự án đầu t xây dựng
công trình.
2.1. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu t xây dựng công trình
a. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất bao gồm:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy

hoạch xây dựng điểm dân c nông thôn đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền
xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu t, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Dự án đợc phê duyệt.
b. Để có đất phục vụ cho việc khảo sát lập dự án chính phủ đã ban hành
Nghị quyết số 59/2007/NQ CP ngày 30/11/2007 về một số giải pháp xử lý
những vớng mắc trong hoạt động đầu t xây dựng và cải cách một số thủ tục hành
chính theo đó chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu t các dự án
khi có chủ trơng đầu t hoặc sau khi đợc đăng ký đầu t hoặc sau khi đợc cấp giấy
chứng nhận đầu t mà phù hợp với quy hoạch: quy hoạch phát triển kinh tế xã
hội của địa phơng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của khu vực dự án, quy
hoạch xây dựng, quy hoạch ngành hoặc quy hoạch sản phẩm thì đợc vào khu
vực đó để tiến hành việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập
dự án.
c. Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu t của
tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nớc hoặc không phải là dự án
có vốn đầu t nớc ngoài do Sở tài nguyên và môi trờng chủ trì, phối hợp với các
Sở, Ban, Ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem
xét hồ sơ dự án đầu t theo quy định của pháp luật về đầu t.
d. Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã đợc UBND tỉnh, Thành phố trực
thuộc TW xét duyệt.
2.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất.
6
a. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, giao đất đối với cơ sở
tôn giáo , giao đất, cho thuê đất đối với ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, cho
thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nớc ngoài.
b. UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất,

cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân, giao đất đối với cộng đồng dân c.
c. UBND cấp xã , phờng, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp
sử dụng vào mục đích công ích của xã, phờng, thị trấn. Điều đáng lu ý là cơ
quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên mục
đích sử dụng đất không đợc ủy quyền.
2.3. Tài chính về đất đai
a. Tổ chức, cá nhân sử dụng đất có nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nớc các
khỏan kinh phí, phí, lệ phí thuế theo quy định bao gồm: tiền sử dụng đất trong
các trờng hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ
đất đợc nhà nớc giao không thu tiền sử dụng đất sang đất đợc nhà nớc giao có
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do nhà nớc cho thuê, thuế sử dụng
đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ việc sử phạt vi phạm
pháp luật về đất đai, tiền bồi thờng cho nhà nớc khi gây thiệt hại trong quản lý
và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
b. Tiền sử dụng đất
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà ngời sử dụng đất phải trả cho nhà nớc đ-
ợc tính trên cơ sở diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Diện tích đất
tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất đợc nhà nớc giao đất có thu tiền sử
dụng đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất
đợc giao tại thời điểm giao đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của
Chính phủ. Giá đất tính theo tiền sử dụng đất trong trờng hợp đấu giá đấu, hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá. Thời hạn sử dụng đất đợc
xác định theo quyết định giao đất.
- Ngời sử dụng đất mà nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đợc miễn
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh
doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn u đãi đầu t, sử dụng đất để xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể
dục, thể thao, thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với ngời có công với cách
mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế

xã hội đặc biệt khó khăn; nhà máy xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch sử
dụng đất để xây dựng nhà trung c cho công nhân của các khu công nghiệp, ký
túc xá sinh viên, nhà ở cho ngời phải di dời do thiên tai .
Ngời sử dụng đất mà nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đợc giảm
tiền sử dụng đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh
vực, địa bàn u đãi đầu t, khi đợc nhà nớc giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp
phải di dời theo quy hoạch.
c. Tiền thuê đất
7
- Tiền thuê đất là khoản tiền mà ngời sử dụng đất phải trả cho Nhà nớc
theo hợp đồng thuê đất. Tiền thuê đất thu một năm bằng diện tích thuê nhân với
đơn giá thuê đất.
- Miễn, giảm tiền thuê đất.
- Ngời sử dụng đất đợc nhà nớc cho thuê đất đợc miễn tiền thuê đất đối
với dự án đầu t thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu t đợc đầu t tại địa bàn
kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn; Dự án sử dụng đất xây dựng nhà chung c
cho công nhân của các khu công nghiệp; Dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá
sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nớc; Dự án sử dụng đất xây dựng công
trình công công có mục đích kinh doanh (xã hội hóa) thuộc lĩnh vực Giáo dục,
Y tế, Văn hóa, thể dục thể thao, khoa học công nghệ, dự án gặp khó khăn
phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động đợc miễn tiền thuê đất, thuê mặt
nớc trong thời gian tạm ngừng xây dựng cơ bản, tạm ngừng hoạt động theo sự
xác nhận của cơ quan cấp giấy phép đầu t hoặc cấp đăng ký kinh doanh. Ngời sử
dụng đất đợc nhà nớc cho thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh, thuê đất, thuê mặt nớc để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà
không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
khi bị thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất khả kháng đ ợc giảm tiền thuê đất.
d. Thuế sử dụng đất
Cơ sở pháp lý của vấn đề này hiện nay vẫn là Pháp lệnh thuế nhà đất ban
hành năm 1992 và đợc sửa đổi, bổ xung năm 1994. Bất hợp lý lớn nhất là thuế

đối với đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất. Căn cứ tính thuế là diện
tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Tuy nhiên, thuế sử dụng đất đối với đất ở
tính theo thuế nhà đất còn ở mức thấp. Về mặt kinh tế, cùng với việc xóa bỏ bao
cấp nhà ở thì khi đa bất động sản (nhà, công trình) vào kinh doanh thì mức thuế
đó đang khuyến khích đầu cơ, tích trữ. Việc đánh thuế lũy tiến cha thực hiện đ-
ợc, đặc biệt là việc đánh lũy tiến ở mức cao vào diện tích đất đợc giữ nhng
không sử dụng.
2.3. Giá đất
Giá quyền sử dụng đất (Sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do nhà nớc quy định hoặc đợc hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất.
Giá đất đợc hình thành trong 03 trờng hợp:
a. Do UBND cấp tỉnh quy định giá: Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất,
phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định,
UBND cấp tỉnh quy định, UBND cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phơng.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định đợc công bố công
khai ngày 01 tháng 01 hàng năm.
b. Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất: Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trờng hợp
đầu t xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhợng họăc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu t xây dựng
8
cho kết cấu hạ tầng, sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất , kinh
doanh. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử
dụng đất không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy
định.
c. Do ngời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngời có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Giá đất do UBND cấp tỉnh công bố đợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế
sử dụng đất , thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất
và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi
giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, bồi thờng khi nhà nớc thu hồi
đất, tính tiền bồi thờng đối với ngời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà
gây thiệt hại cho nhà nớc.
2.4. Thu hồi đất; bồi thờng; tái định c liên quan tới dự án đầu t xây dựng
công trình
a. Các trờng hợp thu hồi đất
- Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng trong các trờng hợp: sử dụng đất cho mục đích
quốc phòng, an ninh; sử dụng đất để xây dựng trụ sở, cơ quan công trình sự
nghiệp đợc nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, sử dụng đất để xây
dựng chủ sở của tổ chức nớc ngòai có chức năng ngoại giao; sử dụng đất để xây
dựng các công trình công cộng, không nhằm mục đích kinh doanh; sử dụng đất
để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân c nông thôn; sử dụng đất cho
các cơ sở tôn giáo.
- Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong các
trờng hợp: Sử dụng đất để đầu t xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế; Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu t sản xuất, kinh doanh, dịch
vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của Pháp luật về đầu t đã đợc cơ quan
nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu t mà dự án đó không thể
đầu t trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; sử dụng đất để sử
dụng các dự án đầu t có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); sử dụng
đất để thực hiện dự án có 100% vốn đầu t nớc ngoài đã đợc cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu t mà dự án đó không thể đầu trong khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Trờng hợp thuê đất của ngời đang sử dụng đất thì ngời thuê đất không đ-
ợc chuyển mục đích sử dụng đất. Hơn nữa, pháp luật về đất đai nghiêm cấm

không đợc chuyển mục đích sử dụng đối với đất đã giao để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, xây dựng khu
công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích
xây dựng kinh doanh nhà ở.
2.5. Bồi thờng, giải phóng mặt bằng, tái định c
9
a. Đối với dự án đầu t xây dựng công trình thì có mục đích kinh doanh thì
Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do chủ đầu t xây dựng công
trình chủ trì phối hợp với UBND cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng mặt
bằng; đối với dự án đầu t xây dựng công trình không có mục đích kinh doanh,
phục vụ cho cộng đồng thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do
UBND cấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu t xây dựng công trình tổ
chức giải phóng mặt bằng.
b. Ngời bị thu hồi loại đất nào thì đợc bồi thờng bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thờng thì đợc bồi thờng bằng
giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định c trớc khi thu hồi đất để
bồi thờng bằng nhà ở, đất ở cho ngời bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở.
Khu tái định c đợc quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn với
điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trờng hợp không có khu tái định
c thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng bằng tiền và đợc u tiên mua hoặc thuê nhà
ở thuộc sở hữu của Nhà nớc đối với khu vực đô thị; Bồi thờng bằng đất ở đối với
khu vực nông thôn, trờng hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất
ở đợc bồi thờng thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng bằng tiền đối với phần
chênh lệch đó.
c. Kinh phí giải phóng mặt bằng đợc lấy trực tiếp từ dự án đầu t xây dựng
công trình; thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực
hiện của Dự án đầu t xây dựng công trình đã đợc phê duyệt.
d. Khi dự án đầu t đã đợc chấp thuận, xét duyệt theo quy định của pháp
luật về đầu t, Hội đồng bồi thờng, hỗ trợ và tái định c đợc vào khu vực dự án để

thực hiện các công việc liên quan đến lập phơng án bồi thờng, hỗ trợ và tái định
c cho dự án. Phơng án này sẽ đợc chuẩn xác lại sau khi thiết kế kỹ thuật của dự
án đợc duyệt để làm căn cứ trình UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất. Trình
tự, thủ tục liên quan đến lập phơng án bồi thờng, hỗ trợ và tái định c cho dự án
đầu t xây dựng công trình thực hiện theo các hớng dẫn do Bộ tài nguyên và môi
trờng ban hành. Chủ đầu t dự án đợc tạm ứng tiền chi cho bồi thờng, giải phóng
mặt bằng theo đề nghị của hội đồng bồi thờng, hỗ trợ và tái định c, trình tự, thủ
tục và mức tạm ứng cho chủ đầu t dự án để thực thiện việc bồi thờng, giải phóng
mặt bằng do Bộ Tài Chính hớng dẫn. Theo quy định về quản lý chi phí dự án
đầu t xây dựng công trình, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định c là
một khoản mục chi phí trong tổng mức đầu t của dự án.
3. Những nội dung cơ bản của Luật Đầu t liên quan tới dự án đầu t
xây dựng
3.1. Hình thức đầu t, các hình thức đầu t trực tiếp liên quan đến dự án đầu
t xây dựng bao gồm:
a. Đầu t theo hình thức hợp đồng xây dựng kinh doanh chuyển giao
(hợp đồng BOT): Hợp đồng BOT là hợp đồng đợc ký giữa cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền và nhà đầu t để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng
trong một thời hạn nhất định; Hết thời hạn, nhà đầu t chuyển giao không bồi
hoàn công trình đó cho nhà nớc Việt Nam.
10
b. Đầu t theo hình thức hợp đồng Xây dựng - chuyển giao - kinh doanh
(hợp đồng BOT):
Hợp đồng BOT là hợp đồng đợc ký giữa cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
và nhà đầu t để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong nhà
đầu t chuyển giao công trình đó cho Nhà nớc Việt Nam; Chính phủ giành cho
nhà đầu t quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu
hồi vốn đầu t và lợi nhuận.
c. Đầu t theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao (Hợp đồng
BT): hợp đồng BT là hợp đồng đợc ký giữa cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và

nhà đầu t để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà
đầu t chuyển giao công trình đó cho nhà nớc Việt Nam. Chính phủ tạo điều kiện
cho Nhà đầu t thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu t và lợi nhuận hoặc thanh
toán cho nhà đầu t theo thỏa thuận trong hợp đồng BT.
3.2. Đăng ký đầu t
a. Đối với Dự án đầu t trong nớc có quy mô đầu t dới 15 tỷ đồng Việt
Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu t có điều kiện thì Nhà đầu t không
phải làm thủ tục đăng ký đầu t. Lĩnh vực đầu t có điều kiện là lĩnh vực chỉ đợc
thực hiện đầu t với các điều kiện cụ thể do Pháp luật quy định.
b. Các dự án đầu t trong nớc có quy mô vốn đầu t từ 15 Tỷ đồng Việt Nam
đến dới 300 tỷ đồng Việt Nam và không thuộc danh mục lĩnh vực đầu t có điều
kiện thì Nhà đầu t làm thủ tục đăng ký đầu t theo mẫu tại Cơ quan Nhà nớc quản
lý đầu t cấp tỉnh. Trờng hợp Nhà đầu t có yêu cầu cấp giấy chứng nhận đầu t thì
cơ quan Nhà nớc quản lý đầu t cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu t.
Nội dung đăng ký đầu t bao gồm: T cách pháp lý của nhà đầu t; mục tiêu,
quy mô và địa điểm thực hiện dự án đầu t; Vốn đầu t, tiến độ thực hiện dự án;
nhu cầu sử dụng đất và cam kết về bảo vệ môi trờng; kiến nghị u đãi đầu t (nếu
có). Nhà đầu t đăng ký đầu t trớc khi thực hiện dự án đầu t.
c. Đối với dự án có vốn đầu t nớc ngoài, có quy mô vốn đầu t dới 300 tỷ
đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu t có điều kiện thì Nhà
đầu t làm thủ tục đăng ký đầu t tại cơ quan Nhà nớc quản lý đầu t cấp tỉnh để đ-
ợc cấp Giấy chứng nhận đầu t. Hồ sơ đăng ký đầu t bao gồm: Văn bản về t cách
pháp lý của nhà đầu t ; mục tiêu, quy mô, địa điểm dự án; Vốn đầu t và tiến độ
thực hiện dự án; nhu cầu sử dụng đất và cam kết bảo vệ môi trờng, báo cáo năng
lực tài chính của nhà đầu t; hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng BCC, điều lệ
doanh nghiệp (nếu có).
3.3. Thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu t
a. Thời điểm thực hiện thủ tục thẩm tra cấp giấy chứng nhận đầu t đợc tiến
hành trớc khi thực hiện dự án đầu t.
b. Đối tợng và nội dung thẩm tra.

- Đối với dự án đầu t trong nớc, Dự án có vốn đầu t nớc ngòai có quy mô
vốn đầu t từ 300 tỷ đồng Việt Nam trở lên và dự án thuộc Danh mục dự án đầu t
có điều kiện thì phải thực hiện cấp Giấy chứng nhận đầu t. Nội dung thẩm tra
11
cấp Giấy chứng nhận đầu t bao gồm xem xét sự phù hợp với quy hoạch kết cấu
hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử
dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác; Nhu cầu sử dụng đất, tiến độ
thực hiện dự án và giải pháp về môi trờng.
Đối với dự án có quy mô vốn đầu t dới 300 tỷ đồng Việt Nam và thuộc
Danh mục lĩnh vực đầu t có điều kiện thì cũng phải thực hiện cấp giấy chứng
nhận đầu t. Riêng nội dung thẩm tra để cấp giấy chứng nhận đầu t có những yêu
cầu khác so với quy định trên, phù hợp với từng loại dự án theo quy định các Bộ,
ngành liên quan có trách nhiệm thẩm tra khả năng đáp ứng các điều kiện mà dự
án đầu t phải đáp ứng đối với Dự án thuộc lĩnh vực đầu t có Điều kiện quy định
tại Điều 29 của Luật đầu t và Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định
108/2006/NĐ - CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hớng dẫn thi hành một
số điều của Luật đầu t.
3.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đầu t
a. Theo quy định hiện hành về đầu t, Thủ tớng chính phủ chấp thuận chủ
trơng đầu t các Dự án đầu t không phân biệt nguồn vốn, quy mô đầu t thuộc một
số lĩnh vực quan trọng, nhạy cảm nh xây dựng và kinh doanh cảnh hàng không,
xây dựng và kinh doanh cảng biển quốc gia; thăm dò, khai thác, chế biến dầu
khí; xây dựng kết cấu hạ tầng đờng sắt, đờng bộ, đờng thủy nội địa Riêng đối
với các dự án đầu t nằm trong quy hoạch đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt
hoặc ủy quyền phê duyệt thì cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu t thực hiện thủ
tục cấp Giấy chứng nhận đầu t mà không phải trình Thủ tớng chính phủ quyết
định chủ trơng đầu t.
b. UBND cấp tỉnh thực hiện việc đăng ký đầu t, cấp Giấy chứng nhận đầu
t đối với các dự án đầu t ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế, bao gồm cả các dự án đầu t đã đợc thủ tớng chính phủ chấp

thuận chủ trơng đầu t và các dự án đầu t phát triển kết cấu hạ tầng khu công
nghiêp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối với các địa phơng cha thành lập
Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Sở Kế hoạch
Và Đầu t là đầu mối tiếp nhận hồ sơ dự án đầu t thực hiện trên địa bàn tỉnh.
c. Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế thực hiện việc đăng ký đầu t, cấp Giấy chứng nhận đầu t đối với các dự
án đầu t trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
bao gồm cả các dự án đầu t phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ dự án đầu t là bộ phận trực
thuộc Ban Quản Lý.
4. Những vấn đề liên quan khác:
4.1. Đối với Luật Xâydựng:
Những vấn đề của Luật Xây dựng cha đợc nêu trong Phần này nh lập,
thẩm định, phê duyệt dự án; thực hiện dự án (thiết kế, giấy phép xây dựng, quản
lý thi công, nghiệm thu bàn giao, điều chỉnh dự án, điều kiện năng lực, an toàn
vệ sinh môi trờng, quản lý tiến độ, quản lý rủi ro, ) sẽ đợc nêu cụ thể, chi tiết ở
Phần II
12
4.2. Đối với Luật Đấu thầu:
Nội dung này đợc quy định cụ thể ở Chuyên đề 2 (Lựa chọn nhà thầu
trong hoạt động xây dựng)
4.3. Đối với các Luật khác:
Tuỳ thuộc quy mô, tính chất, đặc điểm dự án, vị trí xây dựng, Dự án đầu t
xây dựng còn liên quan đến một số luật khác nh: Luật Phòng cháy chữa cháy,
Luật Môi trờng, Luật Thơng mại, Luật Lao động,
II. Khái niệm về dự án đầu t xây dựng công trình
Phát triển dự án là một chu trình hoạt động trải qua các giai đoạn chính
sau:
1. Giai đoạn tiền đầu t
1.1. Dự án đầu t xây dựng công trình là gì?

Dự án đầu t xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến
việc bỏ vốn để đầu t xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây
dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lợng công trình hoặc sản
phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu t xây dựng công trình
bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.
Dự án đầu t xây dựng công trình khác với các dự án khác là dự án đầu t
đều có gắn liền với việc xây dựng công trình
1.2. Xác định dự án
Xác định dự án là tiến trình tìm kiếm những khoản đầu t có tiềm năng, mà
các nguồn đó sẽ là đối tợng kiểm tra của một dự án. Việc này có thể đợc xác
định từ kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, các báo cáo điều tra theo lĩnh vực,
theo ngành, theo vùng.
1.3. Chuẩn bị dự án
Chuẩn bị dự án là việc lập Dự án đã đợc xác định. Khi một Dự án đợc
xem là khả thi thì đó là lúc cần tiến hành thẩm định để quyết định đầu t. Việc
chuẩn bị dự án hay tiến hành lập Dự án là bớc đề cập tới việc điều tra, khảo sát
về khả năng thành công của trị trờng và kỹ thuật, tài chính, kinh tế và hoạt động
của Dự án.
1.4. Thẩm định và quyết định đầu t
Khi một Dự án đợc coi là khả thi trên mọi phơng diện, thì bớc tiếp theo là
phải xem xét thẩm định của ngời có thẩm quyền quyết định đầu t và cơ quan tài
trợ vốn.
2. Giai đoạn thực hiện đầu t
Để đảm bảo Dự án đợc thực hiện nh đã phê duyệt thì nhất thiết phải xây
dựng một hệ thống thực hiện Dự án. Hệ thống này phải đợc thiết kế có tính đến
cả các vấn đề khó khăn và cách giải quyết các vấn đề đó ngay khi phát sinh.
13
Việc theo dõi và giám sát bắt đầu từ thời điểm khảo sát thiết kế đến khi
kết thúc dự án đa vào sử dụng để đảm bảo dự án hoàn thành có hiệu quả.
3. Giai đoạn sau đầu t

Gồm 2 khâu:
3.1. Khâu hoạt động Dự án
Một dự án bớc vào giai đoạn hoạt động sau khi đầu t có nghĩa là dự án đã
hoàn thành đồng bộ các cơ sở hạ tầng kể cả các dịch vụ (nếu có) và bắt đầu đi
vào hoạt động để tạo ra sản phẩm.
3.2. Đánh giá hiệu quả
Sau khi dự án hoàn thành đi vào hoạt động phải tiến hành điều tra và đánh
giá hiệu quả của dự án về:
- Quá trình vận hành dự án.
- Những ảnh hởng trực tiếp, gián tiếp đối với mục tiêu phát triển của dự
án.
III. Những nguyên tắc quản lý dự án đầu t xây dựng
công trình
1. Việc đầu t xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an
ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trờng, phù hợp với các quy định của pháp
luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
2. Ngoài việc tuân thủ quy định nêu trên, tuỳ theo nguồn vốn sử dụng cho
dự án, nhà nớc còn quản lý theo quy định sau đây :
2.1. Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nớc kể cả các dự án
thành phần, Nhà nớc quản lý toàn bộ quá trình đầu t xây dựng từ việc xác định
chủ trơng đầu t, lập dự án, quyết định đầu t, lập thiết kế, tổng dự toán, lựa chọn
nhà thầu, thi công xây dựng đến khi nghiệm thu, bàn giao và đa công trình vào
khai thác sử dụng. Ngời quyết định đầu t có trách nhiệm bố trí đủ vốn theo tiến
độ thực hiện dự án, nhng không quá 3 năm đối với dự án nhóm C, 5 năm đối với
dự án nhóm B.
Các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nớc do cơ quan quản lý nhà nớc có
thẩm quyền quyết định theo phân cấp, phù hợp với quy định của pháp luật về
ngân sách nhà nớc;
2.2. Đối với dự án của doanh nghiệp sử dụng vốn tín dụng do Nhà nớc bảo

lãnh, vốn tín dụng đầu t phát triển của nhà nớc và vốn đầu t phát triển của doanh
nghiệp Nhà nớc thì Nhà nớc chỉ quản lý về chủ trơng và quy mô đầu t. Doanh
nghiệp có dự án tự chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý dự án theo các
quy định của Nghị định này và các quy định khác của pháp luật có liên quan;
14
2.3. Đối với các dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn t nhân, chủ đầu t
tự quyết định hình thức và nội dung quản lý dự án. Đối với các dự án sử dụng
hỗn hợp nhiều nguồn vốn khác nhau thì các bên góp vốn thoả thuận về phơng
thức quản lý hoặc quản lý theo quy định đối với nguồn vốn có tỷ lệ % lớn nhất
trong tổng mức đầu t.
2.4. Đối với dự án do Quốc hội thông qua chủ trơng đầu t và dự án nhóm
A gồm nhiều dự án thành phần, nếu từng dự án thành phần có thể độc lập vận
hành, khai thác hoặc thực hiện theo phân kỳ đầu t đợc ghi trong văn bản phê
duyệt Báo cáo đầu t thì mỗi dự án thành phần đợc quản lý, thực hiện nh một dự
án độc lập.
IV. Phân loại, nhóm dự án đầu t xây dựng công trình
1. Mục đích của việc phân loại và nhóm dự án đầu t xây dựng công trình
Mục đích của việc phân loại và nhóm dự án đầu t xây dựng công trình là
để phân cấp quản lý
2. Nguyên tắc phân loại và nhóm dự án đầu t xây dựng công trình
Việc phân loại và nhóm dự án đầu t xây dựng công trình căn cứ theo tính
chất và quy mô đầu t. Dự án đầu t xây dựng công trình đợc phân thành 3 nhóm
A, B, C và đợc thể hiện tại phụ lục số 1.Tuỳ thuộc vào yêu cầu phát triển kinh tế
xã hội, chính sách mở cửa, yêu cầu về đổi mới cơ chế và sự biến động của thị
trờng, nhóm dự án có thể đợc điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế.
V. Xác định chủ đầu t dự án đầu t xây dựng công trình
Chủ đầu t dự án đầu t xây dựng công trình là ngời sở hữu vốn hoặc là ngời
đợc giao quản lý và sử dụng vốn để đầu t xây dựng công trình.
1. Chủ đầu t xây dựng công trình đối với các dự án sử dụng vốn ngân
sách nhà nớc:

Chủ đầu t xây dựng công trình do ngời quyết định đầu t quyết định trớc
khi lập dự án đầu t xây dựng công trình phù hợp với quy định của Luật Ngân
sách Nhà nớc.
1.1 Đối với các dự án do Thủ tớng Chính phủ quyết định đầu t thì chủ đầu
t là một trong các cơ quan, tổ chức sau: Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc
Chính phủ, cơ quan khác ở trung uơng (gọi chung là cơ quan cấp Bộ), Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng (gọi chung là Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh) và doanh nghiệp nhà nớc.
1.2. Đối với dự án do Bộ trởng, Thủ trởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Uỷ
ban nhân dân các cấp quyết định đầu t thì chủ đầu t là đơn vị quản lý, sử dụng
công trình.
Trờng hợp cha xác định đợc đơn vị quản lý, sử dụng công trình hoặc đơn
vị quản lý, sử dụng công trình không đủ điều kiện làm chủ đầu t thì ngời quyết
định đầu t lựa chọn đơn vị có đủ điều kiện làm chủ đầu t. Trong trờng hợp đơn vị
quản lý, sử dụng công trình không đủ điều kiện làm chủ đầu t, ngời quyết định
15
đầu t giao nhiệm vụ cho đơn vị sẽ quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm cử
ngời tham gia với chủ đầu t để quản lý đầu t xây dựng công trình và tiếp nhận
quản lý, sử dụng khi công trình hoàn thành.
2. Chủ đầu t đối với các dự án sử dụng vốn khác
2.1. Đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng thì ngời vay vốn để đầu t xây
dựng công trình là chủ đầu t.
2.2. Đối với các dự án sử dụng các nguồn vốn khác thì chủ đầu t là chủ sở
hữu vốn hoặc là ngời đại diện theo quy định của pháp luật.
2.3. Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì chủ đầu t là ngời do các
thành viên góp vốn thoả thuận cử hoặc là ngời có tỷ lệ góp vốn cao nhất.
VI. mục tiêu, yêu cầu của quản lý dự án đầu t xây dựng
công trình
1. Mục tiêu
Quản lý dự án đầu t xây dựng công trình nhằm mục tiêu đa dự án vào khai

thác sử dụng đạt chất lợng, tiến độ, chi phí phù hợp, an toàn và hiệu quả. Để đạt
đợc mục tiêu này cần phải quản lý dự án ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu t.
1.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu t, lập dự án đầu t xây dựng công trình để:
a. Trình ngời quyết định đầu t xem xét việc đầu t vào dự án có hiệu quả
hay không đồng thời xem xét các yếu tố có liên quan trực tiếp đến dự án có đảm
bảo tính khả thi hay không về các mặt nh sự phù hợp với quy hoạch, khả năng
giải phóng mặt bằng quy hoạch, các yếu tố về khả năng huy ộng vốn, phòng
chống cháy nổ, vệ sinh mội trờng, an ninh quốc phòng
b. Trình cơ quan nhà nớc có thẩm quyền để xem xét dự án có đáp ứng đợc
các yêu cầu về quy hoạch, về sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật
ngoài hàng rào dự án, việc áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn và những nội
dung khác liên quan có ảnh hớng tới công đồng.
1.2. Giai đoạn thực hiện đầu t, việc quản lý dự án nhằm:
a. Đa dự án vào sử dụng đúng tiến độ đã đợc phê duyệt.
b. Quản lý việc thực hiện các công việc, các hạng mục, các công trình của
dự án đảm bảo chất lợng theo thiết kế đợc duyệt, theo đúng quy chuẩn, tiêu
chuẩn kỹ thuật.
c. Quản lý chi phí theo đúng dự án đợc duyệt, thiết kế đợc duyệt, định
mức kinh tế - kỹ thuật và các quy định có liên quan để đạt đợc đợc giá thành hợp
lý.
d. Quản lý các hoạt động trong quá trình triển khai dự án để hạn chế tới
mức tối thiểu các rủi ro về an toàn lao động, an toàn công trình, đảm bảo vệ
sinh, môi trờng và các vấn đề khác.
2. Yêu cầu
16
2.1. Để đạt đợc mục tiêu nêu trên, công tác quản lý dự án phải thực hiện
các yêu cầu sau:
a. Khi đầu t xây dựng công trình, chủ đầu t phải tổ chức lập dự án để làm
rõ sự cần thiết phải đầu t và xác định hiệu quả đầu t xây dựng công trình về kinh
tế xã hội của dự án.

b. Đối với dự án nhóm A không có trong quy hoạch ngành đợc cấp có
thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu t phải báo cáo Bộ quản lý ngành để xem xét,
bổ sung quy hoạch theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tớng Chính phủ chấp thuận
bổ sung quy hoạch trớc khi lập dự án đầu t xây dựng công trình. Vị trí, quy mô
xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đợc cấp có thẩm quyền phê
duyệt, nếu cha có trong quy hoạch xây dựng thì phải đợc Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh chấp thuận.
2.2. Khi đầu t xây dựng các công trình sau đây, chủ đầu t không bắt buộc
phải lập dự án đầu t xây dựng công trình mà chỉ lập Báo cáo kinh tế- kỹ thuật xây
dựng công trình để trình ngời quyết định đầu t phê duyệt:
a. Công trình xây dựng cho mục đích tôn giáo.
b. Các công trình xây dựng có tổng mức đầu t dới 15 tỷ đồng không tính
tiến sử dụng đất; trừ trờng hợp ngời quyết định đầu t thấy cần thiết và yêu cầu
phải lập dự án đầu t xây dựng công trình.
2.3. Yêu cầu ban quản lý dự án hoặc t vấn quản lý dự án phải có đủ điều
kiện năng lực và kinh nghiệm quản lý dự án; các chủ thể t vấn thiết kế, giám sát
và nhà thầu thi công xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định.
VII. Nội dung quản lý dự án đầu t xây dựng công trình
1. Về nguyên tắc để đạt đợc mục tiêu của dự án cần phải quản lý ngay từ
giai đoạn chuẩn bị dự án, có nghĩa là phải quản lý tất cả các nội dung từ khảo
khảo sát, thiết kế, lựa chọn nhà thầu, ký kết hợp đồng và quản lý trong quá trình
thi công xây dựng. Mục này chỉ đề cập tới các nội dung quản lý dự án trong giai
đoạn thi công còn quản lý các nội dung khác nh khảo sát, thiết kế xây dựng, lựa
chọn nhà thầu, ký kết hợp đồng, đợc đề cập cụ thể trong các chuyên đề này.
2. Quản lý thi công xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lợng xây
dựng, quản lý tiến độ xây dựng, quản lý khối lợng thi công xây dựng công trình,
quản lý an toàn lao động trên công trờng xây dựng, quản lý môi trờng xây dựng.
Riêng quản lý chất lợng xây dựng đợc thực hiện theo các quy định của Nghị định
về quản lý chất lợng công trình xây dựng.
2.1. Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình

a. Công trình xây dựng trớc khi triển khai phải đợc lập tiến độ thi công xây
dựng. Tiến độ thi công xây dựng công trình phải phù hợp với tổng tiến độ của dự
án đã đợc phê duyệt.
17
b. Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dài
thì tiến độ xây dựng công trình phải đợc lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm.
c. Nhà thầu thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ lập tiến độ thi công
xây dựng chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện nhng phải
bảo đảm phù hợp với tổng tiến độ của dự án.
d. Chủ đầu t, nhà thầu thi công xây dựng, t vấn giám sát và các bên có liên
quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình và điều
chỉnh tiến độ trong trờng hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo
dài nhng không đợc làm ảnh hởng đến tổng tiến độ của dự án.
Trờng hợp xét thấy tổng tiến độ của dự án bị kéo dài thì chủ đầu t phải báo
cáo ngời quyết định đầu t để quyết định việc điều chỉnh tổng tiến độ của dự án.
2.2. Quản lý khối lợng thi công xây dựng công trình
a. Việc thi công xây dựng công trình phải đợc thực hiện theo khối lợng của
thiết kế đợc duyệt.
b. Khối lợng thi công xây dựng đợc tính toán, xác nhận giữa chủ đầu t, nhà
thầu thi công xây dựng, t vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi công và
đợc đối chiếu với khối lợng thiết kế đợc duyệt để làm cơ sở nghiệm thu, thanh
toán theo hợp đồng.
c. Khi có khối lợng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công trình
đợc duyệt thì chủ đầu t và nhà thầu thi công xây dựng phải xem xét để xử lý.
Riêng đối với công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nớc thì chủ đầu t phải báo
cáo ngời quyết định đầu t để xem xét, quyết định.
Khối lợng phát sinh đợc chủ đầu t, ngời quyết định đầu t chấp thuận, phê
duyệt là cơ sở để thanh toán, quyết toán công trình.
d. Nghiêm cấm việc khai khống, khai tăng khối lợng hoặc thông đồng giữa
các bên tham gia dẫn đến làm sai khối lợng thanh toán.

2.3. Quản lý an toàn lao động trên công trờng xây dựng
a. Nhà thầu thi công xây dựng phải lập các biện pháp an toàn cho ngời và
công trình trên công trờng xây dựng. Trờng hợp các biện pháp an toàn liên quan
đến nhiều bên thì phải đợc các bên thỏa thuận.
b. Các biện pháp an toàn, nội quy về an toàn phải đợc thể hiện công khai trên
công trờng xây dựng để mọi ngời biết và chấp hành. ở những vị trí nguy hiểm trên
công trờng, phải bố trí ngời hớng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn.
c. Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu t và các bên có liên quan phải th-
ờng xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao động trên công trờng. Khi phát
hiện có vi phạm về an toàn lao động thì phải đình chỉ thi công xây dựng. Ngời để
xảy ra vi phạm về an toàn lao động thuộc phạm vi quản lý của mình phải chịu
trách nhiệm trớc pháp luật.
d. Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm đào tạo, hớng dẫn, phổ biến các quy
định về an toàn lao động. Đối với một số công việc yêu cầu nghiêm ngặt về an
toàn lao động thì ngời lao động có phải giấy chứng nhận đào tạo an toàn lao
18
động. Nghiêm cấm sử dụng ngời lao động cha đợc đào tạo và cha đợc hớng dẫn
về an toàn lao động.
đ. Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm cấp đầy đủ các trang bị bảo
hộ lao động, an toàn lao động cho ngời lao động theo quy định khi sử dụng lao
động trên công trờng.
e. Khi có sự cố về an toàn lao động, nhà thầu thi công xây dựng và các bên
có liên quan có trách nhiệm tổ chức xử lý và báo cáo cơ quan quản lý nhà nớc về
an toàn lao động theo quy định của pháp luật đồng thời chịu trách nhiệm khắc
phục và bồi thờng những thiệt hại do nhà thầu không bảo đảm an toàn lao động
gây ra.
2.4. Quản lý môi trờng xây dựng
a. Nhà thầu thi công xây dựng phải thực hiện các biện pháp đảm bảo về
môi trờng cho ngời lao động trên công trờng và bảo vệ môi trờng xung quanh,
bao gồm có biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trờng.

Đối với những công trình xây dựng trong khu vực đô thị thì còn phải thực hiện
các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đa đến nơi quy định.
b. Trong quá trình vận chuyển vật liệu xây dựng, phế thải phải có biện
pháp che chắn đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trờng.
c. Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu t phải có trách nhiệm kiểm tra
giám sát việc thực hiện bảo vệ môi trờng xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra
giám sát của cơ quan quản lý nhà nớc về môi trờng. Trờng hợp nhà thầu thi công
xây dựng không tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trờng thì chủ đầu t, cơ quan
quản lý nhà nớc về môi trờng có quyền đình chỉ thi công xây dựng và yêu cầu
nhà thầu thực hiện đúng biện pháp bảo vệ môi trờng.
d. Ngời để xảy ra các hành vi làm tổn hại đến môi trờng trong quá trình thi
công xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật và bồi thờng thiệt
hại do lỗi của mình gây ra.
2.5. Quản lý rủi ro
Trong quá trình thực hiện dự án cần quản lý tốt các rủi ro có thể xảy ra:
a. Sau khi tiến hành phân tích độ nhạy, bớc tiếp theo là đánh giá các rủi ro
dự án và xem xét các biện pháp để làm giảm đến mức tối thiểu các rủi ro này.
Không thể và không cần thiết phải xác định và xem xét tỉ mỉ tất cả các rủi ro có
thể xảy ra liên quan đến dự án. Tuy nhiên, các rủi ro có các hậu quả kinh tế lớn
cần phải đợc xác định bằng cách sử dụng kết quả phân tích độ nhạy.
b. Cần đặc biệt chú ý đến các nhân tố hoặc sự kiện có thể có tác động
nghiêm trọng đến quá trình thực hiện dự án hoặc làm giảm đáng kể tính khả thi
kinh tế của dự án. Trong tình huống này, cả trờng hợp cơ bản EIRR và các chỉ
số độ nhạy đều là thích hợp. Một số loại rủi ro có thể hay xảy ra đối với một số
dự án, trong khi đối với một số dự án khác thì ít hơn. Ví dụ, một dự án nông
nghiệp hớng về khuyến khích xuất khẩu chịu rủi ro nhiều hơn khi giá cả biến
động so với dự án hớng vào tiêu dùng trong nớc. Nếu phân tích độ nhạy cho thấy
19
mức độ rủi ro cao và rõ ràng, thì trong báo cáo thẩm định cần giải thích rõ các
biện pháp cần thiết nhằm làm giảm đến mức tối thiểu rủi ro.

c. Rủi ro sẽ lớn hơn trong trờng hợp dự án có tỷ suất EIRR chỉ lớn hơn tý
chút so với chi phí cơ hội của vốn. Điều này càng dễ xảy ra, nếu các biến số chủ
yếu rất nhạy cảm với các biến động tiêu cực vì thâm chí chỉ một thay đổi rất nhỏ
trong một biến số có thể làm cho dự án trở nên không khả thi. Thậm chí nếu
phần lớn các biến số không nhạy cảm với các thay đổi nào đó, thì một sự phối
hợp các thay đổi nh vậy có thể có các tác động tiêu cực đến tính khả thi kinh tế
của dự án. Trong các trờng hợp nh vậy cần trình bày tỉ mỉ về các rủi ro sẽ gặp
phải và về các biện pháp để làm giảm các rủi ro, và giải thích đầy đủ về hành
động sửa chữa dự kiến sẽ thực hiện.
d. Đối với các dự án có rủi ro cao, bên cạnh phân tích độ nhạy, cần bổ
sung phân tích xác suất các giá trị có thể có các biến số, bởi vì làm nh vậy sẽ
định lợng đợc các hậu quả có thể xảy ra. Tuy nhiên, khi tiến hành phân tích xác
suất rủi ro, sẽ phải làm rất nhiều việc, nên phơng pháp này chỉ đợc tiến hành đối
với các dự án có mức rủi ro cao và đối với các dự án lớn mà việc tính toán sai có
thể dẫn đến mất mát lớn cho nền kinh tế.
VIII. Các hình thức quản lý thực hiện dự án
1. Căn cứ điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân, yêu cầu của dự án, ng-
ời quyết định đầu t xây dựng công trình quyết định lựa chọn một trong các hình
thức quản lý dự án đầu t xây dựng công trình sau đây:
1.1. Trực tiếp quản lý dự án khi chủ đầu t xây dựng công trình có đủ điều
kiện năng lực về quản lý dự án.
1.2. Thuê tổ chức t vấn quản lý dự án khi chủ đầu t xây dựng công trình
không đủ điều kiện năng lực;
2. Chủ đầu t trực tiếp quản lý dự án là hình thức chủ đầu t sử dụng bộ máy
của cơ quan, đơn vị mình để trực tiếp tổ chức quản lý thực hiện dự án hoặc giao
cho Ban quản lý dự án do mình thành lập ra để tổ chức quản lý thực hiện dự án
cụ thể nh sau:
2.1. Mô hình 1: Chủ đầu t không thành lập Ban quản lý dự án mà sử dụng
bộ máy hiện có của mình để trực tiếp tổ chức quản lý thực hiện dự án. Mô hình
này đợc áp dụng đối với dự án quy mô nhỏ có tổng mức đầu t dới 7 tỷ đồng, khi

bộ máy của chủ đầu t kiêm nhiệm đợc việc quản lý thực hiện dự án.
2.2. Mô hình 2: Chủ đầu t thành lập Ban quản lý dự án để giúp mình trực
tiếp tổ chức quản lý thực hiện dự án, cụ thể nh sau:
- Chủ đầu t giao cho Ban quản lý dự án hiện có để quản lý thêm dự án
mới.
- Trờng hợp Ban quản lý dự án hiện có không đủ điều kiện để quản lý
thêm dự án mới thì Chủ đầu t thành lập Ban quản lý dự án mới để quản lý thực
hiện dự án.
2.3. Trờng hợp áp dụng mô hình 1 thì chủ đầu t sử dụng pháp nhân của
mình để trực tiếp quản lý thực hiện dự án. Chủ đầu t phải có quyết định cử ngời
20
tham gia quản lý dự án và phân công nhiệm vụ cụ thể, trong đó phải có ngời trực
tiếp phụ trách công việc quản lý dự án. Những ngời đợc cử tham gia quản lý dự
án làm việc theo chế độ kiêm nhiệm hoặc chuyên trách.
2.4. Trờng hợp áp dụng mô hình 2 thì phải bảo đảm các nguyên tắc sau
đây:
a) Ban quản lý dự án do chủ đầu t thành lập, là đơn vị trực thuộc chủ đầu
t. Quyền hạn, nhiệm vụ của Ban quản lý dự án do chủ đầu t giao.
b) Ban quản lý dự án có t cách pháp nhân hoặc sử dụng pháp nhân của
chủ đầu t để tổ chức quản lý thực hiện dự án.
c) Cơ cấu tổ chức của Ban quản lý dự án bao gồm giám đốc (hoặc Trởng
ban), các phó giám đốc (hoặc Phó trởng ban) và lực lợng chuyên môn, nghiệp vụ.
Cơ cấu bộ máy của Ban quản lý dự án phải phù hợp với nhiệm vụ đợc giao và bảo
đảm dự án đợc thực hiện đúng tiến độ, chất lợng và tiết kiệm chi phí. Các thành
viên của Ban quản lý dự án làm việc theo chế độ chuyên trách hoặc kiêm nhiệm.
d) Một Ban quản lý dự án có thể đợc giao đồng thời quản lý thực hiện
nhiều dự án nhng phải bảo đảm từng dự án đợc theo dõi, ghi chép riêng và quyết
toán kịp thời theo đúng quy định của pháp luật.
đ) Ban quản lý dự án hoạt động theo Quy chế do chủ đầu t ban hành, chịu
trách nhiệm trớc chủ đầu t và pháp luật theo nhiệm vụ, quyền hạn đợc giao.

e) Chủ đầu t phải cử ngời có trách nhiệm để chỉ đạo, đôn đốc, kiểm tra Ban
quản lý dự án thực hiện quyền hạn, nhiệm vụ để bảo đảm dự án đợc thực hiện
đúng nội dung và tiến độ đã đợc phê duyệt. Chủ đầu t phải chịu trách nhiệm toàn
diện về những công việc thuộc nhiệm vụ, quyền hạn của mình theo quy định của
pháp luật, kể cả những công việc đã giao cho Ban quản lý dự án thực hiện.
2.5. Trờng hợp Ban quản lý dự án có t cách pháp nhân và năng lực chuyên
môn thì có thể đợc giao nhiệm vụ quản lý thực hiện dự án của chủ đầu t khác khi
cơ quan thành lập ra Ban quản lý dự án chính là cấp quyết định đầu t của dự án
đó. Trong trờng hợp này cấp quyết định đầu t phải có quyết định phân giao
nhiệm vụ cụ thể và ban hành cơ chế phối hợp giữa chủ đầu t và Ban quản lý dự
án để bảo đảm dự án đợc thực hiện đúng tiến độ, chất lợng và hiệu quả. Sau khi
công tác xây dựng hoàn thành, Ban quản lý dự án bàn giao công trình cho chủ
đầu t khai thác, sử dụng. Ban quản lý dự án loại này có thể đợc nhận thầu làm t
vấn quản lý dự án cho chủ đầu t khác nếu có đủ các điều kiện theo quy định của
pháp luật và đợc cơ quan quyết định thành lập ra Ban quản lý dự án cho phép.
3. Hình thức chủ đầu t thuê t vấn quản lý dự án là hình thức chủ đầu t ký
hợp đồng thuê một pháp nhân khác làm T vấn quản lý dự án. Trong trờng hợp
này, Chủ đầu t phải cử cán bộ phụ trách, đồng thời phân giao nhiệm vụ cho các
đơn vị thuộc bộ máy của mình thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của Chủ đầu
t và quản lý việc thực hiện hợp đồng của t vấn quản lý dự án.
3.1 T vấn quản lý dự án thực hiện các nội dung quản lý thực hiện dự án
theo hợp đồng ký với Chủ đầu t. Hợp đồng thuê t vấn quản lý dự án phải nêu rõ
21
phạm vi công việc và nội dung quản lý; quyền hạn, trách nhiệm của t vấn và của
chủ đầu t.
3.2. T vấn quản lý dự án có trách nhiệm tổ chức bộ máy và cử ngời phụ
trách để trực tiếp thực hiện nhiệm vụ quản lý thực hiện dự án theo hợp đồng đã ký
với chủ đầu t. T vấn quản lý dự án phải có văn bản thông báo về nhiệm vụ, quyền
hạn của ngời phụ trách và bộ máy của t vấn trực tiếp thực hiện quản lý dự án cho
chủ đầu t biết và thông báo tới các nhà thầu khác và tổ chức, cá nhân có liên quan.

3.3. T vấn quản lý dự án đợc thuê thêm tổ chức, cá nhân khác tham gia
thực hiện một số phần việc quản lý thực hiện dự án, nhng phải đợc chủ đầu t
chấp thuận.
phần ii
trình tự, thủ tục lập và thực hiện dự án
đầu t xây dựng công trình
I. Điều tra, khảo sát để xác định dự án
1. ý nghĩa của công tác điều tra, khảo sát
Điều tra, khảo sát là quá trình tìm hiểu các cơ hội đầu t, mà các cơ hội đó
đợc hớng tới việc giải quyết các vấn đề cản trở các mục tiêu phát triển nh mong
muốn hoặc hớng tới việc khai thác một tiềm năng phát triển đang có.
ở giai đoạn này, điều qua trọng là việc tham khảo ý kiến phải đợc tiến
hành càng rộng rãi càng tốt, để không chỉ tham khảo ý kiến của những ngời đề
xuất mà cả ý kiến của những ngời phản đối, và tốt nhất là tham khảo ý kiến của
những ngời hởng lợi.
Việc xác định một vấn đề thờng dựa vào ngời sẽ đợc tham khảo ý kiến và
do các bên khác nhau có các quan điểm khác nhau đối với việc xây dựng dự án,
các quan điểm này đợc phản ánh trong nhận thức của họ về nhu cầu và sự lựa
chọn các giải pháp, nếu càng tham khảo càng rộng sẽ càng thu nhập đợc toàn bộ
các tình huống phức tạp.
2. Điều tra, nghiên cứu phân tích các dữ liệu phục vụ cho việc lập dự
án
Một nghiên cứu khả thi bao gồm 5 lĩnh vực phân tích, đó là: thị trờng, kỹ
thuật, tài chính, kinh tế và vận hành.
Những lĩnh vực nghiên cứu này có mối quan hệ qua lại chăn chẽ, ví dụ thu
nhập về tài chính đợc ớc tính từ việc bán hàng dự kiến trong nghiên cứu thị tr-
ờng, mà thị trờng thì một phần đợc quyết định từ những dự kiến về các mức và
những chi phí sản xuất đã đợc đánh giá trong nghiên cứu về kỹ thuật. Trong hầu
hết các trờng hợp, việc phân tích toàn diện một khía cạnh khó có thể thực hiện
đợc nếu không tham khảo đến những nội dung đã tìm đợc trong các phần khác

22
của dự án. Tuy nhiên, tuỳ thuộc vào bản chất và quy mô của dự án đang đợc
xem xét mà lĩnh vực nghiên cứu có thể khác nhau về mức độ quan trọng.
2.1. Điều tra, nghiên cứu về thị trờng
Các dự án đầu t đợc xác định xuất phát từ việc điều tra, phân tích thị trờng
trong và ngoài nớc, bao gồm cả thị trờng đối với các dịch vụ công ích.
a. Thị trờng ngoài nớc.
Việc phân tích thị trờng ngoài nớc có thể bao gồm:
- Sản xuất những mặt hàng mà nớc đó có lợi thế so sánh.
- Sản xuất những mặt hàng đòi hỏi cơ sở sản xuất có quy mô tối thiểu nh-
ng năng lực sản xuất vẫn vợt quá số lợng cầu trong nớc. Trong những trờng hợp
nh vậy, loại hàng đó có thể đợc bán sang các thị trờng lân cận để tận dụng yếu
tố thuận lợi về lợi thế so sánh.
b. Thị trờng trong nớc
Việc phân tích các thị trờng trong nớc có thể liên quan tới:
- Việc thay thế hàng nhập khẩu: Các khả năng trong nớc sản xuất đợc các
sản phẩm và dịch vụ mà cho đến nay còn phải nhập khẩu.
- Các khả năng về cầu trong nớc: Cầu trong nớc cha đợc thoả mãn và/hoặc
ngày càng tăng đối với các hàng hoá và dịch vụ do các cơ sở sản xuất trong nớc
cung ứng sẽ tạo ra những cơ hội cho việc mở rộng và tăng thêm đầu t.
Trong việc xác định những cơ hội về thị trờng nêu trên, thì cần phải tham
khảo kế hoạch u tiên về đầu t và kế hoạch u tiên về xuất khẩu cũng nh kế hoạch
kêu gọi đầu t trong từng thời kỳ.
c. Thị trờng đối với các dịch vụ
Những nghiên cứu về thị trờng không nên chỉ giới hạn ở sản xuất cung
cấp hàng hoá, mà cần nhận thức cả về thị trờng đối với các dịch vụ công do
Chính phủ đầu t và các dự án dịch vụ do các thành phần khác đầu t.
2.2. Điều tra, nghiên cứu, phân tích về kỹ thuật
Khi điều tra, phân tích các yếu tố về kỹ thuật phải chú ý tới các đặc điểm
kỹ thuật của máy móc thiết bị dự định sử dụng cho dự án, trong đó cần chú ý tới

công nghệ áp dụng có phù hợp với sự phát triển trong tơng lai, có nằm trong
danh mục mà nhà nớc không cho phép áp dụng; các yếu tố ảnh hởng tới môi tr-
ờng. Điều không thể thiếu là phân tích quy mô, công suất của dây chuyền công
nghệ, trong đó có tính đến các nguồn nguyên liệu đàu vào sẵn có hay không
theo yêu cầu về số lợng và chất lợng. Đồng thời phải xác định nguồn nguyên
liệu đủ để sản xuất liên tục đảm bảo công suất của cơ sở sản xuất. Bên cạnh đó
phải phân tích cả đầu ra của sản phẩm đảm bảo về chất lợng, đạt hiệu quả kinh
tế cao hon khi áp dụng các kỹ thuật, công nghệ khác nhau.
2.3. Điều tra, phân tích về tài chính
Mục tiêu của việc điều tra, phân tích về tài chính là để quyết định tính khả
thi về mặt tài chính và trong trờng hợp thì xác định khả năng trả nợ của dự án.
23
Các lĩnh vực của việc nghiên cứu, điều tra bao gồm việc so sánh về các chi phí
tài chính của việc thực hiện dự án và hoạt động của dự án với thu nhập hy vọng
thu đợc trong suốt tuổi thọ của dự án.
2.4. Điều tra phân tích về kinh tế
Mục đích của việc phân tích về kinh tế là để xác định sự đóng góp thực tế
của dự án đối với phúc lợi kinh tế xã hội của quốc gia, địa phơng. Việc phân
tích này đợc thực hiện tháng qua việc so sánh giữa các lợi ích về kinh tế xã hội
và hoạt động của dự án. Dự án đợc coi là khả thi về mặt kinh tế, nếu sau khi tính
toán bù trừ thích hợp mà lợi ích nhiều hơn chi phí.
2.5. Các yếu tố về vận hành
Mục đích của việc nghiên cứu về hoạt động là để quyết định xem dự án có
thể đợc xây dựng và đa vào hoạt động không? và ở đây có xem xét đến cản trở
về chính trị, luật phát, mà những cản trở đó có thể liên quan tới quá trình về xây
dựng và hoạt động của dự án.
Các tiêu chuẩn để xác định tính khả thi về hoạt động của dự án bao gồm:
a. Khả năng đợc chấp nhận về chính trị và tính hợp pháp của Dự án.
b. Có quy chế tổ chức về thể chế phù hợp cho việc xây dựng và hành động
của Dự án.

c. Sự sẵn có và đầy đủ các nguồn lực cho việc xây dựng và họat động của
dự án.
iI. lập báo cáo đầu t xây dựng công trình
1. Báo cáo đầu t xây dựng công trình
Các dự án quan trọng quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11 của Quốc
hội trớc khi lập dự án đầu t xây dựng công trình, chủ đầu t phải lập Báo cáo đầu
t xây dựng công trình để trình Chính phủ để xem xét trình Quốc hội thông qua
chủ trơng và cho phép đầu t.
2. Nội dung Báo cáo đầu t xây dựng công trình bao gồm:
2.1. Sự cần thiết phải đầu t xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và
khó khăn; chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia nếu có;
2.2. Dự kiến quy mô đầu t: công suất, diện tích xây dựng; các hạng mục
công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; dự
kiến về địa điểm xây dựng công trình, nhu cầu sử dụng đất;
2.3. Hình thức đầu t: trực tiếp bỏ vốn, liên doanh, BOT hoặc các hình thức
khác;
2.4. Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật; các điều kiện cung
cấp vật t thiết bị, nguyên liệu, năng lợng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật; phơng án
giải phóng mặt bằng, tái định c nếu có; các ảnh hởng của dự án đối với môi tr-
ờng, sinh thái, phòng chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng;
2.5. Xác định sơ bộ về tổng mức đầu t;
24
2.6. Phơng án huy động vốn và khả năng hoàn vốn, trả nợ, thu lãi nếu có;
2.7. Xác định sơ bộ hiệu quả đầu t: hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của
dự án; dự kiến thời gian thực hiện dự án;
3. Xin phép đầu t xây dựng công trình:
3.1. Chủ đầu t có trách nhiệm gửi Báo cáo đầu t xây dựng công trình tới
Bộ quản lý ngành. Bộ quản lý ngành có trách nhiệm xem xét, lấy ý kiến của các
Bộ, ngành, UBND các địa phơng có liên quan để tổng hợp trình Chính phủ xem
xét để trình Quốc hội thông qua chủ trơng và cho phép đầu t.

3.2. Thời hạn lấy ý kiến:
Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đợc Báo cáo đầu t xây
dựng công trình, Bộ quản lý ngành phải gửi văn bản lấy ý kiến của Bộ, ngành,
địa phơng liên quan.
Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ khi nhận đợc đề nghị, cơ quan đợc
hỏi ý kiến phải có văn bản trả lời về những nội dung thuộc phạm vi quản lý của
mình. Trong vòng 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đợc văn bản trả lời theo thời
hạn nêu trên, Bộ quản lý ngành phải lập báo cáo để trình.
3.3. Báo cáo trình Chính phủ bao gồm:
Tóm tắt nội dung Báo cáo đầu t, tóm tắt ý kiến các Bộ, ngành và đề xuất ý
kiến về việc cho phép đầu t xây dựng công trình kèm theo bản gốc văn bản ý
kiến của các Bộ, ngành, địa phơng có liên quan
iII. lập dự án đầu t xây dựng công trình
1. Nội dung dự án đầu t xây dựng công trình:
Nội dung dự án đầu t xây dựng công trình bao gồm hai phần: Phần thuyết
minh và phần thiết kế cơ sở.
1.1. Nội dung phần thuyết minh của dự án:
a. Sự cần thiết và mục tiêu đầu t:
- Phân tích các kết quả điều tra, khảo sát dẫn tới nhu cầu phải đầu t;
- Căn cứ các chiến lợc, chính sách phát triển kinh tế xã hội của quóc
gia và địa phơng, các chính sách u tiên của Nhà nớc;
- Phân tích nhu cầu hiện tại và dự báo tơng lai;
- Nếu là dự án sản xuất kinh doanh, phải phân tích đợc khả năng cạnh
tranh và hớng lựa chọn thị trờng, tiêu thụ sản phẩm;
b. Địa điểm xây dựng:
- Phân tích điều kiện tự nhiên, khí hậu; điều kiện xã hội; phong tục tập
quán; các điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội; các đặc điểm về quy hoạch, kế
hoạch phát triển vùng; nhu cầu sử dụng đất;
25